FICHES MÉTHODES DE MISE EN OEUVRE DES PROJETS

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1 SCHÉMA DE REQUALIFICATION ET DE DÉVELOPPEMENT DES ZONES D ACTIVITÉS DU PARC NATUREL R ÉGIONAL DES ALPILLES Photo : Philippe Baudon FICHES MÉTHODES DE MISE EN OEUVRE DES PROJETS COMMUNAUTÉ DE COMMUNES VALLÉE DES BAUX-ALPILLES

2 fiches Méthodes de mise en oeuvre des projets Des fiches pour les 3 types de projets : 1. CréER une zone d activités 2. REQUALIFIer une zone d activités 3. étendre une zone d activités Un tableau pour chaque projet : - Les étapes du projet et leur durée - Le cadre réglementaire - Les études et documents à produire / qui fait quoi?

3 Préalable... bien choisir entre projet de création, de restructuration ou d extension L élargissement de l'offre de foncier d activités peut se concrétiser par différents types de projet, que ce soit la requalification de sites existants, l extension ou la création de nouveaux lieux. Mais le choix entre projet de création, de restructuration ou d extension d une zone d activités doit être le résultat d une réflexion globale en matière de développement économique à différentes échelles, du grand territoire, au bassin de vie, voire au voisinage immédiat. Souvent, la création d un nouveau parc d activités semble être la solution la plus facile à mettre en place pour répondre aux demandes et besoins d implantations d entreprises. Cette solution pose cependant de nombreuses questions en terme d impact sur l environnement et le paysage, de consommation de terres agricoles, de mitage du territoire, etc. En outre, la création d une nouvelle zone, loin de résoudre les problèmes de vieillissement des zones anciennes peut provoquer leur désertification. Avant de se lancer dans un projet de création, il paraît donc opportun de réfléchir à la pérennité des zones existantes. Pour cela, préalablement à tout projet de création, il s agit d analyser la faisabilité d une amélioration et d un développement des sites existants. La requalification d un parc d activités, doit conduire à une amélioration du cadre de vie des entreprises et à une diminution des impacts environnementaux. Les marges de manœuvre pour ce type de projet sont plus limitées. Il s agit d instaurer un dialogue entre la collectivité et les entreprises et de fixer par la négociation le niveau d exigence en matière d amélioration sur les espaces publics et les parcelles privée, pour atteindre à terme, une ambition commune de qualité pour la zone. L extension d une zone d activités doit être considérée comme une solution mixte permettant à la fois l accueil de nouvelles entreprises et la mise à niveau du site préexistant. > FICHES METHODES DE MISE EN OEUVRE DES PROJETS 2

4 2. fiches Méthodes de mise en oeuvre des projets Pour les 3 types de projets de ZA : 2.1. Création d une zone d activités 2.2. REQUALIFICATION D UNE ZONE D ACTIVITES 2.3. EXTENSION D UNE ZONE D ACTIVITES > FICHES METHODES DE MISE EN OEUVRE DES PROJETS 3

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6 2.1. Création d une zone D ACTIVITES > FICHES METHODES DE MISE EN OEUVRE DES PROJETS 5

7 > FICHES METHODES DE MISE EN OEUVRE DES PROJETS 6

8 2.1. CREATION D UNE NOUVELLE ZONE D ACTIVITES Les étapes à suivre : Les étapes préalables d un projet de création l étude de programmation et de faisabilité du projet L aménagement de la zone d activités, l accueil des entreprises et la commercialisation du site La chronologie d une opération de création > FICHES METHODES DE MISE EN OEUVRE DES PROJETS - «Création d une Zone d Activités» 7

9 Les étapes préalables d un projet de création... La mobilisation de la maîtrise d ouvrage en interne et l identification d un chef de projet Le maître d ouvrage choisit un service responsable de l opération en interne, et un groupe de travail 'inter-services' est mis en place au sein de l établissement intercommunal (EPCI) pour mener à bien le projet. Le maître d ouvrage peut en outre dès ce stade identifier un chef de projet servant d'interface entre les entreprises et la collectivités. Celui-ci a pour vocation à court terme de s'occuper de l'aménagement et de la commercialisation de la zone d'activités. A moyen et long terme il assurera le suivi et la gestion du site pour une qualité pérennisée dans le temps. La mobilisation des acteurs externes et la constitution du Comité de pilotage La Communauté de Communes ou d Agglomération mobilise l ensemble des acteurs. Il identifie l ensemble des partenaires institutionnels et techniques extérieurs et se préoccupe de leurs attentes. Il informe et sensibilise les entreprises sur la démarche. Il constitue ensuite le comité de pilotage*. La mise en place d outils indispensables pour la suite des études : l enquête parcellaire et le plan topographique Dès qu il décide de créer son parc ou quartier d activité, le maître d ouvrage doit réaliser ou faire réaliser sur le site et à proximité immédiate une enquête parcellaire et un plan topographique (avec localisation des réseaux) lorsque ceux-ci n existent pas. Ces deux éléments constituent des outils indispensables qui servent de base pour la réflexion et la suite des études. L identification de la maîtrise d'oeuvre pour l «étude de programmation et de faisabilité du projet» Parallèlement à la mobilisation des acteurs, si le principe d une maîtrise d œuvre extérieure est retenu, le groupe de travail élabore le cahier des charges de l «étude de programmation et de faisabilité du projet». Il lance ensuite un appel d offre pour l «études de programmation et de faisabilité du projet» et identifie le maître d'œuvre retenu pour cette étude. Si le principe d une maîtrise d œuvre en interne est retenu, le groupe de travail a la charge de la réalisation de l «études de programmation et de faisabilité du projet». *La Constitution du Comité de Pilotage - Représentants de la maîtrise d ouvrage et des communes concernées par le projet - Collectivités, maîtres d ouvrage et gestionnaires des équipements publics prévus - CCI du Pays d Arles et PNR des Alpilles - Services de l Etat (DDE, DIREN ) CAUE, Agence d Urbanisme, autres Chambres Consulaires et partenaires institutionnels - Chefs d entreprises et association d entreprises (lorsqu elle existe) Les outils techniques mis à la disposition des EPCI : - Le "Cahier de recommandations" : 1. Fiches de bonnes pratiques 2. Fiches méthode de mise en oeuvre des projets 3. Fiches outils, procédures et études réglementaires d aménagement - Les fiches 'Partenaires de vos projets' La «Cellule Conseil» Une «Cellule Conseil» est mise en place dans le cadre du Shéma de requalification et développement des zones d activités du PNR des Alpilles pour accompagner les collectivités qui le souhaitent dans leurs projet de zone d activités. Cette Cellule Conseil dispose d une personne référente qui propose : - Une aide technique lors de l élaboration des projets sur la base des outils mis en place dans le Shéma - Un suivi des travaux d'aménagement - Un accueil des entreprises (sur la base du projet de ZA développé) > FICHES METHODES DE MISE EN OEUVRE DES PROJETS - «Création d une Zone d Activités» 8

