FOCUS 1 ER SEMESTRE 2014

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1 FOCUS 1 ER SEMESTRE 2014 LA LOI POUR L ACCES AU LOGEMENT ET UN URBANISME RENOVE ET LES BAUX D HABITATION : LES PRINCIPALES MESURES (LOI N DU 24 MARS 2014, DITE LOI ALUR) Présentation Sommaire OCEAN Avocats est un cabinet d avocats qui couvre les principaux domaines du droit des affaires et du droit social (droit des sociétés, immobilier et construction, responsabilité, droit du travail ). Le Cabinet est au service des entreprises, des institutions et des particuliers. Partenaire de ses clients, OCEAN Avocats accompagne leur développement au quotidien et défend leurs intérêts devant les juridictions compétentes. Le Cabinet assiste ses clients sur l ensemble du territoire français, devant toutes les juridictions civiles, commerciales, prud homales, administratives et pénales. Ses co-fondateurs, Jean-Baptiste Rozès, Xavier Berjot et Victoire de Bary, disposent chacun d une expérience significative et d un savoir-faire reconnu. La complémentarité de leurs expertises permet à OCEAN Avocats d apporter une réponse à la fois globale et personnalisée à tous les besoins de ses clients. Parallèlement à leur profession d avocat, les associés du Cabinet sont impliqués dans des actions de formation et d enseignement et développent une importante activité rédactionnelle, pour des éditeurs juridiques et professionnels. Loi ALUR : Application aux baux en cours p 2 Modification de la prescription p 3 Les nouveaux baux d habitation p 3 Prolongation de la trêve hivernale p 5 Zoom sur la colocation p 5 Les mesures de prévention des expulsions p 7 La restitution du dépôt de garantie p 8 L encadrement des loyers p 8 La mise en place des détecteurs de fumée p 9 La garantie universelle des loyers (GUL) p 9 Le dossier de candidature p 10 La vente à la découpe p 10 La location meublée p 10 La mise en place d une grille de vétusté p 11 Le congé du bail vide p 12 La lutte contre l habitat dégradé p 13 1

2 Loi ALUR : Application aux baux en cours Certaines des dispositions de la loi ALUR sont applicables aux baux qui sont en cours à la date de publication de la loi. En effet, la question de l applicabilité dans le temps des nouvelles dispositions en matière de baux, est traitée par l article 14 de la loi qui comporte 3 alinéas. Le 1 er alinéa indique que la loi ne s appliquera qu aux contrats conclus ultérieurement à sa date d entrée en vigueur. Cependant, les deux alinéas suivants prévoient des dérogations. Ainsi, pour les «locations de locaux à usage d'habitation principale ou à usage mixte professionnel et d'habitation principale ainsi qu'aux garages, places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur», certaines dispositions sont applicables immédiatement. Il s agit des articles 7, 17-1, 20-1, 21 et 23 de la loi de 1989, dans leur rédaction résultant de la loi ALUR et de l article 11-1 de la loi de 1989 pour autant que le congé soit délivré après l entrée en vigueur de la loi ALUR. Quant au dernier alinéa de l article 14 de la loi ALUR, il prévoit que pour les baux meublés, les articles 6, 7, 20-1 et de la loi n du 6 juillet 1989, dans leur rédaction résultant de la loi ALUR, sont applicables. Les principales modifications, communes aux deux types de baux, sont les suivantes : - le locataire a l obligation de permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au 1 er alinéa de l'article 6. Si ces réparations durent plus de 21 jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont le locataire aura été privé. De plus, si les réparations sont de telle nature qu'elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail. Toutefois, avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. - en matière d assurance, et s il est classique que le locataire doive s'assurer contre les risques locatifs, la loi prévoit désormais la possibilité, pour le bailleur, à défaut de la remise de l'attestation d'assurance et à l issue du délai d'un mois à compter d'une mise en demeure non suivie d'effet, de souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci. Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire. En matière de locations vides, les autres modifications principales sont les suivantes : - les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée, à prendre en compte lors de l état des lieux de sortie, seront désormais déterminées par décret. Espérons que cette mesure sera de nature à limiter les contentieux relatifs à la restitution du dépôt de garantie. - si le bailleur ne manifeste pas sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, il est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée. Les révisions de loyer se prescrivent donc par un an et plus par 5 ans!!! De plus, si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d'un an, cette révision de loyer ne prendra effet qu à compter de sa demande. - la loi précise désormais qu aucuns frais liés à la gestion de l'avis d'échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire, et qu avec l accord exprès du locataire, la dématérialisation de la quittance est possible. - enfin, en matière de charges récupérables, la loi prévoit qu une note d information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs doit être envoyée un mois au moins avant la régularisation des charges. Quant aux documents justifiant du montant des charges, ils doivent être conservés à disposition du locataire pendant 6 mois. Enfin, en matière de locations meublées, la principale autre modification est la suivante : - Il est dorénavant prévu que la commission départementale de conciliation est compétente pour l'examen des litiges relatifs aux logements meublés et résultant de l'application des dispositions relatives aux loyers, aux congés, à l'état des lieux et du mobilier, au dépôt de garantie, aux charges locatives, aux 2

