L INTELLIGENCE IMMOBILIÈRE À TRAVERS LE TEMPS

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1 Rapport d activité

2 MISSION SITQ vise avant tout à répondre aux attentes de: SES ACTIONNAIRES, SES LOCATAIRES, en leur offrant une organisation, des ressources et des produits de qualité, destinés à constituer et à gérer des véhicules immobiliers compétitifs, diversifiés et profitables; en leur fournissant des emplacements de choix et un milieu propice à la croissance de leur entreprise; SES EMPLOYÉS, en leur assurant un cadre stimulant, une saine ambiance de travail et une carrière intéressante. L INTELLIGENCE IMMOBILIÈRE À TRAVERS LE TEMPS SITQ voit officiellement le jour en mai. Créée par la Caisse et sept autres institutions québécoises, elle dispose d un capital initial de 9 M$, emploie 70 personnes et gère sept immeubles. Son mandat initial consiste à exploiter et administrer des édifices commerciaux, dans lesquels elle ne peut détenir une participation excédant 25 %. Page couverture: Le Centre CDP Capital, siège social de SITQ. Acquisition d un centre commercial à Chandler. Une série d investissements dans ce secteur suivront par la suite, parallèlement à l achat d immeubles industriels et de bureaux, permettant un déploiement rapide à travers le Québec. Acquisition des 1981 et 2001 McGill College, deux immeubles prestigieux, au cœur du centre des affaires de Montréal. Conclusion d un premier investissement à l étranger, soit l acquisition du Centre de conférences Albert Borschette à Bruxelles, en partenariat avec L Européenne de Services, une filiale du groupe Tractebel. Premier investissement aux ÉtatsUnis, soit l acquisition conjointe de deux immeubles de bureaux à Charlotte, en Caroline du Nord. SITQ devient partenaire de la Chaire SITQ d immobilier ESG UQAM, qui a pour mandat de former une main-d œuvre à l avant-garde des connaissances dans le secteur commercial, industriel et des immeubles de bureaux. Acquisition d une participation de 56,6 % du capital-actions de Bentall Corporation, dont le portefeuille est diversifié en Colombie-Britannique, au Manitoba, en Saskatchewan et en Californie. Cet investissement marque un jalon important dans l expansion de SITQ à travers le Canada. SITQ conclut une opération d envergure dans le quartier des affaires de La Défense, à Paris. Elle acquiert la totalité de deux immeubles de bureaux ainsi qu une participation de 80 % dans trois autres. Il s agit de la plus grande transaction répertoriée dans le secteur immobilier parisien depuis plusieurs années. Acquisition du portefeuille d immeubles de bureaux du centreville de Montréal de TrizecHahn, lequel inclut Place Ville Marie. Les autres immeubles du portefeuille seront vendus par la suite. SITQ entreprend un recentrage de son portefeuille et de concentrer ses investissements dans les immeubles de bureaux de qualité de grands centres urbains du Canada, des États-Unis et de l Europe de l Ouest. Elle décide de vendre ses édifices de catégorie B, ses immeubles industriels et ses centres commerciaux. Tous les immeubles détenus et gérés par SITQ à Montréal ont reçu les certifications environnementales Visez vert et Visez vert Plus. Le Centre CDP Capital est d ailleurs le premier au Québec à être certifié Visez vert Plus Adoption d un changement majeur aux statuts constitutifs de SITQ. De gestionnaire d immeubles pour le compte d autrui, elle devient une société immobilière pleinement intégrée, dont les activités incluent la détention, la gestion et l investissement immobiliers, avec tous les pouvoirs décisionnels que cela implique EFFICACITÉ + INNOVATION + INTÉGRITÉ + QUALITÉ DU SERVICE + RESPONSABILITÉ SOCIALE + TRAVAIL D ÉQUIPE + VISION VALEURS SITQ décentralise ses activités et met en place quatre équipes géographiques autonomes: Canada, États-Unis, Europe et marchés émergents. Celles-ci sont responsables de la gestion des actifs de leur région. Pour chapeauter l ensemble de la stratégie, un poste de vice-président exécutif et chef des investissements est créé. Ce virage vise à lui permettre d agir mondialement, tout en ayant une approche locale adaptée à chacun de ses marchés. ++++

3 TABLE DES MATIÈRES Message des présidents 02 Profil financier 06 Gestion d actifs Canada 08 États-Unis 12 Europe 16 Marchés émergents 20 Gestion de l entreprise 22 Actualité de l année 24 Portefeuille immobilier en détention 26 Administrateurs et dirigeants Fonds autogénérés FAITS SAILLANTS FINANCIERS (en millions de dollars, sauf les ratios) Actif total (valeur marchande) 2007 Acquisitions réalisées 2007 Dispositions réalisées 2007 Dépenses en immobilisations et développements 2007 Rendement courant* 2007 Rendement global* ,0 % 4,2 % 5,0 % ,5 % PROFIL Depuis sa création en 1984, SITQ perpétue une tradition d excellence qui fait d elle un chef de file du secteur immobilier en Amérique du Nord et en Europe de l Ouest. Fondée par la Caisse de dépôt et placement du Québec avec une mise de fonds de 9 M$, la Société détient aujourd hui un portefeuille de 12,2 G$. Celui-ci comprend des immeubles de bureaux de qualité et des parcs d affaires situés dans les plus grands centres urbains du Canada, des États-Unis, de la France, du Royaume-Uni et de l Allemagne. Il totalise plus de 38,5 M de pieds carrés (3,6 M de m 2 ). SITQ bénéficie de l appui de ses actionnaires qui lui apportent force et stabilité: la Caisse de dépôt et placement du Québec (qui détient 91,6 % de l entreprise), le Régime de rentes du Mouvement Desjardins, Alcan Canada Master Trust, l Association de bienfaisance et de retraite des policiers et policières de la Ville de Montréal, le Fonds commun de placement des régimes de retraite de l Université Laval et la Fiducie globale des régimes de retraite de la Société de transport de Montréal. Son équipe de près de 360 personnes constitue la pierre angulaire de son succès, qui réside dans un solide savoir-faire en matière d investissement et de gestion d actifs, une perspicacité éprouvée en promotion immobilière et une gestion immobilière rigoureuse et de qualité. La Société, qui a son siège social au Centre CDP Capital de Montréal et des bureaux d affaires à Montréal et Calgary, jouit d une présence pancanadienne par l entremise de sa participation dans Bentall Limited Partnership (Bentall). À l étranger, elle a également des bureaux à Paris (France), Bruxelles (Belgique), Luxembourg, New Delhi (Inde), Shanghai (Chine) et Ébène (Île Maurice). * Après impôts et intérêts. 1

