L'HABITAT COOPÉRATIF DANS LES PAYS NORDIQUES

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1 L'HABITAT COOPÉRATIF DANS LES PAYS NORDIQUES En matière de logement la Suède, le Danemark, la Norvège et la Finlande bénéficient d'une certaine avance par rapport aux autres pays européens, notamment concernant la participation des habitants dans le processus de construction mais aussi dans la gestion de leur lieu de vie, on parle de «démocratie des locataires». Dans les pays nordiques le logement social englobe aussi bien le logement locatif public que les coopératives d'habitation, il s'adresse à une large part de la population (des classes moyennes aux personnes ayant des besoins spécifiques de logement). En principe le logement social est construit sans but lucratif et le montage financier des opérations est contrôlé par l'état. De tous les pays Nordiques, la Suède et la Norvège se détachent du lot par l'importance de leur secteur coopératif. En Suède, le parc coopératif compte unités, soit 18% du parc national (27% dans le cas de Stockholm). En Norvège, le logement social comprend unités, soit 13% du parc national, organisé uniquement en coopératives d'habitation. Suède Historique et contexte : En Suède, l'habitat coopératif a tout d'abord apporté une réponse concrète à la pénurie de logement et à la spéculation immobilière au début du 20ème siècle. En 1923, plusieurs organisations de représentation des locataires ont fondé la coopérative de construction et de gestion HSB Riksbörbund dans le but de promouvoir le développement des coopératives d'habitation. L'idéologie portée par la HSB était de donner à chacun la possibilité de contrôler son milieu de vie et de fournir à tous un logement sans condition de revenus. Dès lors, les coopératives d'habitation se développent avec un grand succès selon un système de «sociétés de propriété de locataires». Après la seconde guerre mondiale, les coopératives d'habitation deviennent des acteurs clé dans la politique de développement de l'habitat en Suède. Parallèlement une seconde coopérative de construction est fondée, la Riksbyggen, impulsée par un groupe d'ouvriers du bâtiment sans emploi confrontés à la pénurie de logement. Ce développement a été facilité par le gouvernement suédois : le premier comité sur le logement a lieu en 1945 et une aide individuelle au logement est mise en place pour toutes formes de logement (locatif, coopératif, propriété privée). Ce système d'aide avait pour vocation de permettre aux citoyens de choisir la solution de logement la mieux adaptée à leur situation. De plus, plusieurs mécanismes anti-spéculatifs ont été mis en place et les coopératives d'habitants ont bénéficié de subventions directes afin de maintenir l'abordabilité des loyers. 1

