Observatoire. des Sem immobilières Production, analyse et statistiques. Observatoire

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1 Observatoire des Sem immobilières 214 Production, analyse et statistiques Observatoire

2 des Sem immobilières Observatoire 214

3 Préface L Observatoire des Sem immobilières présente les Sociétés d économie mixte gérant un parc de logements locatifs par analyse des activités, de la production et des résultats financiers, au titre de l exercice 212. Cette année encore est marquée par une participation soutenue des Sem à la production de logements avec près de 16 mises en chantier. La dynamique de construction augmente. Le parc des Sem immobilières représente désormais 538 logements, soit une progression de 1,6 %, dans lesquels vivent près de 1,3 million de personnes. Au plan économique, les Sem immobilières présentent dans l ensemble une situation financière bien équilibrée. Cependant, comme en 211, les marges d exploitation restent pénalisées par le poids des annuités d emprunts locatifs et un niveau de fiscalité élevé. La structure bilantielle tend à se fragiliser, du fait du niveau de fonds propres toujours plus élevé injecté dans les opérations. Dans ce contexte tendu, les Sem immobilières trouvent des solutions innovantes pour maintenir une production soutenue, tout en réhabilitant leur parc et en conservant un niveau d autofinancement correct. Elles témoignent ainsi d une lecture intelligente et opportune de leur environnement et de l intérêt de leur statut., les Sem demeurent la première famille d organismes de logement. Elles jouent un rôle essentiel dans la mise en œuvre des politiques locales de l habitat et, au-delà, dans le développement des activités économiques. Sur ces territoires marqués par de forts besoins en logements et une occupation très sociale, les Sem ont mis en chantier près de 6 nouveaux logements. Leur parc immobilier s élève à un peu plus de 1 logements, soit une progression de près de 4 %. Plus que jamais, la forte présence des Sem immobilières dans les zones les plus tendues, leur capacité d intervention sur l ensemble de la chaîne du logement et leur ancrage territorial constituent de véritables atouts et font d elles des acteurs importants du logement et de l aménagement des territoires. Gérard Trémège Président de la Commission logement de la Fédération des Epl, Maire de Tarbes

4 Contexte... 5 Chiffres clés... 6 Synthèse générale... 6 Bilan d activité des Sem immobilières Exercice Activité et patrimoine des Sem immobilières en Production de logements Patrimoine et évolution du parc : chiffres cumulés Patrimoine et évolution du parc : patrimoine moyen Autres éléments constitutifs du parc locatif des Sem immobilières Diversité des sociétés Les Sem immobilières : état des lieux à fin Nombre de Sem immobilières Effectifs moyens et cumulés Représentativité des Sem au dispositif d autocontrôle sur l exercice Activité locative Conventionnement et logement aidé Loyers et quittancement Vacance et mobilité Stabilité des impayés en 212 à 1 % du quittancement Analyse financière exercice Structure Bilantielle Les principaux ratios de la structure financière Fonds de roulement à long terme Le niveau de trésorerie à fin Exploitation : le compte de résultat Charges et produits locatifs Evolution de l autofinancement net et de l autofinancement courant corrigé Les coûts locatifs Différenciation des Sem en fonction de l âge du parc Impact des activités autres que la gestion locative Santé financière globale des Sem étudiées Conclusion Les Sem immobilières ultramarines Activité et patrimoine des Sem immobilières dans les Une production en baisse mais toujours importante Patrimoine et évolution du parc des Sem immobilières dans les Les Sem immobilières dans les : état des lieux Patrimoine moyen et évolution par région Activités Le secteur locatif Etat du parc locatif des Sem immobilières dans les Vacance, mobilité et impayés Analyse financière 212 des Sem immobilières ultramarines Structure financière Exploitation Poids des annuités locatives et de l effort de maintenance Conclusion sur les Sem immobilières dans les Annexes Méthodologie de l analyse financière Structure financière et exploitation Santé financière des Sem au dispositif d autocontrôle... 7 Enquête sur les effectifs salariés des Sem immobilières à fin Glossaire... 76

5 Contexte Le dispositif d autocontrôle de la Fédération des Epl collecte chaque année des informations destinées à assurer une meilleure connaissance des Sociétés d économie mixte (Sem) et de leurs activités. Ce document présente la situation économique et financière 212 des Sem dont le métier principal est la construction et/ou la gestion de logements sociaux sur la base des données issues de l Observatoire de l économie mixte et du dispositif d autocontrôle. L Observatoire de l économie mixte constitue un outil d échanges permanents d informations entre la Fédération et l ensemble des Sem. En 212, 21 Sem ont été recensées comme possédant et/ou gérant un parc locatif de logements. L Observatoire permet donc d apprécier de façon précise le poids économique de ces Sem ainsi que leur évolution. Depuis sa mise en place en 1992, le dispositif d autocontrôle permet à chaque Sem immobilière adhérente : de bénéficier chaque année d un diagnostic personnalisé et confidentiel sur sa situation économique et financière ; de se situer par rapport à des Sem de même typologie sur la base de ratios et de données physiques ; d observer l évolution de ces ratios sur cinq exercices comptables ; de s inscrire dans une démarche préventive des risques. Aujourd hui, sur les 21 Sem possédant et/ou gérant un parc locatif (logements et immobilier d entreprises), 151 Sem propriétaires de logements sociaux participent à cette analyse. Leur nombre représente 75 % du total des Sem gérant un parc locatif. Elles réalisent 79 % du chiffre d affaires global et gèrent 84 % du parc locatif. Seules les Sem adhérentes de la Fédération bénéficient de ces analyses. Pour l établissement des cumuls et des moyennes, 11 Sem participant au dispositif d autocontrôle n ont pas été intégrées dans la base en raison de leurs spécificités : parc inférieur à 5 logements, parc exclusivement composé de foyers, activité aménagement largement prédominante.

