Hypoflex Le vade-mecum du futur propriétaire

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1 Hypoflex Le vade-mecum du futur propriétaire

2 Introduction Hypoflex, le crédit hypothécaire qui évolue avec vous! Qui n a jamais rêvé d acquérir le logement de ses rêves, d être enfin chez soi, de ne plus payer des loyers à fonds perdus? Ce désir de posséder son «chez soi» est bien naturel et peut même devenir une réalité plus facilement qu on ne le pense. Encore faut-il pour le réaliser bien étudier la question et passer en revue tous les aspects du problème. Car acquérir son logement est une décision importante qui ne doit pas se faire sur un coup de tête au risque de la regretter durant de longues années. Dans la plupart des cas, il faut faire appel à un crédit logement pour financer l opération. Hypoflex, le crédit hypothécaire commercialisé par AG Insurance, vous permet de répondre adéquatement à ce besoin. Cette brochure a pour but de vous guider au mieux dans les nombreuses possibilités d Hypoflex, afin que vous puissiez prendre votre décision en toute connaissance de cause et choisir la formule ou une combinaison de formules qui vous correspond le mieux. Cependant, un crédit logement est souvent de longue durée. Votre situation familiale ou financière peut évoluer, un contretemps passager peut se produire... C est pourquoi AG Insurance vous donne gratuitement les moyens nécessaires pour que ce crédit continue à correspondre dans les années à venir à votre situation personnelle. Nous vous invitons à parcourir attentivement cette brochure et à découvrir la gamme spécifique de AG Insurance.

3 Hypoflex I 3 Sommaire Prospectus n 10 en vigueur à partir du 6 août 2010 Ce prospectus est constitué de deux parties : la Partie 1 vous renseigne sur les conditions et les modalités d octroi de nos crédits hypothécaires ; la Partie 2 «Feuillet tarifaire» reprend notamment les taux qui font l objet de fréquentes adaptations. Partie 1 Comment acheter un logement? 4 Combien cela va-t-il vous coûter? 5 Comment financer l acquisition de votre logement? 6 Qu est-ce qu un crédit hypothécaire? 7 Quelle formule de crédit hypothécaire choisir? 8 Quel type de taux : fixe ou variable? 12 Quel taux d intérêt sera appliqué à votre crédit? 14 Hypoflex, des formules qui font la différence! 14 Quelles assurances souscrire? 18 De quels frais devez-vous tenir compte? 19 Quand pourrez-vous disposer du montant emprunté? 21 Le code de conduite européen en matière de crédit hypothécaire 21 La fiscalité d un crédit logement. 22 Quelles sont les aides régionales? 24 Quelles sont les démarches concrètes? 26 Votre garantie 27 Partie 2 (en annexe) Feuillet tarifaire

4 4 I Hypoflex Comment acheter un logement? La vente de gré à gré Il s agit d une transaction entre un vendeur et un acheteur qui se sont rencontrés suite à une annonce parue dans un journal ou à une affiche. La transaction est fixée dans un compromis de vente. L acte de vente doit être signé dans les quatre mois qui suivent le compromis de vente. Le solde du prix d achat et les frais doivent être payés lors de la signature de l acte. La vente publique Elle est organisée par un notaire qui fait connaître publiquement toutes les caractéristiques du bien par le biais d une affiche officielle. Le bien est attribué à celui qui offre le prix le plus élevé lors de la vente publique. L acte de vente est signé le jour même de l attribution. L acheteur doit payer les frais dans les trois jours et s acquitter du prix d achat dans le mois. Les frais d une vente publique sont plus élevés que ceux d une vente de gré à gré. La vente «achat sur plan» ou «clé sur porte» Organisée par des promoteurs immobiliers qui établissent des plans précis des logements à construire et les mettent en vente avant le commencement des travaux, cette formule est souvent moins onéreuse, mais elle doit faire l objet d un examen attentif des plans et du cahier de charges par un expert ou un architecte.

5 Hypoflex I 5 Combien cela va-t-il vous coûter? Les indications ci-dessous vous permettent de déterminer le montant que vous devez emprunter pour acquérir votre logement. 1 En cas d achat d une maison ou d un appartement existant Prix d achat... Droits d enregistrement 1 et honoraires du notaire... En cas de rénovation Honoraires d architecte... Frais de rénovation... TVA (21 % ou 6 %)... Frais d expertise et de dossier... Frais d acte hypothécaire... Frais de raccordement... Total... Moyens propres... Montant à emprunter... 2 En cas d achat sur plan ou «clé sur porte» Prix d achat... Droits d enregistrement 1 sur le terrain et honoraires du notaire... TVA (21 %) sur le prix réel des travaux à effectuer... Frais d expertise et de dossier... Frais d acte hypothécaire... Frais de raccordement... Total... Moyens propres... Montant à emprunter... 3 En cas d achat d un terrain et de construction d une maison Prix d achat du terrain... Droits d enregistrement et honoraires du notaire... Frais éventuels d analyse du terrain... Frais de mesurage... Honoraires de l architecte (8 %) sur le prix de la construction hors TVA... Frais de travaux de construction... Frais de raccordement... TVA sur les travaux de construction (21 %)... Frais d expertise et de dossier... Frais d acte hypothécaire... Total... Moyens propres... Montant à emprunter... 1 A partir du 1/01/2011 au plus tard, il faudra payer non plus des droits d enregistrement mais bien 21% de TVA sur la portion de terrain des appartements ainsi que sur les habitations «clé sur porte».

