Les marchés immobiliers

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1 Éditorial de Me FEUILLETTE Frédérick Les marchés immobiliers Président de la Chambre interdépartementale des notaires des, des et des Pyrénées-Atlantiques Aborder l évolution du marché immobilier est un exercice complexe et risqué, notamment quant aux signes qui nous permettent d essayer d anticiper.. Nous allons nous y essayer en prenant pour base les dernières statistiques et actualités législatives. Au vu des dernières estimations, le nombre de logements anciens sur 12 mois s établit à à fin juin 2013 sur l ensemble de la métropole. Il reste en baisse de 13 % sur un an malgré la lente remontée observée chaque mois depuis Mars 2013, qui semble donc se confirmer. Sur nos 3 départements l analyse est la même : on observe un léger rebond du nombre de transactions depuis le début du mois de juin, la baisse des prix est elle notable, et se situe à environ -5% sur les maisons anciennes. Vous trouverez ci-après l ensemble des évolutions depuis 12 mois sur les différents secteurs géographiques qui composent notre Cour d Appel. Dans les semaines à venir le marché immobilier devra tenir compte de nombreux facteurs qui l impacteront : - Une nouvelle réforme des plus-values immobilières des biens et droit immobiliers autres que les terrains à bâtir s applique en effet depuis le 1er septembre Les dispositifs en faveur de l investissement immobilier locatif ont changé et ne semblent guère séduire les potentiels nouveaux bailleurs. - Le gouvernement va accorder aux départements la possibilité d augmenter la part des droits de mutations qu ils perçoivent sur les ventes immobilières. - De nouvelles mesures fiscales sont attendues pour les plusvalues générées sur les ventes de terrain à bâtir. - Une reprise sensible de la hausse des taux d intérêts d emprunt bien que ces derniers demeurent encore bas. - La fin du dispositif Scellier De fait, malgré un frémissement du marché immobilier, l instabilité économique et fiscale reste un frein à l investissement. On observe donc un marché à deux vitesse : la baisse des prix permet à des acheteurs de revenir sur le marché alors que d autres restent exclus car ils ont une situation professionnelle peu rassurante pour un investissement à long terme ( CDD, intérim ). On peut également remarquer que de nombreux vendeurs n ont pas encore intégré que le marché est à la baisse et ne modifient pas leur prix de vente, ce qui augmente le volume de biens à vendre et permet aux acquéreurs d avoir un choix plus important et donc un pouvoir de négociation en corrélation. Un bien proposé au prix du marché part aujourd hui en moins d un mois, ce qui démontre donc que la demande est toujours présente. Les chiffres clés Période du 01/07/2012 au 30/06/2013 Maisons anciennes Pyrénées Atlantiques Hautes Pyrénées France (hors IDF) prix médian de vente Appartements anciens prix médian du m² /m ² /m ² /m ² /m ² Terrains à bâtir prix médian de vente Maison du notariat, 1 av. Alfred de Vigny BP PAU cedex Tél Fax: Pour retrouver toute l offre et les services immobiliers des notaires de France : La base immobilière PERVAL, riche de plus de 12 millions de références, est alimentée par le notariat français et contient les références de mutations immobilières de tous les types de biens, immeubles, maisons, appartements, terrains, locaux d activité, biens agricoles et viticoles, sur tout le territoire (DOM compris). C est un outil pour l évaluation de tous types de biens par comparaison, la communication aux médias et organismes publics de données statistiques et la publication d indices de prix des logements anciens sur la base d une méthodologie établie avec l INSEE. 1

