Taxes à la consommation

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1 Ministère du Revenu 3800, rue de Marly Sainte-Foy G1X 4A5 Page : 1de 7 Loi(s) : Loi sur la taxe de vente du Québec (L.R.Q., c. T-0.1), articles 1, 88, 96, 199, 220, 223 à et 379 Sujet : Fourniture à soi-même d un immeuble d habitation Ce bulletin annule et remplace le bulletin TVQ du 29 septembre Ce bulletin précise l application de la Loi sur la taxe de vente du Québec (LTVQ) à l égard des constructeurs d immeubles d habitation, autres que des maisons mobiles ou des maisons flottantes, qui louent ces immeubles ou louent des habitations qui y sont situées ou qui les occupent eux-mêmes à titre de résidence. GÉNÉRALITÉS 1. Sous réserve du paragraphe 2 de ce bulletin, un «constructeur» est défini à l article 1 de la LTVQ comme étant notamment : a) une personne qui réalise, elle-même ou par l intermédiaire d une personne qu elle engage, la construction ou la rénovation majeure d un immeuble d habitation alors qu elle détient un droit dans le fonds sur lequel l immeuble d habitation est situé, autre que le seul droit de l acheter ou d acheter un droit dans celui-ci il peut s agir, par exemple, d une personne qui construit elle-même ou fait construire par un entrepreneur en construction un immeuble d habitation sur un terrain dans lequel elle détient un droit de propriété, un droit de superficieouundroit d emphytéose ; b) une personne qui acquiert un droit dans un immeuble d habitation, autre que le seul droit de l acheter ou d acheter un droit dans celui-ci, alors que l immeuble d habitation est en construction ou fait l objet d une rénovation majeure ; c) une personne qui acquiert un droit dans un immeuble d habitation qui n a jamais été occupé par un particulier à titre de résidence ou d hébergement ou, dans le cas d un immeuble d habitation en copropriété ou d un logement en copropriété, dont la déclaration de copropriété n a pas encore été inscrite au bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière concernée, en vue principalement : i. soit d effectuer une ou plusieurs fournitures par vente de la totalité ou de parties de l immeuble d habitation ou de droits dans celui-ci ; ii. soit d effectuer une ou plusieurs fournitures par louageouaccordsemblabledelatotalitéoudeparties de l immeuble d habitation à des personnes autres que des particuliers qui acquièrent l immeuble d habitation ou une partie de celui-ci autrement que dans le cadre d une entreprise, d un projet comportant un risque ou d une affaire de caractère commercial il peut s agir, par exemple, d une personne qui acquiert un immeuble d habitation dont la construction ou la rénovation majeure est achevée et qui n a jamais été occupé par un particulier à titre de résidence ou d hébergement, en vue d en effectuer la fourniture par vente. 2. Toutefois, n est pas un constructeur, le particulier qui réalise, lui-même ou par l intermédiaire d une personne qu il engage, la construction ou la rénovation majeure d un immeuble d habitation ou qui acquiert un tel immeuble ou un droit dans celui-ci autrement que dans le cadre d une entreprise, d un projet comportant un risque ou d une affaire de caractère commercial. 3. Également, est réputé un constructeur en vertu de l article 220 de la LTVQ, une personne qui commence

2 Page : 2de 7 à détenir ou à utiliser un immeuble à titre d immeuble d habitation sans procéder à sa construction ou à sa rénovation majeure alors que cet immeuble n était pas jusqu à ce moment détenu ou utilisé comme immeuble d habitation, sauf si la personne est un particulier qui acquiert l immeuble pour le détenir et l utiliser exclusivement (soit dans une proportion de 90 % et plus) à titre de résidence pour lui-même, pour une personne qui lui est liée ou pour un ex-conjoint du particulier. Il peut s agir, par exemple, d une personne qui acquiert un immeuble commercial et y effectue des rénovations dans le but d en effectuer la fourniture par vente ou par louage comme immeuble d habitation alors que ces rénovations ne sont pas assez importantes pour être considérées comme une rénovation majeure. 