Editorial. Parlons métier!

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1 La veille professionnelle du diagnostic immobilier Editorial Diagnostiqueurs, formateurs, examinateurs, juristes ou autres professionnels des métiers de l immobilier ou du bâtiment : DIAGNOSTIC est ouvert à toutes les compétences. Si vous souhaitez apporter votre expertise technique ou juridique dans un domaine précis, DIAGNOSTIC peut publier votre texte. Pour joindre la rédaction : veille-diagnostic@diagnostiqueur-immobilier.fr ou par téléphone au Sommaire : Au Journal officiel...2 à 4 Réponses ministérielles... 4 Projets de loi... 5 Jurisprudence... 5 Conseil d avocat... 5 Interview de Michel Jean-François... 6 DDT... 7 & 8 Electricité... 8 & 9 Gaz Amiante Etat parasitaire & 13 Performance énergétique Plomb Loi Carrez Accessibilité Abonnement Parlons métier! Vous avez entre les mains le premier numéro de DIAGNOSTIC, lettre indépendante d informations juridiques et techniques destinée aux professionnels du diagnostic immobilier. DIAGNOSTIC s est donné pour ambition de vous accompagner dans l exercice quotidien d un métier qui a profondément évolué depuis sa naissance, il y a environ treize ans, en raison de la multiplication des diagnostics. Autant de domaines de compétence que les diagnostiqueurs ont dû assimiler et maîtriser à un rythme soutenu, notamment ces dernières années. Aujourd hui environ 9000 diagnostiqueurs immobiliers réalisent parfois plus d une dizaine de diagnostics différents. Et l on continue d appeler à l introduction de nouveaux diagnostics obligatoires... Plus que jamais, la mise à jour des compétences, obligatoires en vue du maintien de la certification (l abonnement à cette veille professionnelle peut en attester auprès de votre organisme certificateur), doit être une véritable préoccupation pour chaque professionnel. Vous retrouverez tous les deux mois dans DIAGNOSTIC l actualité juridique du diagnostic immobilier. L essentiel des nouveaux textes législatifs, de la jurisprudence, des réponses ministérielles et des projets de loi, y sera repris et commenté par des juristes spécialisés en permettant une application immédiate. DIAGNOSTIC, c est aussi des articles techniques ayant trait à l ensemble des diagnostics immobiliers réglementaires. Commentaires de normes, cas pratiques explicités, zoom sur un point méthodologique et, plus généralement, tous les sujets proposés par l actualité, seront traités pour vous informer avec rigueur. Cette lettre ne contient pas de publicité, encore moins d articles orientés à la demande de société commerciales annonceurs, partenaires ou actionnaires. De même que DIAGNOSTIC se veut résolument indépendant de toute fédération, association, syndicat ou collectif professionnels. Une information crédible ne doit souffrir d aucun conflit d intérêt. A tout moment, la vie de la profession, ainsi que l actualité juridique et technique demandant un traitement urgent sont consultables en ligne sur le site internet Diagnostiqueur-immobilier.fr, dans l espace DIAGNOSTIC dont l accès est inclus dans votre abonnement. Nous tenons à remercier vivement les professionnels qui ont apporté leurs précieuses compétences à la rédaction de ce premier numéro : Guy Abgrall, Sylvain Brigand, Professeur Philippe Daviaud, Thierry des Courrières, Bruno Gendron, Lauréline Roy, Jacques Ségéric, et Riwane Vaillant. DIAGNOSTIC salue tout particulièrement l implication de Christophe Hadri, opérateur de diagnostic immobilier (sujets techniques) et de Maître Jean- Marc Perez, avocat au barreau de Paris, (veille juridique). Le deuxième numéro de DIAGNOSTIC sortira début septembre avec de nouvelles rubriques conçues en fonction de vos besoins, et la mise en place d une structure rédactionnelle étoffée. Rendez-vous à la rentrée et, d ici-là, bonne lecture. Alain Périé Directeur de la publication 1

2 Au Journal Officiel Au Journal Officiel Arrêté du 12 mai 2009 relatif au contrôle des travaux en présence de plomb, réalisés en application de l article L du code de la santé publique. Cet arrêté, qui abroge l arrêté du 26 avril 2006 relatif au contrôle des travaux en présence de plomb, modifie notamment le délai minimum du prélèvement de poussières après le nettoyage des surfaces à l issue des travaux : une heure contre 48 heures auparavant. D autre part, il renvoie aux prescriptions de la norme AFNOR NF X pour le dosage du plomb dans les poussières. Arrêté du 4 mai 2009 modifiant l arrêté du 15 septembre 2006 relatif au diagnostic de performance énergétique pour les bâtiments existants proposés à la vente en France métropolitaine. J.O. du 20 mai Cet arrêté remplace la liste relative à l évaluation du contenu CO2 des réseaux de chaleur et de froid qui figure en annexe du présent arrêté constituant l annexe 7 de l arrêté du 15 septembre L arrêté du 18 décembre 2007 modifiant l arrêté du 15 septembre 2006 relatif au diagnostic de performance énergétique pour les bâtiments existants proposés à la vente en France métropolitaine est abrogé. Décret n du 30 avril 2009 relatif à l accessibilité des établissements recevant du public et des bâtiments à usage d habitation. J.O. du 3 mai Le décret du 30 avril 2009 a modifié certaines dispositions de l article R du code de la construction et de l habitation. Les établissements recevant du public existants classés dans les quatre premières catégories au sens de l article R doivent faire l objet d un diagnostic de leurs conditions d accessibilité :» Au plus tard le 1er janvier 2010 pour les établissements classés en 1ère et 2ème catégories et les établissements classés en 3ème et 4ème catégories appartenant à l Etat ou à ses établissements publics, ou dont l Etat assure contractuellement la charge de propriété ;» Au plus tard le 1er janvier 2011, pour les établissements classés en 3ème et 4ème catégories (à l exception de ceux mentionnés ci-dessus) et pour l ensemble des établissements mentionnés à l article R classés dans les quatre premières catégories au sens de l article R Le diagnostic est établi par une personne pouvant justifier auprès du maître d ouvrage d une formation ou d une compétence en matière d accessibilité du cadre bâti. Le diagnostiqueur doit analyser d une part la situation de l établissement au regard des obligations réglementaires. Il établit d autre part à titre indicatif une estimation du coût des travaux nécessaires pour satisfaire ces obligations. Là encore, le diagnostiqueur, investi d une mission pouvant aller au delà du simple diagnostic, doit veiller à souscrire les assurances adaptées» Lire le commentaire technique p. 16 Arrêté du 17 avril 2009 portant reconnaissance de l état de catastrophe naturelle. J.O. du 22 avril JORF n 0094 du 22 avril page texte n 19. Arrêté du 17 Avril 2009 portant reconnaissance de l état de catastrophe naturelle. J.O. du 22 avril JORF n 0094 du 22 avril page texte n 18. Avis relatif à l instruction de projets de la norme PR NF P En application du décret n du 26 janvier 1984 modifié, est soumis à enquête probatoire pour instruction le projet de norme PR NF P » Lire page 10 les principales modifications introduites par le projet de révision. Décret n du 17 avril 2009 portant sur les dispositions particulières relatives aux caractéristiques thermiques, énergétiques, acoustiques et d aération des bâtiments d habitation dans les départements de la Guadeloupe, de la Guyane, de la Martinique et de La Réunion. J.O. du 19 avril Arrêté du 17 avril 2009 définissant les caractéristiques thermiques minimales des bâtiments d habitation neufs dans les départements de la Guadeloupe, de la Martinique, de la Guyane et de La Réunion. J.O. du 19 avril Arrêté du 17 avril 2009 relatif aux caractéristiques acoustiques des bâtiments d habitation neufs dans les départements de la Guadeloupe, de la Martinique, de la Guyane et de La Réunion. J.O. du 19 avril Arrêté du 17 avril 2009 relatif à l aération des bâtiments d habitation neufs dans les départements de la Guadeloupe, de la Martinique, de la Guyane et de La Réunion. J.O. du 19 avril Par décret et ses arrêtés du 17 avril 2009, publiés au JO le 19 avril 2009, il a été inséré dans le code de la construction et de l habitation des dispositions spécifiques aux départements de la Guadeloupe, de la Guyane, de la Martinique et de La Réunion mettant en place une réglementation thermique particulière. Ces textes rendent, notamment, obligatoire pour les logements neufs l installation de chauffe-eau solaires thermiques couvrant 50% des besoins. Les constructions neuves doivent être pourvues d une protection solaire et d une ventilation limitant le recours à la climatisation, laquelle devra être compensée par l installation de systèmes solaires photovoltaïques. Bulletin officiel des impôts - Direction générale des finances publiques - 5 b N 38 du 6 avril Crédit d impôt pour dépenses d équipement de l habitation principale. 2

