Le baromètre de l immobilier par les Notaires de l Ouest.

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1 >> PRIX Le baromètre de l immobilier par les Notaires de l Ouest Région OUEST Sept é di t o Marché immobilier breton : «DES CONDITIONS EXCEPTIONNELLES» Le marché immobilier est particulièrement dynamique depuis plusieurs mois. Il profite de conditions exceptionnelles : taux et prix sont au diapason. Jamais les emprunteurs ne se sont vu proposer des taux d intérêts aussi bas, et les primo-accédants bénéficient d un coup de pouce supplémentaire avec le prêt à taux zéro. Ce dernier peut atteindre 40% de la valeur du bien. «Les acquéreurs sont raisonnables, l achat coup de coeur a disparu» Du côté des investisseurs, dans le neuf, la loi PINEL, séduit ceux qui souhaitent alléger leur impôt sur le revenu. Les volumes des ventes re- partent dans le neuf comme dans l ancien, mais sans doper les prix des biens, qui affichent des valeurs stables depuis plusieurs années maintenant. Sachant que l exceptionnel ne dure pas, les acquéreurs n anticipent plus de baisses de prix et se lancent, craignant une remontée des taux, annoncée pour Toutefois, ils demeurent exigeants, ils connaissent parfaitement le marché. Ils négocient, ne lâchent rien. Ils sont raisonnables, l achat coup de cœur a quasiment disparu. Pour les mois à venir, il est difficile de dégager une tendance. Si les crédits se maintiennent au même niveau qu en 2016, le marché peut rester soutenu avec des hausses de prix contenues sur les secteurs tendus. En revanche, une remontée des taux pourrait ralentir la dynamique d autant que nous serons dans une année présidentielle, avec les incertitudes fiscales qui l accompagnent. La pierre reste le placement privilégié des français, selon l Insee, 62,6 % possèdent un logement et 18% en détiennent au moins un autre. Ils la jugent plus sûre que la bourse et plus rentable que les livrets d épargne. Maître Loïc LECUYER, Président

2 Région Prix de vente par département et évolutions sur un an /m ,9% /m2 - -2,1% ,9% ,3% /m2 - -5,4% /m2 - -5,6 % ,9 % 63-0,0% /m2 - -3,7% /m2 - -1,3% ,5% ,0% 3640 /m2 - +3,5% /m2 - -0,2% ,6% ,8% Appartements neufs Appartements anciens Maisons anciennes Terrains à bâtir /m2 - +2,6% /m2 - -0,9% ,0% ,4 % Evolution du prix médian par type de biens Appartements neufs Appartements anciens Maisons Terrains à bâtir /m2 + 3,1 % /m2-1,3 % ,0 % 97 /m2 1,1 % Le Conseil régional des notaires communique des prix médians. Le prix médian sépare les biens en 2 catégories : 50% des biens se sont vendus à un prix inférieur et 50% se sont vendus à un prix supérieur. Pourcentages d évolution calculés par rapport à n-1.

3 Répartition des ventes selon le type de biens sur la région 4,0 % 16,0 % 21,0 % 17,0 % 0,5 % 6,0 % 16,0 % 13,0% 4,5 % 13,0 % 18,0 % 19,0 % 31,0 % 26,0 % 18,0 % 24,0 % 60,0 % 39,0 % 27,0 % 27,0 % Volume des ventes dans la région Evolution 2016/2015 : Appartements neufs +28% Appartements anciens +20% Maisons anciennes +16% Terrains à bâtir +15% Appartements anciens Appartements neufs Maisons anciennes Terrains à bâ?r

