"LES ENJEUX DE LA CRISE IMMOBILIERE POUR LE CONSEIL GENERAL DES BOUCHES-DU-RHÔNE ET SON TERRITOIRE"

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1 "LES ENJEUX DE LA CRISE IMMOBILIERE POUR LE CONSEIL GENERAL DES BOUCHES-DU-RHÔNE ET SON TERRITOIRE" LE RAPPORTEUR : LA PRESIDENTE : LES VICE-PRESIDENTS : M. ROGER MONGEREAU MME ALINE MARRONE M. FREDERIC POLACSEK M. PATRICK TEZARIS LE LUNDI 21 MAI 2012 «Document de travail à ne pas diffuser à l extérieur» 1/61

2 PREAMBULE Cette saisine a été rapportée en premier lieu par Madame Clotilde LEMOINE, représentante de la Jeune chambre économique, qui en a présenté le cadre de travail. Celle-ci quelques temps après a choisi de quitter le C.D.C.. Un nouveau rapporteur a été désigné, Monsieur Jean-Marie MICCHELUCCI, représentant de la CGT, qui pour des raisons personnelles n a pu malheureusement participer comme il l aurait souhaité aux travaux de notre instance. Entre temps nous avons entendu de nombreux intervenants qui chacun dans leur domaine ont apporté un éclairage sur le sujet. En temps que nouveau rapporteur, j ai été amené à modifier le plan initial pour prendre en compte les éléments de l actualité et intégrer les informations apportés par les différents intervenants. Je vous propose donc ce rapport d étapes en même temps qu un cadre de travail actualisé. 2/61

3 PLAN CHAPITRE 1 : La crise financière et ses conséquences pour le département des Bouches-du-Rhône Sous Chapitre 1 : Les origines de la crise 1 - Le fonctionnement du nouveau système financier 2 Titrisation : une invention géniale 3 Sub-prime 4 - Sub-prime titrisé : un comportement désinvolte, facteur essentiel du krach. 5 - L appât du gain 6 - Une crise d abord interbancaire Les banques sont principalement exposées au risque de liquidité Le risque systémique La faillite de Lehmann Brother du 15 septembre De la crise financière à la crise économique à partir de Le moral des ménages s est brisé 8 - En sommes-nous sortis en 2012? Des signes inquiétants demeurent 9 La situation des Bouches-du-Rhône en Situation de l immobilier 11 - Les mécanismes de soutien Pour l accession sociale Position des banques 13 - Conclusion 14 - Que pourrait faire le Conseil Général des Bouches-du-Rhône? Sous Chapitre 2 : Pourquoi parle-t-on de crise immobilière? N est-ce pas plutôt «une correction» du marché immobilier? Quand a-t-elle commencé? 3/61

4 1 - Le point sur la situation actuelle D importants changements sont attendus en 2012 pour le marché immobilier Risque d'augmentation des taux de crédit Suppression et réduction des aides de l État Augmentation de la fiscalité immobilière Crise économique et chômage Un regard sur l immobilier qui change? Une baisse généralisée des prix des logements en 2012? 2 - Les ménages n ont plus les moyens de se loger depuis 2008 Sous Chapitre 3 : Le point sur l activité du secteur du Bâtiment dans notre département 1 Quelques éléments chiffrés sur le secteur du bâtiment 2 L évolution du secteur du Bâtiment 3 le rôle de la Fédération du Bâtiment 3 1 Son action contre le travail clandestin 3 2 Son action en matière d insertion professionnelle des bénéficiaires du RSA 3 3 Son action pour l aide à la trésorerie des entreprises Sous Chapitre 4 : Le dispositif du traitement des situations de surendettement 1 - Interventions successives du législateur 2 - Prévention et traitement du surendettement CHAPITRE 2 : En quoi cette crise immobilière a t elle des répercutions sur le budget du Conseil Général? (Droits de mutation, taxe additionnelle définitions) Sous Chapitre 1 - Evolution de la réglementation Bancaire Bale III et son impact sur le Conseil général 1 - Les facteurs de tension qui pèsent sur le financement des collectivités locales sont de deux ordres. Sous Chapitre 2 - Les droits de mutation : impact et évolution pour le budget du Conseil Général 1 - l impact de la crise immobilière actuelle, de la tension sur les prix. 2 - l évolution pour le département des Bouches-du-Rhône depuis /61

5 Sous Chapitre 3 - Impact de la réforme de la taxe professionnelle et plus globalement de la fiscalité locale sur les marges de manœuvre du Conseil général, 1 - la suppression de la taxe professionnelle. 2 - Un transfert entre collectivités de tous les impôts directs locaux 3 - La réforme des collectivités 4 - Le développement et la simplification de l intercommunalité 5 - Le calendrier des réformes Sous Chapitre 3 : Le rôle économique du Conseil général au travers de «Provence Promotion» 1 - Services bancaires et financiers et développement économique du territoire 2 - Quelles évolutions souhaiter? Quelles pistes de développement encourager? CHAPITRE 3 : le logement social dans les Bouches-du-Rhône 1 - Une photographie rapide des problèmes du logement social au plan national : 2 La situation dans les Bouches-du-Rhône : Premier constat : Deuxième constat : une demande de moins en moins solvable HABITAT en quelques chiffres : 4 Le traitement spécifique des situations d expulsion 5 - Une relance de la construction neuve de «13 HABITAT». 6 Conclusion 5/61

6 ANNEXE Le surendettement 1 - L instruction du dossier de surendettement 2 - Etude de la recevabilité : deux solutions 3 - L appréciation du surendettement manifeste du débiteur 4 - La bonne foi 5 - Effets de la recevabilité 6 - Focus sur l interdiction de régler des dettes 7 - Quand a été décidée la recevabilité d un dossier, deux possibilités se présentent : 6/61