3 En faveur des économies d énergie et du développement durable (arrêté du 13 novembre 2007, journal officiel du 20 novembre 2007) (C.G.I., art. 200 quater ; annexe IV au C.G.I., art. 18 bis) NOR : ECE L J. Le crédit d impôt sur le revenu pour dépenses d équipement de l habitation principale en faveur des économies d énergie et du développement durable, codifié sous l article 200 quater du code général des impôts (CGI), s applique aux dépenses réalisées entre le 1er janvier 2005 et le 31 décembre La liste des équipements, matériaux et appareils éligibles ainsi que la définition de leurs caractéristiques techniques et des critères de performances minimales requis, sont fixées, conformément aux dispositions du 2 de l article 200 quater précité du CGI, par arrêté du ministre chargé du budget. La présente instruction commente les dispositions de l arrêté ministériel du 13 novembre 2007, qui étend la liste des équipements éligibles à l avantage fiscal et modifie les critères de performance d équipements qui y étaient déjà éligibles. En outre, sont également apportées diverses précisions relatives aux matériaux d isolation thermique, aux équipements mixtes ainsi qu aux modalités de règlement de certains litiges entre l administration fiscale et les contribuables relatifs à l application de ce crédit d impôt. Enfin, la présente instruction comporte des tableaux de correspondance entre les labels, normes ou marquages existants et les critères de performance fixés par l arrêté ministériel précité du 13 novembre Rescrit n 2008/34 du 30 décembre 2008 Ce rescrit confirme un arrêt rendu le 5 décembre 2006 par la Cour de cassation jugeant que l activité de diagnostiqueur immobilier, dans la mesure où elle ne pouvait être considérée comme purement intellectuelle, avait un caractère commercial. L administration fiscale s est donc alignée sur la position de la Cour en confirmant que les revenus des diagnostiqueurs immobiliers sont imposables à l impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC - article 34 du Code général des impôts). La loi n du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l exclusion (MLLE). J.O du 27 mars Plusieurs dispositions de cette loi importante et riche en articles concernent les diagnostiqueurs immobiliers. Contribution du locataire pour financer des travaux d économie d énergie. L article 119 de la loi du 25 mars 2009 a inséré un article 23-1 dans la loi n du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. Ces nouvelles dispositions prévoient que lorsque des travaux d économie d énergie sont réalisés par le bailleur dans les parties privatives d un logement ou dans les parties communes de l immeuble, une contribution pour le partage des économies de charges peut être demandée au locataire du logement loué, à partir de la date d achèvement des travaux, sous réserve que ces derniers lui bénéficient directement et qu ils lui soient justifiés. Elle ne peut toutefois être exigible qu à la condition qu un ensemble de travaux ait été réalisé ou que le logement atteigne un niveau minimal de performance énergétique. Cette participation, limitée au maximum à quinze ans, est inscrite sur l avis d échéance et portée sur la quittance remise au locataire. Son montant, fixe et non révisable, ne peut être supérieur à la moitié du montant de l économie d énergie estimée. Ces mêmes dispositions sont également insérées à l article L du code de la construction et de l habitation. Les conditions d application de ces dispositions doivent être précisées par décret, après avis de la Commission nationale de concertation, notamment la liste des travaux éligibles à réaliser et les niveaux minimaux de performance énergétique à atteindre, ainsi que les modalités d évaluation des économies d énergie, de calcul du montant de la participation demandée au locataire du logement et de contrôle de ces évaluations après travaux. Il est à espérer que le décret d application qui sera pris (et dont on devine la difficulté de rédaction) sera suffisamment précis, et ce pour plusieurs raisons. Tout d abord, la mise en place d un mécanisme trop complexe, tant sur le plan purement technique que sur celui de la lourdeur des formalités administratives, risque de ne pas rendre ces nouvelles dispositions suffisamment incitatives, donc de dissuader les propriétaires bailleurs d engager des travaux d économie d énergie. En deuxième lieu, il reste à déterminer qui aura compétence pour évaluer la performance énergétique avant et après les travaux. Selon toute vraisemblance, cette mission sera dévolue aux professionnels du diagnostic, déjà rompus à l élaboration du DPE. Mais ce nouveau diagnostic doit servir de base à l élaboration d un plan de travaux à réaliser et à un calcul préalable des économies d énergie qui seront obtenues. On mesure donc l importance de ce nouveau diagnostic, qui s éloignerait ainsi du simple DPE pour se rapprocher d une véritable étude thermique. Enfin, le texte devrait préciser, espéronsle, à qui incombe la mission de préconisation des travaux et du calcul de leur impact prévisible sur l amélioration de la performance énergétique. Ce rôle échoit en théorie à un maître d œuvre, éventuellement doté d une expérience de thermicien, plus qu au diagnostiqueur, car il suppose des compétences particulières mais également la souscription d une assurance responsabilité spécifique. Sauf exception, les diagnostiqueurs disposent d une assurance qui les couvre dans le cadre de la mission pure du diagnostic, et ne sont pas assurés pour des missions de conseil ou d assistance en vue de la réalisation de travaux. De nouvelles sources de contentieux risquent donc d apparaître pour la profession des diagnostiqueurs, qui devront se montrer prudents dans la délimitation de leur mission. Mention obligatoire de la surface habitable dans les baux. Cette même loi a inséré un alinéa supplémentaire à l article 3 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d habitation. Désormais, le contrat de location doit préciser la surface habitable de la chose louée. La loi ne prévoit pas expressément de sanction spécifique en cas d erreur ou d omission. La loi du 6 juillet 1989 indique toutefois que le bailleur ne peut pas se prévaloir de la violation de cette obligation, dès lors qu elle est édictée dans l intérêt du locataire et que, d autre part, «chaque partie peut exiger, à tout moment, de l autre partie, l établissement d un contrat conforme aux dispositions de l article 3». 3

4 Il n en demeure pas moins qu en cas d écart significatif de la surface du bien loué, le locataire pourrait agir contre son bailleur pour manquement à son obligation de délivrance et pourrait ainsi demander, notamment, une diminution du loyer proportionnelle à la moindre surface. Rappelons, pour mémoire, que la surface habitable du logement et la superficie privative loi Carrez ne sont pas calculées de la même manière et sont définies par des textes distincts. Lors de la vente d un lot de copropriété ce n est pas nécessairement la surface habitable mentionnée au bail qui devra être reprise dans l acte authentique de vente mais la superficie calculée selon les modalités de la loi Carrez. Parallèlement, lors de la mise en location d un lot de copropriété, la surface loi Carrez ne pourra être reprise telle quelle dans le bail sans auparavant vérifier si elle correspond bien à la surface habitable telle qu elle est définie par les textes. Le diagnostic de performance énergétique ne constitue une garantie contractuelle ni pour les ventes, ni pour les locations. Le l de l article L du CCH donne la composition du dossier de diagnostic technique (DDT) à fournir en cas de vente d un bien immobilier, avec notamment au 6) le diagnostic de performance énergétique. Au ll du même article, est définie la valeur de chaque document du DDT. Pour le DPE, il est indiqué que «l acquéreur ne peut se prévaloir à l encontre du propriétaire des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique qui n a qu une valeur informative». En parallèle, l article 3-1 de la loi n du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs donne le contenu du DDT à fournir en cas de location de logements, avec notamment au a le diagnostic de performance énergétique. Comme pour le DPE à la vente, il est indiqué dans le même article que «le locataire ne peut se prévaloir à l encontre du bailleur des 4 Au Journal Officiel Au Journal Officiel (suite) Il est de la responsabilité du bailleur ou de son mandataire de veiller à l utilisation du bon mesurage. A cela s ajoute la difficulté tenant au risque de l utilisation, par le bailleur, de la surface habitable mentionnée dans le DPE par le diagnostiqueur. En effet, afin de procéder à ses calculs de performance énergétique, le diagnostiqueur doit mentionner dans le DPE la surface du bien. Si, en théorie, il doit mentionner la surface habitable, elle n est bien souvent pas définie avec autant de précision que dans le cadre d une mission spécifique de mesurage (la loi ne tolère par exemple qu une différence de 5 % pour la loi Carrez, alors qu une différence à peine supérieure peut avoir une incidence négligeable dans le résultat du DPE). On ne saurait donc trop, à l avenir, recommander aux diagnostiqueurs une grande rigueur sur la mention relative à la surface habitable dans le DPE. Maître Jean-Marc PEREZ Avocat au barreau de Paris. Réponses ministérielles Réponses ministérielles informations contenues dans le DPE qui n a qu une valeur informative». Ainsi, dans le cas de la vente comme de la location, la loi ne prévoit pas de sanction envers le propriétaire ou le bailleur, ni de nullité du contrat de vente, en cas de non-fourniture du DPE. Le résultat du DPE, à savoir l évaluation de la consommation d énergie et des charges, n est pas une garantie contractuelle et il n est pas envisagé de rendre ce diagnostic opposable.» Rép. min. n : JOAN Q 17 mars 2009, p Tous les diagnostics sont exigés même en cas de vente d un immeuble destiné à la démolition. La vente d un bien immobilier suivie de démolition constitue un cas particulier de vente. La loi stipule qu en cas d absence, lors de la signature de l acte authentique de vente, d un des documents suivants : le constat de risque d exposition au plomb ; l état mentionnant la présence ou l absence de matériaux ou produits contenant de l amiante ; l état relatif à la Complément à la notion de logement décent.» Lire p. 7 Le Préfet pourra utiliser un CREP pour déclencher une procédure d urgence.» Lire p. 14 Dérogations aux règles d urbanisme pour faciliter l accessibilité des personnes handicapées à un logement existant. L article 44 a pour objectif de faciliter les travaux nécessaires à l accessibilité des personnes handicapées à un logement existant. Il prévoit que l autorité compétente pour délivrer le permis de construire peut dans certaines conditions (à définir dans un décret à paraître) accorder des dérogations à une ou plusieurs règles du plan local d urbanisme (PLU) ou du document d urbanisme en tenant lieu. présence de termites dans le bâtiment ; l état de l installation intérieure de gaz ; l état de l installation intérieure d électricité ; le document établi à l issue du contrôle des installations d assainissement non collectif, le vendeur ne peut s exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. Si certains de ces documents peuvent paraître superfétatoires, il n en demeure pas moins que d autres, en particulier ceux concernant l amiante et le plomb ont directement trait à la santé des personnes ayant à effectuer les travaux.» Rép. min. n : JOAN. Q 24 février 2009, p Le vendeur a, par ailleurs, intérêt à produire l état des risques naturels et technologiques puisqu en cas de non-fourniture «l acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix». Il appartient donc au vendeur de bien appréhender, au regard des impératifs de santé des occupants et de sécurité des constructions, les risques auxquels il s expose en ne fournissant pas un ou plusieurs documents du dossier de diagnostic technique.