2 Secteur coopératif dans les politiques du logement Le logement représente une part considérable du budget de l'état suédois. Il faut rappeler que la Suède est le pays de l'union Européenne dont les dépenses publiques représentent la plus grosse part du PNB, environ 60%. Les compétences en matière de logement sont réparties entre l'état et les municipalités : le premier définit les grands principes généraux et les instruments financiers, tandis que les secondes se chargent de la mise en œuvre de la politique nationale avec une grande souplesse (chaque municipalité fixe ses propres objectifs en matière de construction). Ainsi, les principaux acteurs de la politique du logement suédoise sont les sociétés d'habitation municipales qui produisent et gèrent la quasi-totalité du stock de logements «sociaux» (il n'existe pas de plafond de revenu, ce qui confère au parc social une vocation très généraliste). La spécificité la plus intéressante dans les politiques du logement en Suède réside dans le mode de fixation des loyers. En effet, depuis les années 1950 les loyers des logements sociaux ne sont pas fixés par l'état mais ils font l'objet de négociations collectives entre les sociétés d'habitations municipales et les locataires. Ce système permet aux locataires de bénéficier d'un niveau de contrôle élevé. Une fois par an, l'association nationale des locataires et les représentants des sociétés d'habitation municipales négocient le niveau de base des loyers. Cependant, ce système de négociation des loyers au niveau national a été remis en cause dès 1995 à la suite d'une baisse de l'implication de l'état dans le domaine du logement. Ce retrait du gouvernement central s'est accompagné d'une forte diminution des aides financières vers le secteur du logement social. Désormais la négociation des loyers se fait au cas par cas dans chaque société d'habitation municipale en fonction d'une logique plus proche de l'économie de marché. C'est dans ce contexte que les sociétés d'habitations municipales sont parfois amenées à vendre une partie de leur parc, notamment au profit du secteur coopératif. Organisation du mouvement coopératif Aujourd'hui les coopératives sont principalement toutes regroupées au sein des deux grandes fédérations fondatrices (75% d'entre elles) : HSB Riksförbund (dont les initiales signifient : «Locataires-Epargne-Construction») compte coopératives d'habitations membres d'une organisation régionale HSB. Quant à la coopérative de construction Riksbyggen, celle-ci comprend environ coopératives. Environ 25% des coopératives d'habitation sont indépendantes et sont fondées par les habitants eux-mêmes, elles n'ont aucune affiliation avec l'une ou l'autre des fédérations. Ces coopératives «autonomes» s'inscrivent dans le mouvement de l'habitat participatif et sont recensées par l'association Kollekivhus Nu (Co-housing Now). HSB Riksförbund : un logement sur dix en Suède est réalisé par HSB. HSB est une organisation coopérative faîtière d'habitation (organisme central ou «coopérative-mère») qui a pour but de construire des logements pour ses membres. L'association nationale HSB constitue la tête de la fédération en tant que gardienne des valeurs coopératives. L'organisation compte membres regroupés dans des associations régionales, chacune a son propre comité directeur élu par les membres. Les associations régionales sont au nombre de 33, elles ont vocation à construire et gérer des 2

3 coopératives d'habitation, elles gèrent également les fonds des membres qui ont placé de l'argent sous forme «d'épargne-logement». Chaque association régionale HSB réunit plusieurs associations d'habitants de coopératives d'habitation, en principe une association par projet de construction composées des habitants de l'immeuble. Ces derniers élisent eux-mêmes le comité directeur et leur commissaire aux comptes. Le comité directeur est composé d'habitants de l'immeuble et d'un représentant de l'association régionale HSB. Riksbyggen : Il s'agit d'une coopérative de construction et de gestion dont les membres sont les syndicats du secteur du bâtiment, les coopératives d'habitations et d'autres organisations coopératives nationales. Cette fédération est organisée selon deux niveaux : le niveau national / le niveau local avec les coopératives d'habitation. Caractéristiques des coopératives d'habitation Peu importe l'affiliation à l'une ou l'autre des fédérations, les coopératives d'habitation en Suède ont pour principales caractéristiques : Elles comprennent entre 20 et 100 appartements (en moyenne 80 logements par coopératives). L'immeuble et le terrain appartiennent à la société coopérative, les habitants sont individuellement propriétaires de parts sociales de la coopérative qui leur confèrent un «titre de copropriété» (HSB). Chaque membre dispose d'un droit de jouissance illimitée de son logement. Depuis les années 1970 les parts peuvent être vendues sur le marché immobilier libre sans contrôle des prix de vente de la part de la coopérative, sauf dans le cas où le titre de copropriété a été cédé avec une faculté de rachat par HSB. Cette dernière détient le droit de sous-louer ou de vendre des appartements dans les rares cas où l'ensemble des appartements n'a pas été attribué. Les habitants sont obligatoirement membres de HSB ou de Riksbyggen (sauf pour les coopératives indépendantes), ils sont cooptés par le conseil d'administration de la coopérative d'habitation. Pour devenir membre d'une coopérative il suffit de verser un droit d'inscription à une fédération, d'acheter au moins une part et de payer une cotisation annuelle. Le nouveau membre est informé des projets en cours et des logements vacants. Une fois qu'un logement est choisi, le candidat signe un contrat pour obtenir le titre de copropriété et verse une mise de fonds correspondant au financement partiel de son logement. Les habitants payent une redevance mensuelle, dont ils négocient eux-mêmes le montant. Cette redevance couvre les intérêts et l'amortissement du prêt contracté par la coopérative ainsi que les frais de gestion et de maintenance. La redevance est proportionnelle à la taille du logement. Une part de cette redevance est placée en réserve pour des travaux futurs. Les coopératives d'habitation emploient du personnel soit directement, soit par le biais de HSB ou de Riksbyggen. Cependant c'est le modèle de l'autogestion qui est mis en application dans les coopératives en Suède ; en effet, les habitants ont un 3

