L enquête sur les charges de copropriété en 2007

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1 L Observatoire National des Charges de Copropriété de la CNAB L enquête sur les charges de copropriété en 2007 par Michel Mouillart Professeur d Economie à l Université de Paris X - Nanterre Novembre 2008 SERVICE PRESSE DE LA CNAB Valérie JARDAT AGENCE COTE JARDAT 85, rue Anatole France LEVALLOIS-PERRET Tel : +33(0) Fax : +33(0) Mail : valerie.jardat@cote-jardat.fr 1/17- CHARGES 2007 texte.doc

2 Afin de contribuer à une meilleure connaissance des dépenses que les ménages engagent pour se loger et pour mieux décrire un secteur essentiel de l économie immobilière pourtant si mal connu, la CNAB a choisi, dès 2001, de mettre en place un Observatoire National des Charges de Copropriété. Cet Observatoire s est alors assigné trois objectifs principaux : mieux connaître le niveau des charges de copropriété, dans toute leur complexité : donc selon un niveau de détail suffisant pour pouvoir identifier les postes stratégiques (ceux dont le poids dans l ensemble des charges est le plus lourd, ceux dont l évolution est la plus rapide ), tant pour les copropriétaires que pour les syndics professionnels ; identifier les écarts de charges entre immeubles en copropriété : afin d analyser les causes de cela, bien sûr, mais aussi afin de proposer aux professionnels de la CNAB un référentiel de charges opérationnel et accessible sur capable de contribuer à une optimisation de la gestion des immeubles ; suivre les évolutions des charges, tant au niveau de leur globalité que dans leur détail : permettre donc aux professionnels de la CNAB de disposer d indicateurs d alerte susceptibles, en se comparant à une situation globale représentative de la leur (zone géographique, type d immeuble, nature des équipements présents dans l immeuble ), de leur signaler rapidement les postes de charges méritant leur attention. Cet Observatoire est décliné par catégorie d immeubles, par génération de construction et par région : lorsque les échantillons pouvant être traités sont de taille suffisante (donc, lorsque le parc des immeubles collectifs en copropriété est suffisant), la déclinaison des résultats de l analyse peut en outre être présentée ville par ville. L échantillon d immeubles en copropriété constitué par la CNAB pour cela distingue alors deux niveaux d analyse : l analyse du parc des immeubles en copropriété : la localisation des immeubles, leur équipement et leur confort, le nombre de lots principaux gérés, leur surface moyenne ; l analyse des charges de copropriété et leur évolution, récente et sur moyenne période, dans leur globalité bien sûr, mais aussi dans le détail des postes qui les composent. Une photographie détaillée du parc des immeubles en copropriété gérés par des professionnels de la CNAB a donc été construite sur les années récentes et est mise à jour chaque année. Elle concerne alors immeubles répartis sur l ensemble du territoire et regroupant logements (soit encore, m2 de surface habitable). Cette photographie permet de détailler au niveau régional (et, pour les régions les plus importantes, ville par ville) les niveaux d équipement et de confort des immeubles, en tenant compte de leurs spécificités et de leur date de construction. Et aussi, d identifier les vecteurs principaux de dépenses des copropriétés (chauffage collectif, ascenseur (s), personnel permanent mais aussi espaces verts, parking (s) ). Connaissant le parc, un échantillon d immeubles a été constitué pour lesquels une analyse détaillée des comptes de charges a pu être réalisée. Elle concerne l année 2007 et elle a permis de mesurer le rythme d évolution des charges au cours des années récentes : immeubles ont été sélectionnés pour cela, représentant logements. Ainsi, alors que le niveau de l ensemble des charges (hors travaux exceptionnels) s est établi à 21.5 /m² en 2007, en progression de 3.0 % (de 4.4 % par an en moyenne depuis 2002), de grandes disparités apparaissent entre les régions : l écart de niveau est de l ordre de 1 à plus de 2 entre d une part la Bretagne, la Lorraine et Poitou-Charentes, avec des niveaux moyens de charges se situant autour de 11.5 /m², et d autre part l Ile de France ou le Nord - Pas de Calais, avec des niveaux moyens de 2/17- CHARGES 2007 texte.doc

3 charges se situant 25.3 /m². Ces disparités s expliquent aisément, pour une large part d entre elles, par les caractéristiques des immeubles gérés et par leurs niveaux respectifs d équipement et de confort. ENCADRE L ENQUETE SUR LES CHARGES DE COPROPRIETE EN 2007 EN QUELQUES CHIFFRES L enquête sur les charges a été réalisée auprès de 100 cabinets adhérents à la CNAB. Et elle a concerné immeubles. Pour la campagne 2007, deux procédures principales de recueil de l information ont été mises en œuvre : 1. un recueil par transfert informatique des données (extractions réalisées directement par les sociétés informatiques dans les cabinets ou transferts de fichiers du type EXCEL sous la responsabilité des cabinets) : 88.4 % des immeubles enquêtés ; 2. un recueil des données sur le terrain (enquêtes terrain réalisées par des étudiants de l ESPI ou fiches d enquêtes directement transmises sous la responsabilité des cabinets) : 11.6 % des immeubles enquêtés. La campagne 2007 de recueil de l information a été réalisée entre début mai et mi novembre %) L enquête charges 2007 Nombre de cabinets Part dans l ensemble des immeubles (en Bretagne (Brest, Rennes) Ile de France Montpellier Nantes Nord-Pas de Calais (Lille) PACA (Marseille) PACA (Nice, Toulon) Rhône-Alpes (Bourg en Bresse) Rhône-Alpes (Lyon) Rhône-Alpes (Saint Etienne) Rhône-Alpes (2 Savoies) Autres régions Source : CNAB (novembre 2008) 3/17- CHARGES 2007 texte.doc

