Explication de la valeur des terres agricoles

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1 FAC économie agroalimentaire: Explication de la valeur des terres agricoles L été 2015

2 de la valeur des terres agricoles 1 Introduction L agriculture et un secteur diversifié et complexe. Comme tout dirigeant d entreprise, un producteur ne peut se concentrer que sur la production. Il doit aussi porter attention aux aspects financiers comme la gestion du fonds de roulement et le maintien d un bilan sain. De plus, il doit se tenir au courant de la valeur des terres agricoles le plus important moteur de croissance des actifs et des dettes agricoles. De 1981 à 2014, la valeur des actifs agricoles a augmenté de 308 % et atteint 531 milliards de dollars, selon Statistique Canada. Inversement, les dettes agricoles ont grimpé de 362 % pour atteindre 84 milliards de dollars. Au cours de la même période, la valeur des biens immobiliers a augmenté de plus de 300 % et atteint $ l acre pour les terres et bâtiments agricoles. Les terres agricoles sont une ressource limitée. On estime que seulement 1 à 4 % des terres changent de mains chaque année. Cela signifie qu une parcelle de terre agricole devient disponible uniquement tous les 40 ans en moyenne. À l heure actuelle, la forte demande et l offre limitée influent sur le prix des terres. Dans le présent rapport, nous évaluons les tendances de la valeur des terres agricoles canadiennes et mettons l accent sur les liens entre la valeur des terres agricoles et les indicateurs de rentabilité dans le secteur agricole. Nous prévoyons une croissance modérée de la valeur des terres agricoles en 2015, qui mènera à un atterrissage en douceur.

3 de la valeur des terres agricoles 2 Caractéristiques des terres agricoles canadiennes La valeur des terres agricoles est déterminée d après des facteurs liés à la macroéconomie et à l économie agricole. Par conséquent, il est impératif de comprendre les caractéristiques et moteurs de la valeur des terres agricoles canadiennes afin de pouvoir brosser un tableau complet du marché des terres agricoles. La Saskatchewan possède le plus important marché des terres agricoles C est en Saskatchewan et en Alberta qu on trouve les plus grandes proportions de terres agricoles au Canada, soit 38 et 32 % respectivement. Vient ensuite le Manitoba avec 11 %. Ensemble, les provinces des Prairies représentent 80 % du total des terres agricoles canadiennes et influent donc grandement sur les tendances nationales. Un faible pourcentage (1,6) de terres agricoles se trouve au Canada atlantique. L Ontario possède 8 % des terres agricoles, le Québec 5 % et la Colombie-Britannique 4 %. Figure 1 : Les provinces des Prairies dominent le paysage agricole Canada atlantique, C. B., 4% 1.6% Québec, 5% Saskatchewan, 38% Alberta, 32% Manitoba, 11% Ontario, 8% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

