Samedi, 3 novembre La gestion d une copropriété

Transcription

1 Samedi, 3 novembre 2012 La gestion d une copropriété

2 L autogestion 2

3 Mettant en vedette Les membres du conseil Daniel Fortier : président - s occupe des communications et des relations publiques Gérald Giraldeau: s occupe de la trésorerie Michèle Bérard: Victor (absent): s occupe de l administration s occupe de surveiller les employés et des entrepreneurs Armand (absent): s occupe du secrétariat 3

4 Première partie Gestion par le conseil 4

5 Le conseil composé de cinq élus se réuni; Uniquement trois sont présents; Ils forment (tout de même) quorum; Sauf que tout le monde n est pas heureux; Allons voir pourquoi! 5

6 Délibérations 6

7 À nous d aider le conseil Les questions 7

8 L article 1084 du Code civil dit que la composition du conseil est un règlement d immeuble; L article 335 du Code civil donne le pouvoir au conseil d administration d adopter et de mettre en vigueur des règlements de gestion. Sur la base de ce pouvoir: 1. Les 3 administrateurs peuvent-ils expulser les 2 fantômes du conseil? a. Si oui, doivent-ils faire entériner leur décision par l assemblée des copropriétaires? Ou par le tribunal? b. Si non, y a-t-il un autre moyen de se débarrasser de ces administrateurs? 8

9 D après vous Les 3 administrateurs peuvent-ils expulser par résolution les 2 fantômes du conseil? NON Voici pourquoi DEUX ARTICLES DU CODE CIVIL SONT CONCERNÉS. ALLONS VOIR! 9

10 Section des personnes morales 335 LE CONSEIL D ADMINISTRATION GÈRE LES AFFAIRES [DU SYNDICAT] ET EXERCE TOUS LES POUVOIRS NÉCESSAIRES À CETTE FIN; ( ) IL ADOPTE ET MET EN VIGUEUR LES RÈGLEMENTS DE GESTION, SAUF À LES FAIRE RATIFIER PAR LES MEMBRES À L ASSEMBLÉE QUI SUIT 338 LES ADMINISTRATEURS [DU SYNDICAT] SONT DÉSIGNÉS PAR LES [COPROPRIÉTAIRES]. ( ) Section de la copropriété divise 1084 LA COMPOSITION DU CONSEIL D ADMINISTRATION DU SYNDICAT, LE MODE DE NOMINATION, DE REMPLACEMENT OU DE RÉMUNÉRATION DES ADMINISTRATEURS, AINSI QUE LES CONDITIONS DE LEUR CHARGE, SONT FIXÉS PAR LE RÈGLEMENT DE L IMMEUBLE. 10

11 Voici comment se règle le problème de nos amis : Il faut d abord se souvenir que: 1- Le conseil décide; 2- Le gérant exécute les décisions du conseil; Donc nos deux fantômes sont des «gérants fantômes» et non pas des «administrateurs fantômes» Lisons l article 344 du Code civil 11

12 344 LES ADMINISTRATEURS PEUVENT, SI TOUS SONT D ACCORD, PARTICIPER À UNE RÉUNION DU CONSEIL D ADMINISTRATION À L AIDE DE MOYENS PERMETTANT À TOUS LES PARTICIPANTS DE COMMUNIQUER IMMÉDIATEMENT ENTRE EUX. Donc, on répète, nos deux administrateurs ne sont pas ADMINISTRATEURS fantômes; MAIS ils sont des GESTIONNAIRES fantômes; Il suffit de les congédier comme GESTIONNAIRES et le problème est réglé. de copropriété du Québec 12

13 CONTINUONS 13

14 Deuxième partie Gestion assistée 14

15 Le conseil est tout de même heureux des explications; Mais pas nécessairement heureux de la situation; Écoutons ce qu ils ont à dire; 15

16 Délibérations 16

17 À nous d aider le conseil Les questions 17

18 Qu en pensez-vous? 1. Est-ce vrai qu un membre du conseil ne peut pas être engagé comme gestionnaire sauf s il démissionne? C est oui! C est non! Ça dépend! 2. Est-ce vrai qu un copropriétaire ne peut pas être engagé comme gestionnaire car il serait en conflit d intérêt? Faux 18

19 1085 code civil L ADMINISTRATION COURANTE DU SYNDICAT PEUT ÊTRE CONFIÉE À UN GÉRANT CHOISI OU NON, PARMI LES COPROPRIÉTAIRES. ( ) 19

20 4. Si le conseil a besoin de 20,000$ de plus pour engager une firme professionnelle: a) Est-ce vrai que l assemblée des copropriétaires doit être consultée sur le budget supplémentaire de 20,000$ avant de faire une offre à une compagnie de gestion? Pas nécessairement! b) Est-ce vrai que le pouvoir d engager un gérant, surtout à 50,000$ par année, appartient à l assemblée des copropriétaires? C est possible mais 21