4 I LE PARC DES COPROPRIETES 1. Afin d analyser, de la façon la plus précise possible le parc de copropriétés gérées par des administrateurs de biens, l Observatoire National des Charges de Copropriété de la CNAB a en 2007 photographié immeubles répartis sur l ensemble du territoire (tableau 1) : ces immeubles représentent logements ( m² de surface habitable) ; pour rendre compte d une réalité complexe, l Observatoire distingue alors six catégories d immeubles : - A1 : immeubles sans chauffage collectif construits avant 1948 ; - A2 : immeubles dotés du chauffage collectif et construits avant 1948 ; - B1 : immeubles construits entre 1948 et 1970 ; - B2 : immeubles construits entre 1970 et 1976 ; - B3 : immeubles construits de 1976 à nos jours ; - IGH : immeubles de grande hauteur. Chacune de ces catégories étant représentative d une gamme de qualité et de confort particulière (pas de chauffage collectif dans les immeubles de la catégorie A1, par exemple), mais faisant aussi ressortir nettement le jeu des contraintes imposées à la gestion des copropriétés (le cas des IGH, évidemment), alors que l ancienneté des immeubles est fondamentale en matière de détermination du niveau des charges ; la répartition des immeubles entre ces six catégories est, a priori, représentative de la structure du portefeuille géré par les administrateurs de biens. Ainsi, 45.8 % des immeubles ont été construits avant 1948 (catégorie A1 et A2), 22.8 % entre 1948 et 1970 (catégorie B1) et 30.7 % depuis 1970 (catégories B2 et B3), alors que 0.7 % des immeubles appartiennent à la catégorie des IGH. Dans leur ensemble, les immeubles en copropriété sont donc relativement récents puisque de l ordre de 54.2 % d entre eux datent d après 1949 ; la répartition des logements correspondants et des surfaces habitables est à peu près similaire, d une catégorie d immeubles à l autre. Cela est compréhensible puisque les surfaces moyennes des lots d habitation diffèrent assez peu entre catégories. Pour une surface moyenne de 76 m² sur l ensemble des logements en copropriété, les logements situés dans des immeubles de la catégorie IGH ont une surface moyenne de l ordre de 88 m² ; ceux des catégories A2 et B1, de 78 m² ; ceux des catégories A1 et B2, de l ordre de 75 m² et ceux de la catégorie B3, de 70 m² ; mais la répartition par catégorie d immeubles est différente de celle qui s observe sur les logements : 30.9 % de logements dans des immeubles construits avant 1948 (contre une proportion de 45.8 % pour les immeubles), 20.7 % dans des immeubles construits entre 1948 et 1970 (contre respectivement 22.8 %), 41.3 % dans des immeubles construits depuis 1970 (contre respectivement 30.7 %) et 7.1 % dans des IGH (contre respectivement 0.7 %) ; cela tient évidemment à des différences très marquées dans la taille des immeubles en copropriété : 15 logements par immeuble pour la catégorie A1, 26 pour la catégorie A2, 32 pour la catégorie B1, 53 pour la catégorie B2, 36 pour la catégorie B3 et 247 pour les IGH. Ainsi, au total, un immeuble géré par un administrateur de biens compte, en moyenne, 30 logements. 2. La photographie réalisée se limite aux seules copropriétés gérées par des professionnels : % des logements observés sont alors situés en Ile de France (27.8 % des surfaces, mais aussi 22.7 % des immeubles). Cette situation résume assez bien les spécificités et les caractéristiques de la copropriété en immeubles collectifs et donc celle de l administration de biens qui est évidemment concentrée dans les zones à forte urbanisation : l Ile de France concentrant à cet égard une part élevée du parc des logements en copropriété ; 2. ainsi, d après l Observatoire National des Charges de Copropriété, les quatre régions les plus importantes par la taille des agglomérations qu elles accueillent (Ile-de-France, Nord Pas-de- Calais, P.A.C.A. et Rhône-Alpes) représentent 86.7 % des immeubles en copropriété, 85.0 % des logements et aussi 85.4 % des surfaces habitables. 4/17- CHARGES 2007 texte.doc

