Guide du courtier Système d évaluation immobilière (BVS)

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1 Guide du courtier Système d évaluation immobilière (BVS) Accès à l outil BVS par l entremise du site PartenaireAviva.ca Ouvrez une session dans PartenaireAviva.ca. Cliquez sur le lien BVS Express pour accéder à l outil d évaluation immobilière sécurisé d Aviva à partir du site Web de Marshall Swift/Boeckh (MSB). Lorsque vous accéderez à BVS par l entremise du site PartenaireAviva.ca, non seulement vous bénéficierez d une connexion sécurisée, mais vous n aurez besoin d y entrer ni nom d utilisateur ni mot de passe supplémentaire. Néanmoins, vous pouvez être sûr qu aucun autre client de MSB n aura accès à notre site et inversement. Par conséquent, aucun courtier ne sera en mesure d accéder aux évaluations d un autre. Utilisation de l outil BVS La valeur calculée par l outil BVS ne remplace aucunement la valeur d expertise issue d une évaluation effectuée par un évaluateur agréé, ni ne constitue une valeur estimative des coûts de reconstruction. Non seulement une évaluation professionnelle des coûts de reconstruction est-elle le meilleur moyen d établir les montants de garantie adéquats, mais tous les coûts estimés ont pour objet de vous faciliter la vérification des montants de garantie. Bâtiments historiques ou plus vieux Il est essentiel d obtenir une évaluation professionnelle des coûts de reconstruction avant d assurer des bâtiments historiques ou plus vieux. Cette évaluation doit comprendre une estimation des coûts nécessaires pour rendre le bâtiment conforme au Code, puisque les matériaux ont souvent besoin d être importés ou reconstruits pour que le bâtiment retrouve l état dans lequel il se trouvait avant le sinistre. Les bâtiments historiques ou plus vieux présentent des caractéristiques très distinctives, et c est pourquoi l outil BVS ne convient pas au calcul de leurs coûts de reconstruction. En raison des nombreuses modifications apportées au Code du bâtiment et aux mises à jour connexes, n utilisez l outil BVS que pour le calcul des valeurs relatives aux bâtiments construits à partir de Informations générales Les conditions actuelles du marché de la construction font que le coût de reconstruction après un sinistre dépasse ce qu il en coûte pour ériger un nouveau bâtiment. C est pourquoi MSB met à jour tous les trimestres les coûts des bâtiments à usage professionnel afin que les estimations de coût de reconstruction soient réalistes. Le coût de reconstruction constitue la valeur la plus fiable pour établir le montant de l assurance à la pleine valeur puisqu il correspond de près au coût d indemnisation des assureurs et qu il est fourni dans l outil BVS par type d occupation. Les autres méthodes d évaluation intégrées dans l outil sont l évaluation de la Valeur au jour du sinistre et celle de la Valeur à neuf (reportezvous à la partie «Méthodes d évaluation BVS» pour les définitions).

