Article 2 Immeubles d'habitation en Suisse (groupe de placements "Greenbrix Housing Immeubles d'habitation en Suisse")

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1 DIRECTIVES DE PLACEMENT Vu l'article 12 chiffre V let. e) des statuts et l'article 14 chiffre VI let. e) du règlement de la Fondation, le Conseil de fondation édicte les présentes directives de placement. Article 1 Généralités I. Chaque groupe de placements investit ses avoirs en respectant les dispositions légales ainsi que les dispositions des statuts et du règlement de la Fondation. Le placement des avoirs de la Fondation se fait en tenant compte des critères de sécurité et de revenus. La Fondation veille à ce que, dans chaque groupe de placements, la gestion des liquidités soit appropriée. Article 2 Immeubles d'habitation en Suisse (groupe de placements "Greenbrix Housing Immeubles d'habitation en Suisse") I. Ce groupe de placements (dénommé "Greenbrix Housing Immeubles d'habitation en Suisse") effectue des placements directs ou collectifs dans le secteur des immeubles d'habitation en Suisse. I Les placements visés au chiffre I ci-dessus comprennent: a) les immeubles d'habitation et leurs parties intégrantes, y compris les immeubles d'habitation nécessitant un assainissement ou des bien-fonds non construits s'ils sont équipés et situés dans une zone à bâtir permettant la construction d'immeubles d'habitation immédiate; b) les immeubles d'habitation en droit de superficie; c) les parts de copropriété sur des immeubles d'habitation, pour autant que la Fondation détienne la majorité des parts; d) les copropriétés sur des immeubles d'habitation sans majorité de parts, pour autant que la valeur marchande totale de ces parts ne dépasse pas 30% de la fortune du groupe de placements; e) les parts de propriété par étage sur des immeubles d'habitation; f) les participations dans des sociétés à objet immobilier qui ont leur siège en Suisse, qui sont détenues intégralement par la Fondation et dont le but principal est l'acquisition, la vente, la mise en location ou l'affermage d'immeubles d'habitation en Suisse; g) les projets de construction portant de manière exclusive ou prépondérante sur des immeubles d'habitation; h) les immeubles d'habitation en chantier; i) les placements collectifs soumis à la surveillance de la FINMA ou autorisés par celleci à la vente en Suisse, pour autant qu'ils soient conformes aux placements visés sous lettres a) à h) ci-dessus, que les actifs des investisseurs soient séparés de la masse en faillite en cas de faillite du placement collectif ou de la banque dépositaire et que ces instruments soient bien diversifiés et soumis à un devoir étendu d'information et de renseignement. Le groupe de placements peut également investir dans des objets (tels que définis au chiffre II du présent article 2) à usage mixte (c'est-à-dire servant aussi bien à des fins d'habitation qu'à des fins commerciales); les revenus de la part résidentielle du compartiment doivent représenter au moins 70% de l ensemble des revenus du compartiment. 1

2 Les placements sont répartis de manière appropriée selon les régions et les emplacements. V. Les investissements sont effectués en tenant compte d'une répartition adéquate des risques, en particulier selon les spécificités de l'objet, son âge et sa situation. VI. Les placements collectifs au sens du chiffre II lettre i) ci-dessus sont limités à 20% de la fortune du groupe de placements. V Les règles suivantes sont par ailleurs applicables: a) Dans les trois ans à compter de l'inscription de la Fondation au registre du commerce, la valeur marchande d'un bien-fonds doit constituer au maximum 15% de la fortune du groupe de placements. Lorsque, à l'expiration de ce délai de trois ans, le seuil de 15% est dépassé en raison d'une opération particulière, le Conseil de fondation prend les mesures permettant d'y remédier dans un délai approprié, compte tenu de l'état du marché et de l'intérêt des investisseurs à opérer de nouveaux investissements dans le groupe de placements. b) Dans les trois ans à compter de l'inscription de la Fondation au registre du commerce, les terrains à bâtir, les constructions en chantier et les objets immobiliers nécessitant un assainissement ne doivent pas dépasser ensemble 