Le fonctionnement des copropriétés après la loi ALUR

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1 Études LOYERS ET COPROPRIÉTÉ - REVUE MENSUELLE LEXISNEXIS JURISCLASSEUR - MAI Le fonctionnement des copropriétés après la loi ALUR Jean-Marc ROUX, maître de conférences à l université d Aix-Marseille La loi n du 24 mars 2014, pour l accès au logement et un urbanisme rénové (dite loi ALUR) constitue l une des réformes majeures du statut de la copropriété des immeubles bâtis. Elle n est cependant pas un texte comme tant d autres avant elle dans la mesure où elle a pour effet, sinon pour objet, de modifier, voire de bouleverser notre vision du droit de la copropriété. 18 Introduction 1 - La réforme laisse entrevoir une nouvelle conception de l immeuble collectif dans laquelle les copropriétaires se trouvent, en partie, dessaisis de la maîtrise de leurs biens au profit d une politique résolument interventionniste des pouvoirs publics, teintée de consumérisme. Alors que le législateur a entendu «lutter contre l habitat indigne et les copropriétés dégradées», il n en demeure pas moins vrai que toutes les copropriétés de France ne sont pas menacées à court ou moyen terme. Néanmoins, la quasi-totalité sera touchée par les mesures mises en place par la loi nouvelle. Avant d aborder les aspects principaux de la réforme, il convient de signaler que, désormais, le droit positif de la copropriété ne se situe plus seulement dans son berceau initial (la loi n du 10 juillet 1965), mais également dans le Code de la construction et de l habitation, ce qui n est pas foncièrement un gage de clarté. Deux corps de règles composent ainsi une matière qui était déjà, aux dires des praticiens, excessivement compliquée et technique. L objectif de simplification du droit en est sans doute l explication... Par ailleurs, les textes légaux, dont le nombre devient très conséquent, sont devenus difficilement lisibles à raison d une rédaction devenue technocratique. Leur contenu a considérablement augmenté. De plus, les indications générales laissent la place à des libellés pointillistes qui auraient davantage leur place dans des dispositions réglementaires. Enfin, s il existe toujours un socle commun applicable à tous les syndicats, les textes multiplient les hypothèses dans lesquelles les règles varient, ou peuvent être écartées, en fonction de la destination ou de la taille de l immeuble. Plus que jamais, le droit de la copropriété est devenu une affaire de spécialiste. Ceci dit, la loi de 2014 aborde les grands thèmes du fonctionnement des copropriétés. Dans les développements qui suivent, nous traiterons successivement le syndicat des copropriétaires (1), le syndic (2), le conseil syndical (3), l assemblée générale (4), les mesures de sauvegarde de l immeuble (5) ainsi que plusieurs dispositions de diverses natures (6). 1. Syndicat des copropriétaires A. - Immatriculation des syndicats de copropriétaires 2 - Il s agit de l une des mesures les plus originales de la réforme en matière de copropriété. Il est vrai qu en l état de notre droit positif, il n existait pas de données fiables sur le nombre de copropriétés situées sur notre territoire. Dans notre système légal actuel, l état de copropriété et, partant, la naissance du syndicat, apparaissent dès l instant où les trois conditions posées par l article 1 er, alinéa 1 er, de la loi du 10 juillet 1965 sont réunies (un immeuble bâti ou un groupe d immeubles bâtis, une pluralité de propriétaires et une division de la propriété en lots). Les chiffres qui circulent sont pour le moins imprécis puisque certains parlent de 9 millions de logements (ou lots!) pour syndicats alors que d autres évoquent 8 millions de logements (ou lots!) pour 1 million de syndicats. 3 - La doctrine, comme les praticiens, réclamaient depuis de nombreuses années un outil permettant le recensement des syndicats de copropriétaires. Les intérêts seraient multiples (repérer et lutter contre les syndics plus ou moins clandestins, faciliter l identification des immeubles dépourvus d une assurance portant sur les parties communes, mais aussi connaître l existence d un syndicat autorisant la rédaction d une assignation adaptée au statut de l immeuble, etc.). 4 - Il semble que le législateur ait entendu ces remarques. Au sein d un chapitre intitulé «repérer et prévenir l endettement et la dégradation des copropriétés», la loi du 24 mars 2014 a introduit un livre VII dans le Code de la construction et de l habitation (CCH) «immeubles relevant du statut de la copropriété» dont le titre 1 er est dénommé «identification des immeubles relevant du statut de la copropriété». 5 - Le lecteur aura relevé que ces dispositions ne figurent pas, comme d autres aspects issus de la réforme d ailleurs, dans la loi du 10 juillet 1965, mais dans le Code de la construction et de l habitation. 6 - Plusieurs points ont été envisagés par la réforme. 1 Objectifs de l immatriculation 7 - Aux termes de l article L , nouveau, du Code de la construction et de l habitation, il s est agi «de faciliter la connaissance des pouvoirs publics sur l état des copropriétés et la mise en œuvre des actions destinées à prévenir la survenance des dysfonctionnements». 8 - Tel qu il se présente, le dispositif n aurait pas pour objectif essentiel le recensement tant souhaité ; il a pour but d informer les autorités publiques sur la manière dont sont gérés les syndicats, notamment sur le plan comptable et financier, tout en permettant de connaître l état physique des immeubles avec, en point d orgue,

2 LOYERS ET COPROPRIÉTÉ - REVUE MENSUELLE LEXISNEXIS JURISCLASSEUR - MAI 2014 Études l adaptation des mesures d aides aux copropriétés en difficulté ou sur le point de l être. 9 - Les termes de la loi appellent alors plusieurs remarques Il est clairement établi que l immatriculation des syndicats n a pas la portée qu on lui connaît en matière sociétaire. Il n est pas question d une formalité attributive de la personnalité morale. Non seulement l article 14, alinéa 1 er, de la loi de 1965 qui mentionne que le syndicat est doté de la personnalité civile, n a pas été modifié, mais cela est corroboré par les prévisions de la loi nouvelle puisque, parmi les mentions devant être portées au registre, figure notamment «la date de création du syndicat», laissant augurer que ce dernier apparaît à la vie juridique dès que les conditions légales rappelées plus haut sont bien réunies À en croire les objectifs apparemment poursuivis, le registre des copropriétés tendrait à éviter la dégradation des copropriétés ou à en rétablir le fonctionnement normal. Or, on ne peut que constater que la très grande majorité des syndicats ne souffre pas des difficultés qui justifient la création des obligations, relativement lourdes, qui vont peser sur les débiteurs de l obligation de déclaration À vrai dire, on ne peut s empêcher de se demander si, outre les visées affichées par les auteurs de la réforme, d autres buts ne seraient pas recherchés. Ne pourrait-on pas voir dans l obligation d immatriculer les syndicats un intérêt fiscal, en particulier afin de soumettre les parties communes à la taxe foncière? Ne doit-on pas craindre une politique interventionniste des pouvoirs publics, en matière de travaux par exemple? D autant que le ministre en charge de l Égalité des territoires et du Logement de l époque 2, a déclaré lors des rencontres Effinergie le 12 février dernier sur le thème «Comment massifier la rénovation énergétique?» : «nous avons entamé en 2013 un volet majeur et décisif : celui de l incitation... En 2014, nous devons tracer une voie nouvelle, celle d aller vers une obligation de travaux... La rénovation doit devenir la norme, elle ne doit plus être une option» 3. Un registre national des copropriétés constituerait alors un outil de référence en matière d habitat collectif privé En tout état de cause, la constitution de ce fichier ne fait qu ajouter une pellicule administrative supplémentaire dans l éventail des mesures décidées par la loi nouvelle. 2 Mentions du registre national des copropriétés 14 - Il faut noter que les renseignements fournis ne concernent que les syndicats de copropriétaires qui administrent des immeubles à destination partielle ou totale d habitation Doivent figurer au registre : 16 - le nom, l adresse, la date de création du syndicat, le nombre et la nature des lots qui composent la copropriété ainsi que, le cas échéant, le nom du syndic. Si le syndicat fait l objet d une procédure prévue aux articles 29-1 A ou 29-1 de la loi n du 10 juillet 1965 précitée (syndicats en difficulté ou en pré-difficulté) ou à l article L du Code de la construction et de l habitation (état de carence), si le syndicat fait l objet d un arrêté ou d une injonction pris en application des articles L , L , L (salubrité des immeubles), L ou L du Code de la santé publique (lutte contre la présence de plomb ou d amiante) ou L et L (bâtiment menaçant ruine), L , L ou L du Code de la construction et de l habitation (sécurité des immeubles collectifs) Figurent également au registre : 1. On aurait pu songer à créer simplement un registre des syndicats en difficultés ou en pré-difficulté, plutôt que d instaurer une obligation très générale grevant bon nombre de copropriétés. 2. M me Cécile Duflot, à l origine de la réforme. 3. Pour un compte-rendu de cet événement, V.Inf. rap. copr. mars 2014, p. 4. à l issue de chaque exercice comptable, les données essentielles relatives à la gestion et aux comptes du syndicat, issues notamment du budget prévisionnel, des comptes du syndicat et de leurs annexes ; les données essentielles relatives au bâti issues, le cas échéant, du carnet d entretien et du diagnostic technique global réalisé en application de l article L du Code de la construction et de l habitation, dès lors que celles-ci ne sont pas déjà fournies par les services fiscaux au teneur du registre, qui est autorisé à les utiliser pour la mise en œuvre des objectifs mentionnés à l article L du même code Ces obligations peuvent faire l objet d une adaptation à la situation particulière des syndicats mentionnés au deuxième alinéa de l article 14-3 de la loi du 10 juillet 1965 (Voir les «petites» copropriétés ayant moins de dix lots à usage de logements, de bureaux et de commerces, dont le budget prévisionnel moyen est inférieur à ) On le voit, les données du registre ne sont pas figées puisque le législateur a entendu rendre obligatoire leur actualisation, soit régulièrement 4, soit dans certaines situations exceptionnelles Il est notable qu il sera assez difficile de connaître à un instant T l état, comme la teneur, de l ensemble des copropriétés. Prenons, comme exemple, la mention relative à la «nature des lots» qui composent l immeuble. Quel est le sens à lui donner? Faut-il comprendre que si celle-ci vient à changer, il faudra en référer au teneur du registre? La concrétisation de cette mesure se heurtera sans doute à quelques difficultés. Ainsi, doit-on s en tenir à ce qui est indiqué dans le règlement de copropriété-état descriptif de division ou signaler l affectation actuelle du lot? Et cela lorsque l on sait que la jurisprudence est relativement souple en matière de changement de destination des parties privatives dès lors que la modification de l usage ne porte pas atteinte à la destination de l immeuble ou aux droits des autres copropriétaires 5. De plus, ce changement ne va pas toujours nécessiter une autorisation de l assemblée générale ou l intervention d un notaire. Le risque de discordance entre les données du fichier et la réalité paraît relativement important. 3 Déclarants 21 - Alors que certains textes visent parfois le syndicat au titre des débiteurs de la déclaration (CCH, art. L I, 1 re phrase, nouveau), d autres font état de son représentant légal (CCH, art. L II, nouveau). L économie des textes fait du syndic le principal redevable de l immatriculation et de ses modificatifs Alors que le syndic est bien, a priori, le mieux placé pour connaître (et donc répercuter) les données afférentes à l immeuble qu il gère, une autre personne est chargée d alimenter en informations le registre national des copropriétés. En effet, pour les immeubles mis en copropriété, ce sera au notaire chargé de publier au fichier immobilier et au livre foncier l état descriptif de division et le règlement de copropriété, qu il incombera de faire la déclaration d immatriculation du syndicat de copropriétaires (CCH, art. L I, nouveau). Si aucun syndic n a été désigné ou si, la mise en demeure du syndic est restée infructueuse après un délai d un mois, le notaire chargé de l établissement de l acte de vente procédera d office à l immatriculation du syndicat de copropriétaires (CCH, art. L , al. 2, nouveau). Les frais ainsi engagés par le notaire seront supportés par le syndic ou, si le syndic n est pas rémunéré pour l exercice de son mandat, par le syndicat (CCH, art. L , al. 3, nouveau). De surcroît, tout acte authentique de vente devant notaire relatif à un lot de copropriété comportera la 4. Comme c est le cas pour les données comptables ou l identité du syndic qui peut changer assez souvent. 5. J. Lafond et J.-M. Roux, Code de la copropriété : LexisNexis 2014, art. 9, note (26 et s.), p. 73 et s. 6. V. infra n 26 et s. sur la mise en demeure et les conséquences pour le syndic en l absence de respect des prévisions légales. 19

