Espace FAQ du loueur en meublé

Transcription

1 Espace FAQ du loueur en meublé - Quels sont les avantages de l adhésion à un CGA? - Faut-il tenir une comptabilité? - Quelles sont les obligations suite à l adhésion à un CGA? - Comment bénéficier de la réduction d impôts de 915 euros? - Quelle différence entre LMP et LMNP? - Les conditions de qualification de loueur professionnel (LMP)? - Les conditions de changement de statuts entre LMP et LMNP? - Quelle est la durée d engagement de location? - Est-il obligatoire d adhérer à un CGA? - Y a-t-il plusieurs déclarations fiscales à produire? - Quelle TVA peut-on se faire rembourser? - Utilité de faire des demandes de remboursement de TVA trimestrielles ou annuelles? - Peut-on déduire tous les amortissements? - A quel moment on choisit entre LMP et LMNP? - Pourquoi faut-il passer au régime réel? - Quelle adresse professionnelle choisir? - Toutes les charges financières sont-elles déductibles? - En cas de revente du LMNP, quid de l application de la TVA? Pour toute autre question, contactez-nous par mail à contact.lmnp@axe4.com ELEMENTS DE REPONSE : - Q- Quels sont les avantages de l adhésion à un CGA? Lorsque vous relevez du régime réel, de droit ou sur option, vous pouvez adhérer à un centre de gestion agrée (CGA), ce qui vous permet de bénéficier des avantages suivants entre autres : o Lorsque vous relevez du régime réel sur option, une réduction d impôt égale à vos frais de tenue de comptabilité, plafonnée à 915 euros, si votre chiffre d affaires n excède pas les limites du micro-bic; soit euros pour les LMNP. o le résultat imposable du loueur ne subit pas la majoration de 25%, appliquée par le fisc aux résultats des non adhérents. o L exemption de pénalités si vous révélez spontanément les insuffisances de vos précédentes déclarations.

2 o Les adhérents bénéficient d'une réduction de 3 à 2 ans du délai de reprise de l'administration fiscale pour les périodes pour lesquelles le service des impôts des entreprises a reçu une copie du compte-rendu de mission. La première adhésion au Centre de Gestion Agréé ne produit ses effets sur le plan fiscal que si elle intervient dans les 5 mois de l ouverture de l exercice comptable, ou du début d activité. Les frais de tenue de comptabilité sont à reporter sur votre déclaration de revenus n 2042, dans le cadre complémentaire des réductions d impôts. La réduction sera calculée automatiquement par l administration fiscale. Le régime réel s applique de plein droits lorsque vos recettes dépassent le plafond du micro-bic, soit euros (ou euros pour certaines locations saisonnières, gites ruraux, meublés de tourisme, chambres d hôtes..) - Q- Faut-il tenir une comptabilité? Lorsque vous relevez du régime réel, vous avez l obligation de tenir une comptabilité, comme pour n importe quelle société, vous êtes considéré comme une entreprise du régime BIC, les bénéfices industriels et commerciaux. Vous devez tenir une comptabilité d engagements, avec des provisions et des amortissements, avec des charges calculées, et non plus uniquement payées. Vous devez produire un bilan avec actif et passif, et un compte de résultat. Vous devez adresser aux impôts une déclaration professionnelle normalisée n 2031 ainsi que les annexes à cette déclaration, de façon numérique selon des normes d échanges EDI avec l Administration. En cas d adhésion à un CGA, il convient de respecter toutes les obligations d adhésion comme le compte en banque séparé et individualisé, et d adresser avec la déclaration fiscale annuelle, un dossier au format numérique comportant des tableaux de vérification qui permettront d obtenir un visa annuel. - Q- Quelles sont les obligations suite à l adhésion à un CGA? L adhérent à un CGA s engage notamment à : - Faire réaliser sa déclaration fiscale par un Expert-comptable, - Respecter la procédure de dématérialisation de sa liasse fiscale, - Respecter un engagement de sincérité fiscale, - Prévenir le CGA en cas de vérification de comptabilité et lui fournir une copie des pièces du contrôle. -

