Réunion d information destinée aux présidents des conseils de surveillance de SCPI

Transcription

1 ASSOCIATION FRANÇAISE DES SOCIÉTÉS DE PLACEMENT IMMOBILIER Réunion d information destinée aux présidents des conseils de surveillance de SCPI Mardi 8 avril 2014

2 ASSOCIATION FRANÇAISE DES SOCIÉTÉS DE PLACEMENT IMMOBILIER Réunion d information destinée aux présidents des conseils de surveillance de SCPI Sommaire Mardi 8 avril 2014 L immobilier d entreprise en régions : dynamique et enjeux par Richard Malle - Directeur du département Research, BNP Paribas Real Estate France Fiscalité : retour sur les dernières lois de finances par Me Laurent Modave - Avocat associé, Cabinet Gide Loyrette Nouel AIFM et les SCPI : nouvelles perspectives par Arnaud Dewachter - Délégué général, ASPIM Le dépositaire et les SCPI : présentation d un nouvel acteur par Michèle Besse - Directrice du Contrôle dépositaire, Société Générale Securities Services Actualité législative par Arnaud Dewachter - Délégué général, ASPIM 2

3 ASSOCIATION FRANÇAISE DES SOCIÉTÉS DE PLACEMENT IMMOBILIER L immobilier d entreprise en régions : dynamique et enjeux Richard Malle Directeur du département Research, BNP Paribas Real Estate France 3

4 L immobilier d entreprise en Régions : dynamique et enjeux ASPIM, Paris, 8 avril 2014 ASPIM - 8 avril 2014

5 Répartition des engagements en Régions par type d'actif en 2013 Bureaux 24% 26% Commerce Entrepôt 3% 8% Activité Autres services 39% Total investissement Régions 2013 (12 mois) : 5,0 Mds Source : BNP Paribas Real Estate. 2

6 Typologie des acquéreurs en Régions 19% 5% 3% 1% % 31% 0% 2% 7% 6% 11% 11% 15% % 25% 12% 5% 17% 18% % 16% Source : BNP Paribas Real Estate. 2% 17% Fonds Fonds souverains Assurance / Mutuelle SIIC Autres foncières SCPI OPCI Investisseurs privés 3

7 Le marché des commerces en France

8 Chiffre d'affaires du commerce de détail en France Volume - série CVS-CJO base 100 en glissement annuel Taux de croissance 5% 4% 3% 3,1% 3,4% Indice % 1% 1,0% 95 0% 90-1% -2% -3% -4% -2,1% % Source : INSEE 5

9 Chiffre d'affaires du commerce de détail en France Volume - cvs - base 100 en Glissement annuel Taux de croissance 25% Equipements de l'information (ordinateurs, vidéo, audio, etc.) Parfumerie, Beauté Equipement de la personne (Habillement, maroquinerie, chaussures) Grande surface à prédominance alimentaire Culture, Loisirs Aménagement de l'habitat & équipement du foyer Restauration 20% 15% 10% 5% 0% -5% 10,2% 1,7% -0,2% -0,8% -3,1% -10% Source : INSEE 6

10 Valeurs locatives «prime» des commerces en France (2013) Pieds d immeubles (par m²/an HT.HC.) > < /m²/an Source : BNP Paribas Real Estate, Argus de l enseigne 7

11 Taux de rendement «prime» commerce - France % Parcs d'activités Centres commerciaux Pieds d'immeubles ,8 4,9 4, Source : BNP Paribas Real Estate 8

12 Les marchés de la logistique et de l activité en France

13 Offre à un an des entrepôts > m² en France milliers m² Classe A neuf Autre entrepôt Classe A seconde main Chantier en cours Poids % % % déc-05 déc-06 déc-07 déc-08 déc-09 déc-10 déc-11 déc-12 déc-13 8% Source : BNP Paribas Real Estate 10

14 Transactions des entrepôts > m² en France milliers m² Poids Classe A neuf Autre entrepôt Classe A seconde main Compte propre et clé en main % % % 8% Source : BNP Paribas Real Estate 11

15 Indicateur de tension en Régions Entrepôts > m² Sur - offre Offre > 2 fois les Transactions Offre à un an au 31 déc Région 200 parisienne* Lyon* Équilibre Sous - offre Offre < Transactions Strasbourg Dijon Bordeaux Orléans Lille 125 Aix/Marseille Metz Nancy Mulhouse Rennes Grenoble Annecy Nice Clermont-Ferrand Montpellier Rouen Toulouse Nantes Transactions en Source : BNP Paribas Real Estate 12

