BAIL COMMERCIAL DE LOGEMENTS MEUBLES

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1 BAIL COMMERCIAL DE LOGEMENTS MEUBLES ENTRE LES SOUSSIGNES La ou les personnes dénommées en fin des présentes (Ci-après dénommée le BAILLEUR) D une part, L Etat civil ou la comparution du BENEFICIAIRE est indiqué à l Article 1 du TITRE II CONDITIONS PARTICULIERES de L OFFRE D ACHAT SOUS CONDITIONS SUSPENSIVE signée le / / 2006 sous la référence En cas de pluralité, les acquéreurs contracteront les obligations mises à leur charge indivisiblement et solidairement entre eux sans que cette solidarité soit rappelée chaque fois. ET La SARL R.B.L. Société à Responsabilité Limitée au Capital de (Ci-après dénommée le PRENEUR) Dont le siège social est 50, Avenue des CHAMPS-ELYSEES PARIS RCS PARIS Représentée par son gérant PIERRE MARTIN-ROUX, dûment habilité(s) aux présentes D autre part, Le PRENEUR déclare avoir la pleine capacité à exercer la mission qui lui est confiée dans ce contrat. Bail Commercial 1/8

2 LESQUELS, PREALABLEMENT AU BAIL COMERCIAL OBJET DES PRESENTES, ONT EXPOSE CE QUI SUIT Suivant acte reçu le En l étude de Maître RIVOIRE Notaire à PARIS (75015) 22 Bis Avenue de SUFFREN Le BAILLEUR a acquis de la SARL 23, Rue d Athènes, représentée par son gérant Un (Des) logements (s) correspondant au(x) lots(s) de copropriété N Dans un ensemble immobilier destiné à être exploité dans le cadre d une résidence hôtelière. Les plans masse ainsi que le(s) plan(s) individuel(s) du/des lot(s) de copropriété évoquée(s) ci-dessus demeureront annexés aux présentes après mention. Il est précisé que le PRENEUR Prendra à bail commercial chacun des lots de la résidence après leur vente, La résidence devra être exploitée conformément à sa destination, en offrant aux résidents l ensemble des services qu ils sont en droit d attendre dans cette catégorie d établissement. Le PRENEUR versera de ce fait un loyer au BAILLEUR, quelque soit le taux d occupation réel du ou des lots acquis par le BAILLEUR, tout en respectant certaines obligations complémentaires mais déterminantes du consentement du BAILLEUR, telles que les prestations décrites ci-après. Exercera, dans l immeuble faisant l objet du présent bail, une activité à caractère de résidence para hôtelière, consistant en la sous-location meublée des logements situés dans ledit immeuble, pour des périodes déterminées, avec la fourniture de différents services ou prestations ci-après : Nettoyage quotidien des locaux privatifs et communs, Distribution de petits-déjeuners, Fourniture de linge de maison, Accueil. Certaines de ces prestations pourront être proposée «à la carte» tels que les petits-déjeuners ou le linge de maison et le nettoyage des parties privatives. Le PRENEUR s obligeant par ailleurs à accomplir son activité dans les conditions visées par l alinéa b de l article 261 D du Code Général des Impôts, Et plus spécialement, il s oblige à rendre ces services et prestations au moins conformes aux prescriptions de l instruction administrative du 11 avril 1991, n 3 A 9991 de manière à ce que la présente location soit passible de la TVA sans remettre en cause la destination du logement. Le PRENEUR déclare avoir une parfaite connaissance de la composition et de la consistance de l ensemble immobilier projeté, de l état de mobilier fourni avec chaque appartement du descriptif technique des parties privatives & communes ainsi que des plans Du fait de la remise qui lui a été faite de l ensemble des documents, et ce préalablement au présentes. Faire son affaire personnelle de la consistance de cet ensemble immobilier, sans recours contre le BAILLEUR CELA EXPOSE, LES PARTIES ONT CONVENU ET ARRETE CE QUI SUIT : Bail Commercial 2/8

