I- DOCUMENTS D'URBANISME

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1 I- DOCUMENTS D'URBANISME Illégalités 2014 les plus fréquentes et points de vigilances : Procédure d'élaboration d'un PLU Irrégularite de l'enquête publique Insuffisance du rapport de présentation du PLU Procédures d'évolution des documents d'urbanisme 1

2 RAPPEL : PROCEDURE ELABORATION PLU Etape 1 : Délibération de prescription : fixe les objectifs spécifiques de la commune et les modalités de concertation Etape 2 : Elaboration du projet de PLU : porter à connaissance, association des services, débats sur le PADD en conseil municipal Etape 3 : Arret du projet et bilan de la concertation Etape 4 : Avis PPA Etape 5 : Enquête publique Etape 6 : Délibération approbation du PLU Etape 7 : Entrée en vigueur du PLU 2

3 ELABORATION D'UN PLAN LOCAL D'URBANISME Points de vigilance : Lors de l'élaboration d'un PLU, une attention particulière sur la procédure, au vu des irrégularités et des recours : La délibération de prescription d'élaboration d'un PLU : Elle doit définir des objectifs spécifiques à la commune et les modalités de concertation avec le public Illégalité fréquente : illégalité de la délibération de prescription qui fixe des objectifs trop généraux, transposables à tous les PLU Enjeu : risque l'annulation du PLU une fois approuvé, avec retour au document d'urbanisme antèrieur, en cas de recours devant le TA (cas d'un PLU récemment dans le Cher) La délibération arrêtant le PLU : elle doit également tirer le bilan de la concertation avec le public. 3

4 IRREGULARITE DE L'ENQUETE PUBLIQUE Dossier mis à enquête publique incomplet : Le dossier mis à enquête publique doit comporter en annexe tous les avis et toutes les pièces constitutives du PLU. Illégalités fréquentes : absence des avis des PPA, de la CDCEA, de la chambre d'agriculture qui ne sont pas joints au dossier mis à enquête publique Enjeu: risque contentieux, contestation du déroulement de l'enquête, avec annulation du document (cas d'une carte communale annulée récemment dans le Cher) Rapport et conclusions du commissaire enquêteur : Le rapport et les conclusions doivent être motivés, et avec une analyse personnelle Illégalités fréquentes : non motivé et se borne à reprendre le rapport de présentation Copie du rapport, des conclusions, du registre, des annexes ne sont pas systématiquement transmis en préfecture : or, c'est une obligation (article R du CU) 4

5 TABLEAU RECAPITULATIF DES IRREGULARITES POUVANT VICIER L'ENQUETE PUBLIQUE Avis d'ouverture enquête publique : caractère incomplet Désignation du Commissaire enqueteur irrégulière Publicité préalable à l'enquete publique insuffisante Absence de mention et annexion des avis des personnes publiques consultées Analyse des observations du public Prise en compte des observations Délai de remise du rapport Absence de motivation des conclusions et avis Caractère non personnel de la motivation Non émission d'un avis Mention express du sens de l'avis (favorable ou non) Sanctionnable- illégalité Sanctionnable-illégalité Sanctionnable-illégalité Sanctionnable- illégalité Commissaire non tenu de répondre point par point à l'ensemble des observations mais doit montrer qu'elles ont toutes été prises en compte Absence d'obligation de prise en compte du sens des observations 1 mois, à titre indicatif (aucune incidence) Sanctionnable-illégalité Sanctionnable- illégalité Sanctionnable- illégalité Non sanctionnable (dès lors que le rapport est motivé) 5

6 INSUFFISANCE DU RAPPORT DE PRESENTATION DU PLU Point de vigilance : compte-tenu de la jurisprudence, il est important que le rapport de présentation explique et justifie les choix de développement et la délimitation des zones Le contenu du rapport de présentation est fixé par l'article L du code de l'urbanisme Ilégalités les plus fréquentes : Rapport ne justifiant pas les choix de développement de la commune et la consommation d'espaces agricoles Rapport de présentation souvent jugé moins important car ce document n'est pas opposable. Enjeu : En cas de contentieux, les insuffisances du rapport de présentation peuvent entraîner l'annulation totale ou partielle du PLU par le juge administratif ; Il est nécessaire de prendre en compte l'avis des PPA sur les insuffisances du PLU et les modifications à apporter. 6

7 PROCEDURES D'EVOLUTION DES PLU Points de vigilance : respecter la procédure adéquate en cas d'évolution du PLU Illégalité fréquente : procédure non adaptée RAPPEL : 4 procédures d'évolution revision Révision allégée Modification Modification simplifiée Atteinte au PADD Réduire un EBC, une zone A, une zone N, Réduire une protection en raison des nuisances ou de la qualité des sites Réduction d'une zone U ou AU Diminution des possibilités de construire Erreure matérielle, augmentation de 30 % des règles de densité, toutes les modifications n'entrant pas dans le champ d'une révision ou d'une modification 7