16 Cycle du marché des locaux d activité en France milliers m² ,90 million m² Offre à un an Transactions m² 0 déc-04 déc-05 déc-06 déc-07 déc-08 déc-09 déc-10 déc-11 déc-12 déc-13 Source : BNP Paribas Real Estate 13

17 Indicateur de tensions en Régions Locaux d activité Offre à un an au 30 juin 2013 milliers m² 400 Sur-offre Offre > 2 fois les Transactions Lyon* Équilibre Lille Strasbourg Equilibre 250 Metz Aix/Marseille Mulhouse Rennes Grenoble Toulouse Dijon Bordeaux Orléans Nantes Nice/Sophia Nancy Rouen Clermont-Ferrand Montpellier Sous-offre Offre < Transactions Transactions au 30 juin 2013 (12 derniers mois) Source : BNP Paribas Real Estate * hors graphique 14

18 Le marché des bureaux en Régions

19 Cycle des bureaux en Régions 16 villes milliers m² Offre à 1 an Transactions* Prévisions * Transactions sur 12 mois (comptes propres inclus) 16

20 Transactions bureaux* 16 villes Evolution > m² > m² nombre volume poids nombre volume poids Aix/Marseille % % % Bordeaux % % % Dijon % % % Grenoble % % 0 0 0% Lille % % % Lyon % % % Metz % % 0 0 0% Montpellier % % % Nancy % % 0 0 0% Nantes % % 0 0 0% Nice/Sophia % % 0 0 0% Orléans % % % Rennes % % % Rouen % % 0 0 0% Strasbourg % % 0 0 0% Toulouse % % % TOTAL % % % *comptes propres et diffus inclus 17

21 Offre à un an de bureaux 16 villes 01/01/2014 milliers m² Neuf Seconde main Poids % % % % % %

22 milliers m² Équilibre des marchés de bureaux - Neuf 16 villes Sur-offre Equilibre Lyon Offre > 2 fois les transactions Offre à 1 an (au 1er janvier 2014) Toulouse Aix/Marseille Nantes Lille Strasbourg Rennes 40 Bordeaux Montpellier 20 Rouen Grenoble Nice/Sophia Sous-offre Metz Nancy Dijon Offre < transactions Orléans milliers m² Transactions sur 12 mois (comptes propres inclus) 19

23 Équilibre des marchés de bureaux Neuf et Seconde main - 16 villes milliers m² 450 Sur-offre 400 Offre > 2 fois les transactions Lyon Offre à 1 an (au 1er janvier 2014) Aix/Marseille Nantes Nice/Sophia Bordeaux Rennes Strasbourg Grenoble Montpellier Nancy Orléans Rouen Metz Dijon Toulouse Lille Transactions sur 12 mois (comptes propres inclus) Equilibre Sous-offre Offre < transactions milliers m² 20

24 milliers m² Sur-offre Offre > 2 fois les transactions Équilibres des marchés par secteurs d affaires Pays d'aix Offre à 1 an (au 1er janvier 2014) Aix / Marseille Bordeaux Grenoble Lille Lyon Nantes Nice / Sophia Strasbourg Toulouse Espace Européen de l'entreprise Vaise Euroméditerranée Lyon Est Marseille Sud Toulouse Est Confluence Lyon Nord Ouest Bordeaux Ouest Sophia Antipolis Euralille Villeurbanne Toulouse Sud-Ouest Lille centre sans Euralille Gerland Villeneuve d'ascq Nantes Ouest Euronantes + Ile de Nantes Toulouse Ouest Grands Boulevards Grenoble Centre Bordeaux Centre Equilibre Part-Dieu Sous-offre Offre < transactions Moyenne des transactions (comptes propres inclus) milliers m² 21

25 % 9 Taux de rendement "Prime" Bureaux - Régions ,15 5,9 5,6 5,5 6,20 %* 6,10 %* < 6 % 5,70% Toulouse Aix / Marseille Lille Lyon T4 Source : BNP Paribas Real Estate 22

26 Taux de rendement "Prime" Bureaux - Régions % ,0 6,8 6,5 6,90%* 6,50 %* 6,40 %* Nice / Sophia Antipolis Strasbourg Nantes Bordeaux 6 5, T4 Source : BNP Paribas Real Estate 23