6 6 I Hypoflex Comment financer l acquisition de votre logement? Comme la majorité des candidats-propriétaires, l épargne que vous vous êtes constituée ne suffira pas pour acquérir votre logement. Il vous faudra donc avoir recours à un crédit pour disposer de la somme nécessaire. Que ce soit pour acheter, construire ou rénover une habitation, le crédit hypothécaire est la solution pour passer du rêve à la réalité. Qui peut obtenir un crédit hypothécaire? Toute personne physique (salarié, indépendant, professions libérales,...), résidant en Belgique et pouvant justifier de revenus suffisants. Combien pourrez-vous emprunter? Le montant du crédit accordé dépendra de plusieurs éléments : la valeur du bien en vente de gré à gré, la quotité demandée et le niveau de vos revenus. 1 La valeur du bien en vente de gré à gré Il s agit du prix qu atteindrait le bien mis en gage (maison, appartement ou terrain) lors d une vente de gré à gré dans une situation normale de marché. L estimation de cette valeur est déterminée selon des critères objectifs par un expert immobilier indépendant désigné par AG Insurance. Cette expertise est utile non seulement pour fixer le montant maximum pouvant être emprunté, mais aussi pour vous donner une appréciation fondée de la valeur du bien que vous désirez acquérir. Une copie du rapport de l expert vous est d ailleurs destinée. 2 La quotité Il s agit du rapport entre le montant que vous souhaitez emprunter et la valeur du bien en vente de gré à gré. En général, une quotité de 80% est pratiquée. Dans certains cas et moyennant une majoration du taux il est possible de financer jusqu à 100% sans dépasser la somme dont vous avez besoin pour réaliser l opération. 3 Le niveau de vos revenus Le remboursement de votre crédit hypothécaire (capital, intérêts, primes d assurance,...) doit pouvoir s effectuer sans que l équilibre de votre budget ne s en trouve compromis. Il est généralement admis qu il ne faut pas consacrer plus du tiers de ses revenus nets disponibles au remboursement de crédits.

7 Hypoflex I 7 Qu est-ce qu un crédit hypothécaire? AG Insurance met à disposition d un particulier ayant sa résidence habituelle en Belgique une somme d argent, pour une durée convenue et contre le paiement d un intérêt, dans le but d acquérir ou de conserver des biens immobiliers, dans un but pouvant être considéré comme principalement étranger à ses activités commerciales, professionnelles ou artisanales. 1 L ouverture de crédit hypothécaire avec des avances à terme AG Insurance octroie des crédits logement sous la forme d avances à terme au sein d une ouverture de crédit à durée indéterminée. Les conditions de l ouverture sont reprises dans un acte authentique passé devant le notaire de votre choix, dans lequel une garantie hypothécaire est constituée en premier rang à concurrence du montant total du crédit. Il s agit d une hypothèque pour toutes sommes pouvant couvrir d autres éventuelles créances futures. Le crédit est utilisé sous la forme d une ou plusieurs avances à terme. Comme vous pourrez le voir au chapitre suivant, la somme empruntée est remboursable au moyen de différentes formules. Une combinaison de formules est possible, mais chaque avance est liée à une seule formule. Le nombre d avances est limité à 5 par ouverture de crédit. Les conventions d avance sont annexées à l acte notarié. Les sommes déjà remboursées peuvent être réempruntées par la suite à des fins immobilières sans nouveaux frais d hypothèque. 2 La garantie hypothécaire Un bien immobilier peut être donné en garantie à plusieurs créanciers hypothécaires. Le créancier qui a une inscription hypothécaire en premier rang est le premier à être remboursé en cas de vente forcée du bien. Si le montant de la vente le permet, le créancier hypothécaire ayant pris une inscription après celle en premier rang (deuxième rang) est remboursé en tout ou en partie, et ainsi de suite. A titre exceptionnel, une hypothèque en deuxième rang ou un mandat hypothécaire notarié peut suffire, mais ceci fera l objet d une évaluation au cas par cas. Il est évident que la nature des garanties est un élément déterminant pour la fixation du taux d intérêt (consultez le feuillet tarifaire en annexe du prospectus). 3 Montant minimum des avances Le montant minimum d une avance est de EUR pour une première avance et de EUR pour les suivantes. Si l avance ultérieure s accompagne d une augmentation de l ouverture de crédit, son montant minimum s élève également à EUR.

8 8 I Hypoflex Quelle formule de crédit hypothécaire choisir? AG Insurance vous propose deux formules de remboursement : une par amortissement de capital et une par reconstitution du capital. A. Remboursement par mensualités constantes Comme son nom l indique, cette formule prévoit un montant fixe que vous payez chaque mois. Cette somme comprend une partie d intérêt et une partie de capital. Dans un premier temps, la part des intérêts est la plus importante dans la mensualité et seule une faible partie rembourse le crédit. Par la suite, le rapport s inverse progressivement. La durée du crédit est, en général, de 20 ans pour ce type de remboursement, mais elle peut être plus courte ou plus longue selon vos besoins. La durée maximale est de 25 ans ou, exceptionnellement, de 40 ans pour les personnes entre 25 et 35 ans (voir le feuillet tarifaire). Une assurance de type «temporaire du solde restant dû» est nécessaire pour garantir le remboursement du capital en cas de décès. Un exemple Supposons que François V., âgé de 28 ans, souscrive un crédit de EUR sur 20 ans à un taux d intérêt mensuel de 0,487% (soit un taux annuel réel de 6,00%) en premier rang avec une quotité de 80%. La charge du crédit est de 212,24 EUR par mois pendant 20 ans. La première mensualité se compose de : 146,10 EUR d intérêts sur EUR 66,14 EUR de remboursement du capital. Le deuxième mois, elle se compose de : 145,77 EUR d intérêts sur un capital déjà réduit à ,86 EUR 66,47 EUR de remboursement du capital. Et ainsi de suite... Vous trouverez un tableau d amortissement illustratif cicontre. Tableau d amortissement résumé illustratif Montant emprunté ,00 EUR Taux d intérêt de 0,487 % par mois ou 6 % par an Durée 240 mois Mensualités constantes 212,24 EUR 1 re année Mois Intérêts Capital Total Solde amorti 1 146,10 66,14 212, , ,77 66,47 212, , ,45 66,79 212, , ,12 67,12 212, , ,80 67,44 212, , ,47 67,77 212, , ,14 68,10 212, , ,81 68,43 212, , ,47 68,77 212, , ,14 69,10 212, , ,80 69,44 212, , ,46 69,78 212, ,65 Montants sur base annuelle 1 re année 1.731,53 815, , ,65 2 e année 1.682,58 864, , ,35 3 e année 1.630,71 916, , ,18 4 e année 1.575,70 971, , ,00 5 e année 1.517, , , ,51 6 e année 1.455, , , ,22 7 e année 1.390, , , ,43 8 e année 1.320, , , ,20 9 e année 1.247, , , ,35 10 e année 1.169, , , ,47 11 e année 1.086, , , ,86 12 e année 998, , , ,57 13 e année 905, , , ,36 14 e année 807, , , ,62 15 e année 702, , , ,43 16 e année 591, , , ,53 17 e année 474, , , ,29 18 e année 350, , , ,66 19 e année 218, , , ,16 20 e année 81, , ,88 0,00 Total , , ,60 Intérêts Capital amorti Total

