BAUX COMMERCIAUX : DU NOUVEAU!

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1 Le risque routier professionnel p.4-5 Les clés d un site internet efficace p.6-7 NUMÉRO 9 - novembre Actualités BAUX COMMERCIAUX : DU NOUVEAU! La Loi Pinel du 18 juin 2014 est venue modifier de nombreuses dispositions applicables aux baux commerciaux. Résumons ce qui a changé : La durée du bail Les baux fermes de 6 ou 9 ans sont désormais interdits. Les parties ne peuvent donc plus déroger à la faculté de résiliation triennale. Cette règle ne s applique pas aux baux des locaux monovalents (ex : clinique, cinéma, hôtel ), des locaux à usage exclusif de bureaux, des locaux de stockage, ni aux baux conclus pour une durée supérieure à 9 ans. Une faculté de résiliation pour les ayants-droits du locataire En cas de décès du locataire, la loi reconnaît à ses ayants-droit la faculté de donner congé à tout moment, sans attendre l expiration d une période triennale, mais sous réserve de respecter le préavis de 6 mois. Une possibilité de donner congé par L.RAR Jusqu à présent, le congé devait, à peine de nullité, être délivré par voie d huissier. Dorénavant, il peut être délivré par lettre recommandée A.R. ou par acte extrajudiciaire, au libre choix des parties. A savoir : Les modalités de délivrance du congé par voie d huissier offrent des garanties que ne présentent pas l utilisation de la lettre recommandée A.R. Le congé avec offre de renouvellement formé par le bailleur, la demande en renouvellement formée par le locataire et la réponse faite par le bailleur à la demande en renouvellement formée par le locataire, sont toujours soumises à la délivrance d un acte extrajudiciaire. L état des lieux Un état des lieux doit être obligatoirement établi «contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux» lors de l entrée et de la sortie des locaux. Il doit également être établi dans les cas suivants : Cession du droit au bail, Cession ou mutation à titre gratuit du fonds. >>>

2 02 Actualités suite (BAUX COMMERCIAUX : DU NOUVEAU!) >>> Si l état des lieux est établi par un huissier de justice, les frais sont partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. A savoir : En l absence d état des lieux, le bailleur ne pourra pas invoquer la présomption de l article 1731 du code civil : le local sera présumé avoir été reçu par le locataire mais aussi restitué en bon état. Le loyer des baux révisés ou renouvelés En cas de déplafonnement, la variation du loyer révisé en cours de bail ou du loyer du bail renouvelé ne pourra pas «conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l année précédente». A titre d exemple, pour un loyer de 300 qui devrait passer à 375 en renouvellement, le bailleur ne pourra pas immédiatement appeler 375. L augmentation sera lissée à hauteur de 10 % par an maximum sur la base du loyer acquitté l année précédente jusqu à ce que le montant du loyer atteigne le montant après déplafonnement : Année N : 330 ( %) Année N+1 : 363 ( %) Année N+2 : 375 (363 + le solde) La date de prise d effet du loyer du bail révisé Désormais, la révision du loyer ne peut prendre effet qu à compter de la date de la demande de révision. Aucune rétroactivité ne peut donc plus intervenir lorsque la demande de révision est faite tardivement. La suppression de l indice ICC L indice du coût de la construction n est plus applicable. Il est remplacé par : L indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales ou artisanales, Par l indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT) réservé aux activités tertiaires autres que les activités commerciales ou artisanales. Pour les contrats en cours faisant référence à l ICC, les parties devront se mettre en conformité avec la loi en lui substituant l ILC ou l ILAT lors du prochain renouvellement du bail et non pas lors de la prochaine révision du loyer. L article L du Code monétaire et financier n ayant pas été modifié par la Loi Pinel, l ICC demeure licite dans le cadre des clauses d échelle mobile. Une répartition claire des charges Tout bail doit comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au-dit bail, avec indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire «dans un délai fixé par voie réglementaire». Par ailleurs, lors de la conclusion du bail, puis tous les 3 ans, le bailleur doit adresser au locataire : Un état prévisionnel sur 3 ans des travaux à réaliser ainsi que le budget prévisionnel correspondant et la répartition de ces charges entre les différents locataires d un même immeuble, en pourcentage de surfaces occupées, Un état récapitulatif des travaux réalisés dans les 3 années précédentes, et le coût assumé. L entrée en vigueur de ces dispositions est subordonnée à la publication d un décret. L institution d un droit de préemption au profit du locataire La loi a institué au profit du