4 PRIX - Baromètre de l immobilier

5 Aider son enfant à acheter : Les solutions juridiques de l aide familiale Pour les jeunes ménages, il devient difficile de se constituer un apport financier préalable à l obtention d un prêt immobilier. Des solutions existent pour aider vos enfants à accéder à la propriété : donation, prêt, acquisition en commun. Prenons l exemple de Claire qui a un emploi stable mais un budget «un peu juste». Elle souhaite acheter une maison. La banque est d accord de lui prêter, à condition qu elle ait un apport personnel. Sa mère, Odile, demande à son notaire comment faire pour lui donner «un coup de pouce». Voici quelques pistes de réflexion non exhaustives : Dossier Donation d une somme d argent Cette donation doit être constatée par acte notarié ou déclarée par le bénéficiaire à l administration fiscale. Fiscalement, chaque parent peut transmettre à chaque enfant tous les 15 ans (sous conditions) et sans condition. Au-delà de ces abattements, les sommes transmises à chaque enfant font l objet d une taxation de 5% à 45 %. Par défaut, cette donation est considérée comme une avance d héritage et sera prise en compte dans le partage de la succession d Odile. Dans cette hypothèse : si Claire reçoit de sa mère en décembre 2016 pour financer l achat de sa maison, dont le coût s élève à , et qu au jour du décès de sa mère cette maison est estimée à , l avance d héritage faite à Claire sera de et non de Afin d éviter ces comptes, il est conseillé d établir une donation-partage par acte notarié qui permet de figer les valeurs au jour de la signature de l acte et sécurise le règlement de la succession. Cette donation-partage permettra d éviter, au jour du règlement de la succession des conflits à ce sujet entre vos enfants. «Le Code civil impose de faire les comptes au jour du décès (rapport successoral)». Prêt Le coup de pouce peut également prendre la forme d un prêt familial. Il est important de prévoir un taux d intérêt ou l indexation de la somme à rembourser. A défaut, l administration fiscale pourrait requalifier ce «prêt» en donation déguisée, taxable en conséquence. Ce taux d intérêt permet également de ne pas désavantager les enfants qui n ont pas profité du prêt. Les intérêts perçus par le parent prêteur doivent être déclarés dans les revenus du parent. Il est conseillé d établir un acte notarié conférant à la famille toutes la protection et les garanties nécessaires et adaptées. Caution Odile peut également proposer de se porter caution personnelle du prêt que la banque consent à Claire. En cas de défaillance de sa fille, Odile devrait alors payer les échéances du prêt. Cet engagement de caution est dangereux car il peut concerné l ensemble du patrimoine de la caution. Société civile familiale Odile et Claire peuvent également envisager d acheter ensemble, notamment sous la forme d une société en constituant une société civile immobilière entre elles. Cette solution peut présenter divers avantages qu il convient d évaluer avec un notaire. Sécuriser l opération du côté du bénéficiaire Si l enfant réalise son acquisition en couple, il importe de s assurer que ce dernier récupère son «apport familial», en cas de séparation ou de décès. Il conviendra d être prudent dans la rédaction de l acte notarié, au regard de l origine des fonds, afin de constituer la preuve de l aide familiale. Pour conclure, en toute hypothèse, il convient d être prudents dans l opération d achat et d anticiper les conséquences de son choix avec son notaire.

6 Morbihan Prix de vente par secteur et évolutions sur un an Morbihan 56 Bassin de Gourin ,3% 21 Bassin de Pontivy ,5% ,5% Bassin de Ploërmel ,1% 24 Lorient Agglomération /m2 - -2,6% ,7% ,9% Lorient /m2 - -3,9% ,8% Bassin d Auray /m2 - -3,7% /m2 - -0,6% ,9% ,8% Littoral Bassin de Questembert ,1% /m ,8% /m2 - +0,2% ,9% ,4% Vannes /m2 - +0,0% /m2 - -1,5% ,0% 324 Vannes Agglomération /m ,8% /m2 - -5,9% ,6% ,4% Evolution du prix médian par type de biens Appartements neufs Appartements anciens Maisons Terrains à bâtir /m2-3,7% /m2-1,3% ,5% 100 /m2 +4% Le Conseil régional des notaires communique des prix médians. Le prix médian sépare les biens en 2 catégories : 50% des biens se sont vendus à un prix inférieur et 50% se sont vendus à un prix supérieur. Pourcentages d évolution calculés par rapport à n-1.

