La Lettre DIAGNOSTIQUEURS

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1 La Lettre Juillet 2014 DIAGNOSTIQUEURS L IMPACT DE LA LOI ALUR SUR LES DIAGNOSTICS IMMOBILIERS L EVOLUTION JURISPRUDENTIELLE DU DIAGNOSTIC LOI CARREZ De Clarens, courtier spécialisé en assurances auprès des Diagnostiqueurs immobiliers, a le plaisir de vous adresser sa lettre d information, portant sur l évolution des diagnostics techniques immobiliers et les conséquences sur votre activité. LA LOI ALUR ET LES DIAGNOSTICS IMMOBILIERS La loi ALUR (loi pour l'accès au Logement et à un Urbanisme Rénové) du 24 mars 2014 a eu pour principaux objectifs de réguler le marché de l immobilier, de protéger les locataires et d innover en matière d écologie et d urbanisme. Cette nouvelle loi a des impacts forts sur votre activité de diagnostiqueur immobilier : elle élargit le nombre des diagnostics techniques obligatoires en cas de vente et de location de biens immobiliers, répondant à un objectif constant de sécurisation du consommateur. Bon nombre de dispositions reste encore conditionné à la parution de décrets d application. Nous avons néanmoins fait le point sur les nouveautés en matière de diagnostic technique immobilier, qu elles soient en vigueur ou à venir. Les nouvelles dispositions en matière de location La Loi ALUR a élargi le nombre des diagnostics immobiliers exigé pour toute location en y intégrant les points traités ci-après. 1

2 Diagnostics Electricité et Gaz Validité Délai Diagnostics à joindre à tous baux d habitation. Etat de l installation intérieure d électricité et de gaz. Le diagnostic gaz doit rendre compte de l état des tubes souples ou tuyaux flexibles d alimentation des appareils fonctionnant au gaz. Le diagnostic électrique porte sur l installation électrique puis sur les risques liés à l état de celle-ci. Les rapports sont valables trois ans. Parution des modalités d application (méthodologie, modèles de rapport, ) dans les six ans à compter de la publication de la loi! L objectif est d évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes. A l heure actuelle, tout logement doit déjà présenter des installations gaz et électricité sécuritaires pour être mis en location (critère de la décence du logement). Diagnostic Amiante Pour les locations de biens construits avant le 1er juillet Validité Délai Rapport de repérage sur l absence ou la présence de matériaux contenant de l amiante. La durée du diagnostic est illimitée. Parution des modalités d application (méthodologie, modèles de rapport, listes des matériaux concernés, ) : prévu pour le second semestre Si la présence de ce produit nocif est démontrée, l immeuble devra être surveillé ou traité. Indication de la superficie habitable Quelles sont les nouveautés apportées par la loi ALUR? Pour tous les baux d habitation de biens vides et à usage de résidence principale (depuis la loi du 25 mars 2009). Déterminer la surface habitable du logement. Le diagnostic loi Boutin, c est-à-dire la mention de la surface habitable, était déjà obligatoire dans le DDT location depuis La Loi ALUR crée une nouvelle voie de contestation règlementaire en cas de surface habitable erronée et renforce ainsi l importance du recours à un diagnostiqueur professionnel. En cas d absence de la mention de la surface habitable dans le contrat de location ou d erreur de plus de 5% par rapport à la superficie réelle du bien, le locataire pourra obtenir une diminution 2

3 du loyer. Délai Depuis le 27 mars Renforcement de l état des lieux Pour tous les états des lieux de biens mis en location. Relevés des compteurs obligatoires pour chaque énergie, en présence d'une installation de chauffage ou d'eau chaude sanitaire individuelle, ou collective avec un comptage individuel. Vérification des détecteurs de fumée (courant 2015). L'extrait de cet état des lieux est mis à la disposition du diagnostiqueur qui en fait la demande en vu d'établir le diagnostic de performance énergétique. Délai Pour les baux conclus à compter du 27 mars Les nouvelles dispositions en matière de vente Diagnostic Mérules Délai Applicable à tout occupant. DIAGNOSTIC NON OBLIGATOIRE. Déterminer la présence de mérules dans un immeuble bâti. Une information sur la présence d un risque de mérule devra être ajoutée au DDT. L occupant qui a connaissance de la présence de mérules doit déclarer la contamination à la mairie. Lorsque les foyers sont identifiés, un arrêté préfectoral délimite les zones à risques. Pour toute vente de biens dans ces zones, le vendeur devra informer le futur acquéreur du risque de mérules. Cette information sera ajoutée au DDT. Diagnostic en vigueur depuis le 27 mars 2014 puis obligation d information du vendeur au fur et à mesure de la parution des arrêtés préfectoraux. La superficie habitable Pour tous les lots en copropriété mis en vente. Un rapport de mesurage «surface habitable» devra obligatoirement être annexé à toute promesse de vente et/ou acte authentique, sous forme d attestation, en plus de celui concernant la «superficie Carrez». la loi ALUR précise que le calcul des deux mesurages sera défini par décret en Conseil d Etat. Or, ce décret n a toujours pas été publié et 3