3 Études LOYERS ET COPROPRIÉTÉ - REVUE MENSUELLE LEXISNEXIS JURISCLASSEUR - MAI mention du numéro d immatriculation de la «copropriété» (CCH, art. L , al. 1 er, nouveau). Le notaire informera encore l établissement public chargé de la tenue du registre de toute erreur qu il y constate (CCH, art. L , al. 4, nouveau). 4 Accès aux données du registre 23 - À l origine, lors du passage devant les différentes chambres, le texte semblait s orienter vers une relative publicité des informations contenues dans le registre (les différentes mentions avaient été présentées «pour être portées à la connaissance du public»). Il était à craindre que les copropriétés et leurs syndics fassent l objet d un démarchage systématique ou ciblé de la part d entreprises du secteur privé, notamment en vue de prestations de services ou la réalisation de travaux Désormais, il est prévu à l article L , nouveau, du Code de la construction et de l habitation que, pour la mise en œuvre des politiques de l habitat et de lutte contre l habitat indigne et les copropriétés dégradées, l État, les collectivités territoriales et leurs groupements obtiennent, à leur demande, du teneur du registre communication des informations du registre relatives aux copropriétés situées sur leur territoire Un décret en Conseil d État, pris après avis de la Commission nationale de l informatique et des libertés, précisera les conditions de publicité des informations recueillies ainsi que les conditions de consultation du registre (CCH, art. L IV, nouveau). 5 Sanctions 26 - Le caractère obligatoire des démarches relatives à la déclaration des données ainsi que les modifications qui y sont attachées, découle, on l a dit, de l article L I, nouveau du Code de la construction et de l habitation Les autorités ont entendu rendre effective l immatriculation à travers deux mesures principales En premier lieu, l article L I, nouveau, du Code de la construction et de l habitation dispose que «lorsque le syndic n a pas procédé à l immatriculation du syndicat de copropriétaires ou lorsqu il n a pas transmis à l établissement public chargé de la tenue du registre les informations prévues à l article L , l établissement public, un copropriétaire ou toute personne qui y a un intérêt peut mettre en demeure, par lettre recommandée avec demande d avis de réception, le syndic d y procéder» Dans l hypothèse où le syndic n aurait pas satisfait à ses obligations déclaratives, la teneur de registre (et non le juge) peut, après mise en demeure du syndic restée infructueuse pendant un mois, appliquer une astreinte à l encontre du syndic. L astreinte court à compter de la fin de la mise en demeure et jusqu à la complète transmission ou actualisation des données. L astreinte est recouvrée comme en matière de contributions directes au profit de l établissement public chargé de la tenue du registre, et son montant ne pourra être supérieur à 20 par lot et par semaine. Cette somme ne pourra être facturée par le syndic aux copropriétaires, sauf si le syndic n est pas rémunéré pour l exercice de son mandat (CCH, art. L II, nouveau) En second lieu, et la mesure est particulièrement sévère, il a été décidé que les syndicats de copropriétaires ne pourront bénéficier de subventions de l État, de ses établissements publics, des collectivités territoriales, de leurs groupements ou de leurs établissements publics qu à la condition d être immatriculés au registre et que leurs données soient actualisées (CCH, art. L III, nouveau) Un amendement adopté au Sénat en première lecture avait supprimé la sanction du retrait des subventions publiques dont bénéficierait le syndicat lorsque celui-ci n est pas immatriculé ou si les données d immatriculation le concernant n ont pas été mises à jour. Outre la question de la proportionnalité d une telle sanction, il apparaissait problématique de faire peser sur le syndicat un manquement qui relèverait, le plus souvent, de la responsabilité de son syndic. 6 Calendrier de mise en œuvre 31 - Aux termes de l article 53 III de la loi n du 24 mars 2014, les dispositions en matière d immatriculation des syndicats seront applicables à compter du 31 décembre 2016, pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 200 lots, du 31 décembre 2017, pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 50 lots et du 31 décembre 2018, pour les autres syndicats de copropriétaires. B. - Formes particulières de syndicats 32 - L organisation de certaines copropriétés a été prise en compte afin de renforcer leur spécificité ou de préciser des facettes de leur régime juridique. 1 Syndicats coopératifs 33 - Même s ils ne représentent qu une très petite partie du parc des copropriétés en France, les syndicats coopératifs ont été l objet des attentions du législateur qui leur avait déjà consacré l article 17-1 de la loi du 10 juillet 1965, la loi ENL ayant, en son temps, tenté de favoriser le choix de cette forme de gestion 8. Toujours dans cette optique, la réforme opérée en 2014 a créé un article dédié Son domaine est précisément circonscrit. Il ne concerne que les syndicats de copropriétaires comportant moins de dix lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces dont le budget prévisionnel moyen sur une période de trois exercices consécutifs est inférieur à Si tel est le cas, les syndicats peuvent alors bénéficier de dérogations aux articles 17-1 et 26 de la loi de Il est prévu que la modification du règlement de copropriété en vue de prévoir la possibilité d adopter la forme coopérative est approuvée à la majorité de l article 25 et, le cas échéant, à celle de l article Cette mesure peut étonner à un double titre. D une part, à raison du deuxième alinéa de l article 14 de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose que le syndicat pouvant revêtir la forme d un syndicat coopératif, le règlement de copropriété doit expressément prévoir cette modalité de gestion. Et d autre part, puisque le dernier alinéa de l article 17-1 mentionne que l adoption ou l abandon de la forme coopérative du syndicat est décidée à la majorité de l article 25 et, le cas échéant, de l article On peut donc s interroger sur l opportunité de préciser ce que la loi affirme d ores et déjà L article , nouveau, permet de moduler différents aspects du mode de fonctionnement d un syndicat coopératif pour les petites copropriétés. Il est mentionné que lorsque l assemblée générale de ce syndicat a décidé d adopter la forme coopérative, elle peut également décider, par une délibération spéciale, à la majorité de l article 25, de ne pas constituer de conseil syndical et de procéder directement à la désignation du syndic parmi ses membres. Dans cette hypothèse, la désignation du syndic se fait par vote séparé à la majorité de l article 25. L assemblée générale peut également désigner un copropriétaire pour suppléer le syndic en cas d empêchement de celui-ci. Le syndic et son suppléant sont l un et l autre révocables dans les mêmes conditions. L assemblée générale désigne alors une ou plusieurs personnes physiques ou morales, qui peuvent être des copropriétaires ou des personnes extérieures qualifiées, pour assurer le contrôle des comptes du syndicat Lorsque l empêchement du syndic ou sa défaillance mettent en péril la conservation de l immeuble, la santé ou la sécurité des Cette sanction était perçue comme étant sans rapport avec la nature du manquement et ne pesait pas sur la personne responsable du manquement. Ces arguments n ont pas emporté la conviction. 8. L. n , 13 juill. 2006, art L. n , 10 juill.1965, art B, 1.

4 LOYERS ET COPROPRIÉTÉ - REVUE MENSUELLE LEXISNEXIS JURISCLASSEUR - MAI 2014 Études occupants, chaque copropriétaire peut prendre l initiative de convoquer une assemblée générale «extraordinaire» pour désigner un nouveau syndic ou prendre les décisions nécessaires à la conservation de l immeuble, de la santé ou de la sécurité de ses occupants 10. La loi ne nous dit pas qui et comment s apprécient les conditions posées. Si un décret ne vient pas nous en dire plus, il est vraisemblable que la jurisprudence aura à statuer. 2 Résidences de tourisme 37 - La définition de la résidence de tourisme figure dans le Code du tourisme. Il s agit d un établissement commercial d hébergement classé, faisant l objet d une exploitation permanente ou saisonnière. Elle est constituée d un ou plusieurs bâtiments d habitation individuels ou collectifs regroupant, en un ensemble homogène, des locaux d habitation meublés et des locaux à usage collectif. Ces locaux d habitation meublés sont proposés à une clientèle touristique qui n y élit pas domicile, pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois. Elle est dotée d un minimum d équipements et de services communs, et gérée dans tous les cas par une seule personne physique ou morale (C. tourisme, art. D ) Afin de résoudre des difficultés pratiques liées à la gestion des copropriétés constituées en résidences de tourisme et plus particulièrement celles dont les locaux accueillent des services ou équipements communs dont le propriétaire (souvent le promoteur) néglige ou refuse de régler les charges, il a été décidé que, pour les résidences construites à partir du 1 er juillet 2014, et placées sous le statut de la copropriété, les locaux à usage collectif composés d équipements et de services communs au sens de l article D du même code ne peuvent faire l objet d un lot distinct vendu à un copropriétaire et font l objet d une propriété indivise du syndicat des copropriétaires La formule «propriété indivise du syndicat des copropriétaires» surprend. Soit elle signifie que le lot concerné est la propriété indivise des copropriétaires, auquel cas le bien se rapproche d une partie commune au sens des articles 3 et 4 de la loi de 1965, tout en étant un... lot! Soit ce lot est effectivement la propriété du syndicat, mais l indivision ne se comprend pas dès lors qu il n y a qu un seul propriétaire, la personne morale! En tout état de cause, l emploi de l adjectif nous semble mal venu Dans les résidences de tourisme, placées sous le statut de la copropriété déjà existantes au 1 er juillet 2014, lorsque les locaux à usage collectif faisant l objet d un lot distinct propriété d un copropriétaire ne sont pas entretenus, entraînant un déclassement de cette résidence ou l impossibilité de la commercialiser en offrant l intégralité des prestations collectives initialement prévues lors de la vente des logements aux autres copropriétaires, l assemblée générale des copropriétaires peut saisir le tribunal de grande instance d une demande aux fins de voir prononcer un état de carence ou de constater l abandon La responsabilité de l entretien des locaux à usage collectif, pour lesquels est prononcé un état de carence, peut être confiée par le juge, à titre temporaire, au syndicat des copropriétaires. Le propriétaire de ces parties communes reste redevable des charges engagées par le syndicat des copropriétaires pour cet entretien En cas de défaillance avérée du propriétaire du lot considéré, les locaux à usage collectif dont est judiciairement constaté l abandon peuvent devenir la propriété «indivise» du syndicat des copropriétaires (sic), après le paiement d une juste et préalable indemnité déterminée par le juge et versée au précédent propriétaire. Le syndicat des copropriétaires ne peut alors céder la 10. L. n , 10 juill.1965, art B, L. n , 24 mars 2014, art. 58-V, al. 1 er. 12. L. n , 24 mars 2014, art. 58-V, al L. n , 24 mars 2014, art. 58-V, al. 3. propriété de ces locaux à usage collectif dans le cadre d un lot distinct Syndicats secondaires 43 - Les effets de la création d un syndicat secondaire ont été explicités. La procédure donnant naissance à un tel syndicat a également servi de modèle à une division en volumes immobiliers. a) Répartition des créances et des dettes 44 - L article 28 de la loi de 1965 ne comportait pas de détails explicites une fois prise la décision de créer un ou plusieurs syndicats secondaires. Tout au plus était-il mentionné que l assemblée générale du ou des nouveaux syndicats procédait aux adaptations du règlement initial de copropriété et de l état de répartition des charges rendues nécessaires par la division. La loi nouvelle nous éclaire sur la répartition des créances et des dettes. Celle-ci est effectuée selon les principes suivants Les créances du syndicat initial sur les copropriétaires anciens et actuels et les hypothèques du syndicat initial sur les lots des copropriétaires sont transférées de plein droit aux syndicats issus de la division auquel le lot est rattaché, en vertu d une subrogation de plein droit (C. civ., art ) Quant aux dettes du syndicat initial, elles sont réparties entre les syndicats issus de la division à hauteur du montant des créances du syndicat initial sur les copropriétaires transférées aux syndicats issus de la division 15. b) Division en volumes 47 - L article 28-IV nouveau autorise le recours à la division en volumes immobiliers aux fins de personnaliser l administration d une copropriété «complexe». Il s agit, a priori, de donner davantage de souplesse à l administration des fractions issues de la division envisagée La procédure mise en place pour la création d un syndicat secondaire peut également être employée pour la division en volumes d un ensemble immobilier complexe. Ce dernier est caractérisé par la présence soit de plusieurs bâtiments distincts sur dalle, soit de plusieurs entités homogènes affectées à des usages différents, pour autant que chacune de ces entités permette une gestion autonome 16. La procédure ne peut, en aucun cas, être employée pour la division en volumes d un bâtiment unique 17, reprenant par là l une des limites qu avait posée la doctrine pour l emploi de la volumétrie Les autorités administratives doivent être sollicitées lors de la procédure. En effet, la décision de division implique, préalablement, l avis du maire de la commune de situation de l immeuble et l autorisation du représentant de l État dans le département. Il a été souligné que si le représentant de l État dans le département ne se prononçait pas dans les deux mois, son avis était réputé favorable En cas de division en volumes, la décision de constituer une union de syndicats pour la création, la gestion et l entretien des éléments d équipement à usage collectif est prise à la majorité mentionnée à l article 25 de la loi de 1965, c est-à-dire la majorité des voix du syndicat Par dérogation au troisième alinéa de l article 29 de la loi du 10 juillet 1965, les statuts de l union peuvent interdire à ses membres de se retirer de celle-ci L. n , 24 mars 2014, art. 58-V, al L. n , 10 juill.1965, art. 28-II, 1 et 2, nouveaux. 16. L. n , 10 juill.1965, art. 28-IV, al. 1 er, nouveau. 17. L. n , 10 juill.1965, art. 28-IV, al. 2, nouveau. 18. L. n , 10 juill.1965, art. 28-IV, al. 1 er, nouveau. 19. L. n , 10 juill.1965, art. 28-IV, al. 3, nouveau. 20. L. n , 10 juill.1965, art. 28-IV, al. 4, nouveau. 21