8 Révision Révision allégée Modification Modification simplifiée Délibération prescrivant : précise les objectifs et modalités de concertation Délibération prescrivant : précise les objectifs et modalités de concertation Délibération prescrivant la modification Délibération prescrivant la modification simplifée Association PPA Association PPA Débats sur PADD Délibération arrêtant le projet Délibération arrêtant le projet Avis des PPA sous 3 mois Réunion examen conjoint PPA+maire Notification aux PPA du dossier et au Préfet Notification aux PPA et Préfet du dossier de modification simplifiée Enquete publique Enquete publique Enquete publique Mise à disposition du public dans conditions fixées par délibération Délibération approbation Délibération approbation Délibération approbation Délibération approbation Transmission au Préfet dossier modifié Transmission au Préfet dossier modifié Transmission au Préfet dossier modifié Délibération fixant les modalités de mise à disposition du public Transmission au Préfet dossier modifié 8

9 ANNULATION D'UN DOCUMENT D'URBANISME ET SES CONSEQUENCES Annulation d'un document d'urbanisme : retour au document d'urbanisme antèrieur, si non retour au RNU Effets sur les permis de construire : -aucun sur les pc définitifs : si délai contentieux dépassé et si aucun recours en annulation en cours Sur les pc non définitifs : risque d'annulation 9

10 II-AUTORISATIONS INDIVIDUELLES : PC, PA, DP, CU Illégalités les plus fréquentes 2014 et points de vigilances : Défaut de transmission et dossier incomplet Défaut d'affichage Evolution récentes : délai de validité d'un permis Retrait ou annulation d'un permis? 10

11 2-1- DEFAUT DE TRANSMISSION ET DOSSIER INCOMPLET Point de vigilance : Il est essentiel de transmettre en préfecture ou en souspréfecture, les dossiers complets : ❶ les demandes et les pièces du dossier (PC, PA, DP, CU) : Transmission 1 semaine suivant le dépot en mairie (Art. R423-7 et 8 du CU) illégalité fréquente : les communes transmettent rarement ou souvent tardivement enjeu : dans l'hypothèse où l'autorisation est délivrée tacitement, elles doivent être transmises (permet de déterminer point de départ du contrôle de légalité, soit au terme du délai d'instruction). ❷ Ensuite, le cas échéant, la notification de modification des délais d'instruction ❸ l'arrêté de décision ou le certificat de permis tacite : transmission dans les 15 jours suivant le dépôt en mairie illégalité fréquente : les documents et les avis visés dans l'arrêté sont souvent non transmis. N.B : les communes peuvent déposer au même moment avec l'arrêté ou le certificat de permis tacite le dossier complet (pour des raisons pratiques) 11

12 Enjeux : ENJEU DE LA TRANSMISSION Le défaut de transmission ne rend pas l'acte exécutoire ; Eviter tout risque contentieux ; Eviter de retarder la construction ; Eviter une insécurité juridique en cas de décision tacite : =Si la demande n'a pas été transmise dans la semaine qui suit son dépot en mairie, le point de départ du délai du contrôle de légalité de 2 mois commencera à compter de la réception du dossier complet, même si le permis est acquis tacitement (un déféré est alors possible plusieurs mois après l'obtention tacite du permis). = sachant qu'aucune annulation d'un permis n'est pas possible 1 an après la DAACT + Le certificat de permis tacite doit désormais préciser la date de transmission du dossier au Préfet Bon à savoir : le site service-public.fr : fournit toutes les infos du début du projet à la fin des travaux, avec l'instruction, les pièces à transmettre, les modifications de délais, les consultations obligatoires, et les formulaires valides et actualisés. 12

13 2-2 DEFAUT D'AFFICHAGE DES DP Point de vigilance : l'affichage des autorisations d'urbanisme DP express ou tacite est une obligation Elles doivent faire l'objet d'un affichage sur le terrain, pendant la durée des travaux, de manière visible, et mentionner les éventuels recours. Elles doivent faire l'objet d'un affichage en mairie, pendant 2 mois. Illégalité fréquente : les décisions de non opposition pour les DP et notamment pour les clôtures sont souvent non affichées (illégalité constatée lors de recours de tiers). Enjeu : éviter tout recours contentieux en cas de recours des tiers. 13

14 2-3 PRISE EN COMPTE DES RISQUES Points de vigilance : les dossiers de permis de construire situés en zone à risques (PPRI, PPRT...) Les dossiers doivent comporter tous les éléments relatifs à la prise en compte du risque Illégalités fréquentes : absence de l'avis du service risque de la DDT, avis DREAL... Enjeu : sites sensibles à enjeux importants 14

15 EVOLUTION RECENTE DUREE DE VALIDITE DES PERMIS DE CONSTRUIRE, D'AMENAGER, DE DEMOLIR, DP : délai de validité fixé à 3 ans au lieu de 2 ans DE FACON TRANSITOIRE ET TEMPORAIRE : =pour les PC accordés avant le CADUCITE DES PERMIS SI TRAVAUX NON ENTREPRIS : = Caducité : 3 ans TEXTE : décret du 29 décembre

16 RETRAIT ET ANNULATION D'UNE AUTORISATION INDIVIDUELLE Conditions de fonds du retrait : -la décision doit être illégale -Retrait par le maire dans un délai limité : 3 mois (au-delà à la demande du bénéficiaire) Conditions de formes du retrait : Motiver la décision de retrait Assurer une procédure contradictoire S'applique aux PC, PA, PD et désormais aux décisions de non opposition aux DP depuis la loi ALUR (art. L425-5 du CU) Une lettre d'observations ou de demande de pièces complémentaires ne proroge pas le délai de retrait de 3 mois. Annulation : Seul le juge peut annuler une décision dans le cadre d'un recours contentieux 16