- Bail d habitation : cumuler une caution et une garantie locative. Loi n du 24 novembre 2009, JO du 25

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1 - Bail d habitation : cumuler une caution et une garantie locative Loi n du 24 novembre 2009, JO du 25 Depuis mars 2009, un bailleur qui a souscrit une assurance garantissant les obligations locatives ne peut plus en principe demander à son locataire qu'une personne se porte caution pour lui en cas d'impayés. À cette règle, une exception! Depuis novembre 2009, les bailleurs peuvent en effet réclamer une caution à leurs locataires étudiants ou apprentis, même s ils ont recours à une assurance pour garantir les risques de loyers impayés. Article du 26/01/ Copyright SID Presse Défaut d'exploitation du fonds de commerce par le locataire. Cassation civile 3e, 10 juin 2009, n et Pour bénéficier du statut des baux commerciaux, et en particulier du droit au renouvellement du bail, le preneur doit, entre autres obligations, exploiter son fonds de manière effective (pendant les trois années qui précèdent l'expiration du bail). À défaut, le bailleur peut donc valablement refuser de lui louer à nouveau les locaux au terme du bail. Mais le bailleur peut-il également obtenir en justice la résiliation du bail, en cours cette fois, en invoquant ce même motif? La Cour de cassation a répondu négativement, en précisant que le défaut d'exploitation ne permet pas d'obtenir la résiliation judiciaire du bail si aucune clause du contrat n'impose au locataire d'exploiter son fonds. En effet, la résiliation judiciaire ne peut être demandée qu'en cas d'inexécution de ses obligations par le locataire (par exemple, en cas de non-paiement des loyers). Or le défaut d'exploitation n'est qu'un motif de non-renouvellement du bail, mais ne constitue pas une inexécution du contrat. Le bailleur pour lequel l'exploitation du fonds de commerce revêt une importance particulière doit donc prendre la précaution d'insérer dans le bail commercial une clause imposant au locataire d'exploiter. Article du 05/10/ Copyright SID Presse

2 - Paiement d'une indemnité d'éviction : le locataire doit agir vite! Cassation civile 3e, 8 juillet 2009, n Le bailleur qui refuse de renouveler le bail commercial doit, en principe, verser au locataire une indemnité, dite d'éviction, destinée à le dédommager du préjudice qu'il subit en raison du défaut de renouvellement. Si le bailleur tarde à verser cette indemnité, le locataire dispose alors d'un délai de 2 ans, à compter de la date d'effet du congé, pour agir en justice en vue d'en obtenir le paiement. Souvent, en pratique, après avoir envoyé au locataire un congé contenant une offre de paiement d'une indemnité d'éviction, le bailleur demande au juge de désigner un expert en vue d'en évaluer le montant. Le délai de 2 ans est alors interrompu. Mais attention, il reprend son cours dès que l'expert est désigné par le juge. Le locataire ne doit donc surtout pas attendre la remise du rapport de l'expert pour réclamer en justice le paiement de l'indemnité d'éviction. Car si ce rapport est remis plus de deux ans après la date à laquelle l'expert a été désigné, une action en justice intentée ensuite est hors délai et donc vaine. Et le locataire n'a plus que ses yeux pour pleurer. Article du 09/10/ Copyright SID Presse Déductibilité fiscale de l indemnité d éviction. Conseil d État, 3 juillet 2009, n et n Lorsque le propriétaire d un local commercial ne souhaite pas renouveler le bail de son locataire, il est alors tenu, sauf exception, de lui verser une indemnité d éviction, égale au préjudice subi du fait du défaut de renouvellement, pour qu il quitte les lieux. Le propriétaire est-il en droit de déduire cette indemnité d éviction de ses revenus fonciers? Pour répondre à cette question, il est nécessaire d examiner chaque situation et notamment de déterminer dans quel but le propriétaire a versé l indemnité d éviction. Dans une récente affaire, les magistrats du Conseil d État précisent que l indemnité d éviction, ainsi que les intérêts de l emprunt contracté pour financer cette indemnité, sont déductibles des revenus fonciers dès lors que le versement de cette indemnité a permis, après la libération des locaux, la location de l immeuble à des conditions plus avantageuses, et ils ajoutent que cette règle est valable quelle que soit l importance des charges de l emprunt en comparaison de l augmentation de loyer obtenue. Précision : dans cette affaire, le montant de l indemnité versée au locataire était de plus les intérêts de l emprunt ayant servi à la financer, alors que dans le même temps le loyer tiré du local est passé de à Le Conseil d État a précisé, dans une affaire similaire concernant cette fois une SARL, que l indemnité versée par cette SARL constituait une charge déductible quel que soit son montant, dès lors qu elle permet à la société de poursuivre son exploitation dans des conditions plus avantageuses, grâce au surplus de loyer versé par le nouvel occupant. L administration n ayant pas pu prouver que le versement de l indemnité d éviction constituait ici un acte anormal de gestion. Article du 18/11/ Copyright SID Presse

