VOTRE INVESTISSEMENT VITICOLE EN CHAMPAGNE

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1 VOTRE INVESTISSEMENT VITICOLE EN CHAMPAGNE GFV SAINT VINCENT DE VINCELLES Page 1 sur 18

2 Madame, Monsieur, «Le GFV dans lequel vous allez investir, s appelle le GFV Saint Vincent de Vincelles. Il est composé de 1 hectare 56 ares 98 centiares de vignes, plus 2 ares 82 de terres à vignes en appellation Champagne. L achat de ces parcelles, avec votre collaboration, a pour but de désintéresser ma famille suite à l arrêt d activité de mon père. Tout comme mon épouse Sandie, née Bouval, je suis issu d une longue lignée de viticulteurs de Vincelles et du village voisin, au cœur de la Vallée de la Marne, à égale distance d Epernay et de Reims. Aujourd hui nous exploitons un total de 3 hectares 51 centiares de vignes y compris celles qui figureront dans ce GFV. Cette opération nous permettra non seulement de pérenniser notre exploitation, mais aussi de réaliser un peu plus tard l installation de l un de nos trois enfants qui continuera ainsi la saga familiale. Comme vous le lirez plus loin, nous sommes très attachés au respect de la terre, et soucieux de notre santé et celle de nos clients, pratiquons depuis l année 2000 une viticulture raisonnée. Désireux d aller plus loin, 26 ares 27 centiares sont en conversion bio, et à terme nous souhaiterions que l ensemble de nos parcelles soient exploitées ainsi. Mon épouse et moi-même seront heureux de vous recevoir, dans notre maison familiale, lors de chacune de nos assemblées générales annuelles.» Vincelles, le 2 juillet 2012 Ludovic Durdon, Viticulteur CHAMPAGNE DURDON-BOUVAL Page 2 sur 18

3 Sommaire Préambule 4 L investissement projeté 5 A- Le Champagne B- Ludovic Durdon et les Champagnes Blin C- Les vignes D- Les vins du Domaine Le montage financier, juridique et fiscal 8 A- L'aspect financier B- L'investissement type C- Simulation successorale Les questions que vous vous posez 13 En Résumé 15 Annexes 16 Page 3 sur 18

4 Préambule Le type d investissement dont il sera question dans ce document s adresse à une clientèle de bon niveau de patrimoine, avertie des spécificités du projet et disposant d une vision à long terme. Le montant souhaitable à consacrer, pour chaque investisseur, ne devra pas être inférieur à (hors frais). Les clients concernés possèdent en commun un certain nombre de caractéristiques, de souhaits et de volontés : 1. Réaliser une diversification patrimoniale de prestige et sécuritaire, Optimiser la fiscalité (des revenus fonciers, de l ISF et de la Transmission), Percevoir des revenus annuels. en bouteilles d excellent Champagne, Partager de bons moments de convivialité au Domaine, chaque année. Est-il judicieux d investir maintenant? L économie européenne connaît de vraies difficultés, la consommation de vins baisse régulièrement en France et les vins standardisés du nouveau monde envahissent nos linéaires, est-ce vraiment le bon moment pour investir? Tout cela est vrai, mais paradoxalement de nouveaux consommateurs dans le Monde entier recherchent plus que jamais les vins incontournables pour eux que sont les Grands Crus de Bordeaux, de Bourgogne ou de Champagne. On n est plus dans le monde de la boisson, on se situe là dans l univers du Luxe et de la Culture. Le Terroir, donc la vigne, en est le Théâtre, le Vigneron, l Artiste. De ce fait les vins et les vignes de qualité apparaissent de plus en plus comme d incontestables valeurs refuges déconnectées des marchés financiers et immobiliers. C est aussi un excellent moyen de capter une partie de l enrichissement des pays émergents tout en conservant sur notre sol l actif qui le permet, la vigne. Page 4 sur 18