4 MESSAGE DES PRÉSIDENTS UNE CONJONCTURE ÉCONOMIQUE DIFFICILE, DES VALEURS IMMOBILIÈRES EN BAISSE En, la crise financière qui a débuté aux États-Unis en 2007 a provoqué des bouleversements extrêmes qui ont eu des répercussions négatives dans tous les secteurs de l activité économique, y compris l immobilier. Si certains marchés, comme ceux du Canada, ont été épargnés en début d année, le deuxième semestre a été ponctué d importantes baisses de valeurs généralisées, en raison des fluctuations des taux de capitalisation. Cette situation a eu un impact défavorable sur le rendement global de la Société, qui s est établi à -15,0 % au 31 décembre. Dans une perspective à moyen et long termes, le rendement cumulatif demeure toutefois excellent, se chiffrant à 17,7 % sur 5 ans, et à 14,4 % sur 10 ans. Par ailleurs, au chapitre de l exploitation, l année a été bonne. Les équipes, dont plusieurs ont dû être réaménagées à la suite d une réorganisation, ont concrétisé de grandes réalisations malgré la conjoncture difficile. Ainsi, les revenus d exploitation de ne sont que légèrement en baisse par rapport à l année précédente, à 1,1 G$. De fait, SITQ a commencé à se préparer à affronter une récession dès l année 2007 et a poursuivi sur cette lancée en. Ce faisant, elle a vendu de nombreux actifs avant que les valeurs ne chutent, n a amorcé qu un nombre restreint de projets de promotion immobilière, plusieurs autres étant terminés, et a consacré beaucoup d énergie au renouvellement des baux de ses locataires, souvent par anticipation, et à la location des emplacements vacants dans ses immeubles. De plus, compte tenu de son faible ratio d endettement, quelques refinancements ont été négociés avec des institutions financières au Canada, aux États-Unis et en Allemagne. Grâce à l application rigoureuse de cette stratégie, la Société est bien positionnée pour faire face à la crise, même si celle-ci se poursuit encore plusieurs mois: ses immeubles de qualité sont diversifiés dans de grands centres urbains recherchés par les meilleures entreprises, le taux d inoccupation global de son portefeuille est faible dans tous ses marchés, le nombre de ses baux venant à échéance en 2009 et 2010 est très peu élevé et la grande majorité des locataires de ses édifices sont des sociétés très solides. De plus, les 1,2 G$ de ventes et 2,5 G$ de refinancements conclus en ont permis de dégager d importantes liquidités qui lui donneront la possibilité de saisir des occasions d affaires quand certains marchés annonceront des signes imminents de reprise. SITQ POSSÈDE UN PARC D IMMEUBLES DE QUALITÉ DANS DES MARCHÉS CLÉS.

5 DE CRISE DE CRÉDIT À RALENTISSEMENT MONDIAL La crise de crédit et de liquidité, dont les origines remontent à 2007 et trouvent leur source aux États-Unis, a pris une ampleur considérable en, particulièrement à compter de l automne. Malgré les interventions répétées des principales banques centrales pour endiguer la situation, les mauvaises nouvelles, annonçant entre autres des faillites retentissantes, se sont succédé à un rythme effréné. Ce faisant, ce qui était d abord une crise financière s est répercuté dans plusieurs secteurs de l activité économique, devenant un grave ralentissement dont les impacts touchent la plupart des pays développés partout dans le monde. Aux États-Unis, par exemple, la consommation et l emploi sont en décroissance. Relativement épargnée pendant un certain temps, l économie canadienne a commencé à montrer des signes d essoufflement vers la fin de l année, notamment en raison de la baisse du prix du pétrole. Quant aux marchés immobiliers commerciaux, ils ont été paralysés par une quasi-absence de transactions. Ceci s explique particulièrement par l accès restreint au crédit ainsi que par les baisses enregistrées sur les marchés boursiers, qui diminuent les liquidités des sociétés inscrites en bourse et génèrent une surpondération immobilière au sein des portefeuilles des investisseurs institutionnels. Toutes les catégories d immeubles, y compris les bureaux, ont ainsi enregistré des baisses de valeurs importantes. Toutefois, mis à part quelques centres urbains plus fortement affectés, dont celui de Londres, les marchés locatifs dans le secteur des bureaux sont demeurés relativement solides et n ont pas enregistré de hausses radicales des taux d inoccupation ou de baisses notables des loyers. DES RÉALISATIONS AUX RETOMBÉES BÉNÉFIQUES En, SITQ a poursuivi sa stratégie visant à vendre ses actifs au moment opportun et a continué d appliquer cette façon de faire avec discipline. Au cours de l année, les marchés immobiliers canadiens affichant toujours des conditions propices, une dizaine d immeubles y ont été vendus. De plus, malgré la baisse de transactions sur le marché new-yorkais, la Société a réussi à disposer d un immeuble de bureaux à Manhattan, matérialisant ainsi un profit appréciable. Au total, ces ventes ont permis de générer des liquidités chiffrées à 1,0 G$. Par ailleurs, les activités de promotion immobilière ont continué de contribuer très positivement aux résultats de SITQ. En, par exemple, un vaste projet a été achevé avec beaucoup de succès, soit la construction de deux immeubles dans le quartier d affaires de La Défense, à Paris. Ainsi, grâce au travail exceptionnel des équipes dans un contexte de détérioration des conditions de marché, les deux édifices ont été loués en totalité pour une durée de 12 ans, couronnant la réussite de ce projet lancé en Plusieurs milliers de pieds carrés ont également été loués dans les principaux marchés de SITQ, notamment à Montréal, Calgary, New York, Boston, Washington D.C. et Seattle, souvent dans le cadre de renouvellement par anticipation. En fin d année, plus de 5,3 M de pieds carrés avaient été loués, en incluant les baux des deux nouveaux immeubles de Paris qui prennent effet au début de Ce faisant, le taux d inoccupation total du portefeuille de SITQ a été abaissé à 5,8 % 1 en, par rapport à 6,6 % l année précédente. En outre, la Société a réussi à se dégager de la capacité financière en refinançant quelques immeubles de son portefeuille, au Canada, aux États-Unis et en Allemagne, pour un total de 1,1 G$. À cet égard, il importe de souligner que sa présence dans plusieurs marchés offre des avantages en la matière, puisqu elle permet de bénéficier de différentes sources d approvisionnement de fonds. En Allemagne, par exemple, le gouvernement a implanté des mesures pour augmenter l accès au crédit en, d où la possibilité d y refinancer des immeubles malgré la crise financière. Enfin, l importance accordée à l environnement et au développement durable, dans la gestion immobilière et d actifs comme dans les activités de promotion immobilière, s est de nouveau traduite par de nombreux prix et certifications prestigieux en, au Canada et aux États-Unis. LA SOCIÉTÉ AFFICHE DE BONS RÉSULTATS D EXPLOITATION EN. 1. À la quote-part de détention de SITQ, en incluant les baux de la Tour T1 et de l Immeuble B à Paris. 3