4 de la valeur des terres agricoles 3 La plupart des terres agricoles du Canada servent aux cultures La production de cultures représente la plus grande proportion d utilisation des terres agricoles au Canada, soit 58 % selon Statistique Canada. Des terres restantes, 9 % sont réservées aux pâturages et 34 % sont affectées à d autres fins, notamment des terres boisées, des terres humides, des sapinières et des terres non plantées. Les activités de production recensées dans différentes provinces permettent de déterminer l utilisation des terres agricoles. L Ontario compte le plus grand pourcentage de terres cultivées, soit 71 %, tandis que la Colombie- Britannique en compte le plus petit pourcentage, c est-à-dire seulement 24 %. Terre-Neuve-et- Labrador, la Nouvelle-Écosse et le Nouveau- Brunswick affichent tous un faible pourcentage de terres cultivées et des taux élevés d utilisation des terres à d autres fins. L Alberta présente le plus fort pourcentage d utilisation des terres agricoles sous forme de prairie artificielle ou de pâturage ensemencé, avec 12 %, et elle est suivie de la Colombie-Britannique avec 9 %. Du total des terres utilisées aux fins de la production agricole (cultures et pâturages), plus de 90 % sont consacrées aux cultures à l Île-du- Prince-Édouard, au Québec, en Ontario et au Manitoba. Plus de 80 % de ces terres servent à des cultures au Nouveau-Brunswick, en Saskatchewan, en Nouvelle-Écosse, à Terre- Neuve-et-Labrador et en Alberta. La Colombie- Britannique affiche le plus faible taux de terres cultivées, soit 73 %. La combinaison de cultures, de pâturages et d autres terres aura une incidence sur l évaluation globale de la valeur marchande des terres. Chaque utilisation des terres agricoles est associée à un marché en particulier et à des évaluations marchandes qui lui sont propres. Les terres cultivées ont tendance à se vendre plus cher que les pâturages. Par conséquent, les provinces possédant plus de terres cultivées obtiennent généralement des valeurs plus élevées pour leurs terres. Figure 2: L Ontario et l Île-du-Prince-Édouard affichent un grand pourcentage de terres cultivées Terres cultivées Prairies artificielles ou pâturages ensemencés Autres terres Ontario Î. P. É. Saskatchewan Manitoba Canada Québec Alberta Nouveau Brunswick Nouvelle Écosse Terre Neuve et Labrador C. B. % de terres agricoles 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

5 de la valeur des terres agricoles 4 Les terres représentent la plus grande proportion de la valeur des actifs des producteurs En 1993, les terres composaient seulement 44 % des actifs agricoles au Canada. En 2013, les terres agricoles représentaient 64 % de la valeur des actifs agricoles au pays, selon Statistique Canada. La plus grande variation d une année sur l autre était de 3 %. Une affectation accrue à une seule catégorie d actifs suppose une plus forte concentration du risque dans le bilan des producteurs. Depuis 1993, la valeur des actifs fonciers des producteurs a augmenté de 16 % en Colombie- Britannique, de 23 % en Alberta, de 13 % en Saskatchewan, de 14 % au Manitoba et de 25 % en Ontario. Dans les Maritimes (Nouvelle-Écosse, Nouveau- Brunswick et Île-du-Prince-Édouard), cette proportion est faible comparativement à la moyenne canadienne et constante au fil du temps. Depuis 1993, elle est passée de 35 % à 38 %. Terre-Neuve-et-Labrador est la seule province qui affiche une diminution de son pourcentage d actifs fonciers agricoles. Cette baisse s attribue au fait que la valeur des terres n ait pas augmenté au même rythme que dans le reste du Canada. Cela a fait en sorte que l augmentation de la valeur de tous les autres actifs (équipement, entreposage, stocks) soit plus prononcée comparativement aux terres. Figure 3 : Le pourcentage d actifs fonciers a augmenté dans toutes les provinces sauf à Terre- Neuve-et-Labrador Ontario, 69% Ouest du Canada, 65% Canada, 64% 51% 48% 44% 35% Québec, 49% Maritimes, 38% 30% Terre Neuve et Labrador, 27%

6 de la valeur des terres agricoles 5 Des revenus agricoles élevés stimulent la demande visant les terres agricoles Les revenus monétaires agricoles ont atteint un niveau record de 13,85 milliards de dollars en 2014, soit $ par ferme selon Statistique Canada. Les prévisions préliminaires donnent à penser que les revenus monétaires nets tirés de l agriculture diminueront quelque peu en 2015, mais qu ils demeureront élevés, aux alentours de 13 milliards de dollars. La diminution prévue des revenus agricoles découlera d une combinaison de facteurs, dont un recul des prix des grains et oléagineux, ainsi qu une baisse du prix des porcs. Inversement, les prix élevés des bovins contribueront à renforcer les recettes d élevage en La production laitière a augmenté cette année, pourtant, le prix du lait pourrait être plus bas en moyenne. On prévoit qu en 2015, la valeur du dollar canadien sera inférieure en moyenne à ce qu elle était en La faiblesse du huard rend les produits canadiens plus concurrentiels sur les marchés mondiaux et favorise de meilleurs revenus agricoles. Le coût peu élevé du carburant aura également une incidence positive sur le bénéfice net des producteurs. Figure 4 : Le nombre de fermes diminue, tandis que le revenu par ferme augmente Revenu moyen par ferme Nombre total de fermes Revenu par ferme (milliers de $ CA) Nombre total de fermes (milliers)

