UN INVESTISSEMENT GAGNANT

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1 - 13 PAGES de conseils - Résidences services seniors : UN INVESTISSEMENT GAGNANT En partenariat avec

2 EDITO En 2050, 12 millions de Français auront plus de 75 ans. Une part croissante de la population qui a des besoins spécifiques, notamment en termes de logement. La demande est forte et les habitats adaptés manquent hors résidences médicalisées. Pour les investisseurs, l opportunité est à saisir, car des solutions clés en mains sont proposées : les résidences services seniors. Leur principe? Vous achetez un appartement que vous louerez, via un exploitant, à un senior. Pas de souci de gestion locative l exploitant s en occupe, des loyers garantis, un rendement appréciable Les atouts sont nombreux. D autant que la fiscalité aussi est attractive : grâce au statut de loueur en meublé non professionnel, vous empocherez, en effet, des revenus peu ou pas du tout fiscalisés pendant de nombreuses années. A moins que vous n optiez pour la réduction Censi-Bouvard qui permet jusqu à euros d économies par an. Reste avant de vous lancer, à être vigilant sur un certain nombre de points. Si la résidence ne se remplit pas ou si elle n est pas correctement gérée, vous réaliserez un investissement hasardeux. Il est donc impératif de choisir un acteur reconnu, doté d une solide expérience sur le marché des résidences services seniors. C est la première clé d un investissement réussi. Notre guide vous livre la marche à suivre et les conseils pour faire les bons choix. LES ATOUTS DES RÉSIDENCES SERVICES SENIORS p.6 CHOISISSEZ LE BON DISPOSITIF FISCAL p.3 PRENEZ LE TEMPS DE VOUS POSER LES BONNES QUESTIONS p.9 2 RÉSIDENCES SERVICES SENIORS: UN INVESTISSEMENT GAGNANT

3 LES ATOUTS DES RÉSIDENCES SERVICES SENIOR Rentabilité, marché porteur, gestion simplifiée l investissement en résidences seniors est une formule séduisante. Ce qu il faut savoir. Si vous êtes à la recherche d un placement qui rapporte et permette en même temps de défiscaliser et de diversifier votre patrimoine, l investissement dans une résidence services seniors est une bonne option. Le principe? Vous achetez un logement dans une résidence destinée à un public de seniors et vous en confiez la gestion via un bail commercial au minimum de neuf ans, renouvelable par tacite reconduction, à un professionnel qui le louera. Il s occupera également d entretenir la résidence et fournir les services annexes. Ces derniers varient selon le standing de la résidence et sont souvent proposés à la carte : blanchisserie, coiffure, ménage, aide administrative... Au final, vous êtes donc déchargé de tout souci de gestion locative. L exploitant s engage également à garantir les loyers versés pendant toute la durée du bail, que le logement soit occupé ou non. RÉSIDENCES SERVICES SENIORS: UN INVESTISSEMENT GAGNANT 3

4 DES AVANTAGES FISCAUX Deuxième avantage que vous pouvez tirer de ce type d investissement : en tant que loueur en meublé non professionnel, vous bénéficiez d une fiscalité attractive. Les loyers sont, en effet, imposés selon le régime des BIC. Les recettes imposables sont effacées les premières années grâce à la déduction des charges (frais de notaire, taxe foncière, intérêts d emprunt et charges de copropriété lorsqu elles ne sont pas acquittées par le gestionnaire). Surtout, vous pouvez appliquer un amortissement annuel de votre bien pour chacun des éléments le composant. Cet amortissement va venir effacer le résultat fiscal de votre investissement. De plus, avec le régime du «réel simplifié», vous imputez les charges pour leur montant exact. Au final, vous réussirez à minorer fortement votre revenu imposable. En outre, la TVA est récupérable (20% depuis janvier 2014) sur le prix du bien. En contrepartie, il faudra le louer pendant vingt ans ou, si vous revendez avant ce délai, que l acquéreur reprenne le bail commercial conclu avec l exploitant. Dernier atout fiscal : la possibilité de profiter de la réduction Censi-Bouvard (voir p.6). Pour que vous puissiez en profiter, la résidence doit être neuve ou achetée sur plan l achat dans l ancien est possible pour une résidence de plus de quinze ans réhabilité et répondre à certaines conditions. Par exemple, trois de ces quatre prestations doivent être proposées : petit-déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison et réception de la clientèle. déchargé de tout souci de gestion locative 4 RÉSIDENCES SERVICES SENIORS: UN INVESTISSEMENT GAGNANT