9 Hypoflex I 9 B. Remboursement par reconstitution La reconstitution intervient par le biais d un contrat d assurancevie adjoint au crédit. Vos versements dans le cadre de ce contrat sont destinés au remboursement du capital. Ceci ne signifie pas pour autant une libération immédiate correspondante envers le prêteur. Les versements ne sont déduits du montant du crédit qu aux dates et conditions prévues dans l acte de crédit. En plus, des primes ou des versements reconstitutifs, vous payez des intérêts sur le montant emprunté. Le capital reconstitué est toujours la valeur de rachat ou le capital assuré ou constitué. Dans le cas d un remboursement anticipé total, vous pouvez utiliser le capital reconstitué en tout ou en partie. Dans le cas d un remboursement anticipé d une partie du capital emprunté, vous pouvez utiliser la même proportion du capital reconstitué. Un exemple Jean V., 35 ans, souscrit un crédit de EUR à un intérêt mensuel de 0,534% (soit un taux réel annuel de 6,60%) en premier rang, pour une durée de 20 ans. Les intérêts mensuels s élèvent à 160,20 EUR. Pour la reconstitution du capital, un contrat Top Multilife AG Life Balanced (50% d actions et 50% d obligations) est adjoint au crédit. Le versement annuel est fixé à 775,98 EUR jusqu au moment de la reconstitution intégrale du montant emprunté. 1 Reconstitution avec des assurances-vie «New Generation» Toutes les assurances-vie commercialisées actuellement par AG Insurance sont du type «New Generation», également connues sous le nom «Universal Life». Dans ce type d assurances-vie, l épargne est constituée par vos primes affectées dans des fonds bénéficiant d un taux de base augmenté d une participation bénéficiaire (Branche 21) et/ou dans des fonds d investissement exprimés en unités de compte (Branche 23). Ces primes peuvent être payées en une fois lors de la conclusion du crédit ou de manière périodique (mensuellement, trimestriellement, semestriellement ou annuellement). Le capital du crédit est remboursé en une seule fois, à l échéance, au moyen du capital qui a été constitué par vos primes. Vous fixez la durée de votre crédit sans toutefois pouvoir dépasser 25 ans. L âge de 65 ans constitue également une limite, sauf en cas de prolongation de la durée du crédit (voir ci-après). Le montant des primes est fonction de la durée du crédit et du choix de la formule d assurance «New Generation». Le feuillet tarifaire (partie 2 du présent prospectus) contient des informations importantes quant aux types d assurances-vie en Branche 21 et aux fonds d investissement en Branche 23. Pour les contrats de la Branche 21, on y trouve le taux de reconstitution utilisé pour chaque taux de base. Pour les contrats liés à des fonds d investissement (Branche 23), les fonds autorisés y sont mentionnés avec leurs taux de reconstitution respectifs. Des fiches d informations sur tous les produits ainsi que les rendements, etc... se trouvent en outre sur : Canal du courtage Offre particuliers Placements ou Epargne. Vous pouvez également vous adresser à votre courtier pour obtenir toutes ces informations.

10 10 I Hypoflex 2 Reconstitution par des assurances-vie liées à des fonds d investissement (Branche 23) Etant donné le caractère particulier de ce type d assurances-vie, la décision de les utiliser dans le cadre de la reconstitution d un crédit hypothécaire doit être mûrement réfléchie. Prenez un maximum d informations en consultant toute la documentation disponible (fiches info, règlements de gestion, rapports mensuels de gestion, évolution des fonds) sur le site Canal du courtage Offre particuliers Placements et faitesvous ensuite conseiller par votre courtier. En outre, après la conclusion du crédit, ce site vous permet de suivre de près l évolution des fonds. La prudence est toujours recommandée mais encore davantage lorsqu il s agit de l unique habitation. Dans cette optique, lorsqu une demande de crédit est introduite, AG Insurance établit d abord le profil du candidat au moyen de différents critères, afin de déterminer dans quelle mesure l utilisation de contrats d assurance-vie de la Branche 23 est autorisée. Possibilités s offrant à vous au cours du crédit Dans le cas où les prestations des fonds d investissement choisis bénéficient d un rendement moyen supérieur au taux de capitalisation utilisé au moment de la souscription du crédit, le capital emprunté sera reconstitué avant la date d échéance convenue. Dès que le capital emprunté est totalement reconstitué, le crédit peut être remboursé sans indemnité de remploi. Pour éviter les risques inhérents aux marchés financiers, l assurance liée à des fonds d investissement adjointe au crédit peut toujours être transformée en un produit avec garantie (Branche 21). Cette transformation est gratuite à l exception des frais et des taxes spécifiques à l assurancevie. Le choix et/ou la répartition des fonds de l assurance liée à des fonds d investissement peuvent également être modifiés. Seuls les frais relatifs à l assurance-vie liée à des fonds d investissement sont dus lors de cette transformation. Dans ces deux derniers cas, le versement est recalculé de manière à ce que le capital emprunté soit totalement reconstitué à l échéance terme prévue dans l avance.