3 réparations et aux caractéristiques du logement mentionnées aux deux premiers alinéas de l'article 6. Espérons que cette loi, qui a pour objet de permettre un meilleur accès au logement, atteindra cet objectif et n aura pas l effet pervers de faire renoncer aux bailleurs à toute location compte tenu des risques que présente un tel contrat. Modification de la prescription Désormais en matière de bail d habitation, le délai de prescription est de 3 ans, hormis pour la révision du loyer où il est d un an seulement. Ce nouveau délai s applique, y compris aux baux en cours à la date de promulgation de la loi. Pour ces contrats, il court à compter de la promulgation : les actions en révision du loyer antérieur se prescriront donc au 26 mars 2015 et les autres actions (régularisation de charges par exemple) au 26 mars Les nouveaux baux d habitation La loi ALUR a profondément remanié la loi n du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. Dans l attente de la publication des modèles de contrat, il est important que les baux conclus présentent le moins de risque de contentieux. C est pourquoi il paraît important, de première part, de rappeler ce que doit contenir le bail en vertu de la loi, quand bien même les changements ne seraient pas majeurs, de deuxième part, la teneur des annexes, et de troisième par, de préciser quelles sont les clauses interdites. 1-Le contenu du bail L article 3 de la loi de 1989 modifié prévoit que le bail doit être conclu par écrit et contenir un certain nombre de mentions obligatoires. Jusqu à présent, ces mentions sont les suivantes : - Le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire ; - Le nom ou la dénomination du locataire ; - La date de prise d effet du bail et sa durée. Cette durée doit être d au moins 3 ans quand le bailleur est une personne physique ou une société civile immobilière constituée entre parents et alliés jusqu au 4ème degré inclus, et de 6 ans au moins lorsque le bailleur est une personne morale. - La consistance, la destination ainsi que la surface habitable de la chose louée. Sur ce point, la loi ALUR a précisé que la surface à mentionner est celle qui est définie par le code de la construction et de l habitation et a prévu qu en cas d erreur sur la surface, au détriment du locataire, une réduction du loyer puisse être demandée. - La désignation des locaux et équipements d usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive et, le cas échéant, l énumération des parties, équipements et accessoires de l immeuble qui font l objet d un usage commun ; - Le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que ses règles de révision éventuelle ; - Le montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu. Il convient de rappeler à cet égard que, pour une location vide, ce montant est limité à un mois de loyer hors charges et qu il est de deux mois pour une location meublée. - Lorsque l immeuble est soumis au statut de la copropriété, le copropriétaire bailleur est tenu de communiquer au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l immeuble, la jouissance et l usage des parties privatives et communes, et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges. Désormais, le bail doit également contenir les mentions suivantes : - L énumération des équipements d accès aux technologies de l information et de la communication - Le loyer de référence et le loyer de référence majoré, correspondant à la catégorie de logement et définis par le représentant de l Etat dans le département dans les zones d urbanisation continue de plus de habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l offre et la demande de logements. Attention, pour ce qui concerne ces indications, il convient d attendre les textes d application relatifs aux loyers de référence. - Le montant et la date de versement du dernier loyer acquitté par le précédent locataire, dès lors que ce 3

4 dernier a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature du bail ; - La nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location ou depuis le dernier renouvellement du bail ; - Une notice d information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs ainsi qu aux voies de conciliation et de recours qui leur sont ouvertes pour régler leurs litiges doit être annexée au contrat de location. Néanmoins, ici encore, il convient d attendre l intervention de l arrêté du ministre chargé du logement qui déterminera le contenu de cette notice. - Enfin, il est prévu que le renoncement au bénéfice de la garantie universelle des loyers, le cas échéant, soit expressément mentionné dans le contrat de location. Cette garantie n a toutefois pas vocation à être mise en place immédiatement, mais par sécurité et pour éviter d avoir à déclarer le bail auprès de l organisme qui gèrera cette garantie lorsqu il aura été créé il peut être prudent d y renoncer d emblée. Relevons que chaque partie peut exiger, à tout moment, l établissement d un contrat conforme à l article 3. Il est donc fort probable qu au fur et à mesure de la parution des textes d application de ces dispositions, les contrats aient à évoluer. Enfin, notons qu en cas d absence dans le contrat de location d une des informations relatives à la surface habitable, aux loyers de référence et au dernier loyer acquitté par le précédent locataire, le locataire peut, dans un délai d un mois à compter de la prise d effet du contrat de location, mettre en demeure le bailleur de porter ces informations au bail. A défaut de réponse du bailleur dans le délai d un mois ou en cas de refus de ce dernier, le locataire peut saisir, dans le délai de trois mois à compter de la mise en demeure, la juridiction compétente afin d obtenir, le cas échéant, la diminution du loyer. 2- Les annexes au bail L article 3-3 de la loi du 6 juillet 1998 prévoit la fourniture, par le bailleur, d un dossier de diagnostic technique, qui est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement. Jusqu à présent, le dossier de diagnostic technique était assez succinct puisqu il ne devait comprendre que : - Le diagnostic de performance énergétique prévu à l article L du code de la construction et de l habitation étant rappelé que le locataire ne peut se prévaloir à l encontre du bailleur des informations contenues dans ce diagnostic de performance énergétique, qui n a qu une valeur informative. Le propriétaire bailleur tient le diagnostic de performance énergétique à la disposition de tout candidat locataire. - Le constat de risque d exposition au plomb prévu aux articles L et L du code de la santé publique ; - Dans les zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, le dossier de diagnostic technique est complété à chaque changement de locataire par l état des risques naturels et technologiques. A présent, ce dossier doit également contenir les éléments suivants : - Une copie d un état mentionnant l absence ou, le cas échéant, la présence de matériaux ou produits de la construction contenant de l amiante ; - Un état de l installation intérieure d électricité et de gaz, dont l objet est d évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes. Pour ce dernier document, il est prévu qu un décret définisse les modalités d application et les dates d entrée en vigueur de l obligation en fonction des enjeux liés aux différents types de logements. 