5 Études LOYERS ET COPROPRIÉTÉ - REVUE MENSUELLE LEXISNEXIS JURISCLASSEUR - MAI Création ou adhésion à une AFU 52 - Le recours ou la participation à d autres modes d organisation des immeubles ou équipements collectifs est encouragé par les auteurs de la loi ALUR L article 60 de la loi du 24 mars 2014 prévoit que, sauf dans le cas où le syndicat des copropriétaires assure la maîtrise d ouvrage des travaux portant sur les parties communes et les parties privatives de l immeuble 21, le syndicat des copropriétaires peut délibérer sur la création ou l adhésion à une association foncière urbaine (AFU) 22. Dans ce cas, par dérogation à l article 14 de la loi de 1965, l association foncière urbaine exercera les pouvoirs dévolus au syndicat des copropriétaires portant sur les travaux de restauration immobilière relatifs aux parties communes de l immeuble, et ce jusqu à leur réception définitive. 2. Syndic de copropriété 54 - Un nombre important de dispositions de la réforme a trait au gestionnaire de l immeuble en copropriété. Le texte de 2014 s oriente dans deux directions générales, l une abordant le statut du syndic, alors que l autre touche à ses missions. A. - Statut du syndic 55 - Plusieurs points apportent des précisions sur la situation juridique du syndic, notamment dans ses relations avec le syndicat des copropriétaires. 1 Syndic provisoire 56 - La pratique, consacrée par la loi du 10 juillet 1965, connaît la technique consistant, le plus souvent pour les notaires, à indiquer dans le règlement de copropriété le nom de celui qui va administrer l immeuble jusqu à la réunion de la première assemblée générale qui doit statuer sur la pérennité de ses fonctions L article 17, alinéa 2, modifié, de la loi de 1965, vise expressément l adjectif syndic «provisoire» pour désigner le premier gestionnaire de la copropriété 23. Il a, par ailleurs, été précisé que la désignation de ce syndic se situait avant la réunion de la première assemblée générale «suivant la mise en copropriété» Néanmoins, alors que, sous l empire du texte ancien, la désignation du syndic provisoire devait être simplement soumise à la ratification de la toute première assemblée générale, la loi nouvelle a souhaité introduire la possibilité de mettre en concurrence, dès le départ, différents candidats syndics. L alinéa 2 de l article 17 de la loi de 1965 énonce maintenant que ce syndic ne peut être maintenu que par décision de l assemblée générale, après mise en concurrence préalable de plusieurs contrats de syndics, effectuée par le conseil syndical, s il en existe un, ou les copropriétaires Dans le même temps, la loi de 2014 étend le droit de saisine du président du tribunal de grande instance au maire de la commune ou au président de l établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d habitat du lieu de situation de l immeuble, à défaut de nomination d un syndic Syndic non professionnel 60 - Un article 17-2, nouveau, est venu préciser que si le syndicat des copropriétaires était administré par un syndic non professionnel, qu il soit bénévole ou syndic d un syndicat coopératif, la personne assumant cette fonction devait être propriétaire d un ou 21. V. L. n , 10 juill.1965, art. 24-II, c. 22. La conservation, la restauration et la mise en valeur des secteurs sauvegardés ainsi que la restauration immobilière peuvent être de la compétence d une AFU en vertu de l article L , 5 du Code de l urbanisme. 23. Le terme ne figurait pas dans la loi du 10 juillet L. n , 10 juilll. n , 10 juill. 1965, art. 17, al. 3. plusieurs lots dans la copropriété concernée 25. Cette occurrence avait été précisée auparavant par plusieurs sources Jusqu à présent, la création d un conseil syndical était obligatoire dans un syndicat coopératif. Un article , nouveau, introduit dans la loi de 1965, reconnaît le choix de l assemblée générale de décider, par une délibération spéciale prise à la majorité de l article 25, de ne pas constituer de conseil syndical et de procéder directement à la désignation du syndic par ses membres 27. L expression «à la majorité de l article 25» laisse à penser qu il est interdit de recourir à l article 25-1 afin de voter, dans un second temps, à la majorité de l article 24 pour désigner un syndic coopératif Si l assemblée générale opte pour l absence de conseil syndical, la désignation du syndic s effectue par vote séparé et l assemblée générale peut également désigner un copropriétaire pour suppléer le syndic en cas d empêchement de celui-ci. Le syndic et son suppléant sont l un et l autre révocables dans les mêmes conditions. L assemblée générale désignera une ou plusieurs personnes physiques ou morales, qui peuvent être des copropriétaires ou des personnes extérieures qualifiées, pour assurer le contrôle des comptes du syndicat 29. La mesure est originale puisqu elle tend à valider la présence d un syndic suppléant dans une copropriété, sans doute motivée par le contexte coopératif du syndicat En cas d empêchement du syndic ou de défaillance de celui-ci mettant en péril la conservation de l immeuble, la santé ou la sécurité des occupants, chaque copropriétaire peut prendre l initiative de convoquer une assemblée générale «extraordinaire» pour désigner un nouveau syndic ou prendre les décisions nécessaires à la conservation de l immeuble, à la santé ou à la sécurité de ses occupants Cessation des fonctions du syndic 64 - L article 18 de la loi du 10 juillet 1965 comporte d utiles précisions sur deux hypothèses de terminaison du mandat de syndic La démission est la première d entre elles. Si le syndic se voit toujours offrir la possibilité de démissionner avant l expiration de son mandat, et sous réserve d une stipulation contraire de son contrat ou du règlement de copropriété, aucune règle de forme ou de délai ne s imposait à lui. Désormais, l article 18-V, alinéa 2, de la loi de 1965 dispose que le syndic ne pourra renoncer à ses fonctions sans avoir respecté un délai de préavis de trois mois La seconde situation est celle de la désignation d un syndic concurrent par l assemblée générale. Il a été défini que lorsque l assemblée générale délibère pour désigner un nouveau syndic dont la prise de fonction intervient avant le terme du mandat du syndic actuel, cette décision vaut révocation de ce dernier à compter de la prise de fonction du nouveau syndic 31. La référence à la révocation implique que la résolution adoptée par l assemblée prive le syndic sortant de ses pouvoirs, ce qui l oblige également à rendre compte de sa gestion et à transmettre les archives du syndicat à son successeur. 25. La formule «ou plusieurs lots» paraît redondante dès lors que la propriété d un seul suffit pour être désigné syndic. 26. CA Aix-en-Provence, 24 avr : JurisData n ; Gaz. Pal. 1980, I, p. 80, note M. Morand. Rép. min. 2 juin 1978 : Inf. rap. copr. 1978, p L. n , 10 juill.1965, art B, nouveau. 28. J.-M. Roux, L article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 : explications et mode d emploi : Loyers et copr. 2014, étude L. n , 10 juill.1965, art , nouveau. 30. L. n , 10 juill.1965, art , nouveau. L expression assemblée générale «extraordinaire» est consacrée par la loi alors que la jurisprudence, à juste titre selon nous, condamnait la distinction entre les assemblées : CA Aix-en-Provence, 20 oct. 2006, n 04/02402 : JurisData n ; Loyers et copr. 2007, comm. 106, obs. G. Vigneron. 31. L. n , 10 juill.1965, art. 18-V, al. 3, nouveau.

6 LOYERS ET COPROPRIÉTÉ - REVUE MENSUELLE LEXISNEXIS JURISCLASSEUR - MAI 2014 Études 4 Contrat de syndic et sa rémunération 67 - Les conditions dans lesquelles le syndic exerce les différentes missions qui lui ont été confiées par la loi, font régulièrement l objet de contrôles, de rapports et de débats, voire de condamnations judiciaires La profession est régulièrement pointée du doigt soit par les associations de consommateurs immobiliers 32, soit par les organismes de régulation et de veille mis en place par les pouvoirs publics Les auteurs de la réforme ont entendu répondre aux attentes de certains visant à contrôler, encadrer et même s immiscer dans les relations contractuelles entre le syndic et le syndicat, son mandant. De nouvelles dispositions, contenues dans l article 18-1-A, nouveau, de la loi de 1965 en sont l illustration évidente En vertu de l article 18-1-A, la rémunération des syndics est déterminée de manière forfaitaire. Toutefois, une rémunération spécifique complémentaire pourra être perçue à l occasion de prestations particulières, définies par décret en Conseil d État 34. Il est à noter que ce texte prend le contre-pied du régime jusque-là en vigueur consistant à déterminer la liste des missions entrant dans le forfait, les autres tâches pouvant donner lieu à des honoraires particuliers Dans le même sens, les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations qu il doit effectuer pour l établissement de l état daté à l occasion de la mutation à titre onéreux d un lot ou d une fraction de lot ne pourront excéder un montant fixé par décret Le syndic ne peut, en aucun cas, mentionner dans le contrat de syndic soumis au vote de l assemblée générale de la copropriété, de barème relatif à ces honoraires spécifiques, même à titre indicatif. Une telle rémunération fixée dans le projet de résolution soumis au vote de l assemblée générale, doit être exprimée en pourcentage du montant hors taxes des travaux, à un taux dégressif selon l importance des travaux préalablement à leur exécution 37. Il a été précisé que les travaux mentionnés à l article 14-2 de la loi de 1965 et votés par l assemblée générale des copropriétaires en application des articles 24, 25, 26, 26-3 et 30 de la même loi, pourront faire l objet d honoraires spécifiques au profit du syndic. Ces honoraires seront votés lors de la même assemblée générale que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité Le décret en Conseil d État auquel le nouveau texte fait référence, doit faire l objet d une concertation bisannuelle en vue de son éventuelle révision. Cette concertation sera organisée par le ministre chargé du Logement et associe notamment le récent Conseil national de la transaction et de la gestion immobilière créé en application de l article 13-1 de la loi n 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce Une autre mesure inédite, et redoutée par les praticiens, réside dans l alinéa 3 de l article 18-1-A, nouveau, aux termes duquel le contrat de syndic devra respecter un contrat-type défini par décret en Conseil d État. La liberté contractuelle n est donc plus de mise dans les rapports entre le syndicat et son mandataire... B. - Missions du syndic 75 - Si l on s oriente vers une fixation encadrée de la rémunération des syndics, le législateur entend, en parallèle, augmenter leur charge de travail. Le siège de ces nouvelles mesures se situe principalement dans l article 18, modifié, de la loi du 10 juillet 1965, même si d autres dispositions sont également impactées. 1 Assurance de l immeuble 76 - La loi a entendu insérer de manière explicite dans le régime de la copropriété, l obligation d assurance. Si chaque copropriétaire est tenu de s assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non-occupant, chaque syndicat de copropriétaires est tenu, de son côté, de s assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre 40. À ce titre, il appartient au syndic «de soumettre au vote de l assemblée générale, à la majorité de l article 24 [majorité simple], la décision de souscrire un contrat d assurance contre les risques de responsabilité civile dont le syndicat doit répondre. En cas de refus de l assemblée générale, l assurance peut être contractée par le syndic pour le compte du syndicat des copropriétaires, en application de l article L du Code des assurances» Archives du syndicat 77 - En tant que détenteur et gestionnaire des archives du syndicat, le syndic est parfois appelé à recourir à des entreprises tierces eu égard à la place, parfois considérable, nécessaire à leur conservation. L intervention d une société d archivage avait d ailleurs été spécialement avalisée par la loi n du 25 mars Dans ce cadre, il a été prévu que le syndic devait soumettre au vote de l assemblée générale, à la majorité de l article 25, la décision de confier les archives du syndicat des copropriétaires à une entreprise spécialisée aux frais dudit syndicat. Le nouveau texte prend soin de souligner qu une telle décision ne pourra donner lieu à aucune rémunération complémentaire au profit du syndic Conventions spéciales entre le syndicat et le syndic 79 - La conclusion de contrats particuliers entre le syndicat et le syndic ou des personnes avec qui il est lié, a déjà fait l objet de l article 39 du décret du 17 mars La volonté d éviter les conflits d intérêts et la défiance envers les syndics ont amené les pouvoirs publics à remanier les règles en la matière, qui deviennent légales et non plus réglementaires Selon l article 18-I-6 e tiret de la loi du 10 juillet 1965, il incombe au syndic de soumettre à l autorisation de l assemblée générale, prise à la majorité de l article 24, toute convention passée entre le syndicat et le syndic ou une personne ou une entreprise liée directement ou indirectement au syndic dont la liste est fixée par décret, en précisant la nature des liens qui rendent nécessaire l autorisation de la convention. Il a également été mentionné que les conventions conclues en méconnaissance de ces dispositions ne seront pas opposables au syndicat des copropriétaires. 32. J. Monéger, Copropriété : trop, c est trop! : Loyers et copr. 2013, repère V. Comm. clauses abusives, recomm. n et n Autorité de contrôle prudentiel, recomm. n 2011-R-01 et DGCCRF, Rapp. 14 mars 2014 sur les contrats de mandats entre les syndics et les syndicats de copropriétaires : Al. 1 er. 35. V. A. 19 mars 2010, Novelli : JO 21 mars L. n , 10 juill.1965, art b, al. 1 er, mod. 37. L. n , 10 juill.1965, art A, al L. n , 10 juill.1965, art A, al L. n , 10 juill.1965, art A, al L. n , 10 juill.1965, art. 9-1, nouveau. 41. L. n , 10 juill.1965, art. 18-I-3 e tiret, nouveau. 42. L. n , 10 juill.1965, art. 18-2, al. 1 er. La rédaction de l article 18-2, alinéa 1 er, a, elle-aussi, été légèrement modifiée afin d indiquer que la décision de remettre les archives provenait du syndicat et non de son syndic : «Dans l hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic». 43. L. n , 10 juill.1965, art. 18-I-5 e tiret, nouveau. 23