5 3. France entière, 41.5 % des immeubles en copropriété sont dotés d un chauffage collectif, 53.3 % d ascenseur (s) et 37.6 % bénéficient de personnel permanent (tableau 2) : les spécificités régionales sont remarquables : si l Ile-de-France et le Nord Pas-de-Calais se ressemblent, étant les mieux équipés, la région P.A.C.A. est dans la moyenne lorsqu on observe la part des immeubles en copropriété dotés d ascenseur (s) ou de chauffage collectif, mais elle bénéficie bien moins souvent qu ailleurs de personnel permanent. Et l Alsace, la Bourgogne et la Franche Comté, voire Rhône-Alpes, paraissent en revanche moins bien dotées de ces points de vue que la moyenne des régions. Le recours aux sociétés extérieures concerne 55.0 % des immeubles en copropriété, France entière : le plus souvent pour le nettoyage (49.1 %) ou assurer voire compléter le gardiennage de l immeuble (24.9 %). Et dans seulement 17.9 % des cas pour l entretien des espaces verts ; c est en Ile-de-France que le recours aux sociétés extérieures est le moins fréquent : cela s explique par une proportion particulièrement élevée d immeubles bénéficiant de personnel permanent ; alors que dans la plupart des régions, les copropriétés disposent assez peu fréquemment de personnel permanent et préfèrent recourir à des sociétés extérieures. Notons, enfin, que 32.8 % des immeubles en copropriété bénéficient d espaces verts 0.4 % de tennis et 0.5 % de piscine, avec toujours de grandes disparités d une région à l autre. Tableau 1 : L'échantillon photographié et analysé Structure de l échantillon Immeubles Logements Surface (en %) habitable Catégorie A1 31,2 18,8 18,5 Catégorie A2 14,6 12,1 12,7 Catégorie B1 22,8 20,7 20,8 Catégorie B2 10,3 16,9 16,6 Catégorie B3 20,4 24,4 22,3 IGH 0,7 7,1 9,1 Ensemble Source : CNAB /novembre 2008/ 5/17- CHARGES 2007 texte.doc

6 Tableau 2!: Les taux d équipement des copropriétés Taux d équipement des copropriétés Groupe A1 Groupe A2 Groupe B1 Groupe B2 Groupe B3 IGH Ensemble (en %) Caractéristiques générales!: chauffage collectif ,5 72,8 37,7 86,2 41,5 ascenseur (s) 33,9 64,1 54,9 71,4 65, ,3 personnel 27,9 45,8 45,1 51,5 29,6 69,9 37,6 Recours aux sociétés extérieures (au moins une société) 48,3 31,6 59,1 64,3 69,8 55,0 55,0 dont : nettoyage 45,9 27,9 51,7 53,7 61,6 49,1 49,1 espaces verts 6,1 11,5 20,3 29,2 31,4 17,9 17,9 gardiennage 28,4 10,5 23,1 23,0 31,0 24,9 24,9 Autres éléments de standing!: espaces verts 28,5 31,0 33,3 42,2 33,9 69,9 32,8 parkings en sous-sol 1,2 7,3 13,2 25,6 32,7 59,9 13,9 VMC 2,4 4,4 9,2 39,4 47,9 73,0 17,4 tennis 0,1 0,2 0,5 1,3 0,3-0,4 piscine 0,1 0,2 0,2 0,9 1,1 9,2 0,5 Source!: CNAB (novembre 2008) Taux d équipement des copropriétés Alsace Bourgogne Bretagne Franche Comté Pays de Loire Nord Ile de Rhône PACA France (en %) Pas-de-Calais France Alpes entière Caractéristiques générales!: chauffage collectif 38,7 25,5 49,8 24,8 45,4 37,2 46,9 34,1 47,5 41,5 ascenseur (s) 47,3 43,5 51,8 38,3 70,0 62,0 63,8 47,6 50,2 53,3 personnel 15,6 13,8 25,1 19,5 26,2 34,0 66,7 33,3 22,4 37,6 Recours aux sociétés extérieures (au moins une société) 85,5 87,5 79,8 80,5 87,3 63,1 26,5 70,4 48,6 55,0 dont : nettoyage 80,1 87,5 72,8 80,5 78,2 52,5 20,5 64,0 44,9 49,1 espaces verts 17,4 1,5 40,8-35,7 26,7 12,2 17,8 17,9 17,9 gardiennage 53,2 72,6 19,4 67,1 37,8 6,6 3,3 46,1 14,9 24,9 Autres éléments de standing!: espaces verts 23,7 7,2 41,8-39,1 22,9 29,3 36,4 32,8 32,8 parkings en sous-sol 14,2 12,9 28,8 5,4 42,1 25,1 22,0 6,2 11,5 13,9 VMC 63,3 4,0 40,2-19,2 40,1 12,2 12,8 17,8 17,4 tennis 1,5-2, ,5 0,2 0,1 0,7 0,4 piscine 0, , ,6 0,5 Source!: CNAB (novembre 2008) II. LE NIVEAU DES CHARGES DE COPROPRIETE 1. Parmi les immeubles photographiés, d entre eux ont donné lieu à examen détaillé de leurs comptes de charges de copropriété pour La structure de l échantillon analysé pour cela diffère peu de celle qui a été photographiée. La mise en œuvre d une procédure de redressement des résultats de l échantillon, sur la base de la structure de la photographie réalisée, vient de toute façon gommer d éventuels biais qui pourraient affecter (en moyenne) le niveau des charges de copropriété. En 2007, le niveau des charges de copropriété s établissait à 21.5 /m² de surface habitable (Tableau 3). Les charges non discrétionnaires représentent 34.1 % de l ensemble des charges, à 7.3 /m2. Et quatre postes de charges ( chauffage-ecs fluides, frais de personnel, eau froide et travaux d entretien ) portent 58.0 % du total des charges, alors que les quatre postes suivant en importance ( honoraires du syndic, assurances générales, sociétés extérieures et autres charges ) ne représentent que 28.7 % du total. 6/17- CHARGES 2007 texte.doc