3 - Q- Comment bénéficier de la réduction d impôts de 915 euros? Lorsque vous avez adhéré à un CGA, que relevez du régime réel sur option, une réduction d impôt égale à vos frais de tenue de comptabilité, plafonnée à 915 euros, si votre chiffre d affaires n excède pas les limites du micro-bic; soit euros pour les LMNP. La demande de réduction est à porter sur la déclaration N 2042 C PRO, page 4, rubrique 7, ligne FF «Frais de comptabilité et d adhésion à un centre ou à une association agréée». Il convient également d'indiquer sur la ligne FG le nombre d exploitants. - Q- Quelle différence entre LMP et LMNP? L activité de loueur en meublé peut être qualifiée de professionnelle ou non professionnelle au niveau de la déclaration personnelle du contribuable n 2042 pro. Cela ne change en rien la déclaration professionnelle des résultats à produire, sur un modèle cerfa 2031, par un Expert-comptable, puisque cette déclaration doit être dématérialisée pour sa transmission aux impôts, dès lors que le régime réel a été choisi. La différence entre les 2 régimes porte principalement pour la déclaration de revenus personnelle 2042 du foyer fiscal, sur le report ou non des déficits fiscaux, ou leur imputation sur les autres revenus. Ainsi, dans le régime du LMNP : - les déficits fiscaux issus des locations en meublé, peuvent être déduits des bénéfices des autres meublés non professionnels perçus par votre foyer fiscal au cours des 10 années suivantes. Audelà, les déficits non déduits sont définitivement perdus. - On ne peut donc pas imputer de déficit fiscal sur d autres revenus du foyer, que ceux du LMNP. - Le régime LMNP permet de bénéficier de la réduction d impôt sur le revenu lors de l investissement dans certaines résidences meublées entre 2009 et 2016, appelés «Censi- Bouvard». L investissement doit être réalisé en direct, et non par une société. Dans le régime LMP : - Le déficit fiscal de l activité professionnelle du LMP est imputable, uniquement si vous relevez du régime réel sur option ou de droit, sans limitation de montant sur votre revenu global du foyer fiscal, lors de la déclaration personnelle 2042, et est à reporter sur la 2042 C Pro. Si votre revenu global est insuffisant pour absorber votre déficit en totalité, le reliquat est imputable sur votre revenu global imposable des 6 années suivantes. Si vous relevez du micro-bic, vous ne pouvez pas constater de déficit, puisque le résultat se calcule forfaitairement. - Le statut du LMP vous fait perdre les réductions d impôt du type censi-bouvard. - La plus-value de cession du bien loué est qualifiée de professionnelle et peut être exonérée. - Exonération de l ISF des biens considérés comme professionnels.

4 . - Q - Les conditions de qualification de loueur professionnel (LMP)? Pour pourvoir qualifier l activité de loueur professionnel, il faut réunir 3 conditions simultanément, au niveau du foyer fiscal, pour l ensemble des locations meublées du foyer : o Les loyers bruts perçus doivent dépasser euros par an, éventuellement réajustés au prorata temporis pour une création d activité en cours d année. o Les loyers professionnels perçus doivent dépasser les autres revenus professionnels, au niveau du foyer fiscal. o Le contribuable doit être inscrit au registre de commerce et des sociétés. - Q- Les conditions de changement de statuts entre LMP et LMNP? Le bénéfice du statut de LMP étant soumis au respect de certaines conditions, de montant de loyers supérieurs à euros et des 50% des revenus professionnels, un contribuable peut être amené à changer de régime en entre LMP et LMNP d une année sur l autre. Ce changement de statut n a pas d incidence sur les déclarations fiscale de l activité de loueur, il a par contre une incidence sur l imputation ou le report des déficits. Pour un passage de LMNP à LMP, les déficits fiscaux de l année deviennent imputables sur les revenus globaux du foyer fiscal. En revanche, les déficits fiscaux des années antérieurs, provenant de l activité de LMNP, ne sont plus imputables, et se retrouvent gelés jusqu au retour futur à la forme de LMNP. Pour un passage de LMP à LMNBP, vous perdez l imputation sur les autres revenus du déficit de l année de l activité, par contre vous retrouvez la possibilité de report sur 10 ans et d imputation sur les bénéfices d une même activité de LMNP. Vous retrouvez aussi la possibilité d imputer les déficits reportables qui avaient été gelés lors du passage à un régime de LMNP vers LMP, dans le respect du délais de 10 ans. Le délais de 10 ans est à considérer pour chaque année de création de déficits. - Q- Quelle est la durée d engagement de location? Les investissements réalisés dans une résidence de service jusqu en 2016 y compris, peuvent bénéficier de réduction d impôts, à condition de louer le bien en meublé à un exploitant pour une durée d au moins 9 ans, à titre non professionnel. La location doit prendre effet dans le mois qui suit la plus récente des dates soit de la livraison du bien, soit de la date d achèvement, soit de la date d acquisition. La condition de non professionnel s étudie au moment de l acquisition du bien. Par contre si vous devenez LMP par la suite, la réduction d impôt n est pas remise en cause.