30% de la fortune du groupe de placements. VI Les groupes d'habitations bâties selon les mêmes principes de construction ainsi que les parcelles contiguës constituent un même bien-fonds. IX. Afin de couvrir les engagements ou en raison de l'absence d'objets de placement adéquats, une part appropriée de la fortune du groupe de placements peut être placée temporairement en obligations ou titres de créance libellés en francs suisses et présentant une durée ou une durée résiduelle de 12 mois au maximum; les liquidités peuvent également revêtir la forme d'avoirs en banque à vue ou à terme auprès de banques de premier ordre ainsi que de placements monétaires. Les placements doivent être notés au minimum A-1 (Standard & Poor's), P-1 (Moody's Investor Service) ou F-1 (Fitch). Ils ne peuvent pas dépasser 10% de la fortune du groupe de placements par débiteur, sauf exception prévue par la loi. X. Le groupe de placements peut octroyer des prêts aux sociétés visées au chiffre II lettre f) cidessus. Il peut également octroyer des garanties à ces sociétés ou les cautionner. Les garanties et les cautions ne peuvent pas être supérieures, au total, aux liquidités du groupe de placements ou à 5% de la fortune du groupe de placements et ne sont délivrées que comme des engagements de financement à court terme ou des financements de relais. Article 3 Immeubles commerciaux en Suisse (groupe de placements "Greenbrix Commercial Immeubles commerciaux en Suisse") I. Ce groupe de placements (dénommé "Greenbrix Commercial Immeubles commerciaux en Suisse") effectue des placements directs ou collectifs dans le secteur des immeubles commerciaux en Suisse. Les placements visés au chiffre I ci-dessus comprennent: a) les immeubles commerciaux et leurs parties intégrantes, y compris les immeubles commerciaux nécessitant un assainissement ou des bien-fonds non construits s'ils sont équipés et situés dans une zone à bâtir permettant la construction d'immeubles commerciaux immédiate; b) les immeubles commerciaux en droit de superficie; c) les parts de copropriété sur des immeubles commerciaux, pour autant que la Fondation détienne la majorité des parts; d) les copropriétés sur des immeubles commerciaux sans majorité de parts, pour autant que la valeur marchande totale de ces parts ne dépasse pas 30% de la fortune du groupe de placements; 2

3 I e) les parts de propriété par étage sur des immeubles commerciaux; f) les participations dans des sociétés à objet immobilier qui ont leur siège en Suisse, qui sont détenues intégralement par la Fondation et dont le but principal est l'acquisition, la vente, la mise en location ou l'affermage d'immeubles commerciaux; g) les projets de construction portant de manière exclusive ou prépondérante sur des immeubles commerciaux; h) les immeubles commerciaux en chantier; i) les placements collectifs soumis à la surveillance de la FINMA ou autorisés par celleci à la vente en Suisse, pour autant qu'ils soient conformes aux placements visés sous lettres a) à h) ci-dessus, que les actifs des investisseurs soient séparés de la masse en faillite en cas de faillite du placement collectif ou de la banque dépositaire et que ces instruments soient bien diversifiés et soumis à un devoir étendu d'information et de renseignement. Le groupe de placements peut également investir dans des objets (tels que définis au chiffre II du présent article 3) à usage mixte (c'est-à-dire servant aussi bien à des fins commerciales qu'à des fins d'habitation); le rendement des parties commerciales ne doit pas être inférieur à 70% de celui de l'objet considéré. Les placements sont répartis de manière appropriée selon les régions et les emplacements. V. Les investissements sont effectués en tenant compte d'une répartition adéquate des risques, en particulier selon les spécificités de l'objet, son âge et sa situation. VI. Les placements collectifs au sens du chiffre II lettre i) ci-dessus sont limités à 20% de la fortune du groupe de placements. V Les règles suivantes sont par ailleurs applicables: a) Dans les trois ans à compter de l'inscription de la Fondation au registre du commerce, la valeur marchande d'un bien-fonds doit constituer au maximum 15% de la fortune du groupe de placements. Lorsque, à l'expiration de ce délai de trois ans, le seuil