7 2. Les charges sont évidemment les plus faibles dans les immeubles de la catégorie A1 (12.9 /m²) du fait de l absence de dépenses de chauffage, principalement. Et elles sont les plus élevées (2.2 fois plus fortes) dans les immeubles des catégories A2 (22.2 /m²) et B2 (25.4 /m²) et surtout dans les IGH (28.9 /m²) : dans le premier cas (B2 et, dans une moindre mesure, A2), parce que les immeubles sont suréquipés et bénéficient d une qualité de service au-delà de la moyenne ; dans le second cas, en raison des contraintes (de sécurité, notamment) afférentes à ce type d immeubles. Quant aux immeubles des catégories B1 et B3, les différences sont assez peu marquées entre eux, à respectivement 18.2 et 17.5 /m². Les niveaux de charges diffèrent donc entre catégories d immeubles pour trois raison principales : des dépenses chauffage/ecs (4.6 /m², en moyenne et 21.4 % de l ensemble) plus fréquentes dans certaines catégories que dans d autres : 7.0 /m² pour les immeubles de la catégorie A2, 7.3 /m² pour ceux de la catégorie B2 et 7.6 /m² pour les IGH mais «seulement» 4.4 /m² pour les immeubles de la catégorie B1 et 2.1 /m² pour ceux de la catégorie B3 faiblement «équipés» en chauffage collectif. Alors que les immeubles de la catégorie A1 se singularisent par l absence de dépenses de chauffage ; des dépenses de personnel (3.4 /m², en moyenne et 16.0 % de l ensemble) qui peuvent varier du simple au double, distinguant les immeubles de la catégorie IGH des autres : 2.3 /m² pour les immeubles de la catégorie A1, 2.8 /m² pour ceux de la catégorie B1 et 2.2 /m² pour ceux de la catégorie B3. Voire 3.3 /m² pour ceux des catégories A2 et B2. Mais 4.8 /m² pour les immeubles de la catégorie IGH ; et, dans une moindre mesure, des dépenses en eau froide, ascenseurs et travaux d entretien (6.0 /m², au total, en moyenne et 28.0 % de l ensemble) qui peuvent varier du simple au double : c est le cas des IGH avec des dépenses en «travaux d entretien» de 4.2 /m² contre 2.4 /m² dans l ensemble et de l ordre de 1.5 à 2.0 /m² pour presque toutes les autres catégories ; ou de la catégorie A1 avec un poste «eau froide» à 1.9 /m² contre 2.6 /m² dans l ensemble (et pour toutes les autres catégories) et un poste «ascenseurs» à 0.6 /m² contre 1.0 /m² dans l ensemble (et pour les catégories A2, B2, B3 et IGH). 3. Le niveau des charges varie très fortement entre régions ou entre villes, tant en raison des spécificités climatiques (niveau des dépenses de chauffage) ou des formes architecturales (hauteur des immeubles et dépenses d ascenseur(s)), que des pratiques de l amélioration et de l entretien par exemple : 16.0 /m² sur Rouen, 16.1 /m² sur Bourg-en-Bresse, 16.5 /m² sur Valence, 16.9 /m² sur Perpignan, 17.1 /m² sur Strasbourg, 17.4 /m² sur Montpellier ou Orléans, 18.5 /m² sur Marseille, 18.6 /m² sur Limoges voire 15.1 /m² sur Bordeaux, 15.4 /m² sur Nîmes, 15.6 /m² sur Chartres ou 15.7 /m² sur Saint Etienne, ces villes et les régions auxquelles elles appartiennent se ressemblent assez fortement ; si le niveau des charges est plus faible à Rodez ou à Saint-Lô (respectivement 7.5 /m² et 9.7 /m²), mais aussi à Toulon (10.3 /m²) ou à Clermont-Ferrand (10.5 /m²), c est en raison de dépenses de chauffage et de frais de personnel plus faibles qu ailleurs ; s il est plus élevé en Ile-de-France, c est à cause de trois postes principaux : eau froide, frais de personnel et sociétés extérieures dont les niveaux sont près de 50 % plus élevés qu ailleurs, mais aussi d une diffusion du chauffage collectif assez large parmi les immeubles en copropriété. Le niveau des charges est alors de 24.6 /m² sur Paris, de 24.0 /m² dans le Val d Oise et de 27.2 /m² dans les Hauts de Seine. Et pour des raisons similaires, les charges sont de 21.6 /m² sur Chambéry, de 22.3 /m² sur Versailles, de 24.5 /m² sur Pau et de 25.2 /m² sur Lille. 7/17- CHARGES 2007 texte.doc

8 ENCADRE CHARGES DISCRETIONNAIRES ET CHARGES NON DISCRETIONNAIRES Tous les postes de charges n ont pas le même statut dans la consommation de services du logement. Certaines charges sont dites non discrétionnaires. Les dépenses qu elles entraînent sont indépendantes de l intensité d usage du logement (entretien du chauffage et des ascenseurs), certaines d entre elles présentant même un caractère obligatoire : de droit (les impôts et les assurances générales) ou de fait (les honoraires du syndic puisque tous les logements de l échantillon sont en syndicat de copropriété) ; alors que les travaux d entretien (hors travaux exceptionnels) relèvent d une logique patrimoniale de maintien en l état du bien immobilier dont on peut penser qu elle est largement indépendante de la consommation de services du logement. D autres charges, celles dites discrétionnaires, sont à l origine des dépenses dont le niveau est fonction de l intensité d usage du logement (eau froide, chauffage, consommation électrique, sociétés extérieures, autres charges) et/ou de l exigence de qualité de service et de confort de la part de l occupant (la sécurité, les frais de personnel, l environnement : espaces verts, la propreté : fournitures et entretien). Les types de charges : Charges non discrétionnaires Charges discrétionnaires impôts locaux entretien du chauffage entretien des ascenseurs assurances générales travaux d entretien honoraires du syndic eau froide chauffage (fluides) consommation électrique fournitures et entretien frais de personnel sociétés extérieures espaces verts autres charges Source : CNAB (novembre 2008) 8/17- CHARGES 2007 texte.doc