6 MESSAGE DES PRÉSIDENTS UNE DÉCENTRALISATION DES ACTIVITÉS POUR RAPPROCHER SITQ DE SES MARCHÉS Au cours des dernières années, la diversification géographique de SITQ a été concentrée dans une douzaine de grandes villes de l Amérique du Nord et de l Europe de l Ouest. Au fil du temps, le portefeuille de l entreprise a été réparti à peu près également entre le Canada, les États-Unis et l Europe. Or, avec la croissance constante des actifs, et afin d assurer une expansion à long terme de la Société, il était devenu nécessaire de décentraliser les activités et de mettre en place des équipes régionales qui jouiraient d une autonomie en matière de gestion d actifs et de portefeuille. Voilà pourquoi une réorganisation des équipes a été enclenchée au début de l année. Ainsi, tandis que l élaboration des grandes stratégies, y compris la gestion de risque, se fait au siège social, leur déploiement et leur implantation concrète sont dorénavant réalisés par les quatre grandes équipes régionales Canada, États-Unis, Europe et marchés émergents qui ont la responsabilité de cibler et réaliser les investissements, en plus d assurer la gestion d actifs dans leur région. Cette décision s est traduite par le remaniement de certaines équipes de l entreprise, par le rapatriement du bureau de Paris, autrefois rattaché à une autre société du groupe Immobilier de la Caisse, par la nomination de responsables régionaux et par la création d un poste de chef des investissements. De plus, dans cette foulée et afin d intensifier le développement d affaires en Inde, une plateforme a été mise en place dans ce pays, réunissant une équipe de professionnels du marché immobilier indien. Cette réorganisation, dont le déploiement a commencé en, permettra à SITQ d optimiser ses activités en ayant une approche locale, parfaitement adaptée à chacun de ses marchés. 2009: OPTIMISER L EXPLOITATION, PROTÉGER LES ACTIFS ET DEMEURER À L AFFÛT L année 2009 s annonce difficile sur le plan conjoncturel. Les analyses actuelles ne permettent pas d envisager un début de reprise avant plusieurs mois. Dans ces circonstances, SITQ continuera de concentrer ses énergies sur ce qu elle peut contrôler, dont la gestion de ses actifs et l optimisation des revenus d exploitation qu ils génèrent. Cela se traduira de différentes façons, notamment au chapitre du contrôle des coûts et de la location. En matière de promotion immobilière, les activités seront restreintes. Plusieurs grands projets ont été achevés et loués au cours des dernières années, parfois même vendus par la suite, ce qui constitue une excellente nouvelle. Tous les nouveaux projets autorisés récemment ont été analysés à la lumière des conditions de marché actuelles. Ceux qui seront mis en branle en 2009 sont des immeubles déjà loués ou situés dans des marchés où les perspectives de reprise devraient correspondre à la période de fin des travaux. Par ailleurs, SITQ continuera de se positionner en Inde, d une part en tentant de développer des relations privilégiées avec des partenaires potentiels, et d autre part en ciblant des possibilités d investissement. À cet égard, la stratégie mise de l avant en 2007 n a pas changé: la Société compte s établir dans ce pays de façon prudente, mais à long terme. Cette approche privilégiée dans les pays émergents permettra de maximiser sa croissance et ses rendements futurs. Cette période moins intense sur le plan transactionnel sera également l occasion de réfléchir aux meilleures façons d assurer l expansion de la Société dans l avenir. Cibler les villes dans lesquelles les investissements devraient être concentrés, de façon à avoir une masse critique dans chacune d entre elles, et diversifier les sources d apport de capitaux en développant de nouveaux partenariats sont parmi les sujets qui alimenteront ces réflexions stratégiques. LES RÉALISATIONS DE SONT LE RÉSULTAT D UNE STRATÉGIE RIGOUREUSE ET D UN FORMIDABLE TRAVAIL D ÉQUIPE! 4

7 1 1. Les présidents: Paul Campbell et Fernand Perreault UNE ÉQUIPE EXCEPTIONNELLE, UN TRAVAIL REMARQUABLE L année a été particulièrement intense pour les équipes de SITQ. Non seulement ont-elles dû conjuguer avec de mauvaises conditions économiques et de marché, mais elles ont également vécu une réorganisation d importance, qui implique un changement radical dans les façons de faire. Or, grâce à leur professionnalisme et à leur engagement de tous les instants, les résultats d exploitation ont été très bons malgré ce contexte doublement demandant. Nous tenons donc à remercier tous les membres de la grande équipe de SITQ pour leur travail remarquable, sans lequel les nombreuses réalisations et les succès de l année n auraient pu être possibles. Nous tenons également à souligner la confiance que nous témoignent nos actionnaires, année après année, ainsi que l appui essentiel des membres du conseil d administration de la Société. Nous en profitons d ailleurs pour saluer MM. Raymond Laurin et Jean Cartier, qui ont quitté leur poste en et au début de 2009, et souhaiter la bienvenue à MM. Sylvain Gareau et Michel Toupin, qui leur succèdent. LE PRÉSIDENT ET CHEF DE LA DIRECTION, Paul Campbell LE PRÉSIDENT DU CONSEIL D ADMINISTRATION, Fernand Perreault 5

