FRANCE Immobilier résidentiel : Evolutions récentes et perspectives

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1 Trimestriel n /12 16 avril FRANCE Immobilier résidentiel : Evolutions récentes et perspectives -16 Les ménages se resolvabilisent La correction du marché résidentiel français s est poursuivie en 14. Elle a été mesurée dans l ancien et plus prononcée dans le neuf. Dans l ancien, 7 biens ont été vendus. Ce marché ne s effondre pas et n est en repli que de 14% par rapport aux pics de 6-7. Les prix continuent à baisser lentement, -2,2% sur un an, -7% en cumulé depuis fin 11. Dans le neuf, la correction est beaucoup plus nette, avec un recul des ventes de 4% sur l année et de 32% par rapport à 6-7. Pour les mises en chantier, la baisse est de respectivement 11% et 27%. Des signes (encore fragiles) de reprise sont perceptibles dans le neuf début : redémarrage de l investissement locatif (dispositif Pinel), remontée des ventes de maisons individuelles, moral des promoteurs moins dégradé. A l inverse, l ancien pourrait s ajuster un peu plus nettement cette année. Rappelons que la correction du marché français reste graduelle et modérée, beaucoup plus que dans les autres pays européens. Cette spécificité tient à une conjonction de facteurs conjoncturels négatifs et de fondamentaux structurels positifs. Trois facteurs négatifs continuent à éroder la demande : la hausse du taux de chômage, les mesures fiscales et le niveau trop élevé des prix. Ces éléments négatifs sont en partie compensés par le très bas niveau des taux de crédit, les soutiens structurels à la demande et les avantages du modèle français du crédit habitat (offre prudente, pas de montée des CDL habitat). En -16, les facteurs en présence restent à peu près les mêmes, avec deux nuances. Les taux de crédit habitat pourraient cesser de baisser et se stabiliser. Et les mesures de soutien au logement neuf permettraient une légère reprise dans ce segment. Les volumes se replieraient un peu dans l ancien et les prix baisseraient de -2,% par an. Les ventes seraient en rebond de % par an dans le neuf (promoteur). Les prix restent élevés, mais sont de moins en moins surévalués. Au vu de notre indicateur (capacité d achat de logement des ménages), présenté dans le focus pages 7-8, la baisse des prix et des taux des derniers trimestres ramènent les prix à leur fair value. Si ce processus se poursuit encore deux ou trois ans, les prix seront clairement sous-évalués et attractifs, les ménages resolvabilisés. Ceci, conjugué à une baisse du chômage permettrait un nouveau cycle haussier de l immobilier à partir de 18. Attention évidemment à l évolution des taux, qui sera déterminante. Sommaire Tendances récentes dans l ancien et le neuf... 2 Ventes stables et plutôt élevées dans l ancien en 14 2 Baisse des prix modérée dans l ancien en Nouveau repli des ventes de neuf en Encours de logements neufs élevé, prix en léger recul. 3 Points bas sur les mises en chantier et les permis : baisse lente du marché... 4 La correction en douceur s est poursuivie en Facteurs négatifs... 4 Facteurs favorables... 4 Pourquoi le neuf corrige-t-il plus que l ancien? : la correction va se poursuivre graduellement... 6 Deux problèmes potentiels subsistent... 6 FOCUS : Les prix des logements sont de moins en moins surévalués... 7 Comment mesurer la surévaluation des prix?... 7 Evolutions Evolutions Vers un marché resolvabilisé à l horizon Études Économiques Groupe