3 ARTICLE 1 - ENGAGEMENT DE LOCATION Par les présentes, le BAILLEUR donne à bail commercial, conformément aux dispositions du décret du 30 septembre 1953, au PRENEUR qui l'accepte, les biens dont la désignation suit, sous les clauses et conditions tant générales que particulières ci-après fixées: Il est précisé que Bien que les locaux soient à usage d'habitation principale, les parties entendent volontairement se soumettre au statut des baux commerciaux tel qu'il résulte du décret du 30 septembre 1953 précité, de telle sorte que même si toutes les conditions d'application de ce statut n'étaient pas remplies, ou ne l'étaient que pour partie, il y aura extension conventionnelle du champ d'application dudit statut, et ce, de convention expresse entre les parties. Dans la commune intention des parties, le PRENEUR bénéficiera, au terme du bail, d'un droit au renouvellement de celui-ci. ARTICLE 2 - DESIGNATION DES LOCAUX Dans l'immeuble à usage de résidence de tourisme, les locaux ci-après désignés, Lot N Etage Type Surface habitable Et ce(s) lot(s), leur dépendance immédiate et nécessaire, telle que leur consistance tant matérielle que juridique résulte des plans et descriptifs annexés à l'acte de vente et Visé en l'exposé qui précède et du règlement de copropriété de l'immeuble dont le preneur déclare avoir eu parfaite connaissance avant ce jour par une copie qui lui en a été remise. La présente location est consentie meublée. En outre, les locaux seront équipés du matériel et mobilier nécessaires à l'exploitation de la résidence. Un état mobilier meublant de chaque type d appartement et mis à la disposition du PRENEUR est annexé au présent bail. ARTICLE 3 : PRISE D EFFET- DUREE DU BAIL Le présent bail est consenti et accepté pour une durée de onze années entières et consécutives à compter de la date qui sera mentionnée dans la notification et qui sera adressée par le BAILLEUR, au PRENEUR, d'avoir à prendre possession des locaux, au PRENEUR, d'avoir à prendre possession des locaux. Par dérogation à l'article 3.1 du décret du 30 septembre 1953, et de convention expresse entre les parties, le PRENEUR n'aura pas la faculté de donner congé pendant les onze premières années du bail. En cas de renouvellement, celui-ci se renouvellera par périodes successives de six années. Toutefois, dès le premier renouvellement, le PRENEUR aura faculté de donner congé à l'expiration de chaque période triennale dans les formes et délais de l'article 5 du décret du décret du 30 septembre La partie qui voudra mettre fin au bail devra donner congés à l autre par acte extrajudiciaire ou par Lettre recommandée avec Accusé de Réception, au moins six mois avant la l échéance du dit bail Bail Commercial 3/8

4 ARTICLE 4 - DESTINATION DES LIEUX Il est précisé que le PRENEUR Prendra à bail commercial chacun des lots de la résidence après leur vente, La résidence devra être exploitée conformément à sa destination, en offrant aux résidents l ensemble des services qu ils sont en droit d attendre dans cette catégorie d établissement. Le PRENEUR versera de ce fait un loyer au BAILLEUR, quelque soit le taux d occupation réel du ou des lots acquis par le BAILLEUR, tout en respectant certaines obligations complémentaires mais déterminantes du consentement du BAILLEUR, telles que les prestations décrites ci-après. Exercera, dans l immeuble faisant l objet du présent bail, une activité à caractère de résidence para hôtelière, consistant en la sous-location meublée des logements situés dans ledit immeuble, pour des périodes déterminées, avec la fourniture de différents services ou prestations ci-après : Nettoyage quotidien des locaux privatifs et communs, Distribution de petits-déjeuners, Fourniture de linge de maison, Accueil. Certaines de ces prestations pourront être proposée «à la carte» tels que les petits-déjeuners ou le linge de maison et le nettoyage des parties privatives. Le PRENEUR s obligeant par ailleurs à accomplir son activité dans les conditions visées par l alinéa b de l article 261 D 4 du Code Général des Impôts, Et plus spécialement, il s oblige à rendre ces services et prestations au moins conformes aux prescriptions de l instruction administrative du 11 avril 1991, (B.O D.G.I. 3 A 9 91 n030 à 33) de manière à ce que la présente location soit passible de la TVA sans remettre en cause la destination du logement. Le PRENEUR devra justifier sur demande du BAILLEUR de la facturation de ces services La destination ci-dessus définie comporte un caractère exclusif interdisant au preneur toute autre utilisation de quelque nature, importance et durée qu'elles soient, sauf accord préalable et écrit du bailleur sous forme d'avenant au présent bail, sous peine de résiliation immédiate du bail, si bon semble au bailleur. Le PRENEUR est autorisé de plein droit à consentir toute sous location du(des) logement(s), objet du présent bail, étant précisé que cette autorisation ne vaut que pour une