21 5. Gérald a dit: «Si je prends la gestion comme employé du syndicat il faut que je paye de l impôt». Pour être équitable, est-ce à dire qu il faudrait lui donner plus que le 30,000$ déjà disponible au budget afin de payer ses impôts? Réponse en deux volets: a) L impôt; b) Ajustement des salaires ou honoraires; 22

22 Continuons 23

23 La gestion professionnelle 24

24 Mettant en vedette Daniel Fortier : président du conseil Gérald Giraldeau: trésorier Michèle Bérard: secrétaire Et Jean Pascal Lafond: gestionnaire 25

25 1 mois plus tard Toujours avec le conseil 26

26 Il s est passé un mois depuis la dernière réunion du conseil; Le conseil s est finalement décidé: il a retenu les service d une firme de gestion professionnelle; GESTION PARFAITE DE CONDO INC; C est la première réunion depuis l embauche du nouveau gestionnaire. 27

27 Délibérations 28

28 15 minutes plus tard 29

29 Délibérations 30

30 À nous d aider le conseil Les questions 31

31 À votre avis 1. Est-ce possible de mettre fin unilatéralement au contrat de gestion de 3 ans? OUI Voici pourquoi? L article 2125 du code civil dit: LE CLIENT PEUT, UNILATÉRALEMENT, RÉSILIER LE CONTRAT, QUOIQUE LA RÉALISATION DE L OUVRAGE OU LA PRESTATION DU SERVICE AIT DÉJÀ ÉTÉ ENTREPRISE. 32

32 Questions 2. Le syndicat doit-il payer les 3 ans de contrat soit 150,000$? PEUT-ÊTRE Voici pourquoi? L article 2129 du code civil dit: 33

33 2129 code civil. LE CLIENT (LIRE: SYNDICAT) EST TENU, LORS DE LA RÉSILIATION DU CONTRAT, DE PAYER À L'ENTREPRENEUR OU AU PRESTATAIRE DE SERVICES, EN PROPORTION DU PRIX CONVENU, LES FRAIS ET DÉPENSES ACTUELLES, LA VALEUR DES TRAVAUX EXÉCUTÉS AVANT LA FIN DU CONTRAT OU AVANT LA NOTIFICATION DE LA RÉSILIATION, ( ). Donc, jusqu ici, on sauve 150,000$ Mais.Ce n est pas tout 34

34 Premièrement 2129 DANS L'UN ET L'AUTRE CAS, CHACUNE DES PARTIES EST AUSSI TENUE DE TOUT AUTRE PRÉJUDICE QUE L'AUTRE PARTIE A PU SUBIR. Et deuxièmement 1622 LA CLAUSE PÉNALE EST CELLE PAR LAQUELLE LES PARTIES ÉVALUENT PAR ANTICIPATION LES DOMMAGES-INTÉRÊTS EN STIPULANT QUE LE DÉBITEUR SE SOUMETTRA À UNE PEINE AU CAS OÙ IL N'EXÉCUTERAIT PAS SON OBLIGATION. 35

35 Et troisièmement Le créancier qui se prévaut de la clause pénale a droit au montant de la peine stipulée sans avoir à prouver le préjudice qu'il a subi. 36

36 Continuons 1- Est-ce qu un ou plusieurs copropriétaires pourraient poursuivre le conseil et chacun des administrateurs pour avoir perdu 150,000$ en annulant le contrat? Mais OUI ils peuvent. MAIS Ont-ils des chances de gagner? 37

37 Gagez pas là dessus Section des personnes morales Article 322. L'administrateur doit agir avec prudence et diligence. Il doit aussi agir avec honnêteté et loyauté dans l'intérêt de la personne morale. Section administrateur du bien d autrui Article L'administrateur doit agir avec prudence et diligence. Il doit aussi agir avec honnêteté et loyauté, dans le meilleur intérêt du bénéficiaire ou de la fin poursuivie. 38

38 C est pas tout Section des personnes morales Article 321. L'administrateur est considéré comme MANDATAIRE de la personne morale. Il doit, dans l'exercice de ses fonctions, respecter les obligations que la loi, l'acte constitutif et les règlements lui imposent et agir dans les limites des pouvoirs qui lui sont conférés. Section du mandat Article Le mandataire est tenu d'accomplir le mandat qu'il a accepté et il doit, dans l'exécution de son mandat, agir avec prudence et diligence. Il doit également agir avec honnêteté et loyauté dans le meilleur intérêt du mandant et éviter de se placer dans une situation de conflit entre son intérêt personnel et celui de son mandant. 39