3- Les clauses interdites En complément des mentions obligatoires précitées, la loi de 1989 liste, dans son article 4, les clauses interdites. Peu de changement sont introduits par la loi ALUR. La sanction de l introduction d une telle clause dans un bail est qu elle est réputée non écrite. Les clauses interdites sont celles : - Qui obligent le locataire, en vue de la vente ou de la location du local loué, à laisser visiter celui-ci les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables ; - Par lesquelles le locataire est obligé de souscrire une assurance auprès d une compagnie choisie par le bailleur ; - Qui imposent comme mode de paiement du loyer l ordre de prélèvement automatique sur le compte courant du locataire ou la signature par avance de traites ou de billets à ordre ; - Par lesquelles le locataire autorise le bailleur à prélever ou à faire prélever les loyers directement sur son salaire dans la limite cessible ; - Qui prévoient la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation d un élément commun de la chose louée ; - Par lesquelles le locataire s engage par avance à des remboursements sur la base d une estimation faite 4

5 unilatéralement par le bailleur au titre des réparations locatives ; - Qui prévoient la résiliation de plein droit du contrat en cas d inexécution des obligations du locataire pour un motif autre que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, la non-souscription d une assurance des risques locatifs ou le non-respect de l obligation d user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée ; - Qui autorisent le bailleur à diminuer ou à supprimer, sans contrepartie équivalente, des prestations stipulées au contrat ; - Qui autorisent le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d infraction aux clauses d un contrat de location ou d un règlement intérieur à l immeuble. La loi ALUR a ajouté les clauses prévoyant des pénalités en cas d infraction au bail parmi celles qui doivent être réputées non écrites. Or, il n est pas rare que les contrats prévoient une pénalité en cas de retard de paiement du loyer. De telles clauses seront désormais réputées non écrites. - Qui interdisent au locataire l exercice d une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle ; - Qui imposent au locataire la facturation de l état des lieux de sortie dès lors que celui-ci n est pas établi par un huissier de justice en raison de l impossibilité de l établir amiablement ; - Qui prévoient le renouvellement du bail par tacite reconduction pour une durée inférieure à 3 ans pour les bailleurs personnes physiques ou sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu au quatrième degré inclus ; et 6 ans pour les bailleurs personnes morales ; - Qui interdisent au locataire de rechercher la responsabilité du bailleur ou qui exonèrent le bailleur de toute responsabilité ; - Qui interdisent au locataire d héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui ; - Qui imposent au locataire le versement, lors de l entrée dans les lieux, de sommes d argent en plus des honoraires du mandataire du bailleur lors de la signature du bail et du dépôt de garantie ; - Qui font supporter au locataire des frais de relance ou d expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l article 700 du code de procédure civile ; - Qui prévoient que le locataire est automatiquement responsable des dégradations constatées dans le logement ; - Qui interdisent au locataire de demander une indemnité au bailleur lorsque ce dernier réalise des travaux d une durée supérieure à vingt et un jours. La loi ALUR ramène de 40 à 21 jours la durée pendant laquelle le bailleur peut faire réaliser des travaux sans être redevable d aucune indemnisation. - Qui permettent au bailleur d obtenir la résiliation de plein droit du bail au moyen d une simple ordonnance de référé insusceptible d appel ; - Qui imposent au locataire, en surplus du paiement du loyer pour occupation du logement, de souscrire un contrat pour la location d équipements. Ce dernier type de clause est une nouveauté de la loi ALUR. Ces précisions devraient permettre que les baux soient au plus proches des modèles attendus. Prolongation de la trêve hivernale La trêve hivernale, période pendant laquelle il est sursis à toute expulsion, court désormais du 1er novembre au 31 mars de l année suivante. De plus, cette trêve bénéficie à présent aux occupants entrés par voie de fait dans un logement sauf si le juge en décide autrement. Zoom sur la colocation Face à l augmentation des loyers, la colocation ne cesse de se développer et ne se limite plus aujourd hui aux seuls étudiants. Or, jusqu à présent, la loi était silencieuse sur ces questions. La loi ALUR (loi n du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové), tente d'encadrer la colocation en la définissant et en prévoyant un certain nombre d aménagement en matière de solidarité. En créant un article 8-1 dans la loi n du 6 juillet 1989, la loi ALUR donne à la colocation une amorce de cadre juridique. Tout d abord, la colocation est définie comme «la location d un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur». 5