5 Projets de loi Projets de loi Projet de loi portant réforme de l hôpital et relatif aux patients, à la santé et aux territoires. Dans le cadre de l examen de loi de réforme de l Hôpital en cours à l Assemblée nationale, les députés ont ajouté plusieurs articles renforçant la surveillance de l exposition de la population au radon, au plomb et à l amiante. Un amendement instaure (nouvel article 25 bis) pour certaines zones du territoire une obligation de réaliser un diagnostic du radon pour les propriétaires ou exploitants de lieux ouverts au public ou de certaines catégories d immeubles bâtis et une obligation de réalisation de travaux en cas de dépassement d un niveau d activité. La définition des zones concernées, des catégories d immeubles, des niveaux maximaux d activité et des mesures nécessaires pour réduire l exposition seront définis par décret. Jurisprudence Jurisprudence Loi Carrez : le mesureur est un technicien et non un juriste. Bien souvent, le professionnel du mesurage se voit mis en cause non pas en raison d une erreur de mesurage au sens strict du terme, mais en raison d un litige portant sur la qualification juridique d une partie du lot mesuré. Ainsi, par exemple, peut-il y avoir discussion sur l inclusion ou non, dans la superficie «Carrez», d un sous-sol, anciennement à usage de cave, transformé en salle de jeu, d atelier ou de buanderie. Il en est de même d une loggia close et couverte Par ailleurs, un nouvel article 25 ter intègre dans la législation l obligation de réaliser un diagnostic plomb avant la réalisation de travaux subventionnés dans le cadre des Opérations Programmées d amélioration de l Habitat (OPAH). Concernant l amiante, un article supplémentaire 25 quater demande aux propriétaires des immeubles de rechercher la présence d amiante, d établir un diagnostic de l état de conservation en cas de présence et de mettre en œuvre si nécessaire des mesures pour contrôler et réduire l exposition. Les organismes réalisant ces opérations devront communiquer à l autorité administrative les informations afin de permettre l observation du parc immobilier. Ce même article donne également la possibilité aux préfets d imposer au propriétaire de faire réaliser à ses frais un diagnostic et des travaux. Déclaré d urgence, le texte de loi devra par la suite être validé par construite sur un balcon (parfois sans autorisation). Bien souvent, le mesureur ne connaît pas l historique des modifications apportées au bien mesuré et n est pas en possession du règlement de copropriété ni des plans d origine. La Cour d appel de Paris, dans un arrêté récent (Paris, 1ère A, 5 mai 2009), rappelle à juste titre que le mesureur est un technicien et non un juriste et qu il n entre pas dans ses compétences de dire ce qui relève de parties communes à usage exclusif et de parties privatives. La seule obligation du technicien est de procéder à un mesurage conforme aux prescriptions de la Conseils d avocat Conseils d avocat Pas de certificat de complaisance ni de certificat «édulcoré» pour faire plaisir au donneur d ordre. Minimiser l importance des désordres lors de l établissement d un certificat d habitabilité afin de permettre à l acquéreur d obtenir sans trop de difficulté son prêt à taux zéro est la source de nombreux litiges. En effet, après la vente, l acquéreur a beau jeu de reprocher au professionnel de ne pas lui avoir signalé un certain nombre de défauts, demandant la prise en charge de travaux par le diagnostiqueur. Surtout, lors du renouvellement d un état relatif à la présence de termites, il est important d effectuer une nouvelle visite des lieux, même si la demande de renouvellement est faite au dernier moment (parfois le jour même de la signa- les sénateurs avant d être définitivement adopté. Proposition de loi visant à créer une contribution climat-énergie Cette proposition de loi propose la création d une contribution climat-énergie basée sur le même mode de calcul que celui de la Taxe Intérieure sur les Produits Pétroliers mais intégrant toutes les consommations d énergie et pas simplement les carburants. Les recettes seraient ensuite réaffectées à la maîtrise de la consommation d énergie et au développement des énergies renouvelables. Il s agit de réduire certaines consommations et les factures qui en découlent tout en augmentant le confort et la qualité de vie. loi carrez, afin de donner aux parties les éléments d information techniques nécessaires. En l espèce, le mesureur avait inclus dans son mesurage la superficie d une salle d eau dont il ignorait qu elle avait été construite par emprise sur des parties communes. La Cour considère, comme le diagnostiqueur le soutenait, que seules les parties à l acte, et plus particulièrement le vendeur, pouvaient constater, au vu du plan établi par le professionnel et du mesurage précis de chaque pièce, l existence d une difficulté. Maître Jean-Marc PEREZ Avocat au barreau de Paris. ture de l acte). En effet, dans des cas où il a été démontré que le diagnostiqueur ne s était pas rendu sur les lieux, les tribunaux ont considéré que l assureur était bien fondé à refuser sa garantie, au motif que le diagnostiqueur n avait purement et simplement pas réalisé sa mission. On mesure donc l importance de savoir dire «non» à un donneur d ordre. Maître Jean-Marc PEREZ Avocat au barreau de Paris. 5

6 Interview Interview Entretien avec Michel JEAN-FRANÇOIS Adjoint au Sous-Directeur à la Sous-Direction de la Qualité et du Développement Durable dans la Construction (DGALN/DHUP/QC). Le point sur la certification : processus de surveillance et re-certification. Diagnostic : Le processus de surveillance prévoit que le diagnostiqueur donne une liste exhaustive des missions réalisées par domaine d intervention et par type de mission en prévision de prélèvement par l organisme de certification. Que se passera t-il pour le diagnostiqueur si, par exemple, il est dans l impossibilité de donner suffisamment de rapports de missions avant-démolition dans le domaine amiante? Michel JEAN-FRANÇOIS : On ne va pas faire suspendre ou retirer la certifications amiante sous prétexte que le diagnostiqueur n a pas fait de diagnostic avant démolition, de même qu on ne va pas faire démolir des immeubles pour les aider à réaliser des diagnostics avant-démolition! La certification telle qu elle a été délivrée est globale. On regarde ça actuellement avec le Cofrac et les organismes certificateurs. Il faut prendre en compte les préoccupations de toutes les parties. Finalement, on a voulu, peut-être un peu rapidement, harmoniser les choses en déterminant le dispositif de prélèvement des rapports à vérifier au titre de la surveillance. Ce dispositif est ressenti comme très lourd voire difficile à mettre en œuvre car cela impose que le diagnostiqueur recherche dans ses archives un certain nombre de renseignements. Il est important de dire que c est l organisme certificateur qui est maître du prélèvement, ce n est pas le diagnostiqueur qui va prélever lui-même. Ce qui représente bien sûr une grande différence. C est un sujet important et délicat car il faut que l on vise la plus grande transparence vis-à-vis de vos clients et du grand public. Il ne faudrait pas que l on ait des remarques sur la crédibilité du contrôle de la mise à jour des compétences des professionnels du diagnostic immobilier. Pour cette raison nous ne reviendrons pas en arrière sur le principe de la liste exhaustive. D : On ne peut pas nier un certain nombre de cafouillages dans l évolution de ce processus et des incohérences existant entre les trois sources de règles que sont la norme NF EN ISO/ CEI 17024, les arrêtés de compétences et le programme d accréditation du Cofrac. MJF : Certes, on expérimente en marchant. Par conséquent il se pose un certain nombre de questions concernant des dispositions qui sont peutêtre un peu compliquées à appliquer. Il faut qu on trouve des solutions à la fois plus simples, aussi opérationnelles et qui donnent des garanties au moins équivalentes. On travaille et on devrait sortir quelque chose rapidement. On doit vraiment vérifier par l exercice réel de leur activité que les personnes continuent à détenir le niveau de compétence exigé. Tout ça se met en place progressivement. C est un dispositif très rigoureux, de nature normative, il est donc complexe de le modifier. Je remarque que votre profession est composée de gens d origines très diverses. C est une richesse. Et de cette richesse nait des façons parfois très différentes d aborder les problèmes. D : Quand peut-on espérer un règlement définitif de ces questions? MJF : Il faudrait éviter que l on fasse des allers-retours dans le référentiel. Nous devons déterminer avec les organismes certificateurs et le Cofrac s il y a lieu ou non de travailler à une version encore différente du référentiel qui puisse régler définitivement les questions qui sont soulevées. D ici les quelques semaines qui viennent. Il y aura ensuite à travailler sur la question de la re-certification. D : Justement, quel visage aura cette re-certification? Est-il par exemple envisagé de l alléger comparativement à une certification initiale? MJF : D abord sur le principe, c est un processus de certification dont la durée de validité du certificat est limitée. On se conforme à la norme. La validité à durée limitée a été conçue pour permettre notamment d introduire des modifications éventuelles des référentiels en fonction des besoins nouveaux. Il reste deux ans pour se préparer. Mais le point de départ, c est le choix fait lors la création de la certification, c est-à-dire celui de ne pas faire de différences entre la re-certification et une certification initiale. D ici là, il faudra réfléchir à la façon la plus pertinente possible de procéder et se pencher peut-être sur la possibilité d un allègement, mais aussi sur la question de la portée de la certification. Doiton envisager de scinder les domaines de certification? C est-à-dire avoir par exemple une certification amiante avant-vente, une autre amiante avantdémolition, etc. Je pense que cette question n est pas tout à fait mûre. Il y a certes ceux qui veulent se limiter à un type de mission précis et qui pourraient être gênés par des questions sur des sujets périphériques qu ils ne pratiquent pas. A contrario, si la certification n est pas globale par domaine, cela couterait plus cher pour ceux qui voudraient exercer la plénitude des diagnostics d un domaine puisqu ils devront passer et donc payer un plus grand nombre de certifications. D : Ce qui serait mal vécu par beaucoup de professionnels. MJF : La question sera aussi de savoir ce que l on attend du diagnostiqueur certifié : une compétence étroite se limitant à des situations déterminées ou une certaine étendue, voire un certain niveau de compétences dans un domaine de spécialité. Nous tenions enfin à saluer la naissance de Diagnostic, une publication qui pourra justement accompagner les diagnostiqueurs dans le maintien des compétences que nous venons d évoquer. Lire la suite de cette interview de M. Jean-François dans l espace Diagnostic de diagnostiqueur-immobilier.fr. 6