locataire un droit de préférence en cas de vente d un local à usage commercial, industriel ou artisanal, assorti de nombreuses exceptions. Les parties peuvent toutefois écarter cette disposition par une clause du bail. Limitation de la durée de la garantie solidaire du cédant du droit au bail- Information du cédant En cas de cession du droit au bail, il est d usage que le bail stipule une solidarité du cédant avec le cessionnaire au profit du bailleur et ce, pendant toute la durée du bail, voire lors de ses renouvellements successifs. Dorénavant, cette solidarité ne pourra être mise en jeu que pendant une période de 3 ans à compter de la cession et le bailleur sera tenu d informer le cédant dès le premier mois de loyer impayé. Droit de préemption des communes En cas de préemption par la commune, le bail demeure soumis au régime des baux commerciaux et le bailleur ne peut plus invoquer le défaut d exploitation pour mettre fin au bail dans le délai de rétrocession. Le délai de rétrocession du bail est quant à lui porté de 2 ans à 3 ans en cas de mise en location-gérance du fonds par la Commune. Une durée allongée pour les baux dérogatoires La durée maximale d un bail dérogatoire est portée de 2 à 3 ans. Contentieux des loyers La loi a étendu la compétence des commissions départementales de conciliation aux loyers révisés ainsi qu aux charges et travaux. Sanction de l illicéité d une clause Les clauses illicites sont désormais réputées non écrites et, en conséquence, considérées comme n ayant jamais existées. A savoir : Aucune prescription ne court à l égard d une telle clause. S il est acquis que la rédaction écrite d un bail commercial est impérative, force est de constater que la complexité sans cesse accrue des dispositions le régissant rend indispensable le recours à des professionnels du droit.

3 03 CESSION DE LA MAJORITE DES PARTS D UNE SCI : Jusqu à présent, la cession de la majorité des parts d une Société Civile Immobilière (SCI) n était pas soumise au droit de préemption urbain (DPU) excepté dans les communes ayant institué, par une délibération spéciale et motivée du Conseil Municipal, un DPU renforcé. La loi ALUR du 24 mars 2014, entrée en vigueur le 27 mars 2014, soumet désormais : les cessions de la majorité des parts d une SCI, les cessions de parts qui auraient pour effet d en rendre majoritaire dans la SCI leur acquéreur, les apports d immeuble ou de droits sociaux lorsqu ils constituent un apport en nature au sein d une SCI. Au droit de préemption urbain, dès lors que le patrimoine de la SCI est constitué d une «unité foncière, bâtie ou non» et que l immeuble est situé dans une zone de préemption. A noter : Ne sont pas soumises au DPU, les cessions de parts dans les SCI constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu au 4 e degré inclus. d un immeuble ou d une partie d immeuble, bâti ou non bâti. A noter : Sont exclues du DPU, les mutations à titre gratuit entre personnes ayant des liens de parenté jusqu au 6 e degré ou entre personnes ayant des liens issus du mariage ou d un pacs. En pratique, afin d informer le titulaire du droit de préemption d une telle opération, le propriétaire ou son mandataire (par exemple, son expertcomptable) doit, obligatoirement et préalablement, adresser une déclaration d intention d aliéner (DIA) à la mairie de la commune où se situe le bien. Cette déclaration fait l objet d un formulaire cerfa n 10072*02. La DIA doit mentionner le prix (excepté pour les mutations à titre gratuit), les conditions de l aliénation, la description juridique du bien, ainsi que l identité de l acquéreur éventuel. Pour toute opération concernée, il est impératif d interroger la commune sur l existence ou non d une zone de préemption et, le cas échéant, d établir la DIA à laquelle la commune doit répondre dans un délai de 2 mois à compter de sa réception. A savoir : L absence de réponse de la commune, dans le délai de 2 mois à compter de la réception de la DIA, équivaut à une renonciation à préempter. Attention : Défaut de purge du droit de préemption = nullité de l opération. Sont également soumis au DPU, les mutations à titre gratuit (donations, legs, mutations par décès ) portant sur des immeubles ou ensemble de droits sociaux donnant vocation à l attribution en propriété ou en jouissance Sont également soumis au DPU, les mutations à titre gratuit (donations, legs, mutations par décès ) portant sur des immeubles ou ensemble de droits sociaux