27 Taux de rendement Bureaux (en volume) Régions 100% 90% 80% sup 10% 9-10% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 8 9% 7-8% 6-7% 5-6% 0%

28 Prospective

29 Matrice Projection Population / Produit intérieur brut Produit intérieur brut Sur la période 2013/ Taux de croissance annuel (%) Nord - Pas-de-Calais Champagne-Ardenne 1,8 1,6 1,4 Haute-Normandie 1,2 Centre Auvergne Limousin Pays de la Loire Rhône-Alpes Île de France Languedoc-Roussillon Poitou-Charentes Aquitaine Midi-Pyrénées Bretagne Provence-Alpes-Côte d'azur France Alsace Bourgogne 1,0 Lorraine Franche-Comté Picardie 0,8 0,6 Basse-Normandie 0,4 0,2 Population 0,0-0,3-0,2-0,1 0,0 0,1 0,2 0,3 0,4 0,5 0,6 0,7 0,8 Source : Oxford Economics. 26

30 Taux de rendement initial prime des bureaux en France % Points de base Écart Taux Paris QCA et Taux Régions Lille 900 Marseille Lyon 800 Paris QCA Source : PMA, BNP Paribas Real Estate. 0 27

31 Évolution des valeurs vénales en France Indice (base 100 en 2007) Commerce Bureaux Activité / Entrepôts Source : IPD, calculs BNP Paribas Real Estate. 28

32 ASPIM - 8 avril 2014

33 ASSOCIATION FRANÇAISE DES SOCIÉTÉS DE PLACEMENT IMMOBILIER Actualité fiscale Me Laurent Modave Avocat associé, Cabinet Gide Loyrette Nouel 4

34 Actualité de la fiscalité immobilière Loi de finances pour 2014 Loi de finances rectificative pour avril 2014

35 Table des matières 1. Régime fiscal des SCPI 2. Régime fiscal des plus-values immobilières des particuliers 3. Plus-values immobilières des non-résidents 4. Droits d enregistrement I Actualité de la fiscalité immobilière I 8 avril

36 1. Régime fiscal des SCPI I Actualité de la fiscalité immobilière I 8 avril

37 OPCI / SCPI : aménagements liés à AIFM SCPI Art. 20 de la loi de finances rectificative pour 2013 Mise en cohérence du CGI avec le Code monétaire et financier, compte tenu des assouplissements apportés au cadre juridique des SCPI par l ordonnance de transposition de la directive AIFM : la «translucidité fiscale» des SCPI n est plus réservée aux SCPI «ayant pour but exclusif l acquisition et la gestion d un patrimoine immobilier locatif» ; la «translucidité fiscale» bénéficie désormais aux SCPI qui ont «un objet social conforme à celui défini à l article L du code monétaire et financier» (modification de l art. 239 septies du CGI). Cette mesure s applique à compter du 28 juillet 2013 (date d entrée en vigueur de l ordonnance transposant en droit français la directive AIMF). I Actualité de la fiscalité immobilière I 8 avril

38 2. particuliers Régime fiscal des plus-values immobilières des I Actualité de la fiscalité immobilière I 8 avril

39 Régime fiscal des PVI Rappel : Du 1 er juillet 1979 au 31 décembre 1982 : exonération sur 30 ans (TàB) ou 20 ans (autres biens) Du 1 er janvier 1983 au 31 décembre 1987 : exonération sur 32 ans (TàB) ou 22 ans (autres biens) (abattement de 3,33% ou 5% après la 2 e année de détention) Du 31 décembre 1987 au 30 décembre 1990 : exonération sur 22 ans (abattement de 5% après la 2 e année de détention) Du 30 décembre 1990 au 23 juin 1993 : exonération sur 32 ans (abattement de 3,33% après la 2 e année de détention) Du 24 juin 1993 au 31 décembre 2003 : exonération sur 22 ans (abattement de 5% après la 2 e année de détention) Du 1 er janvier 2004 au 1 er février 2012 : exonération sur 15 ans (abattement de 10% après la 5 e année de détention) Du 1 er février 2012 au 31 août 2013 : exonération sur 30 ans (abattement de 10% après la 5 e année de détention) I Actualité de la fiscalité immobilière I 8 avril