7 DDT DDT La décence du logement locatif La loi SRU du 13 décembre 2000 a introduit la notion de logement décent, apportant ainsi aux locataires un outil juridique efficace pour faire valoir leurs droits. Retour sur un dispositif récemment complétée par loi Boutin. La loi du 13 décembre 2000, dite loi SRU, exige que le bailleur délivre un logement correspondant en tous points à des critères de décence. Les pouvoirs publics ont souhaité donner les moyens aux locataires de logements insalubres, de taudis, de faire valoir leurs droits. Mais la loi SRU vise aussi les bailleurs de bonne foi qui, sans le savoir, proposent des logements qui peuvent s avérer dangereux pour la santé ou la sécurité de leurs occupants. La loi SRU présente le grand intérêt de donner enfin une définition claire et précise de ce que doit être un logement décent et surtout de fournir aux locataires les moyens juridiques de faire valoir leurs droits le cas échéant. La loi s applique «aux locations en cours ou à venir» de logements loués vides ou meublés, «à titre de résidence principale», qu il s agisse d un bailleur privé ou social. Elle concerne les logements soumis à la loi de 89, les logements HLM, les logements conventionnés, les logements soumis à la loi de 48, les logements de fonction, les logements des travailleurs saisonniers (sauf locations saisonnières à caractère touristique). Sont exclus, les logements-foyers lorsqu ils sont soumis à une réglementation spécifique, tout comme les logements destinés aux travailleurs agricoles depuis 2005 (loi relative au développement des territoires ruraux du 23 février 2005 : art. 99). Qu est-ce qu un logement décent? Selon, l art. 6 modifié de la loi du 6 juillet 1989, un logement décent est un logement «ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l usage d habitation». Cette obligation est d ordre public : on ne peut y déroger par un accord ou une clause dans le bail prévoyant un loyer moindre en contrepartie de la remise d un logement indécent. Les critères de décence Les exigences relatives à la décence, elles sont quatorze, concernent la composition du logement, ses éléments d équipements et de confort ainsi que son état : Norme de surface et de volume :» Le logement doit disposer au moins d une pièce principale ayant une surface habitable au moins égale à 9 m² et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 m. Le confort du logement :» Le logement doit assurer le clos et le couvert. Le gros œuvre ainsi que celui de ses accès doit être en bon état d entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d eau dans l habitation.» Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons doivent être dans un état conforme à leur usage.» La nature et l état de conservation et d entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne doivent présenter aucun risque manifeste pour la santé et la sécurité physique des locataires.» Les réseaux et branchements d électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d eau chaude doivent être conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et être en bon état d usage et de fonctionnement.» Les dispositifs d ouverture et de ventilation doivent permettre un renouvellement de l air adapté aux besoins d une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.» Les pièces principales destinées au séjour et au sommeil, doivent bénéficier d un éclairement naturel suffisant et d un ouvrant donnant à l air libre ou sur un volume vitré donnant à l air libre.» Le logement ne doit pas être frappé d un arrêté d insalubrité. Le logement doit comporter les éléments d équipement et de confort suivants :» Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d alimentation en énergie et d évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.» Une installation d alimentation en eau potable assurant à l intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l utilisation normale de ses locataires.» Des installations d évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents munis de siphon.» Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d alimentation en eau chaude et froide et à une installation d évacuation des eaux usées.» Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC, séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comprenant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l intimité personnelle, alimentée en eau chaude et froide et muni d une évacuation des eaux usées. L installation sanitaire d un logement d une seule pièce peut être limitée à un WC extérieur au logement à condition que ce WC soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible.» Un réseau électrique permettant l éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne. Les recours Si le logement ne répond pas aux normes de décence, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. La demande peut être notifiée à tout moment, même plusieurs années après la conclusion du bail. 7

8 DDT DDT La décence du logement locatif (suite) La loi «MLLE» complète et précise les notions de logement décent et d «habitat indigne». L article du code civil, dans sa rédaction issue de la loi SRU du 13 décembre 2000, impose au bailleur de «délivrer au preneur la chose louée, et, s il s agit de son habitation principale, un logement décent». L article 58 de loi du 25 mars 2009 complète cet article par la phrase suivante : «Lorsque des locaux loués à usage d habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l expulsion de l occupant». D autre part, cette même loi apporte, dans l article 84, une définition attendue de l «habitat indigne» qui recouvre : «les locaux ou installations utilisés aux fins d habitation et impropres par nature à cet usage, ainsi que les logements dont l état, ou celui du bâtiment dans lequel ils sont situés, expose les occupants à des risques manifestes pouvant porter atteinte à leur sécurité physique ou à leur santé.» Les diagnostics immobiliers locatifs sont déductibles du revenu brut foncier Les personnes qui ne sont pas soumises au régime du microfoncier, parce qu elles perçoivent des revenus locatifs annuels supérieurs à ou qu elles ont opté pour un régime d investissement locatif, peuvent déduire de leur revenu brut foncier les dépenses relatives aux diagnostics immobiliers. Les dépenses de recherche et d analyse de la nocivité de l amiante ainsi que les autres dépenses de recherche et d analyse rendues obligatoires par la réglementation tels que les diagnostics relatifs au risque d exposition au plomb ou à l information des acquéreurs et locataires sur les risques naturels et technologiques majeurs sont considérées comme des dépenses d entretien déductibles pour Electricité Electricité L AGCP et la coupure d urgence leur montant réel. Instruction fiscale (n 5 D-2-07 du 23 mars 2007). Pour les immeubles loués sous le régime des baux commerciaux, le bailleur peut déduire les frais de réparation et d entretien courants mais pas les travaux d amélioration à l exclusion du désamiantage ou des travaux pour favoriser l accueil des handicapés. Dans le cadre du diagnostic de l installation électrique d un logement en cas de vente, la première exigence à respecter est la présence d un appareil général de commande et de protection (AGCP) de l installation, facilement accessible. Cela fait l objet de la fiche de contrôle B1 de la norme expérimentale UTE XP C La notion d AGCP n est pas spécifique à la norme XP C Elle est définie dans la norme NF C traitant des «installations de branchement à basse tension». Selon la norme NF C , les fonctions d un AGCP sont d assurer :» le sectionnement et la commande ;» la protection contre les surintensités ;» la coupure d urgence pour les locaux d habitation ; et, optionnellement, la protection contre 8 les contacts indirects et la limitation de puissance. La notion de coupure d urgence Dans le cadre de la norme expérimentale UTE XP C , l objectif visé par la fiche B.1 est uniquement la coupure d urgence de l installation : il s agit de pouvoir interrompre en un lieu unique, connu et accessible, la totalité de la fourniture de l alimentation électrique. En fonction de l emplacement de l AGCP de l installation, ce dernier pourra ou non assurer la fonction «coupure d urgence» demandée par la norme. Rappelons deux exemples fréquents d inaccessibilité d un AGCP :» pour une maison individuelle, lorsqu il est situé dans un coffret en limite de propriété ;» pour un immeuble collectif, lorsqu il est situé dans une gaine technique à l étage, ou dans un local technique en rez-de-chaussée. Dans ces deux cas, la fonction de coupure d urgence demandée par la norme UTE XP C doit être assurée par un autre appareil que l AGCP ; cet autre appareil doit impérativement se trouver à l intérieur de la maison individuelle ou de l appartement pour remplir correctement cette fonction. Pour plus d informations sur le diagnostic électrique obligatoire : com Bruno GENDRON Chef de projet Sécurité électrique PROMOTELEC.

