Rencontre Safer Rhône-Alpes - Notaires. 16 juin 2015 Chambre interdépartementale des notaires des Savoie Pringy

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1 Rencontre Safer Rhône-Alpes - Notaires 16 juin 2015 Chambre interdépartementale des notaires des Savoie Pringy

2 Rencontre Safer Notaires 1 Loi d Avenir pour l Agriculture et la Forêt Dispositions Safer Quelques exemples concrets Mesure de la consommation foncière L observation des prix Questions 2 Activité de la Safer dans les deux Savoie Equipes départementales Les préemptions/activité La structuration de l activité L orientation des biens maîtrisés Les conventions 3 Evolution des outils et des méthodes Sécurisation de la vente Vigifoncier Fusion avec l Auvergne

3 Dispositions Safer Réécriture de l art. L ) Les Safer œuvrent prioritairement à la protection des espaces agricoles, naturels et forestiers. Leurs interventions visent à favoriser l installation, le maintien ou la consolidation d exploitations agricoles ou forestières afin que celles-ci atteignent une dimension économique viable au regard des critères du schéma directeur régional des exploitations agricoles, ainsi que l amélioration de la répartition parcellaire des exploitations. Ces interventions concourent à la diversité des systèmes de production, notamment ceux permettant de combiner les performances économique, sociale et environnementale et ceux relevant de l agriculture biologique au sens de l article L641-13; 2 ) Les Safer concourent à la diversité des paysages, à la protection des ressources naturelles et au maintien de la diversité biologique; 3 ) Les Safer contribuent au développement durable des territoires ruraux, dans le cadre des objectifs définis à l art. L111-2; 4 ) Les Safer assurent la transparence du marché foncier rural.

4 Dispositions Safer L art. L est complété L art. L définissant les objectifs de la politique d aménagement rural auquel fait référence l art. L 141-1, est complété par un 3ème bis : 1 ) Favoriser la mise en valeur durable des potentialités et des caractéristiques locales de l'espace agricole et forestier ; 2 ) Améliorer l'équilibre démographique entre les zones urbaines et rurales ; 3 ) Maintenir et développer les productions agricole et forestière, tout en organisant leur coexistence avec les activités non agricoles et en intégrant les fonctions sociales et environnementales de ces activités, notamment dans la lutte contre l'effet de serre grâce à la valorisation de la biomasse, au stockage durable du carbone végétal et à la maîtrise des émissions de gaz à effet de serre ; 3 bis) Maintenir et développer les secteurs de l élevage et du pastoralisme en raison de leur contribution essentielle à l aménagement et au développement des territoires; 4 ) Assurer la répartition équilibrée des diverses activités concourant au développement du milieu rural ; 5 ) Prendre en compte les besoins en matière d'emploi ;

5 Dispositions Safer L art. L est complété L art. L définissant les objectifs de la politique d aménagement rural auquel fait référence l art. L 141-1, est complété par un 3ème bis : 6 ) Encourager en tant que de besoin l'exercice de la pluriactivité dans les régions où elle est essentielle au maintien de l'activité économique ; 7 ) Permettre le maintien et l'adaptation de services collectifs dans les zones à faible densité de peuplement ; 8 ) Contribuer à la prévention des risques naturels ; 9 ) Assurer la mise en valeur et la protection du patrimoine rural et des paysages ; 10 ) Préserver les ressources en eau, notamment par une politique de stockage de l'eau, la biodiversité sauvage et domestique et les continuités écologiques entre les milieux naturels.

