Décence d un logement : des règles à respecter

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1 01 Décence d un logement : des règles à respecter Le décret décence n du 13 décembre 2002 crée par la Loi sur la Solidarité et le Renouvellement Urbain définit les caractéristiques d un logement décent, en cas de manquement à cette réglementation le juge sera saisi. Le Règlement Sanitaire Départemental issu du Code de la Santé Public reprend les mêmes critères, leurs contrôles dépendent de la police sanitaire du maire, en cas de manquement à ce règlement il faut saisir le Service Communal d Hygiène et de Santé. Mettre un logement en location, c est garantir à son locataire la santé, la sécurité et le confort. Un logement décent : - Ne présente pas de risque manifeste pour la santé des occupants - Ne présente pas de risque pour la sécurité des occupants - Est doté des équipements nécessaires à des conditions de vie normales Votre responsabilité de propriétaire est fortement engagée si le logement loué fait courir un risque à ses occupants. Respecter ces règles vous permet d être en accord avec la loi et vous assure de disposer d un bien fiable. En appliquant le décret décence votre bien devient une valeur sure sur le marché : vous diminuerez les risques locatifs en étant sur de fournir un logement correct. Dans le cadre de son plan de lutte contre l habitat indigne, la Ville de Roubaix expérimente la Déclaration Préalable de Mise en Location (D.P.M.L.). Ce document permet de mieux connaître le parc locatif privé et est obligatoire pour percevoir l allocation logement par tiers-payant. La Déclaration Préalable de Mise en Location concerne : - Les immeubles de plus de 30 ans - Les immeubles composés d au moins 2 logements - Les immeubles meublés - Les immeubles en courées Le formulaire est téléchargeable sur le site ou vous pouvez la retirer directement auprès du Service Communal d Hygiène et de Santé ou de la Maison de l Habitat. Service Communal d Hygiène et de Santé 9 rue des Fabricants Roubaix, Numéro Vert

2 01 a L organisation du logement Quelques principes à respecter : - Une entrée individuelle par logement - Cuisine ou coin cuisine obligatoire - Indépendances des pièces les unes par rapport aux autres - Partie nuit distincte des pièces de jour - Les pièces principales sont : Salon, Séjour, Chambre - Les pièces de services sont : cuisine, Sanitaires - Les pièces annexes sont : Bureau, Dressing, Cellier - Certaines pièces sont par nature inhabitable : Cave, Grenier, Garage, Combles La surface habitable minimale : - La pièce principale doit avoir une surface habitable au moins égale à 9m 2 - La hauteur sous plafond doit être au moins égale à 2,20 mètres. - En cas d aménagement des combles, la surface habitable est calculée à partir de 1,80 mètres de hauteur sous plafond. Pour mémoire, la surface habitable d un logement est la surface de plancher construite après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches d escaliers gaines et embrasures de portes et de fenêtres. Il n est pas tenu compte des pièces annexes et inhabitable par nature. La luminosité et l ouvrant sur l extérieur : Les pièces principales bénéficient d un éclairement naturel suffisant et d un ouvrant vertical, s ouvrant et se fermant correctement, donnant à l air libre, situé à une hauteur permettant une vue directe sur l extérieur. La lumière naturelle doit pénétrer dans le logement et être suffisante pour éviter d allumer la lumière dans la journée. Service Communal d Hygiène et de Santé 9 rue des Fabricants Roubaix, Numéro Vert et Service Habitat Peuplement - 9 rue des Fabricants Roubaix au

