ASSOCIATION des RESPONSABLES de COPROPRIETE

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1 Analyse de la proposition de travaux sur le réseau d Eau Chaude Sanitaire Dossier GIFFARD CONSULTATION D ENTREPRISES (PAGE : 1/24 GIFFARD) REF : 30 ;04 ;10B RESEAUX CONCY GENIE CIVIL ET AMENAGEMENTS (PAGE : 11/24 GIFFARD) Observations de l ARC : L enfouissement en terre se pratique de moins en moins. Aujourd hui on pose les canalisations en «caniveau». Cette solution, certes plus chère, doit à minima être proposée et chiffrée. Au pire si enfouissement en terre un regard d accès est obligatoire à chaque raccord de canalisation LAVAGE ET DESINFECTION DU NOUVEAU RESEAU (PAGE : 13/24 GIFFARD) «La désinfection du réseau d eau chaude doit obligatoirement être effectuée à partir d un réseau réputé potable par l autorité sanitaire» Observations de l ARC : prévoir dans le contrat une analyse des produits chimiques restants dans le réseau avant et après les travaux. Le coût de cette vérification doit être inclus dans le contrat. Le bureau d étude devra commenter les analyses FINITION PLAN DOSSIER TECHNIQUE : Plan et calculs «Un support informatique (AUTOCAD) sera à fournir» Observations de l ARC : Cette partie ne sera jamais faite correctement car il n appartient pas à un technicien chauffagiste d effectuer ce travail qui est celui d un ingénieur spécialisé. Le bureau d études fluides doit réaliser ce travail avant de lancer sa consultation. - PLAN JOINT A LA CONVOCATION : Observations de l ARC : Le plan du réseau existant n est pas joint. Le plan du futur réseau est inexploitable par les entreprises car trop approximatif et incompréhensible pour les copropriétaires. Dossier GIFFARD Rapport concernant les travaux (résultat consultation d entreprises avec annexes de prix (reçu le 23 aout 2010) REF : D BUDGET TRAVAUX ; (7 GIFFARD) BUDGET REMPLACEMENT RESEAU (PAGE : 7 GIFFARD) «Pour information il est proposé un budget travaux pour la solution de base suivant l offre de l entreprise la moins disante» Observations de l ARC : Les solutions moins disantes peuvent être acceptées si un bureau d étude fluides a réalisé un DCE (dossier de consultation des entreprises) complet. Aujourd hui il manque les études et un DCE détaillé. La solution retenue est celle du moins disant qui n est pas détaillée. Ceci ne peut garantir que les travaux réalisés seront de qualité. «(1) Si le client.nous rappelons que cette prestation comporte une obligation de résultat.» Observations de l ARC : Aucun détail sur l obligation de résultats. Dans le cas d obligation de résultat il est indispensable de définir quantitativement et qualitativement les objectifs et de préciser les moyens de contrôle. Dans le cas présent rien n est précisé. 1/5

2 - 5.2 FRAIS ANNEXES NON COMPRIS (PAGE : 7 GIFFARD) «Une enveloppe budgétaire d imprévus. Nous recommandons de retenir pour ce budget une somme correspondant à 5% du marché» Observations de l ARC : Ne pas faire voter les 5% d imprévus en effet le point 6.2 du cahier de consultation précise que le prix global est forfaitaire et que le prestataire prend en charge tous débours. CONSULTATION DES ENTREPRISES (PAGE 1 GIFFARD) DEROULEMENT DE LA MISSION : ENTREPRISES CONSULTEES - DALKIA ET BRISSET? Observations de l ARC : Il est difficile de croire que des chauffagistes aussi importants que Dalkia ou Brisset refusent de prendre en charge une copropriété de 450 lots en raison d un manque de temps. La consultation n a, selon nous, pas été conduite de façon très neutre. ANNEXE 1 : OFFRES REMPLACEMENT RESEAU (PAGE 8 GIFFARD) Observations de l ARC : Pas de cahier des charges détaillé, établi par GIFFARD avec tous les métrés, quantitatifs et main d œuvre et fournitures. GIFFARD a recopié l offre de COFELY. Il en ressort qu aucune étude réelle n a été réalisée par GIFFARD. DELAIS ET PENALITES (PAGE 17/24 GIFFARD) «Au cas où une retenue s élevant à 1/1000 ème par jour..» «Au cas où le délai réel des travaux une retenue s élevant à1/3000 ème par jour» «Il sera fait sur le total du montant.une retenue s élevant à 1/400 ème par jour calendaire» Observations de l ARC : 1/1000 ème c est insignifiant : Chacune de ces retenues doit être de 1/400ème SOUS TRAITANCE ET COORDINATION SPS (PAGE 19/24 GIFFARD) Observations de l ARC : Ce paragraphe ne parle que de coordination; le paragraphe de la soustraitance doit être ajouté avec la signature dudit sous-traitant. 8 ANNEXE DELAIS (PAGE : 23/24 GIFFARD) Prévision COFELY «2 coupures de 48h plus une coupure de 10 jours» Observations de l ARC : Même s il est précisé par ailleurs qu il y aura une étude de coordination approfondie, quel est la crédibilité d une telle prévision pour un réseau ECS? VISITES PREALABLES DE CHANTIER PAR LES ENTREPRISES Observations de l ARC : Dans quelles conditions se sont déroulées les visites de chantier? GIFFARD était-il présent? et quels représentants du syndic et de la copropriété? OFFRE DELOSTAL ET THIBAULT (PAGE : 19/24 GIFFARD) «6.12 Sous-traitance et coordination SPS» Observations de l ARC : Non cochée «7. Annexe de prix» Observations de l ARC : Le chiffrage est sans décimales. Ceci peut révéler une proposition faite très rapidement ce qui rend la proposition douteuse. Il faudrait rencontrer D&T afin d affiner leur devis car aujourd hui il y a encore des marges de négociations. OBSERVATIONS GENERALES DE L ARC Observations Générales : Le traitement au BIOGULL pratiqué par COFELY relève de la faute grave. Ce serait un motif suffisant pour résilier le contrat COFELY et GIFFARD. Ce dernier étant bureau d études fluides, il ne peut mettre en jeux la santé des occupants sans avoir une part de responsabilité. 2/5