2 Evolutions récentes et perspectives -16 Tendances récentes dans l ancien et le neuf Ventes stables et plutôt élevées dans l ancien en 14 Le nombre de transactions dans l immobilier ancien reste élevé et à peu près stable depuis trois ans. Après deux années soutenues (près de 8 ventes par an en -11), il s était replié de 12% en 12 (74 transactions) et était un peu remonté en (717 unités, + 1,8% sur un an). En 14, il s est chiffré à 7 unités, -2,4 % sur un an. Les ventes ont été un peu moins nombreuses au second semestre, par mois contre 62 au premier. Il est toutefois prématuré de parler d une inflexion baissière durable. En janvier, le cumul 12 mois reste stable à 7 unités (source : Conseil général de l environnement et du développement durable, d après les bases fiscales et notariales). L immobilier ancien résiste donc assez bien, en dépit d une conjoncture médiocre, des mesures fiscales et de niveaux de prix élevés. Par rapport aux points hauts de 6-7, 8 ventes par an, le niveau actuel ne chute pas : il se replie de -14%. En Ile-de-France, les ventes de logements anciens qui s étaient repliées en 11 et 12 s étaient un peu redressées en, avec une hausse de 3% pour les appartements anciens, à 91 unités. En 14, les ventes d appartements anciens se sont effritées, -2% sur un an, à 89 unités. France : transactions de logements anciens (par trimestre) Nombre de transactions estimées Source : CGEDD, Notaires, CA a/a France : prix des logements anciens indice 1 Baisse des prix modérée dans l ancien en 14 Les prix des logements anciens continuent à reculer lentement. Encore en hausse en et 11 (+,1 et +6% en moyenne annuelle), ils ont commencé à reculer en 12, -2,1 % a/a au T4, et en, -1,9% a/a au T4. En 14, le repli est du même ordre, -2,2% a/a au T4. Comme pour les ventes, la baisse est un peu plus prononcée au second semestre, -2,2 % a/a au T4, qu au premier, -1,3% au T2. La baisse cumulée des prix dans l ancien depuis le début du mouvement de correction (fin 11) reste faible, -7%, à comparer avec une hausse cumulée de % entre 1998 et 11. Les tendances sont comparables par grandes régions. Au T4 14, le repli est de -2,3% a/a en province, -2% a/a en Ile-de-France et -2,1% a/a à Paris (source : INSEE, Notaires). Au vu des données disponibles pour certaines régions, les prix au T3 14 se sont repliés de -2% a/a dans le Nord-Pas de Calais et en Provence-Alpes-Côte d Azur. Ils ont baissé de -,8% en Rhône-Alpes. Par ville, les évolutions de prix des appartements anciens sont plus contrastées : au T4 14, on note un recul de % à Caen, 11% à Reims et Toulon, % à Saint Etienne. À l inverse, les prix ont progressé de 3,3% à Toulouse, 2,% à Strasbourg, 1,3% à Bordeaux. D après les Notaires Paris Ile-de-France, les prix baisseraient un peu plus nettement au T1, -3,8 % a/a pour les appartements en Ilede-France, -3, % à Paris (en partie du fait d un effet de base). Nouveau repli des ventes de neuf en 14 Les ventes de logements neufs se sont encore repliées en 14. Mais des signes un peu plus favorables apparaissent début. Les ventes promoteurs (filière promoteurs, programmes d au moins cinq logements) s étaient corrigées assez nettement en 11 et 12, de -8% et -% sur un an. Elles s étaient stabilisées en, à 89 3 unités, +,3% sur un an. Elles ont à nouveau reculé en 14, de -4 %, à 8 8 unités. Par rapport aux points hauts de Variation sur un an, % indice base T1 Source : INSEE, Notaires, Crédit Agricole S.A. France : ventes de logements neufs milliers par trim Mises en vente Ventes Source : Ministère de l'ecologie N /12 16 avril 2

3 Evolutions récentes et perspectives , 127 ventes par an, le niveau actuel est en repli très marqué, -32%. Il faut de plus mentionner une hausse des annulations de réservations, 8 7 en 14, + % sur un an (désistements par rapport à des réservations à la vente réalisées sur des trimestres antérieurs). Une reprise des ventes investisseurs semble toutefois s amorcer début. Le repli des ventes de maisons individuelles hors promoteurs est encore plus prononcé. Les ventes ont atteint 99 unités en 14, -4% sur un an, et -48% par rapport aux points hauts de 6-7 (189 unités par an). Un mieux apparaît en janvier, 7 ventes, +12 % sur un an. Ce mieux est évidemment fragile et à confirmer. En Ile-de-France, les ventes de neuf (promoteurs) avaient