Les organismes de logement social

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1 Les organismes de logement social CHIFFRES CLÉS 2009 LE LOGEMENT SOCIAL EN FRANCE - SITUATION FINANCIERE ET INDICATEURS DES SA ET DES OFFICES PUBLICS DE L HABITAT - DÉFINITION DES RATIOS juillet 2011

2 Préambule Dans ce document, sont considérés comme logements sociaux les logements construits par les bailleurs sociaux. Les cinq principaux types de bailleurs sociaux sont les offices publics de l habitat (OPH), les sociétés anonymes d HLM (SA d HLM), les sociétés coopératives d HLM, les sociétés d économie mixte (SEM) et les organismes agréés pour leur activité de maîtrise d ouvrage. Ce rapport présente les chiffres clés du logement social en France pour l année 2009, et plus particulièrement la situation financière et comptable des offices publics de l habitat et des sociétés anonymes d HLM. Les données présentées résultent du travail de recueil et d analyse réalisé par les services de l État, que ce soit au niveau déconcentré ou au sein de la Direction Générale de l Aménagement, du Logement et de la Nature (DGALN). Pour la première fois il est fait référence à des données agrégées des deux principales familles d organismes : les OPH et les SA d HLM. Cette présentation préfigure une évolution plus profonde, qui s appuiera sur une analyse des besoins conduite avec les principaux acteurs du logement social. Le processus de recueil des données est identique tous les ans : les organismes d HLM produisent des états réglementaires annuels (comptes financiers) qu ils envoient au Ministre en charge du logement ainsi qu au Préfet de département. Depuis 2008 (exercice 2007), ces états réglementaires pouvaient être transmis via Harmonia, application internet qui permet une saisie en ligne des états réglementaires par les organismes eux-mêmes. Le décret n du 30 décembre 2009 complété par un arrêté du 8 mars 2010 a rendu obligatoire la transmission des comptes par voie électronique, via l outil Harmonia. Cette obligation a été respectée par l ensemble des organismes. Les données sont ensuite intégrées à une base de données interne au Ministère nommée BOLERO-web (Base d Observation du Logement, Etude et Référencement des Organismes), puis fiabilisées. Il est à noter que les données du présent rapport sont issues de la base de données BOLERO-web sauf lorsqu une autre source est spécifiée. 1

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4 SOMMAIRE GÉNÉRAL 1. Le logement social en France Situation financière et indicateurs des Sociétés Anonymes d HLM (SA d HLM) Situation financière et indicateurs des Offices Publics de l Habitat (OPH) Définitions des ratios Glossaire Définitions statistiques

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6 Le logement social en France 1 Le logement social en France Données générales sur le logement social... 6 Evolution du parc de logement social... 6 Densité de logements sociaux pour 1000 habitants... 7 Le financement du logement social : les prêts locatifs aidés 8 Vacance et mobilité dans le parc locatif social... 9 Quelques données sur les OPH et les SA d HLM

7 Données générales sur le logement social Le logement social en France Evolution du parc de logement social Le parc social en France (DOM compris) a progressé de manière continue depuis 2000 pour atteindre logements fin La progression entre 2000 et 2009 est de 8,6 %, avec une augmentation notable de 1,3 % entre 2008 et 2009, soit logements de plus. (Source MEDDTL : CGDD / SoeS, EPLS) De 2000 à 2007, le nombre de mises en service de logements sociaux était relativement stable et compris entre et logements par an. L augmentation notable en 2008 s accentue en 2009 avec logements mis en service. Ce phénomène traduit les mesures successives de relance de l offre nouvelle mises en place par le Ministère en charge du logement. (Source MEDDTL : CGDD / SoeS, EPLS) 1 Les logements mis en service sont soit des logements neufs, soit des logements remis en location après travaux de réhabilitation, soit des logements qui ne faisaient pas partie du parc social avant leur acquisition. 6

8 Le logement social en France Densité de logements sociaux pour 1000 habitants au 1 er janvier 2009 Guadeloupe 74,3 Martinique - Guyane - Réunion 65,4 Départements d outre-mer 68,4 France métropolitaine 70,1 76 à 139 (19 départements) 64 à 76 (20 départements) 52 à 64 (19 départements) 40 à 52 (15 départements) 21 à 40 (23 départements) (Source : EPLS au 01/01/2010 / Insee - Estimations de population au 01/01/2009, l enquête n a pas été menée pour la Martinique et la Guyane.) La densité de logements sociaux en France métropolitaine, relativement stable depuis 5 ans, est de 70,1 logements pour habitants au 1er janvier Les départements ayant la plus forte densité de logements sociaux sont situés dans les régions du nord de la France, en particulier en Ile-de-France, en Champagne-Ardenne et en région Nord-Pas-de-Calais. A l inverse, les départements ayant les plus faibles densités sont situés dans les régions du sud-ouest de la France (Midi-Pyrénées, Aquitaine, Poitou-Charentes et Languedoc-Roussillon). Cette disparité de densité n a pas évolué depuis les 5 dernières années. La densité reflète toutefois des situations contrastées, puisque malgré une forte densité en Ile-de-France et en Rhône-Alpes, la demande importante entraîne une pénurie de logements sociaux dans ces régions. Dans les DOM, la densité de logements est moindre qu en métropole avec 68,4 logements sociaux pour habitants au 1er janvier

