Les indicateurs IPD 2010 de l immobilier d exploitation

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1 Les indicateurs IPD 2010 de l immobilier d exploitation Philippe Fixel & Stéphanie Galiègue Lundi 27 juin 2011, Paris IPD 2011 ipd.com Présentation annuelle des indicateurs IPD Utilisateurs du 28 juin

2 Agenda La base de données et la méthodologie IPD Utilisateurs Performance économique : Coût global, loyer & charges Environnement de travail : Optimisation de l espace, Services aux occupants, Qualité des immeubles Performance environnementale : Energie, Eau, Déchets, CO2 IPD 2011 ipd.com Présentation annuelle des indicateurs IPD Utilisateurs du 28 juin

3 La base de données et la méthodologie IPD Utilisateurs IPD 2011 ipd.com Présentation annuelle des indicateurs IPD Utilisateurs du 28 juin

4 A propos d IPD IPD est une société internationale indépendante dédiée à la mesure de performance en immobilier d investissement institutionnel. En tant que premier fournisseur mondial de l analyse de performance pour les gestionnaires de fonds, les investisseurs, les banques, les utilisateurs et les property & facility managers, IPD offre une gamme complète de services incluant : analyse de performance immobilière, indices de marché, recherche et publications, conférences et formations. Créé en 1985 sur des valeurs de fiabilité, d indépendance et de confidentialité, IPD est devenu le leader mondial de l'analyse des marchés immobiliers avec une équipe de plus de 300 personnes. IPD 2011 ipd.com Présentation annuelle des indicateurs IPD Utilisateurs du 28 juin

5 Description de la base France Les 43 contributeurs historiques IPD Utilisateurs Banque-assurances (16) ABN - Amro AFD Allianz Axa Banque de France Barclays BNP Paribas BPCE Caisse des Dépôts CNP Assurances Crédit Agricole Groupama LA compagnie 1818 MAIF MMA Société Générale Secteur industriel (13) Alcatel DCNS EDF Essilor GDF Suez L Oréal Nestlé PSA Peugeot Citroën RATP Renault RTE Sanofi Aventis Thalès Autres secteurs d activités (14) Affine Cofely DGA Eurocontrol Faceo France Telecom Generali Immobilier Mairie de Paris Pages Jaunes Poste Immo Savills Silic Unedic Union Investment IPD 2011 ipd.com Présentation annuelle des indicateurs IPD Utilisateurs du 28 juin

6 IPD Utilisateurs la base de données Les 7 typologies d immeuble Bureau Haut de Gamme / Prestige Catégorie de site qui doit être emblématique de la société. Ce site se distingue essentiellement par l importance de ses services dédiés à la personne ainsi que par : - la prédominance de la représentation commerciale (au moins 30% des surfaces sont occupées par la fonction Front Office) - la dimension de ses espaces communs et de réception (hall d accueil, show room, salles de réunions, club de direction, auditorium, ) Il doit comprendre au minimum un des aménagements suivants : RIE (intégré ou à proximité), club de direction, auditorium, salles de conférences communes Note : un immeuble «HGP» peut être doté ou non d équipements techniques. Bureau Haute Fonctionnalité Technique Catégorie de site qui offre une grande flexibilité technique. En général, ce type de site est construit ou restructuré récemment. Il est capable d accueillir des équipements techniques particuliers (faux plafonds, faux plancher, climatisation, plateaux offrant le minimum d éléments porteurs, hauteur libre de 2,60 m au moins, ) et répond aux critères de la demande actuelle en matière d optimisation des espaces de travail. Il répond à au moins cinq des points suivants : Bonne adaptation à la fonction bureau Fibre optique : au moins une adduction Système anti-incendie informatisé Locaux techniques par étage Parking intérieur sécurisé Vidéosurveillance Climatisation Bureau Standard Ce type de bureau offre des capacités d accueil standard dédié à l activité tertiaire, sans requis de prestige ou technique. Cette typologie se distingue selon 3 zones géographiques dans l analyse IPD : Paris Périphérie parisienne Province Local d activités tertiaires (Mixtes) SUBL bureau >35% SUBL activités légères =<65% : laboratoires, bureaux d études, activités de recherche, production, petit assemblage, formation Local d activités légères SUBL bureau =<35%, SUBL activités légères > 65% : activités de production, petit assemblage, petite distribution, petit stockage. Les bâtiments liés à des activités spécifiques (nouvelles typologies 2011) : Bâtiment n entrant dans les catégories locaux d activité tertiaires ou légères en raison de son usage, de ses surfaces et/ou de ses caractéristiques techniques. Sa conception est basée sur un usage spécifique (ex : une usine) et il est principalement défini par des activités, des équipements et des installations techniques, fixes, lourdes et spécifiques. Centre informatique (Data center) Il s agit d un centre de traitement de données qui possède une très forte concentration d équipement informatique. 500 m² de salles informatiques, 300 kw de puissance installée, 10% des surfaces dédiées aux salles informatiques Centre de Recherche & Développement Concentre les activités de recherche et développement des sociétés industrielles. IPD 2011 ipd.com Présentation annuelle des indicateurs IPD Utilisateurs du 28 juin