5 - Q- Est-il obligatoire d adhérer à un CGA? L adhésion à un Centre de gestion n est pas obligatoire, mais vivement conseillée, au regard des avantages fiscaux accordés, tél que la réduction d impôt de 915 euros pour frais de comptabilité par exemple. - Q- Y a-t-il plusieurs déclarations fiscales à produire? Que vous soyez LMP ou LMNP, si vous êtes au régime réel de droit ou sur option, vous aurez les mêmes déclarations à produire : - Une déclaration professionnelle fiscale n 2031 pour l activité de loueur en meublée exercée en BIC, et pour laquelle une inscription au greffe du tribunal de commerce a été réalisée, et qui vous ouvre droit au statut de LMNP ou LMP, et ainsi de bénéficier des avantages fiscaux de chacun des régimes. - Une déclaration personnelle de revenu n 2042 c Pro, qui est une annexe de vote déclaration de revenus, et sur laquelle vous : o Reporterez le résultat professionnel de l activité du loueur en meublé, qui apparait sur la 2031, pour votre quote part de résultat uniquement, sur la ligne bénéfice ou déficit o Reporterez les investissements réalisés en résidence meublée, comme dans le cadre du censi-bouvard par exemple, et les demande de crédits d impôt relatifs à ces investissements. Au régime micro-bic, vous n avez pas à souscrire la déclaration de résultat n 2031, vous êtes aussi exonéré de TVA, mais à contrario, vous ne pouvez récupérer aucune TVA, et vous serez forcément en bénéfice à hauteur de 50% de vos recettes, et ne pourrez déduire aucune dépense de vos loyers. - Q- Quelle TVA peut-on se faire rembourser? Si l achat du bien a été soumis à TVA, et que vous avez opté pour l imposition des loyers à la TVA, vous pouvez vous faire rembourser : o Trimestriellement la tva portant sur l investissement, o Annuellement par la CA12, la TVA portant sur les frais généraux. Au régime micro-bic, vous ne pouvez pas récupérer de TVA