4 très grand pouvoir de décision et HSB ou Riksbyggen propose des services de gestion administrative, financière et technique. Les coopérateurs peuvent sous-louer leur logement avec l'agrément du conseil d'administration de la coopérative. Financement En Suède, il n'y a pas d'aide financière publique pour le secteur de l'habitat coopératif. En fonction des projets, les membres «propriétaires-locataires» financent entre 30 et 60% du coût de construction de leur logement, le solde étant financé par les coopératives avec des prêts bancaires classiques ou des fonds spécifiques. En général, les membres peuvent obtenir des prêts bancaires permettant de financer 75% à 90% de leur mise de fonds. HSB et Riksbyggen ont crée leur propre mécanisme d'épargne. Les candidats qui utilisent ces fonds d'épargne sont prioritaires dans les nouveaux projets et bénéficient de prix plus attractifs que les autres. Vie coopérative Le statut spécifique des coopératives d'habitants en Suède n'implique pas systématiquement la notion d'habitat participatif dans le sens où les habitants partagent des espaces communs et un projet de voisinage. En effet, seulement six coopératives d'habitation fonctionnent sur le modèle du «co-housing» selon une étude menée par l'association Kollektivhus NU, en Bilan Après une politique très interventionniste en faveur de l'habitat coopératif, l'état suédois s'est peu à peu désengagé du secteur du logement. Avec l'arrivée d'un gouvernement de droite au pouvoir, une politique favorisant l'accession à la propriété individuelle a été mise en place et les mécanismes financiers d'aide à la pierre et d'aide à la personne ont été peu à peu supprimés. Ce revirement dans la politique vis-à-vis de l'habitat coopératif est illustré par la possibilité de vendre les parts sociales de coopératives d'habitation sur le marché spéculatif classique depuis les années

5 Norvège Historique et contexte : Comme la plupart des pays européens la Norvège a dû faire face à une forte pénurie de logements après la Seconde Guerre Mondiale. A cette période l'état met en place une politique du logement qui vise à produire des logements de bonne qualité dans une logique d'accession à la propriété individuelle sans but spéculatif. On note qu'en Norvège 80% de la population est propriétaire de son logement, le secteur locatif est quasiinexistant. Le mouvement coopératif a été impulsé dans les années 1930 avec comme objectif de servir d'instrument de mise en œuvre d'une politique du logement. En effet, le modèle norvégien repose sur un partage des responsabilités entre les différents acteurs que sont l'état, les municipalités et le mouvement coopératif qui en définitive est le seul acteur du secteur privé engagé dans cette politique. L'État a mis en place de nombreux mécanismes de financement tels que des subventions, des prêts aidés et même la mise à disposition de terrains à moindre coût par les municipalités. C'est dans ce contexte favorable que le secteur coopératif s'est développé et que de nombreux logements ont été vendus selon le principe du «prix coûtant», c'est à dire sans but lucratif. Les années 1980 marquent un revirement dans la politique du logement, la Norvège passe d'un régime social-démocrate très interventionniste en matière de logement à un régime plus libéral basé sur l'économie de marché et la libre concurrence. Le système de régulation des prix de vente à été aboli en 1950, dès lors les subventions et les prêts aidés ont été peu à peu supprimés. De la même façon les municipalités ont cessé de fournir des terrains constructibles abordables. Malgré ce recul de l'intervention publique, l'accession à la propriété «pour tous» reste la clé de la politique du logement en Norvège. C'est pourquoi les seuls financements publics qui subsistent sont plus spécifiquement dirigés vers les ménages les plus pauvres ou les groupes de personnes ayant des besoins spécifiques (handicapés, personnes âgées, étudiants...). Ainsi, de nos jours l'habitat coopératif joue un rôle central et est un partenaire privilégié pour le gouvernement car il porte à lui seul l'enjeu social de la politique du logement norvégienne. Il faut tout de même souligner que ce rôle est beaucoup moins important que dans le passé et que les coopératives d'habitation doivent s'adapter aux règles du marché concurrentiel. Organisation du mouvement coopératif Il existe une seule fédération nationale qui représente le secteur de l'habitat coopératif, c'est la Norvegian Federation of Co-operative Housing Associations (NBBL). Cette organisation a pour but de représenter et de promouvoir les coopératives d'habitation sur la scène nationale. La NBBL construit des coopératives d'habitation et propose des services aux associations de coopérative d'habitation, la fédération compte plus de adhérents individuels (qui habitent ou non un logement en coopérative). On note que 5

