CONTRAT DE BAIL ET VALORISATION IMMOBILIÈRE
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- Tristan Labrie
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1 CONTRAT DE BAIL ET VALORISATION IMMOBILIÈRE DUE DILIGENCE RELATIVE À LA VENTE D UN IMMEUBLE LOCATIF 18 ème séminaire sur le droit du bail Neuchâtel, 3/4 et 17/18 octobre 2014 Prof. Blaise Carron Me Placidus Plattner Prof. Blaise Carron / Me Placidus Plattner
2 INTRODUCTION I. Généralités A. Valeur d un immeuble locatif de rendement B. Due Diligence juridique II. Eléments choisis de la due diligence 2
3 I. Généralités A. VALEUR D UN IMMEUBLE LOCATIF DE PLACEMENT VENTE IMMOBILIERE VENDEUR Prix fondé sur Méthode DCF (discounted cash flow) fondée sur le rendement ACHETEUR 3
4 I. Généralités A. VALEUR D UN IMMEUBLE LOCATIF DE PLACEMENT Exemple de calcul selon la méthode DCF (p. 8 s.) Valeur actualisée des revenus locatifs nets pour l horizon de prévision (année 1 à 10) Valeur actualisée des revenus locatifs nets pour le reste de l horizon économique (année 11 à 100) Valeur actualisée des cycles de rénovation (année 1-100) Valeur de l immeuble = Paramètre central = Revenus locatifs nets Baux = élément central de la due diligence juridique 4
5 I. Généralités B. DUE DILIGENCE JURIDIQUE Acheteur - Valeur de rendement - Détermination du prix Régie immobilière Exécution diligente du mandat en faveur du propriétaire Avocat Due diligence des baux d un locatif de rendement Vendeur Optimisation de la gestion d un immeuble locatif de rendement Locataire Revue de divers moyens permettant de remettre en cause le loyer 5
6 PLAN I. Généralités II. Eléments choisis de la due diligence A. Locataire BUT B. Objet loué Identifier le locataire et les qualités de l objet C. Loyer D. Durée des baux E. Travaux du locataire F. Modalités diverses G. Documents contractuels H. Droits d emption, de préemption ou de prélocation 6
7 A. LOCATAIRE / B. OBJET DU BAIL BAIL? Yahoo! Inc. BAILLEUR Colocataires Solvabilité Sûretés LOCATAIRE Yahoo! Sàrl Objet Extrait du registre foncier Servitudes Gages immobiliers Mentions et annotations 7
8 B. OBJET DU BAIL Places de parc Surfaces Examen Risques Adéquation faits vs. droit Accessoire au sens de CO 253a / OBLF 1? Invalidation pour erreur Réduction de loyer Cas critique à contrôler : loyer fixé en fonction de la surface + absence d accord des parties sur la conformité des métrés 8
9 B. OBJET DU BAIL Utilisation des locaux Droit public Conformité de l affectation Droit privé Politique de l acquéreur Baux commerciaux Obligation d utiliser Prohibition de concurrence 9
10 C. LOYER / D. DURÉE BAIL C. Loyer / D. Durée du bail But de l analyse : vérifier l état locatif 10
11 C. LOYER Type de loyer Loyers libres et loyers contrôlés Formule officielle obligatoire? Loyer net Concordance de l état locatif et des contrats Risques de réduction (critères relatifs) Indexation valable? Possibilité de reporter les prestations supplémentaires du bailleur? 11
12 C. LOYER TVA Option ou possibilité d opter Changement d affectation / impôt sur les prestations à soi-même / récupération de l'impôt préalable Frais accessoires «convention spéciale» Locaux commerciaux : ca. CHF 30-80/m 2 /an Énumération complète et détaillée? Frais en relation avec l usage de la chose? Sûreté (type, multiple du loyer mensuel) 12
13 D. DURÉE DU BAIL Types de durée Durée déterminée Durée indéterminée Conséquences Possibilité de modifier le loyer / le contrat de manière unilatérale Délai et terme de résiliation Risques de résiliation/de locaux vacants Prolongations Options (proprement dite / improprement dite) Risque de demandes de prolongation 13
14 E. TRAVAUX DU LOCATAIRE BUT: Identifier les charges extraordinaires CO 260a I: Accord «écrit» Si autorisation, examen de Obligation de remise en état (CO 260a II) Obligation d indemniser le locataire (CO 260a III) Questions particulières Entretien des aménagements du locataire (locaux bruts): document d interface? 14
15 F. MODALITES DIVERSES Changement de bailleur Vente après délivrance de la chose louée Vente avant délivrance de la chose louée (Baux sur plans) Vente ne rompt pas le bail (CO 261) Transfert de contrat (accord du locataire) Souslocation Sous-location autorisée à l avance 15
16 G. DOCUMENTS CONTRACTUELS G. Documents contractuels But de l analyse : Dossier complet Documents opposables aux locataires 16
17 G. DOCUMENTS CONTRACTUELS Signatures Contrats et documents contractuels Formules officielles Dossier complet? Contrats Annexes (plans, descriptif, tableau des délimitations, conditions générales, etc.) Avenants Formules officielles Procès-verbaux de remise des locaux 17
18 H. DROITS DE PRÉFÉRENCE H. Droits de préférence But de l analyse : identifier des risques pour l opération d acquisition et pour la future location 18
19 H. DROITS DE PRÉFÉRENCE Droit d emption Droit de préemption Droit de prélocation / droit de premier refus 19
20 MERCI DE VOTRE ATTENTION! Prof. Blaise Carron Av. du 1 er -Mars 26 CH-2000 Neuchâtel Blaise.Carron@unine.ch Placidus Plattner WENGER PLATTNER Goldbach-Center, Seestrasse 39 CH-8700 Küsnacht-Zürich Placidus.Plattner@wenger-plattner.ch 20
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