3 Il faut savoir qu à ce jour aucun cas de Légionellose n a été contracté dans un immeuble d habitation. Les seuls cas cités l ont été par des bruines de climatisation dans de grandes tours. Il faut donc faire attention à ne pas empirer la situation en injectant un produit reconnu toxique pour la santé humaine. Le suivi du dossier par GIFFARD révèle des anomalies. En effet GIFFARD ne remet jamais en cause le travail d entretien du chauffagiste. Or le chauffagiste est responsable de la qualité de l eau qu il produit. Pour limiter le risque de légionellose plusieurs opérations de maintenance sont préconisées et le rôle d un cabinet de conseil et dans un premier temps de contrôler le travail de chauffagiste. Aujourd hui le cabinet GIFFARD n a jamais transmis de rapport de contrôle, avec des solutions d amélioration peu coûteuses. GIFFARD au lieu de conseiller COFELY sur les opérations d entretien nécessaire a seulement repris la solution de COFELY sans y apporter de modification. Or la solution de COFELY, au lieu de trouver des moyens d optimisations, se contente de remplacer la canalisation. Cette solution est une parmi d autres, mais elle est forcément la plus onéreuse. Il est donc nécessaire : 1. de faire respecter les opérations de maintenance ; 2. de faire les contrôles et analyses nécessaires ; 3. d étudier plusieurs solutions. Ce n est pas le travail qui a été réalisé par GIFFARD mais c est celui que l on est en droit de demander à un bureau d étude compétant et indépendant. Observations propres au projet de modification partielle du réseau : Contrôle systématique des pieds de colonnes : En cas de défaut de distribution ECS le premier travail doit être la vérification systématique des débits et des températures sur chaque pied de colonne. Chaque défaut sur un pied de colonne se répercute sur l ensemble du réseau. A noter que ce travail généralement inclus dans le contrat du chauffagiste n engendre pas de coût supplémentaire pour la copropriété. La présence de vannes d équilibrage rend ce travail très rapide. Ce travail a-t-il été fait à CONCY? si oui quand? Où sont et que disent les relevés détaillés par pieds de colonnes qui en résultent? Le réglage du réseau par les vannes TA est-il optimisé? La grille de réglage des vannes a-t-elle été remise à la copropriété? L appel d offre ne peut pas se faire sur la seule base d une seule annexe de prix récapitulative (telle que jointe au dossier actuellement proposé à l AG). Le dossier produit par le bureau d étude doit comporter : - Etat des lieux et plans précis et détaillés, périmètre total du réseau et périmètre des travaux concernés - Cahier des charges détaillé, (quantités, qualités, PU, main d œuvre, montants) avec des objectifs de résultats contractuels précis - Schémas précis et développés des travaux à réaliser et de l emprise sur le réseau existant. Tous ces éléments doivent être communiqués aux entreprises soumissionnaires et au client. Efficacité radicale de la Solution? Après l installation de vannes TA en 2009, les travaux proposés ici apportent-ils une solution définitive aux problèmes de distribution d ECS et d éradication des légionnelles pour la copropriété? Si oui où est l engagement formel? Implantation en caniveau des nouvelles conduites? Pourquoi le chiffrage de cette solution n est-il pas demandé? A terme elle apporterait une facilité de contrôle et d entretien et une économie substantielle s il y avait nécessité d appliquer le même type de solution au chauffage par exemple. Présentation : La Numérotation des paragraphes est parfois aléatoire (exemple pages 12/24 et 13/24). Résultats de «copier/coller»? Le dossier a-t-il été relu avant transmission? 3/5