2 Tendance générale Baisse des prix confirmée A fin juin 2013, à l échelle de la France (hors IdF), la tendance est à la baisse des prix comparativement à il y a 1 an. Tous les marchés sont concernés, les prix sont en recul de 2% à 3 %. Toutefois, sur le marché des maisons anciennes, on constate une stabilité des prix entre le 1 er semestre 2013 et le 1 er semestre Dans les, les Pyrénées-Atlantiques et les, le constat est similaire. En comparant les prix de ces 12 derniers mois avec ceux des 12 mois précédents, les évolutions sont toutes orientées à la baisse quel que soit le marché. Mais cette tendance est à nuancer au regard des évolutions par semestre. En effet, dans les et les Pyrénées-Atlantiques par exemple, les prix enregistrés sur le 1 er semestre 2013 dans l individuel ancien sont en hausse par rapport aux deux semestres précédents. En ce qui concerne le niveau de prix entre ces départements, le plus onéreux reste les Pyrénées- Atlantiques. Près d une maison sur deux s y achète à plus de euros contre seulement 15% des transactions dans les. Similairement, 58% des appartements vendus dans les ont un prix inférieur à euros contre seulement 17% dans les Pyrénées- Atlantiques. Ces écarts s expliquent en partie par la typologie des biens vendus. Chiffres clés : France (hors IDF) Evolution annuelle des prix (à fin juin 2013) Appartements anciens : -2,9% Maisons anciennes : -2,4% Terrains à bâtir : -2,4% Evolution des prix par semestre 2013 S1 / 2012 S2 France (hors IDF) 2013 S1 / 2012 S1 Appartements anciens -3,0% -2,8% Maisons anciennes -3,0% 0,0% Terrains à bâtir -3,6% -4,2% Appartements anciens +1,8% -1,4% Maisons anciennes +1,2% +1,2% Terrains à bâtir -7,5% -5,7% Pyrénées-Atlantiques Appartements anciens +5,7% -1,7% Maisons anciennes +3,3% +2,4% Terrains à bâtir -2,1% -24,3% Appartements anciens -5,4% +3,1% Maisons anciennes -7,4% -7,4% Terrains à bâtir ns* ns* ns* : non significatif Répartition des acquisitions d appartements anciens par tranche de prix Répartition des acquisitions de maisons anciennes par tranche de prix Pyrénées-Atlantiques Pyrénées-Atlantiques 70% 60% 50% 20% 10% 0% 58% 28% 17% 16% 18% 17% 16% 12% 12% 16% 13% 8% Moins de 80 k De 80 à 100 k De 100 à 120 k De 120 à 150 k 22% 44% 4% 150 k et plus 60% 50% 20% 10% 0% 35% 21% 20% 18% 15% 15% 17% 12% 11% Moins de 120 k De 120 à 150 k De 150 à 180 k 32% 49% 14% 12% 13% 15% De 180 à 210 k 210 k et plus 2

3 Evolutions négatives mais modérées A fin juin 2013, les évolutions annuelles des prix sur les marchés immobiliers landais sont toutes négatives, comprises entre -2% et -5% environ selon le type du bien. Le léger recul des prix sur le marché du collectif ancien a eu pour effet de retrouver le niveau de Certaines communes ont davantage été impactées par la baisse, notamment les communes les plus onéreuses. A l inverse, la préfecture se distingue avec une hausse du prix de près de 6%, elle reste toutefois et de loin la commune la plus accessible du département. Au delà des évolutions de prix, la typologie des biens vendus a également évolué. Les appartements les plus vendus sont les 2 pièces (37% des ventes) mais leur part s est réduite cette année de 4 points environ au profit des 3 pièces ( du marché). Appartements anciens Chiffres clés : évolution annuelle des prix (à fin juin 2013) Appartements anciens : -1,9% Maisons anciennes : -4,5% Terrains à bâtir : -2,4% Prix médian au m² Evol. des prix sur 1 an Surface moyenne ,9% 50 m² Soorts-Hossegor ,1% 42 m² Capbreton ,4% 48 m² Vieux-Boucau-les-Bains ,3% 40 m² Seignosse ,0% 37 m² Tarnos ,4% 60 m² Mimizan ,3% 35 m² Biscarrosse ,6% 52 m² Dax ,2% 48 m² Mont-de-Marsan ,7% 56 m² Prix médian de vente et évolution annuelle des prix des maisons anciennes et des terrains à bâtir Côte landaise Nord / -2,5% / -16,7% Côte landaise Sud / -2,4% / -11,4% Nord des / -7,1% / +14,6% Centre / -0,1% / -4,1% Sud des / -4,3% / -2,4% / -4,5% / -2,4% A l instar du collectif ancien, Mont-de-Marsan se distingue des autres secteurs par son évolution de prix positive sur le marché de l individuel ancien. Le prix de vente médian estimé à euros correspond au niveau record déjà atteint en 2008 et Ce prix reste néanmoins deux fois moins cher que dans le secteur de Capbreton-Hossegor- Tarnos. La préfecture concentre un marché de grandes maisons : plus de 36% des transactions réalisées sont des maisons de plus de 5 pièces (28% à l échelle du département). En revanche, les superficies de terrains sont assez faibles, 710 m² en moyenne contre m² pour l ensemble des. Capbreton Hossegor Tarnos / -1,1% Dax-Saint-Paul-lès-Dax / -11,7% maisons anciennes terrains à bâtir Mont-de-Marsan / +4,6% Sur le marché du foncier, le prix d acquisition d un terrain dans les est estimé à euros pour une superficie moyenne de m². Par secteur, à l exception de la Côte landaise Sud, les prix sont assez homogènes, autour de euros. 3

