La lettre MDH de l accession

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1 La lettre MDH de l accession sociale n 2 - Avril 2010 Lettre n 4 - Novembre 2011 La lettre MDH de MDH l accession sociale sociale La lettre de l accession Edito Page 2 De Philippe Jarlot SOFIHA Page 3 Glossaire Page 6 De nouveaux projets! Parole d élu! Témoignage François Garcia, Maire d AthisMons Rencontre avec Vanessa Ferreira Page 6 Le dossier Page 4 L accession sociale à la propriété en question Un locataire francilien sur deux rêve de devenir propriétaire. Quoi de plus naturel en effet que d aspirer à la sécurité d un logement à soi pour voir venir sereinement le moment de la retraite, et - pourquoi pas? - laisser à ses enfants un bien immobilier de valeur? Vanessa Ferreira, 23 ans, est auxiliaire puéricultrice à l hôpital. Avec son mari, comptable, ils emménageront en janvier 2012 dans une maison de la résidence les Sabines à La Queueen-Brie (94). Pourquoi avez-vous fait le choix de l accession à la propriété? Page57 Page 2 mdh_4.indd 1 15/11/11 14:43

2 Edito Madame, Monsieur le Maire, Aux dernières journées nationales du logement, la plupart des représentants des partis politiques scandaient le slogan «halte au logement f i s c a l, p l a c e a u lo g e m e n t social». Ce slogan, lié aux échéances éléctorales de 2012 n est-il pas entaché de manichéisme même s il a ses raisons? «La loi Scellier et ses «supers avantages fiscaux» n a pas créé de vrais logements intermédiaires : les plafonds des loyers restent souvent trop élevés et ne correspondent pas à une réelle contrepartie sociale indispensable à toute aide fiscale. Dommage! Le logement social, malgré de réels efforts dans les PLU (plans locaux d urbanisme), e s t b i e n insuffisant et mal défini, le 1% logement, fleuron du logement social pour ceux qui travaillent, est quant à lui toujours plus ponctionné par l État. - Les opérations dites «publics-privées» sur des terrains appartenant aux villes ou sur des terrains privés où la collectivité a permis, en raison de la pertinence du projet, une densification suffisante pour proposer aux ménages des prix maîtrisés, basés sur les prix de revient et non sur le prix de marché. MDH PROMOTION continue de s investir activement dans ce type de réalisations, que je vous invite à découvrir dans ce numéro. Nous remercions encore les élus qui nous ont fait confiance. La crise financière est là, certes. Cependant, les difficultés ne sont pas faites pour abattre mais pour être abattues. La primo-accession demeure un gage d enracinement, de stabilité, et de sécurité financière au moment de la retraite. Et le logement reste plus que jamais un bien de première nécessité, alors dans une démarche commune avec les élus sachons nous adapter aux conditions de demain! Philippe Jarlot Ne faudrait-il pas redéfinir sainement le terme «social»? Vaste question mais vrai programme. Et l accession «sociale», dans ce contexte, que devient-elle? Elle semble devoir se restreindre à la primo accession des ménages autour de deux types d opérations : - Les opérations autour des zones ANRU qui restent attractives pour leurs prix (TVA 5,5%) face aux spéculations du marché dit «libre». 2 mdh_4.indd 2 15/11/11 14:43

3 La lettre MDH de l accession sociale n 4 - Octobre 2011 Réalisations SOFIHA, De nouveaux projets en cours de réalisation. Sophia, c est la sagesse en grec. Et SOFIHA (Société financière pour l habitat aidé), c est la filiale de MDH Promotion dédiée à l accession sociale. Créée en janvier 2010, nous vous la présentions dans les précédentes lettres MDH de l Accession Sociale. La filiale dispose de fonds propres pour le lancement et la gestion de 300 logements par an, répartis sur quatre à cinq opérations. A Evry, en plein centre ville, le projet d un immeuble design en TVA 5,5 % a été lancé. A Pavillons-sous-Bois, une architecture d exception comprenant 65 logements va voir le jour au bord du canal de l Ourcq. A Corbeil-Essonnes, c est une opération de qualité qui est lancée en plein cœur du vieil Essonnes. L ensemble des projets menés par Sofiha répond aux normes Basse Consommation et les logements sont commercialisés à 3200 environ par mètre carré. Corbeil Essonnes (91) Architecte : Anne-Laure Launay Cabinet Dusapin Evry (91) Architecte : Franck Beaucé - Cabinet Iles Les Pavillons-Sous-Bois (93) Architecte : Cabinet Daudré Vignier 3 mdh_4.indd 3 15/11/11 14:43