fortement progressé en, +,%. Elles se sont stabilisées en 14 (+1,2 % a/a). Ceci est en partie compensé par des annulations de ventes. Dans l enquête INSEE menée auprès des promoteurs, la tendance sur la demande de logements neufs reste très dégradée en janvier, nettement en dessous de sa moyenne de long terme, mais remonte un peu (-49) par rapport à octobre 14 (-4). Encours de logements neufs (France) milliers mois Encours à vendre Encours en mois de vente (éch. dr.) Source : Ministère de l'ecologie Encours de logements neufs élevé, prix en léger recul Les mises en vente, encore élevées en 12, avaient été nettement réduites en, de % sur un an, à 4 unités. En 14, elles se sont à nouveau nettement ajustées, -,3% sur un an, à 89 9 unités. De plus, certains programmes ont été annulés. Les promoteurs réduisent leur offre en raison de la baisse des ventes et du niveau élevé de l encours de logements neufs proposés à la vente. Celui-ci est monté jusqu à 6 7 unités mi-14 et se réduit un peu à 3 3 unités au T4 14. Le ratio encours/ventes, qui mesure le délai moyen d écoulement de l encours, atteint 14,4 mois de vente, un peu moins qu au trimestre précédent (,6 mois), mais beaucoup plus que le niveau moyen de , 8,3 mois. Les stocks proprement dits (encours de logements proposés à la vente et achevés ou en cours de construction) restent beaucoup plus faibles, 4 unités : 7% des encours sont achevés, 37% en cours de construction, 6% en projet. En Ile-de-France, l encours de logements neufs continue à remonter. En mois de vente, il atteint 12,9 mois de vente au T4 14, après 11,4 mois fin et 9,6 mois fin 12. Les prix des logements neufs réagissent peu à la baisse des ventes et au niveau élevé des encours de logements à vendre. Les prix des appartements sont en faible repli au T4 14, -,% a/a après +1,3% au T4. Les prix des maisons reculent de 2% a/a au T4, après +,9% au T4. Points bas sur les mises en chantier et les permis La construction de logements, encore soutenue en 11 (423 mises en chantier), s était infléchie en 12 (-,7% sur un an) et stabilisée en (+,7% sur un an). Le recul s est accentué en 14. Les mises en chantier se replient de 11,3 % sur un an, à 36 unités, et les permis de construire de %, à 376 unités. La baisse des mises en chantier est très forte depuis le pic de 7 (489 ) : -27%. Il faut noter que la série a été révisée en hausse, notamment pour les années -14, avec une nouvelle méthodologie : estimations (par méthodes statistiques et économétriques) des permis et des mises en chantier, afin de pallier les délais de remontée de l information pour les permis (plusieurs mois) et le manque d exhaustivité pour les mises en chantier mises en chantier permis de construire Source : Ministère de l'ecologie - - France : permis de construire et mises en chantier de logements milliers, cumul 12m France : prix des logements appartements neufs Source : Ministère de l'ecologie, Insee-Notaires variation annuelle, % logements anciens N /12 16 avril 3

4 FRANCE Immobilier résidentiel Evolutions récentes et perspectives : baisse lente du marché La correction en douceur s est poursuivie en 14 Le marché résidentiel français est engagé depuis 11 dans un processus de correction. L immobilier est un secteur très cyclique et il est logique qu une phase de baisse succède au boom marqué des années La tendance reste assez mesurée dans l ancien et plus prononcée dans le neuf. En 14, l ancien est demeuré assez résistant avec un niveau de transactions élevé (7 ) et une baisse des prix mesurée, -2,2 % sur un an, -7% en cumulé depuis fin 11. Dans le neuf, la correction est beaucoup plus nette, avec un recul des ventes de 4 % sur l année et de 32 % par rapport aux pics de 6-7. Compte tenu du poids de l ancien (trois quarts du total des ventes), le marché est globalement en baisse modérée. 