5 1) L'INVESTISSEMENT PROJETE A Le Champagne Le vignoble champenois s'étend sur plus de hectares dans les départements de la Marne, de l'aube et de l'aisne. Ce vignoble le plus septentrional de France, produit chaque année près de 300 millions de bouteilles. Trois cépages prédominent, le pinot meunier, le pinot noir et le chardonnay. C'est l'assemblage de vins produits par ces différents cépages, sur différents terroirs, et à des années différentes qui permet d'obtenir au final un produit équilibré et charmeur. Trois types de maisons se partagent le marché, les établissements de négoce, les caves coopératives et les viticulteurs coopérateurs ou récoltants manipulants. Le type de production et d'assemblage détermineront ainsi au final le style propre à la maison. B Ludovic Durdon et les Champagne H. Blin Ludovic représente aujourd hui la quatrième génération de Durdon, viticulteurs à Vincelles. Dans la plupart des villages de Champagne, les vignerons produisaient traditionnellement du raisin qu ils apportaient ensuite pour le vinifier à une coopérative ou à une maison de Champagne commercialisant ensuite les bouteilles. En 1947, le désengagement du négoce vis-à-vis de l'achat des raisins aux vignerons de Vincelles dans le contexte économique incertain de sortie de guerre, donne l'impulsion à Henri Blin, vigneron issu d'une très ancienne famille de Vincelles et à 28 autres vignerons d acheter un pressoir et de fonder leur propre coopérative. Le champagne H. BLIN est une entreprise de 110 vignerons. Le terroir, valeur sûre du cru de Vincelles est aussi la valeur ajoutée du champagne H. BLIN. Le plus grand soin est apporté aux vignes dans le cadre d'un mode de culture durable limitant l'utilisation des produits chimiques, entretenant le sol par de l'enherbement et des labours. C est dans ce schéma que s inscrivait la famille Durdon, jusqu à ce que Ludovic décide en 2005 de commercialiser en direct une partie de sa récolte. Poursuivant sur sa lancée, les premières bouteilles issues de la vendange 2013 certifiée bio par Ecocert seront proposées à la vente en Chaque année votre vigneron vous livrera donc des bouteilles «griffée» Durdon- Bouval ou H.Blin selon la répartition indiquée en page 10. Page 5 sur 18

6 C La vigne Les vignes situées sur la commune de VINCELLES dans la Marne, sont plantées dans les trois cépages champenois habituels, un tiers des ceps ayant plus de 30 ans. Le détail des parcelles qui totalisent 1 ha 56 ares 98 centiares de vignes en AOC Champagne plus 2 ares 80 centiares de terre plantée avec des droits appartenant au preneur est disponible sur demande. Le vignoble de notre GFV est complanté à 54% de meunier, 30% de pinot noir et 16% de chardonnay (la répartition des plantations pour l'ensemble de la champagne est 35% meunier, 35% pinot noir et 30% chardonnay). A Vincelles, les replantations sont rares. La configuration du vignoble est exceptionnelle : exposé sud-sud est, il reçoit les premiers rayons du soleil et baigne jusque tard en été dans la douce sérénité du couchant. Le soussol, majoritairement marno-calcaire, apporte aux raisins la finesse et la délicatesse reconnues. D'aucun appelle le terroir de Vincelles «le petit Aÿ». Les vins de cette région sont réputés structurés, construits, ronds et fins. Page 6 sur 18

7 D Les vins du Domaine Champagne Rosé H. BLIN LA ROBE or rose pâle «grenadine» évoque une caresse, un pétale de rose : la douceur d'une étoffe de velours. LE NEZ révèle une fraîcheur associée aux fruits frais, son caractère «rosé» apparaît à travers une subtile astringence et une légère vinosité. En se réchauffant, les notes minérales voire crayeuses prennent le dessus mêlant les nuances fruitées et végétales de fruits rouges telles la groseille, la framboise. LA BOUCHE, les notes épicées et fruitées se mêlent à des arômes plus corsés briochés dans une posture alliant rondeur et structure. Un champagne rosé singulier par son caractère affirmé, révélant une matière douce. L'impression générale reste la délicatesse entre puissance et légèreté. Un champagne à la fois discret et présent, fin et subtilement puissant. Cuvée biologique de Gamme DURDON-BOUVAL Les premières vendanges biologiques que certifiera ECOCERT en 2013 ne permettront de décrire ce vin très attendu qu à partir de Cuvée Haut de Gamme DURDON-BOUVAL «Millésimée» LA ROBE or jaune-pâle. Mousse fine et abondante. LE NEZ discret qui s'ouvre lentement sur des arômes d'agrumes confits. Le second nez est plus marqué par des notes florales d'évolution (violette, capucine...), de miel et de menthol avec une petite touche boisée voire grillée. LA BOUCHE présente une attaque vive mais l'onctuosité prend le dessus pour affirmer la dominante miellée. La finale est souple, fraiche et élégante. Un champagne sensuel de puissance moyenne dont la structure est marquée par le chardonnay. Page 7 sur 18