7 CHAPITRE 1 : La crise financière et ses conséquences pour le département des Bouches-du-Rhône Sous Chapitre 1 : Les origines de la crise Une évolution s est produite dans la façon dont l économie a fonctionné. A la fin des années 70, l Europe vivait toujours sur un héritage de la crise de 1929 où les Etats avaient un rôle important. Le modèle keynésien de régulateur de l économie était le modèle de référence. Beaucoup de choses étaient régulées, les échanges contrôlés. Il n y avait pas une grande liberté d entreprendre. Une évolution a marquée les années Les actionnaires ont repris la main sur le développement des entreprises et ont cherché à maximiser les profits en faisant en sorte qu elles reviennent sur leur cœur de métier. Le groupe ACCORD par exemple en est un bon exemple. Il est en train de procéder à la séparation de la partie hôtellerie, de la partie services. Cette opération n est pas sans poser quelques problèmes. Par exemple où réimputer la dette? Va-t-elle être supportée par les services comme auparavant? Il est probable que non. Des interrogations se font jour sur l évolution de ce groupe qui pourtant est en très bonne santé. C'est un bon exemple de ce que le capitalisme peut faire pour créer de la valeur. En séparant une société en deux entités différentes, on crée en effet davantage de valeur pour l actionnaire qu avec une seule, ayant des activités diverses. Il y a donc eu un recentrage des sociétés sur leur activité principale mais aussi une délocalisation liée à la mondialisation. Tout cela dans le but de maximiser les profits. Cette révolution a affecté également le monde financier. Une nouvelle intermédiation financière est apparue : je collecte de l argent de mes clients, je le prête à d autres clients qui ont besoin d emprunter. Ce changement, cette évolution, notamment aux Etats Unis, se sont produits en s affranchissant des règles prudentielles à l aide d intervenants nouveaux que sont les banques d investissement, les fonds de pension, les fonds spéculatifs et même les assurances. C'est le système bancaire parallèle, qui a influencé l attitude des banques traditionnelles qui ont progressivement souhaité s affranchir de ces règles en créant des SIV (Special Investment Vehicle), des fonds spéculatifs qui ne sont pas inscrits dans leur bilan, qui ne sont donc pas soumis aux règles de prudence imposées à tout établissement financier. Ces changements ont d abord affecté exclusivement le système financier américain. Ces fonds ont ensuite servi à acheter des crédits, notamment risqués. 1 - Le fonctionnement du nouveau système financier Les banques traditionnelles collectent l argent des épargnants, instruisent des crédits, gardent les crédits dans leur bilan, les portent à maturité et supportent le risque éventuel de défaut. Elles sont pleinement responsables de ce qu elles font. La finance moderne s affranchit de ces activités pénibles, coûteuses dans lesquelles il faut entretenir un réseau d agences, avec de nombreux personnels pour collecter la ressource, offrir un service bancaire aux clients : le fonctionnement de ses comptes, des moyens de paiement, l investissement, mener à bien des projets. La finance moderne se finance sur le marché. Elle 7/61

8 n instruit pas de dossiers de crédits. Elle «titrise» des crédits, c'est à dire qu elle transforme des crédits en valeurs mobilières qu elle vend à d autres intervenants qui revendent le tout au marché c'est à dire à des investisseurs institutionnels voire particuliers, euro-particuliers, qui cherchent à obtenir des produits à fort rendement. Cette finance moderne externalise donc les fonctions classiques de la banque : collecte et crédit. C est de l ingénierie financière. C'est ce qui a été mis en place pour que nous assistions à la plus grande faillite financière de l histoire. Un système qui a déresponsabilisé les principaux acteurs, essentiellement aux Etats Unis. 2 Titrisation : une invention géniale La titrisation consiste en la transformation du crédit en valeur mobilière. C est une invention d une société américaine (General Electric) en Elle consiste à acheter des crédits hypothécaires, pour les mettre dans un portefeuille. Ce portefeuille est ensuite découpé en tranches avec les meilleurs crédits, (les clients les plus solvables sont remboursés en premier) et les tranches avec les clients les moins solvables qui sont beaucoup mieux rémunérées. Pour un investisseur qui cherche un produit très bien rémunéré, c'est une opportunité, une aubaine même. Pour les ventes, comme le produit est risqué, on s adresse à des entreprises spécialisées qui apportent leur garantie aux fonds titrisés (les rehausseurs de crédits). Ils donnent une garantie, car ils ont une très bonne note. En effet, les agences de notation notent les banques, les intermédiaires financiers et notamment les rehausseurs de crédits. Ils ont des fonds propres très importants par rapport à leurs engagements, leur permettant ainsi d avoir de très bonnes notes, apportant une sécurité financière importante. Ces mono-liners ayant apporté leur garantie, ils permettent à ces fonds titrisés de bénéficier d une très bonne note, avec comme subtilité la possibilité d avoir dans les différentes tranches des notes différentes, les meilleurs risques sont AAA, les moins en BBB. Ces produits sont d un très grand attrait pour les investisseurs et ont la bénédiction des autorités financières américaines par qui ils sont contrôlés. 3 Sub-prime Il y avait dans les crédits hypothécaires du bon, du très bon, du moins bon et dans le moins bon le sub-prime. De quoi s agit-il? - un crédit hypothécaire accordé à des ménages à faible solvabilité aux Etats-Unis, - pour une raison sociale : volonté d élargir le nombre de propriétaires, - pour des raisons financières : avoir des crédits à haut rendement, - le sub-prime s oppose au crédit prime, crédit de bonne qualité, le crédit standard fait à des clients ayant une solvabilité normale, - des crédits à très longue durée afin que les clients puissent les rembourser, les mensualités devant être ajustées, 8/61