8 PROFIL FINANCIER EXERCICE FINANCIER Au 31 décembre Revenus immobiliers (en millions de dollars) Fonds autogénérés (avant impôts et intérêts) Fonds autogénérés (après impôts et intérêts) Bénéfice net

9 COMPOSITION DU PORTEFEUILLE EN DÉTENTION PAR RÉGION 124 immeubles locataires Canada 28 % États-Unis 40 % Europe 32 % TAUX D INOCCUPATION DES IMMEUBLES DE SITQ (%) ,8 6,6 8, ,9 VALEUR MARCHANDE Au 31 décembre Actif total (en millions de dollars, sauf les ratios) Biens immobiliers Placements immobiliers Dettes à long terme Investissement des actionnaires dans la Société Couverture et ratios* Couverture d intérêts 2,48 2,14 2,30 2,69 2,21 Ratio d endettement 49 % 50 % 54 % 53 % 54 % Immobilisations Acquisitions réalisées Dispositions réalisées Dépenses en immobilisations et développements Rendements Rendement courant (fonds autogénérés sur l avoir net 4,2 % 5,0 % 6,2 % 7,2 % 7,6 % des actionnaires à la valeur de réalisation)** Rendement global -15,0 % 25,5 % 33,4 % 27,3 % 17,3 % (rendement courant plus rendement de plus-value)** * En, SITQ a adopté une nouvelle méthodologie pour le calcul du ratio d endettement et celui de la couverture d intérêts. Cette méthodologie a été appliquée de façon prospective. ** Après impôts et intérêts. 7

10 GESTION D ACTIFS CANADA Le portefeuille canadien de SITQ est diversifié dans cinq villes, soit Montréal, Québec, Toronto, Calgary et Vancouver. Il inclut également des immeubles de Seattle, puisque leur gestion est en partie assurée à partir des bureaux de Vancouver de la société canadienne Bentall, dans laquelle SITQ détient une participation de 33,3 %. DEPUIS 2007, SITQ A VENDU PLUSIEURS IMMEUBLES AU CANADA, AU SOMMET DU CYCLE IMMOBILIER. 8 Au cours de la première moitié de l année, le Canada ayant été relativement épargné par le ralentissement économique engendré par la crise de crédit et de liquidité, les marchés immobiliers y sont demeurés solides. Toutefois, la situation de l économie s est détériorée à compter du deuxième semestre, notamment en raison de la chute du prix des matières premières et de la baisse des exportations vers les États-Unis. En dépit de la conjoncture, les marchés locatifs sont néanmoins demeurés assez stables en. Les loyers ont continué d augmenter dans la plupart des marchés et les taux d inoccupation des centres-villes où SITQ détient des immeubles se sont maintenus à des niveaux assez bas: 7,4 % à Montréal, 3,7 % à Québec, 4,9 % à Toronto, 3,9 % à Calgary et 2,4 % à Vancouver. Quant à Seattle, où la crise économique américaine s est fait sentir, le taux d inoccupation a atteint 11,0 %. Dans tous ces marchés, SITQ détient des immeubles de grande qualité, qui sont loués à des entreprises d envergure. Ainsi, même si les valeurs ont accusé des baisses, principalement en raison des hausses de taux de capitalisation, les revenus d exploitation sont demeurés constants au sein du portefeuille, pour l ensemble de l année. UNE STRATÉGIE TRANSACTIONNELLE QUI A PORTÉ SES FRUITS Au cours de l année, l équipe chargée des activités canadiennes de SITQ a poursuivi sa stratégie de recentrage et de disposition d immeubles et a conclu plusieurs ventes au sein du portefeuille, pour un total de 1,1 G$: les 1981 et 2001, avenue McGill College, à Montréal; le Crestwood Corporate Centre, en banlieue de Vancouver; le IBM Corporate Park, dont la construction a été achevée récemment à Calgary; le North York City Centre, en banlieue de Toronto; les centres de distribution construits en partenariat avec Verus Partners, soit Milton Crossing, en banlieue de Toronto, ainsi que Eastlake Industrial Centre, Deerfoot South Trade Park et Foothills Industrial Centre, à Calgary. Ces transactions, réalisées au moment opportun, ont permis de dégager d appréciables profits et d augmenter le niveau de liquidités de l entreprise. Par conséquent, celle-ci jouit d une position enviable pour tirer avantage des occasions d affaires qui se présenteront quand les marchés annonceront des signes de reprise. Enfin, toujours pour répondre à ce même objectif, l équipe a procédé au refinancement du complexe US Bank Center (240 M$ US) à Seattle et de l immeuble TD Square (120 M$) à Calgary.