9 Tableau 3 : Le niveau des charges de copropriété France entière Poids Niveau (en %) du poste en 2007 de charges en!/m_ Impôts locaux* 0,8 0,2 Eau froide 12,2 2,6 Chauffage + ECS (fluides) 18,5 4,0 Chauffage + ECS (entretien)* 2,9 0,6 Ascenseurs* 4,5 1,0 Consommation électrique 2,5 0,5 Fournitures/Entretien 1,0 0,2 Frais de personnel 16,0 3,4 Sociétés extérieures 7,8 1,7 Assurances générales* 5,7 1,2 Travaux d entretien* 11,3 2,4 Espaces verts 1,5 0,3 Honoraires du syndic* 8,8 1,9 Autres charges 6,4 1,4 Ensemble des charges 100,0 21,5 Charges non discrétionnaires* 34,1 7,3 Charges discrétionnaires 65,9 14,2 Ensemble des charges 100,0 21,5 Source!: CNAB (novembre 2008) Notes!: *!= Charges non discrétionnaires. 9/17- CHARGES 2007 texte.doc

10 III - L ÉVOLUTION DES CHARGES DE COPROPRIETE 1. Le niveau des charges de copropriété a progressé de 3.0 % en 2007 (contre % en moyenne, chaque année, entre 2002 et 2007 : Tableau 4). Mais toutes les composantes de dépenses n ont pas évolué à un rythme comparable en 2007 : certaines composantes, dont le poids est faible dans l ensemble des charges ( impôts locaux, fournitures/entretien, consommation électrique, espaces verts ) participent peu à la détermination des changements intervenus dans le niveau des charges ; d autres, en revanche, en raison de leur poids important ( eau froide, chauffage/ecs (fluides) et frais de personnel ) et/ou de leur forte variation ( chauffage/ecs (entretien), assurances générales et travaux d entretien ) déterminent plus fortement les mouvements du niveau des charges. Ainsi depuis 2002, avec la remontée du niveau des charges de copropriété, la progression constatée s explique par les évolutions de six composantes représentant 67.1 % du total des dépenses : eau froide, chauffage/ecs (fluides), assurances générales, sociétés extérieures, frais de personnel et travaux d entretien. Pour 2007, ces six composantes portent aussi la presque totalité de l évolution observée (96.7 % plus précisément). Les dépenses de chauffage («chauffage/ecs (fluides)») enregistrent, sans surprise, les conséquences des évolutions du coût de l énergie : les variations climatiques qui se constatent d une année sur l autre sont essentielles : par exemple, la météo a été clémente en 2006 puis en 2007 et les hivers nettement moins rigoureux que par le passé. Cette douceur a permis de contenir les volumes d énergie consommée par le chauffage, principal poste de dépense des copropriétés ; mais l effet prix sur les dépenses d énergie est tout aussi déterminant dans les évolutions ; durant deux ans, le renchérissement du prix de l énergie consommée par les ménages pour se chauffer a été notable : % en 2006 et % en 2005 contre % en 2004 et % en 2003, par exemple d après les Comptes du Logement. L année 2005 avait effet été marquée par une forte hausse du cours du pétrole, et à sa suite du prix du fioul domestique ( % en 2005 contre % en 2004), du GPL (+ 9.6 % en 2005 contre % en 2004) et du gaz (+ 6.8 % en 2005 contre 5.3 % en 2004!). L année 2006 a confirmé ces évolutions avec % pour le fioul domestique, % pour le gaz, % pour le GPL et % pour le chauffage urbain, par exemple ; en 2007, le ralentissement des prix a été quasi général : % pour le fioul domestique, % pour le GPL et % pour le gaz. Seul le chauffage urbain a connu une hausse plus vive que par le passé, avec % ; il convient aussi de remarquer que dans le même temps le prix de l électricité n a que faiblement progressé pour la quatrième année consécutive (+ 1.4 % en 2007 après % en 2006, la stabilité en 2005 et % en 2004) ; aussi, comme les copropriétés utilisent à titre principal du fioul domestique, du gaz et du chauffage urbain, le poste de charges «chauffage/ecs (fluides)» a connu un ralentissement sensible en Mais il faut remarquer qu en dépit des évolutions récentes, les prix des diverses énergies sont restés globalement stables depuis près de vingt années : par exemple, après avoir légèrement augmenté entre la fin des années 80 et 1996, le prix de l électricité a baissé entre 1996 et 2000 pour s établir maintenant à un niveau de prix (courant) comparable à celui de 1990 ; les prix du fioul et du gaz sont restés à peu près stables durant dix années, entre la fin des années 80 et la fin des années 90, et les hausses constatées depuis n ont fait que les ramener aux niveaux qui était le leur il y a vingt ans! Ainsi, comme en général les logements sont nettement mieux isolés aujourd hui que par le passé et que dans l ensemble les hivers sont moins rigoureux depuis un dizaine d années, globalement les dépenses de chauffage n ont pas cru aussi rapidement que cela pouvait être escompté. 10/17- CHARGES 2007 texte.doc