6 > Synthèse générale Chiffres clés Un patrimoine de logements possédés et/ou gérés par 21 Sem logements mis en chantier dont logements en accession salariés (en équivalents temps plein) sur les 151 Sem du dispositif d autocontrôle Un effort de construction toujours important avec près de 16 logements mis en chantier en 212 En 212, les Sem immobilières ont mis en chantier un nombre important de logements : logements (construction et acquisition), contre en 211. La production ralentit d environ 7 % mais demeure au-dessus des 15 logements depuis ces trois dernières années. La production reste centrée sur les zones les plus tendues (Ile-de-France, Rhône-Alpes et Paca pour la métropole) où les besoins sont importants et sur l avec le mécanisme de défiscalisation instauré par la loi sur la modernisation de l économie des (Lodeom) de 29. Dans le détail, la production est majoritairement de type locative sociale et le caractère social tend à s accroître logements locatifs ont été mis en chantier dont en Vefa ou en acquisition-amélioration. Les mises en chantier pour l accession ont baissé : - 12,8 %, soit logements, ce qui fait suite à une forte progression en 211 (+ 41,7 %, soit logements). L activité de promotion immobilière demeure toujours très concentrée avec 16 Sem particulièrement impliquées. Un parc de 538 logements gérés ou possédés par les Sem immobilières 21 Sem immobilières sont recensées en 212. Elles sont de natures différentes : à dominante immobilière, multiactivités exerçant une activité d aménagement du territoire, d immobilier d entreprise, de promotion immobilière conséquente voire prédominante. Depuis quelques années, on constate un phénomène de concentration des sociétés sur leur activité principale ce qui peut impliquer la cession du parc de logements pour certaines Sem. A contrario, quelques Sem choisissent de se recentrer sur leur métier d origine, la construction et la gestion de logements, suite à la baisse du volume des activités annexes. Les Sem de logements locatifs sont inégalement réparties sur le territoire national mais majoritairement dans les zones dites tendues. Ainsi, le parc locatif situé dans les Régions Ile-de-France, Rhône-Alpes, Paca et dans les Outremer représente 73 % du parc national. En moyenne, le parc est âgé de 25,4 ans. Cet âge stable témoigne d un niveau de mises en service important : logements nouveaux proposés aux locataires sur l exercice, soit 2,7 % du parc. Le parc locatif est conventionné à 75,4 % (ou a bénéficié de prêts aidés par l État pour les Sem des départements d ) et 52,9 % des ménages logés ont perçu l APL (l AL dans les Dom).

7 Malgré une vacance financière en hausse, les indicateurs de la gestion locative sont maîtrisés Le taux de rotation des Sem immobilières continue de baisser à 9,5 % pour atteindre son plus bas niveau depuis 15 ans. La vacance physique moyenne représente 2,3 % des logements en fin d exercice, celle à plus de 3 mois reste stable à,9 %. La vacance financière a augmenté de,1 point à 2,2 % du quittancement. Les travaux de réhabilitation restent un élément majeur de l explication de ce taux, ainsi que les délais de location lors de la mise en service. Le taux d impayés reste important mais stable à 1 % du quittancement. Le nombre de Sem ayant un taux d impayés supérieur à 2 % progresse de 3 points pour atteindre 12 %. Cependant, dans l ensemble, les Sem immobilières ont professionnalisé leur gestion du recouvrement et obtiennent de bons résultats. Les indicateurs concernant la structure financière se dégradent alors que l exploitation se maintient Le fonds de roulement à terminaison des opérations en cours diminue sur l exercice. Il est en moyenne de 2 76 par équivalent-logement, soit une baisse de 12 %. La situation nette des Sem immobilières s améliore du fait des résultats de l exercice (24 M ), elle représente en cumulé 2,6 milliards d euros. Cependant, toujours plus de fonds propres sont investis dans les opérations locatives de construction mais aussi de réhabilitation conduisant à une diminution du fonds de roulement. En revanche, le montant de trésorerie au bilan augmente. Elle représente en moyenne 7,8 mois de quittancement car les opérations en cours tendent à dégager des décalages de trésorerie positifs. Après avoir fortement chutées en 211, les marges d autofinancement restent stables en 212. L autofinancement net moyen s élève à K par Sem, soit 8,8 % des produits. L autofinancement courant corrigé de l effort de maintenance et des plus-values réalisées sur les ventes de patrimoine est de 1 72 par équivalent-logement. Malgré l augmentation des loyers de 4,5 % tirée par les livraisons, l autofinancement reste inférieur aux années précédant 211. En effet, les annuités locatives demeurent élevées (47,4 % des loyers), ainsi que les impôts et taxes (prélèvement sur le potentiel financier notamment). Des efforts pour limiter les coûts et des annuités locatives qui augmentent L effort de maintenance diminue sur l exercice à 73 par équivalent-logement du fait de l attention portée à la réduction des coûts. De plus, en cumulé la variation de la provision pour gros entretien (PGE) correspond cette année encore à une reprise. Les charges de fonctionnement progressent en valeur de 4,2 %. Cependant, en pourcentage des produits elles restent quasiment stables à 25,8 %. Les charges de fonctionnement au titre du secteur locatif s élèvent à 1 16 par équivalentlogement. La taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) retrouve son niveau de 21 à 7,9 % des loyers en moyenne, contre 8 % en 211. Globalement, plus de Sem de santé financière fragile, mais aussi plus en excellente santé Les annuités d emprunts progressent à 47,4 % des loyers sous l effet d un endettement de plus en plus important pour assurer le développement du parc et sa réhabilitation. Sur l exercice, les Sem immobilières ont contracté 1,3 milliard de dettes locatives. 21,2 % des Sem sont dans une situation fragile, contre 18,8 % en 211. Des causes diverses expliquent cette situation, mais on constate souvent un poids des annuités d emprunts très élevé et en progression, notamment suite à des opérations neuves lancées avec des taux d endettement très importants pour pallier la faiblesse des fonds propres. Cependant, une grande majorité de Sem présentent une situation financière bonne voire excellente : 58,3 %. Deux Sem supplémentaires sont entrées dans la catégorie excellente en 212. Observatoire des Sem immobilières 214 p. 6 7