11 EIGHTH AVENUE PLACE LEED CS-Gold

12 GESTION D ACTIFS: CANADA DES PROJETS DE PROMOTION IMMOBILIÈRE COURONNÉS DE SUCCÈS L équipe de SITQ se démarque par une vaste expertise en matière de promotion immobilière. Au fil des ans, plusieurs projets ont été réalisés avec succès, notamment au Canada, et ont permis de dégager des gains remarquables. Ainsi, en, un immeuble a été terminé au pays, à un moment très opportun, tandis que d autres projets prometteurs ont été poursuivis. Au cours de l année, les investissements canadiens en promotion immobilière ont totalisé 172,1 M$. À Calgary, la construction du troisième immeuble du IBM Corporate Park a pris fin, portant la superficie locative totale de ce complexe de bureaux à pieds carrés ( m 2 ). Entièrement loué, l ensemble immobilier a été vendu peu après la fin des travaux. Au centre-ville, le réaménagement du Calgary Eaton Centre et du TD Square a bien avancé. Ce projet majeur, d une grande complexité puisqu il est réalisé pendant que le centre commercial est en exploitation, promet d être couronné de succès, 70 % des emplacements disponibles étant déjà loués en fin d année. Par ailleurs, les travaux d excavation nécessaires aux infrastructures et au stationnement de places ont été menés au Eighth Avenue Place. La construction de la première tour de ce complexe de bureaux devrait commencer en Celle-ci offrira 1,1 M de pieds carrés (plus de m 2 ) sur 48 étages et a obtenu sa précertification LEED-CS Gold. À Toronto, la planification du concept, de la construction et de l aménagement du 45 Bay Street a suivi son cours. Le futur immeuble, qui totalisera 1,3 M de pieds carrés ( m 2 ), sera construit quand les conditions de marché redeviendront favorables, jouant ainsi un rôle stratégique dans le déploiement du portefeuille au centre-ville de la métropole canadienne. À Montréal, SITQ et Hines ont travaillé à l élaboration des plans et devis et à la prélocation du 900 De Maisonneuve Ouest. L immeuble, qui sera certifié LEED, offrira pieds carrés ( m 2 ) sur 28 étages. Enfin, à Seattle, les travaux d élaboration des plans et devis visant la construction d un nouvel édifice au Newport Corporate Center se sont poursuivis. D une superficie locative de pieds carrés ( m 2 ), le Two Newport sera certifié LEED et remplacera un petit immeuble devenu désuet au sein de ce complexe de bureaux. Un bail d une durée de neuf ans signé avec T-Mobile en couvre la totalité des nouveaux locaux qui seront aménagés. Par ailleurs, SITQ a continué la construction de la phase 3 du complexe The Summit, qui prévoit l ajout d un édifice de pieds carrés ( m 2 ) dont la certification LEED est également assurée. 10

13 Calgary: Maquette de la première tour du Eighth Avenue Place, en construction à Calgary et qui a obtenu sa précertification LEED-CS Gold. 2. Montréal: SITQ COMPTE AUGMENTER CONSIDÉRABLEMENT SA PRÉSENCE AU CENTRE-VILLE DE TORONTO. Le Centre CDP Capital de Montréal a remporté le prestigieux prix Édifice de l année au concours BOMA international. 3. Calgary: Maquette du Calgary Eaton Centre et du TD Square, situés au centreville de Calgary et qui font l objet d un important réaménagement entamé en. 4. Québec: Dans le cadre du 400 e anniversaire de la ville de Québec, l édifice Price a été illuminé et mis en valeur par un tout nouvel éclairage éco-énergétique, en partenariat avec la Commission de la capitale nationale. UN EFFORT SOUTENU RELATIVEMENT À LA LOCATION 2 La prestation de services et la location sont deux éléments essentiels de la stratégie de SITQ quant à ses immeubles au Canada. Or, lorsque la conjoncture est peu favorable, les efforts déployés en la matière sont doublement importants puisqu ils ont un impact direct sur le taux d inoccupation, les coûts et les revenus d exploitation. la location de pieds carrés ( m 2 ) au Centre de commerce mondial de Montréal, qui comprend le renouvellement du bail de la Société immobilière du Québec et des nouveaux baux avec Otéra Capital et Dassault Systèmes; le renouvellement par anticipation de certains baux de T-Mobile USA au Newport Corporate Center de Seattle, pour un total de plus de pieds carrés ( m 2 ), ce qui inclut une expansion de pieds carrés ( m 2 ). Au cours de l année, l équipe a réussi à louer un total de 2,1 M de pieds carrés ( m 2 ). Parmi les principales transactions figurent: la signature d un nouveau bail d une durée de 15 ans avec Holt Renfrew, qui occupera un local de pieds carrés ( m 2 ) dans l ancien édifice Sears du Calgary Eaton Centre, lequel fait l objet de travaux majeurs de réaménagement et de rénovation; 2. Les données de location dans cette section ne sont pas présentées à la quote-part de détention de SITQ, mais bien à 100 %, tandis que les taux d inoccupation sont à la quote-part de détention. Ainsi, les activités de location ont permis de porter le taux d inoccupation global du portefeuille canadien de SITQ à 3,9 %, en baisse de 2,1 % par rapport à la fin de

14 GESTION D ACTIFS ÉTATS-UNIS Le portefeuille américain de SITQ est composé d immeubles de qualité supérieure dont la majeure partie est située dans les secteurs d affaires de grands centres urbains qui se démarquent par leur liquidité et leur capacité d absorption, comme New York (Manhattan), Washington D.C. et Boston. IL A FALLU REDOUBLER D ARDEUR POUR MAINTENIR LE TAUX D OCCUPATION ET LES REVENUS D EXPLOITATION AUX ÉTATS-UNIS. En, tous les marchés américains ont subi les impacts du marasme économique qui a frappé l ensemble des États-Unis. De façon générale, la valeur des immeubles a connu d importantes diminutions, de même que les loyers. De plus, le crédit étant très difficile à obtenir, même pour les sociétés qui affichent de bons bilans, et les liquidités se faisant rares pour les entreprises inscrites en bourse comme pour les investisseurs institutionnels, les transactions dans l immobilier commercial ont enregistré des baisses de l ordre de 80 %. Quant aux taux d inoccupation, ils ont subi de légères hausses, mais sont néanmoins demeurés relativement bas dans les principales villes du portefeuille: 8,0 % à Manhattan, 14,1 % à Boston et 8,0 % à Washington D.C. Dans ce contexte, l équipe assurant la gestion de ce portefeuille a concentré ses énergies sur la gestion des actifs, y compris le renouvellement des baux et la location des emplacements libres, ce qui a permis de maintenir le taux d inoccupation global du portefeuille à un niveau similaire à celui de l année précédente et de maximiser les revenus d exploitation. 12

15 ONE BOSTON PLACE LEED-EB O&M Gold

16 GESTION D ACTIFS: ÉTATS-UNIS UN CONTEXTE PEU PROPICE AUX INVESTISSEMENTS En, la conjoncture a été défavorable aux acquisitions et aux ventes. Ainsi, SITQ n a conclu que quelques transactions. Au cours du premier semestre, elle a vendu sa participation dans le 1250 Broadway, un immeuble de bureaux situé dans le quartier Midtown de Manhattan. Cette opération a permis de matérialiser la plus-value appréciable enregistrée sur cet actif depuis son acquisition. Par ailleurs, une participation supplémentaire a été acquise dans le 33 Arch Street de Boston, faisant passer le pourcentage de détention dans cet immeuble de bureaux de 43,9 % à 48,5 %. LES ÉQUIPES ONT FOCALISÉ LEURS EFFORTS SUR LA GESTION D ACTIFS ET LE RENOUVELLEMENT DES BAUX, SOUVENT PAR ANTICIPATION. 14