9 - avec des taux d intérêt très bas les premières années, ils ont attiré les particuliers américains, - des taux variables, suivant l évolution de l indice des taux d intérêt mais sans plafond. En France, il existe des crédits à taux variable, peu nombreux actuellement, avec des «caps». Ils ne peuvent pas dépasser 2% de plus que le taux nominal de départ. Ce n était pas le cas aux Etats Unis dans le but de générer une rentabilité maximum. - une hypothèque sur la maison. Le dispositif était favorisé par le fait que les taux étaient bas. La banque fédérale américaine les maintenaient bas depuis la crise de 2000 pour favoriser la reprise, le développement, la croissance parce que les prix de l immobilier continuaient de grimper. Le ménage américain bénéficiait de taux bas, d une bonne garantie puisque les prix montaient, tout allait bien. Mais la difficulté est arrivée avec la mise en place de la technique de l hypothèque rechargeable: si le bien valait 100 au moment de l emprunt, 150 deux ans plus tard, la capacité d emprunt calculée à l origine sur 100 permettait de réemprunter à hauteur des 50 de plus-value virtuelle supplémentaire. Tout ceci favorisait la croissance mais de manière débridée, sans contrôle, assise sur la continuité d un modèle comprenant une hausse continue des prix de l immobilier, le maintien des taux bas. Ce qui n a pas pu durer. 4 - Sub-prime titrisé : un comportement désinvolte, facteur essentiel du krach. Il s agit du sub-prime dans les fonds titrisés avec une mécanique de déresponsabilisation : Des intermédiaires sont chargés de distribuer les prêts, mais ce ne sont pas des banquiers. Ceux-ci ne supporteront pas le risque puisqu ils vont revendre ces crédits à d autres payés à la vente. Pour que les prêts soient pris par l acheteur en fonds de titrisation, ils vont surévaluer la solvabilité des emprunteurs. Tout est alors faussé. Quand personne n est responsable des résultats d une activité, le pire devient possible. Des cas d abus évidents ont été constatés aux Etats Unis. Les intermédiaires avaient intérêt à faire du chiffre, sans surveiller la qualité des emprunteurs, Les modèles mathématiques sophistiqués utilisés par les fonds de titrisation calculent les prédictions de défaut pour s assurer qu ils n auront pas de problèmes de non-remboursement des crédits titrisés, Ce fonctionnement a été validé par les agences de notation, Les modèles économiques sont intéressants. Quand tout se passe bien, c'est le canal de confiance. Quand les variations sont modérées par rapport à des tendances, des prédictions peuvent être faites, mais toujours dans un canal de confiance dans lequel tout se passe bien. Par contre, quand tout explose, les modèles explosent aussi. La situation n a pas été anticipée, prévue, et n a pas pu l être dans ce modèle économique puisqu elle ne s était jamais présentée auparavant. L affaire Goldman Sachs : un certain Polson a analysé la situation des subprimes. Il a voulu les mettre dans un fonds organisé, géré par Goldman Sachs, chargé de les commercialiser auprès de ses clients. C est ce transfert vers des fonds organisé qui s est révélé être une grave erreur. 9/61

10 5 - L appât du gain Max WEBER dans «L éthique protestante et l esprit du capitalisme» écrit en 1905 : «le capitalisme régule, rationnalise, créant de la confiance par le contrat». Cette vision est fragilisée par les excès. En effet, la rémunération des principaux dirigeants d établissements financiers américains s élève à 100 milliards de dollars dans les trois ans qui ont précédé la crise. Cette rémunération est scandaleuse pour des banquiers qui ont laissé milliards de dollars de perte à la communauté. Pour des activités d investissement, ils ont favorisé l effet de levier par l emprunt. Plus j emprunte, moins je mets de fonds propres dans mes opérations d investissement, plus je rentabilise mes fonds propres. Le faible montant de fonds propres rapportés au résultat amènent des taux de rendement tout à fait considérables. L effet de levier : c'est la dette. La dette : c'est les banques et c'est pourquoi tout le monde a été concerné. Quand l économie marche bien, la banque gagne. Mais elle ne perd jamais car elle investi avec l argent des épargnants et pas celui de la banque. En cas de crac, elle perd l argent des épargnants. On constate, dans le même temps, un comportement à risque des ménages. L appât du gain ne concerne pas uniquement les investisseurs. Les ménages ne sont pas exempts de reproches. Même si les banques ont fait en sorte qu ils puissent profiter de ces situations. Les ménages se sont endettés au niveau de leur plus-value virtuelle grâce au système d hypothèques rechargeables. C'est un château de cartes qui s est écroulé avec la baisse des prix de l immobilier. Les ménages ont été contraints financièrement d arrêter leurs remboursements, ce qui a conduit à un effondrement de la valeur des portefeuilles titrisés. L opacité du système des sub-primes a augmenté la panique des investisseurs. En effet, l investissement dans un fonds de titrisation, se base sur le trash record c'est à dire les performances passées de l équipe de gestion des titres. Les équipes étaient connues depuis longtemps. Elles avaient obtenu par le passé d excellents résultats. Les investisseurs parient sur leur capacité à continuer d en avoir. Malheureusement, dans la Finance, on ne peut pas prévoir l avenir à partir du passé. Les équipes de gestion des actifs boursiers avaient leurs recettes, pour être plus rentables que les autres, attirer davantage d investisseurs. Ce sont des recettes qu elles ne veulent pas dévoiler. Dans les plaquettes en direction des investisseurs n apparaissait pas la façon de faire, le subtil mélange entre les différents types de créances. Ainsi dans les sub-primes, il peut y avoir un peu d actions, des obligations, de la matière première. Le monde de la finance est tellement vaste, riche, qu il est possible pour les équipes performantes de mélanger de multiples actifs d origines diverses plus ou moins risqués. Il est clair que les équipes ne communiquaient pas sur les recettes qu elles utilisaient. Ce qui rendait le système opaque par nature. Mais l investisseur, lui, pariait sur la compétence des équipes, leurs résultats antérieurs. Avec l effondrement des valeurs de portefeuille, les investisseurs ont cherché à vendre tout, y compris des valeurs sûres. Mais quand plus personne n a confiance, personne n achète. Toutes les valeurs voient leurs prix baisser. 10/61