6 Dispositions Safer Transparence du marché foncier Les Safer sont autorisées à communiquer aux personnes publiques et aux personnes privées chargées d une mission de service public les prix, la surface, la nature et la référence cadastrale, et le cas échéant les analyses qui en découlent (art. L ) -> possibilité de transmission aux notaires Les Safer communiquent aux services de l Etat, dans des conditions fixées par décret, les informations sur l évolution des prix et l ampleur des changements de destination des terres agricoles (art. L ). Les Safer transmettent à l autorité administrative, dans les conditions prévues à l article L 331-5, les informations qu elles reçoivent ( ) sur les cessions de parts sociales ou d actions concernant des sociétés ayant obtenu une autorisation d exploitation (art. L ). Les autorisations mentionnées à l article L délivrées à des sociétés d au moins deux associés exploitants sont communiquées par l autorité administrative à la Safer compétente. Celle-ci transmet à l autorité administrative les informations qu elle reçoit, en application du I de l article L , sur les cessions de parts ou d actions de sociétés concernant ces sociétés qui interviennent dans un délai de six ans à compter de la date à laquelle leur a été délivrée l autorisation mentionnée à l article L (art. L 331-5). La structure regroupant les Safer transmet tous les ans au Conseil supérieur de la forêt et du bois le bilan des activités des Safer en matière forestière (art. L IV-1).

7 Dispositions Safer Obligation de notification Elargissement de l étendue de l obligation d information préalable Safer qui s applique désormais aux cessions entre vifs conclues à titre onéreux ou gratuit portant sur des biens ou droits mobiliers ou immobiliers mentionnés au II de l article L 141-1, ainsi qu aux cessions d usufruit ou de nue-propriété. Ainsi sont concernées : Les cessions conclues à titre onéreux Mais aussi les donations entre vifs Portant sur : Les biens ou droits que la Safer peut acheter à l amiable (biens ruraux, terres, exploitations agricoles ou forestières, parts sociales ou actions ayant pour objet principal l exploitation ou la propriété agricole selon la nouvelle rédaction de l art. L141-1 II CR). L usufruit ou la nue-propriété

8 Dispositions Safer Obligation de notification - SANCTION Instauration d une sanction administrative qui peut être prononcée par l autorité administrative d office ou à la demande de la Safer, en cas de manquement à l obligation d information préalable de la Safer : Montant minimal de (montant qui peut être porté à en cas de récidive lorsque le règlement le prévoit, hors les cas où la loi prévoit que la récidive constitue un délit). Montant maximal de 2% du montant de la transaction

9 Dispositions Safer Les précisions apportées sur l assiette du droit de préemption (L143-1) Précision sur la notion de vocation agricole : parcelles situées en zone agricole ou naturelle d un document d urbanisme, ZAP, PAEN, ou, en l absence d un document d urbanisme, situées dans les secteurs ou parties non encore urbanisés, à l exception des bois et forêts Précision sur la notion de terrain nu : Quel que soit leur usage, agricole ou non (terrain d agrément, ) et qui sont nus ou ne supportant que des friches, des ruines ou des installations temporaires (mobile-home, ), occupations ou équipements qui ne sont pas de nature à compromettre définitivement leur vocation agricole (jardin potager, vignes à l abandon ). Les parcelles boisées, non classées en nature de bois et forêt au cadastre (landes, châtaigniers ) ou ayant fait l objet d une autorisation de défrichement.

10 Dispositions Safer Nouveaux biens préemptables : certains droits mobiliers ou immobiliers, c est-à-dire: la totalité des parts ou actions d une société, ayant pour objet principal l exploitation ou la propriété agricole, en vue d installer un agriculteur les droits à paiement découplés l usufruit cédé à titre onéreux (1) la nue-propriété cédée à titre onéreux mais uniquement (1) : si la Safer détient l usufruit si la Safer est en mesure d acquérir l usufruit concomitamment lorsque la durée de l usufruit restant à courir ne dépasse pas 2 ans (1): Sont exclues du champ d application: - les acquisitions de la nue-propriété d un bien par ses usufruitiers - les acquisitions de l usufruit d un bien par ses nus propriétaires