17 Boston: Le One Boston Place a reçu la première certification LEED-EB, Operations & Maintenance Gold, en novembre. Il est aussi certifié Énergy Star. 2. Washington: L International Square, à Washington, est un complexe de trois immeubles certifié Energy Star en. Douze autres immeubles du portefeuille de SITQ possèdent également cette certification. 3. New York: Le 1515 Broadway a été le théâtre, en, de la troisième plus grande transaction de location dans l histoire du marché du centre-ville de Manhattan. LOCATION: DES RENOUVELLEMENTS D ENVERGURE 3 Plus de 1,8 M de pieds carrés ( m 2 ) ont été renouvelés au sein du portefeuille américain de SITQ en, dont 1,6 M de pieds carrés ( m 2 ) de renouvellements par anticipation. Quelques transactions d envergure méritent d être soulignées: le renouvellement par anticipation du bail de Viacom International au 1515 Broadway à New York, qui couvre un total de 1,3 M de pieds carrés ( m 2 ); le renouvellement par anticipation du bail de Sprint Nextel au complexe Reston Crossing de North Virginia, en banlieue de Washington D.C., pour un total de pieds carrés ( m 2 ). Grâce à ces activités, le taux d inoccupation global du portefeuille américain de SITQ, excluant les immeubles de Seattle traités dans la section Canada, se situait à 12,5 % à la fin de l année. 3. Les données de location dans cette section ne sont pas présentées à la quote-part de détention de SITQ, mais bien à 100 %, tandis que les taux d inoccupation sont à la quote-part de détention. 15

18 GESTION D ACTIFS EUROPE En Europe, SITQ détient une quinzaine d immeubles de qualité situés à Paris, Londres, Düsseldorf, Munich et Francfort. La gestion de ce portefeuille relève d une équipe dont la majeure partie des membres sont en poste à Paris. SITQ EST PEU PRÉSENTE À LONDRES, OÙ LES IMPACTS DE LA CRISE SONT LES PLUS PRONONCÉS. En, tous ces marchés ont subi les contrecoups de la crise financière et de crédit qui sévit à l échelle mondiale. Paris et les centres urbains allemands ont ainsi connu des baisses au chapitre des loyers et des valeurs immobilières depuis le printemps. Mais c est à Londres que les impacts ont été les plus prononcés, puisqu ils s y font sentir depuis le milieu de l année Toutefois, grâce aux ventes réalisées au cours des dernières années, SITQ détient seulement deux participations dans la capitale du Royaume-Uni, soit dans un immeuble de bureaux et un complexe immobilier. L impact de la chute de ce marché au sein du portefeuille de l entreprise est donc limité. Les taux d inoccupation de varient beaucoup d une ville à l autre: 5,1 % pour le centre-ville londonien, 3,1 % dans le secteur La Défense de Paris, 10,4 % à Düsseldorf, 8,6 % à Munich et 12,5 % à Francfort. 16

19 TOUR T1

20 GESTION D ACTIFS: EUROPE Dans ce contexte, SITQ n a pas conclu d acquisition ou de vente en en Europe. À Londres, la construction de l immeuble 9 dans le parc d affaires Chiswick Park, mené par un fonds dans lequel la Société est partenaire, a été achevée. À Paris, les deux édifices en construction dans La Défense ont été terminés et loués en totalité, en plus d avoir fait l objet d un refinancement de 325 M. De plus, le portefeuille d immeubles en Allemagne a été refinancé, ce qui a permis de dégager un total de 555 M de liquidités. DEUX PROJETS DE PROMOTION IMMOBILIÈRE COURONNÉS DE SUCCÈS En, le fait saillant de l année dans le portefeuille européen a été réalisé à Paris. En effet, SITQ a terminé la construction de la Tour T1 et de l Immeuble B dans le quartier d affaires de La Défense, à la sortie ouest de la ville. Les deux édifices offrent des superficies locatives respectives de pieds carrés ( m 2 ) sur 37 étages et pieds carrés ( m 2 ) sur 11 étages, et comptent des stationnements intérieurs de 750 et 279 places. En outre, la totalité des emplacements disponibles dans les deux immeubles a été louée au cours de l année, ce qui constitue la plus grande transaction de location à Paris en et l une des plus importantes à La Défense depuis 40 ans. GDF Suez a signé un bail de 12 ans couvrant toute la superficie locative de la Tour T1 et la totalité de l Immeuble B. 18

21 Paris: Quelques membres de l équipe de Paris: Jean-Charles Viard, Méka Brunel, Grégoire Peureux et Arnaud Malbosv. LA LOCATION DE LA TOUR T1 ET DE L IMMEUBLE B VIENT SCELLER LE SUCCÈS DE CE VASTE PROJET QUI A DÉBUTÉ EN Paris: La Tour T1, achevée de construire et louée en totalité en. 3. Paris: L Immeuble B, voisin de la Tour T1 dans le quartier La Défense, a été terminé et loué en totalité en. Grâce aux activités de location 4 réalisées en Europe en, le taux d inoccupation global du portefeuille, en incluant les baux de la Tour T1 et de l Immeuble B qui prennent effet à compter de 2009, se situait à 0,4 % à la fin de l année. 4. Les données de location dans cette section ne sont pas présentées à la quote-part de détention de SITQ, mais bien à 100 %, tandis que les taux d inoccupation sont à la quote-part de détention. 19