3 01 b L électricité, le chauffage et le gaz Une mauvaise installation entraîne une mise en danger des occupants, la responsabilité du propriétaire est engagée en cas de manquement. Electricité : L installation électrique, conforme à la réglementation doit être en bon état d usage et de fonctionnement. La réglementation stipule que chaque logement doit disposer d un compteur électrique individuel. L installation électrique doit : - Permettre l éclairage suffisant de toutes les pièces et les accès, limitant ainsi les risques de chute. - Permettre le fonctionnement des appareils ménagers courants et indispensables à la vie quotidienne. - Eviter les surchauffes et le recours à des rallonges, source potentielle d accident et d incendie Chauffage : Toutes les pièces doivent disposer d un chauffage adapté aux caractéristiques du logement (isolation, surfaces des pièces ) A chaque type de chauffage des impératifs : - Le chauffage électrique (radiateurs, convecteurs) nécessite une installation électrique dimensionnée et une isolation renforcée. - Le chauffage à combustion (Gaz, Bois, Charbon ) nécessite une arrivée d air permanent et une évacuation des gazs brûlés. Les conduits doivent être ramonés une fois par an. Installer une minuterie dans les parties communes et des ampoules basse consommation dans le logement réduira les charges et la consommation d électricité La première année de mise en location, l entretien incombe au propriétaire, les années qui suivent l entretien incombe aux locataires. Gaz : L installation de gaz, conforme à la réglementation doit être en bon état d usage. Le local ou se situe vos appareils de chauffe doit être ventilé avec une entrée d air au sol et une sortie d air en hauteur. L air ainsi renouvelé limite les risques d intoxication. L entretien annuel des appareils à combustion doit être réalisé par un professionnel. A chaque départ des locataires, vérifiez le bon fonctionnement des installations et effectuez les réparations nécessaires. Service Habitat, 9 rue des Fabricants à Roubaix. au , ou l Espace Info Energie, ADIL, (même adresse)

4 01 c Les pièces de services Tout logement doit comporter une cuisine, des toilettes et une salle de bain. Chaque logement doit être alimenté en eau potable et équipé d un point d eau chaude et froide raccordé au réseau public. La cuisine La cuisine ou coin cuisine est obligatoire dans un logement, elle doit compter : - un évier alimenté en eau potable avec une pression suffisante. - une installation d évacuation des eaux usées - une ventilation haute et basse - la cuisine doit être aménagée de telle sorte qu elle puisse accueillir un appareil de cuisson La salle de bain La salle d eau doit comporter : - une alimentation en eau chaude et froide - une évacuation des eaux usées par l intermédiaire de siphon - la baignoire ou la douche doivent être installées de manière à garantir l intimité des locataires, une pièce doit être réservée à cet effet. Les WC CUISINE Les WC doivent être séparés des pièces où se déroulent les repas par une double porte (sas). wc Les WC situés dans la cour ne sont plus acceptables pour les logements mis en location. SAS SALLE A MANGER Service Communal d Hygiène et de Santé 9 rue des Fabricants Roubaix, Numéro Vert et Service Habitat Peuplement - 9 rue des Fabricants Roubaix au

5 01 d Les infiltrations d eau et l humidité Un logement doit assurer le clos et le couvert : - Murs et toiture en bon état - Menuiseries étanches L humidité dans le logement : Trois raisons à l humidité : - Les infiltrations (toiture, menuiseries non étanches ) - Remontées Telluriques (remontée humide dans le mur en venant du sol) - La condensation (défaut de ventilation et de chauffage, suroccupation ) Il s agit d un point de décence très important à respecter, la présence d humidité provoquant : - de graves problèmes au niveau de la santé des occupants (maladies respiratoires, allergies ) - des dégradations du bâti, - des mauvaises odeurs - une impression permanente de froid. L aération et la ventilation : La ventilation des logements permet un renouvellement de l air. Contrairement aux idées reçues, l air intérieur est souvent plus pollué que l air extérieur, afin d y remédier il convient : - de renouveler l air intérieur régulièrement (ouverture des fenêtres 10 minutes par jour) - d installer une ventilation permanente dans les pièces de service (grille d aération haute et basse, VMC ) La Ventilation Mécanique Contrôlée Double Flux est économe en énergie, elle filtre l air entrant et assure une isolation acoustique. Elle supprime la sensation de courant d air froid en effectuant un préchauffage ou un rafraîchissement de l air entrant. La Ventilation Mécanique Répartie, constituée d aérateurs individuels fonctionne sur le même principe que la VMC mais elle peut être plus facile à installer lors d une réhabilitation. Service Communal d Hygiène et de Santé - 9 rue des Fabricants Roubaix, Numéro Vert et Service Habitat Peuplement - 9 rue des Fabricants Roubaix au ou l Espace Info Energie, ADIL à la même adresse, au