2 Coût de reconstruction Éléments inclus Coûts de base : Main-d œuvre Matériaux Matériel Coûts accessoires : Majorations Taxes Marges Éléments non inclus Démolition et déblai Couvre-fenêtres Appareils Balcons et terrasses Matériel (p. ex. chambres froides et congélateurs) Aménagement du terrain Règlements locaux régissant la construction Ces types de coûts, même s ils ne sont pas compris dans ceux de reconstruction, peuvent être ajoutés à l évaluation effectuée au moyen de l outil. Renseignements à fournir Vous devez au moins fournir les renseignements suivants pour que l outil puisse procéder à une évaluation : Code postal; Nombre d étages pour un bâtiment dont le nombre d étages est variable, entrez chacun des étages sous forme de section distincte en cliquant sur «Ajouter une section»; Hauteur d étage champ prérempli en fonction de l occupation choisie avec possibilité d entrer la hauteur d étage moyenne; Superficie de plancher brute superficie totale de tous les étages, sous-sols non compris; Type d occupation; o sélectionnez le code d occupation qui reflète le plus adéquatement le risque, car il sert à déterminer les principales hypothèses; o cliquez sur «Définir» pour afficher la description de l occupation, ainsi que les éléments «inclus» et «non inclus»; o les éléments «non inclus» devront être entrés dans la partie «Ajouts». Type de construction reportez-vous à la partie «Classes de construction» pour en savoir plus. Enregistrement de vos évaluations dans l outil BVS La possibilité d enregistrer vos estimations est une excellente fonctionnalité de l outil. Remplacez le numéro d estimation par un numéro de police ou un numéro de référence de soumission en cliquant sur Modifier le numéro de police. Les renseignements relatifs à votre client y sont enregistrés pour que vous puissiez les consulter aisément au besoin. Les données sont à présent récupérables à des fins d examen ultérieur ou de mises à jour jusqu à 5 versions de vos évaluations les plus récentes sont enregistrées. L historique est conservé pendant seulement 15 mois le système supprime les évaluations non enregistrées au bout de 15 mois. Détails de construction Vous devez au moins fournir les renseignements suivants pour que la valeur approximative du bâtiment puisse être calculée. Le calcul sera généré à partir des hypothèses qui attribuent des coûts moyens à différentes caractéristiques (revêtements muraux, toiture, éléments mécaniques, etc.). Plus vous ajouterez de renseignements, plus votre évaluation sera précise. Un rapport d inspection des lieux vous aidera à entrer les renseignements exacts sur les caractéristiques du bâtiment et, ainsi, de passer outre aux différentes hypothèses pour ne tenir compte que des caractéristiques réelles.

3 Pour obtenir un calcul plus exact, vous devriez saisir toutes les caractéristiques distinctives propres à la structure, puisque celles-ci peuvent s avérer coûteuses (p. ex. produit ou matériel innovant). Vous devez inclure les renseignements supplémentaires suivants : sous-structure (p. ex. fondation); murs extérieurs; murs intérieurs; toiture; chauffage et climatisation; éléments mécaniques (p. ex. ascenseurs, systèmes de protection contre l incendie, comme des alarmes d incendie ou des extincteurs automatiques); matériel (matériel fixé de façon permanente au bâtiment, comme un appareil de levage ou une cabine de pulvérisation). Données facultatives sur la construction et la dépréciation Entrez les détails de construction supplémentaires dans l écran des données facultatives sur la construction. Les éléments suivants sont ceux qui ont le plus d incidence sur la valeur du bâtiment calculée : périmètre brut permet d entrer la mesure totale de l extérieur du bâtiment pour chacun des étages ou chacune des sections (important si le bâtiment est de forme irrégulière, c est-à-dire ni cubique ni rectangulaire); dépréciation permet que la valeur au jour du sinistre puisse être évaluée en fonction de l âge effectif et de l état (condition) du bâtiment (reportez-vous aux parties suivantes pour les définitions). Ce champ ne peut être omis. Si vous n avez pas besoin de calculer cette valeur, sélectionnez «Aucun»; construction à flanc de coteau permet un ajustement du coût en fonction du degré de la pente, de la position et de l accessibilité du site, ainsi que de la condition du sol; qualité de construction basée sur les caractéristiques habituelles du type d occupation; ajustement d utilisateur permet d apporter des modifications aux coûts générés. Âge effectif d un bâtiment L âge effectif ou apparent peut différer de l âge chronologique. Un bâtiment moderne est considéré comme étant âgé de 20 ans au maximum, cette limite pouvant toutefois être augmentée à un maximum de 35 ans selon l état du bâtiment et les modifications qui y ont été apportées (pourvu que la date et l ampleur des modifications soient connues et que les circonstances le justifient). S il est impossible d évaluer les modifications apportées ou à défaut de circonstances justifiant une telle évaluation, l âge effectif est réputé correspondre à l âge chronologique. Année de construction l année durant laquelle le bâtiment a été initialement construit. Entrez les renseignements dans cette partie pour obtenir une estimation plus exacte.