11 Hypoflex I 11 Les différentes possibilités au moment de l échéance du crédit Lors de l échéance du crédit, celui-ci peut être remboursé sans indemnité de remploi, en faisant usage ou non des réserves constituées de l assurance-vie adjointe au crédit. Si vous choisissez une assurance-vie liée à des fonds d investissement pour reconstituer le crédit, il ne peut être donné aucune garantie quant à la reconstitution totale du capital au moment de l échéance du crédit. En cas de capital insuffisant à l échéance, vous avez la possibilité de rembourser le crédit sans frais, soit totalement par vos propres fonds, soit en utilisant la partie déjà reconstituée par l assurance-vie complétée par vos propres fonds pour la différence. En cas de reconstitution insuffisante, vous pouvez également opter pour une prolongation du crédit pour une durée de maximum 5 ans aux conditions et taux d une formule choisie parmi celles commercialisées à ce moment par AG Insurance. Cette prolongation se fait aux conditions suivantes : - le crédit n est pas rendu exigible, - toutes les sûretés et garanties, tant personnelles que mobilières et immobilières, sont maintenues. - la couverture en cas de décès, qui sera prolongée sans formalité supplémentaire sur le plan de l acceptation médicale, est maintenue. Le capital à assurer est alors égal au montant emprunté initialement diminué de la réserve déjà reconstitué par l assurance-vie liée à des fonds d investissement. Différé de l amortissement ou du versement reconstitutif Lorsque vous optez pour un crédit remboursable par amortissement de capital ou par reconstitution, en vue du financement de la construction ou de la rénovation d un bien, vous pouvez, lors de la souscription du crédit et pour une période de maximum 36 mois en cas d amortissements de capital et de 12 mois en cas de reconstitution, payer des intérêts uniquement sur les sommes qui ont été effectivement mises à votre disposition. Dans ce cas, le remboursement du capital ou la reconstitution ne commence qu après cette période. La durée maximum du différé est fixée de commun accord avec la compagnie. Ce délai est fixé en tenant compte de l ampleur des travaux et du montant emprunté. Une fois fixé, ce délai est définitif et ne peut plus être réduit ou prolongé. Pour la fixation du taux d intérêt, la période du différé est prise en compte dans la durée du crédit. La reconstitution ou le remboursement du capital est étalé sur la durée restante du crédit. Dans certains cas, il est possible d inclure un montant équivalant au maximum à un an d intérêts dans l emprunt. Obligatoirement combinée avec le différé de l amortissement ou du versement reconstitutif, cette formule vous permet de ne pas devoir «payer» de charges liées au crédit durant la première année. Intéressé? Consultez la page 15. Le choix de tel ou tel type de crédit hypothécaire et de l assurance qui s y rapporte est surtout guidé par vos souhaits personnels et par votre profil, mais aussi par votre capacité de remboursement et par les éventuelles réductions d impôts dont vous pourriez bénéficier. C est ce que vous découvrirez en pages 22 et suivantes.

12 12 I Hypoflex Quel type de taux : fixe ou variable? C est évidemment la conjoncture qui influence votre choix. 1 Le taux fixe C est la sécurité. Le taux est fixé une fois pour toutes dans l acte de crédit. Donc pas de surprises. Cette formule est bien sûr idéale dans une conjoncture de taux peu élevés. 2 Le taux variable Le taux fixé au départ reste inchangé pendant une première période de 1 an, de 5 ans (c est la formule 5.5.), de 10 ans (c est la formule 10.5.) ou de 15 ans (c est la formule 15.5). Il est revu une première fois après cette période. Par la suite, le taux d intérêt est revu à la date anniversaire de la prise de cours de l avance, tous les ans ou tous les 5 ans par exemple. Ce taux d intérêt peut varier à la hausse comme à la baisse selon un indice de référence, conformément aux stipulations légales. Le nouveau taux d intérêt est égal au taux d intérêt initial augmenté de la différence entre le nouvel indice de référence et l indice de départ. L indice de départ est celui mentionné dans le «feuillet tarifaire» en vigueur (voir la partie 2 du prospectus). Le nouvel indice sera celui du mois calendrier précédant la révision. Les indices sont publiés chaque mois dans le Moniteur belge. Si le taux est revu tous les ans, l indice A sera d application, traduit sur base mensuelle. Si le taux est revu tous les 5 ans, l indice E sera d application, traduit sur base mensuelle. L écart maximal, tant à la hausse, qu à la baisse, par rapport au taux initial est mentionné dans la partie 2 du prospectus. («feuillet tarifaire»). En cas de révision annuelle du taux, l augmentation pour la deuxième année est limitée à 1 point pour cent l an par rapport au taux initial et pour la troisième année à deux points pour cent. Un exemple Supposons un crédit hypothécaire à taux variable du type «Formule 5.5» d une durée de 20 ans. Le taux mensuel initial est de 0,487% avec un indice de référence E de 0,378 sur base mensuelle. L écart maximal est de 0,327% sur base mensuelle, à la hausse comme à la baisse. Après cinq ans, on constate que l indice de référence s élève à 0,411 sur base mensuelle. Le nouveau taux d intérêt s élève à : 0,487 + (0,411-0,378) = 0,520% par mois. Ce taux est appliqué de la sixième à la dixième année comprise. Après cinq ans, l indice de référence s élève à 0,453 sur base mensuelle. Le nouveau taux d intérêt s élève à : 0,487 + (0,453-0,378) = 0,562% par mois. Ce taux est appliqué de la onzième à la quinzième année comprise. Après cinq ans, l indice de référence s élève à 0,709 sur base mensuelle. Le nouveau taux d intérêt s élève à : 0,487 + (0,709-0,378) = 0,818% par mois. L écart étant supérieur au maximum prévu de 0,327%, le nouveau taux d intérêt est limité à 0,814% par mois pour la période de la seizième année à la vingtième année comprise. Consultez la partie 2 du prospectus («feuillet tarifaire») pour connaître les formules actuellement commercialisées par AG Insurance. Si la condition liée à une diminution du taux d intérêt n est plus remplie, la détermination du nouveau taux d intérêt se fait à partir du taux d intérêt initial augmenté de cette réduction.

13 Hypoflex I 13 3 Mensualité constante avec taux variable annuellement Avec cette formule, vous optez pour une charge mensuelle constante pendant toute la durée de votre crédit. En cas d augmentation du taux lors d une révision annuelle, la mensualité reste inchangée, mais la durée de remboursement est prolongée de 3 ou de 5 ans au maximum en fonction de la formule choisie. Si vous optez pour une durée initiale de 20 ans, la durée maximale ne pourra jamais dépasser 25 ans. Si vous optez pour une durée initiale de 15 ans, la durée maximale sera de 18 ans. Vous pouvez également choisir une durée de 25 ans. Dans ce cas, la durée maximale sera de 30 ans. Le taux appliqué est, si nécessaire, réduit au taux qui permet de rembourser totalement le crédit en 15, 25 ou 30 ans (selon la formule choisie), tout en conservant la même mensualité. Le taux réduit cesse d être appliqué si, lors d une révision annuelle ultérieure du taux, celui-ci est diminué et que son application permet d assurer le remboursement total du crédit en 25 ans maximum, par exemple, tout en maintenant la charge mensuelle constante. Si le taux diminue, lors d une révision annuelle, vous continuez à payer la même mensualité, mais la durée de remboursement est raccourcie et ceci de manière illimitée. En cas de remboursement anticipé partiel, c est la mensualité qui est adaptée et la durée de remboursement est maintenue. Cette mensualité devient, à ce moment, la nouvelle charge mensuelle constante. L avantage est évident. Si les taux montent, vous conservez les mêmes charges mensuelles. Par contre, si les taux diminuent, vous pouvez rembourser votre crédit plus vite. Cette formule vous permet de cumuler les avantages des formules à taux variable (taux attractif) et des formules à taux fixe (charge mensuelle constante). Un exemple Prenons un crédit de EUR en 20 ans à 0,407% par mois (5% annuellement). La mensualité s élève à 653,56 EUR pendant toute la durée du crédit.