9 Electricité Electricité Le disjoncteur de branchement et la coupure omnipolaire simultanée Comment reconnaitre un disjoncteur de branchement assurant une coupure omnipolaire et simultanée selon le point B1.3f? Tous les disjoncteurs de branchement installés sur le réseau sont à priori à coupure omnipolaire et simultanée. A noter qu ils étaient pour la plupart la propriété du distributeur. Les agents du réseau de distribution qui assurent le raccordement ne mettraient pas en service une installation qui ne coupe pas le neutre en plus de la (des) phase(s), pour des questions de protection du réseau. Toutes les indications du type disjoncteur 2 pôles, bipolaire, tetrapolaire, sont à interpréter comme l indication d une coupure simultanée des 2 pôles ou 4 pôles (pour le triphasé). Autrement, le symbole présentant les différents organes de coupure reliés entres eux par un trait plein ou pointillé indique la coupure simultanée omnipolaire. Mais alors pourquoi doit-on effectuer ce point de contrôle si cette condition est toujours réalisée? Nous avons recensé deux cas pour lesquels ce point pourrait conduire à une anomalie. D abord les branchements pirates. L autre cas, est celui de l installation non raccordée au réseau, celle en site isolée alimentée selon les cas par un groupe électrogène, une cogénération, une installation solaire, éolienne et/ou hydraulique couplée ou non à des batteries d accumulateurs. Dans ces deux cas, personne n aura mis de plomb en amont de l éventuel appareil général de commande et de protection, et vous pourrez alors vérifier l absence de continuité sur les connecteurs de neutre de part Disjoncteur/Interrupteur différentiel Crédit photo : Yves Collignon et d autre de l organe de coupure lorsque celui-ci est ouvert. Attention, dans ce cas là, l amont alimenté est non protégé. Vérifiez les éventuelles restrictions de votre habilitation BR, et veillez à respecter vos procédures de sécurité lors d intervention sous tension. Crédit photo : C.H. C.H. Comment reconnaître un disjoncteur différentiel d un interrupteur différentiel. Pour définir simplement un disjoncteur, Crédit photo : C.H. on pourrait dire que c est un organe de protection contre les surintensités réarmable. Ce qui le distingue des fusibles, qui ne sont pas réarmables, et des interrupteurs simples, qui ne protègent pas contre les surintensités. La différence entre un disjoncteur différentiel, et un interrupteur différentiel, c est donc essentiellement sa capacité à protéger contre les surintensités. Sur site, trois façons de les distinguer :» La plus simple : Cela peut être écrit dessus ; Disjoncteur» Le symbole X qui est le symbole du disjoncteur sur les schémas électriques. Ce symbole peut être difficile à repérer lorsqu il est accompagné d autres symboles, par exemple, celui du sectionneur.» Le symbole de la technologie de la protection, c est-à-dire magnétique, plus adapté à la protection contre les courts circuits ou thermique, plus adapté à la protection contre les surintensités. Si un seul de ces éléments est présent, on peut considérer que c est un disjoncteur, sinon, c est un interrupteur. Disjoncteurssectionneur Protections Thermique Magnétique C.H. 9

10 Gaz Gaz Le projet de révision de la NF P soumis à enquête publique* Retour sur un projet de révision qui se caractérise par une volonté apparente de simplification, mais aussi par l introduction de complications apparemment inutiles. En outre, certains points qui paraissent pourtant problématiques ont été oubliés. L environnement du diagnostic et la gestion des DGI Avec les nouvelles dispositions proposées par le projet, on voit apparaître simultanément un rôle renforcé du donneur d ordre dans la gestion du DGI (Danger Grave et Immédiat), et une obligation systématique du distributeur de gaz par l ODI (Opérateur de Diagnostic Immobilier). Dans le cas d un DGI, l opérateur couperait l installation ou la partie d installation concernée, avec l apposition d une étiquette, avertirait systématiquement le distributeur de gaz. En parallèle, il fournirait au donneur d ordre un document destiné à informer les occupants, le propriétaire et l éventuel acquéreur. Ce document d information serait pourvu d un coupon détachable destiné à la levée du DGI, sous la forme d une attestation rédigée par le donneur d ordre et envoyée au distributeur de gaz. Le délai de levée du DGI avant coupure de l abonnement n est malheureusement pas précisé. La FIDI, en dénonçant l absence d organisation actuelle au niveau des distributeurs de gaz, annonce un délai de l ordre de trois mois. Simplifications et rédactions plus précises Un travail de reformulation, destiné à une meilleure compréhension de la norme et des questions de la grille de contrôle, a été entrepris sur certains points tendancieux comme par exemple :» L exclusion confirmée des cuisinières raccordées par conduits souples à une bouteille, ce qui devrait permettre d inclure les cuisinières raccordées par conduit rigide.» L abandon des mesures de dépression, toujours aléatoires, en conduits de fumées.» La hauteur des amenées d air dans le cas de ventilation des pièces par conduit à tirage naturel.» Des précisions sur les contrôles à faire dans le cas des VMC Gaz, avec notamment l exclusion des Dispositifs de sécurité Collective (DSC). 10 Des changements pour mieux coller à la réalité des installations Certains points de contrôle ont été rajoutés ou remaniés pour mieux coller à la réalité des installations et du danger qu elles représentent.» Le cas de la hotte qui conduisait souvent à un DGI, et qui est maintenant mieux cerné et donc l incidence est moindre du fait d une classification en A2.» Le cas des cuisinières anciennes et détériorées» Celui des robinets monoblocs avec embout tétine. Le rajout du contrôle des lyres de raccordement Quelques points de contrôle visuels ont été rajoutés pour le contrôle des lyres de raccordement haute pression des bouteilles au détendeur. Des points de contrôle complexifiés sans raison apparente L examen de l amenée d air dans un local distingue maintenant deux cas, le cas de l appareil de cuisson, du cas des autres appareils. Si on voit bien là que l on commence à introduire le type d appareil, qui peut effectivement présenter des risque différents, l intérêt de la distinction ne saute pas aux yeux dès lors que les exigences, les critères de décision et le classement de l anomalie reste le même. Il en va de même pour le découpage en cinq catégories de l examen de l étanchéité du conduit de raccordement, qui conduisent tous les cinq à un DGI, alors que l on aurait Crédit photo : fotolia pu imaginer qu un orifice de prélèvement non convenablement obturé, aurait pu faire l objet d un classement A2, le contrôle de CO étant là pour valider ou invalider la nature immédiate du DGI. Par ailleurs, deux mesures de CO seraient maintenant à réaliser, lorsqu il existe un, ou des dispositifs de ventilation supplémentaires. Une avec les dispositifs ventilation à fond, et l autre avec ces dispositifs à l arrêt. Nous ne voyons pas ce que peut apporter la mesure de CO avec le dispositif à l arrêt, si le résultat est bon avec le dispositif en fonctionnement maximal. Des modifications difficiles à tenir Les mesures de débit calorifiques se font maintenant sur cinq minutes, avec trois minutes de préchauffage, et deux minutes de mesure de débit, appareil à la puissance maxi. Le problème qui se pose, et c était déjà limite avant, c est en été, où il est quasiment impossible d évacuer la chaleur transmise ainsi au circuit de chauffage. Un point dur qui n est pas amélioré Il reste un point problématique qui n est absolument pas amélioré par les modifications prévues au projet. C est le cas des conduits de fumées. Si le projet définit maintenant ce qu est le conduit de fumées et ce qu est le conduit de raccordement, il continue de demander à l opérateur de diagnostic, dans le cadre du respect de la prévention des risques et du devoir d alerte (sic), de prêter une attention particulière à certains points, lorsqu il sont évidents et manifestes (re-sic). Ces points sont, par exemple, l impossibilité de s assurer de façon aisée et sûre de la présence d un conduit de fumée (sic). Il continue de lui demander tout et son contraire, d être particulièrement attentif aux choses évidentes et manifeste, sur des point de contrôle éminemment subjectif, puisqu il ressort de l appréciation de chacun de définir si il est possible ou non de s assurer, de manière aisée et sûre de la présence d un conduit de fumées. C.H. *Au moment ou cet article parait, l enquête publique est close. Il nous a semblé toutefois utile de revenir sur les principales modifications introduites par ce projet de révision.