6 Dès lors, on peut distinguer deux types de colocation : - Les colocations à contrat unique ; - Les colocations à contrats multiples. Dans le cas d un contrat unique, tous les colocataires signent le même contrat et s engagent à verser un loyer au propriétaire pour la mise à disposition du logement. L engagement des colocataires est solidaire. Dès lors, si l un d entre eux ne paye pas, les autres doivent en assurer le versement. Les colocataires se répartissent ensuite les pièces comme ils le souhaitent et peuvent choisir que certains verseront un loyer plus important que d autres. En revanche, si l un des colocataires ne paye pas sa part de loyer, les autres sont tenus d en assurer le versement au propriétaire. Le plus souvent, les parties signent un seul et même contrat, ce qui simplifie la gestion pour le propriétaire (clause de solidarité, date d'échéance unique...). Dans le cas de contrats multiples, le propriétaire signe un contrat avec chacun des locataires, et chaque contrat prévoit la mise à disposition d une ou plusieurs pièces, ainsi que l utilisation des parties communes, et le montant du loyer individuel. L avantage est qu en cas de non-paiement par l un des colocataires, les autres n ont pas à se substituer. Cependant, si un colocataire quitte les lieux, le propriétaire a la liberté d imposer une personne de son choix avec qui il signerait un nouveau contrat. Par ailleurs, la loi prévoit désormais que, lorsque la colocation est formalisée par la conclusion de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, elle constitue une division du logement. Sont donc interdites les colocations dans des appartements : - frappés d'une interdiction d'habiter, ou d'un arrêté de péril, ou sont déclarés insalubres, ou comportent pour le quart au moins de leur superficie totale des logements loués ou occupés classés dans la catégorie IV visée par la loi n du 1er septembre 1948 ; - d'une superficie et d'un volume habitables inférieurs respectivement à 14 m² et à 33 m 3, les installations ou pièces communes mises à disposition des locaux à usage d'habitation nés de la division n'étant pas comprises dans le calcul de la superficie et du volume desdits locaux, ou qui ne sont pas pourvus d'une installation d'alimentation en eau potable, d'une installation d'évacuation des eaux usées ou d'un accès à la fourniture de courant électrique, ou qui n'ont pas fait l'objet de diagnostics amiante et risque de saturnisme ; - situés dans un immeuble de grande hauteur dont le contrôle exercé par la commission de sécurité a donné lieu à un avis défavorable de l'autorité compétente ou à des prescriptions qui n'ont pas été exécutées. A noter, la sanction qui est prévue est une sanction pénale (deux ans d emprisonnement et euros d amende). Dans tous les cas, le contrat de bail pour la colocation devra respecter un contrat type défini par décret en Conseil d Etat. Il convient donc d attendre ce décret. L objectif d un tel modèle est de lutter contre les clauses abusives qui peuvent être insérées par les propriétaires. Dans l attente du modèle, le contrat de bail formalisant une colocation doit respecter le titre Ier de la loi de 1989 ou, s il concerne un logement meublé, le titre Ier bis de cette loi. Les mentions obligatoires ou interdites dans un tel contrat sont donc identiques qu il s agisse ou non d une colocation. De plus, il est prévu que «le montant de la somme des loyers perçus de l ensemble des colocataires ne peut être supérieur au montant du loyer applicable au logement en application des articles 17 ou 25-9». Si la colocation pouvait permettre au bailleur d augmenter la rentabilité des grands appartements, cela n est désormais plus possible si le bien est situé dans l une des agglomérations où les loyers seront plafonnés en raison du déséquilibre entre l offre et la demande. Afin d éviter que la colocation soit une nouvelle possibilité ouverte aux marchands de sommeil, la loi prévoit que les normes de peuplement s imposent aux logements loués en colocation, et qu un décret doit intervenir pour adapter aux logements loués en colocation les caractéristiques applicables aux conditions de décence. L article de la loi de 1989 créé par la loi ALUR offre une possibilité aux bailleurs d éviter les difficultés d assurance que peut générer un turn-over de locataires ou les multiples assurances si chaque colocataire assure sa part du logement. En effet, il est possible de convenir dans le bail que le bailleur souscrira une assurance pour compte, récupérable auprès des colocataires à raison d un douzième de la prime par mois. Quant aux charges locatives, les parties ont le choix de prévoir : - le versement de provisions sur charges avec une régularisation annuelle par le bailleur en fonction de la réalité des dépenses engagées ; 6

7 - le versement d un forfait qui est fixé en fonction des montants exigibles par le bailleur en fonction des dépenses réelles, qui peut être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer principal, mais «qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure». La loi précise toutefois que «ce montant ne doit pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire se serait acquitté» si les sommes réelles lui avaient été réclamées. Enfin, la loi ALUR apporte à la loi de 1989 de nouvelles règles en matière de solidarité entre colocataires et de cautionnement. Jusqu à présent, une clause de solidarité était prévue dans tous les baux en cas de colocation. Dès lors, la durée de la solidarité entre occupants n'étant pas clairement définie en cas de départ d un colocataire et, très généralement, il était considéré que cette solidarité persistait tant qu un nouveau contrat n était pas conclu sauf à conclure un avenant au bail. Désormais, la loi prévoit que «la solidarité d un des colocataires et celle de la personne qui s est portée caution pour lui prennent fin à la date d effet du congé régulièrement délivré et lorsqu un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, la solidarité du colocataire sortant s éteint au plus tard à l expiration d un délai de six mois après la date d effet du congé». Saluons donc cette précision qui devrait soulager certains colocataires solvables ou leur caution. Pour finir, la loi prévoit que «l acte de cautionnement des obligations d un ou de plusieurs colocataires résultant de la conclusion d un contrat de bail d une colocation identifie nécessairement, sous peine de nullité, le colocataire pour lequel le congé met fin à l engagement de la