9 Le financement du logement social : les prêts locatifs aidés Le logement social en France (en nombre de logements) 2004 P.L.U.S construction P.L.U.S acquisition-amélioration P.L.A construction P.L.A acquisition-amélioration P.L.A insertion et PLA-TS P.L.A - Intégration PLS (PCLS ou PPLS ou PLS, PLA CFF) RAPAPLA (accéd. en diff) PAP locatif PALULOS - PAM - PRV Prêt conventionné Patrimoine existant/neuf/sans travaux Total (Source : DGALN / DHUP / LO2, Chiffres des OPH, ESH et coopératives) Au sein du parc existant fin 2009, 39 % des logements ont bénéficié d aides financières de l Etat pour la réhabilitation et 29 % de PLA. La part de logements ayant bénéficié d un PLUS, créé en remplacement du PLA à partir de septembre 1999, ne cesse de progresser, pour atteindre 8 % du parc en 2009 contre 6 % en Le nombre de logements ayant bénéficié d un PLS, bien que restant minoritaires au sein du parc, continue de progresser de manière constante pour atteindre en S agissant du financement très social, le nombre de logements ayant bénéficié d un PLA-intégration (PLAI) a été multiplié par cinq entre 2001 et 2009, passant de à

10 Le logement social en France Vacance et mobilité dans le parc locatif social au 1 er janvier 2009 et au 1 er janvier 2010 Le taux de vacance correspond ici à la part de logements inoccupés alors qu ils sont proposés à la location dans des conditions standard, à l exclusion de ceux qui se trouvent dans l attente de travaux ou d une vente. Le taux de mobilité mesure la part des logements ayant changé d occupant dans l année, à l exception des cas de premier emménagement. A l échelle nationale et dans quasiment toutes les régions, les taux de vacance et de mobilité ont augmenté en 2009 alors qu ils étaient stables depuis plusieurs années ; ceci est plus sensible dans les zones détendues (Centre, Champagne-Ardenne, Franche-Comté ). unités : % Vacance au 01/01/2009 Vacance au 01/01/2010 Mobilité REGION > à 3 mois Totale > à 3 mois Totale Mobilité Alsace 1,2 3,2 10,3 1,6 3,9 10,4 Aquitaine 0,6 1,5 10,0 0,9 2,1 10,1 Auvergne 1,8 3,3 12,2 2,2 4,1 12,2 Basse-Normandie 1,4 2,8 11,4 1,7 3,2 11,5 Bourgogne 2,2 4,4 12,5 2,3 5,2 12,7 Bretagne 0,4 1,4 13,1 0,6 1,9 13,1 Centre 2,0 3,8 12,4 2,5 4,4 12,4 Champagne-Ardenne 2,2 3,8 11,7 2,9 4,6 12,5 Corse 0,4 1,1 5,7 0,5 1,3 5,4 Franche-Comté 2,1 4,0 14,0 3,2 5,2 13,5 Haute-Normandie 1,5 2,6 10,4 1,5 2,8 10,5 Ile-de-France 1,0 2,0 6,3 1,1 2,3 6,2 Languedoc-Roussillon 1,1 2,5 9,0 1,6 2,9 8,9 Limousin 2,3 4,3 12,2 3,4 5,6 12,8 Lorraine 1,8 3,3 11,2 2,1 3,8 11,0 Midi-Pyrénées 1,1 2,7 13,4 1,6 3,3 13,6 Nord-Pas-de-Calais 0,8 1,5 9,7 0,8 1,7 9,9 Pays de la Loire 1,4 2,7 12,7 1,7 3,2 12,8 Picardie 0,9 1,9 10,6 0,9 2,3 10,9 Poitou-Charentes 1,2 2,8 12,7 1,5 3,4 12,9 Provence-Alpes-Côte d Azur 0,9 2,1 6,0 0,8 2,5 6,2 Rhône-Alpes 1,2 2,4 9,7 1,3 2,6 9,6 Total métropole 1,2 2,4 9,6 1,4 2,9 9,7 DOM Guadeloupe 1,7 2,8 7,0 2,2 3,2 6,3 Guyane Martinique Réunion 0,3 1,3 9,4 0,3 1,1 9,5 Total DOM 0,8 1,8 8,6 0,9 1,9 8,4 Total France entière 1,2 2,4 9,5 1,4 2,8 9,7 (Source MEDDTL : CGDD / SoeS, EPLS au 1er janvier 2009 et 2010, l enquête n a pas été menée pour la Martinique et la Guyane) 9

