Droit civil (p.5-28) Avocat : François Bonnet

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1 Droit civil (p.5-28) Avocat : François Bonnet Exemple de la porte lâchée : Les règles de droit sont relatives à un état qui les a édictées. Le droit dépend également d un état, d un groupe de personne. On ne va pas s intéresser des règles de morale ou d usage. Ces notions dépassent le droit. La morale peut être appliquée comme droit comme chez les musulmans avec la religion (charia). Les juges doivent appliquer la loi, point. Les liens entre droit et morale sont très complexes. Deux types de droit : Droit privé (mariage, divorce) et droit public (payer les impôts, brûler un feu rouge). Le droit a pour origine le droit romain. (Origine du mot «juridique») Coutume La coutume est une manière de faire qui devient un droit donc une loi. Note marginale Art. 1, alinéa a2, est mentionné pour la coutume. Exemple, si vous allez chez un avocat, vous devez l appeler «Maître» réservé aux avocats et aux notaires. C est le droit de la coutume. Propre à la langue française. La loi Voté par le peuple et adopté par le parlement. Votation de deux manières : initiative parlementaire ou par référendum. On parle de démocratie directe. La votation est toujours rattachée au droit. Le danger de ce système devient très problématique avec des votations populistes. Conseil national (selon la population) Conseil des états (la chambre des cantons) La constitution est un type de loi, c est le plus important. Dans la constitution, on trouve les textes concernant : Le conseil fédéral, le tribunal fédéral, droit fondamentaux. Chaque fois qu on modifie la constitution, il faut passer par le peuple. Par contre, c est le parlement qui modifie les lois. Les ordonnances, textes mois importants, c est le conseil fédéral (au nombre de 7) qui adopte les ordonnances. C est beaucoup plus rapide. Jurisprudence Les tribunaux doivent rendent des décisions. La somme de ces décisions devient la jurisprudence. Tribunauxcivils.ch permet de voir la structure de tribunaux au niveau suisse. Chaque canton est libre d organiser ses tribunaux.

2 La loi doit toujours être interprétée. La base est la loi. Si ce n est pas assez clair, on regarde la jurisprudence. Si pas assez clair, on regarde la doctrine. Il y a des arrêts communaux, cantonal et fédérale. Mais c est les arrêts fédéraux qui priment. Code civil suisse (p.11) Code civil, Avant le code civil, il y avait des codes civils cantonaux. Art. 95, alinéa1, après le mot adoption, la modification 116. Structure du code civil (p.11-12) : (Les 4 livres) - Titre préliminaire art. 1 (être de bonne foi et ne pas faire des abus de droit) - Droit des personnes art bis - Droit de la famille art Droit des successions art Les droits réels art Droit du bail : pléthore d abus de droit. La preuve. C est à celui qui prétend qui doit prouver. La présomption dans le droit civil. Droit des personnes (p.13-14) Les animaux, depuis 2002, ce n est plus que des choses. On peut appliquer des règles particulières sur les animaux. On peut donner de l argent à un animal en passant par une fondation par exemple. Tout être humain, est une personne depuis la conception, né vivant. Donc avec l avortement, il n y a pas de droit dans la loi suisse car il n a pas de droit car pas né vivant. La mort, perte toute activité cérébrale. En Suisse, il n y a pas de droit des morts. La différence entre la jouissance et l exercice des droits civils. Attention, les curatelles ne sont plus inscrites au Registre de l état civil. Il faut se renseigner en cas de rapport avec une personne qui semble blizzard car pour un contrat de bail par exemple, il peut être nul si la personne n est pas (ou plus) capable de discernement. S l y a un curateur, il faut traiter avec le curateur. Droit des personnes morales (p.14-15) Une personne morale est une construction de la loi. Si on veut qu un système économique fonctionne, il faut créer un nouveau groupe de personne dans la loi. Ex : office des poursuites procès contre le canton. Droit des familles (p.16-17) Il n y a pas de règles particulières pour des concubins, donc aucune conséquence sur le droit du bail. Par contre, entre époux ou couple homosexuel oui.