22 GESTION D ACTIFS MARCHÉS ÉMERGENTS La stratégie d investissement de SITQ pour les marchés émergents est principalement concentrée sur l Inde et la Chine. Elle est appuyée par une vision à long terme et soutenue par des facteurs économiques fondamentaux, comme la démographie, la consommation intérieure, la croissance de la classe moyenne, l urbanisation et l état embryonnaire du marché immobilier institutionnel qui offre un bon potentiel de croissance. Malgré le contexte économique actuel, caractérisé par la récession, les perspectives à long terme demeurent attrayantes. Fidèle à sa stratégie d investissement focalisée sur les grands marchés de bureaux dont la base économique est diversifiée, SITQ a ciblé les villes de New Delhi et Mumbai en Inde, et de Shanghai et Beijing en Chine. Ces centres urbains de classe mondiale offrent une excellente diversification économique organismes gouvernementaux, sociétés de services financiers, entreprises de services et de technologie de pointe et une bonne résilience en période de ralentissement. SITQ souhaite y implanter sa marque en construisant des édifices de bureaux de première catégorie, qui répondent aux besoins des grandes multinationales. Cette approche permettrait à la Société de créer un portefeuille de locataires internationaux de prestige avec une valeur locative attractive pour les investisseurs mondiaux et les marchés des capitaux. 20

23 Inde: GRÂCE À SA CONNAISSANCE DU MARCHÉ INDIEN, L ÉQUIPE DE SITQ INDIA VEILLERA À EXERCER UNE VIGIE ÉCLAIRÉE DANS CE PAYS. Des membres de l équipe responsable des marchés émergents et de SITQ India: Daniel Fournier (Montréal), Nicolas Rancourt (Montréal), Aditya Bhargava (Inde), Richard H. Vogel (Inde/Chine) et Denis Epoh (Montréal). 2. Chine: Shanghai est l une des villes chinoises à laquelle SITQ s est intéressée en, notamment en y établissant des relations d affaires. En, afin d assurer un déploiement efficace en Inde, SITQ s est dotée d une plateforme dans ce pays: SITQ India. Cette filiale à part entière réunit actuellement huit professionnels. Leur mandat consiste à fournir des services-conseils en investissement, promotion immobilière et gestion d actifs, de façon à y favoriser l expansion du portefeuille, et à travailler de concert avec les professionnels des autres bureaux de la Société. Des relations d affaires ont ainsi été créées avec des promoteurs locaux d envergure, qui pourraient générer des occasions d investissements intéressantes. En ce qui concerne la Chine, la stratégie de pénétration en a été centrée sur la compréhension des marchés clés, le développement d un réseau local de professionnels et de partenaires d affaires potentiels, ainsi que la mise en place d un bureau qui compte, pour l instant, deux professionnels. Ce faisant, SITQ est bien organisée localement en Inde et en Chine pour pouvoir tirer profit des occasions d affaires potentielles qui pourront être générées par la reprise de ces marchés en émergence dans le futur. 21

24 GESTION DE L ENTREPRISE L un des grands faits marquants de l année dans la gestion de SITQ réside dans la décentralisation de ses activités, selon une approche qui mise davantage sur une gestion géographique et de proximité. De plus, la Société a continué d appliquer des principes de qualité et de développement durable dans sa gestion, qui se sont notamment traduits par des prix prestigieux. L ORGANISATION DES ÉQUIPES GÉOGRAPHIQUES Dès le début de, la direction de SITQ a pris la décision de modifier la structure organisationnelle de l entreprise de façon à créer des équipes géographiques autonomes, responsables de la gestion des actifs de leur région. Quatre équipes ont ainsi été mises en place: Canada, États-Unis, Europe et marchés émergents. Certaines activités, auparavant centralisées au siège social, ont été déployées au sein de ces groupes, qui, au terme de la réorganisation, intègreront des spécialistes de la gestion d actifs, de l investissement, de la promotion immobilière, de la location et du volet juridique. Ainsi, l élaboration des grandes stratégies d investissement, de gestion de portefeuille et de gestion du risque de l entreprise, ainsi que certaines fonctions partagées comme la fiscalité, le financement et l administration demeurent centralisées au siège social. Grâce à ces réaménagements, la Société sera encore plus en mesure d agir mondialement, tout en ayant une approche locale adaptée à chacun de ses marchés. Autrefois rattaché à Cadim, une autre société du groupe Immobilier de la Caisse, le bureau de Paris a été intégré au sein de SITQ, pour assurer les investissements et la gestion de tous les actifs européens. Dans cette foulée, une plateforme a également été acquise en Inde pour réaliser le déploiement des activités dans ce pays dans une perspective à long terme. 22

25 Bureau européen: Méka Brunel, directeur général, Europe, dirige le bureau européen depuis le début de l année Siège social: Daniel Fournier, vice-président exécutif et chef des investissements, Marc Doré, premier vice-président, États-Unis et Yves-André Godon, premier vice-président, Canada, tous trois nommés en début d année dans le cadre de la création d équipes géographiques autonomes. L IMPLANTATION DE CHANGEMENTS STRATÉGIQUES VISE À ASSURER LA CROISSANCE ET LES SUCCÈS FUTURS DE SITQ. UNE GESTION AXÉE SUR LA QUALITÉ ET LE DÉVELOPPEMENT DURABLE SITQ est engagée dans une démarche de qualité structurée depuis plus de 15 ans. Cela se traduit notamment par un processus d amélioration continue qui s étend à l ensemble de l entreprise. En, le gala annuel soulignant les efforts des employés en matière d excellence et d amélioration de la performance, peu importe leur niveau hiérarchique, a d ailleurs célébré ses 11 ans d existence. De plus, le développement durable figure au cœur des préoccupations de SITQ. Depuis plusieurs années, celle-ci a adopté des principes de gestion immobilière et de nombreuses mesures pour favoriser la protection de l environnement. En, des certifications et prix prestigieux ont d ailleurs été obtenus à cet égard. Par exemple, le One Boston Place a été certifié LEED Existing Building, Operations & Maintenance Gold (LEED immeuble existant, exploitation et maintenance Or) par le Green Building Council des États-Unis, devenant ainsi le premier dans le monde à obtenir ce niveau de certification. Il a également remporté le prestigieux prix Energy Star. À Montréal, le Centre CDP Capital a reçu un prix Énergia de l Association québécoise pour la maîtrise de l énergie (AQME), en plus d être nommé Édifice de l année dans la catégorie à 1 M de pieds carrés lors du concours international des Prix BOMA. En fait, SITQ a pris l engagement d aller au-delà de son rôle traditionnel en matière de développement économique et d entraide pour viser la conscience sociale, la solidarité et l appui au développement de son domaine d activité. De plus amples détails à ce sujet se trouvent dans le Bilan de responsabilité sociale de la Société, aussi disponible au 23