8 2) LE MONTAGE FINANCIER, JURIDIQUE ET FISCAL A L aspect financier Commercialisation de 29 lots (sur 30) de 5750 parts à 10 soit le lot hors frais ou tous frais compris. Représentatifs de la vente de parts sur du Groupement Foncier Viticole Saint Vincent de Vincelles au prix unitaire de 10 la part. Le solde des parts soit restera à l issue de la commercialisation, propriété de la famille exploitante. Prix pour une part = 10 Incluant Acquisition des vignes, Honoraires, Droits d'enregistrement, Constitution GFV Pour 1 lot de parts Pour 2 lots soit parts Frais de recherche et de commercialisation TTC TOTAL Le GFA totalise un ensemble de parcelles de 1 hectare 59 ares 78centiares de vignes en AOC Champagne. Les Conditions du Bail Le bail est consenti et accepté moyennant un fermage annuel de kilogrammes à l'hectare soit pour l'ensemble du domaine loué un fermage de kilogrammes de raisins. La production d'une bouteille nécessitant environ 1,3 Kg de raisins, l'équivalant bouteille du fermage correspondrait à bouteilles de 75 cl. Chaque année, en septembre, la préfecture de la Marne en liaison avec l'interprofession viticole (négociants, courtiers, viticulteurs, propriétaires) publie le cours officiel des fermages de la récolte de l'année précédente. C'est sur cette base officielle que sera calculé le fermage pour le propriétaire et l'administration. Les cours respectifs de l'appellation Champagne «Cru Vincelles pour 2010, a été fixé à 4,99. Le fermage sera réputé payé en argent ou en nature. Le paiement en nature donc en bouteilles valorisant le rendement, il a été convenu par convention de conversion d'obtenir du vigneron le paiement de la façon suivante pour un total de Kg de raisins ou bouteilles : 45% en NATURE et 55% en ARGENT Page 8 sur 18

9 45% EN NATURE Soit kilogrammes de raisins à 4, Frais de mises en bouteilles forfaitaires de Soit valeur réelle des bouteilles (notion fiscale) Se répartissant en bouteilles de trois cuvées (Sauf en cas d accident climatique exceptionnel) 55% EN ARGENT kilogrammes à 4,99 soit TOTAL COMPTE DE RESULTAT PREVISIONNEL DU G.F.V. Recettes : Fermage Dépenses : Comptabilité, Administratif, AG, Suivi = Frais ASA (réseaux hydro vigne) jusqu en2020 Frais de mises en bouteilles Impôt foncier 400 TOTAL REVENUS FISCAUX PREVISIONNELS Fermage espèces+ valeur réelles bouteilles Frais déductibles Soit pour un lot 600 Revenu foncier à déclarer Page 9 sur 18

10 B L'investissement type Pour un investissement net de (soit 3,33 % du GFV). Afin d illustrer concrètement la situation d un investisseur particulier, vous trouverez ci-après un exemple concernant un investisseur, personne physique imposée sur le revenu dans la tranche maximale à 41 % plus cotisations sociales 15,50% soit 56,50%. Cette personne dispose par ailleurs de revenus fonciers positifs supérieurs à Son patrimoine taxable à l ISF la situe dans la tranche à 1% Il décide de réaliser son investissement en empruntant 100 % de l opération, soit , en CREDIT IN FINE à 4,50 %. Fermage à percevoir : En nature : 48 bouteilles estimées à A savoir : 18 Brut Blanc de Blanc«Bio» Durdon-Bouval Rosé H. Blin Millésimé Durdon-Bouval 26 Etant entendu que les bouteilles bio ne seront livrées qu à partir de 2017, et qu avant cette date elles seront remplacées par Brut Durdon Blanc de Blanc Durdon-Bouval. Soit une rentabilité de 1,85% grâce à la notoriété du vigneron. Page 10 sur 18

11 SITUATION FACE A L IR 1 lot 2 lots Somme imposable Intérêts déductibles ( x 4,5%) Déficit Foncier imputable sur autres Revenus Fonciers Soit économie annuelle SITUATION FACE A L ISF 1 lot 2 lots Somme investie Valeur nette parts Somme à déclarer ( ,7 x 0,9 = %) Impôt normal Impôt à payer Soit économie annuelle GAIN TOTAL ANNUEL 1 lot 2 lots Valeur commerciale bouteilles Economie IR-CSG Economie ISF TOTAL EFFORT TRESORERIE ANNUEL 1 lot 2lots Intérêts (hors remboursement capital) Economie IR-CSG Economie ISF TOTAL trésorerie annuelle mise à disposition de 48 ou 96 bouteilles Page 11 sur 18