11 Dans ce contexte, la progression des «honoraires du syndic» confirme sa modération avec seulement % en 2007 (+ 3.2 % en moyenne chaque année, depuis 2002). Le mouvement de remise à niveau des «honoraires du syndic» est cependant souhaitable, pour la profession : depuis 1990, les honoraires ont en effet progressé de 2.2 % en moyenne chaque année contre % pour les prix à la consommation et % pour le revenu disponible des ménages. Le développement d une concurrence nécessaire pour amplifier l amélioration de la qualité des services rendus aux copropriétaires ne doit donc pas se faire par la dénaturation de la qualité de la prestation de service associée ni par l affichage d un prix de service sans rapport avec le niveau de la prestation. En revanche, l augmentation des «frais de personnel» s est faite à un rythme rapide en 2007, avec % (+ 3.2 % en moyenne chaque année, depuis 2002). Elle s inscrit dans un contexte dominé par les exigences accrues de la demande en matière de qualité de service (gardiennage, entretien, ). Dans l ensemble, l impact que l évolution de ce poste aurait dû avoir sur l évolution générale des charges a cependant été allégé par la stratégie des syndics professionnels qui ont souvent choisi d externaliser l exécution d une grande partie des tâches de gardiennage et d entretien : le poste «sociétés extérieures» connaissant donc une croissance soutenue avec % en moyenne chaque année, depuis 2002 (- 0.2 % en 2007, après il est vrai une année 2006 de hausse rapide : %). Dans l ensemble des charges, ce poste ne représente cependant que 7.2 % du total, en moyenne, contre «encore» 17.3 % pour les «frais de personnel». Alors que l augmentation des «travaux d entretien» reste sensible avec % en 2007 (+ 9.7 % entre 2002 et 2007). Plusieurs raisons sont à l origine de cela et méritent d être soulignées : l alourdissement des contrôles imposés par les nouvelles réglementations (amiante, saturnisme, ascenseurs ), mais aussi les exigences des copropriétaires à l égard du renforcement des équipements de sécurité (digicodes, interphones mais aussi fermeture des espaces extérieurs des copropriétés) et la montée progressive de l usage de la domotique et des préoccupations en matière d ergonomie. Depuis 2002 le niveau total des charges a donc augmenté de 4.4 % par an, en moyenne : outre une progression soutenue des dépenses de «chauffage + ECS (fluides)» au rythme de 8.2 % en moyenne, chaque année ; la progression du niveau des charges repose sur l augmentation de cinq postes principaux : le poste «travaux d entretien» avec une hausse moyenne de 9.7 % par an et le poste «assurances générales» avec % par an ; le poste «sociétés extérieures» avec une hausse moyenne de 7.4 % par an qui exprime les conséquences des stratégies d externalisation d un certain nombre de charges par les copropriétés (sortie des poubelles, entretien des parties communes, surveillance des parkings ) ; et dans une moindre mesure, le poste «eau froide» : % par an en moyenne et le poste «frais de personnel» avec % par an. Dans le cas des assurances, l importance des sinistres enregistrés depuis la grande tempête de 1999 (incendies en Corse puis dans le Sud, inondations dans le Sud-Est ) a conduit au relèvement des primes. Les conséquences des augmentations ont parfois pu être atténuées lorsque les professionnels ont pu renégocier certains contrats avec les compagnies d assurances ou lorsqu ils ont été conduits, à la demande des copropriétaires, à revoir la couverture de certains risques. Mais au global, la hausse des dépenses d assurance n a pas pu être évitée jusqu en L accalmie constatée en 2007 est donc notable, après sept années de progression parfois vigoureuse Alors que dans l ensemble, les actions entreprises par les syndics professionnels pour mieux maîtriser les charges permettaient de contenir l évolution de certains postes de charges (exemple de la renégociation des contrats d entretien des ascenseurs ou des espaces verts). 11/17- CHARGES 2007 texte.doc

12 2. Si les charges ont augmenté de 3.0 % en 2007 pour la France entière, il est évident que les évolutions n ont pas été comparables d une ville à l autre : la hausse a été la rapide à Lyon, Marseille, Reims et Rouen avec plus de 6 % sur un an ; elle a été tout aussi vive à Nice, Perpignan, Pau et Versailles avec de l ordre de 5 % sur un an ; et, dans une moindre mesure, à Avignon et Paris avec de l ordre de 4 % sur un an ; elle est restée dans la moyenne à Lille, Nantes, Troyes et dans le Val de Marne ; et un peu en dessous de la moyenne à Clermont Ferrand, Limoges, Rodez, Saint Etienne, Saint Lo et Strasbourg avec de l ordre de 2 % sur un an ; mais les charges ont baissé de 1 à 2 % sur un an à Chambéry, Chartres, Laval et dans les Hauts de Seine et même de 3 à 4 % à Bourg en Bresse, Montpellier et Valence. 3. L indice national des charges de copropriété de la CNAB permet enfin d établir qu après avoir été orienté à la baisse pendant plus de dix années, entre 1990 et 2002, le niveau des charges de copropriété a amorcé une remontée à partir de 2003 : mais alors que l indice national des charges a augmenté de 0.8 % en moyenne chaque année depuis 1990, le revenu disponible des ménages progressait de 3.8 % par an : cela revient à constater que le poids des charges s est allégé de l ordre de 39 % depuis 1990 ; c est la baisse du niveau des charges discrétionnaires qui explique cela (les dépenses «chauffage/ecs (fluides)» : % par an et % sur dix sept ans ; les «frais de personnel» : % par an et % sur dix sept ans ; la «consommation électrique» : % par an et % sur dix sept ans ; les «fournitures et entretien» : % par an et % sur dix sept ans) : elles n ont progressé que de 0.4 % en moyenne, chaque année. Alors que le niveau des charges non discrétionnaires augmentait de 1.6 % par an (les «honoraires du syndic» : % par an et % sur dix sept ans ; les «assurances générales» : % par an et % sur dix sept ans et les «travaux d entretien» : % par an et % sur dix sept ans). Mais plus qu une évolution régulière, l indice national des charges laisse ressortir des phases de baisse alternant avec des phases de hausse : l indice baisse entre 1991 et 1993 : % en moyenne, chaque année ; il remonte entre 1993 et 1995 : % en moyenne, chaque année ; pour baisser à nouveau entre 1995 et 1997 : % en moyenne, chaque année ; remonter entre 1997 et 1999 : % en moyenne, chaque année ; baisser encore une fois entre 1999 et 2002 : % en moyenne, chaque année ; et enfin remonter depuis 2002 : % en moyenne, chaque année. 12/17- CHARGES 2007 texte.doc