7 Description de la base France Les principales caractéristiques des typologies % en m² 17% 27% 5% 7% 14% 14% 5% 1% 10% % en effectif 8% 20% 8% 7% 30% 18% 4% 2% 1% HGP HFT STANDARD PARIS Taille moyenne : Age moyen : % en propriété 42% Paris (2 ème, 12 ème et 15 ème : 54%) 26% Croissant Ouest - La défense 29% 1 ère et 2 nd couronne Taille moyenne : Age moyen : % en propriété 14% Paris (15 ème et 14 ème : 60%) 38% Croissant Ouest - La défense 34% 1 ère et 2 nd couronne Taille moyenne : Age moyen : % en propriété STANDARD PERIPHERIE STANDARD PROVINCE LOCAL D'ACTIVITE TERTIAIRE Taille moyenne : Age moyen : % en propriété Taille moyenne : Age moyen : % en propriété Taille moyenne : Age moyen : % en propriété 0% Paris 1% Croissant Ouest - La défense 25% 1 ère et 2 nd couronne LOCAL D'ACTIVITE LEGERE CENTRE INFORMATIQUE CENTRE R&D Taille moyenne : Age moyen : % en propriété 6% Paris 1% Croissant Ouest - La défense 29% 1 ère et 2 nd couronne Taille moyenne : Age moyen : % en propriété 0% Paris 0% Croissant Ouest - La défense 41% 1 ère et 2 nd couronne Taille moyenne : Age moyen : % en propriété 0% Paris 24% Croissant Ouest - La défense 54% 1 ère et 2 nd couronne IPD 2011 ipd.com Présentation annuelle des indicateurs IPD Utilisateurs du 28 juin

8 Synthèse : l arbre de performance Coût Te / m² SUBL m² SUBL / occupant Qualité Technique de l'immeuble Prestation de Services Performance Environnementale Coût Tei / m² SUBL m² Espace de Travail / occupant Etat & Finitions Entretien méca / elect. kwh-ep / m²shon Coût T / m² SUBL m² Espace de Travail / m² SUBL Equip. Techniques Sécurité-Sûreté Kg e-co² / m² SHON Equip. Communs Nettoyage Kg déchets / m² SHON Coût Te / occupant Accueil & Réception L d'eau / m² SHON Légende : Te : Total d Exploitation Tei : Total d Exploitation et d Investissement (amortissements) SUBL : Surface Utile Brute Locative SHON : Surface Hors Œuvre Nette Courrier Interne IPD 2011 ipd.com Présentation annuelle des indicateurs IPD Utilisateurs du 28 juin

9 Les standards produits et utilisés par IPD Soutiens : Associations et autres organisations Partenaires : Conseils en immobilier d entreprise, Editeurs, Consultants & Space planners Code des Coûts Code de l Environnement Code des Surfaces IPD 2011 ipd.com Présentation annuelle des indicateurs IPD Utilisateurs du 28 juin

10 Les coûts IPD 2011 ipd.com Présentation annuelle des indicateurs IPD Utilisateurs du 28 juin

11 Evolution des loyers courus Quels sont les facteurs qui expliquent ces évolutions? Zoom bureaux : regroupement des baux par type d évolution du loyer couru : Echantillon d étude : 1,5 Mds de loyer couru -3,3% 41% 16% 15% 10% 3% 12% 4% baisse audelà de -5% baisse ICC inchangé ILC hausse hausse audelà de 5% en moyenne : en moyenne : en moyenne : en moyenne : en moyenne : en moyenne : -17,7% -2,3% -1,7% 1,4% 1,4% 18,9% Derrière une baisse moyenne de -3,3% se cache pour une bonne part l indexation sur l ICC. 41% des loyers suivent l indice pour une évolution moyenne de -1,7%. IPD 2011 ipd.com Présentation annuelle des indicateurs IPD Utilisateurs du 28 juin