39 Résumons L administrateur du syndicat est: 1- Un élu au conseil d administration d un syndicat, personne morale, est assujetti à l article 322 du code civil 2- Chaque élu, comme le gestionnaire, est administrateur du bien d autrui. Donc il est assujetti à l article 1309 du code civil 3- L élu est mandataire du syndicat et de chacun des copropriétaires. Donc il est assujetti à l article 2138 du code civil; Dans les trois situations, l élu doit agir avec prudence, diligence, loyauté et honnêteté. Sans oublier la bonne foi. Si l élu rempli ces conditions, il ne sera pas condamné. 40

40 Maintenant, allons au TROISIÈME tableau 41

41 La cour des petites créances

42 Mettant en vedette Son honneur le juge Gérald Denoncin; Le greffier Le gestionnaire Le copropriétaire Sylvain D Clermont Jean Pascal Lafond Onésime Tranche Montagne Le chum du copropriétaire Arthur Rouletabille et 43

43 Trois causes seront entendues consécutivement Allons-y! 44

44 Première cause SDC Du Paquet De Problèmes c. Onésime Tranche-Montagne (copropriétaire) OBJET : Collection de charges communes 45

45 Délibérations 46

46 de copropriété du Québec 47

47 Deuxième cause Onésime Tranche-Montagne (copropriétaire) c. SDC Du Paquet De Problèmes et le Gestionnaire OBJET : Collection de charges communes 48

48 Délibérations 49

49 50

50 Troisième cause Compagnie De Gestion Des Bons Garçons Inc c. Onésime Tranche-Montagne (copropriétaire) OBJET : Collection de charges communes 51

51 Délibérations 52

52 53

53 Première cause SDC Du Paquet De Problèmes Onésime Tranche-Montagne (copropriétaire) SUJET : Collection de charges communes 54

54 Questions Monsieur le juge a renvoyé le gérant sans entendre la cause parce que 1. LE GÉRANT N EST PAS COPROPRIÉTAIRE? 2. LE GÉRANT N EST PAS LOCATAIRE? 3. LE GÉRANT N OCCUPE PAS L IMMEUBLE? 4. LE GÉRANT N EST PAS UN BÉNÉVOLE? 55

55 Voici les raisons 1. Le gérant n est pas UN DIRIGEANT du syndicat; 2. Le gérant n est pas UN EMPLOYÉ du syndicat; C est l article 959 du Code de procédure civile qui le dit: 959 (À la cour des petites créances ) les personnes morales, les sociétés ou associations ne peuvent être représentés que par un dirigeant ou une autre personne à leur seul service et liée à eux par contrat de travail. 56

56 Les mots clefs sont: 1. Seul UN DIRIGEANT du syndicat; 2. Seul UN EMPLOYÉ du syndicat; Peuvent représenter le syndicat devant la cour des petites créances Personne d autre: 57

57 Deuxième cause Onésime Tranche-Montagne (copropriétaire) c. SDC Du Paquet De Problèmes et Le Gestionnaire SUJET : Collection de charges communes 58

58 Questions Monsieur le juge accepte que le «chum» de bowling remplace le copropriétaire Parce que 1. LA DEMANDE DU COPROPRIÉTAIRE EST EN BAS DE 1,000$; donc n importe qui peut le représenter? 2. LE COPROPRIÉTAIRE EST MALADE; donc une connaissance ou n importe qui peut prendre sa place? 3. C EST UNE QUESTION DES DROITS DE LA PERSONNE: une personne physique peut se faire représenter par quelqu un de son choix SAUF un avocat? 59

59 La réponse est.. 2.LE COPROPRIÉTAIRE EST MALADE; donc une connaissance ou n importe qui peut prendre sa place? On prend ça où? 60

60 C est simple! La réponse est au Code de procédure civile 959. Les personnes physiques doivent agir ellesmêmes; elles peuvent cependant donner mandat à leur conjoint, à un parent, un allié ou un ami de les représenter. Ce mandat doit être donné à titre gratuit, au moyen d'un écrit qui indique les raisons pour lesquelles la personne est empêchée d'agir elle-même et qui porte la signature de celle-ci. 61

61 Troisième cause Compagnie De Gestion Des Bons Garçons Inc c. Onésime Tranche-Montagne (copropriétaire) SUJET : Collection de charges communes 62

62 Vous savez déjà que Un ami peut vous représenter devant la cour des Petites créances. MAIS : Comment se fait-il que 1- Le gérant ne peut pas représenter le syndicat dans la poursuite contre le copropriétaire ; Mais 2- Le gérant peut poursuivre le copropriétaire lui même pour récupérer les mêmes montants de charges du au syndicat ; Deux poids Deux mesures? 63

63 1085. L'administration courante du syndicat peut être confiée à un gérant choisi, ou non, parmi les copropriétaires. Le gérant agit à titre d'administrateur du bien d'autrui chargé de la simple administration L'administrateur peut ester en justice pour tout ce qui touche son administration; il peut aussi intervenir dans toute action concernant les biens administrés. 64

64 Et voila! Vous savez tout maintenant