11 Le logement social en France Quelques données sur les OPH et les SA d HLM Depuis plusieurs années, on observe une augmentation du nombre médian de logements en propriété pour les SA et pour les OPH, qui s explique par une tendance au regroupement des organismes. En 2008, la moitié des OPH détient un parc supérieur à 5462 logements, et la moitié des SA à 4397 logements. Entre 2004 et 2009, l augmentation du nombre médian de logements est de 8 % pour les OPH et de 7 % pour les SA d HLM, ce qui tend à maintenir l écart entre les SA et les OPH contrairement à ce qui avait été observé les années antérieures. (Source : Bolero-Web pour 273 OPH et 277 SA) Toutefois, un nombre relativement important d organismes continue à détenir un patrimoine restreint. En 2008, près d un tiers des SA et un quart des offices ont un parc de moins de 2500 logements et 13 % des SA et 6 % des OPH ont un patrimoine inférieur à 1000 logements. La majorité des organismes possède entre 1000 et 9000 logements (67 % des offices et 66 % des SA). Ces chiffres ont très peu varié depuis les 5 derniers exercices. (Source : Bolero-Web pour 273 OPH et 277 SA) 10 Concernant le patrimoine, c est celui des SA d HLM qui se révèle le plus hétérogène en Patrimoine des SA d HLM -50% des SA d HLM possèdent 85 % des logements -10 % des SA d HLM les plus importantes possèdent 42 % du parc social Patrimoine des OPH -50 % des OPH possèdent 81 % des logements -10 % des OPH les plus importants possèdent 35 % du parc social.

12 Situation financière et indicateurs des SA d HLM (ESH) 2 Situation financière et indicateurs des Sociétés Anonymes d HLM Situation financière des SA d HLM Bilan, compte de résultat et ratios financiers des SA d HLM

13 Données générales Situation financière et indicateurs des SA d HLM (ESH) Ces dernières années, le nombre de SA d HLM avait tendance à diminuer par l effet des fusions ou absorptions. Toutefois ce chiffre s est stabilisé depuis On comptait 298 SA d HLM en 2004, elles sont 279 en Le ministère en charge du Logement (DGALN) a reçu des comptes financiers exploitables pour 277 SA en La répartition des SA n est pas homogène sur le territoire, car près d un quart de celles-ci ont leur siège social situé en Ile-de-France. Parmi cette population, près de la moitié est située à Paris. Le parc social des SA comprend plus de 2 millions de logements en 2009 (équivalents-logements en foyers inclus 1 ) pour un produit global de loyers de 8,9 milliards d euros. Ce produit est en augmentation continue depuis Le tableau suivant reprend les principales informations patrimoniales des SA d HLM pour les années 2008 et 2009 : SOCIETES ANONYMES D HLM Nombre de logements locatifs en propriété dont nombre logements conventionnés Nombre de logements locatifs neufs mis en chantier dans l année Nombre de logements vacants depuis plus de trois mois Nombre de logements-foyers et résidences universitaires en propriété Nombre de logements en accession mis en chantier pendant l exercice Organismes traités Le nombre de logements en propriété des SA d HLM progresse de 2% entre 2008 et 2009, soit logements supplémentaires. La part des logements conventionnés est de 91,5% en Le nombre de logements-foyers augmente fortement avec équivalents logements soit une augmentation de 6,5%. C est aussi le cas des mises en chantier de logements locatifs avec une augmentation notable de 42 % entre 2008 et A l inverse, on observe une diminution importante du nombre de mises en chantier de logements dédiés à l accession avec logements en 2008 et 941 en Toutefois pour ce dernier exercice, la donnée est équivalente à l exercice 2007 (930 mises en chantier). Les comptes des 277 SA d HLM ont été utilisés pour réaliser les calculs suivants. Toutefois, ponctuellement, dans le cas où les données d un organisme manquaient de précision, elles ont été retirées du calcul concerné Le nombre de logements foyers et résidences universitaires est compté en équivalents logement à raison de trois lits ou places en foyer pour un équivalent-logement (B. 4 de l art. R du CCH).