7 de la valeur des terres agricoles 6 Les terres agricoles ont affiché une valeur élevée en 2014 Toutes les variations de la valeur des terres agricoles s appliquent exclusivement aux terres cultivées. Elles excluent les pâturages et les autres types de terres. D après le rapport de Financement agricole Canada (FAC) sur la valeur des terres agricoles, la valeur moyenne des terres agricoles a augmenté de 14 % en Cette augmentation fait suite à des hausses de 22 % en 2013 et de 20 % en Afin de mettre les récentes augmentations de valeur en perspective, précisons que de 1993 à 2005, la hausse moyenne de la valeur des terres agricoles était de 7 %. Toutes les provinces ont enregistré une valeur constante ou croissante pour les terres agricoles depuis L an dernier, les provinces de l Atlantique ont affiché des augmentations plus modérées que la moyenne nationale. Le Nouveau-Brunswick, l Îledu-Prince-Édouard et la Nouvelle-Écosse ont fait état de hausses se situant entre 5 et 10 %, tandis que Terre-Neuve-et-Labrador n a enregistré aucune augmentation pour la quatrième année consécutive. Le Québec et l Ontario ont tous deux affiché d importants gains du côté des terres agricoles en 2014, soit environ 14 %. Malgré les augmentations considérables de la valeur des terres agricoles, les progrès réalisés sont inférieurs à 2012, alors que les terres s étaient appréciées de 30 % en Ontario et de 27 % au Québec. L Ouest du Canada a fait état des plus importants gains au chapitre de la valeur des terres agricoles en La Saskatchewan a enregistré l augmentation moyenne la plus élevée, soit 19 %, tandis que le Manitoba a affiché un bond de 12 % et l Alberta, de 9 %. La Colombie-Britannique n a affiché qu une augmentation de 4 %, ce qui la classe au dernier rang des provinces hors du Canada Atlantique. Compte tenu de ces récentes tendances, il faut se demander ce qui a ainsi fait augmenter la valeur des terres agricoles et ce à quoi on doit s attendre sur le marché foncier à l avenir. La valeur des terres agricoles est influencée par trois principaux facteurs Une rigoureuse analyse statistique révèle que les facteurs les plus pertinents qui expliquent la valeur des terres agricoles sont les taux d intérêt, les recettes des cultures et l effet d impulsion. Examinons ces trois facteurs plus en détail.

8 de la valeur des terres agricoles 7 Taux d intérêt Les taux d intérêt ont une incidence à la fois sur l offre et la demande de terres agricoles. De faibles taux d intérêt permettent aux acheteurs d agrandir plus facilement leur exploitation et de réaliser des économies d échelle. Ils peuvent également faire reculer les propriétaires qui envisageaient de vendre leurs terres, puisque le capital tiré de ventes potentielles ne produirait qu un rendement peu élevé sur les marchés financiers. Une faible offre et une forte demande ont toujours fait grimper les prix. Les taux hypothécaires sont fondés sur le taux du financement à un jour et le marché des obligations. Le taux du financement à un jour est l indicateur privilégié de la politique monétaire de la Banque du Canada. Il influe sur le coût des fonds à court terme et, par conséquent, sur le taux préférentiel fixé par les institutions financières. Les taux hypothécaires sont influencés par le taux du financement à un jour et le rendement des obligations gouvernementales portant la même date d échéance. La plupart des taux d intérêt suivent une tendance à la baisse depuis le début des années Le taux du financement à un jour est égal ou inférieur à 1 % depuis janvier 2009, c est-à-dire, depuis exceptionnellement longtemps. Tous les analystes s entendent pour dire que le taux du financement à un jour demeurera faible et prédisent que les banques à charte canadiennes ne relèveront pas leurs taux avant le début de Figure 5 : La faiblesse des taux d intérêt est synonyme de financement peu coûteux pour les acheteurs de terres agricoles 4 Taux à un jour Obligation de 10 ans 3 Pourcentage janv janv janv janv janv janv janv. 2015