11 Les actifs doivent être à la valeur de marché (règle IFRS) pour que les comptes reflètent l image fidèle de l activité. Plus ils baissent, plus la banque provisionne, plus elle fait des pertes. Les banques se sont retrouvées en difficulté, notamment les banques françaises qui ont été aussi confrontées à ces actifs toxiques, même si elles l ont été beaucoup moins que les banques américaines, anglaises où allemandes. Le système français était solide. Il a donc bien résisté mais néanmoins il a fallu que le gouvernement aide les banques françaises à s en sortir. 6 - Une crise d abord interbancaire Les banques sont principalement exposées au risque de liquidité La liquidité est la matière première de l économie. Elle permet de fonctionner : Les banques collectent de l argent de leurs clients pour les prêter à d autres, faisant ainsi fonctionner l économie. Les banques sont l un des rouages importants de l économie, même si elles ne sont pas seules puisqu une partie de l économie se refinance directement sur les marchés (comme par exemple les Etats), En cas de retrait massif des liquidités, à la suite d une perte de confiance une banque peut faire faillite comme ce fut le cas pour Northern Rock en Angleterre. Pendant deux jours il y a eu la queue devant ses guichets. Tout le monde retirait son argent. Elle n était pas beaucoup plus exposée qu une autre mais un vent de panique a soufflé et la banque a du être sauvée par le gouvernement anglais. Il a pris une participation au capital de 85%, comme dans la plupart des banques anglaises d ailleurs. C est sans commune mesure en importance avec le sauvetage des banques françaises Le risque systémique Il nait lorsque la faillite de l un entraîne les défaillances des autres. Et comme toutes les banques se prêtaient entre elles, la défaillance de l une a entrainé en chaîne la défaillance des autres La faillite de Lehmann Brother du 15 septembre 2008 L importance revêtue par la faillite de la banque Lehmann Brother a constitué le détonateur de l explosion de la crise financière. Cette faillite a été la conséquence d une grave erreur du gouvernement américain. Elle a conduit à une situation qui a compromis durablement la confiance entre les banques. Elles ne se prêtent plus entre elles et les taux d intérêt explosent. La défiance se manifeste dans une question principale : les autres banques ont-elles des sub-primes? Le provisionnement de leurs sub-primes est-il suffisant? Or, il est clair qu il ne l était jamais suffisamment car chaque mois les opérateurs voyaient se dégrader encore plus le système, empêchait davantage les gens de vendre car personne ne voulait plus acheter. Il fallait donc provisionner toujours plus, sans pouvoir jamais dire si le niveau de provision était bon. Il variait sans arrêt. Les banques centrales se sont substituées aux banques qui ne se prêtaient plus entre elles. Elles confiaient à la Banque Centrale Européenne, la Banque Fédérale Américaine leurs liquidités, qui les «re-prêtaient» aux banques, avec des taux forcément plus élevés et des incidences sur l économie. 11/61

12 7 - De la crise financière à la crise économique à partir de 2008 L argent ne circulant plus entre les banques, du fait de la perte de confiance, personne ne prêtait à plus d un jour. Des crédits sur vingt ans devenaient impossibles à refinancer. Les banques prêtent mais n ont pas forcément l argent collecté via leurs clients. Elles complètent donc par un financement nouveau récupéré sur les marchés, auprès des autres banques. Cependant, il faut alors adosser la durée des crédits alloués avec celle de la collecte de fonds. S il n y a plus de collecte en face du crédit, apparaît un risque de manque de liquidité. Toute banque emprunte sur des durées à peu près équivalentes aux crédits alloués. Il lui faut donc détenir des avoirs, de la ressource, sur des durées à peu près équivalentes à ses crédits. C'est une règle mise en place à 60%, aujourd hui, avec des ratios réglementaires à respecter dans ce domaine. Il est évident que ces rations étaient difficile à respecter au regard de la situation. Le sauvetage des banques grâce aux plans de soutien des Etats est devenu indispensable mais ne suffit pas à endiguer la crise avec : le sentiment du vice récompensé. Cependant toutes les banques n ont pas fait autant de mal et le système bancaire est essentiel pour le fonctionnement de l économie. Il était donc indispensable de soutenir les banques Le moral des ménages s est brisé Le signe le plus marquant a été le chômage technique de Peugeot Citroën au mois de décembre 2008 à la suite d une baisse énorme des ventes d automobiles alors que ce produit est le produit de consommation par excellence en France. La crise de liquidité et le resserrement du crédit, La baisse des liquidités entraine la baisse du nombre des crédits mais aussi la baisse de la demande. Les clients n empruntent plus, ont le moral atteint. Ils ont peur de l avenir, consomment moins, empruntent moins. 8 - En sommes-nous sortis en 2012? Des signes inquiétants demeurent Il est difficile de le dire. On constate que des Etats ont fait n importe quoi et ce qui est plus grave, ils se sont substitués aux banques. Ils ont prêté aux banques pour faire redémarrer l économie parce qu ils pouvaient emprunter dans d excellentes conditions et avec un bon niveau de confiance. Il en est ainsi de la France. Les Etats se sont mis face au marché pour emprunter de l argent et le prêter à nouveau aux banques, tout comme les banques centrales. Les Etats sont maintenant atteints et il est devenu indispensable de soutenir les Grecs. Dans le cas contraire, les conséquences serait dramatique au niveau européen. Mais le plan de soutien de 130 milliards d euros sera difficilement reconductible. L annonce du plan de soutien de 750 millions en octobre 2011 a été reçu de façon très positive par les marchés, et a généré une envolée des cours de la bourse le lundi suivant mais un écroulement le vendredi. Dans l intervalle, les investisseurs ont réfléchi : le plan draconien 12/61