11 Dispositions Safer Possibilité de préempter une partie des biens notifiés Art. L : La Safer est autorisée à n exercer son droit de préemption que sur partie des biens aliénés lorsque l aliénation porte simultanément sur des terrains à usage ou à vocation agricole et sur une ou plusieurs catégories de biens suivantes: 1 des bâtiments à usage agricole et les biens mobiliers attachés 2 des bâtiments mentionnés au 2 ème alinéa de l article L (= bâtiments d habitation faisant partie d une exploitation agricole ou des bâtiments utilisés pour l exercice d une activité agricole au cours des 5 dernières années et situés dans une zone à vocation agricole: ZAP, PAEN, zone agricole ou naturelle et forestière d un document d urbanisme, ou, en l absence d un document d urbanisme, secteurs ou parties non encore urbanisés, à l exception des bois et forêts) 3 des biens non préemptables

12 Dispositions Safer Possibilité de préempter une partie des biens notifiés (Art. L ) Ce droit de préemption partiel peut ne s exercer que sur les terrains à usage ou à vocation agricole et les biens mobiliers attachés, ou sur ces terrains et l une des catégories de biens mentionnées aux 1 et 2 ou sur ces deux catégories. Lorsque la Safer fait part au vendeur de son intention de ne préempter qu une partie des biens mis en vente, le propriétaire peut exiger qu elle se porte acquéreur de l ensemble des biens aliénés. S il accepte la préemption partielle, le propriétaire peut exiger une indemnisation de la perte de la valeur des biens non acquis (montant fixé d un commun accord ou à défaut par le TGI). En cas de préemption partielle avec obligation d acheter le tout, instauration de priorités d attribution (art. L )

13 Dispositions Safer Le Décret d application

14 Exemples Chalet d habitation en alpage Surface à la vente : 1ha 90a Bien libre Présence d un bâti Zones agricole et naturelle d un P.L.U. approuvé

15 Exemples Chalet d habitation en alpage Surface à la vente : 1ha 90a Bien libre Présence d un bâti Zones agricole et naturelle d un P.L.U. approuvé Notification valant offre de vente sur les surfaces Enquête Safer Surface à vocation et à usage agricole appartenant à un tènement de plus de 33ha Présence de troupeau avec des traces visibles de passages fréquents sur la propriété objet de la vente Bâti résidentiel Pas de clôture séparant l usage résidentiel de l espace agropastoral L accès au chalet est traversé par les troupeaux

16 Exemples Ancien Parcours de moto-cross Surface à la vente : m² Bien libre Zones agricole et naturelle d un PLU approuvé Notification valant offre de vente

17 Exemples Ancien Parcours de moto-cross Surface à la vente : m² Bien libre Zones agricole et naturelle d un PLU approuvé Notification valant offre de vente Enquête Safer Surface en friches, anciennement à usage de parcours de moto cross, aujourd hui présence de dépôts sauvages et stationnement de divers véhicules d hébergement précaires Possibilité de retrouver un usage agricole Secteur à forte pression foncière Présence de porteurs de projet agricole

18 Exemples Grange Surface à la vente : 872 m² Présence d un bâti Bien libre Zone agricole Notification valant offre de vente

19 Exemples Grange Surface à la vente : 872 m² Présence d un bâti Bien libre Zone agricole Notification valant offre de vente Enquête Safer Bâti à usage de grange Terrains à usage de parc pour les vaches

20 Exemples Propriété équestre Surface à la vente : 28619m² Présence d un bâti entouré de son parc Bien libre Zone NC Bâti à usage résidentiel Notification valant offre de vente

21 Exemples Propriété équestre Surface à la vente : 28619m² Présence d un bâti entouré de son parc Bien libre Zone NC Zone NC Notification valant offre de vente Enquête Safer Bâti à usage résidentiel Présence dans le parc d équipements pour le pâturage de chevaux de loisirs, et d un petit rucher

22 Exemples Habitation et terrain attenant Surface à la vente : m² Présence d un bâti Bien libre Zones agricole et naturelle Notification valant offre de vente