8 Bilan d activité des Sem immobilières Exercice 212

9 1 Activité et patrimoine des Sem immobilières en Production de logements Un ralentissement des mises en chantier en 212 après deux années de très forte production Depuis 27, les mises en chantier ont dépassé les 1 logements pour atteindre logements en 21, année record. 212 montre un nombre important de mises en chantier lancées par les Sem immobilières : logements (construction et acquisition), contre en 211. La production ralentit d environ 7 %, mais demeure au-dessus des 15 logements depuis ces trois dernières années. Les mises en chantier de construction neuve, quant à elles, ont atteint logements, contre en 211, soit un recul de 6 %. L exercice 21 avait été exceptionnel avec logements mis en chantier. En revanche, les mises en chantier locatives 212 sont assez résilientes, ne diminuant que de 5 % seulement comparées à 211 (soit - 64 logements). 34 Sem immobilières ont diminué leur production, alors que dans le même temps 32 Sem ont au contraire construit plus. Les Sem ultramarines très dynamiques depuis deux ans, ont réduit de manière significative leurs mises en chantier sur 212 (- 18 %), principal élément explicatif de la tendance 212. De même, les mises en chantier pour l accession ont baissé : - 12,8 % à logements mais après une forte progression en 211 (+ 41,7 %, soit logements). L activité de promotion immobilière demeure toujours très concentrée ; 16 Sem développent cette activité. Les acquisitions-améliorations s élèvent à logements, contre logements en 211. et dans les où les besoins sont importants avec le mécanisme de défiscalisation instauré par la LODEOM (loi sur la modernisation de l économie des ) de 29, qui continue à prouver son efficacité sur les mises en chantier, demeurant les plus élevées en France : logements, contre logements en 211, soit près de 36 % de la production nationale ; une production majoritairement de type locative sociale dont le caractère social tend à s accroître. Comme les années précédentes, les logements construits avec des financements PLUS (ou LLS dans les ) restent majoritaires. Cependant, leur poids relatif dans la production totale augmente de nouveau et inverse la tendance baissière de l année 211. Ainsi, ils représentaient 51,4 % en 211 et sont dorénavant à 61,1 %. Néanmoins, ce niveau, proche de celui de 27, reste modéré comparé aux années 23 à 26. Les logements financés en PLA-I diminuent en 212 à logements mais demeurent à un niveau élevé, au-dessus de 2 % de la production totale. Typologie des mises en chantier 212 Nombre de de logements 2 15 Total acquisitions La production demeure importante malgré des conditions financières qui se dégradent traduisant le fléchissement des mises en chantier en 212. Les Sem conservent une participation significative à l effort de construction national qui se caractérise par : une production centrée sur les zones les plus tendues (Ilede-France, Rhône-Alpes et Paca pour la métropole) ; Total constructions Observatoire des Sem immobilières 214 p. 8 9

10 La production pour l accession (sociale ou libre) fléchit légèrement à logements, soit - 12,8 %. Elle est cependant concentrée sur peu de sociétés (16 en 212, soit moins de 8 % des Sem immobilières) et quelques territoires, notamment les régions Paca, Rhône-Alpes et dans les (LES), soit 9 % de la production en accession et principalement dans le cadre d opérations de construction mixte en métropole. Le nombre d acquisitions est encore en léger recul sur 212, mais le niveau demeure élevé comparé aux exercices antérieurs à logements ont été acquis, contre en 211. Ce mode de développement est encore minoritaire mais constant. Il se rencontre surtout (6 % des acquisitions de l année), du fait des achats en Vefa à des promoteurs pour les opérations en défiscalisation de logement social. 29 sociétés ont acquis (avec ou sans amélioration) des logements en 212. Neuf sociétés représentent à elles seules plus de 85 % des acquisitions. Des acquisitions de logements suite à des disparitions de sociétés ont été réalisées sur 212 en régions Ile-de-France et Rhône-Alpes. Typologie des mises en chantier Logements locatifs Logements accession TOTAL constructions Acquisition avec ou sans amélioration TOTAL (constructions + acquisitions) Évolution des mises en chantier et financements Mises en chantier locatives Dont PLUS et LLS Dont autres financements Évolution mises en chantier 22,2% 9,8% -11,5% 13,5% 42,4%,8% -2,9% 34,8% -1,7% -5,2% locatives N/N-1 Des mises en chantier concentrées sur certains territoires dits «zones tendues», les toujours n 1 Comme en 211, les mises en chantier se concentrent dans les (5 629 logements locatifs et en accession, soit 35,9 % du total national). Le reste de la production est essentiellement en zones tendues : Ile-de-France (2 84 logements), Rhône-Alpes (2 346 logements) et Paca (1 915 logements). Ces trois régions 111 totalisent 45,3 % de la production,7% totale, en progression de 6 points comparée à 211. Les régions Rhône- Alpes et Paca ont vu leur part dans la production nationale s accroître de 4 points chacune, preuve du fort dynamisme des Sem dans 1% ces secteurs géographiques. Carte des mises en chantier en ,4% 262 1,7% 113,7% 296 1,9% 54,3% ,3% 92 56,6%,4% 89,6% 89 1,6%,1% 36,2% 159 1% % ,3% 1,8% 12,2% 59 3,8% 16,1% ,9%

11 Un ralentissement plus marqué des mises en service en 212 Suite aux très fortes mises en chantier en 21 et avec un record en 211, les mises en service demeurent à un niveau élevé en 212 (délai de livraison estimé à 1,5 an en moyenne entre l ordre de service et la livraison) : nouveaux logements, contre logements en 211, soit une diminution de 9,7 %. L année 213 devrait également atteindre un haut niveau de livraison en raison des nombreux chantiers de logements encore en cours dans certaines sociétés très dynamiques. Mises en service depuis Logements mis en service Variation N/N-1 28,4% -6,9% 4,1% 18,8% -9,7% 1.2 Patrimoine et évolution du parc : chiffres cumulés Répartition du parc locatif des Sem en fonction de leur âge Agé en moyenne de 25,4 ans en 212, le parc locatif présente un niveau stable par rapport à l exercice 211. L âge moyen n a progressé que de deux mois en raison des nombreux logements mis en service en 212 auxquels s ajoutent des sorties de patrimoine ancien. 56,9 % du parc des Sem immobilières au dispositif d autocontrôle a été mis en service après Seuls 17,2 % du parc datent d avant 1966 et un tiers a moins de quinze ans. Pour rappel, la réforme de 1977 a permis aux Sem immobilières l accès aux financements locatifs sociaux. Après une décennie de construction faible entre 198 et 199, les livraisons ont repris à partir de 1991 pour s établir à une croissance régulière et stable jusqu en 25. Par période de cinq ans entre 1991 et 25, les mises en service ont représenté autour de 1 % du parc actuel. Depuis 25, la dynamique de construction s est accentuée : les livraisons des Sem immobilières entre 21 et 25 représentent 14,5 % du parc total soit + 5 points comparés à la tendance passée. De plus, les mises en service de 211 représentent 2,5 % du parc, celles de 212 représentent 2,7 %. C est donc plus de 5 % du parc qui a moins de deux ans. Répartition du parc locatif des Sem par tranche d âge % du parc total 2% 17,2% 15% 14,5% 1% 7,4% 9,3% 7,3% 1,2% 1,5% 9,3% 5,4% 5% 3,7% 2,5% 2,7% % Avant 66 66/7 71/75 76/8 81/85 86/9 91/95 96/ 1/5 6/ Observatoire des Sem immobilières 214 p. 1 11