sous-location conforme à la destination ci-dessus définie, à l'exclusion de tout sous locataire exploitant. La sous-location ne pourra être consentie que pour des périodes de temps déterminées, n'excédant pas la durée du Présent bail ou les périodes de renouvellement dans l'hypothèse où le bail serait renouvelé. Les sous-locataires n'auront aucun lien juridique avec le bailleur, ce dernier dispense expressément le preneur de l'appeler à concourir à la convention de sous-location, et ce, par dérogation aux dispositions de l'article 21 du décret du 30 septembre Sera immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés au titre des activités para hôtelières de locations meublées avec services, ou hôteliers, ayant notamment pour conséquence l'assujettissement des loyers à la T.V.A. (article 261.D.4 c du Code Général des Impôts). Répondra seul de toutes contraventions, réclamations, plaintes, relatives à son activité. Le BAILLEUR ne pourra en aucun cas être inquiété du fait des déclarations, obtentions d'autorisations administratives ou licences relatives à l'activité du preneur. Le PRENEUR bénéficiera de la jouissance des parties communes affectées au bien objet des présentes, des locaux d'accueil et toutes autres annexes qui seraient nécessaires à l'exploitation. Bail Commercial 4/8

5 ARTICLE 5 - CHARGES &CONDITIONS Le présent bail est consenti et accepté aux charges et conditions ordinaires et de droit. Il est précisé que le PRENEUR s oblige 1. A prendre les lieux loués dans l'état où ils se trouveront au jour de l'entrée en jouissance après réception, sans pouvoir exiger de réparations pendant la durée du bail, étant ici rappelé que l'état des locaux sera impeccable et meublé. Par dérogation à l'article 1721 du Code Civil, le BAILLEUR ne garantit pas le PRENEUR contre les vices cachés, défauts ou malfaçons de la chose, mais subroge le preneur dans ses droits et actions contre le vendeur. 2. A rendre les services et prestations conformément aux dispositions des articles 261.D4.b et 261.D4.c du Code Général des Impôts autorisant l'assujettissement à la T.V.A. de la location consentie par le présent bail commercial, ainsi qu'aux prescriptions de l'instruction administrative du 11 avril 1991 no3 A A faire assurer l'immeuble par une compagnie notoirement solvable, de manière à assurer pendant toute la durée du bail, contre l'incendie, le vol, le dégât des eaux couvrant les biens mobiliers, les éléments d'équipement indissociables garnissant les lieux loués, ainsi que contre les risques locatifs, les recours des voisins et des tiers, d'en payer ponctuellement les primes et de justifier du tout à première réquisition du BAILLEUR. Ce faisant, le PRENEUR agira tant pour le compte du BAILLEUR ou pour son propre compte et en tout état de cause, il bénéficiera seul de indemnités de toute nature qui pourraient lui être versées. A s'assurer au titre de sa propre responsabilité civile et de tous risques spéciaux inhérents à son activité professionnelle et à son occupation des lieux. Un règlement intérieur de la résidence sera établi par le PRENEUR définissant les modalités d usage et de fonctionnement de ces services, leur tarifs et conditions 4. A entretenir les logements et les parties communes en bon état de réparations locatives et d'entretien pendant la durée du bail. 5. A laisser, en fin de bail, sans indemnité, toutes les améliorations, travaux utiles et embellissement que le PRENEUR aurait pu réaliser dans les lieux loués. 6. A souffrir sans indemnité toutes les grosses réparations et autres qui deviendraient utiles ou nécessaires par suite soit Par défaut d exécution des réparations locatives Par dégradations résultant de son seul fait ou de celui de son personnel ou de sa clientèle. Alors même que la durée des travaux excéderait quatre jours. Il sera dressé un état des lieux contradictoires, entre les parties, lors de la fin du dit contrat. 7. A ne pouvoir faire aucun changement de distribution ni aucune modification, de quelque nature que ce soit, sauf celles nécessitées par son activité, sans avoir reçu préalablement l'accord du BAILLEUR. 8. A acquitter l'intégralité des charges de copropriété sans exception ni réserve, les impôts et taxes lui incombant, ainsi que toutes les dépenses liées à son exploitation. L'impôt foncier et la taxe professionnelle resteront à la charge exclusive du BAILLEUR 9. A laisser le BAILLEUR, son architecte ou toute personne autorisée par lui à pénétrer dans les lieux pour constater leur état quand le BAILLEUR le jugera à propos, à charge de prévenir le PRENEUR au moins soixante douze heures à l'avance et sans gêner l'exploitation commerciale des locaux. 10. A entretenir en bon état de réparations locatives et d'entretien l'immeuble pris à bail pendant la durée de celui-ci et à remplacer à l'identique les meubles détériorés et qui seraient devenus Bail Commercial 5/8