10 ... l étude de programmation et de faisabilité du projet *Le diagnostic Il s agit d effectuer un repérage des principaux enjeux et besoins économiques, urbains et environnementaux du site et d'analyser les contraintes et les potentialités propres au site, que ce soit à l'échelle du territoire élargi, du voisinage de l opération et du site de projet. Le diagnostic peut porte notamment porter sur : - l'environnement, - le paysage, - l accessibilité, - la constructibilité et les aménagements permis par le POS / PLU - les contraintes réglementaires applicables au site du projet, - la topographie, - l'hydrologie, Il s agit d effectuer le balayage le plus complet possible des principales questions techniques et réglementaire propre au site et à ce poser en amont du projet. *La programmation La réalisation et présentation de l «étude de programmation et de faisabilité du projet» L'étude de programmation et de faisabilité est élaborée en trois phases successives. Il s agit dans un premier temps de réaliser le diagnostic* du site. Dans un second temps, la méthode des scénarios est utilisée pour préciser l ambition de qualité et la programmation du site. Il s agit d élaborer plusieurs scénarios d aménagement contrastés, chacun faisant l objet d évaluations sommaires (coût, programme, durée de mise en oeuvre, procédures de mise en oeuvre, fonctionnalité, avantages/inconvéniants). La comparaison 'multicritères' des scénarios sert alors de base à l'élaboration et à la validation du projet à développer. Dans un troisième temps, le projet est développé sur la base d'un scénario validé. Il s'agit de définir à cette étape un 'Plan - Programme' d'aménagement qui permet de préciser le projet et sa faisablitié. En effet, ce 'Plan - Programme' est détaillé en terme d évaluations financières, de programmation, de phasage, de maîtrise foncière (éventuelle procédure de DUP), d inscription dans les documents d urbanisme (SCOT, POS/PLU), de procédure d aménagement (zac, lotissement, pc ) et de mode d aménagement envisagés (en régie, concession avec une SEM ou un Aménageur) Beaucoup de zones d'activités souffrent d'une insuffisante pro grammation. Suite à ce constat, la Chambre de Commerce et de l Industrie du Pays d Arles a souhaité mener une réflexion sur la programmation, intégrée dans la démarche de «Schéma de requalification et de développement des zones d activités du PNR des Alpilles». Cette réflexion peut : - Transcrire les souhaits du maître d'ouvrage / l ambition du projet - Définir les besoins - Fixer les engagements techniques et financiers de chaque partenaire Il s agit de maîtriser le contenu et les conséquences financières du projet. Des scénarios au 'Plan - programme' d'aménagement Pour l'élaboration du projet d'extension, la méthode des scénarios est utilisée. Plusieurs scénarios d aménagement sont élaborés, chacun faisant l objet d évaluations sommaires (coût, programme, durée de mise en oeuvre, procédures de mise en oeuvre, fonctionnalité, avantages/inconvénients). La comparaison 'multicritères' des scénarios sert alors de base à l'élaboration et à la validation du scénario à développer. Le scénario validé fait ensuite l objet d un approfondissement sous forme de 'Plan - programme' d'aménagement qui permet de préciser le projet et sa faisabilité. Ce 'Plan - programme' détaille les évaluations financières, la programmation, le phasage, les modalités de la maîtrise foncière (éventuelle procédure de DUP), les modalités d inscription dans les documents d urbanisme (SCOT, POS/PLU), la procédure d aménagement retenue (ZAC, Lotissement, PC ), le mode d aménagement envisagé (en régie, concession avec une SEM ou un Aménageur) > FICHES METHODES DE MISE EN OEUVRE DES PROJETS - «Création d une Zone d Activités» 9