7 Morbihan 56 L analyse immobilière des notaires PRIX - Baromètre de l immobilier La reprise de l activité s est confirmée, en volume, sur le marché immobilier ancien : +29% pour les appartements et +15% pour les maisons. En revanche, l effet PINEL se fait attendre les appartements neufs accusent un nouveau repli : -26% en volume. L attractivité du littoral morbihannais ne se dément pas Morbihan La maison demeure le cœur du marché immobilier dans le Morbihan, elle a représenté 63% des ventes immobilières sur l année écoulée. L offre y est abondante et chacun peut trouver celle qui correspond à ses besoins en termes de situation comme à son budget. Les prix s échelonnent de à Gourin à à La Trinité-sur-Mer! Les ventes d appartements, quant à elles, représentent 21% des transactions et se concentrent sur le littoral et dans les villes. Les villes et leurs agglomérations A Vannes, comme à Lorient, si les ventes d appartement sont reparties, les prix restent orientés à la baisse. Seul le centre ville de Vannes résiste avec +5,8% soit /m2. A Lorient, les acquéreurs sont jeunes, 27% ont moins de 30 ans. Il faut dire qu il est possible de trouver un appartement de 3 pièces à rafraîchir à moins de A Vannes, les prix sont plus élevés et la clientèle plus âgée, les plus de 60 ans représentent près de 30% des acquéreurs. Ces derniers privilégient le centre-ville et la proximité des commodités. Concernant les maisons, les familles privilégient «La Trinité-sur-Mer demeure la station la plus prisée de Bretagne.» les communes périphériques aux villes, les prix y sont plus raisonnables et les terrains plus spacieux. Sur l agglomération lorientaise les maisons se négocient entre à Inzinzac-Lochrist et à Gestel. Sur l agglomération vannetaise les prix montent plus haut, la proximité du Golfe dope les prix, comptez 30 % des acquéreurs d appartement sur le littoral sont franciliens pour une maison de 6 pièces à Baden ou Arradon. Le littoral L attractivité du littoral morbihannais ne se dément pas. La résidence secondaire continue de dynamiser le marché et représente entre 60% et 70% des ventes. Côté prix, l heure est à la stabilisation en appartement et l érosion se poursuit en maison. Point positif, grâce à la baisse des prix, les locaux peuvent à nouveau accéder à la propriété. Villes moyennes et secteurs ruraux Dans les secteurs ruraux, la tendance des prix

8 reste orientée à la baisse sur les bassins de Gourin, Ploërmel, Pontivy, les acquéreurs ne lâchent rien et les ventes se concluent souvent après négociations. En revanche, dans les villes moyennes, la pression de la demande favorise la reprise des prix : Auray +18,9 % soit ou Ploërmel +16,9 % soit La construction repart en douceur Appartements neufs Dans le Morbihan, le neuf ne représente que 3 % des transactions. A Vannes et à Lorient, les notaires ne constatent pas, comme à Rennes ou à Nantes «d effet PINEL». Les promoteurs continuent d être prudents, l offre est réduite, les programmes se concentrent sur de petits collectifs autour des villes ou sur le littoral. Les volumes accusent un nouveau repli de -26%. Les ventes se portent sur de petites surfaces, près de 90 % des appartements vendus sont des 2 ou 3 pièces. Le prix du m2 reste sage : /m2. Terrains à bâtir Dans le Morbihan, les terrains à bâtir ont représenté 13% des ventes immobilières sur la période étudiée. Le marché des terrains est animé à près de 50% par des acquéreurs de moins de 40 ans. En 2016, le prix médian des terrains s apprécie 100 /m2, soit +4%, toutefois, il masque des disparités importantes selon les secteurs. Ainsi dans le bassin de Gourin le m2 s échange à 21 contre 324 à Vannes. Lorient et Vannes Prix de vente par quartier VANNES LORIENT LORIENT VANNES VANNES Centre Ville Université Blum Kerentrech Keryado Bois du Château Kerletu Bourgneuf Kervenanec le Ter Keredern - Bergot Merville - Nouvelle-Ville Nord Menimur Est Centre Ville Golfe Appartements anciens Maisons anciennes Prix / m2 Evol./1 an Prix Evol./1 an ,9% ,3% +3,1% -6,6% ,8% -4,3% +3,7% -1,7% -1,5 % ,2% +9,1% ,8% -5,6% ,0 % +9,0% Ouest ,4% ,3%

9 Evolution du prix médian par types de biens Morbihan 56 EVOLUTION DU PRIX MEDIAN SUR... 1 an 5 ans 10 ans Appartements neufs Appartements anciens Maisons anciennes Terrains à bâtir -3,7% +2,6% +16,6% -1,3% -9,5% -6,5% +1,5% -2,6% +1,5% +5,6% +0,8% +24,1 Volume des ventes dans le département Evolution 2015/2016 : Appartements neufs -26% Appartements anciens +29% Maisons anciennes +15% Terrains à bâtir +10% Appartements anciens Appartements neufs Maisons anciennes Terrains à bâ?r Les transactions de belles propriétés sur le Golfe sont reparties. Le retour des primo-accédants a surtout été marqué en ville. Le marché de la seconde accession repart également. Aujourd hui, les candidats à l accession peuvent trouver des biens en adéquation avec leur pouvoir d achat grâce à la baisse des prix mais également aux taux historiquement bas. Dans les zones rurales, la majorité des acquéreurs sont jeunes et originaires du département : leur budget est serré. Le constat des notaires 12 % c est la part d acquéreur britannique dans le bassin de Gourin