4 Le dossier Un locataire francilien sur deux rêve de devenir propriétaire. Quoi de plus naturel en effet que d aspirer à la sécurité d un logement à soi pour voir venir sereinement le moment de la retraite, et - pourquoi pas? - laisser à ses enfants un bien immobilier de valeur? Pourtant, du rêve à la réalité, il y a souvent un large fossé que l accession sociale à la propriété entend combler. Si beaucoup reste à faire, particulièrement en Ile-de-France où le prix de l immobilier est élevé, des programmes existent. Encore faut-il les faire connaitre. Mais au fait, qu est-ce que l accession sociale à la propriété? Le prêt à taux zéro Le PTZ est l aide principale de l accession sociale à la propriété. Le prêt à taux zéro est un prêt sans intérêt destiné à l acquisition de la résidence principale. Pour en bénéficier, il faut être primo-accédant, c est-à-dire ne pas avoir été propriétaire durant les deux années qui précèdent l achat. Son montant dépend à la fois du nombre de personnes qui résident dans le foyer et du revenu fiscal de l année précédente. Depuis le 1er janvier 2011, ce prêt a été modifié. Il est désormais ouvert à tous, sans limite de plafond de revenus et concerne le neuf comme l ancien. On l appelle désormais le PTZ+ ou Prêt à Taux Zéro renforcé ou universel. Tout simplement, l ensemble des mesures qui vont permettre aux populations dont les revenus ne les autorisent pas à acquérir un logement aux conditions de marché d accéder à un chez soi. L accession sociale est très importante car elle contribue à une diversité de statut d occupation, et donc à une plus grande mixité sociale. Ces aides vont prendre différentes formes selon le public concerné : ménages aux revenus modestes, travailleurs en CDD ou en intérim, jeunes se lançant dans la vie active sans apport financier conséquent, etc. Passons en revue les différentes aides mises en œuvre par les pouvoirs publics. Elles sont de deux ordres : faciliter le financement d une première acquisition et permettre par des voies progressives l acquisition par le futur propriétaire du bien qu il louait auparavant. Le prêt à l accession sociale Une politique avantageuse aussi - pour les finances publiques. Outre qu elles favorisent des logements diversifiés et donc des parcours résidentiels plus fluides, les politiques d accession sociale à la propriété se révèlent moins couteuses que le développement locatif du fait des efforts financiers consentis par les propriétaires et de leur investissement dans les charges d entretien. Tout le monde y gagne! Le prêt à l accession sociale ou PAS est un prêt aidé dont le principal avantage est d ouvrir droit à l aide personnalisée au logement (A.P.L). Il est réservé à la résidence principale et aux personnes ne dépassant pas un certain plafond de revenus. La location-accession ou PSLA (Prêt Social Location-Accession) Le mécanisme de location-accession permet à des ménages sans apport personnel d acquérir progressivement le logement qu ils occupent avec un statut de locataires. Ce type de contrat prévoit que l achat se déroule en deux temps : Une phase dite locative durant laquelle le locataire bénéficie de la jouissance du bien en contrepartie d une redevance composée d une indemnité d occupation, des frais de gestion et d une épargne (la «part acquisitive»). Puis une phase dite d acquisition où le locataire 4 mdh_4.indd 4 15/11/11 14:43

