NEWS PRO ACTIV. [Février 2014] Ce mois-ci on vous parle de. Copropriétés : Qu est ce que le Diagnostic Technique Global ou DTG?

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1 Ce mois-ci on vous parle de i Copropriétés : Qu est ce que le Diagnostic Technique Global ou DTG? Nous orientons-nous vers une application de la loi CARREZ aux maisons individuelles? PERSPECTIVES : ce qui va changer pour les diagnostiqueurs BON A SAVOIR ; les derniers arrêtés d état de catastrophe naturelle Copropriétés : Qu est ce que le Diagnostic Technique Global ou DTG? L Assemblée Nationale et le Sénat ont convenu le 18 novembre 2013 de la création d un Diagnostic Technique Global des copropriétés ; celuici s inscrit dans le cadre de la discussion du projet de loi ALUR et vise à prévenir la dégradation des copropriétés et faciliter la réalisation des travaux de conservation des immeubles. Ce diagnostic devrait permettre aux copropriétaires d avoir une meilleure visibilité sur les travaux à accomplir dans la copropriété et de pouvoir les anticiper de manière plus efficace. Le diagnostic devra en effet donner une information plus claire sur la santé générale de l immeuble. Il devra faire apparaître une évaluation sommaire du coût et une liste des travaux nécessaires à la conservation de l immeuble en précisant notamment un planning des travaux d entretien ou de réhabilitation nécessaires sur les 10 années à venir. En disposant d une vision sur un terme plus long, les copropriétaires peuvent donc mettre sur pied un plan de financement plus efficace. Le Diagnostic Technique Global des copropriétés comportera : - une analyse de l état apparent des parties communes et des équipements communs de l immeuble, - un état de la situation du syndicat des copropriétaires au regard des obligations légales et réglementaires au titre de la construction et de l habitation, - une analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l immeuble, - un Diagnostic de Performance Energétique (DPE) de l immeuble tel que prévu selon la législation. Pour les immeubles construits après le 1 er janvier 2007, il serait réalisé 10 ans après la réception de l immeuble. Pour les immeubles construits avant le 1 er janvier 2007, le diagnostic technique global serait mis à jour tous les 10 ans. Une fois le diagnostic présenté aux copropriétaires lors de l assemblée générale, le syndic serait tenu d inscrire à l ordre du jour de chaque assemblée générale la question d un plan pluriannuel de travaux (contenu, calendrier, évaluation financière, modalités de financement et choix du maître d œuvre). En cas d insalubrité ou de péril, le diagnostic technique global devrait être communiqué obligatoirement à l autorité administrative. A défaut, cette dernière pourrait réaliser d office ce diagnostic. L obligation de réaliser un tel diagnostic interviendrait de façon progressive : avant le 1 er juillet 2017 pour les copropriétés de plus de 200 lots, avant le 1 er juillet 2018 pour celles de plus de 50 lots et avant le 1 er juillet 2019 pour les autres.