caution». Ainsi, lors du départ d'un des colocataires, sa caution sera solidaire du loyer dans les mêmes délais que lui. En outre, l engagement de la caution devrait être limité aux seules défaillances de la personne pour qui la caution est donnée. Espérons que ces nouvelles dispositions garantiront aux nombreuses personnes qui vivent en colocation une plus grande sécurité et une meilleure visibilité. Les mesures de prévention des expulsions Outre la prolongation de la trêve hivernale, le Titre 1 er de la loi ALUR dont l objet est de favoriser l accès au logement de tous à un logement digne et abordable renforce notamment le dispositif en faveur de la prévention des expulsions. Ces dispositions, qui ne seront applicables qu à compter du 1 er janvier 2015, sont principalement les suivantes : - Le commandement de payer, délivré préalablement à toute procédure aux fins de constat de l acquisition de la clause résolutoire du bail, devra être signalé à la Commission départementale de Coordination des Actions de Prévention des EXpulsions locatives (CCAPEX) par l huissier dès lors que le bailleur est une personne physique ou une SCI familiale et si la dette est ancienne et/ou élevée (les seuils restant à déterminer) ; - Lorsque le bailleur est une personne morale, la CCAPEX devra être saisie au moins deux mois avant la signification de l assignation en résiliation, et ce à peine d irrecevabilité. Certes, le signalement à un organisme payeur tel que la CAF vaudra saisine de la CCAPEX s il est réalisé dans les règles. Néanmoins, ce délai de deux mois s ajoute à celui qui s applique pour la dénonciation de la procédure à la préfecture, allongeant ainsi un peu plus les délais pour les bailleurs personnes morales. Attention! Tous les bailleurs qui formuleront une demande de résiliation du bail au motif d impayés dans le cadre de conclusions reconventionnelles devront également saisir la CCAPEX dans le délai de deux mois précédant la communication de leurs conclusions, mais également dénoncer leurs demandes au préfet. Par ailleurs, et dès à présent, les mesures suivantes sont applicables : - la notification de l assignation aux fins d expulsion au préfet doit permettre la réalisation d un diagnostic social et financier, procédure au cours de laquelle tant le bailleur que le locataire seront entendus. Les conclusions de ce diagnostic ainsi que, le cas échéant, les observations des parties, seront transmises au juge afin qu il statue en toute connaissance de cause. - Le juge aura dorénavant le pouvoir de vérifier d office les éléments constitutifs de la dette locative ainsi que le respect, par le bailleur, de délivrer un logement décent en indépendant. 7

8 - S il décide d accorder des délais de paiement au locataire, le juge peut à présent octroyer jusqu à 3 ans de délai (contre deux ans auparavant). - Afin d éviter des expulsions sous la contrainte, une sanction pénale lourde (3 ans d emprisonnement et d amende) est désormais prévue pour les expulsions qui ne seraient pas réalisées avec le concours de la force publique. La restitution du dépôt de garantie En matière de restitution du dépôt de garantie, l article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit désormais une distinction selon que l état des lieux est conforme ou non à l état des lieux d entrée. Ainsi, en cas de conformité des deux états des lieux, le dépôt de garantie devra être restitué dans un délai maximal d un mois à compter de la remise des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu elles soient dûment justifiées. En revanche, en cas de non-conformité, le dépôt de garantie sera restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d avis de réception, au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu elles soient dûment justifiées. C est pourquoi le locataire doit donner au bailleur sa nouvelle adresse. Enfin, la loi ALUR prévoit qu à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. L encadrement des loyers Afin de réguler le montant des loyers dans les zones où l offre de logements est inférieure à la demande, la loi ALUR met en place un mécanisme d encadrement des loyers qui a vocation à s ajouter au dispositif préexistant qui ne s applique qu aux relocations et renouvellement de bail. Malheureusement, l entrée en vigueur de ce dispositif est suspendue à la détermination par décret des zones où il doit s appliquer ainsi que, pour certaines zones, à la création d un observatoire des loyers. Ce dispositif ne sera donc mis en œuvre que progressivement. Les modalités principales du dispositif d encadrement des loyers sont, dans les zones dites "tendues", les suivantes : - Pour une première mise en location, la fixation initiale du loyer de base pourra se faire dans la limite du loyer de référence majoré fixé par le préfet. Si le loyer est supérieur au loyer de référence majoré qui était en vigueur à la signature du bail, le locataire peut saisir la commission de conciliation pour obtenir la diminution de son loyer. - un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base si le logement présente des caractéristiques de localisation et de confort déterminantes par rapport à des logements équivalents situés dans la même zone géographique. Le complément, de même que les caractéristiques le justifiant, doivent être mentionnés au bail. Le locataire a la possibilité de contester le complément pendant un délai de 3 mois à compter de la signature du bail, en saisissant la commission de conciliation. - la révision du loyer en cours de bail ne reste possible que si elle est prévue par ledit bail. Toutefois, la loi prévoit désormais que, faute pour le bailleur de demander la révision à l échéance annuelle, le loyer révisé ne sera applicable qu à compter du jour où la demande en est faite. - lors du renouvellement du bail, deux procédures peuvent être engagées, étant précisé qu en cas de désaccord, la commission de conciliation sera saisie : - le locataire peut solliciter la diminution du loyer en proposant au bailleur, au moins 5 mois avant le terme du contrat, par courrier recommandé avec accusé de réception ou acte d huissier, la fixation du loyer au montant du loyer de référence majoré applicable à cette date. La demande du locataire doit contenir, à peine de nullité, les dispositions de l article 17-2 I et 8