de 15% est dépassé en raison d'une opération particulière, le Conseil de fondation prend les mesures permettant d'y remédier dans un délai approprié, compte tenu de l'état du marché et de l'intérêt des investisseurs à opérer de nouveaux investissements dans le groupe de placements. b) Dans les trois ans à compter de l'inscription de la Fondation au registre du commerce, les terrains à bâtir, les constructions en chantier et les objets immobiliers nécessitant un assainissement ne doivent pas dépasser ensemble 30% de la fortune du groupe de placements. VI Les groupes d'habitations bâties selon les mêmes principes de construction ainsi que les parcelles contiguës constituent un même bien-fonds. IX. Afin de couvrir les engagements ou en raison de l'absence d'objets de placement adéquats, une part appropriée de la fortune du groupe de placements peut temporairement être placée en obligations ou titres de créance libellés en francs suisses et présentant une durée ou une durée résiduelle de 12 mois au maximum; les liquidités peuvent également revêtir la forme d'avoirs en banque à vue ou à terme auprès de banques de premier ordre ainsi que de placements monétaires. Les placements doivent être notés au minimum A-1 (Standard & Poor's), P-1 (Moody's Investor Service) ou F-1 (Fitch). Ils ne peuvent pas dépasser 10% de la fortune du groupe de placements par débiteur, sauf exception prévue par la loi. X. Le groupe de placements peut octroyer des prêts aux sociétés visées au chiffre II lettre f) cidessus. Il peut également octroyer des garanties à ces sociétés ou les cautionner. Les garanties et les cautions ne peuvent pas être supérieures, au total, aux liquidités du groupe de placements ou à 5% de la fortune du groupe de placements et ne sont délivrées que comme des engagements de financement à court terme ou des financements de relais. 3

4 Article 4 Immeubles artisanaux et industriels en Suisse (groupe de placements "Greenbrix Industrial Immeubles artisanaux et industriels en Suisse") I. Ce groupe de placements (dénommé "Greenbrix Industrial Immeubles industriels et artisanaux en Suisse") effectue des placements directs ou collectifs dans le secteur des immeubles industriels ou artisanaux en Suisse. I Les placements visés au chiffre I ci-dessus comprennent: a) les immeubles industriels ou artisanaux et leurs parties intégrantes, y compris les immeubles artisanaux et industriels nécessitant un assainissement ou des bien-fonds non construits s'ils sont équipés et situés dans une zone à bâtir permettant la construction d'immeubles industriels ou artisanaux immédiate; b) les immeubles industriels ou artisanaux en droit de superficie; c) les parts de copropriété sur des immeubles industriels ou artisanaux, pour autant que la Fondation détienne la majorité des parts; d) les copropriétés sur des immeubles industriels ou artisanaux sans majorité de parts, pour autant que la valeur marchande totale de ces parts ne dépasse pas 30% de la fortune du groupe de placements; e) les parts de propriété par étage sur des immeubles industriels ou artisanaux; f) les participations dans des sociétés à objet immobilier qui ont leur siège en Suisse, qui sont détenues intégralement par la Fondation et dont le but principal est l'acquisition, la vente, la mise en location ou l'affermage d'immeubles industriels ou artisanaux; g) les projets de construction portant de manière exclusive ou prépondérante sur des immeubles industriels ou artisanaux; h) les immeubles industriels ou artisanaux en chantier; i) les placements collectifs soumis à la surveillance de la FINMA ou autorisés par celleci à la vente en Suisse, pour autant qu'ils soient conformes aux placements visés sous lettres a) à h) ci-dessus, que les actifs des investisseurs soient séparés de la masse en faillite en cas de faillite du placement collectif ou de la banque dépositaire et que ces instruments soient bien diversifiés et soumis à un devoir étendu d'information et de renseignement. Le groupe de placements peut également investir dans des objets (tels que définis au chiffre II du présent article 3) à usage mixte (c'est-à-dire servant aussi bien à des fins industrielles ou artisanales qu'à des fins commerciales); le rendement des parties industrielles ou artisanales ne doit pas être