6 01 e Les risques dans le logement Un logement peut présenter des dangers. Quelques risques particuliers : Le Plomb : Pensez y si le logement : - date d avant présente des peintures anciennes dégradées et accessibles (coup dans les peintures ) - est alimenté en eau potable par des canalisations en plomb Attention aux peintures écaillées, les jeunes enfants peuvent avaler les écailles ou la poussière. Depuis le 12/08/2008, le Constat de Risque d Exposition au Plomb doit être annexé au contrat de location des immeubles construits avant Votre responsabilité est engagée si des occupants et des travailleurs sont soumis à une pollution par le plomb du fait d absence d information sur le risque ou de sa non suppression immédiate. Les intoxications au plomb sont dangereuses pour les enfants de moins de 6 ans et les femmes enceintes. L Amiante : L amiante peut avoir été utilisée dans votre bâtiment pour l isolation ou sous forme de plaque en fibro ciment. Les poussières d amiante sont cancérigènes, un diagnostic dans le logement ou des parties communes peut être effectué par un professionnel. Le retrait de l amiante est très réglementé, il est indispensable de faire appel à une entreprise pour ce type de travaux. Les risques de chutes : Escaliers, fenêtres et balcons doivent être munis de rampes et gardes corps d une hauteur de 90 cm et en bon état. Ces éléments sont indispensables à la sécurité de ses occupants. Un escalier instable, sans rampe est un risque de chute pour le locataire. L écartement des éléments du garde corps ne doit pas être supérieur à 11 cm. Service Communal d Hygiène et de Santé 9 rue des Fabricants à Roubaix, Numéro Vert et ADIL, 9 rue des Fabricants à Roubaix au

7 02 La Division d un immeuble Avant d entamer les travaux de division de votre immeuble, renseignez-vous au préalable au service Urbanisme. Une division d immeuble sans autorisation préalable du service urbanisme vous expose à un procès verbal, voire à une procédure devant le procureur de la république. N oubliez pas qu une autorisation d urbanisme est exigée en cas de : - création de logement, - changement d affectation, - création d une surface de plus de 20m 2, - modification de l aspect extérieur de l immeuble... Commencez toujours par vous renseigner auprès du service urbanisme et attendez sa réponse avant d acheter des matériaux ou de commencer les travaux. Le Plan Local d Urbanisme stipule que selon le secteur où se situe l immeuble, il y a nécessité d avoir une place de stationnement par logement. Ces places de stationnement peuvent se situer sur la parcelle ou dans un périmètre de 300 mètres. Selon que votre immeuble se trouve en zone : - UA : il vous sera demandé une place de stationnement à partir du quatrième logement crée - UB : Il vous sera demandé une place de stationnement à partir du premier logement crée Si votre projet de division d immeuble est possible, n oubliez pas de déposer votre déclaration préalable de travaux auprès du service Urbanisme. Service Urbanisme, Hôtel de Ville, Bâtiment C, 17 Grand-Place, Ouvert au public : mardi et vendredi 9h-12h et 14h-17h mercredi et samedi 9h-12h jeudi 14h-17h

8 03 Les travaux de façade aidés Le ravalement de façade est l occasion d augmenter la valeur de votre bien en procédant à une remise à neuf complète. Une maison rénovée correctement prend de la valeur et donne un nouveau cachet à toute la rue. Il s agit de travaux qui donnent sur l espace public et vous devez obligatoirement déposer une déclaration de travaux car il y a des règles à respecter à Roubaix. Une grande partie (90%) du territoire roubaisien est placée en Aire de Mise en Valeur de l Architecture et du Patrimoine (A.M.V.A.P.) pour laquelle un règlement soumet au contrôle toute modification des façades afin de respecter leur authenticité et le caractère particulier de la Ville. Adressez vous auprés du service urbanisme de la Ville, ses agents vous conseilleront et vous accompagneront dans votre projet. La déclaration préalable de travaux déclenchera automatiquement le calcul des primes attribuées par la Ville de Roubaix pour vous aider à réaliser les travaux prescrits. La déclaration préalable de travaux, première étape indispensable Au titre du Code de l Urbanisme, tous les travaux de modification de façade (peinture, changement de menuiserie, etc. ) doivent faire l objet d une déclaration préalable de travaux. Attendez le délai d instruction de deux mois avant toute commande de matériaux ou de travaux à une entreprise. Tous les travaux réalisés sans autorisation peuvent donner lieu à une verbalisation. Il faut donc attendre la réception de l arrêté d autorisation de travaux avant la mise en chantier. Le ravalement d une façade par un professionnel constitue une amélioration de l habitat et de ce fait les travaux bénéficient d une TVA à 5,5%. Les étapes d une démarche de restauration de façade : 1)Déclaration Préalable de Travaux 2)Instruction de la déclaration 3)Délivrance de l autorisation 4)Calcul des primes 5)Mise en chantier 6)Versement de prime suivant constat de bonne réalisation En cas de travaux non conformes à l autorisation : procèsverbal. En conservant les hautes fenêtres et les impostes vitrées typiques de Roubaix vous gagnerez de la lumière et vous économiserez également en consommation d électricité. Service Urbanisme, Hôtel de Ville, Bâtiment C, 17 Grand-Place, Ouvert au public : mardi et vendredi 9h-12h et 14h-17h mercredi et samedi 9h-12h jeudi 14h-17h