6 inutilisables pour quelque cause que ce soit et à laisser en fin de bail les lieux loués en bon état de réparations. 11. A laisser pénétrer à tout moment les différents services administratifs de tutelle et à informer le BAILLEUR dans les plus brefs délais des exigences éventuellement formulées par ces services, à l'effet que celui-ci puisse y remédier dans les meilleurs délais. 12. A réparer ou remplacer, si nécessaire, tous les éléments d'équipement de l'immeuble qui ne pourraient être réparés. 13. A se conformer aux prescriptions du règlement de copropriété. Il est précisé que le BAILLEUR s oblige 1. A autoriser le PRENEUR à utiliser librement les lieux dans le cadre de l'exercice de son activité telle que définie ci-dessus à l'article 3 et à céder son bail librement à condition de respecter les conditions ci-après. Le PRENEUR ne pourra céder son droit au présent bail qu'à l'acquéreur de son fonds de commerce, à charge cependant de rester garant et répondant solidairement avec son cessionnaire ou les cessionnaires successifs du paiement du loyer et de ses charges ainsi que de toutes les obligations financières liées au présent bail, jusqu'à la fin de la période triennale en cours. Il s'engage à aviser préalablement et par écrit le BAILLEUR de tout projet de cession. 2. A acquitter l'impôt foncier et la taxe professionnelle liée à son activité. ARTICLE 6- ENSEIGNES- AUTORISATIONS Le PRENEUR pourra installer toute enseigne extérieure indiquant son activité, à la condition expresse d'obtenir toutes les autorisations administratives nécessaires. Ces installations seront, bien entendu, réalisées au frais du PRENEUR. Ces enseignes seront entretenues en parfait état aux frais du PRENEUR et sous sa seule responsabilité. Le PRENEUR est d'ores et déjà autorisé à installer des éléments décoratifs ou d'ornement intérieur et extérieur, tels que jardinières, corbeilles, et généralement tous éléments nécessaires pour promouvoir sa marque et développer son activité commerciale, sous réserve de ne pas porter atteinte à la destination de l'immeuble et de respecter les autorisations administratives éventuellement requises pour l'installation de ses aménagements. ARTICLE 7 - LOIS ET USAGES Aucun fait de tolérance de la part du BAILEUR, qu elle qu en soit la durée, ne pourra créer un droit en faveur du PRENEUR, ni n entraîner aucune dérogation aux obligations qui incombent au PRENEUR en vertu du bail de la Loi ou des usages, à moins du consentement express du BAILLEUR Pour tout ce qui n est pas prévu aux présentes, les parties déclarent se soumettre aux Lois et usages ARTICLE 8 - LOYER LOYER Le présent bail est consenti moyennant un loyer assujetti à la TVA au taux en vigueur. Il est ici rappelé que le BAILLEUR et le PRENEUR entendent soumettre le loyer du présent bail au régime de la T.V.A. par dérogation aux articles 293 b et suivants du Code Général des Impôts. Le BAILLEUR déclare conformément à l article 293 f de ce même code, expressément opter pour l'assujettissement à la T.V.A. et renoncer à la franchise de base. Il est précisé que le taux de T.V.A. actuellement applicable est le suivant: Local d'habitation et dépendances: 5,5 % En cas de modification du taux de T.V.A., les loyers T.V.A. incluse ci-après exprimés seraient modifiés en conséquence. Bail Commercial 6/8