3 Si une gérance reçoit une résiliation d un bail d une personne marié, la résiliation n est pas valable s il n y a pas le consentement du conjoint. Si vous êtes mariés et que vous ne vous êtes pas acquitté des besoins courants. Attention aux dettes de loyer. Dans le cadre de transfert de bail, l ancien locataire reste comme garant jusqu au terme du contrat de bail. La fortune d un enfant est gérée par les parents mais ne doit pas être administré contre l intérêt de celui-ci. Lorsqu il y a une personne sous curatelle, il faut avoir l accord de l autorité concernant une action touchant un bail. Le droit des successions (p.18-22) Premier point : qui sont les héritiers ensuite comment se fait le passage de l héritage. En droit suisse, il n y a pas de disposition pour le concubin. Pour un testament, il faut prendre une feuille de papier, il faut un lieu et une date avec signature. Il faut mettre à la fin que ce testament annule et remplace tous les autres testaments. Si c est compliqué, il faut aller devant notaire avec deux témoins. Le pacte successoral, lorsque deux conjoints règlent de manière clair les choses. Les réserves légales, règlent le minimum de la succession pour le conjoint ou le descendant. Procès en réduction lorsqu une personne a droit à une succession et qu il ne l obtient pas, il peut faire un procès. Dévolution de la succession (p.21) Lorsque vous héritez des biens, vous héritez également des dettes. On peut le répudier (3 mois de délais). On peut demander immédiatement un inventaire. Liquidation officielle, on peut récupérer ce qui reste. En générale, il n y a plus rien. Le partage de succession Attention à l hoirie n a pas d identité. Si c est le cas, il faut noter tous les membres. Dans une hoirie, il faut l accord de tous. Un seul hoir ne peut pas résilié tout seul. Les droits réels On dit que c est un droit absolu. C est un droit qui est appliqué à tous. Attention à la possession. On a une maîtrise de fait. Il a la présomption de propriété. On parle de propriété. Il y a une distinction à faire entre partie intégrante et accessoire. Les accessoires font partie de l appartement. Dans la vente, il faut le mentionner comme exclu les objets ne figurant pas dans le contrat de vente. Il faut préciser pour être sûr. À préciser également dans les baux. Les restrictions de la propriété Restrictions de droit public, privé. La limite de nos droits est celle qui limite celle de l autre. Le droit de superficie, vous êtes propriétaire pour une durée limitée.

4 La possession Propriété collective lorsqu il y a plusieurs personnes qui sont propriétaires d un bien. Propriété commune. L hoirie, c est une propriété commune. Copropriété, lorsqu il achète par part. En général, c est une copropriété par moitié. La copropriété peut être pour un bien fond ou pour un objet. C est plusieurs personnes qui sont propriétaires ensemble d une chose. Une PPE que pour des biens fonds. En cas de vente, il faut avoir un règlement en sa possession. Fond de rénovation, pour le chauffage et les parties communes. La PPE se créé. Un appartement loué, il est très difficile de le mettre en PPE. Il y a des lois pour ça. Droits réels restreints Pour qu une servitude existe, il faut qu elle soit écrite au registre foncier. Usufruit. Nu propriété. Imposé sur la fortune seulement. Droit de superficie : pas plus de 100 ans. L objet peut être détruit. On peut avoir des indemnités. Droit d habitation, la personne a le droit de l utiliser mais pas de le louer. Garanties de gage. Une hypothèque ou une cédule hypothécaire.

5 Gérance Livres Pascal Montavon, 1991, Payot, Contrat Guide de la propriété par étage Monsieur David Lachat, Procédure civil en matière de baux à loyer Introduction Directeur de De Rham (anciennement) Jean-Marc Schlaeppi Représentant en justice pour représenter les parties (bailleurs). Agent d affaire breveter. Définition Le contrat de mandat est le plus proche du contrat de gérance. Pour la gérance d un immeuble : qui est le propriétaire? Si c est une personne physique, il faut savoir s il a la capacité de discernement. Sur le site du tribunal cantonal, on peut savoir sur un registre central si les personnes ont une capacité limité. SI c est une personne morale, il y a deux types : celle qui dérive du CO, donc inscrite au registre du commerce, qui peut signer seule ou collectivement à deux, celle que vous trouvez dans le CC, pour les associations ou une fondation, elles ne sont pas inscrites au registre du commerce. Pour les fondations, il faut savoir qui peut signer. Pour les associations, doit être inscrite au registre du commerce du moment qu elle fait un CA de plus de CHF et qu elle a un but commercial. Les retraites populaires, existe en vertu d une loi, on la capacité de se gérer tout seul. On ne trouve rien au registre du commerce. Dans tout contrat, il faut savoir avec qui on traite. Connaitre les différents types d immeuble (p.71 p.1.4) Le rôle du gérant d immeuble, d abord défendre les intérêts du propriétaire. MAIS, ne pas être prêt à faire n importe quoi surtout au niveau déontologique. Mais ne pas oublier non plus que le propriétaire est également un client. La gérance de PPE est un métier à part. Monsieur Savary à Oron-la-ville est spécialisé dans le domaine de la gestion des PPE. Le tiers mandant (p.72) La différence en copropriété et la PPE. La PPE donne un droit exclusif sur une part de la propriété. La copropriété, comme coop 2000, il y a 450 parts de propriétaire. Les copropriétaires ont un droit de préemption, dans la PPE, le propriétaire n a pas le droit de préemption, donc il peut le vendre sans autre. Mais les PPE anciennes, il peut avoir des droits de préemption. On peut faire opposition si le marché est mauvais ou le moment n est pas idéal. La propriété en main commune. Ex. Monsieur et Madame veulent acheter ensemble un bien immobilier. Vous ne pouvez rien faire sans le consentement de l autre. Deuxième manière, les hoiries, vous ne pouvez rien faire. Si on ne dit rien, le bien est acheté en copropriété à part égale. Dans la servitude, l usufruitier doit payer les charges et à la jouissance du bien. C est l usufruitier qui va signer un contrat de gérance.