12 C Simulations successorales Mesures Préventives: Donation avec réserve d usufruit de parents à enfants: Après avoir souscrit 4 lots de soit (valeur des parts), Monsieur 62 ans, Madame 57 ans, mariés sous un régime communautaire, deux enfants, donnent chacun après au moins deux années de détention leurs parts à leurs deux enfants tout en conservant l'usufruit du bien. Leur patrimoine s élève à MONSIEUR MADAME Propriétaires de Donnent à chaque enfant Abattements admis : - Lié au bail à long terme (-30%) Détention minoritaire (-10%) Valeur économique fiscalement admise Abattements liés à l'usufruit : (-40%) pour M (-50%) pour Mme Valeur brute taxable Valeur taxable limitée à 25% Droits théoriques : 5% pour chaque enfant Droits totaux pour les 2 enfants Soit un total de droits de 998 (hors frais notariés) en supposant que l'abattement légal de ait été déjà utilisé. Les droits s élèveraient à , en l absence de ce type de disposition préventive (imposition successorale à la tranche de 40%). Soit un gain de Succession de tante à neveu : La tante décide de gratifier son neveu d une somme de (équivalent à 3 lots). Elle ajoute cette disposition sur son testament. Elle ne prend aucune disposition particulière, l argent étant sur un compte bancaire. Le total des droits sera de : Le neveu recevra donc : Elle décide de souscrire à de parts du GFV. Elle décède. Le total des droits sera de : Le neveu recevra donc : Soit un gain de Pour une simulation personnalisée, interrogez-nous ou votre conseil habituel. Page 12 sur 18

13 Les questions que vous vous posez Combien de lots de puis-je souscrire? De 1 à 4 maximum. A quelle date? Réservations à partir d août 2012 jusqu à fin septembre 2012 au plus tard. Signatures notariées prévues en décembre Pourquoi un bail de 25 ans? Le bail à long terme est obligatoire afin de bénéficier des avantages fiscaux liés à l ISF et à la transmission. Parmi ces baux, le bail de 25 ans est le plus protecteur pour l investisseur car il assure une issue à date certaine au bail, ce qui permettra la vente en bloc de la propriété ou des parts, en «libre à la vente» aux meilleures conditions du marché. N est-ce pas trop long? Non dans la mesure où cet investissement ne représente pour vous qu une fraction raisonnable de vos avoirs et que vous disposez bien de liquidités par ailleurs. De plus ce type d investissement, comme l immobilier, ne prend tout son sens que dans la durée. C est de plus un placement que les héritiers souhaitent généralement conserver. Et si je veux vendre avant le terme? C est possible, dans ce cas vous prendrez contact avec le gérant du groupement qui dans un premier temps informera l ensemble des associés lesquels seront prioritaires sur d éventuels acheteurs non associés, à prix au moins égal pour acquérir vos parts. Vous pourrez également en confier la commercialisation à notre société. A quel prix? Chaque année l expert comptable du groupement vous communiquera une «valeur conseillée» servant de base aux diverses déclarations fiscales et qui reposera sur une estimation très prudente du marché des vignes de l appellation. Périodiquement une expertise pourra conforter ces valeurs. Quand auront lieu les premières vendanges de notre groupement? En Quand recevrais-je mes premières bouteilles? Le jour de la première Assemblée Générale au printemps Pouvons-nous être payés en liquidité uniquement? En théorie, vous pouvez demander à être payé en argent et non en bouteilles, mais ce n est pas votre intérêt car les fermages (les loyers) payés en argent le sont exclusivement sur le prix de gros du vin et non pas sur le prix commercial d une bouteille de ce vin qui va intégrer toute la plus value apportée par la notoriété du vigneron. Devrais-je assister à toutes les assemblées générales? Non, bien sur vous voterez par procuration, mais malheureusement vous ne profiterez pas de la dégustation et du repas offert par le vigneron aux associés présents. Page 13 sur 18

14 Un ticket d entrée à ou plus est trop élevé pour moi, pourquoi ne faites vous pas des plus petits lots? En théorie, il est possible de faire des plus petits lots mais il est souhaitable afin de garder un caractère convivial aux assemblées générales de limiter le nombre d associés. De plus, il nous est interdit de faire appel public à l épargne, ceci limite donc aussi le nombre d associés. Est-il possible d investir dans un GFV avec une société de capitaux ou de personnes? Non, cela est totalement impossible car les avantages fiscaux et successoraux ne s appliqueraient pas non seulement aux associés de la société qui investie, mais également aux autres associés personnes physiques. En effet, ceux-ci sont réservés à des sociétés civiles d une nature particulière, créées par la loi du 31/12/1970 (Art. L322-1 à L Code rural / Art à Code civil), appelées GFA (ou GFV) qui n autorisent leur détention que par des personnes physiques. Il existe une exception pour les SAFER (Art. L141-1 Code rural), seulement pour une durée transitoire de 5 ans maxi et 30% de participation maxi. Et une autre exception pour les SCPI, sauf que dans ce cas les avantages fiscaux ne s appliquent pas. La seule présence d une personne morale autre que la SAFER au capital d un GFA (GFV) rendrait donc les avantages fiscaux inopérants pour tous les autres associés personnes physiques. Page 14 sur 18