11 Amiante Amiante L amiante en assemblée générale de copropriété Quelles majorités pour faire réaliser les travaux de confinement ou de retrait d amiante dans une copropriété? Lorsque des travaux de confinement ou de retrait de l amiante dans les parties communes d un immeuble en copropriété sont rendus nécessaires selon les préconisations d un diagnostiqueur, la majorité requise est celle prévue par l article 25 de la loi du 10 juillet La majorité absolue (art. 25) s applique à l ensemble des millièmes de la copropriété, quel que soit le nombre de copropriétaires présents ou représentés lors de l assemblée générale. Exemple : Sur 1000 millièmes, la majorité absolue est de 50. Si l assemblée ne dégage pas une majorité absolue, deux cas peuvent se présenter : 1. Si le projet a recueilli au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, présents ou non, la même assemblée peut statuer, dans un second vote, à la majorité de l article Dans le cas contraire, la convocation d une seconde assemblée dans le délai de trois mois peut permettre de statuer à la majorité de l article 24. Toutefois, lorsque l assemblée générale souhaite faire réaliser des travaux plus importants que ceux imposés par la réglementation, c est la majorité qualifiée de l article 26-c qui est exigée. Il faut réunir à la fois les deux tiers des voix et la majorité de tous les copropriétaires, présents ou non. Exemple : une copropriété compte 50 membres représentant au total 900 voix. La double majorité exige au moins un vote positif de 26 copropriétaires représentant au moins 601 voix. Si les travaux nécessitent d intervenir dans les parties privatives, l article 9 alinéa 2 s applique : «si les circonstances l exigent et à condition que l affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives comprises dans son lot n en soient pas altérées de manière durable, aucun des copropriétaires ou de leurs ayants droit ne peut faire obstacle à l exécution, même à l intérieur de ses parties privatives, des travaux régulièrement et expressément décidés par l assemblée générale». Les copropriétaires concernés subissant un préjudice peuvent, dans certaines conditions avoir droit à une indemnité à la charge de l ensemble des copropriétaires. Enfin, il a été jugé que le désamiantage d une tour en copropriété doit être décidé à l unanimité lorsque les travaux doivent conduire à rendre l immeuble «brut de béton» tant en ses parties communes qu en ses parties privatives. (Cass. 3e 27 mars 2007). Changement de la définition d une fibre. Quel impact sur nos missions de repérage? Le 9 février dernier, un avis a été rendu par l Agence Française de Sécurité Sanitaire de L Environnement et du Travail (AFSSET), suite à une expertise collective, sur l intérêt éventuel de la prise en compte des Fibres Fine d Amiante (FFA), et des Fibres Courtes d Amiante (FCA). L incidence des recommandations de l AFSSET sur le contenu de nos missions de repérage sera somme toute assez faible. Un impact fort sur les laboratoires. Ce sont en effet les méthodes de comptage de fibres dans l air qui sont en premier lieu impactées, avec l abandon probable de la méthode MOCP, qui faisait référence en matière d exposition des travailleurs, et avec, pour la méthode META, un probable rendu de résultat par type d amiante et par typologie de fibre. Et il nous faudra, bien sûr, nous tenir au courant pour savoir interpréter et commenter éventuellement les résultats dans nos rapports. Quel changement sur nos missions de repérage? Les effets les plus importants risquent de porter sur des aspects inattendus de nos missions de repérage, c est-à-dire sur les mesures d ordre général que nous devons préconiser en présence d un matériau dégradé et sur les précautions prises à l occasion de nos interventions. Nous nous basons actuellement sur une évaluation des risques issue de mesures qui seront totalement remises en cause. En effet, la prise en compte des fibres courtes d amiante dans les comptages, associée à une baisse attendue de la référence réglementaire, qui pourrait être divisée par 5 ou 10, risque de faire voler en éclat nos références actuelles en termes Crédit photo : A.P. d évaluation des risques d exposition de la population, qui s appuient aujourd hui sur des comptages de fibres de longueur supérieures à 5μm et avec des sensibilités analytiques adaptées au seuil de 5 F/l. Hors, beaucoup de matériaux de construction contiennent de fortes proportions de fibres de moins de 5μm de long, soit que ces fibres aient été mises initialement sous forme de charges minérales de petite taille, comme dans les dalles vinyle amiante, soit que les fibres aient été cassées par les actions mécaniques de vieillissement du matériau. Concrètement, il n est pas impossible qu un fibrociment légèrement dégradé, qui ne fait pas décoller l aiguille du compteur de fibre aujourd hui, fasse demain apparaître des valeurs affolantes de FCA. De la même façon, un prélèvement d échantillon effectué selon des méthodologies qui ne laissent pas de trace d amiante mesurable aujourd hui, pourrait s avérer polluant avec ces nouvelles méthodes de mesure. C.H. 11

12 Etat parasitaire Etat parasitaire L examen des planchers Lors d un état parasitaire relatif à la présence de termites, les planchers sont des ouvrages méritant une attention particulière. Tour d horizon en quatre points essentiels du diagnostic d un plancher. Souvent en bois, atteint plus rapidement que la charpente, une attaque importante d un plancher pourrait s avérer désastreuse, voire dangereuse. L arrêté ministériel du 29 mars 2007 ainsi que la norme XP P fixent quelques règles importantes à respecter concernant la méthodologie et la rédaction du rapport. On pourrait découper la procédure en quatre principaux points : 1. Identification des parties d ouvrages visibles et accessibles Le principe est de respecter le périmètre de la mission définie par la réglementation! Seules les parties d ouvrages visibles et accessibles sont à considérer car interdiction absolue de détruire! Ainsi, la norme précise que «l accessibilité est la possibilité d atteindre un élément avec les moyens mis à disposition de l intervenant, sans démontage ni sondage destructif et sans déplacement de mobilier lourd et encombrant». Au professionnel de juger in situ, sachant que le devoir de moyen est de mise! Pour les planchers, par exemple, ne pas oublier d effectuer, lorsque cela est possible, la dépose partielle des revêtements non fixés (plastiques, moquettes, etc.) afin d accéder au parquet! En conséquence, deux parties d ouvrages, et non une seule, seront visibles et donc à examiner. 2. Examen visuel Le principe de cette étape est de détecter des indices d infestation de termites et de rechercher des zones favorables au développement de ces agents. Or, la contrainte essentielle et de taille, est le fait qu il n est pas aisé d observer des indices d infestation de termites sur des planchers et ce, particulièrement si le lieu est habité : les termites ayant tendance à fuir les trop fortes «vibrations». Ainsi, rares sont les dégradations importantes sur ce type d ouvrage. On peut toutefois observer les indices suivants :» Des débris d imagos (adultes ailés) très souvent proches de points lumineux tels que des fenêtres.» Des puits d aération (assimilés plutôt à des rebouchages), déformations légères des boiseries, ainsi que des départs de galeries tunnels surtout dans les interstices (entre lattes) et les recoins. Des indices sont bien plus visibles sur les plinthes : de plus faibles épaisseurs, elles sont souvent plus «savoureuses» pour le termite! Les zones favorables correspondent quant à elles, aux parties de la pièce présentant une plus forte humidité : Par exemple les têtes de poutres, logées dans les murs Attention, les termites apprécient mais n exigent pas! Il s agit donc d être particulièrement attentif : les indices, s ils sont peu nombreux, sont souvent cachés (en sous face des parquets, lambris par exemple) 3. Sondages Le principe est de sonder aux endroits propices D où l importance d un examen visuel minutieux : peu de chance de trouver des indices en plein milieu de la pièce! Il s agit donc de favoriser l investigation depuis la périmétrie vers l intérieur La norme précise d ailleurs que les «sondages, concernent l ensemble des éléments en bois. Les éléments en contact avec les maçonneries doivent faire l objet de sondages rapprochés.» 4. Rapport Au vu du cadre restreint de la mission, il serait erroné de croire que si aucun indice d infestation de termites n est observé, cela signifie qu il n y a aucune présence de l insecte En effet, tous les ouvrages ne seront pas accessibles le jour de la visite. Aucune conclusion de ce type n est donc à envisager! Ainsi, pour clarifier les choses vis-à-vis du client, il est impératif de lui préciser les éléments examinés et ceux qui ne l ont pas été! Et ce, pour CHA- CUN D ENTRE EUX (même ceux qui ne sont pas en bois : les termites pouvant dégrader tout type de matériau tendre). Ce document doit en effet matérialiser les contrôles effectués. L arrêté demande de remplir convenablement le tableau suivant : BÂTIMENTS et parties de bâtiments visitées (1) OUVRAGES, parties d ouvrages et éléments examinés (2) RÉSULTAT du diagnostic d infestation (3) Ainsi, dans la plupart des cas, seuls les revêtements de sol seront visibles et accessibles et seuls ces derniers auront donc à être examinés et à être mentionnés dans le rapport Les éléments porteurs seront en effet Pour rappel : Plancher bois traditionnel Solive Auget Lattis et enduit de plâtre Poutre Parquet : Revêtement de sols dont le parement permet plusieurs rénovations (D.T.U 51-2) Plancher : Forte épaisseur de bois massif (souvent en résineux) et ayant un rôle porteur (Un plancher ne peut pas être un parquet) 12