9 de la valeur des terres agricoles 8 Recettes des cultures Les recettes des cultures reflètent la rentabilité de l agriculture et la santé du secteur agricole et augmentent rapidement. Les données de Statistique Canada révèlent que de 1971 à 2005, l augmentation annuelle moyenne des recettes des cultures se chiffrait à 2,07 $ l acre. De 2005 à 2014, elle était de 11,41 $ l acre. La capacité de payer pour acheter des terres est peut-être plus liée aux revenus monétaires nets qu aux recettes monétaires. La première mesure révèle la véritable rentabilité associée aux terres. Pourtant, les recettes des cultures influent davantage sur la valeur des terres agricoles d un point de vue statistique. Il importe d insister sur le dernier point : l achat de terres devrait être fondé sur la rentabilité et la capacité de remboursement des dettes. Pourtant les revenus semblent déterminer la valeur globale des terres agricoles. Figure 6 : Les recettes des cultures étaient élevées en Recettes des cultures ($/acre) Canada T. N. L. Î. P. É. N. É. N. B. QC Ont. Man. Sask. Alb. C. B.

10 de la valeur des terres agricoles 9 L effet d impulsion Enfin, l effet d impulsion est censé refléter l élément humain sur le marché, influant sur les décisions d achat et de vente. Selon l effet d impulsion, les prix en hausse des actifs tendent à monter encore plus et les prix en baisse, à continuer de chuter. Une forte augmentation de la valeur des terres agricoles est très susceptible de provoquer une importante appréciation de cette valeur ultérieurement. La démographie et les secteurs liés à l agriculture ont également une incidence sur la valeur des terres agricoles La population de l Ontario s élève à 13,75 millions de personnes. Le grand nombre d habitants et les mouvements migratoires intérieurs créent des pressions dans les régions urbaines qui se répercutent sur la valeur des terres. Une population croissante introduit de nouveaux acheteurs potentiels sur le marché; les gens qui s intéressent aux terres agricoles ne sont plus exclusivement des agriculteurs de carrière. L augmentation du nombre d acheteurs sur le marché entraîne une demande accrue de terres agricoles et fait grimper la valeur de ces terres. L extraction et la production pétrolières constituent un élément important de l économie de l Alberta. Il existe une corrélation positive entre les prix élevés du pétrole et la valeur des terres agricoles. Le récent relâchement des prix du pétrole pourrait ralentir le marché des terres agricoles dans la province. Projections de la valeur des terres agricoles Les projections de la future valeur marchande des terres agricoles sont établies au moyen d un modèle statistique qui s appuie sur des hypothèses au sujet des trois facteurs influant sur la valeur des terres agricoles. Selon les prédictions, la valeur des terres agricoles demeurera élevée jusqu à la fin de Toutefois, nous prévoyons des augmentations plus modérées de la valeur que celles qui ont été enregistrées en 2012, 2013 et La faiblesse des taux d intérêt persistera jusqu en 2016 La faiblesse des taux d intérêt persistera jusqu à la fin de 2015 et même en La Banque du Canada a abaissé le taux du financement à un jour à 0,5 % en juillet 2015, après l avoir déjà réduit à 0,75 % en janvier Les taux d intérêt finiront par remonter et devraient atteindre des niveaux un peu plus normaux en Les recettes des cultures devraient fléchir, mais demeureront élevées Les recettes des cultures se situent à des niveaux record depuis quelques années. Des projections d AAC portent à croire qu elles diminueront légèrement dans la plupart des provinces en Les recettes des cultures pourraient reculer de 6 % à l échelle nationale, ce qui les porterait à leur niveau le plus bas depuis 2011 (173 $ l acre). Les prédictions varient selon la province : en