4. La «rénovation majeure d un immeuble d habitation» signifielarénovation ou la transformation d un bâtiment au point où la totalité ou la presque totalité (soit dans une proportion de 90 % et plus) du bâtiment a été enlevée ou remplacée à l exception des fondations, des murs extérieurs, des murs intérieurs de soutien, des planchers, du toit et des escaliers. APPLICATION DE LA LOI IMMEUBLE D HABITATION À LOGEMENT UNIQUE OU LOGEMENT EN COPROPRIÉTÉ 5. Il peut arriver qu un constructeur d un immeuble d habitation à logement unique ou d un logement en copropriété, lorsque la construction ou la rénovation majeure est presque achevée (soit dans une proportion d au moins 90 %), plutôt que de vendre l immeuble d habitation ou le logement en copropriété, en donne la possession à une personne donnée en vertu d un contrat de louage ou d un accord semblable conclu en vue de son occupation par un particulier à titre de résidence ou, si le constructeur est un particulier, l occupe lui-même à titre de résidence. 6. Danscecas,larègledelafournitureàsoi-même prévue à l article 223 de la LTVQ s applique, c est-à-dire que le constructeur est réputé avoir effectué et reçu une fourniture taxable de l immeuble d habitation ou du logement en copropriété par vente et avoir payé à titre d acquéreur et perçu à titre de fournisseur la taxe de vente du Québec (TVQ) à l égard de cette fourniture, calculée sur la juste valeur marchande de l immeuble d habitation ou du logement en copropriété (terrain et bâtiment). 7. Il importe de préciser que cette règle s applique seulement si l occupation de l immeuble d habitation ou du logement en copropriété par le particulier se fait à titre de résidence et non à titre d hébergement. Une telle occupation implique notamment un certain degré de permanence ou l intention pour le particulier de faire de l immeuble d habitation ou du logement en copropriété sa résidence principale ou une résidence secondaire. 8. Également, afin que cette règle s applique, la possession ou l occupation de l immeuble d habitation ou du logement en copropriété ne doit pas être donnée en vertu d un accord résultant d une convention d achat et de vente de l immeuble d habitation ou du logement en copropriété et portant sur la possession ou l occupation de celui-ci jusqu au transfert de propriété à l acheteur en vertu de la convention. De plus, le constructeur, la personne donnée ou le particulier qui est le locataire de celle-ci doit être le premier particulier à occuper l immeuble d habitation ou le logement en copropriété à titre de résidence après que la construction ou la rénovation majeure soit presque achevée. 9. Si toutes ces conditions sont satisfaites, le constructeur doit payer la TVQ le dernier en date des jours suivants : a) le jour où la construction ou la rénovation majeure de l immeuble d habitation ou du logement en copropriété est presque achevée ; b) le jour où la possession de l immeuble d habitation ou du logement en copropriété est donnée en vertu d un contrat de louage ou d un accord semblable ou le jour où l immeuble d habitation ou le logement en copropriété

3 Page : 3de 7 est occupé pour la première fois par le constructeur s il est un particulier. 10. Par exemple, si le constructeur donne la possession d un immeuble d habitation ou d un logement en copropriété à un particulier en vertu d un contrat de louage avant que la construction ou la rénovation majeure de celui-ci soit achevée dans une proportion de 90 % et plus, il n est pas tenu de payer la TVQ à ce moment. Cependant, il devra payer la TVQ lorsque la construction ou la rénovation majeure de l immeuble d habitation ou du logement en copropriété sera presque achevée. 11. Larègledelafournitureàsoi-mêmes applique lorsque la possession de l immeuble d habitation ou du logement en copropriété est donnée à une personne en vertu d un contrat de louage ou d un accord semblable conclu en vue de son occupation par un particulier à titre de résidence. À cet égard, il convient de souligner qu un tel contrat ou accord, lequel est généralement constaté par écrit, peut néanmoins être verbal. Un droit d usufruit, un droit d usage et un prêt à usage peuvent être considérés comme des accords semblables à un contrat de louage. 12. Pour déterminer si la règle de la fourniture à soi-même s applique, il importe de déterminer si la possession de l immeuble d habitation ou du logement en copropriété est donnée en vertu d un contrat de louage ou en vertu d une convention d achat et de vente. Pour ce faire, il faut examiner les clauses et les conditions propres à chaque contrat ainsi que les faits entourant chacune des situations. 