14 14 I Hypoflex Quel taux d intérêt sera appliqué à votre crédit? Un crédit logement Hyp des formules qui font la Étant donné que les taux d intérêt suivent les fluctuations du marché, ils font l objet de fréquentes adaptations. C est pourquoi ils sont repris dans la partie 2 du présent document. Vous y trouverez le taux de base, c est-à-dire le taux normal (sans les éventuelles majorations ni les réductions) accordé à un client qui emprunte une quotité de 80% ou moins de la valeur en vente de gré à gré de l immeuble offert en garantie. Les taux d intérêt sont exprimés en base mensuelle, les taux réels annuels sont également mentionnés à titre d information. Vous trouverez, dans la partie 2 du prospectus, un aperçu des majorations pratiquées et des réductions éventuelles dont vous pourriez bénéficier. A. Des possibilités élargies au moment de la souscription du crédit logement 1 Suspendre l amortissement ou le versement reconstitutif Lorsque vous optez pour un crédit remboursable par amortissement de capital ou par reconstitution, en vue du financement de la construction ou de la rénovation d un bien, vous avez la possibilité, durant une certaine période, de payer uniquement les intérêts sur les sommes qui ont effectivement été mises à votre disposition. Le remboursement du capital ne commence alors qu après cette période. La durée du différé est fixée de commun accord avec la compagnie, en tenant compte de l ampleur des travaux et du montant emprunté. Cette période est de 36 mois pour une formule avec amortissements du capital et de 12 mois en cas de reconstitution. Si vous empruntez en vue d acquérir une seconde habitation et que la première habitation a effectivement été mise en vente mais n est pas encore vendue, l amortissement du capital ou la reconstitution peut également être différé d un maximum de respectivement 36 ou 12 mois si la preuve d une double charge de crédit peut être apportée. La durée du différé est alors également fixée de commun accord avec la compagnie. La totalité du crédit doit être garantie par une inscription hypothécaire effective. Une fois fixé préalablement, ce délai est définitif et ne peut plus être réduit ou prolongé. Pour la fixation du taux d intérêt, la période du différé est prise en compte dans la durée du crédit.

15 Hypoflex I 15 oflex de AG Insurance : différence! 2 Emprunter une année d intérêts en plus Vous voulez financer une nouvelle habitation ou rénover l habitation que vous venez d acquérir, mais vous avez encore un crédit en cours pour le financement de votre habitation actuelle qui est mise en vente, mais pas encore vendue? Vous voulez financer une nouvelle construction, tandis que vous devez continuer à payer le loyer de votre demeure actuelle? Le cumul des deux charges peut peser lourd sur le budget familial. Si vous vous trouvez dans une des situations décrites ci-dessus et moyennant la preuve de cette double charge, vous pouvez augmenter le montant du crédit logement d une année d intérêts au maximum. Ce montant supplémentaire qui reste en dépôt auprès de la compagnie vous permet de payer les intérêts échus, calculés sur les montants effectivement mis à votre disposition, ainsi que la provision de réservation éventuelle (voir p. 21) qui sera due après 6 mois sur les montants non encore prélevés. Ce système va toujours de pair avec la suspension de l amortissement ou du versement reconstitutif. Vous ne devez donc plus avoir les fonds disponibles pour payer la charge mensuelle de votre crédit pendant cette période. Le solde éventuel resté en dépôt peut être utilisé soit pour effectuer un remboursement anticipé partiel à concurrence de ce solde (sans calcul d indemnité de remploi), soit pour régler totalement ou partiellement la charge mensuelle du crédit qui reprend à ce moment. Une fois que le montant bloqué est épuisé, la charge du crédit est bien sûr à payer par les fonds propres. Remarque importante : La partie de l emprunt destinée au financement des intérêts ne donne pas droit à un avantage fiscal. Un exemple Julie N., qui loue actuellement un appartement, achète une habitation pour EUR. Elle envisage des travaux à concurrence EUR. Devant faire face à une double charge pendant cette première période, elle demande de différer l amortissement de 6 mois et d augmenter le crédit de 6 mois d intérêts. Le taux du crédit s élevant à 0,396% mensuel, le crédit total sera de ,47 EUR, dont 3.599,47 EUR restera bloqué et sera destiné au paiement de la charge future du crédit. La mensualité calculée sur une durée de 240 mois sera de 992,76 EUR (durée totale du crédit : 246 mois). Au moment de la signature de l acte, supposons le 1er janvier, un montant de EUR est libéré. Un mois plus tard, les intérêts calculés sur ce montant, soit 554,40 EUR, sont réglés via le montant bloqué, qui s élèvera encore à 3.045,07 EUR. Les intérêts dus le 1er mars, calculés sur un montant de ,40 EUR s élèvent à 556,60 EUR, montant qui est retiré du montant bloqué, dont le solde devient 2.488,48 EUR. Début du troisième mois, la tranche de EUR est libérée pour financer les travaux. Le 1er avril, les intérêts sont calculés sur un montant libéré de ,00 EUR (soit , ,60) et s élèvent à 598,40 EUR. Ce montant est retiré du montant bloqué, qui s élèvera encore à 1.890,08 EUR. Le 1er juillet les intérêts sont calculés sur un montant libéré de ,31 EUR, soit 605,54 EUR, montant qui est retiré du montant bloqué, dont le solde devient 80,62 EUR. Le 1er août, après le différé de 6 mois, un premier amortissement déterminé suivant le tableau d amortissement annexé au crédit sera dû de 384,51 EUR. Les intérêts s élèvent à 607,93 EUR. La provision de réservation (0,10% sur le solde du montant bloqué, soit 80,62 EUR) s élève à 0,08 EUR. L échéance du 1er août s élève donc à 992,52 EUR (soit 384, ,93 + 0,08). Le montant bloqué ne s élevant qu à 80,62 EUR, la cliente devra suppléer un montant de 911,90 EUR. A partir de l échéance suivante, la mensualité normale de 992,76 EUR sera d application.