3 - Clause de non-concurrence : question de preuve Cassation sociale, 25 mars 2009, n La clause de non-concurrence a pour objet d interdire à un salarié d exercer son activité dans une entreprise concurrente de celle de son employeur à l issue de son contrat de travail. Pour être valable, cette clause doit à la fois être indispensable aux intérêts légitimes de l entreprise, être limitée dans le temps et l espace, tenir compte des spécificités de l emploi du salarié et enfin prévoir une contrepartie financière au profit de ce dernier. Et si, dans la majorité des cas, il revient à l employeur de prouver qu un salarié ne respecte pas les termes d une clause de non-concurrence, lui est-il toutefois possible de conditionner, par contrat, le paiement d une contrepartie financière à la remise par le salarié de documents visant à établir qu il ne commet effectivement pas d actes de concurrence? Non, répond clairement la Cour de cassation à cette question inédite. Elle a ainsi jugé illicite une clause contractuelle imposant à une négociatrice immobilière démissionnaire de justifier par tout moyen de l absence de violation de son obligation de non-concurrence. Peu importe que, dans les faits, il ait été facile à cette salariée de prouver qu elle ne concurrençait pas son ancien employeur par l envoi, par exemple, d une simple attestation Assedic ou d une copie de son bulletin de paie établi par son nouvel employeur. Article du 26/11/ Copyright SID Presse Annuaires professionnels et autres registres : attention aux arnaques.. Adhésion obligatoire à un régime de retraite complémentaire, offre d abonnement à un annuaire d'entreprises prenant la forme d une simple mise à jour de vos coordonnées professionnelles, envoi de factures revêtant le logo d une administration (Trésor public, Urssaf, Inpi, etc.) ou reproduisant un nom ou un sigle curieusement proche d une dénomination officielle (tel que le «registre des sociétés nouvellement constituées» dont le sigle RSNC, parfois RSC, peut être confondu avec le RCS, le sigle du registre du commerce et des sociétés. Voir à ce sujet la communication du Conseil national des greffiers), prenez garde à ce type de proposition! En effet, ces sollicitations, qui visent principalement les créateurs d entreprise (qu ils soient entrepreneurs individuels ou dirigeants de société) et les jeunes entrepreneurs (les autoentrepreneurs en première ligne), peuvent tromper leurs destinataires en leur faisant croire qu il s agit de formalités obligatoires et officielles alors que ce ne sont en réalité que de simples offres publicitaires! Et ces factures ou offres publicitaires sont d autant plus trompeuses qu elles font judicieusement référence au numéro Siren et au code Naf du professionnel destinataire du courrier... Aussi, il est utile de rappeler que, parmi les factures liées aux formalités requises par l activité professionnelle, seules doivent être prises en compte celles émanant du centre de formalités des entreprises (CFE), du greffe du tribunal de commerce ou de l Inpi (Institut national de la propriété industrielle). En cas de doute sur l origine d une facture, n hésitez pas à demander conseil à votre CFE, à votre chambre de commerce et d industrie (CCI), à votre chambre des métiers et de l artisanat (CMA) ou à votre expert-comptable. Quant aux propositions d insertion dans un annuaire professionnel, la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) a publié sur son site internet des conseils destinés à aider les professionnels à déceler et à éviter les procédés déloyaux. Article du 15/01/ Copyright SID Presse