13 Etat parasitaire Etat parasitaire très souvent inaccessibles et l on ne pourra pas se prononcer sur leur état réel Cette procédure d examen est évidemment transposable sur quasiment tous les ouvrages constituant le bâti! Le termite, sournois, ne réalisera pas toujours des dégradations visibles au diagnostiqueur donc de se protéger en rédigeant un rapport compréhensible par un néophyte et en redéfinissant clairement sa mission et son investigation. Lauréline ROY Pharmabois, Ingénieur structure bois spécialisée en pathologie biologique La méthode Th-C-E ex Parution d un «Guide Mérule» Performance énergétique Performance énergétique Un guide de recommandations vient de paraître à l initiative du ministère du Logement et de la Ville ainsi que de l Agence nationale d amélioration de l habitat (Anah). Ce guide, qui a nécessité près d un an de travail, vise à sensibiliser les professionnels comme les particuliers sur les désordres que peuvent entraîner les mérules dans l habitat. Il propose de l information et des conseils pratiques, présente des schémas clairs et envisage les différents cas de figure : quelles constructions sont concernées? Quels sont les aménagements à éviter? A quel moment contrôler son bâti? Quelles parties sont le plus en proie à la prolifération des mérules? Comment réagir en cas d infestation? Le guide insiste notamment sur le nécessaire bon entretien des bâtiments. Disponible en ligne sur le site de l Anah : www. anah.fr. La méthode Th-C-E ex a rendu applicable la réglementation thermique «globale» imposée maintenant pour la réalisation des audits thermiques en vue de l obtention de l éco-prêt à taux zéro. La réglementation thermique «globale» correspond à la transposition par la France de la directive européenne du 16 décembre 2002 sur la performance énergétique des bâtiments. Cette réglementation en existant impose en cas de travaux importants une performance globale du bâtiment rénové et vient compléter la réglementation «élément par élément» qui s applique, depuis le 1er novembre 2007, à la plupart des éléments et équipements concourant à la qualité thermique, dès lors qu ils sont remplacés ou installés. Publiée en annexe de l arrêté du 8 août 2008, la méthode Th-C-E ex s applique aux bâtiments résidentiels et tertiaires respectant simultanément les trois conditions suivantes :» leur Surface Hors Œuvre Nette (SHON) est supérieure à 1000m² ;» la date d achèvement du bâtiment est postérieure au 1er janvier 1948 ;» et le coût des travaux de rénovation «thermique» décidés par le maître d ouvrage est supérieur à 25% de la valeur hors foncier du bâtiment, ce qui correspond à 322 HT /m² pour les logements et 275 HT/m² pour les locaux non résidentiels. La méthode de calcul Th-C-E ex a pour objet le calcul réglementaire de la Une nouvelle version du guide recommandations DPE est parue Une nouvelle version du guide «recommandations DPE» est maintenant disponible sur le site Ce guide s adresse aux diagnostiqueurs qui établissent des Diagnostics de Performance Energétique. Il vient en complément du guide «d inspection», décrivant la procédure d identification du bâtiment. Les objectifs du guide sont d indiquer les travaux qui permettent de réaliser des économies d énergie, tout en améliorant le confort et en tenant compte de la durabilité de l édifice qui pourraient conduire à des contre-performances en alertant des dangers de certaines mises en œuvre. Ce n est pas un guide de prescription ni de formation. consommation conventionnelle d énergie d un bâtiment existant pour le chauffage, la ventilation, le refroidissement, la production d eau chaude sanitaire et l éclairage ainsi que le calcul réglementaire de la température intérieure conventionnelle, Tic, atteinte en été dans un bâtiment existant. L objectif général de cette réglementation est d assurer une amélioration significative de la performance énergétique d un bâtiment existant lorsqu un maître d ouvrage entreprend des travaux susceptibles d apporter une telle amélioration. Crédit d impôt pour le DPE volontaire Un crédit d impôt prend en charge 50% du coût de réalisation d un diagnostic de performance énergétique lorsqu il est réalisé par une personne certifiée et en dehors des cas où la réglementation le rend obligatoire. Il s agit d un DPE réalisé de façon volontaire dans l objectif de prévoir des travaux d amélioration de l efficacité énergétique du logement. Pour un même logement, un seul diagnostic de performance énergétique ouvre droit au crédit d impôt par période de cinq ans. 13

14 Plomb Plomb Norme NF X : toutes les unités de diagnostic sont à lister dans le tableau! Même si quelques points de la norme NF X peuvent prêter à interprétation, il en est un qui ne devrait souffrir d aucune contestation : toutes les UD doivent être mesurées. Même celles situées à plus de 3 mètres de hauteur. Il y a maintenant trois ans le Décret et l Arrêté du 25 avril 2006 relatif au «Constat de Risque d Exposition au Plomb» (CREP) sonnaient le glas de l «ERAP» (Etat des Risques d Accessibilité au Plomb) ; ce dernier avait été mise en place par arrêtés préfectoraux sur la plupart du territoire depuis un nombre d années variables selon les départements. Avant cette date, seule une dizaine de départements restait encore non soumis à ce diagnostic. Cet état était à réaliser suivant un guide méthodologique ; si celui-ci donnait bon nombre d informations sur la manière de procéder et de rédiger, avec l arrivée du CREP l arrêté du 25 avril modifiait certains points, était plus précis sur la méthodologie, donnait un modèle de tableau récapitulatif de l ensemble des unités de diagnostic mesurées, mais précisait aussi qu un croquis devait apparaître dans le rapport avec sur celui-ci le marquage des différentes «zones» des locaux concernés. A en croire certains, ou suivant le lecteur, différents points de l arrêté pouvaient être sujet à interprétation, une circulaire interministérielle du 13 août 2006 apportait pourtant des informations et commentaires sur les dispositions à appliquer. Cette circulaire Les obligations concernant le plomb dans l eau et le réseau de distribution qui l achemine résultent du titre II du livre III du Code de la Santé Publique relatif à la sécurité sanitaire des eaux et des aliments. Les exigences sont établies par référence à des limites de qualité, qui, pour le plomb, sont fixées à 25μg/L actuellement et seront abaissées à 10μg/L en décembre En ce qui concerne les immeubles bâtis, et leur distribution intérieure d eau, la présence éventuelle de tuyauterie en plomb, et de conditions favorables de dissolution du plomb dans l eau pourrait, à l horizon de mettait en avant de nombreuses précisions qui sont ensuite apparues dans la norme Si certains points semblent un peu surprenants (indication de la zone «plafond» en clair sur le croquis ) d autres en revanche sont importants : toutes les unités de diagnostic (UD) sont bien à lister dans le tableau qu elles aient un revêtement ou non, qu elles soient récentes ou pas et sont bien à prendre en compte dans le calcul du nombre et des pourcentages de classement des UD ; en cas de non mesurage la raison doit en être précisée ; définition de la convention d attribution d une lettre à chaque zone d un local, etc. En lisant cette norme certains diront que les UD situées à plus de 3 mètres de hauteur ne sont pas à mesurer alors que celle-ci signale que l auteur du constat doit être capable de réaliser des mesures jusqu à 3 m et, qu en cas de présence d UD à ce niveau : «l auteur du constat et son commanditaire définissent «contractuellement» (donc dans l Ordre de Mission ) les dispositions particulières à prendre en conformité avec la réglementation du travail» et malgré cela certains plafonds ne font pas l objet de mesure de concentration en plomb sûrement parce que cela a été expressément indiqué dans l ordre de mission signé avant le constat et parce qu un revêtement contenant du plomb à une concentration supérieure au seuil réglementaire ne présente pas de risque d intoxication, sur le seul fait qu il soit situé au dessus de 3 mètres Quelles obligations de diagnostic pour le plomb dans l eau? l exigence future de décembre 2013, générer des taux de plomb supérieurs à 10μg/L. A titre préventif, il est possible de réaliser un diagnostic du réseau de distribution consistant en un repérage des tuyauteries plomb ainsi qu une analyse du potentiel de dissolution du plomb. C est la norme NF P qui en décrit la méthodologie. Si ce repérage peut être conseillé, notamment dans les immeubles anciens, construits avant 1955, il n est absolument pas obligatoire. C.H. Si nous souhaitons que notre métier soit respecté, il semble évident d avoir un peu de bon sens dans la préparation et réalisation de nos missions : devrions-nous être moins attentifs à un faux-plafond susceptible de contenir de l amiante parce qu il est à plus de 3 m de hauteur? Devrions-nous écarter de notre intérêt la pièce de bois scellée dans un mur (qui plus est humide) parce que celle-ci est à plus de 3 m? Non, ce qui nous intéresse dans chaque diagnostic, état, constat c est de trouver ce que l on cherche lorsque celui-ci est présent! Dans le cadre du CREP notre rôle est de rechercher et d indiquer les revêtements qui contiennent du plomb au delà d une certaine concentration! Alors ayons la même ligne de conduite dans toutes les missions que nous acceptons et cela nous avancera pour espérer être reconnus un jour. Thierry DES COURRIÈRES Diagnostiqueur Délégué régional de l Unectpi. Le CREP permet le déclenchement d une procédure d urgence par le préfet. L article 85 de la loi MLLE prévoit qu un constat de risque d exposition au plomb (CREP) établi par un diagnostiqueur peut permettre de déclencher une procédure d urgence, s il est validé par l autorité sanitaire. Jusqu à présent, le préfet ne pouvait recourir à cette procédure que sur la base d un DRIPP (Diagnostic du Risque d Intoxication par le Plomb dans les Peintures). Une nouvelle disposition qui apporte un intérêt évident et concret à la transmission des CREP au préfet par les diagnostiqueurs. Crédit photo : Thierry DES COURRIÈRES 14