7 Études LOYERS ET COPROPRIÉTÉ - REVUE MENSUELLE LEXISNEXIS JURISCLASSEUR - MAI Tenue, mise à jour et communication du carnet d entretien 81 - La règle n est pas nouvelle. L article 33 du décret du 17 mars 1967 mentionnait auparavant que le syndic détenait le carnet d entretien et remettait au copropriétaire qui en faisait la demande et aux frais de ce dernier, copie dudit carnet. La loi elle-même dispose dorénavant que le syndic est chargé d établir et de tenir à jour et à disposition des copropriétaires un carnet d entretien de l immeuble conformément à un contenu défini par décret Immatriculation du syndicat 82 - Comme nous l avons exposé précédemment, il appartient au syndic de réaliser les démarches prévues aux articles L à L , nouveaux, du Code de la construction et de l habitation relatifs à l immatriculation du syndicat de copropriétaires, sous peine de se voir condamné à une astreinte en cas de défaillance Information des occupants de l immeuble 83 - Mis à part les copropriétaires eux-mêmes (et parfois certaines personnes expressément visées par la loi), le syndic n a pas à communiquer les procès-verbaux des assemblées générales à des tiers. Néanmoins, afin d améliorer la transparence dans la copropriété, a été instaurée l obligation d assurer l information des occupants de chaque immeuble des décisions prises par l assemblée générale 46. Il s agit principalement des locataires mais aussi, semble-t-il, des occupants à titre gratuit. Les modalités de cette information seront définies par décret. 7 Accès aux documents dématérialisés de gestion 84 - La loi du 24 mars 2014 instaure, à différents niveaux, la possibilité de recourir aux nouvelles technologies dans les immeubles soumis au statut de la copropriété, notamment afin d avoir la possibilité d obtenir des informations afférentes à l administration du syndicat L un des exemples les plus topiques réside dans l obligation qui est faite au syndic de proposer, à compter du 1 er janvier 2015, lorsqu il est un professionnel, un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l immeuble ou des lots gérés. Il est prévu que cet accès sera différencié selon la nature des documents mis à la disposition des membres du syndicat de copropriétaires ou de ceux du conseil syndical. L assemblée générale a toutefois la possibilité d adopter une décision contraire à la majorité de l article 25 de la loi Collaboration accrue avec le conseil syndical 86 - Aux termes de l article 21 de la loi de 1965, le conseil syndical assiste le syndic dans sa gestion. Si la coopération entre ces deux organes est un gage de bonne et saine administration du syndicat, elle est parfois difficile, voire inexistante. On se souvient que le décret n du 20 avril 2010 avait imposé au syndic d établir l ordre du jour en concertation avec le conseil syndical 48. À présent, la loi nouvelle vient préciser qu il devra aussi établir le budget prévisionnel prévu à l article 14-1 de la loi de 1965, en concertation avec le conseil syndical Ouverture d un compte séparé 87 - Il s agit de l un des points centraux de la réforme des missions confiées au syndic. En effet, alors que la loi du 13 décembre 2000 (dite SRU) avait, en son temps, instauré l obligation d ouvrir un compte séparé au nom de chaque syndicat dont il était en charge de la gestion, le syndic professionnel s était vu reconnaître la possibilité de s en faire dispenser par l assemblée générale des copropriétaires 50. Ce point avait donné naissance à une jurisprudence fournie, sans faire taire les critiques liées à la possibilité de dispense La loi ALUR a instauré pour le syndic, l exigence d ouvrir, dans l établissement bancaire qu il choisit, un compte séparé au nom du syndicat, sur lequel sont versées, sans délai, toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat De surcroît, afin de conférer au syndicat la maîtrise du compte créé à son nom, il a été mentionné que l assemblée générale pourra décider, à la majorité de l article 25, que ce compte sera ouvert dans un autre établissement bancaire de son choix Ce compte bancaire ne pourra faire l objet ni d une convention de fusion ni d une compensation avec tout autre compte, et les éventuels intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat, ce qui met fin aux questionnements passés sur le sort de ces intérêts Comme cela avait été prévu initialement, la méconnaissance par le syndic de ces obligations emportera la nullité de plein droit de son mandat à l expiration du délai de trois mois suivant sa désignation 51. Toutefois, les actes qu il aura passés avec des tiers de bonne foi demeureront valables Toutefois, une exception, limitée à la mise en place d un compte unique, a été accordée à des conditions rigoureuses. Lorsque le syndicat des copropriétaires comporte au plus quinze lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, l assemblée générale se voit offrir la possibilité, à la majorité de l article 25 et, le cas échéant, de l article 25-1, de dispenser le syndic soumis à la loi n 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, ou dont l activité est soumise à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat, d ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat. Comme par le passé, le syndic bénévole ne pourra donc pas éviter les démarches instaurant un compte séparé, bien que les hypothèses de gestion de plusieurs syndicats par cette même personne soient, en l occurrence, très restreintes Il a été précisé que le compte unique fait apparaître dans les écritures de l établissement bancaire un sous-compte individualisant comptablement les versements et prélèvements afférents au syndicat. Le syndic effectue sur ce sous-compte, sans délai, les versements des sommes et valeurs appartenant au syndicat et y reporte les dépenses effectuées pour son compte. Dans ce cas, le syndic ne peut pas proposer une rémunération différenciée en fonction de la décision de l assemblée relative à la dispense de compte bancaire séparé. Le syndic transmettra au président du conseil syndical une copie des relevés périodiques bancaires du sous-compte, dès réception de ceux-ci L article 55-III de la loi du 24 mars 2014 prévoit que l obligation relative à l ouverture d un compte séparé entrera en vigueur dans le délai d un an à compter de la promulgation de la loi. De plus, elle s appliquera aux mandats en cours à compter de leur renouvellement. À ce sujet, l emploi du terme «renouvellement» est assez curieux dans la mesure, où après l intervention du décret n du 20 avril 2010, on ne parlait plus de renouvellement mais d un syndic qui était de nouveau désigné par l assemblée générale 52, ce qui signifiait clairement qu un nouveau contrat prenait la place du précédent. Faut-il y voir un retour en arrière ou une maladresse de rédaction? L avenir nous le dira L. n , 10 juill.1965, art. 18-I-7 e tiret. 45. L. n , 10 juill.1965, art. 18-I-8 e tiret, nouveau. 46. L. n , 10 juill.1965, art. 18-I-9 e tiret, nouveau. 47. L. n , 10 juill.1965, art. 18-I-10 e tiret, nouveau. 48. D. n , 17 mars 1967, art. 26, al L. n , 10 juill.1965, art. 18-II-1 er tiret. 50. L. n , 10 juill.1965, art. 18, al. 1 er, 6 e tiret, ancien. 51. Le législateur persiste dans sa volonté de maintenir la qualification de nullité afin de désigner la sanction encourue par le syndic négligent, alors que nous sommes confrontés à une hypothèses de violation d une obligation et non d un défaut affectant la conclusion d un contrat! 52. D. n , 17 mars 1967, art. 28, al. 3.

8 LOYERS ET COPROPRIÉTÉ - REVUE MENSUELLE LEXISNEXIS JURISCLASSEUR - MAI 2014 Études 10 Compte séparé bis 95 - Pour tenir compte de la constitution d un fonds de travaux tel que l a instauré l article 58 de la loi du 24 mars , le syndic est également dans l obligation d ouvrir, dans l établissement bancaire qu il a choisi ou que l assemblée générale a choisi pour le compte mentionné précédemment, un compte séparé rémunéré au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai les cotisations au fonds de travaux prévu à l article Comme son homologue, ce compte bancaire ne pourra faire l objet d aucune convention de fusion, ni d une compensation avec tout autre compte. Les virements en provenance du compte séparé «de droit commun» sont cependant autorisés. Les intérêts produits par ce compte sont, eux aussi, définitivement acquis au syndicat La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte, là encore, la «nullité» de plein droit de son mandat à l expiration du délai de trois mois suivant sa désignation, et les actes qu il aurait passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables. Le syndic mettra à disposition du conseil syndical une copie des relevés périodiques du compte, dès réception de ceux-ci. 11 Interdiction des avances de fonds 97 - Par le passé, la jurisprudence de la Cour de cassation s était montrée très claire en estimant que les textes légaux définissant sa mission ne permettaient pas au syndic de faire des avances aux syndicats. Elle en avait déduit que le syndic ne pouvait, en principe, obtenir le remboursement de ces avances à défaut de circonstances particulières justifiant l application de l article 1999 du Code civil 54. La démarche du syndic équivaut, selon elle, à une faute de gestion La position jurisprudentielle a été entérinée par le dernier alinéa de l article 18-II qui énonce que le syndic de copropriété ne peut avancer de fonds au syndicat de copropriétaires. Il est toutefois prévu une exception pour le syndic provisoire, ce qui s explique par la nécessité pour lui de commencer à gérer le syndicat alors que, par la force des choses, il n a pas encore réuni l assemblée générale afin de faire voter le budget de la copropriété. 12 Fiche synthétique de la copropriété 99 - Un nouveau document fait son apparition dans les immeubles en copropriété. Il s agit de la «fiche synthétique» qui regroupe «les données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété et à son bâti», dont le contenu sera défini par décret Il appartient au syndic, non seulement d établir cette fiche, mais également de la mettre à jour chaque année 56. Le législateur tient apparemment beaucoup à ce que ce document soit constitué puisqu il a érigé le défaut de réalisation de la fiche synthétique en un motif de révocation du syndic Le syndic est tenu de mettre cette fiche à disposition des copropriétaires 58. Une sanction est, là aussi, prévue en cas de défaillance du gestionnaire. Les contrats de syndic prévoient obligatoirement une pénalité financière forfaitaire automatique à 53. L. n , 10 juill.1965, art II, nouveau, infra n 163 et s. 54. Cass. 3 e civ., 29 mars 2000, n : JurisData n ; Bull. civ. 2000, III, n 74 ; Loyers et copr. 2000, comm. 128, note G. Vigneron ; Administrer juill. 2000, p. 39 ; RD imm. 2000, p. 241 ; Inf. rap. copr. juin 2000, p. 14, note P. Capoulade ; Defrénois 2000, art , p. 782, note C. Atias. dans le même sens : Cass. 3 e civ., 18 nov. 2009, n : JurisData n ; Rev. Administrer févr. 2010, p. 57, obs. J.-R. Bouyeure ; D. 2009, p. 2865, obs. Y. Rouquet ; Rev. loyers 2010, p. 83, obs. L. Guégan ; Inf. rap. copr. mars 2010, p. 11, obs. M.-F. Ritschy. Cass. 3 e civ., 29 mai 2002, n , n : JurisData n ; Loyers et copr. 2002, comm. 242 ; Bull. civ. 2002, III, n L. n , 10 juill.1965, art. 8-2, al. 1 er, nouveau. 56. L. n , 10 juill.1965, art. 8-2, al. 2, nouveau. 57. L. n , 10 juill.1965, art. 8-2, al. 3, nouveau. 58. L. n , 10 juill.1965, art. 8-2, al. 2, nouveau. l encontre du syndic chaque fois que celui-ci ne met pas la fiche synthétique à disposition d un copropriétaire dans un délai de quinze jours à compter de la demande. Cette pénalité sera déduite de la rémunération du syndic lors du dernier appel de charges de l exercice Au demeurant, ces dispositions ne seront pas applicables aux syndics administrant des immeubles à destination totale autre que d habitation Conformément à l article 54 IV de la loi du 24 mars 2014, l article 8-2 n entrera en vigueur qu à compter du 31 décembre 2016, pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 200 lots, du 31 décembre 2017, pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 50 lots et du 31 décembre 2018, pour les autres syndicats de copropriétaires. 3. Conseil syndical Certaines des dispositions nouvelles concernent le conseil syndical lui-même alors que d autres visent plus particulièrement son président. A. - Missions du conseil syndical La contribution du conseil syndical aux affaires de la copropriété est encouragée par la loi nouvelle. 1 Mise en concurrence La loi du 13 décembre 2000 avait introduit une règle par laquelle l assemblée générale arrête un montant des marchés et contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire 62. Le principe demeure, mais il ne concerne plus désormais que les contrats «autres que celui du syndic» En effet, le législateur a souhaité une participation plus active du conseil syndical préalablement au vote sur le choix du syndic de la copropriété. L article 21 de la loi de 1965 a été étoffé de quatre nouveaux alinéas mettant en place une procédure spécifique orchestrée en grande partie par le conseil syndical Ainsi, au cas où l assemblée générale est appelée à se prononcer sur la désignation d un syndic, celle-ci est précédée d une mise en concurrence de plusieurs projets de contrats de syndic, faisant notamment état des frais afférents au compte bancaire séparé, effectuée par le conseil syndical. En outre, les copropriétaires se voient offrir la possibilité de demander au syndic l inscription à l ordre du jour de l assemblée générale de l examen des projets de contrats de syndic qu ils communiquent à cet effet Une limite a été envisagée puisque le conseil syndical «peut proposer de ne pas procéder à la mise en concurrence mentionnée au troisième alinéa lorsque le marché local des syndics ne permet pas cette mise en concurrence». Dans ce cas, «le syndic notifie cette proposition aux copropriétaires dans un délai leur permettant de demander l inscription à l ordre du jour de l assemblée générale de l examen des projets de contrat de syndic qu ils communiquent à cet effet. La proposition du conseil syndical ne fait pas l objet d une question inscrite à l ordre du jour de l assemblée générale» La réforme tend à favoriser l expression du conseil syndical qui n est pas cantonné à un rôle de récipiendaire des proposi- 59. L. n , 10 juill.1965, art. 8-2, al. 3, nouveau. 60. L. n , 10 juill.1965, art. 8-2, al. 4, nouveau. 61. La réforme a également étendu la liste des personnes insusceptibles d être membres du conseil syndical. Outre le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, ses ascendants ou descendants, ses préposés, ne peuvent être désignés conseillers syndicaux, ses parents en ligne collatérale (L. n , 10 juill.1965, art. 21, al. 10, modifié). 62. L. n , 10 juill.1965, art. 21, al L. n , 10 juill.1965, art. 21, al. 3, nouveau. 25