13. Par exemple, si un constructeur donne la possession d un immeuble d habitation ou d un logement en copropriété à un particulier en vertu d un contrat de louage avec option d achat et que le particulier exerce son option à un moment quelconque pendant la durée du contrat, il y a transfert de possession de l immeuble d habitation ou du logement en copropriété en vertu d un contrat de louage. Le constructeur doit donc payer la TVQ, calculée sur la juste valeur marchande de l immeuble d habitation ou du logement en copropriété, au moment déterminé au paragraphe 9 de ce bulletin. Par la suite, lorsque le constructeur effectuera la fourniture par vente de l immeuble d habitation ou du logement en copropriété, cette fourniture sera exonérée, comme le prévoit l article 96 de la LTVQ. 14. Par ailleurs, la situation est différente si, en vertu du contrat de louage, le constructeur s engage à transférer la propriété de l immeuble d habitation ou du logement en copropriété à la fin du contrat pour une contrepartie déterminée et que le particulier s engage à acquitter cette contrepartie. Dans ce cas, il y a transfert de possession de l immeuble d habitation ou du logement en copropriété en vertu d une convention d achat et de vente. En vertu de l article 88 de la LTVQ, le particulier doit payer la TVQ, calculée sur cette contrepartie, le jour où la possession de l immeuble d habitation ou du logement en copropriété lui est transférée. 15. Toutefois, si un constructeur donne la possession d un immeuble d habitation ou d un logement en copropriété à un particulier en vertu d une convention d achat et de vente, que cette convention est conditionnelle à l obtention par le particulier d un emprunt hypothécaire et que, cette condition n ayant pu être satisfaite, la convention est résolue de plein droit, le Ministère considère qu il y a transfert de possession de l immeuble d habitation ou du logement en copropriété en vertu d un accord semblable à un contrat de louage. Par conséquent, le constructeur doit payer la TVQ,

4 Page : 4de 7 calculée sur la juste valeur marchande de l immeuble d habitation ou du logement en copropriété, au moment déterminé au paragraphe 9 de ce bulletin. Par la suite, la fourniture par vente de l immeuble d habitation ou du logement en copropriété par le constructeur sera exonérée, comme le prévoit l article 96 de la LTVQ. 16. De même, il peut arriver qu un constructeur d un immeuble d habitation à logement unique, lorsque la construction ou la rénovation majeure est presque achevée, au lieu de donner la possession de la totalité de celui-ci en vertu d un contrat de louage ou d un accord semblable conclu en vue de son occupation par un particulier à titre de résidence, en donne la possession en vertu d une convention portant, à la fois, sur la fourniture par vente de l habitation qui fait partie de l immeuble d habitation et sur la fourniture par louage du terrain qui fait partie également de celui-ci ou la fourniture d un tel contrat par cession. 17. Danscecas,larègledelafournitureàsoi-même prévue à l article 223 de la LTVQ s applique et le constructeur doit payer la TVQ, calculée sur la juste valeur marchande de l immeuble d habitation (terrain et bâtiment), au moment déterminé au paragraphe 9 de ce bulletin. 18. Il convient de préciser que la convention, qui doit porter à la fois sur la fourniture par vente de l habitation et sur la fourniture par louage du terrain ou la fourniture d un tel contrat par cession, peut être constatée par deux contrats distincts portant chacun sur une de ces fournitures. 19. Toutefois, cette convention ne doit pas porter sur la fourniture d une maison mobile et d un emplacement pour celle-ci dans un terrain de caravaning résidentiel. SITUATION PARTICULIÈRE DANS LE CAS D UN LOGEMENT EN COPROPRIÉTÉ 20. Envertudel article224delaltvq,danslecas d un logement en copropriété, la règle de la fourniture à soi-même s applique également si le constructeur, une fois que la construction ou la rénovation majeure du logement est presque achevée, en donne possession à une personne qui en est l acheteur en vertu d une convention d achat et de vente, alors que la déclaration de copropriété n est pas encore inscrite au bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière concernée, s il est mis fin à cette convention, autrement que par son exécution, et si aucune autre convention d achat et de vente du logement en copropriété n est conclue, à ce moment, entre le constructeur et cette personne. 21. Cette personne ou un particulier qui est le locataire de celle-ci doit cependant être le premier particulier à occuper le logement en copropriété à titre de résidence après que la constructionoularénovationmajeuresoit presque achevée. 