5 DE LA RENTABILITÉ ET DES PERSPECTIVES RASSURANTES Côté rentabilité, les programmes sont commercialisés avec des rendements garantis et nets de charges jusqu à 4,8% l an (en moyenne 4%). Un niveau loin d être négligeable. Attention cependant à ne pas surpayer le ticket d entrée pour conserver une bonne rentabilité. Il faut compter pour ce type de résidence euros pour un studio, par exemple, sachant que différents types d habitat sont proposés (maison ou appartement de 1à 3 pièces, appartements avec des superficies de 30 à 65 mètres carrés). Enfin, le marché des seniors étant porteur, votre investissement a toutes les chances de se valoriser à long terme. Selon l Insee la population des plus de 75 ans va doubler entre maintenant et Or, c est précisément cette cible que visent les résidences services seniors : des personnes de 75 ans et plus qui sont encore autonomes et veulent être indépendantes mais souhaitent une prise en charge sur certaines tâches au quotidien ou tout simplement ne pas être seules. Pour ce type de population, l offre de logements adaptés est insuffisante par rapport à la demande. De quoi garantir un marché dynamique et des taux d occupation élevés (plus de 90%). RÉSIDENCES SERVICES SENIORS: UN INVESTISSEMENT GAGNANT 5

6 CHOISISSEZ LE BON DISPOSITIF FISCAL Plusieurs options fiscales sont possibles pour l investisseur en résidences seniors. Tour d horizon. En termes de fiscalité, trois possibilités s offrent à vous pour votre investissement en résidences services seniors. Le choix se fait d abord sur la délégation ou non de la gestion locative. PREMIÈRE POSSIBILITÉ : VOUS DÉLÉGUEZ LA GESTION À UN EXPLOITANT (et signez un bail commercial avec ce dernier, voir p. 3). Dans ce cas, vous pouvez soit opter pour la réduction d impôt du dispositif Censi-Bouvard : 11% du prix de revient du bien sur 9 ans, limitée à euros d investissement par an. En contrepartie de ces conditions, le bien doit être loué au moins neuf ans sans contrainte de loyer ni de profil sur les revenus de l occupant. Vous pouvez en profiter jusqu au 31 décembre Soit opter pour le régime fiscal du loueur en meublé non professionnel (LMNP). Vous pourrez alors déduire les charges telles que les intérêts d emprunt, la taxe foncière... de vos revenus locatifs, mais également une partie du prix du bien sur plusieurs dizaines d années, correspondant à son amortissement comptable. Ainsi, les premières années, du fait des intérêts d emprunt, vos charges seront supérieures aux loyers : vous serez donc en déficit et ne serez pas imposé. 6 RÉSIDENCES SERVICES SENIORS: UN INVESTISSEMENT GAGNANT

7 trois possibilités s offrent à vous Ensuite, grâce à l amortissement, vous effacerez encore votre bénéfice foncier et resterez peu ou pas imposé. Attention, en optant pour la réduction Censi-Bouvard, vous ne pourrez plus amortir le bien que pour la fraction de son prix dépassant euros. D un côté, la réduction d impôt du Censi-Bouvard vous permettra donc de limiter un peu votre effort d épargne au cours des premières années et, de l autre, le LMNP vous permettra de bénéficier de revenus peu ou pas fiscalisés sur la durée. Mais, chaque cas étant particulier, demandez une simulation au conseiller qui commercialise la résidence dans laquelle vous souhaitez investir. A noter : au terme des neuf ans minimum de location, vous pourrez occuper vousmême le logement acquis en résidence senior via le dispositif Censi-Bouvard. Ou bien reconduire la mise en location avec l exploitant. DEUXIÈME POSSIBILITÉ : VOUS SOUHAITEZ VOUS OCCUPEZ EN DIRECT DE LA GESTION LOCATIVE. Vous pouvez alors opter pour le dispositif Pinel. Certains exploitants le commercialisent avec une garantie de loyer. Valable jusqu au 31 décembre 2016, il vous permet de choisir votre engagement de location : de six à douze ans maximum. La réduction d impôt que vous pouvez obtenir, et qui s applique sur le montant de l investissement réalisé (le montant est plafonné à euros par an pour 1 ou 2 logements maximum), peut atteindre 21% et varie selon la durée de location. Vous pouvez bénéficier d une réduction d impôt pouvant aller jusqu à euros par an. RÉSIDENCES SERVICES SENIORS: UN INVESTISSEMENT GAGNANT 7