13 imposé aux Grecs, l endettement considérable des pays européens pour soutenir la Grèce vont peser sur la croissance, la consommation, d où l inquiétude des marchés le vendredi. Des signes de reprise économique se font jour aux Etats Unis avec une croissance de 3.5% sur un rythme d un an. Elle est moins affirmée en Europe. La France a un PIB augmentant de 0.3% en 2009, un peu moins que l Allemagne, davantage que beaucoup d autres pays comme l Angleterre, l Espagne, le Portugal toujours en récession. Mais les prévisions pour 2012 sont celles d une croissance 0. 9 La situation des Bouches-du-Rhône en 2009 Les chiffres de la Banque de France indiquent des statistiques négatives : - les chiffres d affaires en repli, - les investissements en recul, - une érosion de l emploi et donc une augmentation du chômage dans l industrie, - un taux de chômage qui a dépassé les 10%, supérieur à la moyenne nationale aux alentours de 9% mais avec fin 2009 une baisse de la progression du chômage, à un niveau moindre. Touchant : - l industrie, - la construction, - les services. Cependant, des secteurs tiennent bon : - l hôtellerie, - l ingénierie informatique, - la réparation automobile. Des ménages sont en difficulté, on note une très forte augmentation des impayés sur crédits hypothécaires. Quand les ménages commencent à ne plus rembourser leur maison, c'est grave. La crise touche alors le foyer, la famille. Une forte augmentation est à noter entre 2008 et 2009 des impayés sur les crédits immobiliers. Les banques ont beaucoup provisionné, avec une charge de risque qui a fortement augmenté sur les particuliers Situation de l immobilier L immobilier est concerné par la crise, le défaut de confiance ne favorise pas des projets à long terme que sont les projets immobiliers : - une baisse de 30% de la construction sur l exercice 2009, - une baisse de 10% des transactions, - une baisse des prix sur l ancien de 10%, sur le neuf de 3%, - une pénurie de logements, la demande n est pas satisfaite, 13/61

14 - la loi de l offre et de la demande devrait au moins soutenir les prix, les maintenir, mais ils sont encore trop élevés aujourd hui. Il y a effectivement une demande de logements mais à des prix plus bas, il faut s attendre à une correction. La situation de l immobilier n est pas catastrophique, avec une bonne tenue du marché liée à des mécanismes de soutien qui ont été mis en place Les mécanismes de soutien Pour l accession sociale Ils forment un faisceau de mesures qui ont favorisé le marché et notamment le marché de l accession sociale : Dans les grandes villes dont Marseille un système de chèque premier logement permet à la ville de subventionner des ménages ayant des conditions de ressources déterminées, pour une première fois, en accession sociale, - le Pass-foncier favorise l accession sociale pour des ménages ayant des ressources sous un certain plafond, - le prêt à taux zéro accordé par les banques. Elles gagnent cependant de l argent en se rémunérant par le biais d un crédit d impôt, - le prêt social «location accession» accordé dans le cadre des reventes de logements sociaux à leurs locataires. Avec des conditions de ressources des ménages concernés : - primo accession, - prix maîtrisés (2.475 euros le m² à Marseille). Ils ne doivent pas être trop importants et les promoteurs immobiliers sont, surtout en période de crise, très intéressés par ce marché d accession sociale. Ils interviennent pour vendre à des prix maîtrisés. Tous ces mécanismes : - améliorent sensiblement la solvabilité des ménages : o dans le cadre du chèque premier logement, du Pass-foncier, les collectivités donnent une subvention de à euros, pour partie, prise en charge par l Etat, o une TVA à 5.5%, o une majorité de prêt à taux zéro. Il a été doublé jusqu au 30 juin Il bénéficie d une majoration si le ménage a obtenu une subvention des collectivités parce que ses ressources se situent en- dessous d un certain seuil, o le financement du projet se fait en deux temps notamment dans le cadre du Pass-foncier, au maximum de 35 ans avec une première phase de 25 ans sur un prêt bancaire, une 14/61

15 deuxième de 10 ans maximum avec un prêt accordé par le collecteur de 1% logement, à des taux intéressants. - permettent à l accédant d emprunter moins, à meilleur marché, avec un endettement réduit d un quart et un coût du crédit divisé par deux, un très fort mécanisme de soutien à l accession sociale et à l immobilier, à l activité construction. L endettement locatif loi SCELLIER vise des investisseurs payant des impôts, qui cherchent à en payer moins et peuvent investir dans les lois SCELLIER permettant grâce à un système d amortissement du prix sur les impôts de bénéficier sur plusieurs années de cet avantage. Dans le cadre du Pass-foncier, les ménages ont une garantie de rachat et de relogement par l organisme collecteur du 1% logement, s ils ne peuvent plus rembourser. C'est un facteur sécurisant important. Ces mécanismes ont permis aux promoteurs de s en sortir et de proposer des programmes vendus très rapidement. La caisse d épargne est un acteur important en ce sens, qui participe au Passfoncier, qui fait du prêt à taux zéro. Elle distribue aussi du chèque premier logement et a donc participé à des opérations «coup de poing» de vente d appartements en accession sociale en janvier dans le neuvième arrondissement. Elle a vendu à cette occasion en un week-end une quarantaine d appartements : vente, prêt en ayant sélectionné les clients, en s assurant qu ils répondaient bien aux critères de seuil leur permettant de bénéficier de ces mécanismes. La baisse continue des taux est aussi un facteur de soutien important. Une nouvelle baisse a été enregistrée en avril Les taux de situaient à 3.60% sur 20 ans. Mais en contrepartie le gouvernement est revenu sur une partie de ses mécanismes en supprimant le doublement du prêt à taux zéro. On constate également sur le financement des collecteurs une baisse de leur possibilité d intervention. L argent prévu dans le Pass-foncier se fait plus rare. Ces mécanismes de soutien commencent à se réduire, à se gripper. Le Pass-foncier était valable jusqu en Position des banques Dans les Bouches-du-Rhône, le robinet du crédit n a pas été coupé. Il ne l a jamais été et pour preuve : les crédits ont augmenté de 15% l année dernière. Les banques sont simplement revenues à des critères d octroi normaux. Elles maintiennent cependant une certaine souplesse et le taux d endettement est un critère important. Il ne faut pas que la charge de remboursement soit supérieure à 32% voire à 35% des revenus en excluant les revenus exceptionnels. Evidemment, pour celui qui gagne euros et pour celui qui gagne euros c'est différent. Des taux d endettement peuvent être proposés plus importants pour les clients qui ont plus de moyens. C'est la notion de reste à vivre qui se substitue. Elle donne la souplesse de favoriser des opérations même lorsque les taux d endettement sont tendus. Il ne faut pas simplement dépasser certaines limites. 15/61