14 Situation financière et indicateurs des SA d HLM (ESH) Situation financière des SA d HLM Structure financière des SA d HLM Bilan de synthèse Principaux ratios L exploitation Les produits Les charges... 17»» Coût de gestion... 17»» Taxe Foncière sur les Propriétés Bâties... 18»» Coût de maintenance... 18»» Annuités locatives L équilibre d exploitation Evolution des autres ratios sur cinq ans

15 Situation financière et indicateurs des SA d HLM (ESH) Structure financière des SA d HLM Bilan de synthèse Le bilan cumulé des sociétés anonymes peut être schématisé de la façon suivante pour l exercice 2009 : 䄀 挀 琀 椀 昀 倀 愀 猀 猀 椀 昀 Ⰰ 㔀 䤀 洀 洀 漀 戀 椀 氀 椀 猀 愀 琀 椀 漀 渀 猀 椀 渀 挀 漀 爀 瀀 漀 爀 攀 氀 氀 攀 猀 㠀 㜀 Ⰰ 㜀 䤀 洀 洀 漀 戀 椀 氀 椀 猀 愀 琀 椀 漀 渀 猀 㜀 㜀 Ⰰ 䤀 洀 洀 漀 戀 椀 氀 椀 猀 愀 琀 椀 漀 渀 猀 挀 漀 爀 瀀 漀 爀 攀 氀 氀 攀 猀 㠀 Ⰰ 㠀 䤀 洀 洀 漀 戀 椀 氀 椀 猀 愀 琀 椀 漀 渀 猀 挀 漀 爀 瀀 漀 爀 攀 氀 氀 攀 猀 攀 渀 挀 漀 甀 爀 猀 Ⰰアハ ート 䤀 洀 洀 漀 戀 椀 氀 椀 猀 愀 琀 椀 漀 渀 猀 昀 椀 渀 愀 渀 挀 椀 爀 攀 猀 Ⰰ 匀 琀 漀 挀 欀 猀 攀 琀 攀 渀 挀 漀 甀 爀 猀 㔀 Ⰰ 㤀 嘀 愀 氀 攀 甀 爀 猀 爀 愀 氀 椀 猀 愀 戀 氀 攀 猀 挀 漀 甀 爀 琀 琀 攀 爀 洀 攀 㘀 Ⰰ 㐀 䌀 愀 瀀 椀 琀 愀 甀 砀 瀀 爀 漀 瀀 爀 攀 猀 Ⰰ 㘀 倀 爀 漀 瘀 椀 猀 椀 漀 渀 猀 㘀 㘀 Ⰰ 㠀 䐀 攀 琀 琀 攀 猀 氀 漀 渀 最 琀 攀 爀 洀 攀 㔀 Ⰰ 䐀 攀 琀 琀 攀 猀 挀 漀 甀 爀 琀 琀 攀 爀 洀 攀 㤀 㐀 Ⰰ 㠀 䌀 愀 瀀 椀 琀 愀 甀 砀 瀀 攀 爀 洀 愀 渀 攀 渀 琀 猀 㔀 Ⰰアハ ート 吀 爀 猀 漀 爀 攀 爀 椀 攀 Principaux ratios 㔀 Ⰰ 㔀 Ressources internes / Capitaux per manents (en % - valeurs médianes ) 㜀 Ⰰ 㘀 㘀 Ⰰ 㔀 㠀 Ⰰ 㤀 㜀 Ⰰ 㜀 アハ ート Ⰰ アハ ートⰀアハ ート 㤀 Ⰰ 㐀 㤀 Ⰰ 㜀 アハ ート Ⰰ 㘀 SA SA et OPH Les ressources internes (capitaux propres et principalement les provisions pour risques et charges) représentent, en valeur médiane, 29,7 % des capitaux permanents en Ce ratio tend à s élever sur la période des cinq dernières années aussi bien pour les SA que pour les deux familles réunies