9 Études LOYERS ET COPROPRIÉTÉ - REVUE MENSUELLE LEXISNEXIS JURISCLASSEUR - MAI 2014 tions faites par les candidats syndics. Même si cela était permis auparavant, il est précisé que «le conseil syndical peut se prononcer, par un avis écrit, sur tout projet de contrat de syndic. Si un tel avis est émis, il est joint à la convocation de l assemblée générale, concomitamment avec les projets de contrat concernés» Pour finir, signalons que l alinéa 6, nouveau, de l article 21 prévoit que «lorsque la copropriété n a pas institué de conseil syndical, la mise en concurrence n est pas obligatoire». 2 Participation au redressement du syndicat Comme précédemment, le conseil syndical se trouve associé au processus instaurant une administration provisoire de la copropriété en difficulté D après l article 29-1-III, alinéa 3, nouveau, de la loi du 10 juillet 1965, le mandataire ad hoc peut être désigné comme administrateur provisoire sur décision motivée du juge et après audition du conseil syndical Lorsque l administrateur provisoire aura établi un plan d apurement définitif, il devra le notifier au conseil syndical 65. Une fois le plan homologué par le juge, l ordonnance sera notifiée au conseil syndical avec le plan joint En vertu de l article 29-6, modifié de la loi de 1965, si le syndicat des copropriétaires dispose d actifs cessibles, notamment des locaux ou des parcelles de terrain non bâti, de nature à apurer les dettes du syndicat, l administrateur provisoire peut demander au juge l autorisation de réaliser les cessions par dérogation au a de l article 26 et au deuxième alinéa du I de l article 29-1 et de modifier en conséquence le règlement de copropriété et l état descriptif de division. À l appui de cette demande, l administrateur provisoire produit un rapport faisant état de l évaluation des biens cessibles et consignant l avis du conseil syndical L avis du conseil syndical sera de même requis lors de la rédaction du rapport de l administrateur provisoire, lorsqu est envisagée soit la constitution d un ou plusieurs syndicats secondaires, soit la division du syndicat à titre de remède aux maux de la copropriété D après nous, les nouvelles dispositions ne font pas obstacle à la possibilité toujours offerte au conseil syndical de se saisir d office de toute question intéressant le syndicat, fut-il en difficulté. 3 Consultation lors de l élaboration du budget Comme nous le soulignions plus haut, le conseil syndical sera consulté par le syndic lors de l établissement du budget prévisionnel prévu à l article 14-1 de la loi de B. - Extension des prérogatives du président du conseil syndical La réforme a conféré à celui qui préside le conseil syndical un pouvoir d initiative ainsi qu une faculté de représentation selon des modalités qui restent en partie à éclaircir. Il est aussi le destinataire de renseignements communiqués par le syndic. 1 Convocation de l assemblée générale Le décret du 17 mars 1967 reconnaissait déjà le droit du président du conseil syndical de convoquer valablement l assemblée générale après mise en demeure au syndic restée infructueuse pendant plus de huit jours L article 49 du décret du 17 mars 1967 prévoyait jusqu alors qu en cas d empêchement ou de carence du syndic, le syndic en fonction pouvait être assigné devant le président du tribunal de grande instance statuant en matière de référé en vue de la désignation d un administrateur provisoire de la copropriété. L un des reproches fait au dispositif mis en place résidait dans la nécessité, notamment pour un copropriétaire, de saisir la justice à ses frais, même si les sommes qu il avait dû débourser devaient finalement être supportées définitivement par l ensemble des copropriétaires au prorata de leurs tantièmes Le législateur a été sensible à cette difficulté, ce qui l a amené à confier la faculté de réunir l organe délibérant aux bons soins du président du conseil syndical. En cela, l article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que «en cas d empêchement du syndic, pour quelque cause que ce soit, le président du conseil syndical peut convoquer une assemblée générale appelée à désigner un nouveau syndic» Si louable que cette mesure puisse paraître, il reste à définir ce qu il faut entendre par «empêchement du syndic». Doit-on y voir uniquement des circonstances faisant obstacle à la possibilité pour le syndic d accomplir sa mission, à l instar de ce qui était retenu dans le cadre de l article 49 du décret de 1967 (congés, maladie, accident, perte de la garantie financière...) 71? Auquel cas, la règle nouvelle aurait une portée très limitée En l occurrence, si l assemblée générale ne parvenait pas à désigner le syndic et dans tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic, il faudrait toujours recourir impérativement au président du tribunal de grande instance afin de désigner soit un syndic judiciaire 72, soit un administrateur provisoire 73 et ceci afin de convoquer l assemblée générale qui elle-même doit désigner le syndic de la copropriété. Le décès, la démission et la révocation, n entrent apparemment pas dans le champ d application du nouvel article 18-V puisqu ils ne sont pas des hypothèses d empêchement stricto sensu. Un décret nous éclairera peut-être sur ce point, mais dans l esprit tout au moins, le pouvoir d initiative reconnu au président du conseil syndical va, selon nous, dans le bon sens L article 18-V, nouveau, envisage une autre hypothèse ; celle de la carence du syndic, qui peut conduire à la désignation judiciaire d un administrateur provisoire, à défaut de stipulation du règlement de copropriété. 2 Représentation des membres d un syndicat secondaire à l assemblée générale du syndicat principal La coexistence de plusieurs syndicats au sein d un même groupe d immeubles en copropriété n a pas été véritablement envisagée avec précision par le législateur de Tout au plus peut-on trouver, notamment, des prévisions sur la représentation au conseil syndical du syndicat principal d un ou plusieurs syndicats secondaires Les nouveaux textes mettent en place un système de représentation des copropriétaires membres d un syndicat secondaire lors de l assemblée générale du syndicat principal. Grâce à un article 22-II, alinéa 1 er, nouveau, de la loi de 1965, l assemblée générale d un syndicat secondaire, statuant à la majorité mentionnée à l article 25, peut mandater, pour une durée d un an, le président du conseil syndical secondaire pour représenter les copropriétaires à l assemblée générale du syndicat principal. Le texte poursuit «par dérogation au I du présent article, le mandat confié au président du conseil syndical secondaire emporte délégation de vote de tous les copropriétaires pour les décisions L. n , 10 juill.1965, art. 21, al. 5, nouveau. 65. L. n , 10 juill.1965, art II, al. 3, nouveau. 66. L. n , 10 juill.1965, art II, al. 4, nouveau. 67. L. n , 10 juill.1965, art II, al. 3, nouveau. 68. L. n , 10 juill.1965, art. 18-II-1 er tiret. 69. D. n , 17 mars 1967, art. 8, al L. n , 10 juill.1965, art. 18-V, nouveau. 71. Il est vrai que l empêchement du syndic peut intervenir «pour quelle que cause que ce soit». 72. D. n , 17 mars 1967, art D. n , 17 mars 1967, art D. n , 17 mars 1967, art. 24.

10 LOYERS ET COPROPRIÉTÉ - REVUE MENSUELLE LEXISNEXIS JURISCLASSEUR - MAI 2014 Études inscrites à l ordre du jour de l assemblée générale du syndicat principal nécessitant un vote relevant de l article 24». Les questions posées par cette disposition sont multiples Tout d abord, la décision de mandater le président du conseil syndical étant prise à la majorité absolue des voix des membres du syndicat secondaire, cela signifie que le mandataire se verra confier le pouvoir de voter au nom de copropriétaires qui ont pu s opposer à la délégation. Il faut donc en déduire que la loi nouvelle aboutit indirectement, mais nécessairement, à priver de participation et du droit de vote certains copropriétaires lors de l assemblée générale du syndicat principal, ce qui peut paraître choquant, même si les décisions concernées n ont trait qu à la gestion courante de l immeuble Ensuite, le mandat étant confié pour un an au président du conseil syndical, il peut arriver que lors du vote de cette délégation, l ordre du jour de l assemblée générale du syndicat principal ne soit pas encore connu. La démarche est pour le moins curieuse, le vote exprimé lors de l assemblée générale du syndicat secondaire n étant alors pas toujours éclairé. Cela revient, en quelque sorte, à donner un blanc-seing au président du conseil syndical pour toutes les décisions susceptibles d être adoptées à la majorité simple de l article 24 (dont la liste s est allongée de manière significative au lendemain de la loi ALUR) Le deuxième alinéa du II de l article 22 poursuit en précisant que «pour les décisions inscrites à l ordre du jour de l assemblée générale du syndicat principal nécessitant la majorité mentionnée aux articles 25 ou 26 ou l unanimité, le président du conseil syndical secondaire ne peut prendre part au vote que s il dispose d une délibération de l assemblée générale du syndicat secondaire se prononçant sur cette décision aux majorités requises par la présente loi». Par conséquent, soit l ordre du jour de l assemblée générale du syndicat principal est déjà connu lors du vote de la délégation au profit du président du conseil syndical, soit il sera nécessaire de convoquer spécialement une assemblée générale du syndicat secondaire afin de connaître la position des copropriétaires concernés On peut s interroger aussi plus fondamentalement sur la compatibilité du nouveau texte avec les dispositions générales relatives au droit de contester les décisions prises par l assemblée générale, en particulier l article 42, alinéa 2, de la loi de Certes, pour les décisions votées à la majorité de l article 24, le mandat conféré au président du conseil syndical emporte, nous dit l article 22, «délégation de vote de tous les copropriétaires», ce qui semble signifier que ceux qui n auraient pas été d accord avec la délégation, ne pourraient agir en contestation, puisque n ayant pas la qualité d opposant. Si la question ne se pose pas s agissant des résolutions votées à l unanimité des membres du syndicat secondaire, quid pour les décisions qui doivent recueillir les majorités des articles 25 ou 26, pour les copropriétaires qui étaient opposants ou défaillants lors de ce vote? Il est indiqué, par ailleurs, que le président du conseil syndical secondaire rend compte de son activité à chaque assemblée générale du syndicat secondaire. Le renouvellement de son mandat est inscrit chaque année à l ordre du jour de l assemblée générale Les nouvelles dispositions en matière de délégation au président du conseil syndical sont également applicables pour la représentation au sein de l assemblée générale des associations syndicales libres des membres du syndicat des copropriétaires des immeubles inclus dans le périmètre de l association syndicale libre 76. Si l on en croit les conditions posées par la loi nouvelle, pour les décisions inscrites à l ordre du jour de l assemblée générale de l association syndicale libre pour lesquelles les statuts de ladite association prévoient une majorité qualifiée, le mandataire 75. L. n , 10 juill.1965, art. 22-II, al. 3, nouveau. 76. L. n , 10 juill.1965, art. 22-III, nouveau. ne pourra prendre part au vote s il ne dispose d une délibération de l assemblée générale des copropriétaires le mandatant et se prononçant sur cette décision «à la même majorité» 77. Cette prévision est très difficilement compréhensible puisqu elle tend à introduire dans le processus de prise de décision d une assemblée générale de copropriétaires une modalité de vote qui est étrangère à celles prévues par la loi sur la copropriété! Il faut se rappeler que les modalités de vote dans les assemblées d associations syndicales de propriétaires sont définies librement par les statuts. Les règles d attribution des voix varient au gré des statuts, tout comme la définition des majorités. Il y a fort à parier que «l innovation» instaurée par la loi nouvelle sera une gageure dans bien des hypothèses. 3 Information sur les données financières de l immeuble Dans le droit fil du contrôle de la gestion du syndic, le président du conseil syndical est destinataire de renseignements relatifs aux finances du syndicat. À ce titre, lorsque la dispense d ouverture d un compte séparé a été votée en assemblée générale, l article 18-II de la loi de 1965 impose au syndic de lui transmettre une copie des relevés périodiques bancaires du sous-compte qui individualise comptablement les versements et prélèvements afférents au syndicat. Cette transmission intervient dès réception de ceux-ci par le syndic. 4. Assemblée générale Parmi les mesures tendant à réformer les modes de fonctionnement des copropriétés, celles relatives à l assemblée générale sont significatives, eu égard à leur impact sur le quotidien des copropriétaires comme des syndics. Plusieurs thèmes ont été abordés. A. - Convocation à l assemblée générale L objectif a été principalement d octroyer à d autres personnes que le seul syndic la possibilité de réunir l assemblée générale. D une part, le président du conseil syndical s est vu reconnaître ce droit «en cas d empêchement du syndic» et «pour quelle que cause que ce soit» D autre part, dans le cadre des «petites copropriétés» un régime dérogatoire est prévu à plusieurs conditions. Il faut qu il s agisse de syndicats de copropriétaires comportant moins de dix lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces dont le budget prévisionnel moyen sur une période de trois exercices consécutifs est inférieur à Lorsque l assemblée générale de ce syndicat aura décidé d adopter la forme coopérative, de ne pas constituer de conseil syndical et de procéder directement à la désignation du syndic parmi ses membres, et en cas d empêchement du syndic ou de défaillance de celui-ci mettant en péril la conservation de l immeuble, la santé ou la sécurité des occupants, chaque copropriétaire pourra prendre l initiative de convoquer une assemblée générale extraordinaire pour désigner un nouveau syndic ou prendre les décisions nécessaires à la conservation de l immeuble, de la santé ou de la sécurité de ses occupants La prévision est opportune puisque le recours à un administrateur provisoire, surtout dans un contexte coopératif, ne se justifie pas dans tous les cas. La bonne volonté des copropriétaires devrait pallier l indisponibilité ou la carence du syndic Une dernière précision a été apportée par la réforme afin d informer les copropriétaires. Il a été spécifié que pendant le délai 77. L. n , 10 juill.1965, art. 22-III, al. 2, nouveau. 78. L. n , 10 juill.1965, art. 18-V, nouveau. sur ce point V. supra n L. n , 10 juill.1965, art , al. 1 er, nouveau. 27

