Les contrats immobiliers

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1 Chroniques notariales vol. 50 Table des matières Les contrats immobiliers Chapitre 1. Le bail Section 1. Législation Sous-section 1. Loi-programme (I) du 27 décembre 2006 (M.B., 28 décembre 2006), loi du 25 avril 2007 (M.B., 8 mai 2007) et loi du 26 avril 2007 (M.B., 5 juin 2007) L enregistrement du bail L état des lieux obligatoire La garantie locative Les réparations locatives L annexe obligatoire Affichage du loyer et des charges communes Exigence d un bail écrit Sous-section 2. La loi du 28 juin 2008 (M.B., 14 juillet 2008, errat., M.B., 11 août 2008) Sous-section 3. La loi du 18 juin 2009 (M.B., 7 août 2009) Section 2. Droit commun Sous-section 1. Doctrine Sous-section 2. Jurisprudence Généralités Bail Occupation sans titre ni droit Contrat de bail verbal (non) Absence de prix Droit à un logement décent Article 23 de la Constitution Bail à loyer Solidarité conventionnelle entre copreneurs Invocation tardive Abus de droit du bailleur (oui) Bail Occupation à titre précaire Conséquences en terme de responsabilité en cas d incendie Bail Indemnité de relocation Clause pénale Abus de droit Obligations du preneur Bail à loyer Obligations du preneur Réparations locatives Pas d usage de la faculté du bailleur de procéder lui-même aux réparations (article 1724 C. civ.) Abus de droit (non) Bail à loyer Obligation du preneur Obligation de restitution en fin de bail Incendie étranger à la faute du preneur Conséquences Obligations du bailleur Bail à loyer Entretien de l ascenseur Limite et notion de la garantie des vices cachés (art C. civ.) Fait d un tiers (non) Vétusté (oui)

2 Les contrats immobiliers 30. Bail Droit commun Garantie du bailleur Trouble de jouissance provenant du fait d un tiers Infiltrations d eau Durée Bail Durée Résolution conditionnelle Non-paiement des loyers futurs (non) Section 3. Le bail de résidence principale Sous-section 1. Doctrine Sous-section 2. Jurisprudence Généralités Bail de résidence principale Champ d application Notion de logement Emplacement de camping Bail de résidence principale Bail à vie Contrats aléatoires Requalification en donation (non) Etat du bien loué Bail de résidence principale Etat du bien loué Exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d habitabilité Conséquences Bail de résidence principale Etat du bien loué Exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d habitabilité Disposition impérative Moment d appréciation Bail de courte durée Bail de résidence principale Bail de courte durée Clause de résiliation anticipée Validité (oui) Bail de résidence principale Bail de courte durée Prorogation Nécessité d un écrit Sanction Motivation du congé Bail de résidence principale Durée du bail Congé du bailleur pour occupation personnelle Contre-préavis du preneur expirant avant le congé du bailleur Conséquence Fin du bail en raison du contre-préavis Perte du droit à l indemnité due par le bailleur en cas d inoccupation personnelle Bail de résidence principale Durée Congé par le bailleur Congé hors délai Conséquence Bail de résidence principale Durée Congé par le bailleur pour occupation personnelle (non) Obligations du preneur Bail de résidence principale Obligations du preneur Libération de la garantie locative Conditions Bail de résidence principale Clause d interdiction de possession d animaux domestiques Atteinte à l intégrité de la vie privée, de la vie familiale et du domicile Section 4. Le bail commercial Sous-section 1. Doctrine Sous-section 2. Jurisprudence Champ d application

3 Chroniques notariales vol Bail commercial Champ d application Bâtiment destiné à un culte Volonté des parties Travaux et transformations Bail commercial Travaux d aménagement Travaux imposés par les pouvoirs publics Révision du loyer Bail commercial Révision du loyer Modification de la valeur locative Circonstances nouvelles Circonstances imprévisibles (non) Renouvellement du bail Bail commercial Validité du renouvellement accordé par le délai légal (non) Disposition impérative en faveur du bailleur L accord ne dispense pas le preneur de solliciter le renouvellement dans le délai prévu à l article Bail commercial Demande de renouvellement Absence de réponse du bailleur Conséquence sur l acceptation du bailleur au renouvellement Bail commercial Refus de renouvellement Motif d occupation personnelle (notion) Cession et sous-location Bail commercial Cession de bail Sous-location Durée Bail commercial Durée Congé donné par le bailleur Erreur de rédaction dans une clause résultant d une source doctrinale Responsabilité du notaire Bail commercial Durée Tacite reconduction Contrat à durée indéterminée Aliénation du bien loué Bail commercial Aliénation du bien loué Indemnité Chapitre 2. Le mandat Section 1. Doctrine Section 2. Jurisprudence Etendue, forme et preuve du mandat Mandat Etendue Mandat spécial rédigé en termes généraux gestion d un compte financier Notion Nature Actes d administration Actes de disposition (non) Mandat Mandat hypothécaire Investigations par le notaire Responsabilité du notaire (renvoi) Obligations du mandataire envers le mandant Mandat Agent immobilier Obligations du mandataire Exécution du mandat Manquement Révocation ad nutum Effet ex nunc en cas de prestations successives Mandat Qualification Virement bancaire Substitution de mandataire Conséquences Virement erroné Responsabilité du substitué Responsabilité du donneur d ordre Responsabilité entre banques

