Etude des impacts économiques potentiels de l initiative sur les résidences secondaires

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1 En partenariat avec Fahrländer Partner, Zürich Etude des impacts économiques potentiels de l initiative sur les résidences secondaires Cantons de Vaud et du Valais

2 Sponsors Cette étude a été réalisée avec le soutien des institutions et organismes suivants : Etat de Vaud Chambre immobilière vaudoise Fédération vaudoise des entrepreneurs Communauté d intérêt touristique des Alpes vaudoises Etat du Valais Association valaisanne des entrepreneurs Association des communes valaisannes Banque cantonale du Valais Chambre immobilière valaisanne Union suisse des professionnels de l immobilier du Valais Chambre valaisanne du commerce et de l industrie Union Valaisanne des Arts et Métiers 2

3 Table des matières Préambule Démarche Emploi Motivation et objectifs Illustration de la cascade des conséquences Emploi : fondements théoriques Situation actuelle Situation future conséquences pour la branche de la construction Situation future conséquences indirectes Valeurs immobilières impacts sur les prix Divers Conclusions 3

4 Motivation et objectifs Motivation Identifier l importance des conséquences attendues de la loi sur les résidences secondaires avec une quantification fondée. Objectifs Evaluer le nombre d emplois potentiellement impactés Evaluer les impacts sur les valeurs immobilières Esquisser une approche des autres conséquences attendues mais aussi des attentes infondées 4

5 Cascade des conséquences - illustration Historique de l évolution du parc Nb d entreprises de construction Faillites dans la construction Impacts sur les infrastructures Structure du parc résidentiel actuel Augmentation de la vacance Impacts sur prix R1* et R2** Impacts sur les crédits hypothécaires Volume de constructions futures Baisse de production attendue Nb de chômeurs dans la construction Impacts sur les projets de développement Hausse de la facture sociale Nouvelles contraintes légales Effets induits sur les autres cantons Nb d employés par filière Taux de redéploiement des ressources Baisse de la population locale Baisse de la consommation par secteur Nb de chômeurs autres secteurs Faillites dans les autres secteurs Productivité unitaire par filière Taux de reconversion des ressources Structure de la population Structure des dépenses des ménages Nb d emplois dans les autres secteurs Nb d entreprises autres secteurs Ratio production / fourniture Stratégie des entreprises Données Variables Conditions cadres * R1 = résidences principales ** R2 = résidences secondaires Résultats 5

6 Emploi 6

7 Volume de travail historique Nombre de nouveaux logements construits par région MS Nombre théorique de nouvelles résidences secondaires construites Selon taux de résidences secondaires du RF 2000 admis constant Selon taux de résidences secondaires du RF 2000 admis constant 7

8 Volume de travail à court terme Nombre de nouveaux logements pour lesquels des permis de construire ont été demandés Nombre théorique de nouvelles résidences secondaires pour lesquelles des permis de construire ont été demandés Selon taux de résidences secondaires du RF 2000 admis constant Selon taux de résidences secondaires du RF 2000 admis constant 8

9 Volume d emploi - Valais Nombre d emplois dans la construction, par branche et par région MS (mobilité spatiale) en septembre 2011 pour des entreprises situées dans le canton : env Valais Monthey Martigny Sion Sierre Leuk Visp Brig Goms 0 5'000 10'000 15'000 20'000 25'000 Menuiserie Sciage Plâtrerie / Peinture Chauf. / San. / ferb. Serrurerie Electricité Autre Temporaire Gros œuvre 9

10 Volume d emploi - Vaud Nombre d emplois dans la construction, par branche et par région MS (mobilité spatiale) en septembre 2011 pour des entreprises situées dans le canton : env ( * 2) * Hors branches «Chauffage/Sanitaire/ Ferblanterie» et «Electricité», soit env. 50% des emplois totaux 10

11 Emploi : situation future conséquences pour la construction 11

12 Volume de travail futur évolution attendue Trois typologies d activités : R1 : constructions nouvelles destinées à l habitat principal R2 : constructions nouvelles destinées à de la résidence secondaire Autres : rénovations et entretien courant Evolution du volume de R1 Evolution du volume de R2 Evolution du volume de Autres 12

13 Volume d emploi futur - considérations La relation entre les volumes de travail futur et d emploi futur n est pas directe. Plusieurs variables ne sont pas mesurables à ce stade : - Redéploiement des ressources possibles dans l entreprise? - Changement d activité / Reconversion dans une autre branche possible? - Stratégies des entreprises - Mesures d accompagnement extraordinaires? - Déménagement dans un autre canton/région? Les possibilités sont cependant restreintes car le potentiel de diversification est faible. 13

14 Volume d emploi impacté quantités estimées Nombre de chômeurs hors réemploi potentiel : emplois 966 emplois (483 * 2) 14

15 Emplois futurs : conséquences indirectes 1 Un certain nombre d emplois dépendent directement des dépenses essentielles et non-essentielles consenties par les ménages. Deux cas de figure induiront des baisses de volume d activité : Baisse des capacités économiques des employés de la construction directement touchés qui diminueront le volume de leurs dépenses non-essentielles (20% du revenu des ménages). Relocalisations qui modifieront la répartition de ces dépenses. Baisse des capacités économiques : impact estimé '12 '13 '14 '15 '16 '17 '18 '19 '20 Visp Sion Sierre Monthey Martigny Leuk Goms Brig 211 emplois 68 emplois 15