12 Répartition du parc locatif des Sem par tranche d âge cumulée % du parc total 1% 1% 97,3% 94,8% 8% 71% 8,3% 6% 4% 33,9% 37,6% 43% 5,3% 6,5% 2% 17,2% 24,6% % Avant 66 66/7 71/75 76/8 81/85 86/9 91/95 96/ 1/5 6/ Evolution du parc de logements locatifs des Sem Les Sem gèrent un parc locatif de logements à la fin de l exercice 212. La composition du parc est la suivante : près de 52 logements possédés en propre, dont environ 363 logements conventionnés, et logements gérés pour le compte d autrui (hors autre Sem). Le parc locatif a donc progressé de 1,6 %. Les logements gérés pour compte d autrui ont encore diminué sur l exercice 212 de près de 1 7 logements du fait de deux éléments principaux : la perte de mandats de gestion de logement par certaines sociétés et un changement dans la comptabilisation des logements produits dans le cadre de la défiscalisation. Jusqu en 21, il était considéré que les logements construits dans ce cadre étaient gérés pour le compte de tiers (la société de portage). Il semble plus pertinent de comptabiliser ces logements dans le patrimoine de ces bailleurs car les Sem vont acquérir la pleine propriété de ces logements au bout de la 6 e année. Cela représente un tiers de la baisse en 212. A l inverse, le nombre de logements possédés augmente de plus de 1, soit + 2 %, pour les raisons exposées précédemment et de nombreuses mises en services. Le patrimoine moyen par Sem a encore progressé en 212. Il s élève à près de 2 7 logements, contre en 211, soit une croissance de 118 unités en moyenne par société. Parc total Nombre de Sem Patrimoine moyen Parc total Patrimoine total possédé et/ou géré Patrimoine possédé dont patrimoine conventionné Patrimoine géré pour compte d autrui (hors parc Sem) Patrimoine total possédé et/ou géré

13 Répartition géographique du parc de logements locatifs des Sem Avec plus de 182 logements et foyers, la Région Ile-de- France représente 34 % du parc total national. Suivent les qui, avec plus de 15 logements et foyers, représentent 19,5 % du parc total et enregistrent la plus forte croissance en nombre de logements. Deux autres régions possèdent plus de logements : Rhône-Alpes et Provence- 1,1% Alpes-Côte d Azur (Paca). Au total, ces régions représentent plus de 393 logements, soit 73 % du parc total stable comparé à 211. Enfin, trois régions se rapprochent ou dépassent les 2 logements : Alsace, Haute-Normandie et Aquitaine. 537 On 793constate que le parc de 1% logements des Sem est principalement situé dans les zones tendues. Néanmoins, leur poids n a pas progressé sur 212 mais devrait augmenter dans les années à venir puisqu elles concentrent la plus grande part des mises en chantier et disposent de dispositifs de financement incitatifs et parfois innovants comme en Ile-de-France avec la transformation des surfaces de bureaux en logements ou la défiscalisation du logement social ,5% ,8% ,5%,8% ,9% ,8% 2,1% ,9% ,4% 4 547,8% ,7% ,3% ,3% ,6% ,5% Poids des logements situés en ZUS Les Sem au dispositif d autocontrôle, dont le parc possédé en propre représente près de 453 logements et foyers, gèrent logements conventionnés de ces derniers sont situés en ZUS, soit 2,6 %. Si, en valeur absolue, le nombre de logements situés en ZUS augmente du fait du changement de périmètre des Sem au dispositif d autocontrôle, le pourcentage diminue (21,3 % en 211). Le poids des logements situés en ZUS est plus élevé dans les qu en métropole où il représente respectivement 27,6 % et 18,4 %. Poids des logements situés en ZUS au DA Nombre de logements conventionnés dont métropole dont Parc de logement possédé et/ou géré Nombre de logements Nombre de logements ZUS (logements et foyers) En % des logements conventionnés 2,6% 18,4% 27,6% 15,8% 1.3 Patrimoine et évolution du parc : patrimoine moyen Âge moyen du parc par région La grande disparité de l âge moyen du parc locatif constatée depuis plusieurs années entre les régions persiste en grande partie. Avec la possibilité de calculer des statistiques sur la Région Lorraine (36,8 ans) à partir de 212, la Basse-Normandie n est plus la région qui possède le parc le plus ancien (36,6 ans). Elle est suivie de l Alsace et de la Haute-Normandie. En métropole, la Région Rhône-Alpes affiche le parc le plus jeune (24,1 ans) suivie de près par l Ilede-France. Ces deux régions affichent un fort dynamisme de production. En ce qui concerne les, le parc reste le plus jeune (17,6 ans), il perd 1,2 mois d ancienneté comparé à 211. Âge moyen du parc par région Alsace Aquitaine Basse Normandie Haute Normandie Île-de-France Lorraine Poitou- Charentes Provence-Alpes- Côte d Azur Rhône-Alpes 34,9 28,9 36,6 31,6 27,5 36,8 17,6 28,8 28,5 24,1 Observatoire des Sem immobilières 214 p