40 Régime fiscal des PVI Biens autres que les terrains à bâtir (TàB) : Légalisation du régime d imposition qui avait été institué par voie d instruction administrative (BOI des 2 et 9 août 2013) à compter du 1 er septembre 2013 Taux de l abattement pour durée de détention en cas de vente d'un bien immobilier (autre qu'un TàB) depuis le 1 er septembre 2013 Durée de détention Taux annuel de l abattement Impôt sur le revenu Prélèvements sociaux Moins de 6 ans 0% 0% De la 6 e à la 21 e année 6% 1,65% 22 e année révolue 4% 1,60% Au-delà de la 22 e année 0% 9% Exonération acquise au bout de 22 ans pour l IR et de 30 ans pour les prélèvements sociaux I Actualité de la fiscalité immobilière I 8 avril

41 Régime fiscal des PVI Biens autres que les terrains à bâtir (TàB) : Abattement exceptionnel de 25% vente effectuée du 1 er septembre 2013 au 31 août 2014, d un bien immobilier autre qu un TàB, au profit d une personne autre que le conjoint, un ascendant ou un descendant, L'abattement s'applique après prise en compte de l'abattement pour durée de détention. I Actualité de la fiscalité immobilière I 8 avril

42 Régime fiscal des PVI Taux effectif d imposition : I Actualité de la fiscalité immobilière I 8 avril

43 Régime fiscal des PVI Terrains à bâtir : Régime antérieur : exonération 30 ans Art. 27 de la loi de finances pour 2014 : suppression de l abattement pour durée de détention à compter du 1 er mars 2014 Censure du Conseil constitutionnel Quel régime fiscal appliquer aujourd hui? Selon l administration (rescrit n 2014/01 du 9 janvier 2014) : application du régime antérieur d exonération sur 30 ans à compter 1 er janvier 2014 (abattement de 2% par an au-delà de la 5 e année de détention, puis 4% au-delà de la 17 ème, puis 8% au-delà de la 24 ème ) L administration a-t-elle raison? I Actualité de la fiscalité immobilière I 8 avril

44 3. Plus-values immobilières des non-résidents I Actualité de la fiscalité immobilière I 8 avril

45 Plus-values des non-résidents : vers la fin du prélèvement de 33,33% (CE 20 novembre 2013 et 26 décembre 2013 et CJUE 17 octobre 2013) : Droit conventionnel : l exemple Suisse Clause de non-discrimination : article 15-4 de la convention franco-suisse Le prélèvement de 33,33% doit être comparé avec le taux de 19% applicable aux résidents français (sans prise en compte des prélèvements sociaux) La circonstance que les contribuables français soient également soumis aux prélèvements sociaux n affecte pas l analyse A partir du 16 août 2012, les contribuables résidents en Suisse sont soumis aux prélèvements sociaux : possibilité de ramener l imposition à 34,5% (19%+15,5%) au lieu de 48,8% (33,33%+15,5%) I Actualité de la fiscalité immobilière I 8 avril

46 Plus-values des non-résidents : vers la fin du prélèvement de 33,33% (CE 20 novembre 2013 et 26 décembre 2013 et CJUE 17 octobre 2013) : Droit communautaire : liberté de circulation des capitaux Les restrictions à la libre circulation des capitaux qui existaient au 31 décembre 1993 sont admises, si elles concernent des «investissements directs» (clause de gel) Les investissements immobiliers de type patrimonial sans lien avec l accomplissement d une activité économique ne relèvent pas de la clause de gel ( 35 Aff. C CE 26 décembre 2013) La différence de taux 33,33% vs. 19% est-elle une entrave contraire à la liberté de circulation des capitaux qui s applique avec les Etats tiers? I Actualité de la fiscalité immobilière I 8 avril

47 4. Droits d enregistrement I Actualité de la fiscalité immobilière I 8 avril

48 Augmentation des droits d enregistrement Art. 77 de la loi de finances pour 2014 Possibilité offerte aux départements d augmenter le taux de la taxe départementale Actes translatifs de propriété ou d usufruit d immeubles à titre onéreux Actuellement taux de la taxe départementale : 3,80% (5,09%) Mutations entre le 1 er mars 2014 et le 29 février 2016 : 4,50% (5,81%) I Actualité de la fiscalité immobilière I 8 avril

49 Laurent Modave Tél. +33 (0) Gide Loyrette Nouel A.A.R.P.I. 22 cours Albert Ier Paris tél. +33 (0) gide.com I Actualité de la fiscalité immobilière I 8 avril 2014 ALGER BRUXELLES BUCAREST BUDAPEST CASABLANCA HANOI HÔ CHI MINH VILLE HONG KONG ISTANBUL KIEV LONDRES MOSCOU NEW YORK PARIS PÉKIN SHANGHAI TUNIS VARSOVIE 16