16 Situation financière et indicateurs des SA d HLM (ESH) 㔀 㔀 㐀 㔀 㐀 㔀 㜀 㐀 PGE par logement gér é (en - valeurs médianes ) 㐀 㘀 㔀 㘀 㐀 㔀 㔀 㐀 㔀 㐀 アハ ート 㐀 㤀 㘀 㐀 SA SA et OPH La provision pour gros entretien (ex-provision pour grosses réparations) représente 496 par logement (valeur médiane) en La diminution de la PGE depuis 2006 s explique par une diminution des dotations à cette PGE. Toutefois, ce résultat ne traduit pas une diminution de l effort de maintenance des SA d HLM étant donné que les charges de gros entretien ont augmenté de 15,5% entre 2006 et 㐀 Ⰰ 㤀 Trésorerie nette (en mois de dépenses - valeurs médianes) 㐀 Ⰰ 㤀 㔀 Ⰰ 㐀 Ⰰ 㘀 㐀 Ⰰ アハ ート 㐀 Ⰰ 㐀 アハ ートⰀ 㤀 㐀 Ⰰ アハ ートⰀ アハ ートⰀ 㘀 SA SA et OPH La trésorerie nette des sociétés anonymes atteint, en valeur médiane, 3,2 mois de dépenses en La diminution de ce ratio depuis 2007 s explique notamment par une diminution de la trésorerie des SA d HLM qui est passée de 5,4 milliards d euros en 2007 à 4,6 milliards en Cette évolution a été plus rapide pour les SA que pour les deux familles réunies. 0 Le fonds de roulement net global (FRNG) représente l excédent de ressources stables sur les emplois à long terme. On le rapporte aux dépenses mensuelles d un organisme afin d évaluer la capacité de celui-ci à financer durablement son activité 㐀 Ⰰ 㘀 Fonds de roulement net global (en mois de dépenses - valeurs médianes) 㐀 Ⰰ 㜀 㐀 Ⰰ 㠀 㐀 㐀 Ⰰ 㘀 㐀 Ⰰ 㜀 Ⰰ 㠀 㐀 Ⰰ 㐀 Ⰰ アハ ート アハ ートⰀ 㠀 㐀 Ⰰ アハ ート SA SA et OPH La valeur médiane du FRNG (hors stocks de logements destinés à l accession) correspond à 3,8 mois de dépenses en La baisse de ce ratio plus importante pour les SA que les deux familles réunies depuis 2007 s explique notamment par une augmentation plus importante des dépenses mensuelles des SA (dénominateur du ratio) car leur FRNG ne cesse d augmenter, passant de 5,9 milliards d euros en 2007 à 6,1 en

17 Situation financière et indicateurs des SA d HLM (ESH) L Exploitation Les produits アハ ート 㘀 㠀 Loyers des logements par logement géré (en / an - valeurs médianes) アハ ート 㘀 アハ ート 㜀 アハ ート アハ ートアハ ート 㜀 アハ ート 㠀 㘀 アハ ート 㐀 㐀 アハ ート 㤀 アハ ート 㔀 㔀 アハ ート 㤀 㤀 㠀 アハ ート 㘀 アハ ート SA SA et OPH Les produits des loyers augmentent de façon continue depuis 2005, pour atteindre 7,9 milliards d euros en Le loyer annuel médian par logement s élève à en Les loyers des logements conventionnés représentent 89 % des loyers perçus par les SA d HLM en 2009 soit 7 milliards d euros Ⰰ Ⰰ 㤀 㤀 Produits financiers globaux / Loyers (en % - valeurs médianes) Ⰰ アハ ート 㘀 Ⰰ 㤀 Ⰰ 㤀 Ⰰ 㔀 㔀 アハ ートⰀ Ⰰ 㠀 㤀 Ⰰ 㐀 㤀 Ⰰ 㐀 㜀 SA SA et OPH Le montant cumulé des produits financiers globaux est passé de 266 millions d euros en 2008 à 162 millions en 2009 soit une diminution de 39 %. Les produits financiers globaux, en valeur médiane, représentent 3,21 % des loyers en 2008 et 1,49 % en La baisse des produits financiers s explique par une baisse des taux de rémunération du livret A et des taux interbancaires de court terme et secondairement par la diminution du niveau des trésoreries. 16