22. Dans cette situation, le constructeur doit payer la TVQ, calculée sur la juste valeur marchande du logement en copropriété, au moment où il est mis fin à la convention d achat et de vente. IMMEUBLE D HABITATION À LOGEMENTS MULTIPLES 23. Il peut arriver que le constructeur d un immeuble d habitation à logements multiples, lorsque la construction ou la rénovation majeure est presque achevée, plutôt que de vendre cet immeuble, donne la possession d une habitation qui y est située à une personne en vertu d un contrat de louage ou d un accord semblable conclu en vue de son occupation par un particulier à titre de résidence ou, si le constructeur est un particulier, y occupe lui-même une habitation à titre de résidence. 24. Dans ce cas, la règle de la fourniture à soi-même prévue à l article 225 de la LTVQ s applique, c est-à-dire que le constructeur est réputé avoir effectué et reçu une fourniture taxable de l immeuble d habitation par vente et avoir payé à titre d acquéreur et perçu à titre

5 Page : 5de 7 de fournisseur la TVQ à l égard de cette fourniture, calculée sur la juste valeur marchande de l immeuble d habitation (terrain et bâtiment). 25. De même, pour que cette règle s applique, la personne à qui la possession d une habitation est donnée ne doit pas être un acheteur de l immeuble d habitation en vertu d une convention d achat et de vente. Également, le constructeur, cette personne ou un particulier qui est le locataire de celle-ci doit être le premier particulier à y occuper une habitation à titre de résidence après que la construction ou la rénovation majeure soit presque achevée. 26. Si toutes ces conditions sont satisfaites, le constructeur doit payer la TVQ le dernier en date des jours suivants : a) le jour oùlaconstructionoularénovationmajeure de l immeuble d habitation est presque achevée ; b) le jour où la possession d une habitation est donnée en vertu d un contrat de louage ou d un accord semblable ou le jour où une habitation est occupée pour la première fois par le constructeur s il est un particulier. 27. Il convient de préciser qu en vertu de la présomption prévue à l article 231 de la LTVQ, la construction ou la rénovation majeure d un immeuble d habitation à logements multiples ou d un immeuble d habitation en copropriété est presque achevée au plus tard le jour où la totalité ou la presque totalité des habitations (soit dans une proportion d au moins 90 %) qui se trouvent dans l immeuble d habitation est occupée après le début des travaux. 28. Par exemple, si la construction ou la rénovation majeure d un immeuble d habitation à logements multiples est achevée dans une proportion de 80 % et que déjà 90 % des habitations sont occupées après le début des travaux, le constructeur est tenu de payer la TVQ à ce moment, c est-à-dire lorsque 90 % des habitations sont occupées, et non le jour où la construction ou la rénovation majeure de l immeuble d habitation sera achevée dans une proportion de 90 %. 29. Également, il peut arriver qu un constructeur d un immeuble d habitation à logements multiples, lorsque la construction ou la rénovation majeure est presque achevée, au lieu de donner la possession d une habitation située dans l immeuble d habitation en vertu d un contrat de louage ou d un accord semblable conclu en vue de son occupation par un particulier à titre de résidence, en donne la possession en vertu d une convention portant, à la fois, sur la fourniture par vente de la totalité ou d une partie du bâtiment qui fait partie de l immeuble d habitation et sur la fourniture par louage du terrain qui fait également partie de l immeuble d habitation ou la fourniture d un tel contrat par cession. 30. Danscecas,larègledelafournitureàsoi-même prévue à l article 225 de la LTVQ s applique et le constructeur doit payer la TVQ, calculée sur la juste valeur marchande de l immeuble d habitation (terrain et bâtiment), au moment déterminé aux paragraphes 26 et 27 de ce bulletin. ADJONCTION À UN IMMEUBLE D HABITATION À LOGEMENTS MULTIPLES 31. Il convient de préciser également que la règle de la fourniture à soi-même s applique dans le cas de la construction d une adjonction à un immeuble d habitation à logements multiples. Comme le prévoit l article 226 de la LTVQ, le constructeur doit donc payer la TVQ, calculée sur la juste valeur marchande de