16 La Caisse d Epargne vient de créer le Pass-rénovation pour favoriser la rénovation des appartements, avec un taux intéressant, dans une limite de euros. Elle a passé une convention avec le CIL de Provence. Cette mesure va favoriser notamment l activité des professionnels du bâtiment qui sont très intéressés. La progression des crédits a été de 14.7% en 2009 dont : - 7% pour les crédits immobiliers aux particuliers en dépit d une baisse de 30% sur le premier semestre, une désaffectation des clients qui n investissaient plus. Un fort rattrapage a été noté au cours du deuxième semestre qui explique une telle progression en fin d année, - 21% pour les entreprises qui investissent beaucoup dans leur immobilier, c'est leur premier investissement pour abriter leurs machines, - 13% pour les promoteurs constructeurs et aménageurs, même si une baisse du niveau de construction a été enregistrée, reste une certaine activité, - 15% sur les sociétés d économie mixte pour l essentiel des sociétés d aménagement, - 6% sur les opérateurs du logement social dont nous sommes les partenaires historiques. Nous sommes en effet actionnaires pour plusieurs d entre eux. Il faut noter également que les banques sont des investisseurs immobiliers importants. La caisse d'épargne a investi sur Marseille dans du logement, des hôtels, du commerce, des bureaux et tout récemment pour une opération de m² de bureaux Quai d Arenc, sur le port. C'est une belle opération qui permettra de faire le programme des tours qui viendront compléter le ciel de Marseille d ici 2012/ Conclusion Le contexte économique redevient favorable avec : - les taux d intérêt bas, - notre région est attractive, - un solde migratoire positif en particulier sur Marseille, - des signes de reprise. Une politique très dynamique d aide d accès à la propriété a été menée. Elle permet de : - fluidifier le marché locatif et d améliorer le parcours résidentiel, Elle touche les gens en logements sociaux, qui vont pouvoir faire l acquisition de leur appartement. Les organismes de logements sociaux sont actuellement sur des axes très dynamiques, ambitieux de vente de leur patrimoine à leurs locataires pour leur permettre de dégager des fonds propres, d investir sur la mise à niveau de leurs bâtiments dans le cadre du Grenelle et sur de nouveaux programmes, pour répondre à la demande de logements sociaux qui est importante. 16/61

17 Réduire ainsi la pression sur les logements sociaux en nombre insuffisant Actuellement, sur Marseille demandes sont insatisfaites, avec un parc de logements sociaux sur les du département soit dix demandes pour un logement disponible. La situation est pressante, il faut développer de manière à faire en sorte que les gens soient logés correctement. Le logement est la quatrième préoccupation des Français, un sujet très important après l emploi, le pouvoir d achat, la retraite. C'est la première fois que l immobilier est aussi haut dans les préoccupations des Français d après les sondages. Il faut absolument poursuivre les actions entreprises pour favoriser l accession à la propriété Que pourrait faire le Conseil Général des Bouches-du-Rhône? L aide départementale d accession à la propriété Le Conseil Général propose une aide départementale d accession à la propriété surtout orientée sur l ancien, la rénovation des centres- bourgs. S il pouvait orienter sur le neuf et l accession sociale, il aiderait au maintien, au développement de la satisfaction des besoins criants, notamment dans les Bouches-du-Rhône. Le lobbying Progressivement, les mécanismes de soutien sont remis en cause, réduits, manquent d argent. Le collecteur n a plus d enveloppe et ne peut plus intervenir et nous ne pouvons pas nous y substituer. Un travail de lobbying est à mener auprès des pouvoirs publics pour leur faire mesurer l importance de ces mécanismes de soutien dans le maintien de l immobilier, la satisfaction des besoins et c'est important pour nos concitoyens. Beaucoup de Départements subventionnent le Pass-foncier. Tous les Départements de l Ouest, du Nord, l Aquitaine, ce n est pas le cas des Bouches-du-Rhône. Avec pour objectif du gouvernement de Pass- foncier. Les Bouches-du-Rhône en ont fait 500, les pays de la Loire et de la Bretagne le tiers. Certaines régions ont été beaucoup plus dynamiques que les Bouches-du-Rhône dans la distribution de ces crédits qui permettent à des gens modestes d acquérir leur propriété, leur appartement. 17/61

18 Sous Chapitre 2 : Pourquoi parle-t-on de crise immobilière? N est-ce pas plutôt «une correction» du marché immobilier? Quand a-t-elle commencé? Les statistiques sur le prix de l immobilier sont souvent discutables puisque certaines sont faites par la FNAIM, d autres par les notaires ou par des organismes économiques. Elles ont pour particularité, ce qui nous différencie totalement de la bourse de l immobilier, d être différentes, avec des interprétations les plus diverses. Cela constitue un problème majeur pour le secrétaire d Etat au logement qui a voulu des statistiques fiables, sur lesquelles s appuyer. La conjoncture actuelle présente une lecture très difficile et les opérateurs de métier qui font de l administration de biens, le syndic, les ventes, ont les plus grandes difficultés à faire une lecture du marché et surtout à prévoir l avenir. Les prix de l immobilier jusqu à 1998 montrent de grandes divergences sur le volume des ventes, peu, sur les prix. A partir de 1998 à Marseille et plus tard dans le reste de la France, avec la coupe du monde qui a donné une image très différente de la ville, l augmentation des prix s est faite. Toute la France a suivi, sans bulle spéculative, avec une courbe évolutive permanente jusqu à Les prix ont été multipliés par deux sur dix ans, ce qui n a jamais été vu dans l histoire. Marseille qui était très en retard a eu la particularité de voir ses prix augmenter de deux fois et demi. Dans des journaux de publications immobilières des années 97 et 98 : de petits appartements neufs coûtaient francs, ce qui maintenant est le prix d un garage. En France, l habitude est de dire que l euro a tout transformé mais c'est encore plus spectaculaire dans l immobilier avec des différences de prix énormes. Cette augmentation n a pas touché que Marseille qui était sous-évaluée et dont l image changeait, mais ce fut aussi le cas pour toutes les villes attirantes des Bouches-du-Rhône. Le même phénomène s est produit à la Ciotat, Aubagne, avec des hausses de prix continuelles. Marseille est une ville plus pauvre que Lyon. Mais quand des prix augmentent et que les gens veulent acheter, ont-ils les moyens de le faire? La courbe des salaires des Marseillais est en dessous de ceux des grandes villes comme Lyon ou Bordeaux. C est un premier problème. La première conséquence directe de cette hausse se trouve dans l incapacité des primo acquéreur de financer leur logement. La deuxième conséquence est l augmentation des recettes de l ISF. En 2007, la France comptait 54% de propriétaires. Comparé à d autres pays européens, la volonté politique était alors d arriver à 70%. La crise est survenue et pour soutenir l immobilier les politiques ont instauré la loi SCELLIER qui défiscalise des appartements en locatif! La crise et les sub-primes ont eu alors un impact négatif. Avant, toutes les banques accordaient des crédits sur trente ans. Mais pour assurer leur remboursement, les prix de l immobilier ne doivent pas cesser d augmenter, sinon on s expose à des problèmes insolubles. En 2007, les prix ont atteint des niveaux assez forts. Depuis, les médias n ont jamais osé le dire, en exceptant Paris qui est un cas à part, mais les prix ont baissé de 10%. Les prix moyens à Marseille donnés par les grands médias sont aujourd hui entre et euros le m². Il est à noter que les notaires indiquent que se vendent actuellement davantage les biens valant moins de euros. Dans notre région, il y a une grande difficulté à vendre les 18/61

