L OBSERVATOIRE DES LOYERS DES ALPES-MARITIMES

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1 L OBSERVATOIRE DES LOYERS DES ALPES-MARITIMES 9 ÈMES ASSISES RÉGIONALES DE L HABITAT, DU FONCIER ET DE L URBANISME MARDI 20 JANVIER 2015 S T É P H A N I E G H I B A U D O C H A R G É E D É T U D E S A L A D I L 0 6 E T E M M A N U E L P O U L A R D D I R E C T E U R D E L A D I L 0 6

2 LE CONTEXTE DE LA DÉMARCHE - Le constat : les Alpes-Maritimes, un territoire tendu en matière d habitat, pourtant dépourvu d un outil d observation des loyers. - Une volonté dès 2011 des partenaires de créer un observatoire départemental des loyers. - 5 novembre 2012 : création de l Observatoire des Loyers des Alpes-Maritimes, avec comme périmètre d observation les communes d Antibes, Biot, Cagnes-sur-Mer, Nice, Saint-Laurent-du-Var, Valbonne, Vallauris, Vence et Villeneuve-Loubet décembre 2012 : la ville de Nice est retenue comme territoire pilote dans le cadre de l expérimentation d un réseau d observatoires des loyers, lancée par le Ministère chargé du logement mars 2013 : l Observatoire des Loyers des Alpes-Maritimes adhère à L Observatoire des Loyers des ADIL de l Arc Méditerranéen. - Mars 2014 : publication des niveaux de loyers hors charges Janvier 2014 : élargissement du périmètre d observation à l ensemble des communes de la bande littorale et de la Métropole Nice Côte d Azur : soit 89 communes observées sur les 163 que compte le département et 98% du parc de logements locatifs privés vides, (INSEE, RP 2010)

3 LES ÉLÉMENTS CONSTITUTIFS D UN OBSERVATOIRE Des moyens humains et financiers Une méthodologie de collecte, de contrôle et de traitement des données Observatoire des Loyers Des «références» de logements et de loyers Des outils d exploitation et de valorisation des résultats Des données «métiers»

4 LE PARTENARIAT L Etat La Métropole Nice Côte d Azur La Communauté d Agglomération Sophia Antipolis L Agence Départementale d Information sur le Logement La Chambre de Commerce et d Industrie Métropolitaine et territoriale Nice Côte d Azur La FNAIM Côte d Azur La Fédération des Promoteurs Immobiliers Côte d Azur Corse

5 PRÉCISIONS MÉTHODOLOGIQUES - La méthodologie de collecte, de contrôle et de traitement des données a été définie par les membres du Comité de pilotage. - La méthodologie a été choisie en lien avec les objectifs assignés à l observatoire : - Connaitre le marché locatif grâce à des données fiables, représentatives, non contestables et comparables. - Aider à la définition des politiques publiques de l habitat. - Informer le public. - Dès la création de l observatoire, volonté d appliquer une méthodologie éprouvée au niveau national dans le réseau ANIL/ADIL, comme dans certains départements voisins (les Bouches-du-Rhône, le Var, l Hérault et le Gard). - Dans le cadre de l expérimentation, adaptation de la méthodologie définie par les partenaires au niveau local, pour s inscrire dans la démarche et respecter le cahier des charges ministériel (élargissement du périmètre d enquête aux logements en gestion directe, règles de diffusion des résultats, etc.).

6 PRÉCISIONS MÉTHODOLOGIQUES Mode de collecte Constitution d un échantillon représentatif du parc locatif observée (en se basant sur des données externes, telles que celles issues du recensement de la population de l INSEE). Collecte de «références» de logements et de loyers auprès : - des bailleurs institutionnels et des professionnels de l immobilier (grâce à des procédures d extraction informatique mis en place par le réseau ANIL/ADIL en partenariat avec les principaux concepteurs de logiciels de gestion locative), - des particuliers, propriétaires-bailleurs ou locataires louant un ou des logements en gestion directe ou en gestion déléguée (en face à face ou via un centre d appels) Traitement des données La vérification des données et leur enrichissement (par des données externes) sont effectués par l observatoire, le calcul et la validation des niveaux de loyers sont réalisés par un centre national de traitement, en fonction des exigences définies par un comité scientifique (actuellement l OLAP, prochainement l ANIL ou les observatoires locaux disposant des moyens techniques nécessaires).

7 EXEMPLES DE RÉSULTATS PRODUITS - Sur Nice, pour l ensemble des logements, le loyer mensuel moyen (hors charges) est, début 2013, de 677 euros, pour une surface moyenne de 54 m² : soit 12,5 /m². - Le loyer au m² et la typologie des logements diffèrent en fonction du type de gestion : Gestion déléguée 12,3 /m² 703 pour 57 m² Gestion directe 12,6 /m² 659 pour 53 m² - Le loyer au m² varie en fonction des quartiers niçois : Zone 6 12,2 /m² 692 pour 57 m² Zone 2 13,6 /m² 825 pour 61 m² - Le loyer au m² décroît quand le nombre de pièces augmente : 1 pièce 16,6 /m² 461 pour 28 m² 5 pièces et plus 11,0 /m² 1314 pour 119 m² - Le loyer au m² décroît quand l ancienneté d occupation augmente : ,7 /m² 697 pour 51 m² Avant ,3 /m² 617 pour 60 m² - Le loyer au m² décroit quand l ancienneté des logements augmente : Après ,9 /m² 716 pour 52 m² Avant ,9 /m² 680 pour 57 m²

8 LES OUTILS DE COMMUNICATION MIS EN PLACE Les brochures de diffusion des résultats

9 LES OUTILS DE COMMUNICATION MIS EN PLACE L OLAM

10 RETOUR D EXPÉRIENCE Handicaps - l élaboration d un zonage sans données de loyers antérieures, tout en conciliant les attentes des partenaires et les contraintes de l expérimentation - l élargissement conséquent du périmètre dans des délais restreints Atouts - La première année de fonctionnement, taux de réalisation de la collecte de près de 96 % et niveaux de loyers validés par le comité scientifique chapeautant l expérimentation - collaboration avec l OLAP et partage d expériences - retour positif des partenaires locaux de l observatoire et des élus - acquisition d une meilleure connaissance de notre parc locatif privé

11 LES ATTENTES VIS-À-VIS D UN SYSTÈME RÉGIONAL D OBSERVATION DE L HABITAT - La mise en place d un système régional d observation de l habitat permettrait : - de mutualiser certains moyens / coûts, - de partager des éléments de connaissance (notamment statistiques), des réflexions méthodologiques ou techniques, des expériences, - d inscrire chaque département dans une véritable dynamique d observation de l habitat. - Dans ce système, les Adil sont à même de réaliser des études sur tous les champs de leur compétence : le PTZ, l Eco prêt, l habitat indigne, les copropriétés, les attentes du public en matière de logement, l identification des problématiques logements récurrentes, etc. - Les Adil de la région partagent des outils statistiques (Adilstatweb) et une méthode d observation des loyers (pour trois d entre elles), ce qui favorisent la cohérence et une approche régionale d observation, - Les Adil sont chaque jour au contact du public via les consultations juridiques, financières et fiscales, celles-ci représentent une source d informations, qui peut être exploitée grâce à des enquêtes et des analyses ciblées.

12 Merci de votre attention