12 Coût Total Tei par m² SUBL Toutes typologies confondues : 440 /m² dont 90% sur l exploitation Adaptation et équipement (B) - Investissement 9% Coûts de gestion (E) 4% Services aux occupants (D) 15% Services aux batiments (C) 22% Occupation (A) 50% Coût par m² : 440 /m² SUBL (Coût par m² exploitation + investissement ) IPD 2011 ipd.com Présentation annuelle des indicateurs IPD Utilisateurs du 28 juin

13 Coût Total d Exploitation Te par m² Les bureaux et centres informatiques bien plus élevés que les locaux d activité et centres R&D Coût par m² : 401 /m² SUBL (Coût par m² exploitation) Évolution 09/10 à périmètre constant : -2,3% Global BUREAUX LOCAUX D'ACTIVITES CENTRE INFORMATIQUE CENTRE R&D IPD 2011 ipd.com Présentation annuelle des indicateurs IPD Utilisateurs du 28 juin

14 Coût Total d Exploitation par m² À périmètre constant sur les bureaux : les loyers baissent,les services aux bâtiments aussi Gestion des contrats Te / m² SUBL -2,3% Occupation Charges A / m² SUBL C+D+E / m² SUBL -2,4% 0,2% Services aux Autres charges bâtiments C / m² SUBL D+E / m² SUBL -1,5% 1,7% IPD 2011 ipd.com Présentation annuelle des indicateurs IPD Utilisateurs du 28 juin

15 Points à retenir Les coûts Le loyer enregistre une baisse de 3% du fait de l ICC et de renégociations Les niveaux de loyer montre une disparité importante pour une moyenne française de 297 /m² Le coût total (exploitation et investissement) s établi à 440 /m², dont 401 sur l exploitation (autours de 500 /m² pour les bureaux et centres informatique et autour de 200 /m² pour les locaux d activité et centres R&D) Les coûts d exploitation sont en baisse du fait à la fois de la baisse des loyers (50% du coût total) et des services aux bâtiments (22% du coût total) IPD 2011 ipd.com Présentation annuelle des indicateurs IPD Utilisateurs du 28 juin

16 L environnement de travail IPD 2011 ipd.com Présentation annuelle des indicateurs IPD Utilisateurs du 28 juin

17 Coût Total d Exploitation par occupant À périmètre constant sur les bureaux : le coût/m² diminue d autant que la densification s améliore Coût Te / occupant Coût par occupant pour les bureaux en 2010 : ,6% Te / m² SUBL Densification SUBL / occupant -2,3% -2,4% IPD 2011 ipd.com Présentation annuelle des indicateurs IPD Utilisateurs du 28 juin

18 Coût Total d Exploitation Te par occupant Sur et sous performance des bureaux : des explications différentes selon les typologies 60% 40% Impact de la densification et du coût total par m² sur le coût par occupant Ecart de coût par m² SUBL : /m² Ecart de densification de la SUBL : m²/occ Ecart de coût par occupant : /occ 20% 0% Comparaison par rapport à la moyenne des bureaux -20% -40% -60% HGP HFT STD Paris STD Périphérie STD Province IPD 2011 ipd.com Présentation annuelle des indicateurs IPD Utilisateurs du 28 juin

19 Bureaux : les principaux ratios de l utilisation de l espace 21 m² SUBL par occupant et 52% des surfaces dédiées au travail Rappel : SUBL : Surface Utile Brute Locative SHON : Surface Hors Œuvre Nette Occupant : salarié ou presta. ETP Poste de travail : installé IPD 2011 ipd.com Présentation annuelle des indicateurs IPD Utilisateurs du 28 juin

20 Analyse du niveau de la prestation de services Un surcoût généralement cohérent avec une meilleure prestation 30% Ecarts aux benchmarks BUREAUX Coûts & prestation de service 20% Coûts C4+C9+C10+D3+D5 Niveau de prestation C4+C9+C10+D3+D5 10% 0% Comparaison par rapport à la moyenne des bureaux -10% -20% -30% HGP HFT Standard Paris Standard Périph. Standard Province IPD 2011 ipd.com Présentation annuelle des indicateurs IPD Utilisateurs du 28 juin