9 mentionner le nouveau loyer proposé ainsi que le loyer de référence majoré utilisé pour le calcul. - le bailleur peut demander la réévaluation du loyer si le loyer appliqué est inférieur au loyer de référence minoré fixé par décret. Cette proposition doit intervenir au moins 6 mois avant l échéance du contrat, par recommandé avec accusé de réception ou acte d huissier. Ici encore, la demande doit contenir, à peine de nullité, les dispositions de l article 17-2 I et mentionner le nouveau loyer proposé ainsi que le loyer de référence minoré utilisé pour le calcul. Le locataire peut contester cette proposition en fournissant au moins 3 références (6 pour les agglomérations de plus d un million d habitants) de loyers constatés dans le voisinage (même groupe d immeubles ou immeubles présentant des caractéristiques similaires). Attention, outre ces modalités, les décrets annuels d encadrement de l évolution des loyers des logements vacants et des contrats renouvelés continueront à exister. La garantie universelle des loyers (GUL) Applicable aux baux signés ou renouvelés à compter du 1 er janvier 2016, la GUL a pour objet de protéger les propriétaires contre les risques d impayés et, par conséquent, de favoriser l accès au logement et de prévenir les expulsions. En effet, en cas d impayés de loyer, le bailleur se verra indemnisé dans la limité du loyer de référence fixé pour la zone pendant une durée qui reste à déterminer par décret. Ce dispositif s appliquera à tous les logements du parc privé loués nus ou meublés, à titre de résidence principale. A noter, pour les baux en cours au 1 er janvier 2016, il sera possible de conclure un avenant qui, sous réserve que les conditions d éligibilité au dispositif soient respectées, permettra que la GUL trouve application audelà d un délai de carence de 6 mois. Pour bénéficier de la GUL, le bailleur doit : La mise en place des détecteurs de fumée La loi ALUR a également modifié l article L du code de la construction et de l'habitation de telle sorte qu'à présent, l installation du détecteur de fumée dans les logements incombe au propriétaire, l entretien et le bon fonctionnement du dispositif, de même que son renouvellement si besoin, incombe en revanche à l occupant du logement. L'occupant du logement devra notifier cette installation à l'assureur avec lequel il a conclu un contrat garantissant les dommages d'incendie. Par ailleurs, relevons que pour les logements occupés par un locataire au moment de l'entrée en vigueur de l'article 1er de la loi n du 9 mars 2010 visant à rendre obligatoire l'installation de détecteurs de fumée dans tous les lieux d'habitation c est-à-dire au plus tard au 10 mars 2015 l'obligation d'installation faite au propriétaire est satisfaite par la fourniture d'un détecteur à son locataire ou, s'il le souhaite, par le remboursement au locataire de l'achat du détecteur - Ne pas avoir souscrit une assurance de loyers impayés, - Ne pas avoir demandé de cautionnement (sauf pour les étudiants ou apprentis ou le cumul est possible), - Louer le logement à des personnes qui ne sont pas membres de sa famille ou de celle de son conjoint, concubin ou partenaire de PACS (ascendant ou descendant), - Ne pas faire l objet d une interdiction de bénéfice de la garantie en raison d une fraude, en raison de la mise en location d un logement insalubre ou dangereux, ou de la réception d une mise en demeure de faire cesser la mise à disposition de locaux impropres à la location, - Mettre à la disposition du locataire un logement décent, - Déclarer le contrat de bail auprès de l agence de la GUL, - Etablir un contrat de bail écrit sur le formulaire type. - Demander le versement direct des allocations logement si le locataire en est bénéficiaire. Le bénéfice de la GUL est également soumis à certaines conditions relatives au locataire. Ainsi le locataire ne doit pas être interdit du bénéfice de la GUL, et il ne doit pas être redevable d une dette envers l agence de la GUL. En cas impayé de loyer ou de charge, le bailleur devra faire une déclaration à l agence dans des délais et conditions fixés par décret. La tardiveté de la déclaration 9

10 ou la négligence du bailleur dans l exercice de ses droits ainsi que le fait que le loyer représente la moitié des ressources du locataire à la date de conclusion du contrat sont des éléments de nature à entrainer la réduction, voire la suppression de la garantie. L aide ne pourra être versée qu après un délai de carence à compter de la signature du bail et après application d une franchise. Naturellement, le versement de la GUL ouvrira un recours subrogatoire à l Agence. Le dossier de candidature Après avoir pendant longtemps énuméré les documents qui ne pouvaient pas être demandé aux candidats à la location, l article 22-2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit désormais que la liste des pièces justificatives pouvant être exigées du candidat à la location ou de sa caution par le bailleur sera définie par décret. Ce même article prévoit également que le bailleur ne peut imposer la co-signature d un ascendant ou d un descendant du candidat à la location. Surtout, les manquements à ces dispositions sont punis d une amende administrative, proportionnelle à la gravité des faits, prononcée par le représentant de l Etat dans le département. Le montant de cette amende ne peut excéder pour une personne physique et pour une personne morale. Vente à la découpe L article 10-1 de la loi n du 31 décembre 1975 prévoit l un des droits de préemption bénéficiant aux locataires. Désormais, le droit de préemption existe préalablement à la conclusion de la vente, dans sa totalité et en une seule fois, d'un immeuble à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel de plus de cinq logements si l acquéreur ne s'engage pas à proroger les contrats de bail à usage d'habitation en cours à la date de la conclusion de la vente. La location meublée Pendant de nombreuses années peu règlementée, la location meublée se trouve soumise par la loi ALUR à des règles très similaires aux logements vides dès lors qu elle constitue la résidence principale du