23 Exemples Habitation et terrain attenant Surface à la vente : m² Présence d un bâti Bien libre Zones agricole et naturelle Notification valant offre de vente Enquête Safer Bâti à usage résidentiel Terrain attenant en zone humide référencée au document d urbanisme Alerte de la commune et du conservatoire des espaces naturels afin de maîtriser cette zone humide Zone humide dont l entretien est indispensable à la prévention des risques d inondation des zones urbaines situées à l aval

24 une assiette de notification élargie Pour une observation de la consommation foncière plus complète

25 1 Mesure de la consommation foncière, les terres agricoles, principales cibles du développement urbain en SAVOIE 428 ha/an de recul des surfaces agricoles Artificialisation = Perte de foncier 233 ha/an de recul des surfaces agricoles et naturelles + Consommation masquée = Perte d usage agricole 195 ha/an Acquis par des particuliers pour un usage d agrément ha/an progression des surfaces urbanisées 16 ha/an Progression des surfaces non cadastrées (infrastructures) 9 ha/an Progression des surfaces en mutation (TAB, espaces récréatifs, voie ferrée ) 96 ha/an lors d un achat résidentiel 99 ha/an lors d un achat de loisirs Entre 2010 et 2013 Source : Safer RA, d après DGI MAJIC Et d après base DIA Safer, marché foncier de l espace rural

26 1 Mesure de la consommation foncière, les terres agricoles, principales cibles du développement urbain en HAUTE-SAVOIE 529 ha/an de recul des surfaces agricoles Artificialisation = Perte de foncier 361 ha/an de recul des surfaces agricoles et naturelles + Consommation masquée = Perte d usage agricole 168 ha/an Acquis par des particuliers pour un usage d agrément ha/an progression des surfaces urbanisées 25 ha/an Progression des surfaces non cadastrées (infrastructures) 24 ha/an Progression des surfaces en mutation (TAB, espaces récréatifs, voie ferrée ) 88 ha/an lors d un achat résidentiel 80 ha/an lors d un achat de loisirs Entre 2010 et 2013 Source : Safer RA, d après DGI MAJIC Et d après base DIA Safer, marché foncier de l espace rural

27 1 Mesure de la consommation foncière, les terres agricoles, principales cibles du développement urbain en SAVOIE Artificialisation = Perte de foncier de recul des surfaces agricoles et naturels Consommation masquée = Perte d usage agricole Acquis par des particuliers pour un usage d agrément En Savoie ha/an + ha/an En Haute-Savoie 361 ha/an 168 ha/an L action de la Safer pour la préservation des terres agricoles Modalités d intervention de la Safer Mesure de l impact des projets Conventionnement avec les collectivités Maîtrise foncières Compensations agricoles et environnementales Gestion temporaire Veille foncière Intervention sur les biens bâtis pour garantir un usage agricole du foncier Cahier des charges Régulation foncière (droit de préemption) Source : Safer RA, d après DGI MAJIC Et d après base DIA Safer, marché foncier de l espace rural

28 1 Observation des prix moyenne Ain Ardèche Drôme Isère Loire Rhône Savoie Haute-Savoie Source : Safer RA, d après DGI MAJIC Et d après base DIA Safer, marché foncier de l espace rural

29 nécessité d un dialogue accru entre Safer et notaires Débat - Questions

30 2 Activité de la Safer en Savoie et en Haute-Savoie Equipes départementales Secrétaire Départementale : Béatrice GATALETA Assistante Opérationnelle Céline FERRONATO Président du CTD: Jean-Marc GUIGUE Directeur Départemental : Emmanuel LAPERRIERE

31 2 Activité de la Safer en Savoie et en Haute-Savoie Equipes départementales Président du CTD: Jean-Pierre LIAUDON Directrice Départementale : Céline GORRIS-ROUAN Assistante Départementale : Patricia DELANDES Assistantes Opérationnelles Solène FILLION-ROBIN Sophie LEMMELET