11 L aménagement de la zone d activités, l accueil des entreprises et la commercialisation du site... l aménagement de la zone d activités Sur la base des conclusions de l «étude de programmation et de faisabilité du projet», des études techniques approfondies sont réalisés pour permettre l autorisation du projet et sa réalisation. Elaboration des études pré-opérationnelles et réglementaire de projet Il s agit notamment des études pré-opérationnelles (APS / APD - Avant Projet Définitif et DCE - Dossier de Consultation des entreprises), les études réglementaires d aménagement (Etude d impact, dossier loi sur l eau, étude urbaine et paysagère loi Barnier) et les dossiers de procédures d urbanisme (révisions de POS/PLU) d aménagement (ZAC, lotissement, PC) et de maîtrise foncière (éventuelle DUP). Cette étape peut être entièrement réalisée par le maître d ouvrage avec ses propres services. Certains éléments peuvent en partie être confiée à des bureaux d études spécialisés et pluridisciplinaires par le biais d appels d offre (études pré opérationnelles de projet, dossiers de révisions POS / PLU, dossiers d aménagement ZAC / Lotissement). L ensemble peut aussi être délégué en totalité à une Société d'economie Mixte ou à un aménageur public ou privée dans le cadre d'une "Concession d aménagement". Les travaux d aménagement des espaces publics Une fois ces études complémentaires réalisées et validées, les travaux peuvent commencer. Le maître d ouvrage consulte et choisi les entreprises en charge des aménagements. Il s occupe du lancement et du suivi des travaux. Les travaux achevés, il vérifie leur bon achèvement dans le respect de l APDet des DCE et il organise la réception des travaux. Cette étape peut être réalisée par le maître d ouvrage avec ses propres services en interne, elle peut aussi être confiée en totalité à une Société d'economie Mixte ou à un aménageur public ou privée dans le cadre d'une "Concession d aménagement". Toujours envisager le projet de création dans sa globalité en pilotant à la fois l aménagement des espaces publics et l aménagement des parcelles privées L aménagement de la zone, l accueil des entreprises et la commercialisation du site sont menés conjointement car la réussite d un projet de zone d activités tient à sa cohérence d ensemble. Cet objectif de cohérence ne peut être atteint que lorsque l on maîtrise l aménagement des espaces publics et que l on établit et fait respecter certaines règles d aménagement sur les parcelles privées. Si, les prérogatives du maître d ouvrage concernent essentiellement la réalisation des espaces publics, il peut aussi définir des prescriptions réglementaires s appliquant aux parcelles privées. Il met en place pour cela divers documents dans le cadre de l aménagement de la zone et de la commercialisation du site. L'aménagement de la zone : la réalisation du projet et l aménagement des espaces publics Une importance stratégique nécessairement portée par la maîtrise d ouvrage La réalisation du projet et l'aménagement des espaces publics d une zoned'activités incombent totalement à la maîtrise d ouvrage. Or la réalisation du projet et l'aménagement des espaces publics ont une importance stratégique car ils sont garants de la première impression du site, que ce soit en terme d image du quartier pour les visiteurs et futurs acquéreurs ou en terme de cadre de vie pour les futurs usagers du site et leur voisinage. Faire appel à une équipe de maîtrise d œuvre pluridisciplinaire : Pour mener à bien les études d aménagement, conformément à ses exigences, le maître d'ouvrage peu faire appel à une équipe de maîtrise d'oeuvre pluridisciplinaire regroupant : - des compétences en matière d'urbanisme, d'organisation de l'espace et de paysage - des compé tences techniques liées aux voiries, aux réseaux et à la gestion des eaux de surface Les clefs de la réussite : - Nommer un chef de projet : - pour la conduite de l'opération et le suivi des travaux d'aménagement - pour la gestion quotidienne du site durant et après les travaux - Faire respecter les engagements de chacun (maîte d'ouvrage + concessionnaires + entreprises) > FICHES METHODES DE MISE EN OEUVRE DES PROJETS - «Création d une Zone d Activités» 10

12 La commercialisation du site, l'accueil des entreprises et l aménagement des parcelles privées L aménagement et l entretien des parcelles incombent à leur propriétaire La responsabilité de l aménagement et de l entretien de chaque parcelle incombe à son proprié taire (ou à son locataire). Quatre moyens d action indirects de l aménageur ou du gestionnaire du site pour convaincre le chef d entreprise d engager une démarche de qualité L'aménageur ou le gestionnaire du site n a que des moyens d'ac tion indirects pour maîtriser la qualité d'aménagement et l'entretien des par celles privées. Les champs d'action dont dispose la maîtrise d ouvrage pour convaincre le chef d'entreprise d engager une démarche de qualité sont de quatre ordres : - la persuasion : Il s agit de faire partager les objectifs du projet - le conseil : Il s agit de mettre en place des services d'accompagnement des entreprises - l'incitation financière : Il s agit de mettre en place dès la conception du projet d ensemble et en amont de la commercialisation des parcelles des systèmes de taxation pour les entreprises ne respectant pas leurs engagements en terme d aménagement et d entretien des parcelles. - la réglementation : Il s agit de mettre en place une réglementation permettant une maîtrise plus ou moins poussée des projets d entreprises (Règlement de zone, Cahier des Charges de Cession de Terrains...). Deux outils réglementaires souples et efficaces pour une maîtrise de la qualité des parcelles Le maître d ouvrage dispose de deux outils réglementaires efficaces pour maîtriser la qualité sur les parcelles privées. A lui d en fixer le niveau d exigence et les limites : - Le règlement d urbanisme (PLU pour les ZAC, règlement de zone pour les lotissements) : Le règlement d urbanisme est élaboré par le maître d ouvrage. Il détaille les prescriptions réglementaires s appliquant aux parcelles. - Le Cahier des Charges de Cession de Terrain : Le Cahier des Charges de Cession de Terrain est lui aussi élaboré par le maître d ouvrage. Il prend une valeur réglementaire une fois joint à l acte de vente. Dans le cahier des charges de cession de terrain, le maître d ouvrage détaille ses exigences en terme d aménagement, de gestion et d entretien des parcelles et des bâtiments. En cas d'absence de cahier des charges de cession de terrains, le gestionnaire du site est démuni et ne peut obliger l'en trepreneur à améliorer ses aménagements. Ces deux outils ont un rôle important au mo ment du permis de construire puisque le projet privé doit respecter ces règles. En cas de non-respect, le permis sera refusé. En tout état de cause, le certificat d'urbanisme validant l achèvement du projet ne peut être accordé que s il a été réalisé entièrement comme il était prévu initialement.... L accueil des entreprises et la commercialisation du site L accueil, l accompagnement des entre prises et la commercialisation du site s'effectuent dès la phase d'aménagement de la zone d'activités. Ce sont des étapes importantes pour la qualité d'une zone d'activités durant lesquelles il s agit de proposer un cadre pour que l'entreprise ne soit pas livrée à elle-même, des services et des outils pour l aider à réussir son implantation et son développement. Ces étapes sont aussi des moments charnières pour faire partager les valeurs et ambitions de qualités qui devront être communes à l'ensemble des acteurs et usager de la zone d'activités. L accueil des entreprises L accueil des entreprises est assuré par le maître d ouvrage parallèlement à la réalisation du projet. Il lui est conseillé pour cela de faire appel à un chef de projet et de mettre en place un «Livret d'accueil» contenant un «Cahier des Charges de Cession des Terrains». L accueil des entreprises consiste dans un premier temps à une présentation de l opération par le maître d ouvrage (ou par le chef de projet). Dans un second temps l entreprise présente rapidement ses intentions de projet au maître d ouvrage (ou au chef de projet). Celui-ci émet un premier avis sur ce projet par rapport aux orientations de la zone d activités. Si le projet d implantation d entreprise trouve sa place dans l opération, le maître d ouvrage (ou le chef de projet) remet à l entreprise un «Livret d'accueil»* servant au chef d entreprise pour l élaboration ou l approfondissement de son projet. La commercialisation du site Un «Cahier des Charges de Cession de Terrains» est élaboré pour définir les obligations de l aquéreur en terme d aménagement de sa parcelle. Inclue à l acte de vente, il devient opposable, ce qui est un gage de respect des engagements de qualité par l entreprise. Pour encore plus de garanties, lors de la signature de l acte de vente, il peut être demandé à l entreprise de verser au maître d ouvrage du parc ou quartier d activité une caution de parfait achèvement. Cette caution est restituée à l entreprise lors de la réception des travaux, une fois vérifiées la conformité du projet réalisé avec les engagements de qualité traduits dans le permis de construire déposé par l entreprise. > FICHES METHODES DE MISE EN OEUVRE DES PROJETS - «Création d une Zone d Activités» 11