50 ASSOCIATION FRANÇAISE DES SOCIÉTÉS DE PLACEMENT IMMOBILIER AIFM et les SCPI : nouvelles perspectives Arnaud Dewachter Délégué général de l ASPIM

51 AIFM ET LES SCPI : NOUVELLES PERSPECTIVES Nouvelles obligations des SGP Gestion de la liquidité des FIA ouverts Délégation des fonctions de la SGP Niveau minimum de fonds propres réglementaires pour couvrir les risques de RCP > 0,01% de la valeur du portefeuille géré par le FIA Reporting (investisseurs et régulateur) Evaluation des actifs Politique de rémunération Réunion d'information destinée aux présidents des conseils de surveillance des SCPI - Mardi 8 avril

52 AIFM ET LES SCPI : NOUVELLES PERSPECTIVES Modalités de détention du patrimoine des SCPI Actifs immobiliers éligibles Modalités juridiques AVANT la transposition de la directive AIFM Objet exclusif : «acquisition et ( ) gestion d un patrimoine immobilier locatif» (immeubles physiques uniquement) Modalités juridiques APRES la transposition de la directive AIFM immeubles construits ou acquis, loués ou offerts à la location, à construire, réhabiliter ou rénover en vue de la location et terrains nus : 10% au maximum de la valeur du patrimoine de la SCPI et droits réels portant sur ces biens parts de SCI contrôlées (jusqu à 100% de l actif) parts de SCI non contrôlées, de SCPI, parts/actions d OPCI ou d OPPCI de droit français ou étranger : 10% au maximum de la valeur vénale du patrimoine de la SCPI Rôle de l AG Durée minimale de détention des immeubles Autorisation de l AG pour «tout échange, toute aliénation ou constitution de droits réels portant sur le patrimoine immobilier» de la SCPI 6 ans Suppression de l obligation de consultation de l AG 5 ans + possibilité de revendre des actifs sans délai, dans la limite annuelle de 2% de la valeur vénale du patrimoine immobilier de la SCPI Réunion d'information destinée aux présidents des conseils de surveillance des SCPI - Mardi 8 avril

53 AIFM ET LES SCPI : NOUVELLES PERSPECTIVES Plafonds des travaux Modalités juridiques AVANT la transposition de la directive AIFM Modalités juridiques APRES la transposition de la directive AIFM Travaux d agrandissement (coût TTC annuel sur un immeuble) Travaux de reconstruction (coût TTC annuel sur un immeuble) limités à 30% de la valeur vénale de l immeuble concerné et 10% de la valeur du patrimoine immobilier de la SCPI (avec intégration dans cette limite des travaux d amélioration réalisés à cette occasion et cumul possible, le cas échéant, avec le seul exercice suivant) limités à 10% de la valeur du patrimoine immobilier de la SCPI (avec intégration dans cette limite des travaux d amélioration et d agrandissement réalisés à cette occasion et cumul possible, le cas échéant, avec le seul exercice suivant) limités à 15% de la valeur vénale du patrimoine immobilier de la SCPI (avec intégration dans cette limite des travaux d amélioration réalisés à cette occasion et cumul possible, le cas échéant, avec le seul exercice suivant) limités à 15% de la valeur vénale du patrimoine immobilier de la SCPI (avec intégration dans cette limite des travaux d amélioration et d agrandissement réalisés à cette occasion et cumul possible, le cas échéant, avec le seul exercice suivant) Réunion d'information destinée aux présidents des conseils de surveillance des SCPI - Mardi 8 avril

54 AIFM ET LES SCPI : NOUVELLES PERSPECTIVES Autres points (1/2) Modalités juridiques AVANT la transposition de la directive AIFM Modalités juridiques APRES la transposition de la directive AIFM Augmentation de capital Possibilité de procéder à une augmentation de capital si les ¾ des souscriptions recueillies au cours de l augmentation précédente ont été investis ou affectés à des investissements en cours Suppression de cette exigence Commissions 3 commissions : souscription, cession des parts et gestion de la société Création de deux nouvelles commissions: acquisition et cession d actifs immobiliers et suivi et pilotage de la réalisation des travaux immobiliers Réunion d'information destinée aux présidents des conseils de surveillance des SCPI - Mardi 8 avril