16 Relocalisations potentielles Une insuffisance d emploi durable induit des phénomènes migratoires. Sans pouvoir le prévoir, on peut postuler des impacts que cela aurait sur un nombre de logements potentiellement libérés, dans le cas où : 20% de ménages touchés se relocalisent 35% de ménages touchés se relocalisent 50% de ménages touchés se relocalisent 16

17 Emplois futurs : conséquences indirectes 2 Une relocalisation des ménages induirait une baisse de consommation, et à l instar de la réduction de consommation des chômeurs une baisse de l emploi dans des branches autres que la construction. Le nombre d emplois indirectement touchés selon que les taux de relocalisation des ménages est de: 20% de ménages touchés se relocalisent 35% de ménages touchés se relocalisent 50% de ménages touchés se relocalisent 17

18 Impacts attendus sur les emplois : bilan La décision des ménages de se délocaliser s étalera dans le temps en fonction de l impossibilité avérée de retrouver un emploi dans un environnement proche mais aussi du terme des droits aux indemnités de chômage. La somme des emplois potentiellement touchés à court terme, selon les trois scénarios développés, correspond ainsi à environ : emplois (966 directs + 80 indirects) emplois (3 000 directs indirects) 18

19 Valeurs immobilières 19

20 Principes d évolution de l offre et de la demande Prix du terrain en fonction de l attractivité des périmètres Très attractif Moyennement attractif Peu attractif Fourchette Prix estimés > 800 CHF/m CHF/m CHF/m2 Demande AVANT Offre Offre Demande Offre Demande APRES Offre Demande Offre Demande Offre Demande 20

21 Terrains : comparaison des valeurs par analogie L évolution de la valeur des terrains peut être anticipée par analogie. Il s agit d analyser quels ont été les prix pratiqués dans des périmètres peu attractifs, soit présentant une offre sensiblement supérieure à la demande. Car, faute de pouvoir exploiter les terrains pour y construire des résidences secondaires, ce ne seront que des individus qui souhaitent résider à l année qui représenteront la demande. Or, cette demande est traditionnellement très faible, car la proximité du lieu d activité est le principal critère du choix d emplacement du logement. Un échantillon d estimation des prix pratiqués a été effectué au moyen de l outil d estimation hédoniste de Fahrländer Partner pour un certain nombre de localités. 21

22 Comparaison des valeurs estimation par analogie Valeurs pour un chalet/maison de 900 m3 érigé sur une parcelle de m2 + valeur en CHF/m2 du terrain. Montagne Localité Valeur bâti CHF Valeur terrain CHF/m2 Plaine Localité Valeur bâti CHF Valeur terrain CHF/m2 Situations peu attractives Villars 2'141'000 1'320 Leysin 1'127' Les Diablerets 1'459' Château d'oex 1'790'000 1'020 Fenalet 819' Corbeyrier 851' Les Mosses 958' la Forclaz 913' Torgon Verbier Leukerbad Fiesch Blatten Haute-Nendaz Crans-Montana Aigle 1'083' Montreux 1'765'000 1'000 Lavey 961' Villeneuve 1'359' Bex 890' Agarn St-Maurice Riddes Evionnaz Sion Viège < 250 CHF/m2 < 200 CHF/m2 22

23 Bilan Pas d inventaire précis des parcelles impactées. Surface estimée supérieure à 50 Ha pour le canton de Vaud et 100 Ha pour le Valais. Destruction moyenne supputée de la valeur : 200 CHF/m2 = 300 millions Peu d engagement bancaire, mais assimilé à des économies pour un grand nombre de particuliers. Logements existants pas impactés selon le projet car toujours possible de les revendre pour de la résidence secondaire. Dans le cas contraire, risque de remboursement partiel des prêts hypothécaires très important. 23

24 Divers 24

25 Autres impacts attendus Faillites potentielles pour des entreprises Extension du périmètre d activité des entreprises Aucune augmentation du volume des rénovations attendue Hôtellerie : pas d amélioration attendue Tourisme : risque de frein au développement des activités Infrastructures communales excédentaires potentielles 25

26 Périmètre d activité des entreprises - illustration Thésaurisation Effet vacuum induit par l insuffisance du volume d activité + effet démultiplicateur induit par le manque de foncier 26

27 Conclusions et remarques Les conséquences de tous arrêtés ou lois imposant un changement brutal sont par principe très difficiles à supporter pour l économie. Un nombre important d emplois qui touchent une population tendanciellement économiquement faible est objectivement appelé à disparaître à court terme. Le réemploi de spécialistes de la construction est difficile car il nécessite une reconversion fondamentale. La position géographique de Vaud offre plus de possibilités que celle du Valais. Mis à part l emploi, plusieurs conséquences importantes sont attendues. Le coût induit par la charge de chômage estimée correspond à environ CHF (VS : VD : 75,6 mio.) pour personnes (salaire moyen estimé de CHF/an payé à 80% durant 18 mois). Ou un peu moins de CHF si on admet une durée d indemnités de 12 mois. Des mesures d accompagnement semblent impératives au vu du fort impact prévisible identifié. Le risque d image n a pas été qualifié dans la présente étude (perception négative de la part d investisseurs étrangers en matière de stabilité du cadre législatif). 27

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