13 La chronologie d une opération de Création Etapes Décision de créer une zone d activités et mobilisation de la Maîtrise d'ouvrage Durée minimale 1 mois Cadre réglementaire aucun Missions, tâches Ou études à réaliser Mise en place du Comité de pilotage - Nommination d'un chef de projet - Identification et choix de maîtrise d oeuvre des études préalables Par qui Documents à produire et validation - Maître d Ouvrage - Délibération du maître d ouvrage - Maîtrise d ouvrage - Cahier des charges de l étude de programmation et de faisabilité du projet Etudes préalables de programmation et de faisabilité du projet 4 mois - Loi MOP - Code de l urbanisme - Loi sur l eau - Code de l urbanisme - Relevé topographique - Enquête foncière - Elaboration de l étude de programmation et de faisabilité du projet : - Diagnostic / études préliminaires - Esquisses aménagement /programmation - Plan - Programme - Etude ou notice d impact - Dossier loi sur l eau - Dossier loi Barnier Géomètre - Urbaniste / Architecte /Paysagiste - BET Infrastructures - BET urbanisme / environnement - BET hydraulique - plan topographique - synthèse des actes de propriété - Programme de l opération - Etude de faisabilité du projet - Inspection du dossier : MISE - Enquête publique - Arrêté préfectoral - Loi sur l eau - Code de l urbanisme - Révision, modification PLU - SCOT - BET urbanisme - Dossier de Révision ou de modification PLU - SCOT Etudes pré opérationnelles, et travaux d aménagement Commercialisation des parcelles Gestion - suivi Démarche d'amélioration continue 6 mois 5 mois - Loi MOP selon projet dès le début des travaux - Code de l Urbanisme - Code de l Urbanisme - Code des marchés - loi MOP aucun aucun - Acquisitions foncières (gré à gré ou procédure d expropriation avec DUP) - Dossier de procédure d urbanisme (ZAC / lotissement) - Etudes pré opérationnelles (APS / APD + DCE) - Consultation et choix des entreprises - Tavaux d aménagement - Suivi de chantier - Détermination du gestionnaire du site (au sein de l EPCI) et / ou mise en place d une structure de gestion - Accueil entreprises et usagers du site - Recueil des doléances - Mise en place et mutualisation de services - Actions d amélioration continue - Promotion / animation du site - Maître d ouvrage - Notaire - Bureau d étude (DUP) - BET urbanisme - Maître d œuvre* - Maître d ouvrage - Maître d œuvre - Urbaniste / Architecte /Paysagiste - BET Infrastructure - Entreprises TP - Maître d ouvrage ou Assistance à maîtrise d ouvrage - Maître d Ouvrage ou son délégataire - Agence de dévpt. économique - Gestionnaire du site / chef de projet - Entreprises et usagers du site - Enquête publique - Arrêté préfectoral dans le cadre de la DUP - Lotissement : dossier de lotir + permis de lotir - ZAC : dossier de création + arrêté de création + dossier de réalisation + enquête publique + arrêté de réalisation - Etudes pré opérationnelles - Dossier de consultation des entreprises - Marché avec les entreprises - Signature des marchés par le maître d ouvrage - Réception du chantier - Dossier des Ouvrages Exécutés (DOE) - Document de commercialisation - Livret d accueil des entreprises - Bilan d actions conduites et engagements annuels - Réunions d informations / présentation de résultats et projets - Enquêtes de satisfaction Référence methodologique Bretagne Qualiparc > FICHES METHODES DE MISE EN OEUVRE DES PROJETS - «Création d une Zone d Activités» 12

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15 > FICHES METHODES DE MISE EN OEUVRE DES PROJETS 14

16 2.2. REQUALIFICATION D UNe zone D ACTIVITES > FICHES METHODES DE MISE EN OEUVRE DES PROJETS - «Requalification d une Zone d Activités» 15

17 2.2. REQUALIFICATION D UNe zone D ACTIVITES Les enjeux et objectifs d'aménagement pour une opération de requalification : La requalification est un enjeu majeur car elle concerne l essentiel des zones d'activités. Dans une telle démarche, les enjeux et objectifs à atteindre en terme d'aménagement sont principalement de : - renforcer l'attractivité du site - maintenir les entreprises et les emplois existants sur le territoire - adapter la zone d'activités aux nouvelles contraintes réglementaires, écono miques, environnementales, sociétales et fonctionnelles - rechercher un positionnement complémentaire aux sites d'activités existants ou en projet - Intégrer la zone d'activités au tissu urbain La requalification : un sujet difficile et des attentes accrues Les collectivités sont confrontées à de multiples difficultés lorsqu elles se lancent dans des opérations de requalification (coûts important pour la collectivité, actions portant essentiellement sur les espaces collectifs, marges de manoeuvre limitées sur les espaces privatifs et des négociations difficiles avec les entreprises, maîtrise d'ouvrage et gestion des espaces et équipements publics dépendant de collectivités différentes (voirie, éclairage public, réseaux d'eau et d'énergie...). Pourtant, ces opérations ont une importance capitale pour le tissu économique en place. L indispensable association des chefs d entreprises au projet La requa lification d une zone d activités est souvent lourde et difficile. En effet, pour améliorer le fonctionnement urbain et réduire les impacts d'un parc d'activités sur l'environnement et le cadre de vie, il est nécessaire d'interve nir sur les espaces publics comme sur les espaces privés. Il s agit donc d associer la collectivité et les chefs d'entreprises > FICHES METHODES DE MISE EN OEUVRE DES PROJETS - «Requalification d une Zone d Activités» 16