16 16 I Hypoflex Capital de base Différé d intérêt/amortissement Taux mensuel ,00 EUR 6 mois 0,396 % Taux annuel à titre d information 4,86 % Emprunt total ,47 EUR libération amortissement Capital libéré Intérêts Provision de réservation Montant bloqué 3.599,47 Montant à suppléer mois , ,00 554, ,07 mois ,40 556, ,48 mois , ,00 598, ,08 mois ,39 600, ,31 mois ,16 603,15 686,16 mois ,31 605,54 80,62 mois 7 384, ,85 607,93 0,08 0,00 911,90 B. Des options et possibilités avantageuses en cours de contrat Vous souhaitez attendre le bon moment pour passer à une autre formule de remboursement? Vous voulez fixer le taux d intérêt pour une période plus longue ou bien définitivement? Vous vous trouvez temporairement dans une situation financière difficile et vous voulez diminuer vos charges? Vous voulez rembourser votre crédit anticipativement sans frais? Chez AG Insurance, c est possible. 1 Passer à une autre formule de remboursement ou de variabilité de taux Si vous souscrivez une avance à taux variable, vous pouvez lors d une variation contractuelle de taux modifier la formule en cours en toute autre formule de remboursement amortissement et reconstitution ou de variabilité de taux commercialisée par AG Insurance, telles que ces formules et que les conditions qui s y rapportent sont définies dans le prospectus et dans le «feuillet tarifaire» en vigueur au moment de la modification. Vous pouvez recourir gratuitement à cette option à deux reprises. La durée totale à compter de la date de début de l avance initiale ne peut pas dépasser les 30 ans, ni l âge de 65 ans d un des preneurs de crédit. Les règles d acceptation normales doivent être respectées. Si la modification demandée nécessite une nouvelle acceptation du dossier (c.-à-d. en cas d augmentation de la valeur de l hypothèque), la compagnie peut réclamer des frais de dossier et/ou d expertise dont vous êtes averti à l avance. Un exemple A l âge de 30 ans, Pierre B. souscrit un crédit logement à taux variable 5/5 dans une formule de reconstitution sur 20 ans. Après 5 ans, au moment de la variation du taux d intérêt, il décide d adopter une formule par amortissement sur une durée de 25 ans. 2 Prolonger ou réduire la durée du contrat Si vous avez opté pour un taux variable, vous pouvez, au moment d une variation de taux contractuelle, demander à prolonger ou à réduire la durée contractuelle tout en restant dans la même formule de remboursement et de variabilité. Cette option est disponible tant dans la formule par amortissement que dans celle par reconstitution. Les charges doivent être recalculées en fonction de la nouvelle durée. Les assurances-vie doivent également être adaptées. Cette option vous permet d adapter votre crédit à une situation financière qui évolue au fil des ans. Un jeune propriétaire souhaite généralement réduire ses charges et opte pour une durée plus longue. Par après, il peut plus aisément faire face à une charge plus élevée. A ce moment-là, il peut réduire la durée et, du même coup, limiter le coût total de son emprunt. L inverse est également vrai : les charges peuvent devenir trop importantes si, par exemple, l un des deux revenus a disparu partiellement ou totalement. En prolongeant la durée du crédit, vous êtes à même d équilibrer à nouveau le budget familial. Vous pouvez faire appel gratuitement à cette option à deux

17 Hypoflex I 17 reprises. La durée totale à compter de la date de début de l avance initiale ne peut pas dépasser les 30 ans, ni l âge de 65 ans d un des preneurs de crédit. Les règles d acceptation normales doivent être respectées. Pour des raisons fiscales, la durée totale doit être d au moins 10 ans. 3 Suspendre temporairement l amortissement ou le versement reconstitutif Dans la vie, personne n est à l abri d un contretemps. On peut ainsi perdre provisoirement son emploi, être la victime d un accident. Malgré tout, les charges du crédit persistent. Dans certaines circonstances, AG Insurance vous permet de ne payer que les intérêts et d être dispensé du paiement de l amortissement ou des versements reconstitutifs pendant un an au maximum. La durée de l avance est prolongée du même délai que celui du sursis. Quelles sont ces circonstances? L indisponibilité de l habitation occupée par le preneur de crédit en cas d incendie ou d inondation. La mise au chômage du preneur d assurance à la suite d un licenciement pour une période d au moins 6 mois. Une invalidité économique ou physiologique d au moins 67% du preneur du crédit faisant suite à une maladie ou à un accident et ce pour une durée minimale de 6 mois. Une maladie grave du preneur de crédit durant au minimum 6 mois. Le décès du coemprunteur ou d une personne fiscalement à charge du preneur de crédit. La séparation de fait du preneur de crédit marié ou cohabitant légal. Cette possibilité de suspension de l amortissement du capital ou du versement de reconstitution peut être utilisée à deux reprises pendant la durée du crédit si : - il n y a pas eu de retard de paiement pendant les 12 derniers mois ; - le preneur n est pas fiché dans le volet négatif de la Centrale des Crédits aux Particuliers ; - le crédit est en cours depuis au moins 24 mois sans être rendu exigible. 4 Rembourser anticipativement le crédit sans indemnité de remploi A la page 19 de ce prospectus, vous pouvez lire qu en cas de remboursement anticipé du capital, le donneur de crédit a droit à une indemnité de remploi égale à trois mois d intérêts sur le montant remboursé. AG Insurance vous permet cependant d effectuer des remboursements anticipés sans que cette indemnité soit due. a) Remboursement à l occasion d une révision de taux contractuelle Si vous souscrivez une avance à taux variable, l indemnité n est pas exigée si le remboursement est effectué au moment de la révision. Ce remboursement peut être partiel ou total, mais doit être communiqué par écrit un mois à l avance. b) Souscription d un engagement de maintien du contrat reconstitutif Si le capital de l avance est reconstitué par un ou plusieurs contrats d assurance vie, l indemnité de remploi n est pas exigée en cas de souscription par le preneur de crédit, qui est également le preneur d assurance, d un engagement de maintien de ce ou de ces contrats.