4 Classes de construction L outil BVS comprend les classes de construction ISO. Celles équivalentes du GTA, qui sont utilisées dans le secteur des assurances canadien, sont indiquées dans le tableau suivant. Il est d ailleurs important de comprendre ce qui les différencie pour bien choisir la classe appropriée. Type de construction Classe ISO Classe GTA Construction à ossature de bois 1 6 ou 5 (s il s agit d un revêtement de brique sur bois) Construction en maçonnerie 2 4 Structure métallique préusinée, incombustible 3 3 Construction à charpente d acier non 4 3 ou 2 (s il s agit de murs en protégée/construction en maçonnerie incombustible maçonnerie) Construction à charpente d acier protégée/construction 5 2 résistant au feu modifiée Construction en béton armé, résistant au feu 6 1 Renseignements supplémentaires Ajouts Cliquez sur l option «Définir» en marge du code d occupation qui se rapproche le plus des activités de votre client pour que s affichent tant les éléments «inclus» que «non inclus». Si le bâtiment de votre client comporte un élément «non inclus», ajoutez-le à la partie «Ajouts» pour qu il puisse être intégré au calcul. Exemples d éléments pouvant être ajoutés : nouveau matériel fixe; structures externes; travaux d aménagement du terrain; éléments de construction (tels que des générateurs de secours); éléments divers (le client devra en indiquer la quantité). Frais généraux et bénéfices de l entrepreneur général Un coefficient de 20 % est compris pour couvrir les frais supplémentaires qu un entrepreneur général pourrait avoir besoin de débourser pour la location de bureaux, les fournitures, le matériel, les services publics, les ventes et le marketing, les rapports d arpentage ou certificats de localisation, la sécurité des lieux ainsi que les installations temporaires. Selon la situation du marché et de la main-d œuvre, ces coûts pourraient faire l objet d un ajustement supplémentaire. En 2008, les provinces de l Ouest canadien, après avoir constaté une augmentation des coûts mentionnés ci-dessus, ont appliqué un coefficient supplémentaire de 20 % à titre de facteur d ajustement de l utilisateur pour les bâtiments situés au Manitoba, en Saskatchewan, en Alberta et en Colombie-Britannique. Cette situation s est à présent stabilisée et par conséquent, ce coefficient n a plus besoin d être appliqué. Par conséquent, lorsque vous devez traiter de nouveau des évaluations déjà enregistrées, assurez-vous que ce facteur d ajustement a bien été retiré pour ces emplacements. Frais d architecte compris et fixés à 7 %. Frais de démolition et de déblai Des frais de démolition ou de déblai peuvent devoir être engagés après un sinistre et varient selon l emplacement du bâtiment et son type de construction. Dans la plupart des cas, le système estime que ces coûts se situent entre 7 et 12 % de la valeur du bâtiment. Par exemple, un bâtiment peut contenir de l amiante ou un autre matériau dangereux ou avoir été contaminé par des produits chimiques à la suite d un sinistre, ce qui fera considérablement augmenter ces types de coûts.