18 ... les étapes à suivre Les étapes à suivre : Les étapes préalables d un projet de requalification... l étude de faisabilité du projet Le ré-aménagement du site La chronologie d une opération de requalification > FICHES METHODES DE MISE EN OEUVRE DES PROJETS - «Requalification d une Zone d Activités» 17

19 Les étapes préalables d un projet de requalification... La mobilisation de la maîtrise d ouvrage en interne et l identification d un chef de projet Le maître d ouvrage choisit un service responsable de l opération en interne, et un groupe de travail 'inter-services' est mis en place au sein de l établissement intercommunal (EPCI) pour mener à bien le projet. Le maître d ouvrage peut en outre dès ce stade identifier un chef de projet servant d'interface entre les entreprises et la collectivités. Celui-ci a pour vocation à court terme de s'occuper de l'aménagement de la zone d'activités. A moyen et long terme il assurera le suivi et la gestion du site pour une qualité pérennisée dans le temps. La mobilisation des acteurs externes et la constitution du Comité de pilotage La Communauté de Communes ou d Agglomération mobilise l ensemble des acteurs. Il identifie l ensemble des partenaires institutionnels et techniques extérieurs et se préoccupe de leurs attentes. Il informe et sensibilise les entreprises sur la démarche. Il constitue le comité de pilotage*. La mise en place d outils indispensables pour la suite des études : l enquête parcellaire et le plan topographique Dès qu il décide de restructurer son parc ou quartier d activité, le maître d ouvrage doit réaliser ou faire réaliser sur le site une enquête parcellaire et un plan topographique (avec localisation des réseaux) lorsque ceux-ci n existent pas. Ces deux éléments constituent des outils indispensables qui servent de base pour la réflexion et la suite des études. *La Constitution du Comité de Pilotage - Représentants de la maîtrise d ouvrage et des communes concernées par le projet - Collectivités, maîtres d ouvrage et gestionnaires des équipements publics prévus - CCI du Pays d Arles et PNR des Alpilles - Services de l Etat (DDE, DIREN ) CAUE, Agence d Urbanisme, autres Chambres Consulaires et partenaires institutionnels - Chefs d entreprises et association d entreprises (lorsqu elle existe) Les outils techniques mis à la disposition des EPCI : - Le "Cahier de recommandations" : 1. Fiches de bonnes pratiques 2. Fiches méthode de mise en oeuvre des projets 3. Fiches outils, procédures et études réglementaires d aménagement - Le "Cahier des charges type" : Etude de faisabilité et de programmation de projet de requalification" - Les fiches 'Partenaires de vos projets' L identification de la maîtrise d'oeuvre pour l «étude de faisabilité du projet» Parallèlement à la mobilisation des acteurs, si le principe d une maîtrise d œuvre extérieure est retenu, le groupe de travail élabore le cahier des charges de l «étude de faisabilité du projet». Il peut pour cela utiliser le cahier des charges type «Marché d études de requalification» mis à disposition par la CCI du Pays d Arles. Il lance ensuite un appel d offre pour l «études de faisabilité du projet» et identifie le maître d'œuvre retenu pour cette étude. Si le principe d une maîtrise d œuvre en interne est retenu, le groupe de travail a la charge de la réalisation de l «études de faisabilité du projet». La Cellule Conseil Une Cellule Conseil est mise en place dans le cadre du Schéma de requalification et développement des zones d activités du PNR des Alpilles pour accompagner les collectivités qui le souhaitent dans leurs projet de zone d activités. Cette Cellule Conseil dispose d une personne référente qui propose : - Une aide technique lors de l élaboration des projets sur la base des outils mis en place dans le Schéma - Un suivi des travaux d'aménagement - Un accueil des entreprises (sur la base du projet de ZA développé) > FICHES METHODES DE MISE EN OEUVRE DES PROJETS - «Requalification d une Zone d Activités» 18

20 ... l étude de faisabilité de requalification La réalisation de l «étude de faisabilité du projet» Les objectifs du diagnostic technique et urbain du site : - Analyser le site (état des lieux) - Rencontrer l'ensemble des acteurs et recueillir leurs attentes - Identifier les atouts et les actions d'amélioration à hiérarchiser - Sensibiliser, initier le dialogue et faire partager les objectifs d'amélio ration - Organiser une concertation permanente - Préparer le «Schéma Directeur d'aménagement» Un cahier des charges type «Etude de faisabilité pour la requalification d une ZA» Pour aider les collectivités qui désirent lacer un appel d offre pour une étude de faisabilité de requalification d une zone, le Schéma de requalification et de développement des zones d activités du PNR des Alpilles propose un cahier des charges type «Etudes de faisabilité pour la requalification d une zone d activités». L'étude de faisabilité d'un projet de requalification de zone d'activités comporte trois étapes. Il s agit dans un premier temps de réaliser le diagnostic technique et urbain du site* et une enquête auprès des entreprises* du site (* voir pages ci-après). Dans un second temps, la méthode des scénarios est utilisée pour préciser l ambition de qualité et la programmation du site. Il s agit d élaborer plusieurs scénarios d aménagement contrastés, chacun faisant l objet d évaluations sommaires (coût, programme, durée de mise en oeuvre, procédures de mise en oeuvre, fonctionnalité, avantages/inconvéniants). La comparaison multicritères des scénarios sert alors de base à l élaboration et à la validation du projet à développer. Dans un troisième temps, le projet est développé sur la base d un scénario validé. Il s'agit de définir à cette étape un 'Plan-programme' d'aménagement qui permet de préciser le projet et sa faisablitié. En effet, le 'Plan Programme' est détaillé en terme d évaluations financières, de programmation, de phasage, de maîtrise foncière et de mode d aménagement envisagés L étude de faisabilité peut être entièrement réalisée par le maître d ouvrage avec ses propres services, ou confiée à des bureaux d études spécialisés et pluridisciplinaires par le biais d appels d offre. > FICHES METHODES DE MISE EN OEUVRE DES PROJETS - «Requalification d une Zone d Activités» 19