9 04 Des Subventions existent L Agence Nationale de l Habitat aide les propriétaires à réhabiliter les logements. Quelques critères sont à respecter : - Les logements doivent être construits depuis au moins 15 ans - Les logements doivent faire au minimum 50 m 2 - Les travaux doivent être réalisés par entreprise - La demande de subvention doit être déposée avant de commencer les travaux - La performance énergétique en classe C après travaux sera demandée. Les subventions et le plafond de dépenses subventionnables sont fonction des loyers exercés. Le diagnostic de performance énergétique doit être annexé au bail depuis juillet La Ville vous aide financièrement. Par exemple quelles que soient vos ressources : 8 euros TTC par mètre carré de toiture isolée, dans la limite de 600 euros par bâtiment. L isolation doit respecter un coefficient de résistance thermique minimal de 5,5 m².k/w pour les toitures en pente et de 3 m².k/w pour les toitures terrasses. Les matériaux doivent être certifiés ACERMI et/ou CE. Cette prime vient compléter les dispositifs existants comme les crédits d impôt. L Eco Prêt à Taux Zéro. Dans le cadre réalisation de travaux d amélioration thermique de votre logement, vous pouvez bénéficier d un prêt de à euros. Pour cela, contactez votre banque ou votre conseiller financier. Defiscalisation Borloo Ancien dans le cadre du conventionnement de loyer avec l Agence Nationale d Amélioration de l Habitat. Exonération de la part communale de la taxe foncière selon la nature et le montant des travaux réalisés. Crédit d impôt dans la limite d un plafond de dépenses de travaux de 8000 euros TTC. Ces dépenses concernent les équipements en faveur du développement durable. Vous pouvez vous renseigner auprès du Service Habitat Peuplement, 9 rue des Fabricants à Roubaix au ou l Espace Info Energie,

10 05 Obligations du propriétaire et du locataire Le bail est obligatoire pour toute location, sa durée est fixée à 3 ans pour un logement loué vide, et ramené à 1 an pour les logements loués meublés. Le bail indique : - le nombre de pièces - les surfaces des pièces - l échéance du loyer - les droits et devoirs de chacun Le bail est accompagné : - d un état des lieux complet et précis - d un Diagnostic de Performance Energétique - d un Constat de Risques d Exposition au Plomb Les obligations de chacun : Le propriétaire doit : - Mettre à disposition un logement décent - Délivrer régulièrement et gratuitement une quittance de loyer - Ne pas s opposer aux aménagements réalisés par le locataire dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation du logement. - Effectuer les grosses réparations, - Fournir des justificatifs de dépense de charges imputées aux locataires. Le locataire doit : - Payer le loyer au terme convenu dans le bail - Assurer le logement et en apporter la preuve au propriétaire - Assumer les charges et les réparations locatives - Utiliser paisiblement le logement en respectant la destination qui lui a été donné par le bail - Entretenir le logement - Ne pas sous louer - Ne pas s opposer aux travaux effectués par le propriétaire La Maison de l Habitat Service Habitat Peuplement rue des Fabricants à Roubaix Service Communal d Hygiène et de Santé 9 rue des Fabricants à Roubaix ADIL (sur rendez-vous) à la même adresse,