5 La lettre MDH de l accession sociale n 4 - Octobre 2011 L accession sociale à la propriété en question a la possibilité d acheter le logement. Le PSLA ouvre droit à une TVA avantageuse à 5,5%, tout comme l ancien PASS Foncier abandonné fin Les zones ANRU Les logements acquis en zone ANRU (pour zone de rénovation urbaine) peuvent bénéficier d une subvention allant jusqu à euros. Elle peut être cumulée avec d autres aides comme le PTZ+, le prêt PAS, le PSLA. Le logement doit être acquis à titre de résidence principale pour une durée minimum de cinq ans. La subvention ANRU n est pas soumise à un plafond de ressources. Par contre, le prix de vente du logement ainsi subventionné doit s inscrire dans les plafonds des opérations d accession des organismes à loyer modéré. Autre avantage d investir dans les zones ANRU ou à moins de 500 mètres de celles-ci : les primo-accédants peuvent bénéficier d une TVA à taux réduit à 5,5%... au lieu de 19,6%. Pour bénéficier de cet avantage, les logements doivent être neufs et acquis ou construits par des ménages respectant les plafonds de ressources identiques à ceux en vigueur pour le PLS (prêts locatifs sociaux). L accession à la propriété en 2010 Quelques chiffres en Ile de France. Chaque année, les bailleurs sociaux (OPHLM, SAHLM et autres), construisent environ 1500 logements en accession sociale à la propriété et en acquièrent environ 3000 à des promoteurs, dans le cadre des quotas de logements sociaux imposés par les PLU. Environ 1000 logements sont mis en vente chaque année dans le cadre de l accession sociale à la propriété. (CSA - Observatoire du Financement du Logement-juillet 2011) L âge moyen de l accession à la propriété est de 36 ans. Les primoaccédants représentent plus de 70% du marché de l accession. 26% des transactions immobilières réalisées avec recours à l emprunt en 2010 l ont été par des acquéreurs de moins de 30 ans (contre 28 % en 2006 et 18 % en 2002) ; 25% des accédants ont des revenus mensuels inférieurs à deux SMIC, un chiffre en hausse constante depuis Le Magellan à Pontault Combault (77) Architecte : Laurent Duméril 5 mdh_4.indd 5 15/11/11 14:43

6 Parole d élu! François Garcia, Maire d Athis-Mons Maire d Athis-Mons - D. Calin En quoi l accession sociale à la propriété concerne le maire d une ville comme Athis-Mons? Athis-Mons, c est habitants. Et parmi eux de nombreux jeunes ménages qui m expriment leurs inquiétudes f a c e à la situation d u lo g e m e n t qui atteint des coûts prohibitifs en Ile-de-France. La proximité d Orly-Rungis et ses emplois, sans oublier Paris, place Athis-Mons dans les villes les plus attractives du département. Entre 2009 et 2011, les prix ont augmenté de 7,5% pour les pavillons et de 10% pour les appartements. Dès lors, je me dois de favoriser le logement accessible à tous, qu il soit locatif ou en accession à la propriété pour les ménages aux revenus modestes et les classes moyennes. Loger les Athégiens sur leur ville constitue pour moi un défi majeur. C est aussi un défi de préserver une certaine cohésion sociale. En effet, à Athis-Mons, 70% des ménages remplissent les critères pour bénéficier d un logement dit «social». C est donc pour moi une évidence qu il me faut prendre en compte. Il m apparait important de conserver une diversité dans les propositions de logement : social et privé, p a v i l lo n s et immeubles. E n 2 0 a n s, l e l o g e m e n t s o c i a l a c o n s i d é r a b le m e n t évolué. L époque des barres immenses et sinistres est révolue. Le «social» n est plus synonyme de médiocrité. Il s est surtout considérablement diversifié. A ce titre l accession sociale à la propriété est un outil formidable qu il convient d utiliser largement. Un grand projet est en cours avenue Marcel Sembat avec MDH Promotion, pouvez-vous nous en parler? Il s agit du projet «Le Tégorix» (la maison du Roi), composé de 4 immeubles accolés et qui propose 66 appartements allant du studio au 4 pièces, en plein cœur de la ville. Il est construit sur le site de l ancien centre technique municipal. La moitié des appartements a été vendue à l Immobilière 3F (33 logements locatifs s o c i a u x ), et l autre moitié (33 autres logements) a été vendue à un coût maîtrisé à des particuliers qui ont bénéficié du Pass Foncier en 2010, puis du PTZ+ en C est là encore l occasion de favoriser la diversité sociale par une réalisation de qualité et une mixité des logements. Est-ce un critère essentiel à vos yeux? Il s agit non pas de construire, mais de loger. Et de loger des personnes, des familles. Il faut d une part faire face aux besoins et assumer notre urbanité, à proximité d un large bassin d emplois, et d autre part favoriser un cadre de vie agréable avec un logement de qualité pour chacun. Qu attendiez-vous de MDH Promotion lorsque ce projet a débuté? Une équipe professionnelle, à taille humaine, et qui soit réactive et disponible. Et surtout qui ait une véritable vision de l accession sociale à la propriété. Cela a été le cas! Glossaire Logement social : Logement destiné, suite à une initiative publique ou privée, à des personnes à revenus modestes qui auraient des difficultés à se loger sur le marché libre. L expression sert aussi à désigner le secteur économique constitué par ce marché et les politiques sociales qui s y rattachent. Primo-accédant : Personne ou ménage qui n a jamais été titulaire d un droit de propriété immobilière, et qui achète pour la première fois un logement destiné à son propre usage. APL : L aide personnalisée au logement est versée à certaines personnes, pour réduire le montant de leur loyer ou de leur mensualité d emprunt immobilier. Elle est attribuée selon la nature du logement et la composition de la famille. 6 mdh_4.indd 6 15/11/11 14:43