18 Situation financière et indicateurs des SA d HLM (ESH) Les charges Coût de gestion Les sociétés anonymes ont des coûts de gestion qui ne cessent de croître depuis En 2009, ceux-ci s élèvent à 2,2 milliards d euros (hors TFPB, gros entretien et régie). Le coût de gestion médian s élève à 23,4 % des loyers ce qui correspond à par logement pour l année En 2009, la médiane des coûts de gestion par logement a augmenté de 1,8 %, soit le même rythme que l inflation sous-jacente 1. Ceci traduit un ralentissement car, sur la période , la progression de cette médiane a été deux fois plus importante que l inflation sous-jacente (14,2 % contre 7 %). Coût de gestion locative / Loyers (hors régie - en % - valeurs médianes) Coût de gestion locative par logement géré (hors régie - en - valeurs médianes) ,8 㐀 Ⰰ 㠀 25,0 㔀 Ⰰ 25,1 㔀 Ⰰ 㐀 Ⰰ 㐀 Ⰰ 㘀 24,2 24,6 23,6 アハ ート Ⰰ 㘀 23,7 アハ ート Ⰰ 㜀 23,4 アハ ート Ⰰ 㐀 23,0 アハ ート Ⰰ 23,1 アハ ート Ⰰ SA SA et OPH 㤀 953 㔀 アハ ート 㤀 932 アハ ート 㠀 880 㠀 㤀 940 㐀 1010 㤀 970 㜀 1045 㐀 㔀 㘀 㐀 1020 SA SA et OPH Les frais de personnel représentent la plus grande part du coût de gestion, soit 54 % en Les frais de personnel s élèvent à 625 en valeur médiane par logement soit 13,3 % des loyers pour l exercice Les autres charges représentent, en valeur médiane, 10,3 % des loyers, soit 445 par logement. Frais de personnel / Loyers (en % - valeurs médianes) Frais de personnel par logement géré (en - valeurs médianes) ,9 㔀 Ⰰ 㤀 16,1 㘀 Ⰰ 16,3 㘀 Ⰰアハ ート 16,3 㘀 Ⰰアハ ート 16,4 㘀 Ⰰ 㐀 13,1 アハ ート Ⰰ 12,9 Ⰰ 㤀 13,2 アハ ート Ⰰ 13,2 アハ ート Ⰰ 13,3 アハ ート Ⰰアハ ート SA SA et OPH 㘀 㜀 630 㘀 アハ ート 650 㘀 㔀 㘀 㔀 610 㘀 619 㘀 㤀 580 㔀 㠀 587 㔀 㠀 㜀 㔀 㔀 540 㔀 㐀 550 SA SA et OPH Autres charges de gestion locative par logement géré (en - valeurs médianes) 㐀 426 㘀 㐀 430 アハ ート 㐀 441 㐀 㐀 445 㐀 㔀 㐀 410 アハ ート 380 㠀 アハ ート 370 㜀 㐀 400 アハ ート 390 㤀 アハ ート 350 㔀 SA SA et OPH 11,0 10,5 10,0 9,5 9,0 Autres charges de gestion locative / Loyers (en % - valeurs médianes) 10,0 Ⰰ 9,8 㤀 Ⰰ 㠀 10,3 Ⰰアハ ート 10,4 Ⰰ 㐀 10,3 Ⰰアハ ート 10,2 Ⰰ 10,2 Ⰰ 10,2 Ⰰ 10,1 Ⰰ 10,0 Ⰰ SA SA et OPH 17 1 Les indices d inflation sous-jacente excluent les tarifs publics et les produits à prix volatils, et sont corrigés des mesures fiscales et des variations saisonnières (source INSEE)

19 Taxe Foncière sur les Propriétés Bâties Situation financière et indicateurs des SA d HLM (ESH) La TFPB payée par les SA d HLM s élève à 832 millions d euros en Cette taxe représente en valeurs médianes 409 par logement et 8,6 % des loyers. L augmentation du poids de cette taxe provient de la sortie progressive d exonération du parc HLM des SA. Toutefois, sur la même période, le rapport entre TFPB et loyers reste stable, en raison de l augmentation parallèle des loyers. TFPB par logement géré (en - valeurs médianes) TFPB / Loyers (en % - valeurs médianes) アハ ート 㘀 アハ ート 㐀 㘀 アハ ート 㜀 アハ ート 㘀 アハ ート 㤀 アハ ート 㜀 アハ ート アハ ート 㜀 㜀 㐀 㐀 アハ ート 㐀 㤀 SA SA et OPH 㤀 Ⰰ 㠀 㠀 Ⰰ 㐀 Ⰰ 㤀 Ⰰ 㤀 㤀 Ⰰ 㤀 㠀 Ⰰ アハ ート 㠀 Ⰰ 㐀 㠀 Ⰰ アハ ート Ⰰアハ ート 㠀 Ⰰ 㘀 SA SA et OPH Coût de maintenance 㐀 㘀 㔀 㐀 㠀 Coût de maintenance immobilière par logement géré (en - valeurs médianes) 㔀 㔀 㐀 㤀 㔀 アハ ートアハ ート 㔀 㔀 㐀 アハ ート 㔀 㐀 㔀 㔀 㘀 㔀 㔀 SA SA et OPH Le coût de maintenance est, en valeur médiane, de 556 par logement en 2009, ce qui représente 11,73 % des loyers. Depuis 2005 et l application de la réforme comptable, la progression de ce ratio indique un renforcement significatif de l effort de maintenance. 18