11 06 La réalisation de travaux par entreprise Il n est pas toujours plus cher de passer par entreprise. En effet, lorsque vous faites appel à une entreprise pour vos travaux de réhabilitation vous pouvez obtenir des subventions ainsi qu une T.V.A réduite. Les professionnels vous apportent la garantie d un travail effectué dans les règles de l art. La protection des assurances vous garantit la sécurité d une installation (électricité ou plomberie par exemple). Même avec un bon professionnel, il est nécessaire de suivre le chantier. Vérifiez auprès de l entrepreneur qu il a bien des contrats d assurance civile professionnelle et décennale. Le chantier est sous la responsabilité de l entreprise, elle établit un planning de travaux et doit respecter les délais convenus. - Elle doit assurer la sécurité des personnes qui interviennent sur le chantier - Elle doit respecter le nettoyage et les zones de stockage prévues par vos soins - Pour les chantiers spécifiques de suppression des peintures au plomb et de l amiante, l entreprise devra prendre des mesures de protection renforcées et les déchets feront l objet d un traitement spécial. En cas de non respect du délai indiqué dans le devis accepté, vous pouvez prendre des mesures contre l entreprise pour lui faire respecter ses engagements. Pour la mise en place d une benne ou d un échafaudage, vous devez obligatoirement faire une demande auprès de votre Mairie de Quartiers. Vous pouvez faire l objet d un Procès Verbal si vous empiétez sur le domaine public sans autorisation. Le formulaire est disponible et téléchargeable sur le site de la Ville dans la rubrique Habitat / Urbanisme. La réception des travaux est un moment très important. Il s agit d un état des lieux qui fixe le début des différentes garanties : Bon achèvement (durée 1 an) l entreprise est responsable des désordres et malfaçons qui apparaissent dans un délai d un an (cloquage des peintures portes qui ferment mal..) Bon fonctionnement (2 ans) l entreprise doit réparer les défauts de fonctionnement des équipements qu elle a installé (ballon d eau chaude, chaudière ) Décennale (10 ans) pendant dix ans l entreprise reste responsable des désordres qui peuvent rendre le bâtiment inutilisable (effondrement d une toiture, d un plancher ). Les contrats d assurance et les garanties n existent que si les travaux sont effectués par une entreprise dûment enregistrée au registre de la chambre des métiers : le numéro d enregistrement doit figurer sur le devis. Méfiez-vous : un devis attractif avec une entreprise non déclarée est risqué : vous n êtes pas sûrs de la compétence de l entreprise et vous n avez aucun recours en cas de problème pendant et après le chantier. Faîtes toujours plusieurs devis par des entreprises différentes pour pouvoir comparer les prix. Pour assurer le bon déroulement des travaux, prévoyez à l avance le déménagement ou le déplacement de vos meubles. Cette anticipation vous permettra d éviter d improviser une fois que les entreprises seront présentes, ceci vous fera gagner du temps et épargnera d éventuels dégâts!

12 07 La mise en place du tri sélectif à Roubaix Trier, c est être acteur de toute une chaîne de récupération, tri et valorisation des déchets, qui a pour but d en extraire un maximum de matières premières et d énergie. La filière du recyclage permet de réduire l impact de notre consommation de masse sur notre environnement. Très volumineux dans nos poubelles, nos déchets retrouvent une seconde vie grâce au tri sélectif. Comment accueillir ce nouveau système chez vous Ce geste responsable est mis en place sur Roubaix. Selon votre secteur vous disposez de sac ou de bac. Les containers et les sacs de collecte des déchets doivent être sortis le matin même du ramassage ou la veille au soir et être rentrés au plus vite après la collecte. Si vous disposez d une cour, gardez un espace pour y stocker vos déchets entre deux ramassages de poubelles. Si vous n en disposez pas mais que vous avez l espace suffisant, gardez un espace réservé au stockage des sacs. Vous y gagnerez en confort, ce sera plus propre et plus pratique! Pour obtenir ou remplacer une poubelle, contactez Esterra ou au R A P P E L Déchets recyclables : à déposer en vrac dans le bac (couvercle grenat) ou sac poubelle réglementaire (translucide rose) - plastique : bouteilles et flacons (transparents et opaques) - métal : boîtes de conserves en acier, canettes et barquettes en aluminium, briques de boisson - verre : bouteilles et bocaux - papier : journaux, magazines, publicités, papier, carton, boîtes en carton Déchets non recyclables : à déposer en vrac dans le bac (couvercle gris) ou sac poubelle réglementaire (noir) - restes de repas, épluchures de légumes et fruits, fruits et légumes abîmés - plastique : pots de yaourt, bouteilles d huile, barquettes, gobelets, sacs, films - polystyrène : barquettes, morceaux - vaisselle cassée - couches-culottes Profitez du tri pour fabriquer votre compost Les déchets ménagers non recyclables : vos déchets alimentaires peuvent servir à fabriquer du compost. En les conservant à l air libre, dans une caisse en bois ou un composteur, vos épluchures et restes de repas se transforment en engrais! Vous en trouverez un excellent exemple au compost collectif à l angle de la rue du Fort et de la rue du Collège à Roubaix.