6 la NBBL compte 5000 coopératives membres (également appelées coopératives primaires, c'est à dire un immeuble ou ensemble immobilier) et 89 associations de coopératives d'habitation (coopératives secondaires) pouvant atteindre chacune à membres individuels. La législation norvégienne impose aux habitants d'être à la fois membres de la coopérative primaire qu'ils occupent et à la fois membre d'une association de coopérative «secondaire», ces dernières étant elles-mêmes affiliées à la NBBL. En revanche il est tout à fait possible d'être seulement membre d'une coopérative «secondaire», ce qui permet à l'adhérent d'être inscrit sur une liste d'attente et de pouvoir user de son droit de préemption et de son ancienneté pour obtenir un logement neuf ou vacant. Il est même possible de transmettre à ses enfants son titre d'adhérent et l'ancienneté qui lui est attachée. Il faut souligner que le mouvement coopératif en Norvège comprend également quelques coopératives d'habitation «indépendantes» qui ne sont pas affiliées à NBBL, (environ logements). Caractéristiques des coopératives d'habitation Les coopératives d'habitation en Norvège ont pour principales caractéristiques : Elles comprennent entre 50 et 60 appartements en moyenne. L'immeuble et le terrain appartiennent à la société coopérative, les membres achètent des parts sociales de la coopérative sur le marché libre, ce qui leur confèrent un droit de jouissance exclusif sur un logement. Ils peuvent faire un prêt pour acheter les part correspondant à leur logement. Les habitants sont obligatoirement membres d'une association de coopérative d'habitation affiliée à NBBL (sauf pour les coopératives «indépendantes»), ils sont cooptés par le conseil d'administration de la coopérative d'habitation. La prise de décision s'effectue selon le principe une personne = une voix. Le conseil d'administration est responsable de la gestion de la coopérative avec l'aide de l'association de coopérative d'habitation affiliée qui propose des services de gestion, comptabilité, administration. Les habitants payent une redevance mensuelle proportionnelle aux parts détenus qui couvre les charges d'exploitation de l'immeuble. Les collectivités locales bénéficient d'un droit de préemption pour l'achat de 10% des logements construits par une coopérative d'habitation. Financement Depuis les années 2000, le système d'aide à la pierre à peu à peu été abandonné au profit d'un système axé sur l'aide individuelle au logement. En 2007 seulement 10% à 20% des nouveaux immeubles en coopérative étaient financés par un prêt d 'État, notamment pour construire des logements destinés à des groupes de personnes ayant des besoins spécifiques. Désormais, l'aide financière au logement repose quasi-uniquement sur un modèle d'aide à la personne, c'est à dire sous formes d'allocations logement ou de prêts individuels versés par la banque nationale pour le logement et les municipalités. Ces aides 6

7 sont octroyées sous réserves de conditions de ressources et de situation familiale aux accédant à la propriété. On note qu'actuellement la vente de parts sociales de coopératives d'habitation n'est pas soumise à la taxe légale de 2,5% du prix de vente mais cette exonération est souvent remise en cause. 7