11 de la valeur des terres agricoles , on prévoit que les recettes des cultures diminueront de 3 % en Ontario, de 9 % au Manitoba, de 7 % en Saskatchewan, de 8 % en Alberta et de 1 % en Colombie-Britannique. Faible croissance de la valeur des terres agricoles prévue en 2015; un atterrissage en douceur se prépare Les projections statistiques donnent à penser que la valeur des terres agricoles pourrait augmenter en moyenne de 7 % en Comme il faut s y attendre, ce ne sont pas toutes les provinces qui verront leurs terres agricoles s apprécier autant. La valeur des terres agricoles augmentera vraisemblablement très peu à Terre-Neuve-et- Labrador et en Colombie-Britannique, voire pas du tout. Des augmentations légères à modérées sont prévues en Alberta et dans les Maritimes. Cela s explique par la faiblesse des recettes des cultures dans les Maritimes et celle des prix du pétrole en Alberta. La valeur des terres agricoles pourrait augmenter de 1 à 3 %, ou même un peu plus. Le Manitoba et l Ontario devraient afficher des hausses modérées de la valeur des terres agricoles, qui pourraient atteindre 5 ou 6 %, jusqu à la fin de L Ontario a connu d importantes appréciations de la valeur des terres agricoles au cours des dernières années. L appréciation enregistrée en 2015 ne devrait pas être aussi forte. Des augmentations modérées de la valeur des terres agricoles sont prévues au Québec et en Saskatchewan. C est d ailleurs en Saskatchewan que la valeur des terres agricoles pourrait grimper le plus au Canada. Par le passé, ces provinces ont vu la valeur de leurs terres agricoles augmenter considérablement et la tendance devrait se maintenir. Les hausses enregistrées pourraient atteindre 9 %, ou même plus.

12 de la valeur des terres agricoles 11 Figure 7 : Les augmentations prévues de la valeur des terres pour 2015 seront inférieures à celles de 2014 Il importe de retenir que les projections s appuient sur des hypothèses concernant les taux d intérêt et les recettes des cultures. Ces dernières pourraient évoluer très différemment au cours du dernier semestre de l année en fonction des conditions météorologiques, de la valeur du dollar canadien et d une foule de variables. Les projections ne servent pas à mesurer ce que devrait être la valeur des terres agricoles en 2015, ni à indiquer une surévaluation ou une sous-évaluation. Elles sont simplement le fruit d un modèle statistique.

13 de la valeur des terres agricoles 12 Comparaison des tendances de la valeur des terres agricoles et des indicateurs du marché Les tendances que suit la valeur des terres agricoles correspondent-elles au potentiel de revenu des terres? C est une question difficile, mais on peut se faire une idée de la réponse grâce à un outil utilisé sur les marchés financiers : le ratio cours/bénéfice (C/B). Le cours équivaut à la valeur d un acre de terres agricoles, et le bénéfice équivaut aux recettes d un acre cultivé. Les recettes des cultures ne sont pas des bénéfices à proprement parler; les revenus nets, oui. Mais nous avons expliqué cidessus que les recettes des cultures permettent de déterminer les tendances de la valeur des terres agricoles mieux que les revenus nets. Il n y a pas de ratio C/B idéal. Nous devons plutôt examiner ce que, traditionnellement, le marché a choisi comme juste valeur et les ratios qui en ont découlé. La moyenne à long terme du ratio C/B suggère une valeur que le marché semble avoir considérée comme étant juste historiquement. Il se peut tout à fait qu aujourd hui une valeur plus élevée ou plus faible soit idéale, mais nous n avons aucun moyen de déterminer si c est le cas. À la fin des années 1970, la valeur des terres a monté en flèche et les ratios C/B ont dépassé leur moyenne. Elle est ensuite retombée, car le marché ne pouvait pas supporter une valeur des terres agricoles supérieure à la normale à un moment où les taux d intérêt grimpaient et que les recettes des cultures fléchissaient. Figure 8 : Augmentation du ratio cours/bénéfice à l échelle du Canada 20 Ratio cours/bénéfice Alberta Canada Saskatchewan