8 Le logement acquis doit être neuf, acquis sur plan en VEFA (vente en l état futur d achèvement) et se situer en zones A bis (Paris, et certaines communes d Ile-de-France), A (Ile-de-France, Côte d Azur et zone frontalière suisse), B1 (agglomérations de plus de habitants) et B2 (communes de plus de habitants ayant obtenu l agrément). A noter : des plafonds de loyers sont définis pour chacune de ces zones (10 euros le mètre carré, par exemple, en zone B1) et il est possible de louer à un ascendant ou descendant (s il respecte les plafonds de ressources du dispositif). Investir via le dispositif Pinel en résidences seniors est intéressant à plusieurs titres : d abord, en raison de la forte demande. Ensuite, les seniors sont des locataires «sûrs» et sans souci (paiement des loyers, ils restent souvent en place de façon durable et ne dégradent pas les logements). Côté résidences, elles répondent aux bons critères : emplacement de premier choix, loyers et services calibrés pour les seniors. bénéficier d'une réduction d'impôt 8 RÉSIDENCES SERVICES SENIORS: UN INVESTISSEMENT GAGNANT

9 PRENEZ LE TEMPS DE VOUS POSER LES BONNES QUESTIONS Pour sécuriser votre investissement, mieux vaut prendre quelques précautions avant de signer. Le point en 4 questions essentielles. Investir dans une résidence service est très différent d un investissement imxmobilier classique, notamment en termes de risques. Ainsi, si l exploitant ne trouve pas de locataire ou s il fait faillite, il faudra en retrouver un autre pour reprendre l activité. Et, dans ce cas, bien souvent, le loyer versé par le nouvel exploitant est revu à la baisse. Autant de désagréments que vous pourrez éviter ou en tout cas limiter en étant vigilant sur certains points. RÉSIDENCES SERVICES SENIORS: UN INVESTISSEMENT GAGNANT 9

10 OÙ ACHETER? L emplacement est important comme pour toute acquisition dans la pierre. Pour une résidence senior, il faut répondre avant tout aux exigences spécifiques de cette clientèle. L implantation à proximité de transports et de commerces est ce qui est le plus recherché. Côté prix, les résidences services seniors ne se valorisent pas toujours de la même façon qu un bien immobilier classique. Car comme leur nom l indique, ces biens sont agrémentés d un certain nombre de services. Les plus recherchés sont des appartements de type 2-3 pièces. Mieux vaut cibler ceux proposés meublés pour profiter de l avantage fiscal. QUEL NIVEAU DE LOYER? Soyez attentif au loyer qui vous est proposé : est-il cohérent? Il paraît logique qu il y ait une différence entre le loyer reversé par l exploitant et celui que vous auriez touché si vous aviez géré la location vous-même. L exploitant va en effet devoir payer les charges, certains travaux et se payer une commission. Mais attention, si le loyer promis est très supérieur au prix du marché par rapport aux tarifs pratiqués localement dans des résidences de même type, il risque fort d être revu à la baisse rapidement, voire de ne plus pouvoir être honoré, faute de candidats locataires. 10 RÉSIDENCES SERVICES SENIORS: UN INVESTISSEMENT GAGNANT