21 ... le diagnostic du site Les principaux éléments à traiter dans le diagnostic : Déterminer les critères à prendre en compte pour la revalorisation du parc d'activités dans un diagnostic économique, environnementale et social Les principaux thèmes à aborder dans le diagnostic concer nent le site et son voisinage. Il porte sur le fonctionnement du site et sur son incidence en matière économique, environnementale et sociale et a donc pour objet de déterminer les critères environnementaux, économiques et urbains à prendre en compte pour la revalorisation du parc d'activités. Associer les responsables du déve loppement économique, de l'aména gement de l'espace et les chefs d'entreprises Le diagnostic est réalisé dès que les responsables locaux ont décidé la requalification. La démarche de diagnostic doit nécessairement associer les personnes en charge du développement économique et de l'aména gement de l'espace, ainsi que les chefs d'entreprises. Il s'agit d'engager le débat avec les dif férents usagers du site. Identifier les dysfonctionnements, hiérarchiser les enjeux, prioriser les actions à engager Le diagnostic doit non seulement s'atta cher à identifier les dysfonctionnements et leurs causes, mais doit également pouvoir hiérarchiser les enjeux liés à ces dysfonc tionnements ainsi que les priorités d'actions à engager. Il doit déboucher sur l élaboration d un «plan-programme» d'actions correspondant aux attentes des usagers et des chefs d entreprises. ACCESSIBILITE ET CIRCULATION Mise en situation territoriale économique Localisation et vocation de la zone d activités dans l EPCI Localisation et vocation des zones en voisinage immédiat (dans et hors EPCI / rayon de 10km) Description de l état et de l évolution de ces zones Rappel des projets de développement économique en cours Circulation Accessibilité et desserte du site Hiérarchisation de la circulation interne, maillage de voirie Stationnement VL/PL Desserte du site par les transports en commun Desserte du site par des moyens alternatifs (fluvial, ferré) Sécurité des accès et des voies de circulation Fonctionnement Eclairage Réseaux secs (électricité, télécoms, haut et très haut débit) Réseaux AEP et EU Sécurité incendie PAYSAGE ET IMAGE DE MARQUE Intégration urbaine avec le site environnant Prise en compte de l existant Traitement spécifique de l entrée du site Espace de centralité et de services Cohérence urbaine interne (espace public/ espace privé) Qualité paysagère et traitement qualitatif des espaces collectifs Organisation des parcelles (accès, bâtiments, espaces libres) Entretien des espaces extérieurs Gestion des terrains et bâtiments en friche Mobilier urbain Signalétique interne et jalonnement externe à la zone Qualité paysagère depuis les grands axes de circulation Affichages et enseignes Les étapes du diagnostic 1. Mise en place d'un groupe de travail et désignation d'un chef de projet. 2. Choix du bureau d'études (facultatif mais conseillé) sur la base d'un cahier des charges 3. Présentation de la mission au groupe de travail et aux chefs d'entreprises. 4. Visite de site / Analyse documentaire / Entretiens 5. Enquête auprès des entreprises sur la base d'un questionnaire et d'entretiens individuels 6. Bilan du diagnostic présenté sous forme de documents cartogra phiques et rédigés Ce bilan peut pro poser des actions à engager et éventuellement un ordre de priorité 7. Présentation des conclusions du diagnostic au groupe de travail puis aux chefs d'entreprises 8. Ouverture d'un débat sur la hiérarchi sation des enjeux et des priorités > FICHES METHODES DE MISE EN OEUVRE DES PROJETS - «Requalification d une Zone d Activités» 20

22 ...l enquête auprès des entreprises Les principaux éléments à traiter dans le diagnostic (suite) GESTION ENVIRONNEMENTALE ET DEMARCHES QE Gestion des déchets Gestion des DIB, DIS, DTQD Equipements collectifs Stockage et transport des matières dangereuses Rôle de la collectivité Gestion des eaux pluviales et de l'assainissement Gestion des eaux pluviales Réseaux d'assainissement des eaux de surface Gestion des milieux naturels et des impacts environnementaux Milieux naturels et zones humides Zones inondables Qualité des sols Eaux souterraines Impacts environnementaux Nuisances sonores Gestion de la qualité de l'air et maîtrise des rejets atmosphériques Gestion des énergies disponibles et des consommations Qualité environnementale du bâti GESTION DU SITE, SERVICES AUX ENTREPRISES ET AU PERSONNEL Gestion et animation du site Structure de gestion Répartition des compétences et jeux d'acteurs Missions et budgets affectés à l'entretien et à l'animation du site Animation communication et promotion du site Commercialisation du site Accueil des entreprises, présentation et historique du site Actions d'amélioration déjà conduites Activités en cours, typologie des entreprises Emplois sur le site Projets en cours Espaces disponibles Ressources financières engendrées parle site (TP, taxes foncières...) Services matériels disponibles sur le site et à proximité : Restauration collective et hôtellerie Banques et commerces de proximité Crèche et garde d'enfants Salle de réunion Médecine du travail Maison des entreprises, Point poste, Services immatériels disponibles sur le site : Entretien, propreté du site Gardiennage et sécurité de la zone, Organisation de formations... La démarche de requalification doit nécessairement associer dès le départ les chefs d'entreprises et éventuellement leurs salariés. Pour cela, une enquête doit être menée auprès des entreprises de la zone en requalification. Cette enquête à pour objectif de : Identifier les entreprises présentes sur la zone d'activités : Il convient tout d'abord d'identifier les entreprises présentes sur la zone d'activités (liste des entre prises avec leurs caractéristiques de base et leurs coordonnées). Obtenir la vision des chefs d entreprises sur la zone et favoriser leur implication dans les actions d'amélioration et la gestion de la zone d'activités : Le premier objectif de l enquête auprès des entreprises est d obtenir la vision des chefs d entreprises sur les points suivants : Les atouts et les handicaps de la zone Leurs attentes en matière d'amélioration de l'offre de la zone Leurs projets de développement de l'entreprise Leur volonté d'implication dans la gestion de la zone Le second objectif est de favoriser l'implication des entreprises dans la gestion de la zone d'activités et de préparer leur mobi lisation dans les actions d'amélioration qui découleront du dia gnostic. Mener des entre tiens en face a face avec les entreprises : Ensuite, la méthode est à adapter en fonction du nombre d'entreprises installées sur la zone : - Si leur nombre est inférieur à 30, le mieux est d'obtenir un entre tien en face a face avec chaque entreprise, selon une appro che exhaustive. - Si leur nombre est supérieur à 30, il vaut mieux en revanche constituer un échantillon représentatif d une vingtaine d entreprises à rencontrer en entretien face a face Les critères de constitution de l'échantillon peuvent être le secteur d'activité, l'effectif, la date d'installation... > FICHES METHODES DE MISE EN OEUVRE DES PROJETS - «Requalification d une Zone d Activités» 21