20 Situation financière et indicateurs des SA d HLM (ESH) Annuités locatives 㐀 㠀 Ⰰ 㤀 Annuités d'emprunt locatives / Loyers (en % - valeurs médianes) 㐀 㐀 Ⰰ 㐀 㠀 Ⰰアハ ート 㐀 アハ ート Ⰰ 㐀 㤀 Ⰰ 㐀 㐀 Ⰰ 㘀 㐀 㠀 Ⰰ 㠀 㐀 アハ ート Ⰰ 㜀 㐀 㜀 Ⰰ 㐀 Ⰰ 㠀 SA SA et OPH La part des annuités locatives rapportées aux loyers est en baisse entre les exercices 2007 et 2009, passant de 49,1 % à 47 % des loyers. Toutefois, sur cette période, le montant des annuités était en hausse. C est l augmentation plus importante des loyers qui entraîne de facto une diminution de ce ratio. L équilibre d exploitation L autofinancement dégagé par l activité d un organisme d HLM reflète sa capacité à contribuer de luimême au financement de ses opérations. Le graphique suivant présente l autofinancement net, soit la différence entre produits et charges décaissables après déduction des remboursements d emprunts affectés au financement définitif d opérations locatives. Afin de permettre une comparaison des organismes, il est nécessaire de rapporter l autofinancement au chiffre d affaires (CA, voir définition en fin de rapport, dénominateur du ratio B1) Autofinancement net hors remboursements anticipés / CA (en % - valeurs médianes) Ⰰ 㘀 Ⰰ Ⰰ Ⰰ 㜀 Ⰰ Ⰰアハ ート Ⰰ 㘀 Ⰰ Ⰰ Ⰰ 㔀 SA SA et OPH Depuis 2005 l autofinancement des SA d HLM s est stabilisé autour de 12 % du chiffre d affaires. En 2009, ce ratio est en progression par rapport à 2008, passant à 12,2 %, en raison notamment de la diminution du poids des annuités. 8 19

21 Situation financière et indicateurs des SA d HLM (ESH) EVOLUTION des autres ratios sur cinq ans 20

22 Situation financière et indicateurs des SA d HLM (ESH) Bilan, compte de résultat et ratios financiers des SA d HLM Les ratios financiers des SA d HLM Bilan Actif Bilan Passif Compte de résultat - Charges Compte de résultat - Produits

23 Les ratios financiers des SA d HLM Situation financière et indicateurs des SA d HLM (ESH) Année 2008 Déciles 1er Déciles Déciles 3e Déciles 1e 2e Med. quart 3e 4e 6e 7e quart 8e 9e Ratios de structure B2 FRNG en mois de dépenses 1,06 1,84 2,42 2,86 3,49 4,14 4,83 5,53 6,08 6,79 10,02 B12 PGE / Logement géré ( ) B12bis PGE / Loyers (%) 0,00 3,03 4,92 6,29 8,58 11,04 14,65 18,04 19,05 20,82 30,23 B13 Ressources internes / Capitaux permanents (%) 18,25 21,79 23,15 24,41 27,05 29,40 31,46 34,40 36,53 38,28 48,17 Ratio de rentabilité B1 Autofinancement net / Chiffre d affaires (%) 3,06 6,27 7,30 7,93 9,56 11,58 13,96 16,47 17,35 18,15 21,86 Ratio de trésorerie B4 Trésorerie nette en mois de dépenses 1,28 1,79 2,15 2,54 3,29 3,92 4,50 5,07 5,76 6,55 9,23 Ratios de gestion B3 Evolu. créances loc. / Loyers et charges récupérées (%) -0,18 0,13 0,26 0,34 0,48 0,74 0,90 1,09 1,18 1,40 2,33 B5 TFPB / Logement géré ( ) B5bis TFPB / Loyers (%) 4,27 5,67 6,42 6,84 7,63 8,31 9,24 9,90 10,28 10,79 11,86 B6 Coût de gestion (hors TFPB et maint.) / Logt. géré ( ) B6bis Coût de gestion / Loyers (%) 17,35 19,45 20,10 20,91 22,37 23,66 25,29 26,70 27,63 28,79 32,31 B6LOLA Coût de gestion «LOLA» / Logement géré ( ) B7 Annuités locatives / Logement géré ( ) B7bis Annuités locatives / Loyers (%) 33,09 38,85 40,05 42,10 45,46 48,78 52,45 55,23 56,83 58,86 64,55 B8 Coût de maintenance immobilière / Logement géré ( ) B8bis Coût de maintenance immobilière / Loyers (%) 7,08 8,56 9,01 9,68 10,84 12,06 13,04 14,39 15,56 16,02 18,19 B9 Loyers des logements / Logement géré ( ) B9bis Loyers des logements / Loyers (%) 76,87 84,03 85,52 86,34 87,91 89,98 90,88 91,61 92,09 92,84 94,11 B10 Produits financiers globaux / Logement géré ( ) B10bis Produits financiers globaux / Loyers (%) 1,35 1,94 2,11 2,26 2,65 3,21 3,73 4,43 4,92 5,35 6,79 B11 Taux de vacance de plus de 3 mois (%) 0,00 0,08 0,11 0,16 0,24 0,33 0,48 0,71 0,85 0,97 1,85 B14 Créances locatives / Loyers et charges récupérées (%) 8,04 9,23 9,82 10,24 10,88 11,75 12,77 13,59 14,44 15,18 17,56 B15 Intérêts locatifs / Logement géré ( ) B15bis Intérêts locatifs / Loyers (%) 15,00 18,13 19,61 20,74 22,92 25,24 27,32 30,63 31,80 33,54 37,89 B16 Produits financiers de placement / Logement géré ( ) B16bis Produits financiers de placement / Loyers (%) 1,08 1,49 1,73 1,90 2,33 2,79 3,26 3,86 4,31 4,95 6,33 B17 Frais de personnel / Logement géré ( ) B17bis Frais de personnel / Loyers (%) 2,56 9,89 10,43 11,13 12,12 13,15 14,67 15,91 16,67 17,18 21,49 B18 Taux de récupération des charges (%) 93,03 95,22 95,87 96,59 97,43 98,17 98,63 99,26 99,57 100,00 100,19 Pour la définition et le mode de calcul des ratios, se reporter en fin de brochure, pages 47 à