11 L EXPLOITANT EST-IL SOLIDE? La qualité de l exploitant est un critère encore plus important que l emplacement. Car de ce dernier dépendront la pérennité et la régularité de vos revenus. Premier conseil donc : lorsque vous étudiez un programme, demandez toujours qui en sera l exploitant. S il s agit d un grand nom, vous pouvez signer en toute tranquillité. Privilégiez un spécialiste de ces produits qui intervient à l échelle nationale et qui a de l expérience : l historique permet de voir comment les résidences du parc ont évolué. Mais n excluez pas tous les autres, moins connus pour autant. Simplement, vérifiez qu il s agit bien d un pure player, c est-à-dire qu il est spécialisé dans un certain type de résidence et qu il bénéficie d une expérience reconnue. Assurez-vous aussi que le gestionnaire détient l agrément services à la personne. La raison : le locataire (senior) pourra alors bénéficier pour certaines prestations proposées de l avantage fiscal pour emploi à domicile d une personne. Il pourra ainsi alléger ses charges et donc être plus à même de verser le loyer à l investisseur. Allez, par ailleurs, faire un tour dans une ou deux résidences d ores et déjà exploitées par l exploitant. Cela vous donnera une bonne idée de la façon dont le parc est entretenu et géré. Et pour avoir des retours d expériences d autres investisseurs, rendez-vous sur les forums consacrés aux résidences services. RÉSIDENCES SERVICES SENIORS: UN INVESTISSEMENT GAGNANT 11

12 QUELS POINTS VÉRIFIER DANS LE BAIL COMMERCIAL? La signature d un bail commercial garantit au propriétaire la perception de revenus, En effet, l exploitant sera alors tenu à une obligation de résultats. Il n empêche que, pour vous assurer de la pérennité et du niveau de ces revenus, il faudra étudier scrupuleusement ce contrat. Tout d abord, avec qui signez-vous? L exploitant lui-même ou l une de ses filiales? Le risque, si vous signez avec une filiale créée pour la résidence, c est qu en cas de difficultés financières, la maison mère mette cette filiale en faillite. Si certains grands groupes choisissent cette pratique pour des facilités de gestion, méfiez-vous quand il s agit de sociétés à la taille et à la notoriété limitées. Pour les acteurs reconnus, en revanche, le risque est limité, d autant que c est bien le groupe qui se porte garant du versement des loyers. Ensuite, quelle est la durée de ce bail? De neuf ans minimum, elle pourra parfois être de onze, voire de douze. Plus elle est longue, mieux c est. Et ensuite? Assurez-vous que l objectif de l exploitant est de reconduire le bail. En lui posant la question, mais aussi en vous renseignant sur ses habitudes en la matière. Vous trouverez également dans le bail commercial la répartition des charges entre propriétaires et locataires. Bien souvent, les travaux courants et les réparations à effectuer pendant toute la durée du bail seront à la charge de l exploitant : le remplacement des interrupteurs, des ampoules..., tout cela ne vous sera pas facturé. En revanche, les gros travaux du type réfection des halls et des parties communes, ravalement des façades... restent toujours à la charge du propriétaire. Mais certains exploitants prennent à leur charge le remplacement des meubles, du cumulus ou des volets roulants par exemple, voire les charges de copropriété (hors charges exceptionnelles). A négocier donc. 12 RÉSIDENCES SERVICES SENIORS: UN INVESTISSEMENT GAGNANT

13 Guide réalisé par MIEUX VIVRE VOTRE ARGENT - Septembre 2015 GROUPE ALTICE MEDIA Siège social : 29, rue de Châteaudun, Paris, RCS Paris Réalisation : Silvia Simao (éditorial) et Pauline de Sury (maquette) Crédits photos : Thinkstock La reproduction totale ou partielle des articles publiés sans accord écrit de la société Groupe Altice Media est interdite conformément à la loi du 11 mars 1957 sur la propriété littéraire et artistique. Mieux Vivre Votre Argent est une marque du Groupe Altice Media. La marque et le logo Aegide Domitys sont déposés par le groupe Aegide Domitys en France qui en est propriétaire. Toute reproduction totale ou partielle de la marque et/ou du logo sans accord préalable est interdite (article L713-2 et L713-3 du Code de la propriété intellectuelle). En partenariat avec