3 Prix de l'immobilier résidentiel Indice base =1997T1 Rappelons que la France reste un cas particulier en Europe, où dans la plupart des pays (Espagne, Italie, Pays-Bas, Royaume-Uni, Irlande), une correction significative en termes de ventes et de prix est engagée depuis 8. Le «soft landing» français s explique par la conjonction de facteurs conjoncturels globalement négatifs et de fondamentaux structurels favorables UK Espagne France Irlande Sources : Halifax, Ministerio de Fomento, Insee, DS Facteurs négatifs Croissance faible et chômage en hausse La croissance du PIB a été très modérée en 14,,4% en volume, et va se redresser, mais modérément, en, 1,1 %, et 16, 1,3 %. Le taux de chômage a atteint 9,8% en 14, monterait encore à,2 % en et baisserait très peu,,1 %, en 16. Les anticipations en matière de revenus sont médiocres. Une partie des primo-accédants renoncent à acheter. % France : prix des logements anciens et taux de chômage 6 8 Mesures fiscales Les mesures fiscales ont joué négativement entre 12 et 14 : mesures sur les plus-values immobilières et sur le PTZ, succès très mitigé du dispositif Duflot (baisse d impôt mais contraintes assez fortes sur les plafonds de loyers et les conditions de ressources des locataires). Un plan de soutien pour le logement neuf a toutefois été annoncé en 14 : élargissement de l accès au PTZ, aménagement du dispositif Duflot (rebaptisé Pinel) avec notamment des formules à 6, 9 et 12 ans, simplification des normes, limitation de l encadrement des loyers, abattement de 3% sur les plus-values de cessions de terrains jusqu à fin. - - hausse des prix sur un an taux de chômage (éch.dte inversée) Source : Notaires, Insee 12 Prix de vente surévalués Les prix de vente sont encore surévalués, mais de moins en moins. Ils l étaient de près de % début 12. Avec la baisse des prix et le recul des taux de crédit, ils ne le sont que de à % fin 14 (cf focus page 7). Les prix restent toutefois élevés. Il faut qu ils baissent encore et deviennent clairement sous-évalués pour être jugés véritablement attractifs et permettre une nouvelle phase haussière et un retour des primo-accédants. Le niveau des prix reste pour l instant un frein pour la demande. Facteurs favorables Taux de propriétaires occupants en Europe en % du nombre de ménages Taux de crédit habitat à des plus bas historiques. Ils ont baissé en (3,2% en moyenne annuelle, contre 3,8% en 12 pour un crédit habitat à long terme à taux fixe) et ont reculé à nouveau en 14, jusqu à 2,6% en décembre. Cette baisse est permise par le repli continu des taux des OAT. Le très bas niveau Source : année 11, Eurostat N /12 16 avril 4

5 Evolutions récentes et perspectives -16 des taux de crédit et le risque qu ils remontent tôt ou tard pousse certains ménages hésitants à acheter, malgré le niveau élevé des prix, et soutient la demande de logements. Demande de logements structurellement forte. La demande reste soutenue par des moteurs solides et durables : désir d accession à la propriété, démographie assez dynamique, phénomènes de décohabitation, préparation de la retraite, saturation du marché locatif, effet «valeur refuge». Les niveaux très bas des taux d intérêt à court et à long terme renforcent l attractivité de l immobilier, actif jugé moins risqué, plus rassurant et plus rentable que les actifs financiers. Offre de crédit prudente. Les critères d octroi de crédit habitat sont restés stricts pendant le cycle haussier des années et le sont demeurés ensuite. On n a pas constaté un emballement du crédit et des prises de risque excessives, à la différence d autres pays. Les ratios d encours de créances douteuses restent bas et assez stables, 3,3% au T4 14 pour les crédits aux ménages, 1,4% en pour les crédits habitat. Il n a donc pas été nécessaire d opérer un net resserrement du crédit. L octroi d un crédit habitat est fondé essentiellement sur la capacité de remboursement de l emprunteur. Le taux d effort ne doit pas dépasser