2 Incidence du DTG sur le Fonds de prévoyance (ALUR : art. 27 I 2 et 3 / loi du : art.14-2 et 18) L obligation pour tout copropriétaire de constituer un fonds de prévoyance a été ajouté par les Parlementaires. A ce jour, le projet de loi prévoit l obligation pour les copropriétaires de lots situés dans des immeubles à destination partielle ou totale d habitation de plus de 10 lots de participer à un fonds de prévoyance. Seuls les immeubles dont le Diagnostic Global Technique fait apparaître l absence de besoin de travaux au cours des 10 prochaines années seraient dispensés de l obligation de constituer un fonds de prévoyance pendant la durée de validité du diagnostic. A NOTER : l entrée en vigueur de la loi est prévue pour ce premier trimestre il convient d attendre la publication des décrets d application. Nous orientons-nous vers une application de la loi CARREZ aux maisons individuelles? L essentiel de la loi : La loi Carrez concerne toutes les ventes de logements en copropriété d une surface au moins égale à 8 m 2, c est-à-dire les appartements, les locaux commerciaux ou professionnels, les chambres de service de plus de 8 m 2 et certaines maisons ou pavillons en copropriété horizontale. La loi Carrez concerne la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des cloisons, des murs, des marches et cage d escalier, des gaines, des embrasures de portes et fenêtres. Cette superficie privative représente le lot de copropriété tel qu il est défini au dernier règlement de copropriété publié aux hypothèques. Sont exclus de la loi Carrez, les surfaces d une hauteur inférieure à 1,80 m, les loggias, les balcons, les terrasses ainsi que les annexes, caves, garages et jardins. Egalement, ne sont pas concernés par la loi Carrez, les logements vendus sur plan ainsi que les maisons individuelles jusqu à maintenant. La loi Carrez n oblige pas d avoir recours à un professionnel pour calculer la superficie privative, mais cela reste vivement recommandé. En effet, si l acte de vente mentionne une surface supérieure de plus de 5 % par rapport à la surface réelle, l acquéreur peut, dans un délai d un an à compter de l acte authentique, demander au juge une diminution de prix au prorata de nombre de m 2 manquants. De plus, les frais de notaire, liés à la vente, seront également diminués en fonction du nouveau prix.

3 L extension envisagée au logement individuel Le ministère du logement réfléchit à l extension du régime de la loi Carrez aux maisons individuelles. L objectif serait de procurer à tous les acheteurs, que ce soit en copropriété ou individuellement, les mêmes niveaux de garanties en terme de mesurage des surfaces privatives. Car aujourd hui, la non obligation d appliquer la loi Carrez pour les maisons individuelles occasionne malheureusement un grand nombre d arnaques et de malentendus entre acheteurs et vendeurs de maisons individuelles. Un premier projet d extension de la loi Carrez a été refusé par les sénateurs, mais Cécile Duflot va poursuivre la réflexion, tant l attente est manifeste en la matière. i PERSPECTIVES : ce qui va changer pour les diagnostiqueurs A nouveau examiné par l Assemblée en deuxième lecture, le projet de loi Duflot pour l accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) devrait entrer prochainement en application. Règlement des honoraires La loi n du 6 juillet 1989 prévoit que les honoraires peuvent être partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. Pour faire face à des abus, il est prévu de limiter par décret un plafond des frais imputables au locataire. La jurisprudence rappelle que seule la rédaction du Bail peut être facturée au locataire, et non les autres services (tel le DPE ) qui constituent les obligations légales pour le bailleur. Diagnostics électricité et amiante étendus à la location Cette mesure ne semble pas remise en cause, elle devrait donc s appliquer. Elle participe à l amélioration des conditions de vie, l un des objectifs premiers recherchés par la mise en place de la législation en la matière. Diagnostic Mérule : revu en information A l inverse de ce qui se profilait pendant l été, le diagnostic Mérule ne sera pas officialisé. Un dispositif d information calqué sur celui relatif aux termites va être mis en place. En effet, le diagnostic de la lèpre des maisons suppose de détruire une partie des plafonds, poutres, cloisons pour ausculter le bâtiment. Afin de ne pas déprécier inutilement la valeur de certains biens, on s appuiera sur un dispositif d information, articulé autour des connaissances et des caractéristiques locales du développement du champignon - les mairies et préfectures permettront de consulter les zones de présence d un risque de mérule. DPE : les relevés de consommations plus faciles à obtenir En instaurant dans l état des lieux d entrée et de sortie, un relevé d index des différents compteurs, les informations recueillies par le diagnostiqueur seront plus faciles à obtenir et plus fiables pour ses calculs de DPE. Création d un Diagnostic Technique Global des copropriétés Voir le premier article de cette News.