5 Rapport d évaluation BVS Selon le format choisi, le rapport d évaluation BVS présente de nombreux détails, y compris divers renseignements tels que le résumé des coûts, les fonctionnalités spécifiées par l utilisateur, les hypothèses générées par le système ainsi que les coûts de reconstruction. L affichage détaillé vous permet d examiner les différentes fonctionnalités incluses dans le calcul afin d en assurer l exactitude. Grand total de l estimation affiche la valeur de reconstruction qui peut différer de la valeur assurée actuelle. La valeur de reconstruction comprend des éléments pouvant ne pas faire partie de cette valeur assurée (reportez-vous à la partie «Méthodes d évaluation BVS» pour en savoir plus). Montants de la sous-assurance peuvent varier pour chacun des risques individuels. Une manière rapide d en évaluer la pertinence consiste à tenir compte du coût au pied carré ($/pi 2 ). Les coûts peuvent varier considérablement en fonction de l occupation, de l emplacement, de la construction et de variables connexes, mais il est plutôt rare de pouvoir reconstruire un bâtiment à moins de 100 $ le pied carré. Si l outil BVS vous aide à relever les écarts potentiels lorsque vous examinez les montants de garantie, il ne doit pas être utilisé pour évaluer les coûts de reconstruction. En cas d écart entre les valeurs calculées et la valeur assurée actuelle, veillez à en discuter avec votre client. Avis de non-responsabilité Une fois imprimés, tous les rapports d évaluation de l outil BVS comportent l avis de non-responsabilité suivant : Aviva Canada Inc. et ses filiales (Aviva) mettent à la disposition de leur personnel interne et de leurs courtiers agréés, en vertu d un contrat de licence avec Marshall & Swift/Boeckh LLC, le présent outil conçu pour estimer le coût de construction des bâtiments. Le présent outil et les renseignements qu il contient ont été préparés expressément pour le personnel d Aviva et ses courtiers agréés. L information y étant stipulée est une estimation. Elle comprend des dispositions générales et des hypothèses qui sont usuelles aux types de constructions présentées dans le logiciel. L outil et les renseignements fournis sont destinés uniquement à la vérification des valeurs immobilières des entreprises ou des exploitations agricoles et n ont pas pour objet de remplacer une estimation professionnelle relative à la réfection. Aviva n émet aucune garantie, expresse ou implicite, relative à l exactitude de l estimation. Méthodes d évaluation BVS L outil calcule la valeur du bâtiment en fonction des éléments suivants : le coût de construction neuve ou la valeur à neuf; le coût de reconstruction; la valeur au jour du sinistre. Les études menées par MSB indiquent que le coût réel à engager pour reconstruire un bâtiment après une perte totale est généralement plus élevé que ce qu il en coûte pour construire à neuf puisque dans ce deuxième cas, certains coûts et frais liés au bâtiment détruit sont évités. Différences entre les méthodes d évaluation Valeur au jour du sinistre le coût du remplacement ou de la réparation d un bâtiment endommagé au moyen de matériaux de mêmes nature et qualité, après dépréciation. La dépréciation est une diminution de la valeur d un bâtiment en raison de l usure, de défauts structurels, de lacunes du côté des installations techniques et de l exposition aux éléments. L âge effectif et l état du bâtiment sont pris en compte pour déterminer la dépréciation à appliquer. Valeur à neuf le coût de la construction ou du remplacement, à un moment précis, de l ensemble d un bâtiment de mêmes qualité et utilité au moyen de matériaux au goût du jour et de méthodes, de conceptions et de plans actuels. Ne sont pas prises en compte les améliorations nécessaires pour la conformité au Code du bâtiment en vigueur; les travaux de démolition, de déblai, donnant accès au site ou préliminaires; la réutilisation d éléments structurels ou d installations techniques; les heures supplémentaires, les coûts de la main-d œuvre, les coûts accessoires, les frais extraordinaires, les coûts des matériaux ni d autres situations imprévues. Aux fins d assurance, les montants utilisés au titre de la main-d œuvre, des matériaux, des frais généraux, des bénéfices et des frais connexes sont ceux qui étaient en vigueur immédiatement avant le sinistre.

6 Coût de reconstruction le coût de la remise en état d un bâtiment sinistré au moyen de matériaux de mêmes nature et qualité, selon des normes de construction, des dessins, des plans et une qualité d exécution équivalents et aux prix courants. Sont pris en compte certains coûts liés directement au terrain et aux procédés qu entraîne une reconstruction après sinistre comme les dépenses associées aux entrepreneurs en réparation ou en restauration, au processus de construction, aux courts délais, à la mobilité limitée sur le site, aux zones contiguës où la construction est interdite, aux biens assurés, aux économies d échelle, aux substances et matériaux dangereux et aux moisissures. Fonction d aide de l outil BVS Cette fonction exhaustive vous permet d afficher les descriptions de chacun des éléments accompagnées d exemples et de tableaux.