14 Taille moyenne des Sem Sur les 151 Sem étudiées dans le cadre du dispositif d autocontrôle, on constate un patrimoine moyen de 3 logements gérés et/ou possédés. La forte progression par rapport à l année précédente s explique par l entrée au dispositif d autocontrôle de Sem aux patrimoines très importants par rapport à la moyenne. On peut noter que 18 % des Sem gèrent un parc supérieur à 3 logements, en croissance de,6 point, et 46,4 % des Sem gèrent un parc restreint (moins de 7 logements). Néanmoins, on note une forte concentration car 6 % des Sem gèrent 45,8 % du patrimoine. Répartition du patrimoine par taille Nombre de logements Nbre logts Sem parc locatif Nbre Sem Taille moyenne du patrimoine % total patrimoine % patrimoine cumulés % total des Sem % Sem cumulés < ,1%,1% 5,3% 5,3% ,4%,5% 8,6% 13,9% % 1,5% 11,3% 25,2% % 2,5% 8,6% 33,8% ,5% 3% 3,3% 37,1% ,9% 4,9% 9,3% 46,4% % 6,8% 7,3% 53,6% ,5% 11,4% 11,3% 64,9% ,6% 24% 17,2% 82,1% % 33% 6% 88,1% ,3% 45,3% 5,3% 93,4% > ,7% 1% 6,6% 1% Total % 1% 1.4 Autres éléments constitutifs du parc locatif des Sem immobilières 2,3% Équipements publics 5,3% Autre patrimoine industriel 8,6% Garages/parkings (non liés à des logements) 14,4% Divers 19,4% Bureaux 5% Commerces Sur l échantillon du dispositif d autocontrôle, 125 sociétés, soit 83 %, possèdent et/ou gèrent de façon complémentaire d autres types de locaux : locaux professionnels, commerces, équipements publics, etc. A fin 212, cela représentait 1,66 million de m². Le changement de périmètre des Sem au dispositif d autocontrôle entraîne une hausse de cette statistique. A périmètre constant, on constate une légère baisse de 1 % de la surface, plusieurs sociétés ayant cédé un nombre conséquent de bureaux et commerces. Le nombre d unités en équivalents-logements s élève à La répartition de ces m² en fonction de leur destination est quasi-équivalente à l année précédente. Les commerces sont largement majoritaires à 5 % et progressent d un point, puis viennent ensuite les bureaux à 19,4 %, + 1,4 point. Ce sont donc les surfaces commerciales de bureaux et commerces qui progressent en 212 et non les garages et parkings (non rattachés à des logements) comme en 211.

15 1.5 Diversité des sociétés Inégalité de patrimoine entre les Sem En 212, 27 Sem immobilières possèdent un parc de plus de 3 logements, soit un nombre identique à 211 à l exception d une Sem ayant nouvellement participé au dispositif d autocontrôle. Ces 27 Sem possèdent à elles seules 78 % du parc locatif global des Sem. Cette concentration se constate encore davantage au niveau des Sem les plus importantes : neuf Sem ont un patrimoine supérieur à 1 logements et représentent 6 % du parc total. A l inverse, les Sem de moins de 5 logements représentent 37 % des structures, stable comparé à 211, et 3 % du parc, - 1 point comparé à 211. Il y a un phénomène de concentration vers les structures les plus importantes, alors que les sociétés de taille modeste ont un poids qui diminue au niveau national. L écart type du patrimoine géré entre les Sem progresse donc. En % de Sem 6% 6% 8% 73% 5% 4% 37% 45% 7% 6% 5% % patrimoine total 3% 2% 1% % 3% < 5 logts 21% 18% 11% 7% 5 à logts 3 à 1 logts > 1 logts % du 4% nombre total de sociétés 3% 2% 9% 1% % plus de 25 18% 23% entre 5 et Inégale contribution des Sem dans les mises en chantier de l exercice De même, la contribution des Sem aux mises en chantier est très inégale. 9 % des Sem ont mis en chantier 73 % des logements, tandis que 52 % des Sem n en ont lancé aucun sur l exercice. Encore en 212, le pourcentage des Sem qui n ont pas eu d activité de construction sur l exercice est en diminution de 4 points comparé à 211 et 13 points sur deux années (65 % l année passée). Il ressort que la quasi majorité des Sem participe à l effort de construction en 212, quelle que soit la taille de leur parc, et que certaines ont repris une activité de production de logements. 8% 73% 7% % total des Sem 6% 5% 52% % des mises en chantier (constructions + acquisitions) 4% 7% logts 3% 2% 1% % 9% plus de 25 18% 23% entre 5 et % < 5 6% % pas de mise en chantier sur l'exercice Observatoire des Sem immobilières 214 p

16 2 Les Sem immobilières état des lieux à fin Nombre de Sem immobilières Depuis la création des Sociétés d économie mixte, l immobilier a constitué leur premier secteur d intervention. On a assisté à une forte progression du nombre de Sem dans le secteur et atteint le niveau le plus haut en 1993 avec 33 Sem immobilières. En revanche, à partir de 21, on assiste à une diminution de leur nombre. Les causes sont diverses : regroupement de bailleurs sociaux, cessions du parc immobilier de Sem dont ce n est pas l activité prépondérante, arbitrage d actionnaires, etc. Néanmoins, on assiste à une diversification de l activité des Sem vers l aménagement et la promotion immobilière. Nombre de Sem immobilières Fin 212, le nombre de Sem possédant ou gérant un parc de logements locatifs est de 21 et représente 17 % de l ensemble des Epl (1 158 Epl au premier semestre de 213) Effectifs moyens et cumulés des Sem immobilières à fin 212 L effectif des Epl a progressé en 212, les Sem immobilières ont contribué à cette croissance. Celles participant au dispositif d autocontrôle emploient personnes (en équivalent temps plein), soit 17,3 % du total des emplois générés par l ensemble des Epl ( emplois temps plein au 1 er juin 213). La hausse affichée s explique par l intégration dans le dispositif d autocontrôle d une structure de très grande importance. Les effectifs de cette dernière représentent 26 % de l effectif total des Sem du dispositif. On observe une baisse relative du nombre de personnels administratifs, qui passe de 62 % à 58 % de l effectif. En revanche, en proportion, le nombre de gardiens et de personnels d immeuble reste stable par rapport à l exercice précédent : 35 % de l effectif. Enfin, la régie progresse passant de 4 % à 8 % de par cette société qui emploie 65 % de l effectif total en régie. A périmètre comparable, le personnel de régie diminue de 4 %, confirmant bien la tendance observée ces dernières années de faire appel à la sous-traitance de manière croissante dans les sociétés. Nombre de salariés Personnels administratifs Gardiens, personnels d immeuble et agents d entretien Régie d entretien 691