6 Page : 6de 7 l adjonction au moment déterminé aux paragraphes 26 et 27 de ce bulletin. SOUS-LOCATION 32. Advenant la situation où un constructeur effectue la fourniture exonérée d un immeuble d habitation ou d une habitation située dans celui-ci par louage ou accord semblable à une personne qui le détient pour en faire à son tour une fourniture exonérée, la règle de la fourniture à soi-même s applique, en vertu de l article de la LTVQ, au constructeur et non à cette personne. 33. Dans cette situation, le constructeur doit payer la TVQ le jour où il donne la possession de l immeuble d habitation ou de l habitation à cette personne en vertu de l accord. EXCEPTION 34. À l article 227 de la LTVQ, il est indiqué que la règledelafournitureàsoi-mêmenes appliquepasàun constructeur d un immeuble d habitation si, à la fois : a) le constructeur est un particulier ; b) l immeuble d habitation est utilisée principalement (soit dans une proportion de plus de 50 %) à titre de résidence du particulier constructeur, d un particulier qui lui est lié ou, encore, d un ex-conjoint du particulier constructeur, une fois la construction ou la rénovation majeure presque achevée ; c) l immeuble d habitation n a jamais été utilisé principalement à une fin autre que celle décrite au sous-paragraphe b), une fois la construction ou la rénovation majeure presque achevée ; d) le particulier constructeur n a demandé aucun remboursement de la TVQ sur les intrants à l égard de l acquisition de l immeuble d habitation ou à l égard d améliorations qui y ont été apportées. 35. Cette exception vise la situation où un particulier, en tant que constructeur, réalise la construction ou la rénovation majeure d un immeuble d habitation ou acquiert un immeuble d habitation neuf dans le cadre d une entreprise, d un projet comportant un risque ou d une affaire de caractère commercial, et en réserve la totalité ou une partie pour l utiliser à titre de résidence pour lui-même, ou afin qu un particulier qui lui est lié ou qu un ex-conjoint du particulier constructeur l utilise à ce titre. Pour que la règle de la fourniture à soi-même ne s applique pas au particulier constructeur, l immeuble d habitation doit être utilisé par ce dernier, par un particulier qui lui est lié ou par un ex-conjoint du particulier constructeur dans une proportion supérieure à50%. 36. Comme le prévoit l article 228 de la LTVQ, la règledelafourniture à soi-même ne s applique pas non plus à une université, un collège public ou une administration scolaire qui est le constructeur d un immeuble d habitation destiné principalement à offrir du logement à des étudiants qui fréquentent l université, le collège ou l école. 37. De même, cette règle ne s applique pas à un employeur inscrit qui réalise la construction ou la rénovation majeure d un immeuble d habitation ou qui acquiert un tel immeuble dans le but de procurer une résidence ou un hébergement à ses employés, ses entrepreneurs et leurs sous-traitants, ainsi que les employés de ces entrepreneurs et sous-traitants dans un lieu de travail éloigné, s il effectue le choix prévu à cet effet à l article 229 de la LTVQ. REMBOURSEMENT DE LA TVQ 38. Si le constructeur est un inscrit, il a droit au remboursement de la taxe sur les intrants qu il a payée à l égard de l acquisition de l immeuble d habitation ou des améliorations qui y ont été apportées en vertu des articles 199 et suivants de la LTVQ, sous réserve des restrictions énoncées dans la LTVQ à cet égard.

7 Page : 7de Par ailleurs, s il n est pas un inscrit, il a tout de même droit au remboursement de la TVQ qu il a payée à l égard de l acquisition de l immeuble d habitation ou des améliorations qui y ont été apportées en vertu de l article 379 de la LTVQ. 40. Cependant, qu il soit un inscrit ou non, le constructeur ne peut, en général, demander le remboursement de la TVQ qu il a payée à l égard de la fourniture réputée de l immeuble d habitation puisque, à partir du moment où la règle de la fourniture à soi-même s applique, l immeuble d habitation est utilisé dans le cadre d une activité exonérée, soit la fourniture d immeubles d habitation ou d habitations à long terme. EFFET 41. Ce bulletin a effet depuis le 1 er juillet Toutefois, en ce qui concerne les paragraphes 29 et 30 de ce bulletin,ilsonteffetdanstouslescasoù un constructeur d un immeuble d habitation donne la possession d une habitation située dans l immeuble après le 25 novembre 1997, sauf si la possession de l habitation est donnée en vertu d une convention écrite conclue avant le 26 novembre 1997 pour la fourniture par vente de latotalitéoud unepartiedubâtiment faisant partie de l immeuble d habitation, auquel cas la règle de la fourniture à soi-même ne s applique pas.