locataire. Figurant aux articles 25-3 et suivants de la loi du 6 juillet 1989, les dispositions applicables aux locations meublées sont nombreuses, et surtout, elles sont d ordre public. L article 25-4 de la loi définit le logement meublé comme celui qui est décent et «équipé d un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante». Une liste des éléments que doit comporter ce mobilier doit d ailleurs être établie par décret. Le contrat de bail doit être établi par écrit selon un modèle qui devrait être publié et une liste et un état détaillé du mobilier doivent y être annexés. Un tel contrat est conclu pour une durée d au moins un an renouvelable tacitement ou, pour les étudiants, de 9 mois non renouvelable. Sur le fond, l essentiel du régime des logements meublés est identique aux locations vides puisque, notamment, les articles suivants s appliquent aux deux types de locations : Article 3-2 (état des lieux), Article 3-3 (diagnostic technique), Articles 6 et 7 (obligations du bailleur et du locataire), Article 18 (encadrement de l évolution des loyers pour les logements vacants et les contrats renouvelés), Article 22 (dépôt de garantie hormis une dérogation prévue pour le montant maximum qui, pour un logement meublé, correspond à deux mois de loyer), Article 22-1 (cautionnement), Article 22-2 (constitution du dossier de candidature), Article 24 (clause résolutoire). La spécificité de la location meublée se trouve donc au niveau des règles applicables en matière de congé, d encadrement des loyers et de charges locatives. Le congé Le locataire, quelle que soit la durée de son bail, peut résilier le contrat à tout moment, en respectant un préavis d un mois. Pour sa part, le bailleur peut donner congé en respectant un préavis de 3 mois par courrier recommandé avec accusé de réception ou acte d huissier en invoquant un motif légitime et sérieux (inexécution par le locataire de 10

11 ses obligations), une décision de reprise ou une décision de vente. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. En cas de reprise, le congé doit justifier du caractère réel et sérieux de la décision de reprise, et contenir les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise. Cette reprise ne peut être exercée qu au bénéfice du bailleur, de son conjoint, du partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, de son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, et de leurs ascendants, et descendants. De plus, la loi précise que pendant le préavis, le locataire n est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur et qu en revanche, il est redevable du loyer et des charges pour l intégralité du préavis si c est lui qui a notifié le congé, sauf accord avec le bailleur. Enfin, les dispositions en matière de protection des locataires âgées et de sanction du congé frauduleux sont alignées sur celles applicables à une location vide. paiement d un forfait. Ce forfait, qui est versé en même temps que le loyer, pour un montant et selon un rythme déterminés par les parties, ne peut donner lieu à une régularisation. Le montant du forfait doit néanmoins être fixé en fonction des montants qui seraient exigibles par le bailleur s il procédait par provision, et peut être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer principal. D ailleurs, la loi prévoit explicitement que le montant du forfait ne peut pas être manifestement disproportionné au regard des charges réelles. En conclusion, indiquons que, la loi prévoit la compétence de la commission départementale de conciliation pour l examen des litiges relatifs aux logements meublés en matière de loyer, de congé, d état des lieux et du mobilier, de dépôt de garantie, de charges locatives, de réparations et de caractéristiques du logement. La mise en place d une grille de vétusté L encadrement des loyers De même que pour les logements vides, la loi prévoit le même dispositif d encadrement des loyers que pour les logements meublés. Ainsi, chaque année, le préfet fixera - dans les zones dites "tendues" - un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré par catégorie de logement et par secteur géographique. Toutefois, une majoration au mètre carré sera appliquée pour prendre en compte le caractère meublé du logement. Lorsque les parties sont convenues, par une clause expresse, de travaux d amélioration du logement que le bailleur fera exécuter ou d acquisition d équipements par le bailleur en sus de l équipement initial, le contrat de location ou un avenant à ce contrat peut fixer une majoration de loyer consécutive à ces opérations. Le nouvel article 7 de la loi du 6 juillet 1989 indique que les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée seront déterminées par décret en Conseil d Etat. Par ailleurs, il est prévu que, lorsque les organismes HLM ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux établissant des grilles de vétusté applicables lors de l état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées L objectif de ces mesures est de limiter les litiges qui s élèvent lorsque le locataire quitte les lieux quant à l état du bien loué. Les charges locatives En matière de charges locatives, la loi ouvre la possibilité au bailleur de solliciter le versement de provision pour charges, récupérables dans les mêmes conditions que pour un logement loué vide, ou de demander le 11