19 appartements qui globalement se situent sur Marseille entre 300 et euros. Sans apport personnel, avec deux salaires c'est une somme difficile à sortir. Pour ces niveaux de prix les acquéreurs sont revenus sur des valeurs sures. Ils sont difficiles : les quartiers doivent être bons, avec un emplacement de parking, une terrasse. A Marseille il n y a pas de bâti avec terrasse, à part dans les immeubles récents. Ce marché est donc difficile. Actuellement, le plus porteur ce sont les 2/3 pièces à moins de euros. L inquiétude face à l avenir et face à la crise amène les gens à vouloir acquérir pour se loger, aidés en cela par le prêt à taux zéro. On constate une augmentation des prix du marché de l immobilier de 140 % depuis On peut dater le début de cette «crise» ou plutôt «d éclatement de la bulle immobilière» en juillet 2008 : les prix d achat atteignent leur apogée et les taux d emprunt sont remontés à 5% (contre 3.5 en 2005). On peut illustrer cette bulle avec le rapport Prix-loyers et Prix-revenus On peut constater selon ce graphique que les prix de l immobilier ont commencés à grimper en 1997, à cette époque, le ratio prix-loyer était de 130. De 1997 à 2005, les prix ont commencé à grimper pour atteindre 240 loyers. La montée des prix est compensée par une baisse des taux d intérêt. Il est donc encore rentable d investir. Mais retournement de situation à partir de début 2007 : les taux repartent à la hausse. De 3.4% en 2005, les taux sont de 5% en octobre 2008, ce qui augmente le loyer de l argent de 47%. Pendant cette durée, les prix ont continués à grimper, pour atteindre leur valeur maximale au début 2008 : le prix moyen d un logement est alors de 268 loyers. Avant les années dorées de 1998 à 2007, quelques quartiers en immobilier fonctionnaient à Marseille : le premier, le sixième, septième, huitième, neuvième, douzième arrondissements. 19/61

20 Touts les quartiers sont progressivement devenus de bons quartiers pour les professionnels. Les quartiers nord devenaient aussi intéressants que les quartiers sud. Sur une mini crise marseillaise à l heure actuelle, on en revient aux valeurs sûres, malgré une incertitude sur les prix de revente. Les banquiers, et les acquéreurs se disent que si le quartier ne semble pas porteur, ils ne pourront pas arriver à récupérer les fonds. C est pourquoi, moins de promotions immobilières ne s opèrent sur certains quartiers. Euroméditerranée a amené beaucoup de projets mais il ne faut pas se retrouver avec ce spectre de quartiers composés seulement de bureaux, d une ville morte, sans habitations. On constate aussi un autre phénomène : Les loyers ont sérieusement augmenté mais pas dans les mêmes proportions. La baisse des taux de crédit a fait grimper les prix immobiliers, et en a réduit l attractivité. Les locataires par contre n ont en face que leurs salaires qui n ont augmenté en dix ans que de 30%. Beaucoup d entre eux ne peuvent plus suivre alors que le propriétaire au regard du prix de son appartement à la valeur 2007 ne perçoit plus qu un rapport de 1 à 2% de la valeur de son investissement. Des propriétaires veulent absolument garder une rentabilité qui aurait dû être aussi forte qu à l époque. Heureusement, les loyers sont indexés sauf à chaque nouvelle location. Il y a toujours une très forte demande locative sur Marseille et les Bouches-du-Rhône. Pour l achat, c est différent. Tout d abord, l offre n est pas assez conséquente et malheureusement ce n est pas l offre de bien mais l offre au prix qui pose problème. Des propriétaires gourmands, des propriétaires bailleurs voyant leur rentabilité virtuelle diminuer posent des difficultés pour mettre les prix aux niveaux. Les dispositifs de ROBIEN, SCELLIER, ont été créés dans un marché locatif équilibré. Ce n est plus le cas et cela met en difficulté les promoteurs. C'est un enjeu important pour le chômage, la fiscalité. Ces dispositifs ont amené récemment sur Marseille la construction de logements à louer se situant tous entre 12 et 15 euros le m² soit un 100 m² à euros. Comment faire pour louer des logements à ces prix là en temps de crise? Les propriétaires ont dû modérer leurs prix, ce qui a permis de les louer plus facilement. A l inverse, à l heure actuelle des difficultés existent avec les logements anciens, moyens, qui n ont pas les bénéfices du neuf sans garages, parkings en sous-sol, climatisation et chauffage économique. C est pourquoi les Marseillais qui peuvent payer un loyer se retournent davantage vers le neuf plutôt que l ancien. Pour louer un appartement, de nombreuses obligations sont aujourd hui à remplir : La loi CAREZ sur la surface du logement, la détection du plomb même s il n y en a pratiquement plus à Marseille et le diagnostic de performance énergétique qui classe les logements de A à G. Marseille se situe plutôt entre D et E c'est à dire une performance très moyenne des logements. Tout le monde se pose la question de l avenir des propriétaires bailleurs privés qui étaient en France un grand nombre puisqu il n y avait que 54% de propriétaires. Il serait temps d arrêter de prendre des mesures ponctuelles dans l immobilier car par définition c'est un bien récurrent. 1 - Le point sur la situation actuelle Le marché immobilier actuel se bloque et le nombre de transactions immobilières a fortement reculé au 3ème trimestre 2011 comme en attestent la forte baisse des demandes de crédit 20/61