17 L effectif moyen des Sem immobilières a progressé et passe à fin 212 de 45 à 6 salariés. La disparité entre les sociétés est stable au niveau des tranches : 7,9 % des Sem n ont pas de salariés, soit une augmentation de,5 % par rapport à 211 ; près d un quart (23,8 %) des Sem ont plus de 5 salariés, quasi stable sur 212 ; Près de 1 % des Sem ont plus de 1 salariés. Inégalités dans la répartition des effectifs aucun salarié % 7,9% % des Sem entre 1 et 1 salariés 2,9% 37,1% % de salariés entre 11 et 5 salariés 12,9% 31,1% entre 5 et 1 salariés 13,9% 17% > 1 salariés 9,9% 67,2% % 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 2.3 Représentativité des Sem au dispositif Inégalités dans la répartition des effectifs d autocontrôle sur l exercice 212 En 212, 151 Sem ont participé au dispositif d autocontrôle. Ce nombre était de 149 en 211. Les Sem du dispositif d autocontrôle représente 75 % des Sem possédant ou gérant des logements sociaux et restent très représentatives. Elles représentent 84,2 % du parc total, soit près de 453 logements et 78,9 % du chiffre d affaires total, soit près de 3,2 milliards d euros. Le patrimoine possédé et/ou géré progresse du fait de l entrée de deux Sem de 22,4 %, soit près de 83 logements de plus en 212. Une des deux structures intégrées possède un patrimoine de plus de 73 logements. Ces deux Sem ont produit logements, soit 88 % de la production totale, contre en 211. Leurs mises en chantier suivent la même tendance qu au niveau global mais dans une moindre mesure car le recul n est que de 3 % contre 7 %. Représentativité des Sem au dispositif d autocontrôle (DA) sur l exercice 212 Sem possédant ou gérant des logements locatifs 212 Sem possédant ou gérant des logements locatifs 211 Variation 212/ 211 dont Sem participant au DA 212 dont Sem participant au DA 211 Variation 212/ 211 Sem au DA en % des Sem ayant une activité locative à fin 212 Sem au DA en % des Sem ayant une activité locative à fin 211 Nombre de Sem % ,3% 75,1% 72,7% Parc de logement ,6% ,4% 84,2% 69,9% possédé et/ou géré Chiffre d affaires ,3% ,9% 78,9% 69,7% annuel (K ) Nombre de logements mis en chantier ou acquis ,1% ,1% 87,9% 84,3% En accession ,8% ,5% 1% 89,5% Locatif (acquisitions ,6% ,1% 86,8% 83,8% + constructions) Acquisitions ,8% ,8% 1% 1% Observatoire des Sem immobilières 214 p

18 3 Activité locative 3.1 Conventionnement et logement aidé : stabilité du taux de conventionnement et stabilité du taux de l APL Le taux de conventionnement sur l exercice 212 ressort à 75,4 %. Il reste stable par rapport à l exercice précédent (75,3 %). Pour rappel, le taux de conventionnement avait fait un bond de 3 points en 211. Deux tendances divergentes se confrontent : une baisse du nombre de logements conventionnés dans certaines sociétés suite à la mise en vente de logements aux locataires, et parallèlement, une augmentation du parc conventionné des Sem, suite à des acquisitions de logements en 212, ainsi qu au conventionnement de logements libres. Ces acquisitions concernent principalement les (48 %) et l Ile-de-France (18 %). Ces évolutions en sens contraire expliquent la stabilité du taux de conventionnement. Mais surtout, les nouvelles mises en service sont à 9 % composées de logements ayant fait l objet d un financement aidé (PLAI, PLUS ou PLS), tirant toujours le taux de conventionnement vers le haut. En terme de diversité de patrimoine, les Sem, dans leur grande majorité (74 %), gèrent un parc mixte avec du logement conventionné et du logement libre. Néanmoins, six Sem n avaient pas de logement conventionné dans leur patrimoine, dont deux dans les territoires ultramarins (Nouvelle-Calédonie). 82 % des sociétés disposent d un parc conventionné à plus de 5 % et 7 % des Sem ont un taux de conventionnement supérieur à la moyenne de 212 de 75,4 %. Enfin, la part des sociétés ayant un parc totalement conventionné augmente de,3 point à 21,9 %, soit 33 Sem. Évolution du taux de conventionnement Taux de conventionnement 62,8% 63,5% 66,1% 66,4% 71,8% 71,8% 73% 72,9% 75,3% 75,4% Les moyennes régionales peuvent être calculées dès lors qu il y a quatre Sem dans la région inscrites au dispositif d autocontrôle. En 212, cette condition est respectée dans dix régions. Les moyennes pour la Lorraine peuvent donc être calculées cette année, avec l entrée d une Sem dans le dispositif. Comme les années précédentes, les régions de l Ouest de la France présentent les taux de conventionnement APL les plus importants : Basse-Normandie, Poitou-Charentes et Haute-Normandie. En Lorraine, le taux de conventionnement est aussi très élevé (94 %). On observe une hausse du taux de conventionnement de presque 2 points en Ile-de- France, qui est désormais à 61 %, confirmant la tendance observée en 211. De même, une progression est visible dans les Régions Aquitaine et Paca, + 1,1 point chacune. L présente une spécificité car son parc n est pas juridiquement conventionné. Les logements construits avec des financements aidés dans les départements d sont cependant soumis aux cotisations CGLLS comme les logements conventionnés en métropole. Dans les collectivités d (ex-tom), la situation est différente et les logements aidés ne sont pas soumis à la cotisation de la CGLLS. En rattachant la notion de parc aidé à celle de parc soumis à cotisation CGLLS, on obtient un pourcentage de parc aidé très élevé : 83,1 % dans les, qui atteint même 94,8 % hors Nouvelle-Calédonie et Mayotte. Des ajustements apportés sur le nombre de logements conventionnés en 212 sur certaines Sem expliquent la baisse de ce taux.