11 Études LOYERS ET COPROPRIÉTÉ - REVUE MENSUELLE LEXISNEXIS JURISCLASSEUR - MAI s écoulant entre la convocation de l assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, et parmi les pièces justificatives des charges de copropriété tenues à la disposition de tous les copropriétaires par le syndic, figurent, notamment et le cas échéant, une «note d information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d eau chaude sanitaire collectifs» 80. B. - Délégations de vote Le principe demeure. Il est toujours loisible à un copropriétaire de donner pouvoir à un autre copropriétaire ou à un tiers aux fins de voter en ses lieu et place à l assemblée générale. Les conditions dans lesquelles s opère cette délégation ont été à la fois élargies et encadrées. L élargissement provient de la possibilité de conférer au président du conseil syndical d un syndicat secondaire la représentation des copropriétaires à l assemblée générale du syndicat principal, avec les incertitudes provenant de la rédaction des nouveaux textes L encadrement procède de l impossibilité pour plusieurs personnes liées directement ou indirectement au syndic, de recevoir un mandat de vote. La mesure n est pas nouvelle. L article 22, alinéa 4, ancien de la loi de 1965 (désormais article 22-I, al. 4) prévoyait déjà que le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, et ses préposés ne pouvaient recevoir mandat pour représenter un copropriétaire. La loi nouvelle a ajouté un alinéa 5 à l article 22-I en vertu duquel «les salariés du syndic, leurs conjoints ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité et leurs ascendants ou descendants qui sont également copropriétaires de l immeuble bâti ne peuvent pas porter de pouvoirs d autres copropriétaires pour voter lors de l assemblée générale». S il existe une redondance, au moins partielle, entre les termes «préposés» 82 et «salariés» 83, il s agit bien de prévenir tout conflit d intérêt potentiel, peu important que l intéressé soit propriétaire de lots dans l immeuble géré par le syndic. La méfiance est de mise! Il existe une autre hypothèse, innovante, qui va empêcher un copropriétaire d être titulaire d un mandat de vote. La règle est prévue à l alinéa 4 de l article 19-2 de la loi de Il a été mentionné que si l assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d un lot d un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, ce copropriétaire ne pouvait recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l article 22. L exception est salutaire, tout comme l est l impossibilité pour le copropriétaire poursuivi de voter sur le projet de saisie de son lot 84. C. - Tenue de l assemblée générale Mise à part une précision relative aux modalités de vote en cas de saisie immobilière, l essentiel du dispositif nouveau a été consacré au remaniement des règles d adoption des décisions par l assemblée générale. 1 Privation du droit de vote 80. L. n , 10 juill.1965, art. 18-1, mod. 81. L. n , 10 juill.1965, art. 22-II, nouveau. sur ce point V. supra n Al Al V. infra n L. n , 10 juill.1965, art. 22-I, al Chaque copropriétaire dispose d un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes 85. Il existe quelques rares entorses à la règle, en particulier lorsqu un copropriétaire possède plus de la moitié des tantièmes de parties communes Un cas particulier a retenu l attention du législateur ; celui de la décision prise par le syndicat de procéder à la saisie immobilière d un lot appartenant à un copropriétaire impécunieux. On sait qu en vertu de l article 55, alinéa 2, du décret du 7 mars 1967, le syndic doit être spécialement habilité par l organe délibérant afin de pratiquer la saisie. La décision devant être adoptée à la majorité simple de l article 24, le copropriétaire concerné pourrait, selon les voix dont il dispose, faire échec au vote de la mesure. C est la raison pour laquelle il se trouve aujourd hui privé du droit de voter sur ce point précis. En effet, selon l article 19-2, alinéa 4, nouveau, «si l assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d un lot d un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n est pas prise en compte dans le décompte de la majorité». L interdiction s étend également au droit de recevoir mandat de vote d un autre copropriétaire Abaissement des conditions d adoption des décisions Le mouvement entamé depuis de nombreuses années se confirme. Une fois de plus, il s est agi de faciliter l adoption des résolutions par les copropriétaires 87. Si légitime soit-elle, la tendance qui s accentue avec la loi ALUR risque d avoir l effet inverse du but recherché. Faciliter le vote de certaines décisions, notamment en matière de travaux, pourrait conduire à obérer les finances des copropriétaires et, par ricochet celles du syndicat 88. Tous les niveaux de décisions ont été touchés par la réforme. a) Majorité de l article La majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés continue d être la majorité de droit commun en copropriété. S agissant d une majorité «résiduelle», elle était jusqu à présent relativement épargnée par un «listing» de décisions soumises à cette exigence. Son contenu formel s est pourtant considérablement étoffé. Par ailleurs, plusieurs décisions qui requéraient la majorité absolue des voix du syndicat (même si elles pouvaient bénéficier de la passerelle de l article 25-1) relèvent maintenant de la majorité simple Un «II», ajouté à l article 24 de la loi du 10 juillet 1965, énonce désormais que sont «notamment» approuvés à cette majorité 89 : «Les travaux nécessaires à la conservation de l immeuble ainsi qu à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux et les travaux permettant d assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d équipement définies par les dispositions prises pour l application de l article 1 er de la loi n du 12 juillet 1967 relative à l amélioration de l habitat» 90. Il n est plus seulement question de travaux à effectuer sur les parties communes en vue de prévenir les atteintes aux personnes et aux biens 91. Les visées sont plus larges. Elles s inspirent directement des grands thèmes de la loi ALUR à savoir la lutte contre l habitat indigne et la prévention de la dégradation des copropriétés ; «Les modalités de réalisation et d exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires ou d un arrêté de police administrative relatif à la sécurité ou à la salubrité publique, notifié au syndicat des copropriétaires pris en 86. V. supra n J.-M. Roux, Réflexions sur l assouplissement des conditions d adoption des décisions en assemblée générale de copropriété : Loyers et copr. 2007, étude V. les remarques de P. Capoulade, Peut-on changer le statut de la copropriété? : AJDI juill.-août 2006, p L emploi de l adverbe confirme que la liste qui suit n est aucunement exhaustive. 90. L. n , 10 juill.1965, art. 24-II a, nouveau. 91. L. n , 10 juill.1965, art. 25 n) ancien.

12 LOYERS ET COPROPRIÉTÉ - REVUE MENSUELLE LEXISNEXIS JURISCLASSEUR - MAI 2014 Études la personne du syndic» 92. La filiation avec les travaux mentionnés à l ancien article 25 e) est évidente. Son contenu s est simplement enrichi, à ceci près que la loi précise que les travaux concernés sont afférents aux parties communes puisque la notification par les autorités a pour destinataire le syndicat. Ne devraient pas être touchées les injonctions adressées aux copropriétaires à titre individuel. Pour le reste, il s agit toujours pour l assemblée générale de définir dans quelles conditions les travaux doivent intervenir (période, délai, choix de l entreprise, coût...) ; «Les modalités de réalisation et d exécution des travaux notifiés en vertu de l article L du Code de l urbanisme, notamment la faculté pour le syndicat des copropriétaires d assurer la maîtrise d ouvrage des travaux notifiés portant sur les parties privatives de tout ou partie des copropriétaires et qui sont alors réalisés aux frais du copropriétaire du lot concerné» 93. La disposition inscrite dans le Code de l urbanisme a trait à la restauration immobilière après déclaration d utilité publique pour des travaux de remise en état, de modernisation ou de démolition ayant pour objet ou pour effet la transformation des conditions d habitabilité d un immeuble ou d un ensemble d immeubles. À l instar de ce qui a été prévu à d autres occasions, le syndicat se voit confier la possibilité d être maître de l ouvrage alors que les travaux à réaliser portent sur des parties privatives de lots de copropriété ; «Les travaux d accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, sous réserve qu ils n affectent pas la structure de l immeuble ou ses éléments d équipement essentiels» 94. «L autorisation donnée à certains copropriétaires d effectuer, à leurs frais, des travaux d accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l aspect extérieur de l immeuble et conformes à la destination de celui-ci, sous réserve que ces travaux n affectent pas la structure de l immeuble ou ses éléments d équipement essentiels» 95. On se souvient que de tels travaux avaient été introduits dans la loi de 1965 par l article 93 de la loi n du 2 juillet 2003 (dite «urbanisme et habitat»). Ils demeurent, inchangés, au sein de l article 24, mais à une place différente ; «Les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement. La publication de ces modifications du règlement de copropriété est effectuée au droit fixe» 96. Là encore, cette prévision, issue de la loi n du 13 décembre 2000 (dite SRU) et remaniée à plusieurs reprises, intègre l article 24 alors qu elle se trouvait dans l article 49 de la loi de 1965 (ce dernier étant abrogé). Sa rédaction n a pas été modifiée ; «La décision d engager le diagnostic prévu à l article L du Code de la construction et de l habitation ainsi que ses modalités de réalisation» 97. Cet article répond au dispositif mis en place au sein du Code de la construction et de l habitation instaurant la possibilité pour les copropriétaires de recourir à un diagnostic technique global de l immeuble 98. L alinéa 2 de l article L du CCH prévoit lui-même que «la décision de réaliser ce diagnostic ainsi que ses modalités de réalisation sont approuvées dans les conditions de majorité de l article 24 de la loi n du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis». b) Majorité de l article La rédaction de l article prévoyant une majorité absolue a, elle aussi, considérablement évolué. Alors que certaines décisions 92. L. n , 10 juill.1965, art. 24-II b, nouveau. 93. L. n , 10 juill.1965, art. 24-II c, nouveau. 94. L. n , 10 juill.1965, art. 24-II d, nouveau. 95. L. n , 10 juill.1965, art. 24-II e, nouveau. 96. L. n , 10 juill.1965, art. 24-II f, nouveau. 97. L. n , 10 juill.1965, art. 24-II g, nouveau. 98. V. infra n 175 et s. ont été déplacées vers l article 24 99, d autres proviennent de l article 26, et d autres, enfin, ont été précisées Depuis l origine, l assemblée est en mesure de déléguer au syndic ou au conseil syndical le pouvoir de prendre l une des décisions visées à l article 24. La loi nouvelle étend cette faculté, lorsque le syndicat comporte au plus quinze lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, à toute délégation relative à la mise en application et au suivi des travaux et contrats financés dans le cadre du budget prévisionnel de charges. Dans ce dernier cas, il est expressément mentionné que les membres du conseil syndical doivent être couverts par une assurance de responsabilité civile La principale nouveauté dans la nouvelle rédaction de l article 25 réside dans la possibilité de voter à la majorité des voix du syndicat l ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration. Sous l empire du droit antérieur, la double majorité de l article 26 était nécessaire, même si l on pouvait, dans certains cas, recourir à un second vote à des conditions moins exigeantes 100. Alors que cette mesure permettra plus facilement l évolution de la copropriété, elle ne sera pas sans conséquences sur le montant des charges. Il faut se souvenir de la raison qui avait motivé que, jusqu à présent, de tels travaux devaient être votés à la double majorité de l article 26. Ils ne sont pas indispensables au bon fonctionnement du syndicat ou à la jouissance des copropriétaires et leur coût peut s avérer important. Admettre leur vote à des conditions plus favorables pourra parfois aboutir à fragiliser les ressources du syndicat 101. Au demeurant, la réforme n a pas souhaité que la passerelle de l article 25-1 soit applicable aux travaux de transformation, d addition ou d amélioration La demande d individualisation des contrats de fourniture d eau et la réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation relèvent maintenant de la majorité de l article 25 et non plus de celle de l article Comme pour les travaux précédemment cités, un second vote dans les conditions de l article 25-1 ne sera pas envisageable. c) Double majorité de l article De façon régulière, la suppression de certains services (concierge, gardien) ou locaux communs (logements y affectés) avait émaillé le contentieux, sans compter les corrections opérées par la loi n du 25 mars 2009 (dite loi MOLLE), qui avaient apporté quelques souplesses en la matière Fondamentalement, la suppression du poste de concierge ou de gardien et l aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu il appartient au syndicat, demeurent assujetties à l obtention de la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux-tiers des voix du syndicat. Il a toutefois été précisé que les deux questions étaient à inscrire à l ordre du jour de la même assemblée générale Par ailleurs, le deuxième alinéa de l article 26 d) énonce que si «en vertu d une clause du règlement de copropriété la suppression du service de conciergerie porte atteinte à la destination de l immeuble ou aux modalités de jouissance des parties 99. Ce qui entraîne un changement dans l attribution des lettres figurant dans l article V.L. n , 10 juill.1965, art. 26, al. 1 er c) et al. 4 anciens. Le dernier alinéa de l article 26 prévoyant le vote de ces travaux par une seconde assemblée générale a été abrogé par la loi ALUR F. Bayard-Jammes, Travaux d amélioration : l abaissement systématique des niveaux de majorité? : Inf. rap. copr. avr. 2014, p L. n , 10 juill.1965, art. 25-1, al. 3, nouveau Cette individualisation avait été placée au sein de l article 26 au lendemain de la loi n du 30 décembre 2006, dite «Loi sur l eau» G. Vigneron et J.-M. Roux, Droit de la copropriété après la loi du 25 mars 2009 : Loyers et copr. 2009, étude L. n , 10 juill.1965, art. 26 d), al. 1 er. 29