15 Loi Carrez Loi Carrez Les points clés de la mesure de la superficie privative Face à la diversité des jurisprudences et interprétations contradictoires, la mesure de la superficie loi Carrez plonge parfois les professionnels que nous sommes dans une profonde perplexité. Proposition d une démarche d analyse en quatre points. La mesure de la superficie privative pose régulièrement des questions d application. Pourtant les textes semblent clairs, avec l article 46 de la loi N modifiée, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, qui précise le cadre de l obligation, les recours possibles par l acquéreur en cas d erreur supérieure à 5%, et qui renvoie au décret modifié pour la définition de la superficie privative (articles 4-1 et 4-2). Mais, face à la pratique, des difficultés d interprétation se posent quasi quotidiennement. Face à ces interrogations, nous sommes bien souvent seuls, et nous nous devons, en tant que professionnel, de trancher, bien avant qu un juge n ait à juger un éventuel litige. Cette décision, est d autant plus périlleuse, qu elle est porteuse de conséquences financières importantes pour notre client, et par le biais de notre responsabilité civile de professionnel, pour nous aussi. Elle est périlleuse aussi, car il existe un dédale des jurisprudences contradictoires, une diversité des points de vue, et beaucoup de légendes urbaines issues d interprétation aussi péremptoires que discutables. Face à ce risque, que nous portons dans nos interventions, une tentative serait de donner une superficie par défaut, c est à dire de ne jamais prendre en compte les superficies pour lesquelles nous nous posons des questions. Mais est-ce bien ce qui nous est demandé par notre client? Car c est d abord à lui que nous devons une prestation digne d un professionnel. Nous vous proposons une démarche d analyse en quatre points clés à examiner, pour vous aider à répondre à vos questions d interprétation. 1. La définition du lot La première chose est de définir le lot dont nous sommes chargés de mesurer la superficie privative. Cette définition est donnée dans l acte de propriété et/ou dans l état descriptif de division. Cette définition nous permet de distinguer les parties privatives, qui sont inclues dans le lot, des autres parties, privatives ou communes, qui en sont donc exclues. On pourra ainsi vérifier que telle loggia, tel sas, ou telle terrasse est privative ou non. Chaque écart entre ce que nous constatons et la description peut ainsi faire l objet d une mention dans notre rapport. Si nous n avons pas accès à la définition des lots, il est important de le préciser aussi dans notre rapport. 2. Repérer les planchers des locaux Cela semble évident, mais peut rendre de vrais services dans la démarche, en évitant de se disperser sur d autres notions que celles demandées par la définition de la superficie privative. On peut citer le cas, par exemple de locaux au rez-de-chaussée, qui seraient dépourvus de planchers construits, mais dont le sol serait en terre battue ou en gravillons. On peut aussi citer le cas de décrochés et de dénivelés localisés, de rampes, ou le cas de trémies ou de trappes, ainsi que le cas des mezzanines. Seules les surfaces de planchers, et toutes les surfaces de plancher doivent être comptabilisées selon la définition de la superficie privative. On pourra utilement préciser dans le rapport, toutes les hypothèses et interprétations faites, sur la présence ou l absence d un plancher, et sur l intégration ou non de ces surfaces dans le résultat final. 3. La notion de clos et couvert Il n y a pas de définition précise et unique de ce que peut être un local clos et couvert. Toutefois, la plupart des analyses juridiques s accorde à dire qu à minima, il s agit d un local qui peut être fermé et est protégé (en position fermée) contre les eaux de pluie et de ruissellement, et contre les remontées d eau. Là aussi, on pourra utilement préciser dans le rapport, la prise en compte ou non de cette notion pour retenir ou exclure une surface dans la superficie privative. 4. Les surfaces à retirer Sont à retirer de la superficie privative les surfaces de plancher occupées par des murs, cloisons, marches et cages d escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres, ainsi que celles pour lesquelles la hauteur du local est inférieure à 1,8 mètres. Pour chaque élément, il s agit de se poser la question s il rentre ou non dans la liste des surfaces que je dois retirer. On pourra ainsi répondre aux cas particuliers des bars américains, des placards construits (non mobiliers), des équipements scellés, des manteaux de cheminées, des embases de cheminées des traversées de tuyaux, des poteaux Il apparaît comme indispensable de citer dans le rapport la taille et l importance des surfaces prises en compte ou exclues pour les cas particuliers rencontrés, ainsi que la superficie exclue pour cause de hauteur inférieure à 1,8m. Textes légaux - Article 46 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. - Articles 4-1 et 4-2 du décret du 17 mars C.H. Doit-on inclure dans la superficie privative une pièce de rangement accessible par une porte présentant un passage inférieur à 1m80? Si le rangement constitue bien une pièce décrite dans le lot considéré, qu elle comporte un plancher et que ce local est clos et couvert, la superficie de la pièce est à intégrer dans la superficie privative. Seules seront décomptées les éventuelles parties pour lesquelles la hauteur de la pièce est inférieure à 1,8 m, ainsi que la surface occupée par les murs, cloisons et embrasure de porte. Il n y a pas d exigence sur l accessibilité du local ou du plancher. Accès par une porte de moins d 1,8m de haut Rangement Hauteur > 1,8 m A inclure dans la superficie privative A exclure de la superficie privative au titre de l embrasure. A exclure de la superficie privative au titre des murs et cloisons. 15

16 Lettre bimestrielle d informations vendue par abonnement. Numéro 1 Directeur de la publication : Alain Périé Création et impression : Mak2 8 route de Oissery Saint-Soupplets Tél. : Dépôt légal à parution Diagnostic est une publication de la SARL Evalis Parc F, 38 rue Bernard Palissy Avon Tél. : Rédaction : Rédacteur en chef : Alain Périé Rubriques techniques : Christophe Hadri Veille juridique : Maître Jean-Marc Perez Ont participé à ce numéro : Guy Abgrall Thierry des Courrières Bruno Gendron Lauréline Roy contact@diagnostiqueur-immobilier.fr Toute reproduction intégrale ou partielle des pages publiées dans la présente publication est strictement interdite sans l autorisation de l éditeur, sauf dans les cas prévus par l article L.1225 du code de la propriété intellectuelle. Accessibilité handicapés Accessibilité handicapés Diagnostic de l accessibilité des personnes handicapées : droit dans le mur? Le décret du 30 avril 2009 avançant certains délais pour réaliser le diagnostic pose un certain nombre de questions, notamment celles des moyens, de la compétence et de l uniformité méthodologique. Avancer les délais du diagnostic. Une bonne idée car cette mesure permet au maître de l Ouvrage de disposer de plus d exercices budgétaires pour programmer les travaux de mise en conformité avec la loi. Mais sans moyens : les prestataires peuvent, et non doivent justifier de leur compétence ou formation en accessibilité. Il n existe aucune procédure de certification des prestataires diagnostiqueurs pour attester de leur compétence : comment peuvent-ils en attester sachant que les formations ne sont obligatoirement que pour certains étudiants et ce depuis le 1er janvier 2009?. Faire paraître un décret le 30 avril 2009 pour une mise en application au plus tard le 1er janvier 2010, est-ce vraiment sérieux? En outre le décret ne se prononce pas sur la nécessaire uniformité méthodologique que devrait requérir le diagnostic. Bulletin d abonnement Bulletin d abonnement Une année de veille professionnelle + Accès à l espace abonné du site Ce nouveau décret risque d être à l origine de controverses, d interprétations différentes en fonction des intervenants et va nuire à l homogénéité des diagnostics réalisés sur l ensemble de la France. Qu en sera-t-il de la chaîne de responsabilité juridique en cas de contentieux en 2015?. Cela va produire une jurisprudence pléthorique créant une sorte de «législation parallèle» alors même qu il peut s agir désormais de procédures pénales. Nous voyons bien que le diagnostic est l un des vecteurs essentiels du volet accessibilité de la loi du 11 février L indispensable qualité de ce diagnostic dépend de la compétence du diagnostiqueur que, paradoxalement, le décret oublie de définir. En matière d accessibilité, les bonnes intentions ne suffisent pas, encore faudrait-il s en donner les moyens! Force est de constater que les conditions propres à répondre à l espoir suscité par la loi de 2005, ne sont pas, à ce jour réunies. Guy ABGRALL Architecte DPLG, formateur Société :... Nom :...Prénom :... Adresse :... CP :...Ville :... Tél. : Règlement : Je joins mon règlement par chèque bancaire à l ordre de EVALIS. 95 TTC (Abonnement un an) Votre facture acquittée sera disponible et imprimable à tout moment dans l espace «Votre compte» sur le site Elle peut servir de justificatif auprès de votre organisme certificateur. Le montant de l abonnement aux revues professionnelles peut être imputé sur les dépenses de formation continue de l entreprise, conformément à la circulaire n 471 du 17 août 1989 du Ministère du Travail, de l Emploi et de la Formation professionnelle. Bulletin d abonnement et règlement à envoyer à : EVALIS - Abonnement DIAGNOSTIC - Parc F, 38 rue Bernard Palissy AVON Vous pouvez également vous abonner en ligne sur le site 16