4 Récapitulatif : Le risque de Légionellose est aujourd hui maitrisé. Cependant l injection de produits chimiques n est pas une solution pérenne car elle aussi comporte des risques pour la santé. Il faut donc traiter la cause du problème. Faire cela à un coût raisonné demande de vraies études donc plus de temps. Il faut bien comprendre qu aujourd hui le risque est maitrisé et que la copropriété peut prendre son temps sans mettre sa responsabilité en jeu. Voici la marche à suivre : 1. Faire respecter les opérations d entretien au chauffagiste. a. contrôle des températures du circuit d eau chaude b. analyse de l ECS en plusieurs points du réseau c. assurer une bonne maintenance des vannes d. assurer un bon réglage de ces vannes e. purger régulièrement les points bas du réseau. (c est là que se dépose le tartre) 2. Contrôler les températures et débits sur chaque pied de colonnes ECS. a. C est un travail simple et absolument nécessaire pour connaître les colonnes pouvant contaminer le reste de réseau. 3. Le bureau d étude doit étudier et chiffrer les différentes solutions. 4. Le conseil syndical et le syndic choisissent une ou deux solutions. 5. Le bureau d étude doit réaliser un DCE détaillé pour les deux solutions. Ce DCE comprend : a. un plan du réseau existant b. des schémas et des plans des parties du réseau à modifier c. le détail des travaux : métré, matériels, techniques utilisées. d. les moyens de contrôle du chantier e. clauses contractuelles classiques. 6. Le bureau d étude lance son appel d offre. A noter vous pouvez exiger qu au moins deux entreprises à taille humaine soient consultées. 7. Les visites pour la consultation doivent être faites en présence du CS et/ou du syndic. 8. Les enveloppes doivent être ouvertes dans les mêmes conditions. 9. Une phase de négociation peut être envisagée pour éclaircir certains points et faire baisser les devis. 10. Le conseil syndical et le syndic rédigent avec le BE une note de synthèse concernant le choix des devis afin d éclairer les copropriétaires lors de l AG. 11. Les réunions de chantier doivent être programmées. 12. Les réserves doivent être émises par le BE en coordination avec la copropriété. 13. Des analyses d eau doivent être réalisées par le chauffagiste, analysées par le BE et expliquées à la copropriété. Ceci est la seule garantie pour s assurer que le risque soit maitrisé. 14. La levée des réserves doit être validée par le BE ainsi que par le conseil syndical et le syndic. 15. Un an plus tard une nouvelle analyse permettra de savoir si les opérations de maintenance sont bien réalisées. Un solde pourra être versé à l entreprise une fois les analyses faites et la qualité de l eau avérée. 4/5

5 Observations de l ARC sur les missions des bureaux d études : 1. Contrat de GIFFARD concernant le suivi du contrat de Chauffage. Relisez le contrat et voyez si les rapports, rendez-vous et compte-rendu ont bien été honorer. Transmettez-moi les rapports pour avis. 2. Rapport Agotherm. Il est précisé en fin de rapport que c est à la copropriété de mettre en œuvre les préconisations. Si l on reprend l ensemble du rapport il y a énormément de choses que Cofely doit faire. Est-ce fait, avez-vous avancé? Giffard aurait normalement du vous donner ces informations et traiter les problèmes. J ai compris qu il n avait rien fait de tout cela. Nous vous conseillons donc de demander le remboursement de la prestation à GIFFARD, nous pouvons vous aider pour cela. Si vous souhaitez nous pouvons nous revoir, pour détailler le rapport d Agotherm et classer par ordre de priorité les missions que vous devrez mener à bien pour faire respecter le contrat. Concernant mon avis sur le rapport, on voit qu Agotherm n a pas envie de faire de cadeau au chauffagiste contrairement à Giffard. 3. Concernant le nouvel appel d offre, je pense qu il ne sert à rien au vu de la première consultation de Giffard. De plus le rapport d Agotherm souligne des carences dans la prestation d entretien de Cofely. Le premier travail consiste donc à faire respecter ses engagements à Cofely. Pour cela nous vous recommandons l assistance d un Bureau d études compétant. Agotherm est un bon bureau d étude mais nous pouvons vous en conseiller d autres. 5/5