4 - Numéros surtaxés : obligation d informer le consommateur.. Arrêté du 10 juin 2009, JO du 11 Le consommateur qui appelle à un numéro de téléphone surtaxé (service de renseignements commençant par 08 ou 118 par exemple) doit désormais être informé, par un message gratuit d une durée d au moins 10 secondes diffusé en début de communication, du prix total qui lui sera facturé par son fournisseur pour cet appel. Ainsi, ce message peut être du type : «cet appel vous sera facturé 34 centimes la minute + le prix d une communication normale». À noter : le consommateur peut choisir de ne pas écouter ce message en tapant sur la touche # de son téléphone. Depuis le 1 er janvier 2010, cette obligation d information s applique aux numéros surtaxés dont le tarif depuis un poste fixe dépasse 0,15 par minute ou par appel. Elle ne concernera les autres numéros surtaxés qu à compter du 1 er janvier Et attention, le non-respect de cette obligation est une infraction pénale susceptible d être sanctionné par une amende de 1500 (7500 s il s agit d une société). Précision : les appels téléphoniques vers des services réservés exclusivement à un usage professionnel et les appels sans intervention humaine concernant une prestation de service ayant fait l objet d un contrat écrit n ont pas à faire l objet d une information sur leurs tarifs. Rappelons par ailleurs qu il est interdit aux entreprises d utiliser des numéros surtaxés à l égard de leurs clients particuliers pour le suivi de leurs commandes ou pour leurs réclamations. Article du 08/01/ Copyright SID Presse lettres types pour faire valoir ses droits. Comment réclamer, contester ou tout simplement faire valoir ses droits de consommateur sans que cela soit forcément un casse-tête ou prenne trop de temps et d énergie? Une solution pratique et gratuite consiste à vous connecter sur le site de l Institut National de la Consommation (INC), à y télécharger en format word le modèle de lettre qu il vous faut et à l adapter facilement et rapidement à votre situation. L INC propose en effet plus de 100 lettres types qui répondent aux situations les plus courantes de la vie de consommateur (par exemple «Le retard d un train vous a causé un préjudice et vous demandez une indemnisation», ou bien «On ne vous a pas livré la totalité des objets commandés»...). Pour accéder à la lettre qui vous intéresse, choisissez dans l onglet «thème» celui qui vous concerne : alimentation-agriculture, assurance, automobile-transport, banque-argent, commerce, droit-justice, économie, éducation-société, énergie, environnement-développement durable, internet-image-son, logement-immobilier, loisirs-tourisme, santé et sécurité domestique. Outre l accès à ces modèles, vous pouvez prendre connaissance des différentes règlementations sur des sujets qui touchent votre vie quotidienne grâce aux nombreuses fiches pratiques également mises à disposition par l INC sur son site internet (les litiges de téléphonie mobile, les médecins et les droits des patients, les délais de réflexion...). Article du 24/11/ Copyright SID Presse

5 Chers membres et futurs adhérents, nous vous donnons rendez vous autour du 15 mars, pour notre 5ème «Lettre d informations». Sachez que face au succès rencontrés, nos sites vont évoluer, très prochainement, afin d automatiser les saisies d annonces pour les utilisateurs des logiciels Périclès et Adaptimmo. Cordialement ; l équipe de Tactique-immo.com et Frédéric Kombadjian.