7 La lettre MDH de l accession sociale n 4 - Octobre 2011 Témoignage de Vanessa Ferreira «Sans le partenariat entre la ville et MDH, qui a permis le Pass Foncier, je n aurais pas la maison que je vais avoir.» Vanessa Ferreira, 23 ans, est auxiliaire puéricultrice à l hôpital. Avec son mari, comptable, ils emménageront en janvier 2012 dans une maison de la résidence les Sabines à La Queue-en-Brie (94). Pourquoi avez-vous fait le choix de l accession à la propriété? Nous avons eu un bébé récemment et notre appartement devenait trop petit. Nous devions nous agrandir. Etre propriétaire, c est plus sécurisant pour construire notre futur à nous. On sait qu on y est, on y reste. Et il y a moins d inconvénients qu être locataire, même si nous sommes conscients des charges que cela incombe. Pouvez-vous nous décrire votre futur logement? C est une maison individuelle dans une résidence qui comporte plusieurs bâtiments mitoyens. Elle comporte 4 pièces pour 90 m 2 sur deux niveaux, avec un garage et un jardin. Auparavant nous étions locataires dans un appartement de 50 m 2 qui n a qu une chambre. On attend d emménager avec impatience! Qu est-ce qui vous a conduit à sauter le pas? Parce que notre loyer actuel nous a paru élevé au regard du crédit que nous allons avoir à assumer. A peine 100 euros de plus. Autant payer pour nous que payer pour les autres. Et pourquoi ce programme en particulier? Mon père avait entendu parler des programmes menés par MDH et était au courant du fait que nous cherchions une maison ou un appartement. On a alors pris rendez-vous pour en savoir un peu plus. Le promoteur nous a fait connaitre l existence du Pass Foncier que j ignorais. On a pris notre crédit principal au Crédit Foncier et le Pass Foncier pour compléter. On a également bénéficié du Prêt à Taux Zéro (PTZ) à hauteur de euros. Sans le Pass Foncier, auriez-vous pu accéder à la propriété? Propriétaire, oui, mais certainement pas dans le neuf. Et dans l ancien, nous n aurions eu accès qu à un bien qui aurait nécessité beaucoup de travaux. C est ce qui nous avait été dit lors des simulations auprès des banques. Sans le Pass je n aurais pas la maison que je vais avoir. A combien s élève l apport initial? A euros pour une maison qui coute euros. Le Pass Foncier nous a avancé euros et la ville a versé une subvention de euros. Conseilleriez-vous les programmes d accession sociale de MDH Promotion? Je les ai conseillés aux collègues de travail qui cherchaient à devenir propriétaires. Car c est financièrement très intéressant et la qualité des prestations et des performances énergétiques, thermiques, etc. est équivalente à celle des programmes dits «de standing.» NB : Le Pass Foncier a été remplacé depuis janvier 2011 par le PTZ+. 7 mdh_4.indd 7 15/11/11 14:43

8 MDH Promotion Maîtrise et Développement de l Habitat 83, rue de Bercy Paris Tel : Fax : mdh_4.indd 8 15/11/11 14:43