4 Saint-Jeande-Luz Biarritz Ciboure Hendaye Anglet Bayonne Pyrénées - Atlantiques Pau Pyrénées-Atlantiques Des écarts de prix importants Les baisses de prix constatées cette année dans les Pyrénées-Atlantiques sont significatives, autour de 5% pour les marchés du bâti et jusqu à 20% pour le foncier. Le prix médian des maisons est en recul de 5% sur 1 an à fin juin 2013, établi à euros. Même si la baisse était plus prononcée en 2009, ce niveau de prix n avait pas été atteint depuis Par secteur, des baisses comparables sont observées excepté pour le Pays basque côtier où les prix ont plus que résisté, puisqu ils ont augmenté d environ 2%. Les écarts de prix continuent ainsi à s accentuer. A titre de comparaison, le prix d une maison de 3 pièces ou moins dans le Pays basque côtier est équivalent à celui d une maison de 6 pièces ou plus dans le Pays basque intérieur. Dans le foncier, les écarts de prix restent conséquents selon les secteurs. Plus de la moitié des acquisitions de terrains sont intervenues dans le Béarn où les prix sont restés stables. La superficie moyenne est de m² contre m² l année passée. Prix médian du m² et évolution annuelle des prix des appartements Appartements anciens ns* : non significatif Appartements neufs / 3,0% / 8,9% / -1,7% / -3,3% / -1,1% / -5,2% / -5,7% / -1,7% / 3,5% / -1,1% / 1,5% / -5,8% / ns* / -3,1% Pays basque côtier / +1,7% / -6,2% Pays basque intérieur Pyrénées-Atlantiques Chiffres clés : évolution annuelle des prix (à fin juin 2013) / -5,2% / -20,1% Appartements anciens : -5,8% Maisons anciennes : -5,2% Terrains à bâtir : -20,1% Prix médian de vente et évolution annuelle des prix des maisons anciennes et terrains à bâtir / -5,5% / -27,9% Pau / -5,3% Périphérie paloise / -2,5% / +2,1% Béarn / -3,8% / +0,0% maisons anciennes terrains à bâtir Sur les marchés du collectif, alors que les prix ont chuté cette année dans l ancien (-6%), ils ont légèrement progressé dans le neuf (+1%). Toutefois, ces tendances ne sont pas toujours vérifiées à l échelle des communes. A Saint-Jean-de-Luz par exemple, les prix sont en hausse de +9% dans l ancien bien qu elle fasse partie des communes les plus onéreuses du département sur ce marché. Le prix du m² y est même plus élevé que dans le neuf. Sur les communes de Hendaye et Anglet, les évolutions sont négatives aussi bien pour le neuf que l ancien. En termes de prix, les disparités sont importantes dans l ancien. Les prix sont plus homogènes dans le neuf, principalement autour de euros le m². 4

5 Baisse similaire dans l individuel et le foncier Dans le département des, les prix ont chuté de 6% sur 1 an sur les marchés de l individuel et du foncier. Ceux des appartements anciens ont en revanche augmenté. Le prix du m² des appartements anciens a augmenté de 6% cette année et franchit le seuil des euros. Pourtant, à l exception de la commune de Saint-Lary-Soulan, la tendance est plutôt à la baisse des prix. En réalité, la hausse observée résulte plus de la modification de la structure du marché que d une véritable hausse des prix. Il y a 1 an, le secteur Sud (secteur le plus onéreux des ) regroupait 43% du marché contre 58% cette année. Par ailleurs, les appartements de 4 pièces et plus ne représentent que 18% des transactions cette année contre 28% l année passée. Etant donné que le prix du m² est plus élevé sur les petites surfaces, ce changement de marché entraîne une hausse mécanique du prix médian. Chiffres clés : évolution annuelle des prix (à fin juin 2013) Appartements anciens