21 La qualité technique des immeubles Un effort particulier sur les équipements techniques QUALITÉ TECHNIQUE DES IMMEUBLES Etat et finitions Qualité de l architecture et des finitions Flexibilité des étages et adaptation du bâtiment à la fonction bureau Equipements techniques Régulations thermiques Locaux techniques par étages Système anti-incendie Aménagements et équipements communs Gestion Technique Centralisée Vidéo surveillance Espaces communs : RIE, auditoriums, équipements sportifs Notes (/20) de la qualité technique des immeubles 17,3 16,7 13,4 HGP HFT Standard Paris Standard Périphérie Standard Province 14,9 Note globale État et finitions Équipements techniques Aménagements communs 13,7 IPD 2011 ipd.com Présentation annuelle des indicateurs IPD Utilisateurs du 28 juin

22 Points à retenir Environnement de travail Le coût par occupant atteint en 2010 en moyenne en France, toutes typologies confondues, dont pour les bureaux en baisse de 4,6% par rapport à Une densification de l espace qui se poursuit -2,4% d évolution entre 2009 et 2010 sur les bureaux). 52% des surfaces sont dédiées à l espace de travail avec majoritairement des bureaux fermés. Le niveau de prestation services attendu pour 5 domaines d intervention obtient une note globale : 13,8/20 (14,5 pour les bureaux). La note de qualité technique des immeubles est de 15,3/20 pour l ensemble du parc analysé (15,9 pour les bureaux). IPD 2011 ipd.com Présentation annuelle des indicateurs IPD Utilisateurs du 28 juin

23 L environnement IPD 2011 ipd.com Présentation annuelle des indicateurs IPD Utilisateurs du 28 juin

24 Performance d un immeuble en 2010 Pour 1 m² SHON de bureau France par an Entrant Immeuble Sortant Energie 247 kwh-ef Energie 553 kwh-ep Eau 416 litres Euros (énergie, eau et déchets) 27,2 Gaz carbonique 25,8 Kg e-co2 Déchets 10,1 Kg Légende : Indicateurs communs IPD Certivéa SB Alliance IPD 2011 ipd.com Présentation annuelle des indicateurs IPD Utilisateurs du 28 juin

25 Amélioration de la performance en 2010 Les leviers d action sur l énergie en bureau ,5 /m² 19,1 /m² 17,4 /m² 15,4 /m² 12,3 /m² Bonnes pratiques -8% Pilotage -15% Equipement & petits travaux -25% Travaux de gros œuvre % Objectif réglementaire : -38% Sources : IPD, Iosis Conseil Economies réalisables sur les bureaux hors investissement lourd : 62 kwh/m² soit 5,1 /m² IPD 2011 ipd.com Présentation annuelle des indicateurs IPD Utilisateurs du 28 juin

26 Classement par typologie de la performance 2010 Le HQE est de retour. 300 kwh-ef/m² SHON 274, , , Kg e-co2/m² SHON 23,5 24, ,0 5 0 Bureaux HQE Bureaux Haute Fonctionnalité Technique Bureaux Haut de Gamme Prestige IPD 2011 ipd.com Présentation annuelle des indicateurs IPD Utilisateurs du 28 juin

27 Indicateurs clés HQE en 2010 Le HQE à l honneur et économies réalisées Energie Eau Déchets Benchmark / m² SHON (Bur. HQE) Ecart HQE/ Benchmark non HQE (%) -16% -36% -18% Economies valorisées ( /m²) 7,3 0,9-8,2 /m² Gain 60% IPD 2011 ipd.com Présentation annuelle des indicateurs IPD Utilisateurs du 28 juin

28 Les indicateurs clés environnement 2010 Les consommations d énergies Les KPI à périmètre constant sur l ensemble du parc analysé Bureaux Evol (%) Evol (%) Evol. (%) Eau - 5,7% - 3,5% - 9,6% Déchets + 2,3% - 16,9% - 10,4% Kg e-co2 / m² SHON - 5,6% - 0,5% + 2,5% kwh/ef / m² SHON - 3,5% + 0,1% + 0,2% IPD 2011 ipd.com Présentation annuelle des indicateurs IPD Utilisateurs du 28 juin

29 Points à retenir Performance environnementale Sur quatre années d historique cumulée s du bureau en France : L eau et les déchets progressent dans le bon sens. La consommation énergétique et les émissions de carbone qui en découlent ne permettront pas d atteindre un objectif de -38% du Grenelle 2 La consommation en énergie finale d un immeuble de bureau en moyenne en France est de 247 kwh-ef/m² SHON en Le HQE à l honneur en 2010 En 2010, la consommation énergétique en EF progresse de 0,2%, en revanche le coût payé par les Utilisateurs baisse -4,1% IPD 2011 ipd.com Présentation annuelle des indicateurs IPD Utilisateurs du 28 juin