55 AIFM ET LES SCPI : NOUVELLES PERSPECTIVES Autres points (2/2) Modalités d élection au Conseil de surveillance Modalités juridiques AVANT la transposition de la directive AIFM Absence de précisions : «flou juridique» Modalités juridiques APRES la transposition de la directive AIFM Adoption en AG d une résolution comprenant la liste des candidats à un mandat de membre du CS, avec élection de ceux ayant obtenu le plus grand nombre de voix, dans la limite des postes à pourvoir Durée du mandat fixée à 3 ans Durée du mandat de l expert immobilier 4 ans 5 ans Durée de validité d un ordre de cession de parts Modalités de diffusion des documents d information Absence de précisions : pas de limite de validité Par voie postale uniquement Un an, avec prorogation possible pour une durée de 12 mois au maximum, sur demande expresse de l associé Possibilité de diffusion par voie électronique, si accord préalable et exprès de l associé, des documents d information, des documents juridiques et comptables Réunion d'information destinée aux présidents des conseils de surveillance des SCPI - Mardi 8 avril

56 ASSOCIATION FRANÇAISE DES SOCIÉTÉS DE PLACEMENT IMMOBILIER Le dépositaire et les SCPI : présentation d un nouvel acteur Michèle Besse Directrice du Contrôle dépositaire, Société Générale Securities Services 11

57 Le dépositaire et les SCPI : présentation d un nouvel acteur

58 DEPOSITAIRE de SCPI Dépositaire de SCPI fonction définie par le Règlement Général de l Autorité des Marchés Financiers (articles à ) établie sur un cahier des charges, mis à disposition de l AMF Trois fonctions La garde des actifs Les Contrôles a posteriori de la régularité des décisions de gestion du FIA Le suivi des liquidités Acteur indépendant agissant au bénéfice exclusif des investisseurs de la SCPI, et préservant l égalité de traitement entre les investisseurs en relation permanente avec les sociétés de gestion 8 avril 2014 P.2

59 1 - La garde des actifs LA CONSERVATION DES ACTIFS Vous êtes propriétaire des titres de type OPC : LA TENUE DE REGISTRE DES ACTIFS Vous êtes propriétaire des immeubles: I- Ségrégation des avoirs dans les livres de SGSS et chez les sousconservateurs I- Vérification de la propriété des actifs en date de leur acquisition sinon au moins 1 fois/an pendant la durée de détention II- Obligation d effectuer des «due diligences» : sélection et audit des sous-conservateurs III- Obligation de restitution en cas de défaut des sousconservateurs II- Tenue du registre des actifs III- Mise à jour de ce registre selon la vie de l actif 8 avril 2014 P.3

60 1 - La garde des actifs Sur le contrôle de propriété relatifs aux actifs immobiliers : - au moment de l achat : acte notarié ou tout document équivalent - pendant toute la durée de la détention : extrait du registre de la conservation des hypothèques ou tout document équivalent à fréquence annuelle. 8 avril 2014 P.4

61 2 - Contrôles a posteriori de la régularité des décisions de gestion de la SCPI Ce contrôle s effectue à l aide d une approche par les risques Audit d entrée en relation et périodique de la société de gestion: revue des procédures et de l organisation en place Acceptation de la fonction dépositaire de la SCPI, et lors de toute modification soumise à son accord Contrôles a posteriori de la régularité des décisions de gestion de la SCPI Définis dans la réglementation et inscrits dans le cahier des charges du dépositaire Adaptés aux spécificités de la SCPI Dispositif de réaction aux anomalies Alertes adressées à la société de gestion lorsqu une anomalie est relevée, pour régularisation. En cas de non résolution, mise en place de la procédure d escalade 8 avril 2014 P.5