15 En Résumé En achetant des parts du GFV Saint Vincent de Vincelles Vous acquérez dans l un des plus grands vignobles du Monde des vignes de grande qualité, bénéficiant de l appellation renommée Champagne. Vous investissez dans un placement déconnecté des Marchés Financiers et Immobiliers locatifs. Vous confiez l exploitation à un viticulteur d expérience et reconnu, avec ses enfants qui travaillent déjà avec lui. Vous bénéficiez d une rentabilité satisfaisante de 1,85%. Vous pourrez obtenir des économies d ISF très intéressantes (selon votre situation personnelle). Vous pourrez transmettre à vos enfants, neveux ou autres héritiers à moindre frais. Vous assisterez chaque année à l assemblée générale du GFV, au Domaine et pourrez partager avec votre vigneron les joies, les peines, les incertitudes, mais aussi les belles réussites des différents millésimes. Et enfin vous pourrez avec votre famille et vos amis, vivre de grands moments de bonheur et convivialité en appréciant comme il se doit, le fruit de votre placement dans le GFV Saint Vincent de Vincelles. Page 15 sur 18

16 EVOLUTION DU PRIX DES VIGNES VQPRD EN CHAMPAGNE : Valeur moyenne en euros courants par hectare Années Champagne / ,9% Source : Safer-SSP-Terres d Europe-Scafr EVOLUTION EN VALEUR CONSTANTE DU PRIX DES VIGNES VQPRD PAR BASSIN VITICOLE ENTRE 1991 ET 2009 : Le marché du Vin et ses perspectives à l horizon 2014, une étude VINEXPO/The IWSR 2010 La moitié de la production mondiale continue d être assurée par trois pays : la France, l Italie et l Espagne. La Chine, qui avait fait son entrée dans le Top 10 des pays producteurs en 2007, se hisse, trois ans plus tard, à la 7ème place et connaîtra d ici 2014 la plus forte augmentation de production (+77% entre 2010 et 2014). La consommation mondiale de vin de raisin a atteint 31,51 milliards de bouteilles, en hausse de 4,5% par rapport à Entre 2009 et 2014, l étude VINEXPO/The ISWR, prévoit une augmentation modérée de la consommation mondiale de vin de 3,18 %. Croissance des vins effervescents S ils ne représentent que 7,4% de la consommation, leur consommation devrait croître de 5,61% d ici La flambée des vins Premium Représentant 7,53% des vins tranquilles consommés en ils ont connu une augmentation de consommation de 20,15% entre 2005 et 2009 et devraient progresser de 15,37% entre 2009 et Un marché international ouvert Une bouteille sur 4 consommée dans le monde est un «vin importé». L Italie est le premier pays exportateur mondial et la France le premier exportateur en valeur. Page 16 sur 18

17 Vous souhaitez déguster nos Champagnes Commandez votre coffret dégustation à prix découverte : 135 frais de port compris. Je souhaite commander 1 kit de dégustation à 135 frais de port compris pour la France métropolitaine. Coffret de 6 bouteilles de dégustation : - 3 bouteilles millésimées 2005 Durdon-Bouval - 1 bouteille brut tradition Durdon-Bouval - 1 bouteille brut de blanc de blanc Durdon-Bouval - 1 bouteille brut rosé H. Blin. A expédier à : Nom Prénom : Adresse :. Code postale et ville :. Téléphone fixe ou portable impératif :.. Mail :.. Bulletin à retourner par courrier, accompagné d un chèque de 135 à l ordre de : Champagne Durdon-Bouval 11 rue de Verdun VINCELLES Page 17 sur 18

18 Ce dossier est présenté par : Monsieur Ludovic DURDON, Viticulteur 11 rue de Verdun VINCELLES champagne.durdon-bouval@wanadoo.fr Ont collaborés à sa conception : Monsieur Patrick LEAT, Expert Comptable au CDER d Epernay 12 rue Maurice Serveaux BP EPERNAY cedex p.leat@cder.fr Maître Sylvie COINTIN-TARATUTA, Notaire 1 avenue du Château DORMANS pascal.guerin@notaires.fr Monsieur André MANIERE, Conseil en Investissement Patrimonial Viticole GESTION FINANCE SAINT VINCENT SARL Immeuble Le Stratège 1 rue du Dauphiné FONTAINE LES DIJON amaniere@gfsv.fr Page 18 sur 18