21 immobilier (-16 % au 3ème trimestre 2011 par rapport au 3ème trimestre 2010) et la chute des ventes de logements neufs (-17 % sur les 9 premiers mois de l année 2011). Le marché immobilier se grippe en Pour baisser en 2012? Avant une baisse des prix de l immobilier, il y a toujours un fort ralentissement des ventes de logements. Nous allons voir que le marché immobilier aura à faire face à de nombreux changements importants qui inciteront les prix à baisser en D importants changements sont attendus en 2012 pour le marché immobilier Le marché immobilier est soumis à la loi de l offre et de la demande. Différents paramètres viennent influencer ce rapport offre/demande. C est ce qui pourrait se produire avec les changements importants qui sont attendus pour le marché immobilier en Le pouvoir d achat des Français en matière d immobilier va baisser de manière importante, ce qui contraindra les vendeurs à revoir leur prix à la baisse s ils veulent vendre Risque d'augmentation des taux de crédit Après avoir augmenté de décembre 2010 à juillet 2011 pour passer en moyenne de 3.22% à 3.86%, les taux de crédit immobilier se sont ensuite stabiliser autour de 3.90% depuis. Cependant, si en apparence les conditions d emprunt sont stables lorsqu on ne regarde que les taux de prêt immobilier, cela cache le fait que les banques ont durci leurs conditions d accès à l emprunt. L écart se creuse entre les meilleurs taux et les taux moyens. De plus, l indice OAT 10 ans ne cesse d augmenter depuis début octobre. Si le coût de l argent augmente, les banques le répercuteront sur leur taux d intérêt pour des emprunts immobiliers. La perte du triple A de la France fait craindre une forte remontée des taux de crédit en Suppression et réduction des aides de l État Pour tenter de préserver cette note financière AAA, le gouvernement a commencé à prendre quelques mesures légères pour réduire les dépenses et augmenter les recettes de l État. L immobilier a été un secteur concerné par les deux premiers plans de rigueur. Les sommes consacrés au logement ont déjà été revues à la baisse en 2011 (baisse du Scellier, PTZ+ moins coûteux que l ancien PTZ et le crédit d impôt, etc.). Certaines mesures, applicables dès 2012, vont venir réduire les capacités d achat des Français : Le prêt à taux zéro sera réservé en 2012 à l achat d un logement neuf. Et encore, pour en bénéficier vous ne devrez pas dépasser certains plafonds de revenus. Pour l achat d un logement ancien, il ne sera plus possible d obtenir le PTZ Plus en Le PTZ+ était déjà moins intéressant que l ancien crédit d impôt immobilier. L État réduit encore l enveloppe budgétaire destinée à favoriser l accession à la propriété. Le dispositif de défiscalisation immobilière Scellier baissera en Le taux de réduction d impôt déductible du prix d achat d un logement neuf BBC passera à 13% en 2012 (contre 22% en 2011). La défiscalisation sur un logement neuf non BBC ne donnera plus droit à une défiscalisation (contre 13% en 2011). De plus, cette loi Scellier sera supprimée en /61

22 1-4 - Augmentation de la fiscalité immobilière La forte réduction des aides visant à soutenir la demande dans l immobilier n est pas la seule conséquence de ces plans de rigueur. La fiscalité immobilière est aussi fortement mise à contribution : Dès le 1er février 2012, la nouvelle règle de calcul des abattements pour les plus-values immobilières rentrera en vigueur. L imposition des plus-values immobilières réalisées sur une résidence secondaire, un investissement locatif ou encore un terrain constructible sera fortement augmentée. Les prélèvements sociaux ont également augmenté. Les investisseurs seront donc davantage taxés sur leurs revenus fonciers. Les impôts locaux comme la taxe foncière et la taxe d habitation ne cessent d augmenter depuis plusieurs années. Si le gouvernement est amené à prendre des mesures plus strictes, d autres impôts immobiliers pourraient bien évoluer en Les plus-values immobilières sur les résidences principales pourraient, par exemple, ne plus être totalement exonérées Crise économique et chômage Depuis le début de l automne, les plans de restriction d effectifs s accélèrent. Le chômage risque d augmenter à nouveau dans les mois à venir alors qu il est déjà à un niveau élevé. La situation économique ne permet pas non plus aux entreprises d augmenter de manière sensible les salaires. Il ne faut donc pas s attendre à des hausses de revenus pour les Français. Ce n est donc pas grâce aux revenus que l écart énorme, entre les prix de l immobilier et les revenus, va se réduire Un regard sur l immobilier qui change? Les idées reçus en immobilier sont difficiles à effacer. Pourtant, les acquéreurs se montrent de plus en plus prudents avant de réaliser un achat immobilier. Tant que les prix montent, de nombreux acheteurs gardent un esprit spéculatif sur l immobilier. Mais si les prix se remettent à nouveau à baisser, il sera difficile de faire croire qu en achetant de l immobilier on est toujours gagnant. Si les prix baissent de manière conséquente, la baisse des prix entrainera de nouvelles baisses comme la hausse de ces 12 dernières années à entrainer une hausse sans précédent Une baisse généralisée des prix des logements en 2012? Tous ces facteurs auront tendance à faire baisser les prix de l immobilier. Même les plus optimistes habituellement sur le marché immobilier prévoient des baisses de prix des logements en D énormes plans de soutien de l État (doublement du PTZ dans le neuf, mise en place du Scellier, PTZ+ disponible pour tous, etc.) et une baisse exceptionnelle des taux de crédit immobilier ont permis aux prix de repartir à la hausse en 2010 et début 2011 (et encore pas 22/61