Appartements anciens : +6,5% Maisons anciennes : -5,9% Terrains à bâtir : -5,9% Prix médian au m² Evol. des prix sur 1 an Surface moyenne ,5% 50 m² Tarbes ,2% 63 m² Secteur Sud ,2% 39 m² Bagnères-de-Bigorre ,4% 42 m² Cauterets ,9% 35 m² Saint-Lary-Soulan ,7% 34 m² Prix médian de vente et évolution annuelle des prix des maisons anciennes et des terrains à bâtir / -5,9% / -5,9% Tarbes / -8,9% maisons anciennes terrains à bâtir Est / +1,4% / -9,4% Centre / -7,6% / -17,5% Sud / +4,9% / +13,5% Nord / ns* / 0,0% ns* : non significatif Dans l individuel, les prix sont en net recul (-6%). Cette baisse est plus forte que celle survenue en 2009 (-4%). Cependant, des hausses de prix sont observées dans les secteurs du Sud et de l Est. Les maisons les plus vendues dans les Hautes- Pyrénées possèdent 4 pièces ou plus de 5 pièces (29% de part de marché chacune). Cette dernière catégorie a vu sa part augmenter de 5 points en 1 an. A l inverse, la part des petites maisons (3 pièces ou moins) s est réduite passant de 23% à 17% du marché. Le prix médian des terrains à bâtir est également en recul de 6% sur 1 an, établi à euros. Mais cette baisse est à relativiser puisque le prix médian évolue autour de ce seuil depuis 5 ans. Par secteur, les évolutions sont très hétérogènes. Les écarts de prix sont également importants. Le coût d un terrain dans le secteur Sud est 2,5 fois plus élevé que dans l Est. En ce qui concerne la superficie, elle est en moyenne de m² contre m² l année dernière. 5

6 Les acteurs du marché immobilier Âge des acquéreurs 45% 35% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Part des acquéreurs selon les tranches d âges (tous biens confondus) moins de 30 ans 30 à 44 ans 45 à 59 ans 60 ans et plus 13% 26% 22% 14% 38% 28% 21% 14% 33% 22% Pyrénées-Atlantiques é i é Tous types de biens confondus, les acquéreurs âgés de 30 à 44 ans sont les plus représentés dans les départements des, Pyrénées- Atlantiques et. Comparativement à il y a un an, leur part a gagné 3 points dans les et 2 points dans les Pyrénées- Atlantiques. Elle a par contre chuté de 2 points dans les, atteignant 33% du marché, soit le plus faible niveau observé sur ces 10 dernières années. Les acquéreurs de ans sont presque aussi bien représentés () tandis que dans les, l écart est significatif. En ce qui concerne les moins de 30 ans et ceux âgés de 60 ans et plus, les parts sont similaires entre les départements, respectivement à 14% et 22%. Origine géographique des acquéreurs Tous types de biens confondus, il n y a pas eu d importants changements survenus cette année sur la répartition des acquéreurs selon l origine géographique. En revanche, comparativement à 2008, des écarts sont constatés notamment pour les acquéreurs locaux (résidant déjà dans le département au jour de l acquisition). En effet, leur part a gagné 5 à 7 points selon les départements. Dans les Pyrénées-Atlantiques, ils sont ainsi à l origine de 72% des transactions. La part des Franciliens est restée stable cette année ou en très légère hausse, n excédant pas 7% du marché. Celle des étrangers est encore plus faible, plafonnée à 2% quel que soit le département. Enfin, la part des acquéreurs issus du reste de la France varie de 11% à 25% selon le département. Part des acquéreurs Tous biens confondus Pyrénées-Atlantiques Même commune 24% 23% 24% 25% 26% 28% 22% 24% 22% Même département 31% 38% 38% 42% 46% 44% 34% 39% Même région 14% 16% 14% 7% 8% 8% 8% 9% 8% Franciliens 9% 6% 6% 7% 6% 7% 5% 2% 3% Reste France 19% 16% 16% 13% 11% 11% 26% 24% 25% Etrangers 3% 1% 2% 6% 3% 2% 5% 2% 2% Toutes les analyses contenues dans cette lettre d information ont été réalisées sur la base des informations communiquées par les Notaires des, des Pyrénées- Atlantiques et des. Tous les prix de vente s entendent hors droits, hors commissions, hors frais et hors mobilier. Les données correspondent à la période du 1 er juillet 2012 au 30 juin Min.not Tous droits réservés - Courtes citations autorisées sous réserve de mentionner la source : Notaires de France 6