23 ... des scénarios au «Plan-Programme» Sur la base du diagnostic du site et de l enquête auprès des entreprises, l étude de faisabilité se poursuit par l élaboration et l analyse rapide de plusieurs scénarios de projet, qui débouchent sur le choix d un scénarios en comité de pilotage, développé sous forme de Plan-programme. L élaboration et l analyse de scénarios La méthode des scénarios consiste en l élaboration de plusieurs scénarios d aménagement constastés. Chaque scénario fait l objet d un analyse et d une évaluation sommaires. La comparaison des scénarios servira de base à l élaboration et à la validation en comité de pilotage du projet à développer. L élaboration du «Plan - Programme» de Projet L étude de faisabilité se concrétise par un «Plan - Programme»*. Etant donné les coûts et l énergie que demande une opération de requalification, le «Plan-Programme» prévoit des aménagements par tranches et des actions d améliorations de l existant échelonnées dans le temps, sur la base d un programme d actions pluriannuelles d une durée de 5 ans. La première année, le «Plan-Programme» préconise plutôt des actions d aménagement significatives de la collectivité pour donner l exemple et mobiliser les entreprises. Les années suivantes, il prévoit la réalisation de l ensemble du projet. Contenu attendu pour la phase Scénarios : - Elaboration de deux ou trois scénarios d aménagement contrastés - 2 ou 3 Schémas d aménagement - 2 ou 3 Programmes - Analyse de chaque scénario - déscription du parti d aménagement - analyse avantages / inconvénients - éléments de coûts - éléments de phasages - - Analyse comparative des scénarios Objectifs du "Plan - Programme" - Proposer une approche à la fois visuelle et écrite des analyses et préconisations - Synthétiser et localiser les enjeux par domaines : - Accessibilité et circulation - Paysage et image de marque - Gestion environnementale et démarches QE - Gestion et animation du site, services aux entreprises et au personnel - Rendre l approche opérationnelle - Permettre un travail participatif avec les entreprises et les élus - Fixer les engagements de chaque partenaire en terme de mise en oeuvre du projet, de financement et d'échéances de réalisations - Permettre une évaluation et un recadrage annuel des objectifs et des actions Méthode et outils du "Plan - Programme" Des visites de la zone thématiques Des visites de la zone thématiques sont organisées. Ces visites s effectuent avec le chef de projet, les bureaux d'études et/ou les techniciens concernés par le thème et, dans la mesure du possible, les chefs d entreprises et les élus. Des cartes et notes de synthèse sur chaque thème pour localiser les aménagements et fixer les échéances Des cartes et notes de synthèse sur chaque thème sont réalisées par le chef de projet. Les cartes localisent les aménagements et/ou améliorations à apporter. La note de synthèse décrit précisément les engagements de chaque partenaires pour la mise en œuvre de ces aménagements, leur financement, et échéances. Des documents graphiques pour faciliter la compréhension du projet et favoriser l engagement des partenaires Le «Plan-Programme» peut être accompagné de tout document graphique pouvant améliorer la compréhension du projet et favoriser l engagement des entreprises. (exemple : approche «Avant / Après» par «photo / photo montage»). > FICHES METHODES DE MISE EN OEUVRE DES PROJETS - «Requalification d une Zone d Activités» 22

24 L'aménagement de la zone : un engagement soutenu et primordial de la collectivité Dans une démarche de requalification, il faut distinguer l'aménagement des espaces et des équipements collectifs sur lesquels la collectivité peut agir directe ment (voiries et réseaux, bâtiments communs d'accueil, de restauration..., espaces verts publics, signalisation, éclairage, unités de trai tement des eaux usées...), et l'aménagement des espaces et équipements privés qui sont propriété des entreprises et pour lesquels un accom pagnement des pouvoirs publics est sou vent apprécié. L'investissement de la collectivité pour l'accompagnement des projets privés (par le biais d'un chef de projet notamment) permet une prise de conscience et un engagement des entreprises qui se sentent soutenues dans leurs démarches et accompagnées dans leurs propres projets de requalification. Lorsqu'il n'y a pas d'association d'entreprises, le chef de projet implanté au sein de l'epci peut porter : - la mise en place de services en communs pour la gestion de la sécurité, des déchets, des espaces verts, des réseaux d assainissement... - la mise à disposition d un conseil urbanistique, architectural et paysager pour l aménagement et à la réhabilitation des bâtiments, des aires de stockage, des parkings... - la mise en place à terme d une structure indépendante de gestion du site. Les clefs de la réussite : L instauration d un climat de confiance Il s agit d instaurer un climat de confiance entre les chefs d'entre prise, les élus et le chef de projet pour mener sereinement le diagnostic et élaborer le «plan-programme». Les bureaux d études indépendants non impliqués localement sont souvent bien perçus lors de ces phases. Quelles que soient les personnes en charge des dossiers, il s agit d organiser une large consultation afin de faire partager les conclusions du diagnostic et les objectifs du «Planprogramme» par l'ensemble des acteurs. La disponibilité et l'implication d un chef de projet La disponibilité et l'implication du chef de projet sont pri mordiales. Sa tâche est importante car c est lui qui devra assurer le suivi régulier des actions et organiser les moyens nécessaires à leur réalisation. Il sera aussi en charge de l établissement du bilan annuel de l opération et de la communication sur les réalisations. La motivation d'un noyau d'acteurs dans la durée La motivation d'un noyau d'acteurs souhaitant aboutir à une amélioration du parc d'activités est elle aussi essentielle. Ils doivent s impliquer dans la durée. L exemple montré par la maîtrise d ouvrage La maîtrise d'ouvrage devra être en capacité de montrer I exemple pour inciter les entreprises a participer à la démarche de requalification. Elle se donnera pour cela des moyens propices à une mise en œuvre rapide d actions ciblées et significatives comme par exemple l'aménagement de l'entrée de la zone, la requalification ou la construction d'équipements publics... La Communication sur les réalisations La Communication sur les réalisations est essentielle car elle valorise l ensemble des partenaires et permet de les motiver. L établissement d un bilan annuel de l opération Les travaux d aménagement Le ré-aménagement du site Une fois le «Plan - Programme» réalisé et validé, les travaux peuvent commencer. Cette étape peut être réalisée par le maître d ouvrage, avec ses propres services en interne et/ ou avec l aide de bureaux d études externes. Elle peut aussi être confiée en totalité à une Société d Economie Mixte ou à un aménageur public ou privée dans le cadre d une «Concession d aménagement». Le maître d ouvrage (ou son représentant) consulte et choisi les entreprises en charge des aménagements. Il s occupe du lancement et du suivi des travaux. A la fin de chaque tranche de travaux, le maître d ouvrage organise la réception des travaux. Un bilan de la phase est réalisé et un groupe de travail est organisé pour vérifier la conformité entre les travaux réalisés et les objectifs du «Plan-Programme». > FICHES METHODES DE MISE EN OEUVRE DES PROJETS - «Requalification d une Zone d Activités» 23