13 Études LOYERS ET COPROPRIÉTÉ - REVUE MENSUELLE LEXISNEXIS JURISCLASSEUR - MAI privatives, la suppression du poste de concierge ou de gardien et l aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu il appartient au syndicat ne peuvent être décidées qu à l unanimité». La nouveauté de la formulation vient de la référence aux clauses du règlement de copropriété. Le texte semble limiter la nécessité d un vote unanime à la situation dans laquelle la charte des copropriétaires ferait mention d un service de conciergerie. Or, l article 8, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 appréhende plus largement la notion de destination de l immeuble, non seulement à travers les actes (dont le règlement de copropriété), mais aussi les caractères de l immeuble ou sa situation Depuis la loi du 24 mars 2014, un autre domaine ressorti, en partie, de la majorité qualifiée de l article 26. Il s agit des opérations aboutissant à surélever l immeuble en copropriété 106. d) Notifications Les nouvelles technologies ont (enfin!) fait leur apparition dans le droit de la copropriété. Outre les formalités liées à l immatriculation des syndicats et l accès aux documents relatifs à la gestion de l immeuble 107, la dématérialisation est admise en matière de notifications et de mises en demeure, lesquelles peuvent valablement être réalisées par voie électronique 108. Le texte nouveau réserve cependant l accord exprès des copropriétaires pour les recevoir sous cette forme Mises à part certaines formes expressément prévues par un texte impératif, toutes les notifications et mises en demeures sont concernées (convocation à l assemblée générale, notification des procès-verbaux d assemblée, notification des avis de transfert de propriété, etc.) La mesure fait écho à de nombreuses questions ayant donné lieu à des réponses ministérielles ces dernières années sur la possibilité d aménager les règles afin de permettre, entre autres, une réduction des coûts pour les syndicats par l utilisation des moyens modernes de communication Bien que la loi nouvelle n y fasse pas spécifiquement allusion, il est plus que vraisemblable qu il faille attendre un décret d application afin de connaître les modalités de mise en œuvre de cette innovation. Il y a quelques années, un groupe de travail sur la dématérialisation des notifications dans les copropriétés avait été créé à l initiative de la Chancellerie et du secrétariat d État chargé du Logement, dont les travaux pourraient servir à préciser les conditions de mise en œuvre de l article 42-1, avec comme priorité la sécurité juridique. Il en va de la validité de nos futures assemblées générales et des autres notifications figurant dans le régime de la copropriété. 5. Sauvegarde de l immeuble Dans le droit fil de l objectif de prévention de la dégradation des copropriétés, la loi nouvelle a entendu mettre en place des outils de planification, tant sur le plan technique que sur le plan financier L. n , 10 juill.1965, art. 35, mod. V. infra n V. supra n 1 et n L. n , 10 juill.1965, art. 42-1, nouveau. Cette formulation actuelle de l article 42-1 est hautement préférable à celle qui avait été retenue pendant un temps lors des travaux préparatoires : «La communication par voie électronique, y compris l usage de la lettre recommandée électronique définie à l article du code civil, est valable dans les relations entre syndic, administrateur provisoire, président du conseil syndical et copropriétaires». La généralité des termes employés, tout comme leur manque de portée juridique, aurait conduit immanquablement à des controverses et, au final, à un important contentieux Le champ d application matériel du nouveau texte paraît similaire à celui de l actuel article 64 du décret du 17 mars Rép. min. : JOAN Q 23 nov. 2010, p ; Inf. rap. copr. janv.-févr. 2011, p. 24. Rép. min. : JOAN Q 22 févr. 2011, p ; Inf. rap. copr. avr. 2011, p. 27. Rép. min. : JO Sénat Q 22 nov. 2012, p ; Administrer avr. 2013, p Deux nouveaux corps de règles ont été créés, l un relatif à un fonds de travaux (A), l autre concernant un diagnostic global (B). A. - Fonds de travaux Initialement dénommé «fonds de prévoyance», un fonds de travaux est prévu au sein d un article 14-2-II, nouveau, de la loi de , dont nous étudierons le domaine (1 ) et les modalités pratiques (2 ). 1 Champ d application a) Immeubles Il s agit des immeubles à destination totale ou partielle d habitation soumis au statut de la copropriété 112. Les travaux préparatoires nous apprennent que d autres facteurs avaient été pris en compte au départ, notamment le nombre de lots dans l immeuble. Si tout nombre minimal de lots a désormais disparu, il a toutefois été prévu que si l immeuble comporte moins de dix lots, le syndicat peut décider de ne pas constituer de fonds de travaux par une décision unanime de l assemblée générale 113. b) Délai On le sait, les dispositions nouvelles ont été introduites dans l article 14-2 qui vise les travaux non compris dans le budget prévisionnel. Dans ce cadre, il a été décidé que le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l issue d une période de cinq ans suivant la date de la réception des «travaux». Le point de départ du délai de cinq années suscite l interrogation. En effet, les textes en discussion devant les parlementaires énonçaient, à l origine, un délai commençant à courir à l issue de la période de dix ans définie à l article du Code civil. Cette prévision était logique puisque l on faisait référence à l expiration du délai de garantie décennale des constructeurs, d autant que le fonds de travaux avait été conçu pour pallier des défaillances dans l approvisionnement des provisions destinées à réaliser des travaux sur des bâtiments relativement anciens. Dès lors, comment interpréter le point de départ retenu par le texte définitif? À quoi correspond-il, et surtout quelle en est la logique sous-jacente? Si le diagnostic technique global, prévu à l article L du Code de la construction et de l habitation 114, a été réalisé sans faire apparaître un besoin de travaux dans les dix prochaines années (sic), le syndicat est dispensé de l obligation de constituer un fonds de travaux pendant la durée de validité du diagnostic 115. c) Travaux concernés D après l article 14-2-II, nouveau, sont visées les dépenses permettant de faire face aux travaux prescrits par les lois et règlements, ainsi qu aux travaux décidés par l assemblée générale des copropriétaires non compris dans le budget prévisionnel. L expression «travaux prescrits par les lois et règlements» n est pas strictement identique à celle employée par l article 24-II-b, issue de la loi ALUR, qui vise les «travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires ou d un arrêté de police administrative relatif à la sécurité ou à la salubrité publique, notifié au syndicat des copropriétaires pris en la personne du syndic». Doit-on y voir une volonté délibérée de restreindre le financement par le fonds de travaux aux seuls travaux imposés par une loi ou un décret? 111. L , 24 mars 2014, art. 58-I L expression est relativement large puisqu elle inclue l occupation en partie commerciale ou industrielle L. n , 10 juill.1965, art III, nouveau V. infra n 175 et s L. n , 10 juill.1965, art II, al. 6, nouveau.

14 LOYERS ET COPROPRIÉTÉ - REVUE MENSUELLE LEXISNEXIS JURISCLASSEUR - MAI 2014 Études 2 Modalités de fonctionnement a) Approvisionnement En vertu du deuxième alinéa de l article 14-2-II, de la loi du 10 juillet 1965, ce fonds de travaux sera alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel. Un nouveau type de contribution apparaît donc en copropriété immobilière. Après les charges, les provisions et les avances, voici donc les «cotisations» Il appartiendra à l assemblée générale de décider, dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1, du montant, en pourcentage du budget prévisionnel, de la cotisation annuelle, sans que celui-ci puisse être inférieur à 5 % du budget prévisionnel du syndicat Dans l hypothèse où le montant du fonds de travaux atteindrait un montant supérieur au budget prévisionnel, le syndic inscrit à l ordre du jour de l assemblée générale la question de l élaboration du plan pluriannuel de travaux (CCH, art. L ) ainsi que la question de la suspension éventuelle des cotisations au fonds de travaux, en fonction des décisions prises par l assemblée générale sur le plan pluriannuel de travaux 117. b) Affectation Dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1, l assemblée générale peut affecter, en totalité ou en partie seulement, les sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des travaux qui ont été mentionnés précédemment Au demeurant, une autre utilisation des fonds déposés sur le compte séparé ouvert à la diligence du syndic 119 est permise dans une situation exceptionnelle. Lorsque, dans un cas d urgence et comme le lui permet l article 18 de la loi de 1965, le syndic a fait procéder de sa propre initiative à l exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l immeuble, l assemblée générale, statuant encore dans les conditions de majorité des articles 25 et 25-1, pourra affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement de ces travaux 120. c) Caractère réel Alors que les charges de copropriété présentent un caractère personnel dans la mesure où elles pèsent sur celui qui est copropriétaire au jour où elles deviennent certaines, liquides et exigibles, il n en va pas de même pour les cotisations créées par la loi nouvelle. Il est expressément indiqué que les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires Une conséquence pratique a été visée au sein même de la loi. Ces sommes ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat à l occasion de la cession d un lot 122. En dépit de cette précision, il est vraisemblable que les actes de vente pourront comporter des stipulations prenant en compte le versement de ces sommes dans les rapports entre vendeur et acquéreur de lot, sans pour autant qu elles soient opposables au syndicat. B. - Diagnostic technique global L un des aspects récurrents de la réforme réside dans la lutte contre la dégradation du logement. Dans le domaine de l habitat collectif tel que les copropriétés, il fallait disposer d un instrument 116. L. n , 10 juill.1965, art II, al. 5, nouveau L. n , 10 juill.1965, art IV, nouveau L. n , 10 juill.1965, art II, al. 3, nouveau V. supra n 94 et L. n , 10 juill.1965, art II, al. 4, nouveau L. n , 10 juill.1965, art II, al. 7, nouveau L. n , 10 juill.1965, art II, al. 7, nouveau. de mesure de l état de l immeuble. Pour cela, le diagnostic technique figurant à l ancien article L du CCH (abrogé par la loi du 24 mars 2014) a été remplacé par un nouveau diagnostic Il en découle qu afin d assurer l information des copropriétaires sur la situation générale de l immeuble et, le cas échéant, aux fins d élaboration d un plan pluriannuel de travaux, l assemblée générale des copropriétaires se prononce sur la question de faire réaliser par un tiers, disposant de compétences précisées par décret, un diagnostic technique global (CCH, art. L , al. 1 er, nouveau). La décision de réaliser ce diagnostic ainsi que ses modalités de réalisation seront approuvées à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés (CCH, art. L , al. 2, nouveau) D une manière générale, les options qui ont été retenues par la réforme s inspirent de ce qui avait déjà été préconisé par la Commission relative à la copropriété dans sa recommandation n 16 (visite de l immeuble par un technicien, état des travaux prévisibles ou souhaitables, calendrier prévisionnel de travaux, programme pluriannuel de travaux,...) Immeubles concernés Ne sont visés par les nouvelles dispositions que les immeubles à destination partielle ou totale d habitation relevant du statut de la copropriété. Est-ce à dire que le législateur se désintéresse des autres copropriétés? Contrairement à ce qui était initialement prévu à l ancien article L du Code de la construction et de l habitation, toute mise en copropriété d un immeuble construit depuis plus de dix ans (et non plus quinze ans) est précédée du diagnostic technique global (CCH, art. L , nouveau) Par ailleurs, certains immeubles sont directement visés par les nouveaux textes. Tel est le cas de ceux qui ont fait l objet de l une des procédures prévues à l article L du Code de la santé publique (immeuble insalubre) 124 et aux articles L (immeuble dangereux) 125 et L (immeuble menaçant ruine) du Code de la construction et de l habitation. À ce titre, l autorité administrative compétente pourra, à tout moment, pour vérifier l état de bon usage et de sécurité des parties communes d un immeuble collectif à usage principal d habitation soumis au statut de la copropriété présentant des désordres potentiels, demander au syndic de lui produire le diagnostic (CCH, art. L I). À défaut de production de ce diagnostic dans un délai d un mois après notification de la demande, l autorité administrative pourra faire réaliser d office le diagnostic prévu à l article L en lieu et place du syndicat des copropriétaires et à ses frais (CCH, art. L II). 2 Contenu Ce diagnostic technique global comporte : une analyse de l état apparent des parties communes et des équipements communs de l immeuble. Il s agit de faire le «tour d horizon» de l immeuble tel qu il se présente au jour de la visite par le diagnostiqueur ; un état de la situation du syndicat des copropriétaires au regard des obligations légales et réglementaires au titre de la construction et de l habitation. Cette composante dépendra, en partie, de la catégorie dans laquelle se situe l immeuble (immeuble de grande 123. JCP N 1997, prat., p Tel est le cas lorsqu un immeuble, bâti ou non, vacant ou non, attenant ou non à la voie publique, un groupe d immeubles, un îlot ou un groupe d îlots constitue, soit par lui-même, soit par les conditions dans lesquelles il est occupé ou exploité, un danger pour la santé des occupants ou des voisins Lorsque, du fait de la carence du ou des propriétaires, des équipements communs d un immeuble collectif à usage principal d habitation présentent un fonctionnement défectueux ou un défaut d entretien de nature à créer des risques sérieux pour la sécurité des occupants ou à compromettre gravement leurs conditions d habitation. 31