un tiers du revenu. Les prêts sont essentiellement à taux fixe et les maturités restent raisonnables. Ce modèle prudent de crédit habitat explique pour une bonne part que le mouvement de correction soit plus graduel et plus modéré en France que dans la plupart des pays européens. Au vu des enquêtes récentes, les critères d octroi de crédit habitat restent à peu près inchangés. Pourquoi le neuf corrige-t-il plus que l ancien? Les ventes de neuf promoteur ont chuté de 32% par rapport à leurs points hauts de 6-7 et celles de maisons individuelles neuves hors promoteurs de 48%. Ce mouvement est lié à plusieurs raisons. Dans le neuf promoteur, la baisse est surtout imputable aux «investisseurs», dont le poids est très important, et où les ventes ont baissé de 4% par rapport à 7, du fait des mesures fiscales : contraintes pesant sur le dispositif Duflot (sur les loyers et les conditions de ressources des locataires), mesures sur les plusvalues. Ceci a rendu les investisseurs très hésitants. Le poids de ce segment s est réduit à 44% en 14 contre % en 7. Le segment «accédants» résiste mieux mais a tout de même reculé de 26 % par rapport à 7. Il est affecté par le niveau élevé du chômage, les contraintes sur le PTZ+, le niveau élevé des prix et le poids des normes (énergie, environnement, handicapés ). Ces facteurs négatifs ont joué encore plus fortement pour les maisons individuelles neuves hors promoteurs. Les ventes d ancien ont mieux résisté et n ont baissé que de 14% par rapport à 6-7. Ceci s explique en partie par le poids élevé des «secondo-accédants» (acheteurs-vendeurs de résidence principale). Les ventes résistent très bien dans ce segment, pour qui les facteurs de soutien structurel tels que la préparation de la retraite et l effet valeur refuge sont essentiels, tandis que le niveau élevé des prix est moins pénalisant. Ce segment est de plus en plus important, % de la production de crédits fin contre 4% début À l inverse, le poids des «primo-accédants» se réduit, de 32% début 12 à 18% fin. Le niveau élevé du chômage, les incertitudes sur les revenus futurs, la surévaluation des prix et l arrêt du prêt à taux zéro dans l ancien ont fortement pesé sur cette catégorie, notamment sur les jeunes ménages à revenu modéré. Le marché en % France : credit habitat ratio encours douteux/encours total Source : ACPR, Crédit Agricole SA 3 Ventes appartements anciens Ile-de- France Nombre de transactions par trimestre Source: Chambre des notaires Ventes et stocks de logements neufs ventes en milliers 4 mois de vente Ventes Source : Ministère de l'ecologie Stocks en mois de vente Chiffres 14 non encore disponibles. N /12 16 avril

6 FRANCE Immobilier résidentiel Evolutions récentes et perspectives -16 s est déplacé vers les secondo-accédants et à un moindre degré vers les investisseurs. Les prix baissent faiblement du fait du niveau assez élevé des ventes et d une offre plutôt modérée. -16 : la correction va se poursuivre graduellement Le mouvement de correction devrait se poursuivre, à un rythme lent, en et 16. Les mêmes facteurs positifs et négatifs vont en effet reser à l oeuvre. On peut toutefois nuancer deux points. Les taux de crédit habitat pourraient se stabiliser. Ils restent en léger repli début, à 2, % en février. Ils pourraient se stabiliser sur les prochains trimestres, en liaison avec la stabilisation ou la très légère remontée attendue des taux OAT ans. Les taux de crédit resteraient ainsi très attractifs. Toutefois, le fait même que les taux de crédit ne baissent plus pourrait conduire à un peu plus d attentisme, un léger repli des ventes (d ancien) et des baisses de prix un peu plus marquées. Les nouvelles mesures de soutien au logement neuf devraient interrompre la baisse des ventes dans le neuf (promoteurs) et permettre une légère reprise, notamment dans le segment investisseurs, grâce aux nouvelles dispositions