4 le gouvernement n est même pas certain d apporter cette précision. Les professionnels du diagnostic immobilier se réfèrent donc pour l instant à la surface habitable telle qu elle est définie à l article R du Code de la Construction et de l habitation et à la superficie privative telle qu elle est définie par la Loi Carrez. Délai Applicable depuis le 26 juin Le Diagnostic Technique Global Pour toute copropriété. Ce DTG remplace le diagnostic de mise en copropriété issu de la loi SRU de Un diagnostic technique global (DTG) devra être établi pour toute mise en copropriété d un immeuble construit depuis plus de dix ans. Pour une copropriété déjà existante, il pourra être établi sur décision de l assemblée générale des copropriétaires. Ce diagnostic est beaucoup plus complet que celui de «mise en copropriété» actuel. Dans son contenu, il comportera «une analyse de l état apparent des parties communes et des équipements communs de l immeuble ; un état de la situation du syndicat des copropriétaires au regard des obligations légales et réglementaires au titre de la construction et de l habitation ; une analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l immeuble» et enfin, un DPE immeuble ou un audit énergétique. Ce nouveau diagnostic réalisé par «un tiers, disposant de compétences précisées par décret» sera décliné à toutes les copropriétés. Le DTG sera remis lors de toute vente d un lot en copropriété. Délai A partir du 1er janvier

5 L EVOLUTION JURISPRUDENTIELLE DU DIAGNOSTIC LOI CARREZ C est de la loi Carrez du 18 décembre 1996 que naît la notion de superficie privative d un lot en copropriété. Cette loi Carrez et son décret d application du 23 mai 1997 rendent obligatoire la mention de cette superficie dans toute promesse ou compromis de vente d un lot en copropriété. La définition de la surface privative peut paraître relativement simple mais ne l'est pas toujours. Le diagnostic technique de métrage loi Carrez engendre beaucoup d incertitudes et de débats puisqu il nécessite parfois une analyse poussée des lieux et de leur usage. En effet, les aménagements inhérents à la vie d'appartement (abattements de cloisons, aménagements de placard dans des cheminées ou embrasures de portes, etc...) posent des problèmes techniques et juridiques que seul un professionnel saura résoudre. La responsabilité du diagnostiqueur est fortement engagée à l occasion du métrage car c est à lui que revient la tâche d analyser les composantes techniques du lot en question afin de répondre à la définition légale de la superficie privative. La question à trancher est la suivante : le mesurage doit-il porter sur un lot de copropriété conforme à la désignation faite dans l'état descriptif de division impliquant alors une analyse juridique poussée pour le technicien ou bien porter sur le lot tel qu'il se présente matériellement selon l'état des lieux? Concernant l analyse juridique des lieux mesurés. Plusieurs décisions jurisprudentielles rappellent que le diagnostiqueur n est pas un homme de droit. Si le diagnostiqueur est tenu d avoir une analyse technique de la disposition et de l usage des lieux, il ne doit pas pour autant supporter toute la responsabilité d une erreur de superficie mentionnée à l acte de vente. En effet, il n appartient pas au diagnostiqueur de trancher toutes les questions et tous les problèmes que le métrage révèle. Cela est d autant plus vrai que la plupart du temps le mesureur n est pas en possession du règlement de copropriété et de l état descriptif de division. Il ne connaît pas non plus l histoire de l immeuble et ne détient pas les derniers procès-verbaux d assemblée générale qui pourraient encore changer la donne. Les juges reconnaissent que l analyse juridique appartient au notaire, dont la tâche ne consiste pas à «annexer» le certificat «loi CARREZ» à l'acte de vente mais bien à analyser juridiquement les éléments en sa possession. Concernant les surfaces à prendre en compte par le diagnostiqueur. La jurisprudence a souhaité tenir compte des mouvements de transformation des lieux d habitation et de commerce. En effet, on constate qu assez souvent, certains espaces sont réaménagés pour répondre au besoin d espace en ville. C est le cas des caves notamment. 5

6 Les premières décisions de Cours d'appel les excluaient généralement du décompte de surface Loi Carrez, s'en tenant au plus près du texte, mais cette position a évolué au fil du temps. Plusieurs arrêts récents ont affirmé qu il convenait de tenir compte essentiellement de «l'unité d'habitation» dans le mesurage, telle qu'elle se présente matériellement. Plus précisément, il convient de prendre en compte exclusivement la destination matérielle des lieux et inclure dans le calcul des surfaces une cave transformée, même si elle l a été irrégulièrement. N ayant pas toutes les données ni tous les documents utiles en sa possession, les juges confirment que le technicien doit se contenter de prendre en comptes les surfaces telles qu elles se présentent matériellement au moment de la vente. Ainsi par un arrêt du 2 octobre 2013, la Cour de Cassation donne bon droit au diagnostiqueur qui avait pris en compte dans la superficie le local situé au soussol, annexe de la pièce du rez-de-chaussée, qui n était plus une cave comme le stipulait le règlement de copropriété mais avait été aménagé et transformé en réserve ( «peu important notamment que le règlement de copropriété n'ait pas été modifié pour tenir compte des modifications intervenues.») Bien évidemment, le diagnostiqueur conserve son obligation de conseil et doit rester vigilant. S il doit prendre en compte les surfaces telles qu elles apparaissent le jour du métrage, il doit néanmoins donner au notaire toutes les données qui lui permettront de définir juridiquement les surfaces. Cela implique alors nécessairement que le diagnostiqueur ait détaillé clairement les surfaces relevées. Si des éléments factuels laissent penser que les surfaces relevées ne correspondent pas à la définition établie par la loi Carrez, le diagnostiqueur devra l indiquer et émettre des réserves explicites. Ces réserves constitueront le meilleur moyen pour le diagnostiqueur de se protéger contre l engagement de sa responsabilité. Pour répondre à vos interrogations, nous sommes à votre disposition Franck MATEOS f.mateos@declarens.com 6