62 2- AUDIT Périmètre => toutes nos SGP soit 129 SGP =>2108 fonds : 311 (FCPR/FIP/FCPI) (FCP/SICAV) FCPE + 37 OPCI Entrée en relation Objectif : première approche de la SGP et des risques des fonds et appréciation des process En complément des travaux réalisés par l équipe des Risques Mission Globale Qui rencontrons nous? Les RCCI principalement, les dirigeants, les gérants, les risk managers et équipes de middle office En pratique Nous demandons de la documentation pour préparer notre visite, nous rencontrons en interne les équipes concernées (MOC, CRM et valorisateur) afin de «prendre connaissance» des problématiques en cours avec le client. La visite s étale sur une journée ou deux. Nous demandons de la documentation supplémentaire lors des interviews. Conclusions Nous formalisons un rapport complet avec les constats effectués (positifs ou négatifs) sur les process/procédures mais aussi sur les contrôles réalisés. Nous présentons les conclusions aux dirigeants pour validation. Et après : suivi de mission sous un an Déplacement chez le client le plus souvent quand reprise de fonds Formalisation par compte rendu d analyse Suivi de mission Différents types de mission Mission thématique Sur un client, un ou plusieurs thèmes sont ciblés Avec déplacement chez le client ou non Mission transversale Idée: un thème sur plusieurs SGP afin de pouvoir «comparer» les niveaux de risques et pratiques Avec déplacement chez le client ou non Formalisation adaptée à la mission et au client Exemples : Sur 2011 : les programmes d activité OPCI Sur 2010 : Valorisation et quotas des FIP/FCPI Mission ponctuelle / d actualité Dès 2012 A la demande de DEP/DIR Dans le cas d évènements de marchés particuliers Exemples : Sur 2011 : les ventes à découvert sur les bancaires Sur 2010 : souscriptions/rachats intragroupe Sur 2009 : crise DUBAI Sur 2008 : LEHMAN Formalisation adaptée à la mission et au client Analyse des procédures des gestionnaires comptables En parallèle Veille client Veille règlementaire Support de formation interne 8 avril 2014 P.6

63 2- ACCEPTATION Contrôle des documents constitutifs En amont de la constitution du véhicule Conformité à la réglementation en vigueur Capacité de traitement des opérationnels (conservation, souscription-rachats lorsque SGSS est centralisateur, contrôle des ratios et limites statutaires ) Suite à la création du véhicule, revue ciblée des documents définitifs au regard des documents acceptés Lors de modifications soumises à notre accord au regard des instructions de l AMF ou des documents constitutifs 8 avril 2014 P.7

64 2- Contrôles a posteriori de la régularité des décisions de gestion de la SCPI Notre approche Etablissement d un plan de contrôle, revu et ajusté de manière annuelle et si besoin est en cours d exercice, au regard des risques en présence et de l évolution de la Règlementation Fréquence des contrôles prédéfinie : annuelle, trimestrielle, hebdomadaire, quotidienne Contrôles à l événement (distribution ) Contrôles exhaustifs ou par échantillonnage Dispositif de réaction aux anomalies permettant d informer la société de gestion des anomalies détectées Le Contrôle Dépositaire effectue des contrôles a posteriori de 3 ème niveau Respect des règles d investissement et de composition de l actif Contrôle de la propriété des actifs en tenue de position (immobilier ) Contrôle de la valorisation des actifs à travers les rapports d experts Justification des comptes d attente et des frais de gestion Respect de la période de souscription et rachat Contrôle des distributions réalisées Contrôle du nombre de parts (entre teneur de registre et comptabilité) 8 avril 2014 P.8

65 2- Contrôles a posteriori de la régularité des décisions de gestion de la SCPI Documents requis (2 fois par an, liste non exhaustive) Inventaire de l actif de la SCPI Balance générale des comptes Rapprochements établis par la société de gestion Extrait du registre (parts en circulation) Procès verbaux des assemblées.. 8 avril 2014 P.9

66 2- Contrôles a posteriori de la régularité des décisions de gestion de la SCPI La transparence : Conservation des actifs pour les instruments financiers des structures financières contrôlées par la SCPI - Obligation ou pas que ces instruments financiers soient conservés dans les livres du dépositaire. - Proposition : Tenue de registre des actifs par le dépositaire au niveau du compte-titres de la SCPI ouvert dans ses livres car l obligation semble impossible aux acteurs. - Ce point est en discussion avec l AMF Tenue de registre des instruments non financiers des structures intermédiaires contrôlées par la SCPI - Obligation d effectuer une tenue de registre de ces instruments au niveau du compte-titres de la SCPI ouvert dans les livres du dépositaire. 8 avril 2014 P.10