inférieur à 70% de celui de l'objet considéré. Les placements sont répartis de manière appropriée selon les régions et les emplacements. V. Les investissements sont effectués en tenant compte d'une répartition adéquate des risques, en particulier selon les spécificités de l'objet, son âge et sa situation. VI. Les placements collectifs au sens du chiffre II lettre i) ci-dessus sont limités à 20% de la fortune du groupe de placements. V Les règles suivantes sont par ailleurs applicables: a) Dans les trois ans à compter de l'inscription de la Fondation au registre du commerce, la valeur marchande d'un bien-fonds doit constituer au maximum 15% de la fortune du groupe de placements. Lorsque, à l'expiration de ce délai de trois ans, le seuil de 15% est dépassé en raison d'une opération particulière, le Conseil de fondation prend les mesures permettant d'y remédier dans un délai approprié, compte tenu de l'état du marché et de l'intérêt des investisseurs à opérer de nouveaux investissements dans le groupe de placements. 4

5 b) Dans les trois ans à compter de l'inscription de la Fondation au registre du commerce, les terrains à bâtir, les constructions en chantier et les objets immobiliers nécessitant un assainissement ne doivent pas dépasser ensemble 30% de la fortune du groupe de placements. VI Les groupes d'habitations bâties selon les mêmes principes de construction ainsi que les parcelles contiguës constituent un même bien-fonds. IX. Afin de couvrir les engagements ou en raison de l'absence d'objets de placement adéquats, une part appropriée de la fortune du groupe de placements peut temporairement être placée en obligations ou titres de créance libellés en francs suisses et présentant une durée ou une durée résiduelle de 12 mois au maximum; les liquidités peuvent également revêtir la forme d'avoirs en banque à vue ou à terme auprès de banques de premier ordre ainsi que de placements monétaires. Les placements doivent être notés au minimum A-1 (Standard & Poor's), P-1 (Moody's Investor Service) ou F-1 (Fitch). Ils ne peuvent pas dépasser 10% de la fortune du groupe de placements par débiteur, sauf exception prévue par la loi. X. Le groupe de placements peut octroyer des prêts aux sociétés visées au chiffre II lettre f) cidessus. Il peut également octroyer des garanties à ces sociétés ou les cautionner. Les garanties et les cautions ne peuvent pas être supérieures, au total, aux liquidités du groupe de placements ou à 5% de la fortune du groupe de placements et ne sont délivrées que comme des engagements de financement à court terme ou des financements de relais. Article 5 Immeubles d'habitation à l'étranger (groupe de placements "Greenbrix European Immeubles d'habitation dans l'ue ou en Norvège") I. Ce groupe de placements (dénommé "Greenbrix European Immeubles d'habitation dans l'ue ou en Norvège") effectue des placements directs dans le secteur des immeubles d'habitation situés dans les pays membres de l'union européenne ainsi que la Norvège. Les placements visés au chiffre I ci-dessus comprennent: a) les immeubles d'habitation et leurs parties intégrantes, y compris les immeubles d'habitation nécessitant un assainissement ou des bien-fonds non construits s'ils sont équipés et situés dans une zone à bâtir permettant la construction d'immeubles d'habitation immédiate; b) les immeubles d'habitation sous une forme semblable au droit de superficie, s'ils peuvent être transférés et enregistrés; c) les parts de copropriété sur des immeubles d'habitation, pour autant que la Fondation détienne la majorité des parts; d) les copropriétés sur des immeubles d'habitation sans majorité de parts, pour autant que la valeur marchande totale de ces parts ne dépasse pas 30% de la fortune du groupe de placements; e) les projets de construction portant de manière exclusive ou prépondérante sur des immeubles d'habitation; f) les immeubles d'habitation en chantier; g) les participations dans des sociétés à objet immobilier (ou, moyennant l'accord préalable de l'autorité de surveillance, dans des sociétés holding) qui ont leur siège dans un pays membre de l'union européenne ou la Norvège, qui sont détenues intégralement par la Fondation et dont le but principal est l'acquisition, la vente, la mise en location ou l'affermage d'immeubles d'habitation dans un pays membre de l'union européenne ou la Norvège; moyennant l'accord préalable de l'autorité de surveillance, il est possible de détenir des participations dans des sociétés à objet immobilier (respectivement des sociétés holding) qui ne sont pas détenues à titre d'unique propriétaire, pour autant que la part de ces sociétés ne dépasse pas 50% de la fortune du groupe de placements. 5