18 18 I Hypoflex Quelles assurances souscrire? 1 L assurance-vie adjointe a) L assurance-vie «New Generation» Si vous choisissez la formule du crédit hypothécaire avec reconstitution du capital par une assurance-vie «New Generation» (avec garantie de capital de la Branche 21 ou liée à des fonds d investissements de la Branche 23), ce contrat doit être joint au crédit. Les versements, unique, périodiques ou une combinaison des deux, doivent être fixés de manière à ce que la reconstitution totale puisse être attendue à l échéance finale prévue. Le contrat doit être obligatoirement souscrit auprès de AG Insurance. Si le risque de décès n est pas entièrement garanti par l assurancevie «New Generation», une assurance temporaire de solde restant dû en tranches annuelles égales est annexée au crédit. Ce contrat peut être souscrit auprès de AG Insurance. b) Assurances-vie existantes auprès de AG Insurance Si vous avez déjà, auprès de AG Insurance, une assurance-vie en cours qui peut être prise en considération pour la reconstitution d un crédit hypothécaire, ce contrat peut être joint au crédit. En outre, ceci vous permettra peut-être d obtenir une réduction de taux supplémentaire (voir partie 2 du feuillet tarifaire). c) Contrats du 2e pilier auprès de AG Insurance Il s agit de contrats comme une PLCI (Pension Libre Complémentaire pour Indépendants) souscrite par l indépendant luimême, ou des assurances souscrites par la société assurance de groupe, contrat Top Manager ou EIP (Engagement Individuel de Pension) dont vous êtes l affilié. Ces contrats peuvent également être affectés à la reconstitution d un crédit en vue de l acquisition d un bien immobilier, situé dans l Union Européenne (ou dans l Espace Economique Européen si vous êtes dirigeant d entreprise indépendant), qui vous procure des revenus imposables. 2 L assurance temporaire du solde restant dû Si vous choisissez un crédit hypothécaire avec amortissement du capital, il faut garantir le paiement du capital en cas de décès. Ce contrat est annexé au crédit et peut être souscrit auprès de AG Insurance. 3 L assurance Incendie Elle doit également être souscrite afin de garantir l immeuble offert en gage contre les risques d incendie et les risques apparentés. Le contrat doit être annexé au crédit et peut être souscrit auprès de AG Insurance. 4 Le Revenu garanti Si vous êtes indépendant, la souscription d une assurance Revenu garanti est fortement conseillée. Un contrat Revenu garanti prévoit le paiement mensuel d un revenu de remplacement en cas d incapacité de travail de l assuré suite à une maladie ou à un accident. Grâce à cette assurance, vous serez certain de pouvoir faire face aux charges de votre crédit.

19 Hypoflex I 19 De quels frais devez-vous tenir compte? A. Frais de dossier et d expertise Les frais de dossier et d expertise sont détaillés dans la partie 2 du présent document (feuillet tarifaire). B. Frais d acte et honoraires de notaire Les frais d achat d un immeuble (vente de gré à gré) se composent des frais de notaire, des droits d enregistrement calculés sur le prix d achat du bien indiqué dans l acte et des frais d acte. Il n y a pas de droits d enregistrement pour un nouvel immeuble, mais la TVA est naturellement due. Les droits d enregistrement sont calculés sur la valeur vénale réelle de l immeuble si celle-ci est supérieure au prix que vous avez effectivement payé. Une explication détaillée se trouve sur les sites suivants : Notaire.be Acheter, louer, emprunter Droits d enregistrement Fiscus.fgov.be Publications Télécharger les brochures et folders La fiscalité de votre habitation C. Indemnité de remploi En cas de remboursement anticipé total, une indemnité de remploi correspondant à trois mois d intérêts est due sur le montant remboursé. Si vous avez choisi une formule avec reconstitution, aucune indemnité de remploi n est due sur la valeur de rachat du contrat adjoint constituée par le paiement des versements convenus pour la reconstitution. En cas de remboursement anticipé partiel, cette règle est appliquée de manière proportionnelle. Aucune indemnité n est due si le remboursement survient à la suite du décès de l emprunteur en exécution d un contrat d assurance-vie adjoint ou annexé. Cette indemnité de remploi peut être évitée (voir p. 17). Un exemple Supposons qu un crédit de EUR d une durée de 20 ans est reconstitué au moyen d un versement mensuel de 75 EUR. Cinq ans plus tard, l emprunteur effectue un versement complémentaire de EUR. Après dix ans, il rembourse son crédit. Pour le calcul de l indemnité de remploi, il est tenu compte de la valeur acquise au moment du remboursement, de ses versements mensuels de 75 EUR sans tenir compte de la valeur acquise au moment du remboursement, de son versement complémentaire de EUR.

20 20 I Hypoflex Provisions pour frais d acte et honoraires de notaire Vente de gré à gré Montants Région wallonne Région flamande Bruxelles-Capitale Acte de crédit hyp. 4 6 % 1 12,50 % 5 % 2 10 % 12,50 % 3 12,50 % Remarque : il ne s agit que de provisions et de montants approximatifs. 1 Tarif habitation modeste. 2 Tarif habitation modeste avec abattement de 625 EUR. 3 Avec abattement de EUR. 4 Y compris 10 % à titre d accessoires.