du dispositif Pinel. Quelques signes encourageants sont d ailleurs perceptibles début : reprise des ventes de maisons individuelles et redémarrage des ventes investisseurs 2. En, les volumes de transactions seraient en léger repli dans l ancien. Les prix de l ancien baisseraient de -2,% en glissement annuel, après -2,2% fin 14. Les volumes seraient en revanche en léger rebond (+%) dans le neuf (promoteur) : + % pour les investisseurs, % pour les accédants. En 16, les tendances seraient du même ordre. On aurait ainsi une baisse cumulée des prix de 12 % entre 11 et 16. Deux problèmes potentiels subsistent Le marché va ainsi continuer à s ajuster en douceur en et 16. Ce mouvement risque d ailleurs de se poursuivre en 17. Un scénario d effondrement de la demande de logements semble peu probable. Il faut toutefois rappeler deux points d inquiétude. D abord, les primo-accédants sont en partie écartés du marché. Leur poids s est nettement réduit et va rester faible en. Le marché tourne sur lui-même, la demande ne se renouvelle pas et risque de se réduire, les mouvements d achats revente des secondoaccédants ne pouvant pas se perpétuer à l infini. Une vraie reprise du marché passera par un retour des primo-accédants, qui doivent pour cela se resolvabiliser. Ce processus est en cours mais ne devrait être achevé qu en (cf. page 8). Ensuite, le marché est très, voire trop dépendant, des taux de crédit. La diminution continue de ces taux et leur bas niveau soutiennent la demande, mais le coût du crédit est historiquement faible et les taux longs et les taux de crédit risquent de remonter tôt ou tard. Comme vu plus haut, notre scénario est une stabilisation sur les prochains trimestres et une remontée très lente et mesurée ensuite. Toutefois, on ne peut pas exclure un scénario de remontée plus rapide des taux longs français, en cas par exemple d un accès de défiance des investisseurs vis-à-vis du risque souverain français, même si ce scénario semble peu probable. Dans un tel cas, la remontée des taux de crédit qui s ensuivrait provoquerait une correction assez marquée des ventes et des prix immobiliers. 8% 6% 4% % France : structure de la production de crédits habitat % mars- juin- sept.- déc Primo-accédants Rachats de crédits externes Source : ACPR, Crédit Agricole S.A. mars- juin- sept.- déc.- Secondo-accédants Investissement locatif France : prix des logements anciens et stocks de logements neufs % mois hausse des prix sur un an stocks neuf en mois de vente (éch.dte inv) Source : Notaires, BdF France : ventes et prix de logements milliers anciens % 9 prév Ventes variations de prix sur un an (éch. dr.) Source : CGEDD, Notaires, CA 2 Chiffres officiels non encore disponibles. N /12 16 avril 6

7 Evolutions récentes et perspectives -16 FOCUS Les prix des logements sont de moins en moins surévalués Les prix sont-ils encore significativement surévalués et comment permettre une resolvabilisation progressive des ménages acheteurs, notamment des primo-accédants? Les données toutes récentes modifient un peu nos conclusions. 9 Taux de crédit habitat Moyennes trimestrielles en % Comment mesurer la surévaluation des prix? La surévaluation d un prix est l écart entre le prix observé et le prix d équilibre (fair value). Ce dernier reflète un marché «équilibré». Le prix serait déterminé par les variables «fondamentales», démographie, revenus, loyers, taux, etc., et non pas par les variables «conjoncturelles» conduisant aux fortes fluctuations des marchés immobiliers (croissance, chômage, erreurs d anticipations, mouvements spéculatifs, offre de logements mal adaptée, offre de crédit trop ou trop peu accommodante, etc.). Diverses approches existent, aucune n est parfaite. Les plus communément utilisées sont le rapport prix/loyers et le rapport prix/revenu. Le «tunnel de Friggit» est fondé sur une analyse de l évolution sur longue période du ratio «prix des logements/revenu par ménage». Ces approches sont intéressantes mais ne prennent pas en compte les variables financières. Or, la très grande majorité des achats immobiliers se font à crédit ; le niveau des taux de crédit et la durée du crédit sont deux variables essentielles qui influent sur la demande et sur les prix. Il nous semble donc qu elles doivent intervenir dans le calcul de la surévaluation. Les approches économétriques posent divers problèmes : il est difficile d établir un lien économétrique entre les prix et plusieurs variables explicatives et il n est pas sûr que ces variables couvrent les éléments fondamentaux. La «prime de risque» (différence entre le taux de rendement interne d un investissement immobilier locatif et le taux obligataire) était communément utilisée dans le passé récent. Une prime de risque de l ordre de 2 % correspond à des prix correctement valorisés. Elle est très difficile à utiliser actuellement du fait du niveau extrêmement bas des taux obligataires. Pour évaluer la surévaluation des prix, nous utilisons une approche fondée sur les ratios de solvabilité. Ce ratio est égal au remboursement annuel (capital et intérêts) pour un nouvel acquéreur d un crédit habitat à taux fixe, rapporté à son revenu. Le ménage considéré perçoit le revenu moyen des ménages français. A chaque période, on calcule la surface qu il peut acheter, au prix, au taux et à la durée de crédit du marché, en respectant la règle d un ratio de solvabilité de 3% (règle appliquée assez strictement en France par les institutions de crédit). Les calculs sont effectués avec les prix des logements anciens. Cet indicateur mesure donc la capacité d achat de logement d un ménage. On constate sur la période que la surface achetable par le ménage «moyen» évolue de façon cyclique autour d une surface moyenne d environ 9 m 2. L approche consiste à dire que les prix sont correctement évalués si le ménage «moyen» a la capacité d acheter cette surface moyenne. Les prix sont surévalués (sous-évalués) si la surface achetable est inférieure (supérieure) à la surface moyenne. Lorsque le prix est surévalué, le ménage doit faire une concession en terme de surface. La surévaluation se mesure par l écart entre la surface moyenne et la surface achetable taux moyen d'un crédit habitat à taux fixe (TEG) taux OAT ans Source : BdF, Crédit Agricole Appartements anciens vendus libres à Paris Source : Chambre des notaires Nombre de ventes par trim. Hausse des prix au m² (éch. dr.) a/a en % Evolutions Dans le cycle immobilier précédent ( ), après une phase de hausse marquée ( ), le marché s est corrigé entre 1991 et N /12 16 avril 7

8 Evolutions récentes et perspectives , très fortement à Paris Ile-de-France (où s était mise en place une forme de bulle spéculative) mais lentement et graduellement sur l ensemble du marché de l ancien en France. Les prix de l ancien ont reculé de 7% environ en cumulé entre 1991 et 1997, ce qui est modéré. Or, la conjonction de cette baisse lente des prix, de la baisse des taux de crédit et de la hausse des revenus a permis une resolvabilisation assez nette, au vu de l indicateur décrit ci-dessus. La surface achetable est passée de 73 m 2 en 1991 à 112 m 2 en Une reprise du marché s est enclenchée en 1998, liée à diverses raisons mais notamment au fait que les prix étaient redevenus attractifs et les ménages resolvabilisés. Les primo-accédants à revenu modéré sont peu à peu revenus sur le marché. Evolutions 8-14 L histoire ne se répète pas forcément mais un scénario assez comparable semble à l œuvre dans cette phase actuelle du cycle. Les prix de l ancien étaient nettement surévalués, de %, au pic du cycle, début 8. Ils l étaient à nouveau nettement début 12, 18% (la baisse des prix de 8-9 a été compensée par un rebond en -11). La phase de correction du marché a réellement commencé fin 11-début 12. La baisse des