15 Études LOYERS ET COPROPRIÉTÉ - REVUE MENSUELLE LEXISNEXIS JURISCLASSEUR - MAI hauteur, accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, présence des équipements obligatoires, respect des règles de construction, etc.) ; une analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l immeuble. Le contenu de cette partie sera variable. De plus, la référence à la gestion «patrimoniale» semble peu en rapport avec les compétences purement techniques attendues des professionnels du diagnostic, du moins telles que les autres textes les présentent ; un diagnostic de performance énergétique de l immeuble tel qu il a été mis en place par la loi n du 12 juillet 2010 (dite Grenelle II. CCH, art. L et s.). Il a été précisé que l audit énergétique satisfaisait cette obligation (CCH, art. L , al. 4, nouveau) Le diagnostic technique global fera, dans le même temps, apparaître une évaluation sommaire du coût et une liste des travaux nécessaires à la conservation de l immeuble, en précisant notamment ceux qui devraient être menés dans les dix prochaines années (CCH, art. L , al. 4, nouveau). 3 Décisions subséquentes Il appartient à l organe délibérant du syndicat de tirer les conséquences du diagnostic ainsi établi afin que les copropriétaires puissent décider, en toute connaissance de cause, des orientations à donner à la gestion de leur immeuble En vertu de l article L I, nouveau, du Code de la construction et de l habitation, le contenu du diagnostic technique global est présenté à la première assemblée générale des copropriétaires qui suit sa réalisation ou sa révision. Le syndic inscrit alors à l ordre du jour de cette assemblée générale la question de l élaboration d un plan pluriannuel de travaux ainsi que les modalités générales de son éventuelle mise en œuvre. Il n est toujours pas question d imposer, au moins directement, la réalisation des travaux préconisés dans le diagnostic En fonction des orientations décidées par les copropriétaires lors des assemblées générales précédentes, le syndic inscrit à l ordre du jour de chaque assemblée générale soit la question de l élaboration d un plan pluriannuel de travaux, soit les décisions relatives à la mise en œuvre du plan pluriannuel de travaux précédemment adopté (CCH, art. L II, nouveau). Les travaux dont la réalisation apparaît nécessaire selon les décisions de l assemblée générale, notamment aux termes du diagnostic technique global, le cas échéant complété par des études complémentaires, sont intégrés au carnet d entretien, selon des modalités précisées ultérieurement par décret (CCH, art. L , nouveau). Ledit carnet se rapproche davantage aujourd hui d un cahier de maintenance, permettant une programmation des interventions à réaliser sur l immeuble. 6. Dispositions diverses La réforme comporte enfin des prévisions assez variées dont la répercussion est plus ou moins grande sur le régime général de la copropriété. A. - Obligation d assurance L impact financier, parfois considérable, consécutif à la production d un dommage au sein d un immeuble en copropriété, a conduit le législateur à imposer le principe d une obligation d assurance. Les nouvelles règles valent à la fois pour les propriétaires de lots et pour le syndicat Aux termes d un article 9-1, nouveau, de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire est tenu de s assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non-occupant (par exemple, en cas de location) De son côté, chaque syndicat de copropriétaires est tenu de s assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre (le texte renvoi implicitement aux dispositions de l article 14, alinéa 4, de la loi de 1965 rendant le syndicat responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d entretien des parties communes). Or, le contentieux était trop souvent l occasion de découvrir que les parties communes de l immeuble n étaient pas couvertes par une police d assurance adéquate Dans le même temps, plusieurs textes ont été introduits dans le Code des assurances. Il s est agi de permettre à toute personne soumise à l article 9-1 de la loi de 1965, de bénéficier des services prodigués par un assureur. C est ainsi que l article L du Code des assurances dispose que tout copropriétaire ou tout syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, assujetti à l obligation d assurance d habitation, ayant sollicité la souscription d un contrat auprès d une entreprise d assurance couvrant en France les risques mentionnés à ce même article et qui se voit opposer un refus, peut saisir le bureau central de tarification mentionné à l article L dudit code. Le bureau se chargera de fixer le montant de la prime moyennant laquelle l entreprise d assurance intéressée est tenue de garantir, dans des conditions qui seront prévues par décret en Conseil d État, le risque qui lui a été proposé. Il peut, là encore dans des conditions fixées par décret en Conseil d État, déterminer le montant d une franchise qui reste à la charge de l assuré Comme le prévoit le dernier alinéa de l article L du Code des assurances, toute entreprise d assurance qui maintient son refus de garantir le risque dont la prime a été fixée par le bureau central de tarification sera considérée comme ne fonctionnant plus conformément à la réglementation en vigueur. Elle encourt, selon le cas, soit le retrait des agréments dont elle bénéficiait, soit les sanctions prévues aux articles L , L et L du Code des assurances (C. assur., art. L , al. 2, nouveau) À ce titre, est nulle toute clause des traités de réassurance tendant à exclure les risques mentionnés aux articles L et L de la garantie de réassurance en raison de la tarification adoptée par le bureau central de tarification (C. assur., art. L , nouveau). Les conditions de constitution et les règles de fonctionnement du bureau central de tarification seront fixées par décret en Conseil d État (C. ass., art. L , nouveau). B. - Travaux d économie d énergie Depuis la loi dite «Grenelle II» du 12 juillet 2010, un article 24-4 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour tout immeuble équipé d une installation collective de chauffage ou de refroidissement, le syndic inscrit à l ordre du jour de l assemblée générale des copropriétaires qui suit l établissement d un diagnostic de performance énergétique ou d un audit énergétique, la question d un plan de travaux d économie d énergie ou d un contrat de performance énergétique D après la loi nouvelle, cette obligation est satisfaite si le plan pluriannuel de travaux, inscrit à l ordre du jour de l assemblée générale consécutivement à la réalisation ou la révision d un diagnostic technique global 126, comporte des travaux d économie d énergie 127. C. - Stationnement des vélos Au départ limité aux véhicules électriques ou hybrides, l obligation pesant sur le syndic à l article 24-5 de la loi de 1965 est étendue aux vélos. C est ainsi que lorsque l immeuble possède des emplacements de stationnement d accès sécurisé à usage 126. V. supra n 175 et s L. n , 10 juill.1965, art. 24-4, al. 3, nouveau.

16 LOYERS ET COPROPRIÉTÉ - REVUE MENSUELLE LEXISNEXIS JURISCLASSEUR - MAI 2014 Études privatif et n est pas équipé de stationnement sécurisé pour les vélos, le syndic inscrit à l ordre du jour de l assemblée générale la question des travaux permettant la sécurisation de ce stationnement, ainsi que la présentation des devis élaborés à cet effet. D. - Emprunt collectif La loi n du 22 mars 2012, qui a introduit dans la loi du 10 juillet 1965 les articles 26-4 à 26-8, avait permis au syndicat des copropriétaires de souscrire en son nom, soit pour son propre compte, soit pour le compte de certains des copropriétaires consentants, un emprunt pour le financement de certains types de travaux ou des actes d acquisition régulièrement votés. Les modalités du remboursement de l emprunt ont été augmentées des dispositions suivantes Aux termes du dernier alinéa, nouveau, de l article 26-6 de la loi de 1965, l assemblée générale peut autoriser le syndic à déléguer à l établissement prêteur la faculté de prélever les sommes dues au titre du remboursement de l emprunt collectif et du paiement des accessoires directement sur les comptes bancaires des copropriétaires y participant, ainsi qu à mettre en œuvre les voies de recouvrement en cas d impayé De plus, l article 26-7 indiquait que le syndicat des copropriétaires était garanti en totalité, sans franchise et sans délai de carence, par un cautionnement solidaire après constat de la défaillance d un copropriétaire bénéficiant de l emprunt pour les sommes correspondant à son remboursement ainsi qu au paiement des accessoires. Il a été ajouté que ce cautionnement solidaire était facultatif lorsque le prêt souscrit par le syndicat, avait pour unique objectif le préfinancement de subventions publiques accordées au syndicat pour la réalisation des travaux votés. Les décisions attributives de subventions seront alors obligatoirement communiquées à l organisme prêteur par le syndic 128. E. - Surélévation Faute de terrain constructible en nombre suffisant, les professionnels de la promotion se tournent parfois vers des solutions alternatives. La surélévation est actuellement perçue comme un moyen de faire face à la demande croissante de logements. Il suffit de constater la multiplication des initiatives en ce sens, tant publiques que privées En copropriété, le principal obstacle résidait dans les conditions draconiennes posées par l article 35 de la loi du 10 juillet La loi nouvelle a entendu les assouplir L. n , 10 juill.1965, art. 26-7, al. 3, nouveau. Alors qu elle exigeait auparavant l unanimité des copropriétaires, la surélévation ou la construction de bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif peut être réalisée par les soins du syndicat si la décision en est prise à la double majorité prévue à l article Pour la décision d aliéner le droit de surélever un bâtiment, l accord des propriétaires du dernier étage était jusqu à présent indispensable. Cette condition s expliquait facilement puisque la surélévation affecte directement et nécessairement ceux qui vivent sans occupant au-dessus de chez eux. Elle constituait néanmoins le principal écueil aux opérations de surélévation. Désormais, et aux termes de l article 35, alinéa 2, tel que modifié par la loi du 24 mars 2014, «la décision d aliéner [...] le droit de surélever un bâtiment existant exige la majorité prévue à l article 26 et, si l immeuble comprend plusieurs bâtiments, la confirmation par une assemblée spéciale des copropriétaires des lots composant le bâtiment à surélever, statuant à la majorité indiquée ci-dessus» L exigence de l unanimité des copropriétaires de l étage supérieur a également été supprimée dans une autre situation. En effet, la décision d aliéner le droit de surélever ce bâtiment est maintenant prise uniquement à la majorité des voix de tous les copropriétaires lorsque le bâtiment est situé dans un périmètre sur lequel est institué un droit de préemption urbain en application de l article L du Code de l urbanisme, conformément à l article 35, alinéa 3, modifié de la loi de Le législateur a toutefois entendu attribuer aux copropriétaires du dernier étage du bâtiment surélevé un avantage spécifique. Ils bénéficient d un «droit de priorité» à l occasion de la vente par le syndicat des locaux privatifs créés. Préalablement à la conclusion de toute vente d un ou plusieurs lots, le syndic notifiera à chacun d eux l intention du syndicat de vendre, en indiquant le prix et les conditions de la vente. Cette notification vaudra offre de vente pendant une durée de deux mois à compter de sa notification En outre, les copropriétaires de l étage supérieur du bâtiment à surélever bénéficient du même droit de priorité à l occasion de la cession par le syndicat de son droit de surélévation. Ce droit de priorité s exerce dans les mêmes conditions que dans la situation précédente L. n , 10 juill.1965, art. 35, al. 1 er, mod L. n , 10 juill.1965, art. 35, al. 4, nouveau L. n , 10 juill.1965, art. 35, al. 5, nouveau. 33