6 Un fond de placement collectif immobilier. On lève des fonds en bourse, les parts sont considérées comme des biens immobiliers inscrits au registre du cadastre. Exemple, le fond Solvalor. Le contrat de gérance (p.72) Ce contrat est précaire quant à sa durée. C est un mandat. Petit gérant, a du faire des emprunts pour gérer un contrat, en cas d investissement particulier. Il a eu 10% des honoraires mais c est une exception. Le gérant de l immeuble, ne doit pas encaisser les commissions effectué par un entrepreneur sans le dire au propriétaire. Il faut le mentionner dans le contrat. On ne peut pas imposer une durée minimale. Un mandat peut être résilié à n importe quel moment. Le rôle du gérant un de représenter son propriétaire auprès des différentes parties. Il faut faire attention à ne pas être responsable d une action mais qu on agit pour un compte d un tiers. Dans le contrat, il faut : - Qui traite (Mandant Mandat) - De quel objet on parle. - Mandat de gérance complet ou partiel. - Rémunération du gérant. Base : 5% sur ce que le propriétaire encaisse. En plus, 0.5% de débours. Pour des objets isolés, un 8% est plus normal. Pour des chalets perdus dans la montagne, un 30-35% est envisageable. Pour tout ce qui est institutionnelle, il faut compter un 3-3%. Pour du partiel, un 2.5% est possible. - Rémunération exceptionnelle : travaux importants, les représentations devant le conseille de conciliation. Il faut s affilier directement à la TVA pour ne pas être embêté par la suite. Exemple : Foncia, une des idées : passeport location, le locataire donnait un mandat à la gérance pour autant qu il pouvait être en tête de liste pour la location d appartement. Deuxième idée : on assurait le propriétaire contre l insolvabilité des locataires avec des sociétés spécialisées. Les pertes sèches sont de 1 pour mille alors qu il demande une commission de 1 pour cent. Comment régler les flux financiers Il faut se mettre d accord avec le propriétaire. Il faut verser par exemple le 75% sur un compte. Il faut individualiser l argent pour éviter qu il tombe dans les faillites. Donc il y a des propriétaires qui ouvrent un compte à leur nom et donne procuration à la gérance sur le compte. Marge de manœuvre. Qu est-ce que vous pouvez engager comme moyen sans le demander au propriétaire. La gérance doit être proactif et faire une proposition de budget avec le propriétaire annuellement. Il faut demander au propriétaire avec qui il veut travailler avec les propriétaires ou c est à la gérance d anticiper et de proposer au propriétaire des solutions. Il faut voir avec les propriétaires quel type de client il veut avoir. Mais ne pas le noter dans le contrat bien sûr. La gérance d un immeuble (p.73-74) 3 catégories d activités :

7 1) Techniques (p.74 p.5) 2) Administratives et commerciales 3) Comptables et financières Différentes sortes d immeubles (p.73) RULV art. 27 pour les délais de visite. Ne jamais entré chez le locataire sans son consentement. En cas d urgence, ne jamais aller seul ou faire appel au gendarme. Sinon violation de domicile. Ne jamais faire de copie de clé car c est les débuts des problèmes. Concierge Le concierge doit être au courant de tous les changements. RULV art. 22, le locataire n a pas le droit de sous-loué son bien locatif. Ne pas donner des tâches au concierge qui concerne la police. En cas de problème de règlement, qui concerne le respect du droit public, il faut faire intervenir la police. Les assurances de l immeuble