4 04 Actualités Le risque routier professionnel : un véritable enjeu pour les entreprises Le risque routier professionnel, dans les entreprises, on n y pense pas toujours assez, sauf que certains chiffres laissent pantois. Saviez-vous que les accidents mortels routiers de trajet représentent environ 45 % des accidents mortels pris en charge par la branche AT/MP 1 (accident du travail-maladie professionnelle)? Le «risque routier professionnel» recouvre en fait deux notions : celle de risque routier de trajet et celle de risque routier de mission 2. Pour faire simple, l accident de trajet survient pendant le trajet d aller-retour entre le lieu de travail et la résidence principale ou secondaire du salarié ou encore entre le lieu de travail et le restaurant ou le lieu où le travailleur prend habituellement ses repas. L accident de mission, quant à lui, survient par le fait ou à l occasion du travail. Il a donc lieu à l occasion d un déplacement nécessaire à l exécution du travail. Dans les deux cas, ces accidents sont considérés comme des accidents du travail. Ce rappel fait, penchons-nous maintenant sur les questions (douloureuses) de mise en cause de la responsabilité du salarié et de l employeur puis sur les obligations de prévention qui pèsent sur l employeur. Du côté du salarié, il est utile de souligner que la responsabilité pénale de celui-ci peut dans tous les cas être engagée s il commet, par exemple, une infraction au Code de la route. Le salarié conducteur reste donc un titulaire de permis de conduire comme un autre, et un citoyen à part entière. Du côté de l employeur, les choses sont plus complexes car il faut distinguer selon que l accident est un accident de trajet ou bien un accident de mission. S il s agit d un accident de mission, le chef d entreprise peut voir sa responsabilité civile et pénale engagée dans de multiples hypothèses : par exemple lorsqu il manque à son obligation générale de sécurité en vertu des dispositions des articles L et suivants du Code du travail ou bien aussi lorsqu il n a pas mis en œuvre certaines mesures de prévention obligatoires (en raison d un défaut d entretien du véhicule, d une charge de travail trop importante induisant des temps de pause trop courts ou des trajets trop longs etc). En effet, le risque routier professionnel doit être intégré par l employeur dans le Document Unique d Evaluation des Risques Professionnels au même titre que tous les autres risques professionnels. Qu en est-il lorsque le salarié est victime d un accident de trajet? S il est tout à fait vrai que le Code du travail ne prévoit pas d obligation spécifique de prévenir le risque routier de trajet, il serait faux de penser qu on peut se contenter de cela. En effet, les temps changent et la question de la «mobilité domicile travail 3» en toute sécurité devient un enjeu de taille pour les employeurs. Pourquoi? Le poids social et économique des accidents routiers de trajet est énorme : notons en effet que «le régime général de la sécurité sociale comptabilise chaque année plus de 350 accidents mortels liés aux déplacements domicile travail et près de accidents avec arrêt de travail. Les accidents routiers de trajet, souvent graves et handicapants, diminuent moins rapidement que les accidents de la circulation en général.» N oublions pas non plus qu un employeur peut toujours être reconnu responsable pénalement si «aucune mesure de prévention n a été prise pour éviter un risque flagrant d accident de trajet en lien avec le travail 4.»

5 05 La prévention du risque trajet domicile-travail est-elle cependant possible? Oui. Le livre blanc pour la prévention du risque routier de trajet propose une liste d actions à l usage des entreprises comme intégrer des objectifs de sécurité et de santé au travail dans le plan de déplacement d entreprise ou aménager l organisation du travail pour réduire les déplacements et les contraintes horaires (télétravail, flexibilité des horaires) ; le même livre blanc suggère d aider les salariés à mieux organiser leurs trajets (formations à l éco-conduite ou à la conduite en sécurité d un deux-roues, information sur les modes de transport collectifs ou alternatifs (co-voiturage, auto-partage) ; on peut aussi promouvoir des plans de déplacement interentreprises dans les zones d activité économique ou encore se pencher sur le risque d accident lié aux horaires atypiques (travail de nuit, journées morcelées). Nombreuses donc sont les réponses possibles aux risques de diverses natures encourus par les salariés et les employeurs. Et vous, quelle sera votre politique de prévention? 1 Selon la Caisse Nationale de l Assurance Maladie des travailleurs salariés, «Prévenir les accidents routiers de trajet», texte adopté le 28 janvier Articles L et 2 du Code de la sécurité sociale 3 Selon l expression du Comité de pilotage pour la prévention du risque routier professionnel, Livre Blanc, Février Livre blanc «Prévenir le risque trajet domiciletrajet», Février 2012, p. 4 et 10 La prévention du risque trajet domicile-travail est-elle cependant possible? Oui COGEP CPE FORMATION dispense des formations sur la conduite en sécurité ou sur la conduite rationnelle. Rendez-vous sur pour plus d informations.