13 L'INDICE DES CHARGES DE COPROPRIETE DE LA CNAB (Novembre 2008) Charges courantes (hors travaux exceptionnels) L'INDICE DES CHARGES DE COPROPRIETE DE LA CNAB (Novembre 2008) Charges non discrétionnaires 13/17- CHARGES 2007 texte.doc

14 L'INDICE DES CHARGES DE COPROPRIETE DE LA CNAB (Novembre 2008) Charges discrétionnaires Tableau 4 : L évolution des charges de copropriété (les contributions détaillées) France entière Poids Variation Contribution Variation Contribution (en %) du poste observée à moyenne à de charges en 2007 l évolution 2007/2002 l évolution Impôts locaux* 1,1 2,4 0,0 1,6 0,0 Eau froide 11,7 5,5 0,7 4,1 0,5 Chauffage + ECS (fluides) 17,2 2,7 0,6 8,2 1,4 Chauffage + ECS (entretien)* 4,1-9,9-0,3-6,2-0,3 Ascenseurs* 5,4 3,9 0,2-0,3 0,0 Consommation électrique 2,5-1,6 0,0 3,4 0,1 Fournitures/Entretien 0,9 4,8 0,0 8,9 0,1 Frais de personnel 17,3 5,3 0,9 3,2 0,6 Sociétés extérieures 7,2-0,2 0,0 7,4 0,5 Assurances générales* 5,0 6,5 0,3 7,5 0,4 Travaux d entretien* 8,7 3,9 0,4 9,7 1,0 Espaces verts 2,5 3,4 0,1-4,4-0,1 Honoraires du syndic* 8,9 2,6 0,3 3,2 0,3 Autres charges 7,4-4,0-0,2-1,4-0,1 Ensemble des charges 100,0 3,0 3,0 4,4 4,4 Charges non discrétionnaires* 33,2 2,3 0,9 4,4 1,5 Charges discrétionnaires 66,8 3,4 2,1 4,4 2,9 Ensemble des charges 100,0 3,0 3,0 4,4 4,4 Source!: CNAB (novembre 2008) Notes!: *!= Charges non discrétionnaires. 14/17- CHARGES 2007 texte.doc

15 Tableau 5 : Les charges de copropriété dans 34 villes de France Niveau moyen des C h a r g e s C h a r g e s Variation Rappel Rappel Variation annuelle Source : CNAB charges en 2007 non discrétionnairesen moyenne (Novembre 2008) discrétionnaires / (en!/m_) (en %) (en %) Rodez 7,5 3,0 4,5 1,4-5,1 n.s. n.d. Saint Lô 9,7 4,0 5,7 1,0 3,2 4,5 n.d. Toulon 10,3 3,3 7,0 0,0-6,4 11,1 4,2 Clermont Ferrand 10,5 5,0 5,5 1,9-2,8 9,3 n.d. Le Touquet 11,6 3,6 8,0 0,0 n.s. n.s. n.d. Avignon 12,0 4,5 7,5 4,3 n.s. n.s. n.d. Rennes 12,8 4,7 8,1 6,7-0,7 3,8 4,1 Nantes 13,6 4,7 8,9 2,9-6,7 9,4 n.d. Lyon 13,8 5,3 8,5 6,2-2,3 3,1 3,1 Laval 14,4 4,1 10,3-2,0-1,3 8,8 n.d. Bordeaux 15,1 4,7 10,4 0,0-1,3 5,5 n.d. Nîmes 15,4 6,1 9,3 0,0 n.s. n.s. n.d. Chartres 15,6 4,2 11,4-1,9 9,7 n.s. n.d. Saint Etienne 15,7 5,6 10,1 1,9 1,3 7,8 n.d. Rouen 16,0 5,6 10,4 6,7-2,6 7,7 5,1 Bourg en Bresse 16,1 4,9 11,2-4,2-1,8 8,9-1,6 Valence 16,5 3,8 12,7-2,9-1,7 3,0 n.d. Perpignan 16,9 5,3 11,6 5,3 6,7 5,3 n.d. Strasbourg 17,1 6,6 10,5 2,4 3,7 7,3 3,1 Montpellier 17,4 5,2 12,2-3,9 6,7 n.s. n.d. Orléans 17,4 4,6 12,8 0,0 3,0 8,3 n.d. Marseille 18,5 6,2 12,3 6,9 3,2 5,1 4,1 Limoges 18,6 5,7 12,9 1,6 4,6 6,1 4,0 Troyes 19,3 4,7 14,6 2,9-3,9 7,8 2,5 Saint Denis 19,5 8,3 11,2-7,1 5,2 3,2 n.d. France entière 2 1, 5 7,4 14,1 3,0 5,4 5,6 4,4 Val de Marne 20,2 7,2 13,0 3,1 6,1 n.s. n.d. Nice 20,5 8,5 12,0 5,2 2,8-0,6 4,8 Chambéry 21,6 5,7 15,9-0,5-4,8 7,0 0,6 Versailles 22,3 7,6 14,7 5,2-1,9 n.s. n.d. Val d'oise 24,0 7,2 16,8 0,0 9,1 n.s. n.d. Pau 24,5 8,3 16,2 4,9-1,0 5,2 n.d. Paris 24,6 9,0 15,6 3,8 9,7 1,9 3,4 Lille 25,2 8,5 16,7 3,3 5,6 6,5 2,0 Hauts de Seine 27,2 9,4 17,8-2,2 2,2 3,8 0,8 n.d. : non disponible en raison d'une date de début d'observation trop récente n.s. : non disponible en raison d'un échantillon de taille insuffisante ou d'un enrichissement rapide de l'échantillon 15/17- CHARGES 2007 texte.doc