12 Le congé Prévues par l article 15 de la loi n du 6 juillet 1989, les règles applicables au congé donné par le locataire ou le bailleur ont été réformées par la loi ALUR. Le congé donné par le bailleur En premier lieu, le congé pour reprise est modifié puisqu il convient à présent d indiquer, à peine de nullité, la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise. En outre, le bailleur doit justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Enfin, en cas d acquisition d un bien occupé, le congé pour reprise ne peut être délivré immédiatement. Le bailleur devra attendre un délai de deux ans ou le terme du bail en cours si celui-ci intervient au-delà dudit délai de deux ans. En deuxième lieu, il est prévu qu en cas d acquisition d un bien occupé, le congé pour vente n est pas autorisé immédiatement. Il convient en effet d attendre le terme du premier renouvellement du bail en cours. Cette disposition est probablement supposée éviter la spéculation. Il s agit de la seule modification relative au congé pour vente. En troisième lieu, la loi renforce ce dispositif de protection du locataire en prévoyant qu une notice d information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur (pour reprise ou pour vente). Cette notice, dont le contenu sera arrêté par le ministre chargé du logement, a pour vocation d informer le locataire de ses droits. En quatrième lieu, la loi indique qu en cas de contestation du congé, le juge peut, même d office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la nonreconduction du bail n apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. Espérons toutefois que les juges ne s estimeront pas en mesure de soulever d office cette question lorsqu ils seront saisis par le bailleur qui sollicitera la validation de son congé et l expulsion du locataire. Or, à présent, le juge pourra soulever d office la réalité du motif qui est un des éléments majeurs de la validité du congé. En cinquième lieu, et très certainement dans la même volonté de faire disparaître les congés frauduleux, la loi ALUR a introduit à l article 15 de la loi de 1989 un paragraphe IV prévoyant que le fait de délivrer un congé pour vente ou pour reprise frauduleusement est passible d une amende pénale de pour une personne physique et pour une personne morale. Cette disposition prévoit également que le locataire peut se constituer partie civile et solliciter la réparation de son préjudice. En sixième et dernier lieu, la loi ALUR a introduit dans la loi de 1989 des cas dans lesquels le bailleur ne peut pas donner congé au locataire, la durée du bail étant d ailleurs suspendue pendant la période qui commence : a) A réception de l avis de tenue de la réunion de la commission départementale compétente en matière d environnement, de risques sanitaires et technologiques, notifié par le représentant de l Etat dans le département, dont le rôle est de se prononcer sur la réalité et les causes de l insalubrité constatée dans un logement ainsi que les mesures propres à y remédier ; b) A compter la réception du courrier annonçant l engagement, par le maire, de la procédure contradictoire relative aux bâtiments menaçant ruine. Le bail recommence à courir et les congés peuvent à nouveau être délivrés à l expiration d un délai maximal de six mois à compter de la réception du courrier, faute de notification d un des arrêtés prévus à l issue de l une ou l autre procédure. Enfin, si l une ou l autre procédure va jusqu à son terme, le bailleur devra procéder au relogement ou l hébergement des occupants. Le congé donné par le locataire Le congé du locataire reste soumis au délai de préavis de trois mois, et doit être délivré par recommandé avec accusé de réception ou acte d huissier. Toutefois, la loi ALUR introduit de nouvelles exceptions correspondant à des situations dans lesquelles il est possible de ramener le préavis à un mois sous réserve de préciser le motif invoqué et d en justifier au moment de l envoi de la lettre de congé, faute de quoi le délai de préavis applicable à ce congé sera de trois mois. Désormais, le délai de préavis est donc réduit à un mois : 1- Dans les zones dites tendues, qui seront déterminées par décret, dans lesquelles l offre est considérée comme inférieure à la 12

13 demande de logements ; 2- Pour le locataire dont l état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ; 3- Pour le locataire qui s est vu attribuer un logement éligible à l aide personnalisée au logement ; 4- Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l allocation adulte handicapé ; 5- En cas d obtention d un premier emploi, de mutation, de perte d emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d emploi. Les situations sont donc plus nombreuses et si la possibilité de réduction du préavis à un mois peut paraître évidente pour les zones tendues, gageons que l obligation de préciser le motif invoqué et d en justifier est une obligation qui occasionnera de la jurisprudence, de même que l état de santé justifiant un changement de domicile. L augmentation de la protection des locataires âgés ou dont les revenus sont faibles Le bailleur ne peut pas donner congé à un locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources en vigueur pour l attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté, sauf à lui proposer un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités dans des limites géographiques proches. La lutte contre l habitat dégradé Sur les territoires présentant une proportion importante d habitat dégradé, les établissements publics de coopération intercommunale ou les communes peuvent déterminer des zones au sein desquelles la mise en location sera soumise à déclaration préalable, voire à autorisation préalable. La déclaration doit être faite dans un délai de 15 jours à compter de la signature du bail. La sanction de l absence de déclaration est une amende administrative d un montant maximal de et l impossibilité de bénéficier du versement direct des allocations logement. Quant à l autorisation préalable, elle doit être demandée à l administration étant précisé qu un silence d un mois vaut acceptation. Faute d avoir obtenu l autorisation préalable, le bailleur est passible d une amende administrative de qui peut être portée à en cas de nouveau manquement dans un délai de 3 ans. Déclaration et autorisation préalable doivent être demandées à chaque nouvelle mise en location. Toutefois, ces dispositions ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources précité. L âge du locataire et celui du bailleur doivent être appréciés à la date d échéance du contrat alors que le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé. Sur cette question, seul l âge est modifié. Rappelons que selon la jurisprudence de la Cour de cassation, l offre de relogement ne doit pas forcément être concomitante au congé ; elle doit seulement être faite en cours de préavis. En revanche, le bailleur ne peut se contenter de communiquer des offres de location, sans s assurer que les propriétaires concernés sont disposés à relouer au locataire évincé. 13