4 Les contrats immobiliers 3. Rapports du mandant et du mandataire avec les tiers Mandat Acte juridique en nom propre par une partie non mandatée Ratification Acceptation par la partie cocontractante Engagement personnel du mandataire Conséquences Mandat Mandat hypothécaire Exercice Principe d exécution de bonne foi Information préalable de transformer le mandat hypothécaire à donner (non) La théorie du mandat apparent Mandat apparent Conditions d application Notion de croyance légitime du tiers Banque Agent indépendant Détournement de fonds Chapitre 3. Les agents immobiliers Section 1. Législation Section 2. Doctrine Section 3. Jurisprudence Qualification du contrat Louage de services Mandat Qualification La loi sur les pratiques du commerce Agent immobilier Loi sur les pratiques du commerce Champ d application Article 87 de la loi du 14 juillet 1991 Contrat conclu en dehors de l entreprise du vendeur Contrat conclu au domicile du cocontractant Conditions Agent immobilier Loi sur les pratiques du commerce Champ d application Article 87 de la loi du 14 juillet 1991 Contrat conclu en dehors de l entreprise du vendeur Contrat conclu au domicile du cocontractant Conditions Clause préimprimée Agent immobilier Loi sur les pratiques du commerce Champ d application Contrat conclu en dehors de l entreprise du vendeur Contrat conclu au domicile du cocontractant Conditions Sanction Nullité absolue Restitution Adage «in pari causa turpitudinis cessat repetitio» (non) Obligations des agents immobiliers Agent immobilier Obligation de vérification de l agent immobilier Obligation de vérification de la régularité de la situation administrative du bien par l agent immobilier (non) Responsabilité de l agent immobilier (non) Agent immobilier Publication sur site internet Offre (non) Vente (renvoi) Rémunération des agents immobiliers Louage d ouvrage Agent immobilier Rémunération Réduction par rapport à l importance du travail fourni (non) Agent immobilier Résolution de la vente Droit à rémunération Indemnisation des agents immobiliers

5 Chroniques notariales vol Louage d ouvrage Agent immobilier Exclusivité Résiliation Clause pénale Loi sur les pratiques du commerce Absence de réciprocité Nullité Article 1794 C. civ. Indemnisation sur la base du droit commun Perte d une chance Indemnisation en équité Louage de services Agent immobilier Exclusivité Clause pénale Perte d une chance Réduction par le juge Article 1231 C. civ Mandat Agent immobilier Exclusivité Résiliation Clause pénale Spéculation sur l inexécution du contrat Clause abusive Clause nulle Indemnisation sur la base du droit commun Conditions Louage d ouvrage Agent immobilier Exclusivité Clause pénale (non) Clause de dédit Article 1794 C. civ Agent immobilier Exclusivité Clause pénale Loi sur les pratiques du commerce Absence de réciprocité Nullité Obligation de prouver son dommage Agent immobilier Fin de la convention Vente à un candidat apporté par l agent immobilier Exigibilité des honoraires Clause pénale Effet dans le temps Chapitre 4. Loi Breyne Contrat d entreprise Section 1. Législation Conséquences du défaut d enregistrement des entrepreneurs Nouvelles règles à compter du 1er juillet Décret du 30 avril 2009 relatif à l information, la coordination et l organisation, sous, sur ou au-dessus des voiries ou des cours d eau Section 2. Doctrine Section 3. Jurisprudence Loi Breyne Loi Breyne Champ d application Contrats «de coordination» Contrats soumis à la loi Qualification du contrat sans importance Promoteur mandataire du maître de l ouvrage Loi Breyne Champ d application Promesses de contrats Option d achat Objet de la promesse Loi Breyne Champ d application Scission de l opération en plusieurs conventions Garantie d achèvement Loi Breyne Champ d application Professionnels de l immobilier Exclusion Notion Loi Breyne Champ d application Obligation d effectuer des paiements avant l achèvement Destinataire des paiements Loi Breyne Paiement du prix Passation de l acte authentique Surévaluation de la valeur du terrain Responsabilité du notaire Loi Breyne Réception de l ouvrage Contestation à propos de la remise des clés

6 Les contrats immobiliers 2. Contrat d entreprise Contrat d entreprise Fixation du prix a posteriori Bonne foi Contrôle du juge Principe général (non) Contrat d entreprise Architectes Assurance obligatoire Absence d obligation comparable pour les constructeurs Inconstitutionnalité? Contrat d entreprise Incompatibilité et indépendance de l architecte Appréciation in concreto Formule des «architectes-bâtisseurs» Contrat d entreprise Responsabilité décennale (art C. civ.) Délai préfix Survenance de nouveaux dommages après l expiration du délai Contrat d entreprise Responsabilité décennale (art C. civ.) Prolongation possible du délai? Contrat d entreprise Action directe Champ d application Prestations purement intellectuelles hors secteur de la construction Contrat d entreprise Action directe Mise en liquidation de l entrepreneur principal Contrat d entreprise Action directe Formalités Contrat d entreprise Résiliation unilatérale par le maître de l ouvrage (art C. civ.) Absence de forme Volonté certaine de résilier le contrat Contrat d entreprise Résiliation unilatérale par le maître de l ouvrage (art C. civ.) Pas de résolution après la résiliation