26 ACTUALITÉ DE L ANNÉE UNE ENTREPRISE ENGAGÉE DANS SA COMMUNAUTÉ En sa qualité d entreprise socialement responsable, SITQ s implique activement dans de nombreux événements qui véhiculent les valeurs qui lui tiennent à coeur, comme le respect de l environnement, ainsi que l activité physique et la culture pour favoriser le mieux-être et l équilibre entre la vie professionnelle et personnelle. De plus, ses équipes de gestion immobilière privilégient une approche préventive visant le confort et la qualité de vie des locataires et occupants de ses immeubles Cocktail bénéfice d Équiterre. Yves-André Godon en compagnie de Pauline d Ambroise (Mouvement Desjardins) et Sidney Ribaux, lors du cocktail bénéfice d Équiterre, qui a eu lieu sur le Parquet du Centre CDP Capital le 16 octobre. 2. L activité Aujourd hui j bouge! Les employés de SITQ, de la Caisse de dépôt et placement du Québec et des autres filiales immobilières lors de l activité Aujourd hui j bouge!, une journée spéciale consacrée à l activité physique et au mieux-être. 4. L Éco-événement. Une occupante du 1000 De La Gauchetière envoie son matériel informatique désuet à la récupération lors de la deuxième édition de l Éco-événement. 3. Journées de la culture. Dans le cadre des Journées de la culture, SITQ a ouvert les portes du Centre CDP Capital au grand public et a fait équipe avec l Association des graveurs de pierres de la Montérégie pour présenter l exposition «La pierre empreinte du passé, sculptée au présent». 24

27 5. Les concerts midi. Les concerts midi du Quartier international de Montréal ont diverti les amateurs de musique pour une troisième année consécutive à l été. 6. Semaine de prévention. Éric Lajeunesse et Jean-François L Abbé, techniciens, Prévention des incendies, ont effectué une tournée des immeubles montréalais dans le cadre de la Semaine de prévention des incendies en octobre. 25

28 PORTEFEUILLE IMMOBILIER EN DÉTENTION IMMEUBLES Endroit Détention Superficie Superficie (%) locative locative (en pieds carrés) (en mètres carrés) Québec Bureaux, complexes multifonctionnels et parcs d affaires Centre de commerce mondial de Montréal Montréal Édifice Sun Life Montréal Place Ville Marie Montréal De La Gauchetière Ouest Montréal Centre CDP Capital Montréal Montreal Herald Montréal Saint-Antoine (MECO) Montréal Édifice Mérici Québec Édifice de la Haute-Ville Québec Édifice Price Québec Sous-total Centres commerciaux et immeubles divers Grande Place Rimouski Rimouski R/D Tech Québec Sous-total Ontario Bureaux, complexes multifonctionnels et parcs d affaires 55 University Toronto York Mills Centre Toronto Steeles Technology Campus (4 immeubles) Toronto College Square I Mississauga College Square II Mississauga Airport Road Brampton Sous-total Ouest canadien Bureaux, complexes multifonctionnels et parcs d affaires Bentall Centre Tour I Vancouver Tour II Vancouver Tour III Vancouver Tour IV Vancouver Tour V Vancouver West Georgia Vancouver Calgary Eaton Centre Calgary TD Square Calgary Portefeuille Versacold Ouest canadien Sous-total États-Unis Bureaux, complexes multifonctionnels et parcs d affaires US Bank Center Seattle Newport Corporate Center (6 immeubles) Bellevue The Summit (2 immeubles) Bellevue Cherry Creek Corporate Center Denver Campus at Cherry Creek Denver Daltex (10 immeubles) Dallas Wachovia Center Tampa 49, Greenwich Street (2 immeubles) New York 49, Broadway New York th Avenue New York 49, Broadway New York 43, One Boston Place Boston 49, Arch Street Boston 48, Pennsylvania Avenue Washington D.C. 14, Pennsylvania Avenue Washington D.C. 29, Pennsylvania Avenue Washington D.C. 29, Pennsylvania Avenue Washington D.C. 29,

29 IMMEUBLES Endroit Détention Superficie Superficie (%) locative locative (en pieds carrés) (en mètres carrés) 1825 E Street (International Square) Washington D.C. 29, K Street (International Square) Washington D.C. 29, E Street (International Square) Washington D.C. 29, M Street Washington D.C. 14, th Street (Presidential Plaza) Washington D.C. 29, rd Street (Floyd D. Akers Building) Washington D.C. 29, M Street Washington D.C. 29, th Street (Terrel Place) Washington D.C. 29, F Street Washington D.C. 29, th Street (Commercial Nat L Bank) Washington D.C. 29, New York Avenue (Bond Building) Washington D.C. 22, Autres immeubles du portefeuille Tishman (11 édifices) Virginie 29, K Street Sacramento Perimeter Center Richmond Sous-total France Bureaux, complexes multifonctionnels et parcs d affaires Tour Pacific Paris 42, Tour Diamant Paris 42, Tour Prisma Paris 42, de Friedland Paris 42, Lafayette Paris 42, Tour T1 Paris Immeuble B Paris Sous-total Allemagne Bureaux, complexes multifonctionnels et parcs d affaires Complexe IBC Immeuble A Francfort 99, Immeuble B Francfort 99, Immeuble C Francfort ThyssenKrupp Trade Center Düsseldorf Theresienhöhe (Theresie) Munich Sossenheim (Europark) Francfort Kistlerhofstrasse (Tech Data) Munich Sous-total Royaume-Uni Bureaux, complexes multifonctionnels et parcs d affaires 151 Buckingham Palace Road Londres Sous-total TOTAL DU PORTEFEUILLE DE SITQ Superficie Superficie locative locative (en pieds carrés) (en mètres carrés) Canada États-Unis Europe Total du portefeuille en détention de SITQ PRINCIPAUX IMMEUBLES Endroit Détention Superficie Superficie EN DÉVELOPPEMENT (%) locative locative (INVESTISSEMENTS DE PLUS DE 100 M$) (en pieds carrés) (en mètres carrés) Eighth Avenue Place, phase 1 Calgary 33,