6 06 Actualités Les clés d un site internet efficace 2014, c est plus de 54 millions d internautes, soit 83 % de la population française. Un internaute français passe en moyenne 4h07 par jour sur internet (sources : blog du Modérateur.com). Depuis une dizaine d années la plupart des entreprises françaises ont compris l intérêt de posséder leur propre site internet. Quel que soit le secteur d activité, commerçant, artisan ou chef d entreprise, être présent sur internet au travers d un site vitrine ne peut qu augmenter le capital communication. Pour information, selon le baromètre d Brokers, plus de 8 entreprises sur 10 ayant fait faillite en France en 2013 n étaient pas présentes sur internet. Elles ne possédaient pas de site et n étaient pas présentes sur les réseaux sociaux. Ces exemples montrent à quel point internet constitue un facteur clé dans la dynamisation et la pérennité d un business. Mais les attentes des internautes en matière de sites ne cessent de progresser. Pour commencer, votre site web doit répondre à toutes les questions que vos clients ou prospects peuvent se poser. En effet, vous devez y indiquer toutes les informations importantes sur votre entreprise, sur vos produits, sur vos prix, et cela en temps réel. Cela implique une mise à jour par vous-même de votre site. Le contenu du site doit permettre de transmettre la communication visuelle de votre entreprise : charte graphique, textes, images, photos, dessins, vidéos, son Bref votre identité visuelle. Aujourd hui grâce à internet et par le biais d un site vitrine, vous entrez dans une stratégie commerciale qui vous permet de toucher toute la France, voir le monde entier. C est aussi un regain de crédibilité auprès de vos clients. On ne peut plus être passif avec son site internet, il faut sans arrêt le mettre à jour, y apporter des nouveautés pour répondre aux attentes des internautes, mais aussi pour stimuler les navigateurs internet qui vont le référencer. L autre point primordial pour l attrait de votre site réside dans la stratégie de référencement. On parle de référencement naturel dans un premier temps. Celui qui, par définition booste l apparition de votre site sur les moteurs de recherche grâce à sa composition : le titre des pages, la description des pages (balise méta description), le nom donné aux images, le contenu texte de votre site avec l utilisation de mots clés pertinents, soigner les liens (internes, sortants et entrants), tout ceci sans oublier que même le sens de votre nom de domaine est important. Enfin dans le paysage français, Google détient plus de 92 % des parts de marché de la recherche sur internet. Il faut donc soigner son référencement auprès de ce moteur. Notamment en créant une page Google+ et en publiant régulièrement du contenu sur cette page. Google étant propriétaire de ce réseau social, il faut le prendre en considération ; sans pour autant omettre les autres réseaux sociaux. Il est très important que l on trouve trace de votre entreprise ailleurs que sur votre site. Vous pouvez user d envoi d ing, de publicité en ligne. Mais il est aussi possible d acheter une stratégie de référencement. Attention, l achat de mots-clés peut coûter très cher, mais il est fondamental N oubliez pas, aujourd hui les sites web même non marchands cherchent avant tout l interaction avec l utilisateur

7 07 dans le cadre d un site marchand. L internet est un vaste outil de communication. Le site de l entreprise peut et doit être géré comme un outil de communication, obéissant à ses règles. N oubliez pas, aujourd hui les sites web même non marchands cherchent avant tout l interaction avec l utilisateur : demande de contact, de conseil et de devis, avis sur un service le site web n est plus seulement une vitrine, mais un agent commercial au service de l entreprise. Afin de réajuster vos actions, il existe un outil capital Google Analytics. Il permet régulièrement d analyser le trafic de votre site (nombre de connexions, d interactions, pages visitées ) En résumé Avant de se lancer dans un projet, posez-vous les bonnes questions : Qui sont mes cibles : leurs attentes, leurs questions Qu est-ce que j attends de mon site : image recherchée, niveau de visibilité, (mots clés) et types de comportements souhaités, Quel sera le rôle de mon site dans ma communication globale? Sans contenu de qualité et unique, votre site est une coquille vide. Pensez : textes (articles, fiches conseils, guide ), vidéo (produits, corporate, formations ), des images (création d un univers visuel autour de la marque), du son ; mais aussi des boutons de partages (réseaux sociaux), une google maps (pour retrouver l entreprise sur une carte), un formulaire de contact. Aussi l ergonomie, la mobilité la lisibilité sont des facteurs clés. Aujourd hui un site doit être impérativement développé en mode «responsive design» (les pages du site sont adaptées aux différents formats d écrans). Plus votre site sera simple, clair et facile à l utilisation en utilisant des codes couleurs, des typos lisibles, des pictos et plus vous encouragerez l internaute à naviguer sur votre site. A noter : Pour des interfaces dynamiques, des interactivités et une compatibilité avec les mobiles, votre site doit être développé en HTML5 CSS3.