16 Tableau 6 : L évolution de l indice des charges de copropriété Taux de croissance annuel moyen Période Période 1990 à à 2007 (année 2007) Ensemble des charges % % (+ 3.0 %) * charges non discrétionnaires % % (+ 2.3 %) * charges discrétionnaires % % (+ 3.4 %) Prix à la consommation % % (+ 1.5 %) Revenu disponible des ménages % % (+ 5.4 %) Source : CNAB (novembre 2008) : Hors travaux exceptionnels 16/17- CHARGES 2007 texte.doc

17 En guise de conclusion Les résultats présentés en moyenne ne livrent qu une indication générale ne pouvant certainement pas toujours correspondre aux réalités vécues in situ par les propriétaires, du seul fait de la spécificité de chacun des immeubles étudiés : niveau de sophistication des équipements installés (digicode, vidéo, caméra, ) ; complexité des services proposés ; nombre et taille des lots gérés dans chaque immeuble ; localisation du bien et ancienneté de l immeuble ; exigence de confort des usagers plus ou moins prononcée que seule l analyse d un professionnel peut correctement restituer. Le rôle et l importance des facteurs qui influent sur le niveau global des charges méritent à cet égard une attention particulière : il convient évidemment de distinguer ce qui est à l origine des variations de l indice de ce qui explique les différences de niveau de charges entre les immeubles ; pour cela, on peut vérifier que plusieurs facteurs exercent un rôle essentiel : 1. la présence de personnel permanent (gardiens, personnel d entretien ) est à l origine d un surcoût (c est-à-dire d un niveau de charges supplémentaires par comparaison avec des immeubles ne disposant pas de personnel permanent) ; 2. cela est aussi vrai du recours à des sociétés extérieures afin d assurer des tâches de nettoyage et d entretien des espaces verts ; 3. la situation géographique de l immeuble influe directement sur les consommations d énergie et donc le type d équipement de chauffage ; 4. l équipement en ascenseur(s) est aussi à l origine de coûts non négligeables surtout lorsque l immeuble est un IGH ; 5. de même la présence d espaces verts conséquents surtout lorsqu ils sont équipés de piscine voire de tennis, du fait de l entretien courant (sociétés extérieures, dépenses en eau ) ; 6. ou l ancienneté de l immeuble car elle est souvent synonyme de moindre qualité des prestations, de moins d équipements ; 7. alors que, bien évidemment, les efforts d économie réalisés à l initiative des syndics, tant sur la consommation d électricité dans les parties communes que sur la consommation d eau (traitement préventif des fuites ) permettent de réduire le niveau global des charges quel que soit l immeuble, sa catégorie ou son confort. Au-delà des effets généraux, les différences s expliquent donc par la nature et la qualité des prestations offertes par l immeuble : la présence de gardiens logés dans l immeuble et d autres personnels augmente le montant des charges. L ascenseur et, dans une moindre mesure les espaces extérieurs, constituent aussi une source d écart. Alors que la présence d installations de chauffage collectif induit des dépenses de maintenance et d entretien L «Argus des Charges de Copropriété» que propose la CNAB a précisément pour objet de décliner toutes ces situations complexes : ainsi, les Chambres adhérentes de la CNAB qui contribuent à l alimentation de l Observatoire peuvent disposer en retour d une analyse détaillée des charges réparties en 14 postes et par catégorie d immeubles, par région, voire par département et par ville ; avec, pour chacun des postes de charges, la dispersion «la plus probable» des valeurs observées sur les seuls immeubles pour lesquels la composante est renseignée. Le référentiel des charges correspondant est accessible sur Avec l enrichissement de l Observatoire (extension des procédures d extraction directe des comptes de copropriété dans les cabinets), l «Argus des Charges» et avec lui, l indice national des charges de copropriété et l ensemble de outils d évaluation de la gestion des copropriétés se positionnent en tant que référant statistique. L Observatoire qui contribue à l alimentation des Comptes du Logement occupe bien sa place parmi les outils essentiels de connaissance et d analyse du marché de la copropriété. 17/17- CHARGES 2007 texte.doc