32 2 Activité de la Safer en Savoie et en Haute-Savoie Les préemptions/activité Préemptions/Notifications transmises à la Safer Entre 01/01/2010 et 31/12/ ans HAUTE-SAVOIE Nombre: Surface: ha Valeur: 2,3 milliards Nbre de préemption: 71 (0,45%) SAVOIE Nombre: Surface: 6 773ha Valeur: 784 millions Nbre de préemption: 63 (0,52%) 1 préemption toutes les 220 notifications 1 préemption toutes les 192 notifications

33 2 Activité de la Safer en Savoie et en Haute-Savoie Les préemptions/activité Préemptions/Activité de la Safer Entre 01/01/2010 et 31/12/ ans En Savoie 3% Acquisitions amiables (K ) Préemptions au prix (K ) En Haute-Savoie 2% 97% 98% La préemption : un outil utilisé avec mesure La Safer privilégie l amiable et la recherche de compromis

34 2 Activité de la Safer en Savoie et en Haute-Savoie La structuration de l activité Entre 01/01/2010 et 31/12/ ans 500 Structuration des acquisitions (cumul sur les années 2010 à 2014) % 21 % 63 % 29 % 35 % 39 % Sup. à De à Inf. à Savoie Haute-Savoie 77 % des actes signés portent sur des valeurs inférieures à Mission forte de service public

35 2 Activité de la Safer en Savoie et en Haute-Savoie L orientation des biens maîtrisés par la Safer SAVOIE Entre 01/01/2010 et 31/12/2014 en surface Remaniement parcellaire Biens ruraux Réorientations Opération environnementale Opération forestière Maintien de l'exploitant en place Installation agricole Agricole 85 % Environnement 5 % Développement Local 10% Consolidation d'exploitation agricole

36 2 Activité de la Safer en Savoie et en Haute-Savoie L orientation des biens maîtrisés par la Safer HAUTE-SAVOIE Entre 01/01/2010 et 31/12/2014 en surface Consolidation d'exploitation agricole Maintien de l'exploitant en place Remaniement parcellaire Installation agricole Opération forestière Biens ruraux Opération pastorale Réorientations Agricole 38 % Environnement 47 % Développement Local 15% Opération environnementale Un opérateur foncier avec une vision transversale du monde rural

37 2 Activité de la Safer en Savoie et en Haute-Savoie Les conventions avec les collectivités De nombreux partenaires (Autres que nos partenaires agricoles traditionnels) Les collectivités (Région, Départements, EPCI, communes) Syndicats des eaux L agence de l eau Le conservatoire des espaces naturels Le conservatoire du littoral

38 2 Activité de la Safer en Savoie et en Haute-Savoie Les conventions avec les collectivités Etudes et veilles foncières (observatoires ) Préservation des espaces agricoles et naturels par l exercice du droit de préemption de la Safer Acheter pour la collectivité Objet agricole, environnemental, développement local Constitution éventuelle de réserves foncières Vendre pour la collectivité Recherche de porteur de projets Agir sur son territoire sans acquérir de bien Mise en œuvre de cahiers des charges spécifiques

39 3 Evolution des outils et des méthodes Safer SECURISATION DE LA VENTE Une société qui se judiciarise impose la mise en place d outils de sécurisation Convention de partenariat Architecte : contrôle visuel du bâti Eventuellement réalisation de diagnostics complémentaires pris en charge par la Safer (analyse d eau, diag. Structure ) Rédaction d un livret de l acquéreur compilant l ensemble des informations transmises à l acquéreur préalablement à la vente

40 3 Evolution des outils et des méthodes Safer VIGIFONCIER

41 3 Evolution des outils et des méthodes VIGIFONCIER

42 3 Evolution des outils et des méthodes Safer Fusion avec la Safer Auvergne

43 Rencontre Safer Rhône-Alpes - Notaires