6 - Q- Utilité de faire des demandes de remboursement de TVA trimestrielles ou annuelles? Déclencher des demandes de remboursement trimestrielles permet de gagner de 6 à 9 mois sur le remboursement de la TVA ayant gréver l acquisition du bien notamment. - Q- Peut-on déduire tous les amortissements? Seules les constructions et le mobilier peuvent être amortis, respectivement sur 50 ans et 10 ans en moyenne. La valeur du terrain n est pas amortissable. Lorsque l acte ne précise pas la ventilation entre le terrain et les constructions, ce dernier peut être évalué forfaitairement à 15% de la valeur totale de l acquisition, ou plus, dans les zones ou le foncier est cher (centres urbains ou touristiques ). Il est alors fortement conseillé de valider ce surcoût par les données du marché et les différents acteurs professionnels locaux (notaires, agents immobiliers, etc ). La valeur amortissable de la construction sera alors de 85% du prix d acquisition. Conformément à l article 39C du Code Général des Impôts, les amortissements pratiqués ne peuvent avoir pour effet de créer un déficit. Si tel était le cas, la part d amortissement correspondant au déficit devrait être réintégrée dans les résultats de l exercice. Dans ce cas, la quote part des amortissements non déduits pourront s imputer sur d éventuels bénéfices ultérieurs, ces amortissements étant reportables indéfiniment jusqu à ce qu un résultat bénéficiaire futur en permette la déductibilité. - Q- Pourquoi faut-il passer au régime réel? Le loueur en meublé non professionnel est normalement soumis au régime de la micro-entreprise, ses revenus ne dépassant généralement pas la limite de HT par an. Néanmoins, ce régime n est autorisé qu aux personnes exploitant personnellement leur bien, ne permet pas de déduire les charges réelles de l exploitation, ni d adhérer à un Centre de Gestion. Il est par ailleurs impossible de créer du déficit sous un régime de micro-entreprise, de récupérer la TVA, ni de déduire les frais réels engagés, puisqu il n est pratiqué qu un abattement forfaitaire sur les recettes globales, même si les frais réels sont supérieurs.

7 En conséquence, dès que l acquisition est financée par emprunt ou soumise à la TVA, il sera fortement conseillé d opter pour un régime réel d imposition. - Q- Quelle adresse professionnelle choisir? L immatriculation doit être faite auprès du S.I.E. ( Service des Impôts des Entreprises ) à l adresse du bien acquis, et non celle du domicile de l acquéreur. En cas d acquisition d un autre bien ultérieurement, le S.I.E. compétent sera celui dont dépend le bien qui dégage les loyers les plus élevés, et pourra, le cas échéant, nécessiter un transfert de S.I.E. - Q- Toutes les charges financières sont-elles déductibles? Les charges financières résultant des emprunts ou découverts bancaires sont intégralement déductibles à la condition que les financements souscrits l aient été dans l intérêt de l exploitation. Il en résulte que la part de ces charges financières correspondant à des emprunts ou découverts bancaires provoqués par des prélèvements de l exploitant ne sont pas déductibles. - Q- En cas de revente du LMNP, quid de l application de la TVA? La TVA ne s applique généralement pas aux opérations de location meublée. Néanmoins il existe des exceptions à cette règle générale. Sont ainsi taxables à la TVA sous certaines conditions, les activités suivantes : Prestations d'hébergement à caractère hôtelier ou para-hôtelier Régime des locations de locaux nus, meublés ou garnis consenties par le propriétaire à une personne qui les exploite Régime applicable aux résidences de tourisme classées

8 Villages de vacances classés ou agréés Villages résidentiels de tourisme D une façon générale, les ventes d immeubles achevés depuis moins de 5 ans sont taxables à la TVA sur la totalité du prix. Lorsque l immeuble est achevé depuis plus de 5 ans, la vente est exonérée de TVA, mais doit faire l objet d un reversement de la TVA initialement récupérée par le cédant par 1/20 ( 1/20 de la TVA initiale par année de détention de l immeuble ). Par dérogation à ce principe général, une disposition particulière de 2006, liée aux dispositions de l article 257 bis du CGI, dispense le cédant de régulariser la TVA par 1/20 si l acquéreur poursuit la même activité, considérant qu il s agit de la transmission d une universalité de biens. ( Cas d un investisseur rachetant un bien ; et continuant à le louer en tant que LMNP ) Attention : L acquéreur étant réputé «continuer la personne du cédant», il se substitue à lui, notamment au titre des régularisations ultérieures de TVA déduites par ce dernier. En d autres termes un prorata de TVA sera à reverser par tout acquéreur qui ne revendrait pas une nouvelle fois le bien dans les conditions du paragraphe précédent, ceci jusqu à la 20 ème année suivant l acquisition du bien par le premier acquéreur.