7 Le loyer annuel dont le montant T.V.A. incluse est indiqué ci-après est payable trimestriellement, à terme échu les 30 mars, 30 juin, 30 septembre et 31 décembre. D'un commun accord entre le BAILLEUR et le PRENEUR, il est expressément convenu que le premier loyer sera calculé «prorata temporis» à compter de la prise d'effet du bail. Le BAILLEUR devra établir à cette fin une facture détaillant le montant du loyer et la T.V.A. afférente. Le loyer annuel représentatif des biens immobiliers à usage d'habitation meublée, objet du présent bail et de leurs dépendances immédiates et nécessaires, se décompose comme suit pour chaque appartement : Lot N Loyer Annuel H.T A PRECISER Tous les paiements auront lieu au domicile du bail endroit indiqué par ce dernier. REVISION DU LOYER Les parties conviennent expressément que le loyer sera révisé chaque année à la date d'anniversaire de la prise d'effet du présent bail en fonction de la variation annuelle, en plus ou en moins, de l'indice national du coût de la construction et qu'il est établi par l'institut National de la Statistique et des Etudes Economiques (INSEE). Pour le calcul de cette variation, il est expressément convenu que l'indice de base à prendre en considération sera le dernier indice connu au jour de la prise d'effet du présent bail, tel que défini à l'article 3 ci-dessus. La prévision prendra effet sans que les parties soient tenues à aucune notification préalable. En cas de modification ou de remplacement dudit indice, le nouvel indice sera substitué de plein droit à l'ancien dans les conditions de raccordement mentionnées par l'insee. Dans le cas ou la sous-location ne pourrait être effective et résulterait : Du fait ou d une faute du BAILLEUR De la survenance de circonstances exceptionnellement graves (Incendies..) affectant le bien, Le loyer défini ci avant ne sera pas payé jusqu au mois suivant la fin du trouble de jouissance mais sera couvert par l assurance couvrant la perte de loyer souscrite par le PRENEUR ARTICLE 9 CLAUSES PARTICULIERES Comme condition essentielle et déterminante du présent bail, sans laquelle il n aurait pas été accepté, le BAILLEUR donne mandat irrévocable au PRENEUR ou à toute autre personne indiquée par ce dernier de le représenter aux assemblées générales de copropriété pendant toute la durée du bail. A cet effet, il devra lors de chaque convocation aux assemblées, donner un pouvoir spécial au représentant que la société locataire lui indiquera, avec mandat de prendre part aux délibérations, en ses lieux et place, dans l intérêt commun du Mandant ou du Mandataire afin de conserver à l immeuble sa destination. Le Mandataire devra rendre compte de l exécution de son mandat à première réquisition du Mandant qui ne pourra révoquer son mandat qu en cas de faute grave du Mandataire dans l exercice de sa mission. Toutefois, il est convenu que le BAILLEUR ne donnera pas mandat au PRENEUR de le représenter aux assemblées où l ordre du jour porterait sur des travaux devant être pris en charge par le bailleur. Bail Commercial 7/8

8 ARTICLE 10 CLAUSE RESOLUTOIRE A défaut par le PRENEUR d'exécuter une seule des charges et conditions du bail ou encore de payer à son échéance un seul terme de loyer, partiellement ou en totalité, ou encore à défaut de payer les accessoires du loyer, ou encore à défaut de remettre la caution valant dépôt de garantie, ou même en cas de suppression de la caution, et d'une façon générale, à défaut de paiement de toutes sommes dues en application des présentes, le bail sera résilié de plein droit et sans aucune formalité judiciaire, un mois après une mise en demeure d'exécuter ou une sommation de payer demeurée sans effet pendant ce délai, et contenant déclaration par le bailleur de son intention d'user du bénéfice de la présente clause. Dans tous les cas, si le PRENEUR se refuse à quitter les lieux, bien que bail soit résilié de plein droit, son expulsion pourra être ordonné par simple ordonnance de référé rendu par Monsieur le Président du Tribunal de Grande Instance, qui sera exécutoire sur minute par provision. ARTICLE 11 FRAIS ET HONORAIRES Les frais, droits et honoraires des présentes seront supportés par le PRENEUR ARTICLE 12 ATTRIBUTION DE JURIDICTION Pour l'exécution des présentes, les parties font élection de domicile à savoir : a. Le BAILLEUR a son domicile ou siège social, b. Le PRENEUR dans les lieux loués. Le PRENEUR s'oblige à informer le bailleur de tout changement de son siège social en dehors du ressort du Tribunal de Commerce de PARIS Fait à PARIS, Le Pour tous litiges relatifs aux présentes, et qui ne pourraient être réglés à l'amiable, les parties donnent compétence aux Tribunaux du lieu de situation de l'immeuble. En trois exemplaires LE BAILLEUR LE PRENEUR Bail Commercial 8/8