6 I Le groupe de placements peut également investir dans des objets (tels que définis au chiffre II du présent article 5) à usage mixte (c'est-à-dire servant aussi bien à des fins d'habitation qu'à des fins commerciales); le rendement des parties résidentielles ne doit pas être inférieur à 70% de celui de l'objet considéré. Les placements sont répartis de manière appropriée selon les pays et les emplacements. En outre, dans les cinq ans à compter de l'inscription de la Fondation au registre du commerce, la fortune du groupe de placements doit être répartie de manière à ce que: a) 60% à 80% de la fortune du groupe de placements soient investis dans des objets au sens du chiffre II ci-dessus situés dans les pays suivants: UE-6 (à savoir Allemagne, France, Belgique, Italie, Luxembourg et Pays-Bas), Autriche, Royaume-Uni et Irlande; b) 10% à 40% de la fortune du groupe de placements soient investis dans des objets au sens du chiffre II ci-dessus situés dans les pays suivants: Suède, Finlande, Norvège et Danemark. c) 0% à 15% de la fortune du groupe de placements soient investis dans des objets au sens du chiffre II ci-dessus situés dans un autre pays membre de l'union européenne. Lorsque, à l'expiration de ce délai de cinq ans, les seuils susmentionnés sont dépassés en raison d'une opération particulière, le Conseil de fondation prend les mesures permettant d'y remédier dans un délai approprié, compte tenu de l'état du marché et de l'intérêt des investisseurs à opérer de nouveaux investissements dans le groupe de placements. V. Les investissements sont effectués en tenant compte d'une répartition adéquate des risques, en particulier selon les spécificités de l'objet, son âge et sa situation. VI. Les règles suivantes sont par ailleurs applicables: d) Dans les cinq ans à compter de l'inscription de la Fondation au registre du commerce, la valeur marchande d'un bien-fonds doit constituer au maximum 15% de la fortune du groupe de placements. Lorsque, à l'expiration de ce délai de cinq ans, le seuil de 15% est dépassé en raison d'une opération particulière, le Conseil de fondation prend les mesures permettant d'y remédier dans un délai approprié, compte tenu de l'état du marché et de l'intérêt des investisseurs à opérer de nouveaux investissements dans le groupe de placements. e) Dans les cinq ans à compter de l'inscription de la Fondation au registre du commerce, les terrains à bâtir, les constructions en chantier et les objets immobiliers nécessitant un assainissement ne doivent pas dépasser ensemble 30% de la fortune du groupe de placements. V Les groupes d'habitations bâties selon les mêmes principes de construction ainsi que les parcelles contiguës constituent un même bien-fonds. VI Afin de couvrir les engagements ou en raison de l'absence d'objets de placement adéquats, une part appropriée de la fortune du groupe de placements peut être temporairement placée en obligations ou titres de créance libellés en Euros, livres sterling ou couronnes norvégiennes et présentant une durée ou une durée résiduelle de 12 mois au maximum; les liquidités peuvent également revêtir la forme d'avoirs en banque à vue ou à terme auprès de banques de premier ordre ainsi que de placements monétaires. Les placements doivent être notés au minimum A-1 (Standard & Poor's), P-1 (Moody's Investor Service) ou F-1 (Fitch). Ils ne peuvent pas dépasser 10% de la fortune du groupe de placements par débiteur, sauf exception prévue par la loi. IX. Le groupe de placements (ou les sociétés holding au sens du chiffre II lettre g) ci-dessus) peut octroyer des prêts aux sociétés à objet immobilier visées au chiffre II lettre g) ci-dessus. Le groupe de placements (ou les sociétés holding au sens du chiffre II lettre g) ci-dessus) peut également octroyer des garanties à ces sociétés à objet immobilier ou les cautionner. Les garanties et les cautions ne peuvent pas être supérieures, au total, aux liquidités du groupe de placements ou à 5% de la fortune du groupe de placements et ne sont délivrées que comme des engagements de financement à court terme ou des financements de relais. 6