67 3- Le Suivi des liquidités Eligibilité des comptes cash de la SCPI Revue des rapprochements bancaires Analyse des Flux Cash (fondée sur l approche par les risques de SGSS) Déclaration de la société de gestion de l ensemble des comptes cash ouverts au nom de la SCPI Revue de l éligibilité des comptes au regard de la Directive 2006/73/CE (MIF) Si besoin est, déploiement du Dispositif de Réaction aux anomalies Audit du comptable (fiabilité des rapprochements bancaires) Collecte des rapprochements bancaires établie Analyse des suspens (approche par les risques) Si besoin est, déploiement du Dispositif de Réaction aux anomalies Comptes ouverts dans les livres du dépositaire Contrôles spécifiques des flux sortants sur la base des instructions reçues du gestionnaire (bénéficiaires, justificatifs économiques) Contrôles des mouvements qui pourraient ne pas correspondre aux activités du FIA Comptes externes Collecte des mouvements quotidiens (SWIFT banque tierce ou fichiers plats) Contrôle des mouvements qui pourraient ne pas correspondre aux activités du FIA Si besoin est, déploiement du Dispositif de Réaction aux anomalies 8 avril 2014 P.11

68 DEPOSITAIRE de SCPI Valeur ajoutée du dépositaire : Il agit au bénéfice exclusif des associés de la SCPI et préserve l égalité de traitement entre les investisseurs Il audite la société de gestion afin de s assurer qu elle a les moyens d effectuer la gestion de la SCPI Il vérifie tous les projets de SCPI ou de modification de SCPI lors de l émission de sa lettre d acceptation en contrôlant l approche règlementaire et la faisabilité Il met en place un plan de contrôle adapté aux SCPI Il effectue une veille règlementaire et travaille avec les associations de gestion et les autorités de tutelle à la mise en place de toute nouvelle règlementation. 8 avril 2014 P.12

69 ASSOCIATION FRANÇAISE DES SOCIÉTÉS DE PLACEMENT IMMOBILIER Actualité législative Projet de loi ACTPE (Artisanat, Commerce et Très Petites Entreprises) Arnaud Dewachter Délégué général de l ASPIM

70 PROJET DE LOI ACTPE («PINEL») Le calendrier des travaux législatifs publication des 50 mesures du «plan d action pour le commerce et les commerçants» (19 juin 2013) déclaration d urgence sur le PJL Pinel : 1 seule lecture devant les deux Chambres + CMP à l Assemblée nationale : des débats en sens unique travaux au Sénat : un calendrier en cours d élaboration Réunion d'information destinée aux présidents des conseils de surveillance des SCPI - Mardi 8 avril

71 PROJET DE LOI ACTPE («PINEL») Les points faibles du projet de loi une concertation insuffisante sans étude d impact un champ d application sans commune mesure avec l objectif assigné une inspiration venue des baux d habitation le risque de rupture de l équilibre né du décret de 1953 Réunion d'information destinée aux présidents des conseils de surveillance des SCPI - Mardi 8 avril

72 PROJET DE LOI ACTPE («PINEL») Les points d attention des bailleurs le cadencement des baux 3/6/9 : le devenir du bail ferme le plafonnement du déplafonnement : 10% par an sur la durée du bail le droit de préemption du locataire : le sujet des acquisitions et cessions de portefeuilles la perpétuation des litiges la définition d un socle de charges «non refacturables» : la préparation d un décret d application Réunion d'information destinée aux présidents des conseils de surveillance des SCPI - Mardi 8 avril

73 ASSOCIATION FRANÇAISE DES SOCIÉTÉS DE PLACEMENT IMMOBILIER Actualité législative Loi ALUR (Loi pour l Accès au Logement et à un Urbanisme Renouvelé) Arnaud Dewachter Délégué général de l ASPIM

74 LOI ALUR Pour le maintien de l engagement de l Etat encadrement des loyers dans les «zones tendues» (28 agglos > habitants) = 70% du parc locatif privé application aux nouveaux baux et aux baux renouvelés intervention du préfet qui fixera, chaque année, pour chaque catégorie de logement et par secteur géographique, trois indicateurs : loyer médian de référence (LMR) loyer majoré dit «loyer élevé» (LMR + 20% maxi) et loyer minoré (LMR - 30% mini) création d un observatoire local des loyers dans les zones d urbanisation continue possibilité de prévoir un «complément de loyer exceptionnel» pour «des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles par leur nature et leur ampleur» Réunion d'information destinée aux présidents des conseils de surveillance des SCPI - Mardi 8 avril

75 ASSOCIATION FRANÇAISE DES SOCIÉTÉS DE PLACEMENT IMMOBILIER Réunion d information destinée aux présidents des conseils de surveillance de SCPI Mardi 8 avril 2014 Merci