4 BON A SAVOIR : les derniers arrêtés d état de catastrophe naturelle On constate qu un nombre important de villes ou de départements a été touché au cours des 6 derniers mois par des événements classés en catégorie catastrophe naturelle. RAPPEL : La procédure de reconnaissance de l état de catastrophe naturelle Le régime des catastrophes naturelles a été institué par la loi n du 13 juillet 1982 modifiée relative à l indemnisation des victimes de catastrophes naturelles dont les dispositions ont été codifiées en 1985 dans le code des assurances. Il repose sur le principe de l indemnisation par les assurances des dommages matériels directs ayant eu pour cause déterminante l intensité anormale d un phénomène naturel, lorsque les mesures habituelles à prendre pour prévenir ces dommages n ont pu empêcher leur survenance ou n ont pu être prises. Les conditions ouvrant droit à une indemnisation Pour être indemnisé pour les dommages imputables à une catastrophe naturelle, il faut que : les biens endommagés soient couverts par un contrat d assurances "dommages aux biens" ou "pertes d exploitation", l état de catastrophe naturelle ait été reconnu par arrêté interministériel pour le phénomène ayant provoqué les dommages, le sinistré déclare les dommages à son assureur dans le délai requis. Impact sur le métier de diagnostiqueur? Il s agit d être particulièrement attentif lors des diagnostics et de rapprocher les lieux des biens expertisés des listes de villes ayant pu subir des aléas majeurs.

5 CONTACTS ACTIV EXPERTISE / AIX-EN-PROVENCE Arnaud ROBVEILLE : Guy POUSSEL : aixenprovence@activexpertise.fr ACTIV EXPERTISE / ALBI Hassan HADDOUTI : h.haddouti@activexpertise.fr ACTIV EXPERTISE / ARLES Matthieu JOUVENY : m.jouveny@activexpertise.fr ACTIV EXPERTISE / AVIGNON Xavier SEQUERO : avignon@activexpertise.fr ACTIV EXPERTISE / BERGERAC Michel MOUNIER : bergerac@activexpertise.fr ACTIV EXPERTISE / CARPENTRAS Frédéric FURIO : frederic.furio@activexpertise.fr ACTIV EXPERTISE / CORSE Christine FINIDORI : c.finidori@activexpertise.fr ACTIV EXPERTISE / HAGUENAU Yannick LEHE : haguenau@activexpertise.fr ACTIV EXPERTISE / LUNEL Cécile PUECH & Jérôme SERRE lunel@activexpertise.fr ACTIV EXPERTISE / LACANAU-MEDOC Jérôme BLANC : medoc@activexpertise.fr ACTIV EXPERTISE / MONTELIMAR David PAENHUYS : drome-ardeche@activexpertise.fr ACTIV EXPERTISE / MONTPELLIER Samuel KRIEF : Lionel HERNANDEZ : montpellier@activexpertise.fr ACTIV EXPERTISE / NIMES Patrick POUZOL : nimes@activexpertise.fr ACTIV EXPERTISE / ORANGE Christophe ALLIBERT : orange@activexpertise.fr ACTIV EXPERTISE / SAINT-ETIENNE Franck DELPORTE : saint-etienne@activexpertise.fr ACTIV EXPERTISE / SAINT REMY DE PROVENCE Frédéric FURIO : frederic.furio@activexpertise.fr ACTIV EXPERTISE / TOULOUSE Didier TRONCO : toulouse@activexpertise.fr ACTIV EXPERTISE / CAVAILLON - LUBERON Jean-Paul VALADIER : luberon@activexpertise.fr ACTIV EXPERTISE / STRASBOURG Thomas COLAONE : strasbourg@activexpertise.fr ACTIV EXPERTISE / TROYES Christophe MOUILLEY : c.mouilley@activexpertise.fr ACTIV EXPERTISE / NORD ISERE Christian DREYER : c.dreyer@activexpertise.fr ACTIV EXPERTISE / NANTES Hélène GICQUEL : h.gicquel@activexpertise.fr