7 Article 6 Crédits hypothécaires (groupe de placements "Greenbrix Credits Crédits hypothécaires") I. Ce groupe de placements (dénommé "Greenbrix Credits Crédits hypothécaires") effectue des placements directs dans des créances qui résultent de prêts ou de crédits (et notamment de crédits de construction) ou de reconnaissances de dettes (qu'elles soient incorporées ou non dans des papiers-valeurs), pour autant que les créances en question soient garanties par des titres de gage immobilier portant sur l'un des objets suivants: I a) biens immobiliers en propriété individuelle situés en Suisse; b) biens immobiliers en copropriété situés en Suisse; c) parts de propriété par étage sur un immeuble situé en Suisse; d) constructions en droit de superficie situées en Suisse; e) terrains à bâtir situés en Suisse, s ils sont équipés et remplissent les conditions pour une construction immédiate. Toutefois, les objets suivants ne peuvent pas être grevés de titres de gage immobilier pour garantir des créances au sens du chiffre I ci-dessus: a) villas; b) maisons individuelles; c) appartements individuels; d) exploitations agricoles. Le taux d'avance ne peut pas dépasser 80% de la valeur vénale de l'objet concerné. Au plus tard trois ans à compter de l'inscription de la Fondation au registre du commerce: a) chacune de ces créances doit être limitée à 10% de la fortune du groupe de placements par débiteur (restriction par débiteur); b) la somme des créances garanties par des titres de gage immobilier sur des objets tels que décrits sous lettres a) à e) du chiffre I ci-dessus doit constituer, pour chaque catégorie d'objets, au maximum 40% de la fortune du groupe de placements (restriction par catégorie). Dans la mesure du possible, la Fondation veille en outre à ce que les créances soient garanties, de manière équilibrée, par des titres de gage sur des objets immobiliers situés dans l'ensemble des régions de la Suisse (Riviera-Chablais et Valais, Espace Mittelland et Suisse orientale, notamment). V. Les prêts ou crédits mentionnés au chiffre I ci-dessus ne peuvent être octroyés qu'à des emprunteurs qui présentent un risque restreint (i.e. le preneur de crédit dispose d'une bonne solvabilité et peut absorber des développements néfastes) ou inférieur. Dans l'appréciation du risque, il est notamment tenu compte des facteurs suivants: a) facteurs financiers, tels que le potentiel de financement (rapport entre les dettes et le cash-flow, délai sous lequel l'emprunteur est capable de rembourser, montant que l'emprunteur peut consacrer au paiement des intérêts et au remboursement du capital emprunté), la rentabilité (rapport entre chiffre d'affaires et engagements financiers, rendement du capital investi), la liquidité (rapport entre les actifs facilement réalisables et les dettes à court terme) ainsi que le rapport de financement (rapport entre fonds propres et fonds étrangers); b) facteurs non financiers, tels que l'organisation juridique et managériale de l'emprunteur, les investissements (proportions entre investissements hors exploitation et investissements d'exploitation), la planification budgétaire (méthode d'établissement 7

8 du budget, rapport entre chiffres réels et prévisionnels), les facteurs externes (gestion des risques environnementaux et du cadre réglementaire applicable); c) autres facteurs, tels que les facteurs individuels (influence momentanée de facteurs inhabituels, structure de l'entreprise) ou liés à la situation conjoncturelle du marché immobilier. Article 7 Dérogations aux directives de placement Il est possible de déroger aux directives de placement de manière ponctuelle et provisoire, lorsqu'une dérogation est requise de toute urgence dans l'intérêt des investisseurs et que le Président du Conseil de fondation l'approuve. Les dérogations sont indiquées et motivées dans l'annexe aux comptes annuels. * * * Les présentes directives ont été adoptées par le Conseil de fondation le 27 mai Elles ont été modifiées en date du 11 novembre 2013, du 10 février 2014 et du 7 septembre