14 de la valeur des terres agricoles 13 Au milieu des années 2000 est survenue une importante augmentation de la valeur des terres agricoles qui a entraîné le ratio C/B à la hausse. Le ratio cours/bénéfice moyen à long terme au Canada se chiffre à 8,1. En 2014, le ratio cours/bénéfice était légèrement supérieur, soit 9,6. Bien qu il augmente, il demeure quand même proche de sa moyenne à long terme. Cela donne à penser que la valeur des terres agricoles correspond toujours à la solidité des recettes des cultures. En 2014, l Île-du-Prince-Édouard et Terre-Neuveet-Labrador affichaient des ratios C/B inférieurs à leur moyenne à long terme. À Terre-Neuve-et- Labrador, le marché des terres agricole est calme depuis Le ratio C/B actuel se situe à quatre points sous la moyenne à long terme. À l Île-du- Prince-Édouard, le ratio cours/bénéfice se situe à seulement 1,5 point sous la moyenne à long terme. Les ratios C/B de la Nouvelle-Écosse et du Nouveau-Brunswick suivent leur moyenne à long terme respective, et on prévoit même qu ils diminueront légèrement en C est en Ontario et au Québec que le marché des terres agricoles s est éloigné le plus du ratio C/B moyen. En Ontario, le ratio C/B était de 60 % supérieur à la moyenne à long terme en Au Québec, il était 51 % plus élevé que la moyenne la même année. On prévoit une augmentation de ces deux ratios en 2015, ce qui élargira encore plus l écart qui les sépare de leur moyenne respective. Figure 9 : Le ratio cours/bénéfice grimpe en Ontario et au Québec Ratio cours/bénéfice Ontario Québec

15 de la valeur des terres agricoles 14 En Saskatchewan et en Colombie-Britannique, les ratios cours/bénéfice sont presque égaux à leur moyenne respective, tandis qu au Manitoba et en Alberta, ils se situent légèrement audessus, c est-à-dire, à 1,2 et 2 points de plus que la moyenne à long terme respectivement. Les données probantes ci-dessus incitent à la prudence sur le marché des terres agricoles. Des ratios C/B plus élevés ne constituent pas l outil idéal pour évaluer les terres agricoles. En fait, il faut s attendre à ces ratios C/B plus élevés dans le contexte actuel de diminution des taux d intérêt et compte tenu des perspectives positives pour la demande visant les produits agricoles. Comme nous l avons indiqué précédemment, les tendances démographiques évoluent et modifient l équilibre du marché. L essentiel à retenir, c est que les exploitants agricoles doivent être en mesure de s acquitter du service de la dette découlant d un futur achat immobilier en fonction d un certain nombre d hypothèses différentes concernant les taux d intérêt et les recettes monétaires agricoles. Conclusion Afin de pouvoir livrer concurrence dans le secteur agricole moderne, les producteurs doivent bien gérer le fonds de roulement de leur exploitation et connaître leur bilan. Les terres agricoles représentent 64 % des biens agricoles au Canada, ce qui fait d elles un élément essentiel des stratégies de gestion agricole. valeur des terres agricoles cessera graduellement d augmenter et se stabilisera à des niveaux correspondants aux perspectives à long terme pour les marchés agricoles. Les recettes des cultures devraient fléchir en 2015, mais tout de même demeurer solides comparativement aux moyennes historiques. La valeur des terres agricoles devrait continuer d augmenter en 2015, mais à un rythme plus modéré qu en Des hausses record ont été enregistrées à l échelle du Canada en 2012, 2013 et Cette fois-ci des progrès plus modérés entraîneraient un atterrissage en douceur pour le marché des terres agricoles. Cela signifie que la L agriculture canadienne est en bonne santé et résiliente. Les exploitations agricoles adapteront leurs décisions d affaires à l évolution de la conjoncture du marché. Dans le contexte actuel, il est crucial de définir de saines stratégies de gestion du risque.

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