19 Taux de conventionnement par région Alsace Aquitaine Basse- Normandie Haute- Normandie Île-de-France Lorraine Poitou- Charentes Provence-Alpes- Côte d Azur Rhône-Alpes 75,4% 85,4% 97,9% 91% 61% 94% 83,1% 92,7% 67,5% 84,7% A la fin de l exercice 212, on constate une légère progression du nombre de ménages résidant dans le parc social. En effet, la proportion est de plus d un ménage sur deux, avec une progression du taux de,3 point à 51,9 % contre 51,6 % l exercice précédent. L évolution de cet indicateur symbolise bien la paupérisation de la population occupante du parc des Sem. Pour mémoire, ce taux, qui avait tendance à baisser depuis 28, s était stabilisé entre 29 et 211. Avec l augmentation du parc et du taux de conventionnement, ce sont près de 8 3 ménages de plus éligibles aux APL/AL qui bénéficient d un logement dans le parc des Sem immobilières. La Lorraine présente le pourcentage (33 %) le plus faible, très proche de l Ile-de-France à 34,2 %, ce qui est cohérent par rapport à la taille du parc de logements sociaux des Sem de cette région. En revanche, les Sem ultramarines restent à un niveau très élevé du pourcentage de locataires bénéficiant de l AL à 7,5 %. Evolution du pourcentage de bénéficiaires de l APL dans le parc conventionné 6% 55% 5% 52,4 5,1 49,7 5,9 5,8 53,4 45% Taux d'apl en % du parc conventionné occupé 51,9 51,6 51,6 51,9 Pourcentage des locataires percevant l APL dans le parc conventionné par région Alsace Aquitaine Basse- Normandie Haute- Normandie Île-de-France Lorraine Poitou- Charentes Provence-Alpes- Côte d Azur Rhône-Alpes 48,7% 51,7% 44,5% 49,5% 34,2% 33% 7,5% 58,3% 52,8% 45,8% 6% 55% 3.2 Loyers et quittancement Evolution de la quittance moyenne au logement Pour rappel, la quittance moyenne est égale à la somme du loyer moyen et des charges moyennes au logement. La comparaison du quittancement entre 29 et 21 n est pas significative du fait d un changement de méthode de calcul. En effet, les charges calculées avant 21 incluaient les autres patrimoines possédés et non uniquement les logements gérés. En 212, le loyer moyen des 14 Sem du dispositif d autocontrôle non atypique est de 7,6 par m² de surface habitable (SH), soit un loyer mensuel de 5,88 par m² de SH. En comparaison à la moyenne de 211, ce taux est en hausse de 1,9 %. Cette progression correspond exactement à la variation de l indice de révision des loyers IRL qui a été de + 1,9 % au 1 er janvier 212. Même si l application de l IRL est la principale explication de cette variation, elle n est pas la seule. En effet, les sociétés n ont pas toutes appliqué l IRL en 5% 45% totalité et les nouvelles mises en service ont pu également impacter le taux de loyer. 4% Après une diminution en 211, le montant de surloyer a augmenté en 212. Il est passé de 1,5 M en 211 à 11,7 M en 212, soit une progression de 1,3 %. Cette hausse est particulièrement concentrée sur les sociétés de la Région Ile-de-France. En ce qui concerne le montant annuel des charges par m² de SH sur l exercice, cette valeur a progressé à 14,9, soit plus de 1,6 par m² de SH, expliquée principalement par une hausse des charges d exploitation. Le quittancement annuel moyen ressort donc à 85,5 par m² de SH, en hausse lui aussi de 2,9 par m². Il est composé à 82,6 % de loyer et de 17,4 % des charges. La part des charges s est réduite augmentant moins rapidement que les loyers (y compris surloyer). Observatoire des Sem immobilières 214 p

20 Évolution du quittancement Loyer logements en par m² de SH 62 64,1 64,4 67,4 68,2 68,5 7,6 71,5 69,3 7,6 Charges en par m² de SH 14,4 14,8 15, ,9 16,7 16,8 13,6 13,3 14,9 Quittance en par m² de SH 77 79,2 79,6 83,4 84,1 85,1 87,5 85,1 82,6 85,5 Evolution du loyer moyen 6,9% 3,4%,5% 4,6% 1,1%,5% 3,1% NA -3,1% 1,9% Evolution de la quittance moyenne 5,5% 2,9%,5% 4,8%,8% 1,2% 2,8% NA -3% 3,5% Selon les régions, il existe des contrastes importants en termes de quittancement. Ce dernier varie du simple au double, allant de 54,4 à 18,6 par m² de SH. Les zones les plus tendues affichent les taux les plus élevés. L Ile-de-France arrive en tête à 18,6, suivie de près par la Région Paca à 88,7 par m² de SH. A l opposé, la Lorraine présente le taux de quittancement le plus faible à 54,4 par m² de SH, suivie de la Région Poitou-Charentes à 69,1. Ce constat peut s expliquer par un taux de vacance supérieur à la moyenne nationale, qui freine la hausse des loyers. De plus, les charges sont assez faibles dans ces deux régions à respectivement 5,7 par m² et 7,8, contre 14,9 pour la moyenne nationale. Mais les sont aussi marquées par de faibles charges, conséquence du moindre besoin en chauffage urbain, composante importante des charges métropolitaines. Taux moyen par région de loyer, charges et quittancement en par m² de SH Loyer Charges Quittance Alsace 59,4 18,4 77,8 Aquitaine 58,4 12,9 71,3 Basse-Normandie 6,5 17,1 77,6 Haute-Normandie 6,3 14,3 74,6 Île-de-France 86,5 22,1 18,6 Lorraine 48,7 5,7 54,4 65,3 7,8 73,1 Poitou-Charentes 57,4 11,7 69,1 Provence-Alpes-Côte d'azur 73,9 14,8 88,7 Rhône-Alpes 65,3 13, Vacance et mobilité Evolution de la vacance et du taux de rotation : légère augmentation de la vacance financière mais diminution du taux de rotation En 212, la vacance physique a diminué à 2,3 %, et revient à des valeurs proches de son niveau en 21. Cette moyenne est calculée comme la moyenne des taux de chaque société. En 211, elle était à son niveau le plus haut à 3,3 %. La médiane ressort stable à 1,7 %, prouvant que les plus fortes vacances se sont réduites en 212, et que la majorité des sociétés conservent une vacance moyenne stable. Certaines Sem frappées par une très forte vacance ont mené des actions correctives sur 211, qui ont porté leurs fruits en 212, en particulier en Ile-de-France. Les sociétés concernées par cette baisse assurent une meilleure gestion de leur parc, diminuant ainsi le temps de vacance à la relocation ou améliorant l attractivité de certains logements. En ce qui concerne la vacance de plus de trois mois, elle ressort stable à,9 %, depuis 29. De plus, depuis 1 ans, la vacance structurelle n est pas inférieure à,8 %, hormis en 25. Il semble donc que,8 % soit un niveau plancher endessous duquel il est très difficile de descendre. Évolution de la vacance physique % moyen de logements vacants 1,9% 1,8% 1,5% 1,8% 1,7% 1,7% 1,8% 2,5% 3,3% 2,3% - dont % vacants depuis plus de 3 mois,8%,8%,6%,8%,8%,8%,9% 1%,9%,9%