24 Situation financière et indicateurs des SA d HLM (ESH) Année 2009 Déciles 1er Déciles Déciles 3e Déciles 1e 2e Med. quart 3e 4e 6e 7e quart 8e 9e Ratios de structure B2 FRNG en mois de dépenses 1,12 2,03 2,30 2,77 3,24 3,78 4,68 5,68 6,32 7,15 9,59 B12 PGE / Logement géré ( ) B12bis PGE / Loyers (%) 0,00 2,96 3,98 5,25 7,66 10,04 13,33 16,25 17,60 20,22 25,05 B13 Ressources internes / Capitaux permanents (%) 19,91 22,54 24,29 25,42 27,70 29,67 32,60 35,27 37,08 39,01 47,11 Ratio de rentabilité B1 Autofinancement net / Chiffre d affaires (%) 3,27 6,35 7,61 8,75 10,42 12,18 14,17 16,57 17,49 18,75 21,89 Ratio de trésorerie B4 Trésorerie nette en mois de dépenses 0,85 1,40 1,74 1,95 2,56 3,23 3,90 4,86 5,25 5,52 8,46 Ratios de gestion B3 Evolu. créances loc. / Loyers et charges récupérées (%) 0,03 0,58 0,77 0,90 1,08 1,28 1,48 1,76 1,89 2,12 2,99 B5 TFPB / Logement géré ( ) B5bis TFPB / Loyers (%) 4,40 6,26 6,67 7,06 7,94 8,60 9,53 10,26 10,70 11,09 12,53 B6 Coût de gestion (hors TFPB et maint.) / Logt. géré ( ) B6bis Coût de gestion / Loyers (%) 17,13 19,37 19,92 20,56 22,28 23,44 24,89 27,00 28,47 29,69 34,50 B6LOLA Coût de gestion «LOLA» / Logement géré ( ) B7 Annuités locatives / Logement géré ( ) B7bis Annuités locatives / Loyers (%) 32,29 36,60 38,13 39,75 43,93 47,00 49,51 53,16 54,24 55,57 62,61 B8 Coût de maintenance immobilière / Logement géré ( ) B8bis Coût de maintenance immobilière / Loyers (%) 7,15 8,41 8,89 9,47 10,87 11,73 12,84 14,35 15,00 15,78 18,65 B9 Loyers des logements / Logement géré ( ) B9bis Loyers des logements / Loyers (%) 74,58 83,90 85,05 86,08 87,80 89,37 90,66 91,44 92,09 92,68 93,84 B10 Produits financiers globaux / Logement géré ( ) B10bis Produits financiers globaux / Loyers (%) 0,47 0,78 0,92 1,01 1,29 1,49 1,83 2,42 2,67 3,00 4,31 B11 Taux de vacance de plus de 3 mois (%) 0,02 0,11 0,17 0,23 0,32 0,44 0,59 0,83 1,05 1,28 2,14 B14 Créances locatives / Loyers et charges récupérées (%) 8,19 9,57 10,21 10,49 11,15 12,24 13,14 14,41 15,43 15,87 17,58 B15 Intérêts locatifs / Logement géré ( ) B15bis Intérêts locatifs / Loyers (%) 14,23 17,13 18,74 19,50 21,51 24,17 26,22 28,77 29,90 31,11 35,21 B16 Produits financiers de placement / Logement géré ( ) B16bis Produits financiers de placement / Loyers (%) 0,32 0,57 0,76 0,86 1,13 1,35 1,67 2,11 2,44 2,82 3,82 B17 Frais de personnel / Logement géré ( ) B17bis Frais de personnel / Loyers (%) 4,34 9,76 10,53 10,88 12,09 13,25 14,20 15,86 16,72 17,52 20,50 B18 Taux de récupération des charges (%) 93,42 95,32 95,88 96,47 97,28 97,95 98,49 99,04 99,32 99,51 100,00 23