21 Hypoflex I 21 Quand pouvez-vous disposer du montant emprunté? Si vous achetez un logement existant, la somme empruntée est versée en une seule fois en présence du notaire que vous avez choisi. En cas de construction ou de transformation, le capital est mis à votre disposition par tranches successives, au fur et à mesure de l avancement des travaux, et après que vos fonds propres aient été utilisés. Ces tranches, de 10% minimum chacune, sont versées sur le compte de votre choix. En cas de construction et en fonction du montant emprunté, vous disposez ainsi de : 20% à la moitié du gros oeuvre, 40% à l achèvement du gros oeuvre (sans la mise sous toit), 50% après la mise sous toit du bâtiment, 60% après le placement des canalisations et des menuiseries extérieures, 70% après le plafonnage, 80% après le placement des revêtements, 90% après la réalisation des installations sanitaires, 100% après le placement des menuiseries intérieures et l achèvement final des travaux. Délai de prélèvement AG Insurance peut suspendre le droit de prélever les fonds après 3 ans. Le droit de prélèvement des fonds peut être suspendu après 1 an lorsqu aucun permis de bâtir n est produit (dans le même délai) en cas de transformation ou de construction nécessitant un permis de bâtir. Commission de réservation Une commission de réservation est calculée sur les montants non prélevés et ceci pour la première fois à l issue d un délai de 6 mois. Le taux de commission de réservation est mentionné dans le «feuillet tarifaire». Le Code de conduite européen en matière de crédit hypothécaire AG Insurance s est engagé à appliquer le Code européen en matière de crédits hypothécaires à partir du 1er septembre Ce code vise à harmoniser l information précontractuelle relative aux produits de crédit hypothécaire proposés, afin d en améliorer la transparence et la comparabilité (transfrontalière) au sein des états membres. Le champ d application du Code concerne le crédit au logement, c.-à-d. le crédit consenti à un consommateur pour l acquisition ou la transformation d un bien immobilier dont il est propriétaire ou qu il cherche à acquérir et qui est garanti soit par une hypothèque sur un immeuble, soit par une sûreté communément utilisée à cette fin dans un état membre. L information générale à communiquer conformément aux prescriptions du Code se retrouve dans ce prospectus. Par ailleurs, le Code prévoit une information sous la forme d une fiche d information standardisée européenne, à savoir, un document gratuit au moyen duquel une information personnalisée est fournie au candidat emprunteur. Le texte complet du Code européen peut être consulté sur le site de l Union Professionnelle du Crédit ( ou est à votre disposition sur simple demande dans les sites de gestion dont les adresses figurent en fin de cette brochure.

22 22 I Hypoflex La fiscalité d un crédit logement Les amortissements, les intérêts et les primes d assurance-vie peuvent, dans une certaine mesure, procurer des avantages fiscaux. Pour les nouveaux prêts souscrits à partir du 1er janvier 2005 les règles suivantes sont d application 1. A. Déduction pour habitation propre et unique Conditions II doit s agir d un emprunt hypothécaire. - Une inscription hypothécaire effective est requise (un mandat hypothécaire ne suffit pas). Avec une durée minimale de 10 ans. Souscrit spécifiquement pour l acquisition ou la conservation d une habitation sise dans un Etat membre de l espace économique européen. - Habitation : tout bien immobilier destiné à l habitation, habituellement une maison avec dépendances ou un appartement dont le contribuable est propriétaire, possesseur, emphytéote, superficiaire ou usufruitier. - Acquérir : tant l achat d une habitation que la construction ou la rénovation totale ou partielle. Rénovation : les mêmes travaux donnant droit à la déduction complémentaire d intérêts (p.e. installation chauffage central, sanitaire, installation électrique, cuisine équipée). Mais pas : plantations, clôtures, piscine. Attention : les frais d acte relatifs à l achat lui-même (notaire, droits d enregistrement, TVA,...) sont bien déductibles. Les frais relatifs au crédit (coût de l acte notarié de crédit, frais d enregistrement, coût de l inscription hypothécaire) ne sont pas déductibles et la prime de la couverture décès non plus. La raison est que ces frais ne sont pas directement liés à l acquisition ou à la conservation de l habitation. - Conserver : financement des droits de succession relatifs à l habitation. Il doit s agir de l unique habitation. - Le contribuable ne peut pas être propriétaire (en pleine propriété ou en nue-propriété), possesseur, emphytéote ou superficiaire ou usufruitier d une seconde habitation. - Il n est pas tenu compte d autres habitations du contribuable dont il est, par héritage, copropriétaire, nu-propriétaire ou usufruitier. - Cette condition est contrôlée le 31/12 de l année de la conclusion du contrat d emprunt, sauf si l autre habitation est à vendre à cette date sur le marché immobilier ; dans ce cas l habitation doit être réellement vendue au plus tard le 31/12 de l année qui suit celle de la conclusion du crédit. - En cas d acquisition ultérieure d une deuxième habitation (comme propriétaire, possesseur, emphytéote, superficiaire ou usufruitier) la majoration de 500 EUR n est plus appliquée à partir de l année de cette deuxième acquisition. Il doit s agir de la propre habitation. - L habitation doit être occupée personnellement par le contribuable, au plus tard le 31/12 de l année de la conclusion de l emprunt. - En cas d entraves légales ou contractuelles ou si l état d avancement des travaux de construction ou de rénovation ne permet pas d occuper l habitation à cette date, l habitation devra être occupée le 31/12 de la deuxième année qui suit celle de la conclusion du crédit. Quels montants sont pris en considération? Les sommes destinées à l amortissement ou la reconstitution et les intérêts d un emprunt hypothécaire. Remarque : le revenu cadastral de l habitation propre est exonéré intégralement à partir de l année de revenus La déduction forfaitaire pour habitation et la compensation d une partie du précompte immobilier grâce à la déduction d intérêts sont supprimées. Les primes d une assurance-vie individuelle servant exclusivement à la reconstitution ou à la garantie de l emprunt hypothécaire. Conditions - Preneur d assurance = contribuable = tête assurée = bénéficiaire en cas de vie. - Contrat souscrit avant l âge de 65 ans. - Bénéficiaire en cas de décès = les personnes qui, suite au décès de l assuré acquièrent la pleine propriété ou l usufruit de cette habitation. - Le ou les contrat(s) ne peu(ven)t pas garantir ou reconstituer plus que le montant du crédit. - Les avantages en cas de vie doivent être stipulés à partir de l âge de 65 ans. Remarques - En cas de couverture supérieure au montant du crédit, la prime ne donnera droit qu à la réduction d impôt pour épargne à long terme (tolérance du fisc). - Des conjoints peuvent chacun se couvrir en décès pour 100% du capital emprunté. - Attention : l assurance-vie garantit parfois un montant de crédit qui finance également des sommes qui ne peuvent pas être déduites fiscalement (par exemple un montant emprunté y compris les frais de l acte de crédit, les intérêts Hypoflex,...). Dans ce cas, l assurance-vie ne sert plus 1 Pour les prêts en cours avant le 1er janvier 2005, l ancien régime la déduction d intérêts et la réduction d impôt pour épargne logement et l épargne à long terme reste d application.