prix cumulée depuis lors est actuellement de 7%. Les prix étaient encore surévalués, de % environ, en. Mais les ménages se resolvabilisent plus vite que prévu. Avec la baisse des prix et surtout le recul des taux de crédit des derniers trimestres, les prix sont, fin 14 début, très peu surévalués (entre et %). Ils seraient donc proches de leur fair value. Ceci ne veut pas dire que les primo-accédants vont revenir rapidement et massivement sur le marché. Comme on l a vu dans le cycle précédent, il faut que les prix se corrigent encore et deviennent sous-évalués pour être jugés véritablement attractifs et initier une nouvelle phase haussière du marché. Vers un marché resolvabilisé à l horizon 18. Si les prix continuent à reculer lentement en -17, à un rythme de 2,% par an, on aura au total une baisse cumulée de 14% depuis 11. Si on suppose que les taux de crédit restent à peu près stables pendant trois ans au niveau de début (hypothèse évidemment assez forte), et une accélération progressive des revenus nominaux des ménages, alors les ménages seront peu à peu resolvabilisés. La surface achetable serait de m 2 environ fin 17, contre 77 m 2 fin 11 et 83 m 2 début 14. Cet élément conjugué à une amélioration de la conjoncture et une baisse du taux de chômage pourrait permettre un nouveau cycle haussier de l immobilier à partir de 18. Ce n est qu une simulation. L outil utilisé pour évaluer la surévaluation des prix est simplificateur, d autres outils peuvent être utilisés. L évolution des taux d intérêt sera déterminante et la solvabilité des acheteurs se dégraderait à nouveau en cas de remontée significative des taux. Le marché du neuf qui a ses spécifités pourrait évoluer différemment. Mais dans le cadre des hypothèses retenues, et en laissant le marché de l ancien continuer à se corriger peu à peu, une resolvabilisation des acheteurs et une reprise du marché immobilier pourraient se mettre en place d ici deux à trois ans. % - - Prix des logements anciens euros / m² Variation sur un an, % prév euros/m² Source : Fnaim, Notaires, INSEE, Crédit Agricole SA en m Capacité d'achat de logement des ménages prév surface achetable avec taux d'effort à 3 % Source : BdF, Notaires, calculs CA N /12 16 avril 8

9 Evolutions récentes et perspectives -16 Achevé de rédiger le avril Crédit Agricole S.A. Études Économiques Groupe 12 place des États-Unis Montrouge Cedex Copyright Crédit Agricole S.A. ISSN : Directeur de la Publication : Isabelle Job-Bazille Rédacteur en chef : Jean-Louis Martin Documentation : Gisèle Walter - Statistiques : Robin Mourier Réalisation & secrétariat de rédaction : Véronique Champion-Faure Contact : publication.eco@credit-agricole-sa.com Consultez les Études Économiques et abonnez-vous gratuitement à nos publications sur : Internet : ipad : application Etudes ECO disponible sur l App store Android : application Etudes ECO disponible sur Google Play Cette publication reflète l opinion de Crédit Agricole S.A. à la date de sa publication, sauf mention c ontraire (contributeurs extérieurs). Cette opinion est susceptible d être modifiée à tout moment sans notification. Elle est réalisée à titre purement informatif. Ni l information contenue, ni les analyses qui y sont exprimées ne constituent en aucune façon une offre de vente ou une sollicitation commerciale et ne sauraient engager la responsabilité du Crédit Agricole S.A. ou de l une de ses filiales ou d une Caisse Régionale. Crédit Agricole S.A. ne garantit ni l exactitude, ni l exhaustivité de ces opinions comme des sources d informations à partir desquelles elles ont été obtenues, bien que ces sources d informations soient réputées fiables. Ni Crédit Agricole S.A., ni une de ses filiales ou une Caisse Régionale, ne sauraient donc engager sa responsabilité au titre de la divulgation ou de l utilisation des informations contenues dans cette publication. N /12 16 avril 9