8 08 Actualités Les brèves du MAG CICE : pas de rétrocession aux fournisseurs : Il n est pas possible, dans le cadre de relations commerciales, d obtenir une rétrocession du CICE en exigeant une réduction de prix équivalente au CICE auprès des fournisseurs. Reconduction tacite des contrats Depuis la loi Hamon du 17/03/2014 et son décret d application du 17/09/2014, les règles de tacite reconduction des contrats ont été modifiées, il est maintenant possible de résilier les contrats d assurances multirisques habitation et responsabilité civile automobile à tout moment dès le terme de la première année d engagement. Autorisation d absence pour assister aux examens prénataux Depuis la loi du 04/08/2014, le mari de la femme enceinte, ou son conjoint lié par un PACS ou vivant maritalement, bénéficie d une autorisation d absence rémunérée pour assister jusqu à 3 des examens médicaux obligatoires prénataux. Crédit d impôt travaux de rénovation énergétique Dans le cadre de la loi de finances pour 2015, il est prévu qu à compter du 1 er septembre 2014, ces travaux donneraient droit à un crédit d impôt de 30 % (dans la limite de de travaux pour un couple). Absence d avis CFE La plupart des entreprises ne reçoivent plus, sous format papier, d avis d imposition à la CFE qui est payable au 15/12/2014, mais elles doivent le télécharger sur le site gouv.fr» dans la rubrique «consulter le compte fiscal» et «accès par impôt, contribution économique territoriale, cotisation foncière des entreprises». Il n est plus possible de payer par chèque, mais il convient d opter pour le prélèvement à l échéance ou le télérèglement (mais cette dernière modalité nécessite qu elle soit effectuée chaque année). Si vous n êtes pas inscrit sur le site «impôts.gouv», il faut le faire dès que possible. NB : seules les entreprises individuelles ayant un chiffre d affaire inférieur à recevront l avis «papier» en 2014, mais pour autant elles devront payer par prélèvement ou télérèglement. «Chômage partiel» : déclarations dématérialisées La demande de placement des salariés en activité partielle (nouvelle dénomination du «chômage partiel») ainsi que la demande de remboursement correspondante doivent être effectuées sur un site internet dédié pour toute nouvelle demande à compter du 1 er octobre Pour y accéder, il convient d aller sur le site : servicepublic.fr, «professionnels», «ressources humaines». Congé évènement familial pour conclusion d un PACS Dorénavant, comme pour le mariage, le salarié qui conclut un PACS, bénéficie d un congé exceptionnel minimal de 4 jours pour évènement familial (ce nombre de jours peut être plus important en fonction des dispositions de la convention collective). Contribution sociale de solidarité des sociétés (C3S), erratum Dans les brèves du MAG de septembre, il était précisé l instauration d un abattement de sur le chiffre d affaires 2015 soumis à contribution payable en Après précision, il s avère que cet abattement s appliquera dès le chiffre d affaires 2014 qui est à déclarer en Ainsi, dès le 15 mai 2015, de nombreuses sociétés n en seront plus redevables. Pour plus d informations sur ces dispositions, consultez votre expert-comptable COGEP Les informations contenues dans ce document sont à jour au 10/11/2014 Réalisation : COGEP Impression : Imprimerie Rapide - Vierzon