21 La vacance financière peut s expliquer en bonne partie par la rotation : si cette dernière est élevée sur un immeuble, le coût de cette rotation aura un effet sur la vacance financière (délai de relocation). Cette corrélation entre le taux de rotation et la vacance financière a été observée sur la période allant de 23 à 28, ces deux facteurs suivaient la même tendance : c est-à-dire une diminution de 23 à 25 et augmentation de 26 à 28. En revanche, depuis 29, la corrélation entre ces deux indicateurs est moins forte, voire absente. En 211, la vacance financière était stable à 2,1 % du quittancement, et le taux de rotation avait baissé de,5 point. En 212, la vacance financière augmente légèrement de +,1 point à 2,2 %, niveau le plus élevé depuis 1 ans, alors que le taux de rotation baisse encore de,5 point La baisse de la rotation n entraîne pas de diminution de la vacance, au contraire. Il en découle que le taux de rotation 25 n est 26 plus 27 l élément 28explicatif 29 de la vacance financière, mais que cette dernière trouve son origine ailleurs. Notre calcul de la vacance financière prend en compte la vacance de l immobilier d entreprise et des parkings, expliquant en grande partie ce décalage. Évolution de la vacance financière et de la mobilité % du quittancement 15% 1% 5% % Taux de rotation de l exercice 1,7 1,2 1,3 11,2 Vacance financière en % du quittancement 1,5 1,7 1,2 1,5 1 9,5 2, 1,9 1,6 1,8 1,6 1,7 1,8 2,1 2,1 2, Répartition géographique de la vacance financière 28,7 25,2 27,8 Positionnement Vacance financière 28,3 Inférieur 25,5 Supérieur 27, Région Nombre de Sem Âge moyen du patrimoine Taux de réhabilitation Taux de rotation Vacance financière moyenne 212 en % du quittancement Vacance financière moyenne 211 en % du quittancement Evolution vacance moyenne en pts 211 à 212 % du quittancement Aquitaine 8 28,9 53% 11% 1,3% 1,2% 1,,1 1% Île-de-France 3 27,5 NA 5,4% 1,5% 1,5% Rhône-Alpes 2 24,1 41,2% 7,5% 2%,9 2,6%,9 -,6 Alsace 1 34,9,9% 69,4% 6,4% 2,5% 2,7% -, ,6 18,4% 1,9% 2,6%,8 1,5%,8 1,1 Provence-Alpes ,5,8% 34,4% 7% 2,7% 2,9% -,2 Côte d'azur,7,7,7 Basse- 5 36,6 79,7%,7% 13,1% Normandie,7 2,8%,7 2,9% -,1 Poitou-Charentes 4 28,8 39% 14,5% 3,6% 3,7% -,1 Haute- 6 31,6,6% 55,7% 231,8% ,7% ,8% ,1 Normandie Lorraine 4 36,8 58,5% 4,5% 4,6% NA Évolution des impayés en % du quittancement érieures à 1 mois en jours de quittancement Comme pour le précédent exercice, certaines régions ont un taux de vacance financière supérieure à la moyenne nationale de 2,2 %. Sept régions sont dans ce cas avec des taux allant de 2,5 % pour l Alsace à 4,6 % pour la Lorraine. Trois de ces régions se démarquent par un taux de rotation à plus de 1 %, synonyme d un marché où la demande en logement est détendue. En ce qui concerne les fortes variations entre 212 et 211, la Région Rhône-Alpes a fortement diminué sa vacance financière de 2,6 % à 2 %. Certaines sociétés sont sujettes aux fortes fluctuations de leur vacance en raison de l occupation saisonnière des logements. A l inverse, les voient la vacance financière augmentée de manière significative de 1,5 % à 2,6 % du quittancement, résultat d une conjonction de facteurs endémiques : vacance organisée pour les réhabilitations de logement, délai de location des nouvelles mises en service, etc. L Ile-de-France se distingue toujours par une vacance financière très faible à 1,5 % et par un taux de rotation au plus bas à 5,4 %, en baisse de 28,71,8 point. L Aquitaine 28,3 présente une spécificité avec un fort taux de rotation 27,8 à 11 % et la plus 27,3 faible 27,5 26,7 vacance financière 26,3 26,6 à 1,3 %. Cette moyenne cache une réalité 25,2 25,5 hétérogène : d une part des Sem du Sud-Ouest fortement touchées par la vacance et d autre part les Sem bordelaises qui ont au contraire une vacance quasi-inexistante. 29 jours 26 jours 23 jours Observatoire Créances supérieures des à Sem 1 mois en immobilières jours de quittancement 214 p. 2 21