25 La chronologie d une opération de requalification Etapes Décision de requalifier une zone d activités et mobilisation de la Maîtrise d'ouvrage Etudes préalables de faisabilité du projet Etudes pré opérationnelles, et travaux d aménagement Gestion - suivi Démarche d'amélioration continue Durée minimale 1 mois Cadre réglementaire aucun aucun aucun 6 mois aucun - loi MOP - Code de l urbanisme Missions, tâches Ou études à réaliser Mise en place du Comité de pilotage - Nommination d'un chef de projet Réunion d'information et de sensibilisation des entreprises et gestionnaires du site - Identification et choix de maîtrise d oeuvre des études préalables - Relevé topographique - Enquête foncière - Etude de faisabilité de projet - Diagnostic du site et enquêtes auprès des entreprises - Scénarios - Plan - Programme Par qui Documents à produire et validation - Maître d Ouvrage - Délibération du maître d ouvrage - Maître d Ouvrage / chef de projet - Maîtrise d ouvrage / chef de projet - Géomètre - Maître d Ouvrage - Gestionnaire du site - BE Urbaniste / Architecte /Paysagiste 1 mois aucun Concertation - Maître d Ouvrage / chef de projet 3 mois aucun 5 mois - Loi MOP 1 ière année 2 à 5 ans (programme par phases) aucun aucun - Code des marchés publics, - loi MOP - loi sur l eau - Code de l urbanisme (loi Barnier) aucun aucun Plan Programme : - Mise en place d un groupe de travail - Visites de site / engagements qualité - Propositions d actions et de services - Mise en place d un programme d actions - Etudes pré opérationnelles (Etudes techniques + DCE) - Consultation et choix des entreprises Mise en oeuvre des premières actions mobilisatrices et démonstratrices : - Mobilisation des acteurs et budgets - Travaux d'aménagement - Suivi de chantier - Visite de chantier - Réception de la première phase du chantier - Vérification de parfait achèvement Mise en oeuvre du Plan Programme pluriannuelle et par tranche : - Conduite et gestion de l opération - Mobilisation des acteurs et budgets - Travaux d'aménagement - Suivi de chantier - Visite de chantier (1 par phase) - Réception du chantier par phase - Vérification de parfait achèvement par phase - Accueil entreprises et usagers du site - Recueil des doléances - Actions d amélioration continue - Promotion / animation du site - Maître d Ouvrage - Gestionnaire du site - Urbaniste / Architecte /Paysagiste - Maître d ouvrage - Maître d œuvre Urbaniste / Architecte / Paysagiste - BET Infrastructure - Maître d Ouvrage - Gestionnaire du site - Entreprises TP - Assistance à maîtrise d ouvrage - Maîtrise d ouvrage / chef de projet - Maître d Ouvrage / chef de projet - Gestionnaire du site - Entreprises TP - Maître d ouvrage ou Assistance à maîtrise d ouvrage - Conseil Général - Maîtrise d ouvrage / chef de projet - Gestionnaire du site / chef de projet - Entreprises et usagers du site - Invitations - Compte - rendu - Cahier des charges de l étude d ambition qualitative et de faisabilité du projet - plan topographique - synthèse des actes de propriété - Diagnostic / enquêtes entreprises et gestionnaires - Scénarios d aménagement et de programmation - Plan- programme - Restitution des enquêtes auprès des acteurs - Présentation de l Etude de Faisabilité - Communication et compte - rendu / Concertation Plan Programme : - cartes et notes de synthèse sur chaque thème abordés dans la «convention de projet» pour localiser les aménagements et fixer les échéances - Etudes pré opérationnelles - Dossier de consultation des entreprises - Marché avec les entreprises - Signature des marchés par le maître d ouvrage - A adapter en fonction des actions (signalétique, sécurité des déplacements, gestion des eaux pluviales, image, cadre de vie, paysage, ) - Réception de la première phase de travaux - Dossier des Ouvrages Exécutés (DOE) - Réception du chantier par phase de projet - Dossier des Ouvrages Exécutés (DOE) - Réception des travaux par phase - Dossier des Ouvrages Exécutés (DOE) - Bilan d actions conduites et engagements annuels - Réunions d informations / présentation de résultats et projets - Enquêtes de satisfaction Référence methodologique Bretagne Qualiparc > FICHES METHODES DE MISE EN OEUVRE DES PROJETS - «Requalification d une Zone d Activités» 24

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