15 octobre La vente HLM

Transcription

1 La vente HLM

2 Stock de logements mis en vente depuis 2002 : 668 logements

3 Rythme des ventes par an depuis 2003 : * * Au 30/09/

4 Objectifs à court terme : 80 ventes sur 3 ans

5 Type des logements vendus depuis 2003 : En % T1 et T1bis T2 T3 T4 T5 Type de logements

6 La motivation première de l organisme : Pourquoi vendre?

7 1- Renouvellement de l offre : vente d une partie de son parc ancien + réinvestissement sur un patrimoine neuf = renouvellement et rajeunissement du parc 2- Financement de production neuve ou ré intervention sur le parc existant : nécessité de dégager des fonds propres pour assurer le développement et/ou le renouvellement du parc opérations de réhabilitation du parc existant et de production de logements nouveaux 3- Diversification des métiers du bailleur : Vente d appartements = mise en place d une copropriété Élargissement des compétences de l OPAC Grand Lyon au métier de syndic de copropriété

8 4- Stabilité et mixité sociale : - la propriété = élément de stabilité sociale par l implication de ses habitants - diversité des statuts d occupation = facteur de mixité sociale 5- Finalisation du parcours résidentiel : Phénomène d appropriation des logements par les locataires (travaux ) Responsabilisation des locataires = attente réelle d achat La vente HLM = fidélisation des habitants sur des sites où la vie est harmonieuse et non stigmatisée.

9 Stratégie de détermination des produits à vendre

10 1- Choix des résidences mises en vente : Enquête préalable auprès des locataires Observation de la VNC Observation de l état du bâti

11 2- Stratégie patrimoniale : - logements essentiellement basés que les financements ILN ; - dans les secteurs IRIS, dans Lyon, qui ont une offre suffisante de logements sociaux au sens de la loi SRU ; - dans des résidences connaissant un bon fonctionnement social ; - dans des quartiers dépourvus de toute offre accession ; - dont l occupation sociale présente un niveau suffisant de solvabilité ; - de qualité et à coût maîtrisé garantissant les conditions d utilisation, de gestion et de vieillissement ; -oùle taux de mobilité est faible à moyen. D autres critères interviennent également, par exemple des logements : - en perte d attractivité ou ayant une forme urbaine déqualifiée sur leur marché tout en restant attractifs (ex : architecture tour déqualifiée sur des marchés tendus) ; - ayant un besoin de réhabilitation nécessitant, pour sa réalisation, la vente d une partie de l ensemble immobilier concerné.

12 3- Objectif final de l organisme : tout vendre? Expériences de vente des logements locatifs = objectifs de vente différents Volonté du bailleur de : maintenir ou renforcer un équilibre de l occupation sociale, diversifier l offre résidentielle, renouveler les modes de gestion du parc d un quartier.

13 Profil des acquéreurs

14 Composition de nos ventes depuis 2003 : locataires occupants locataires du parc HLM descendants / ascendants * A ce jour, il n y a eu aucune vente contractée avec des personnes physiques extérieures à notre parc locatif.

15 Typologie de l acquéreur : Composition familiale : famille avec enfants (1/2) Ancienneté dans notre parc HLM : en moyenne 7 ans Prix de vente Moyen : Euros Apport personnel : très variable, mais 80 % des acquéreurs ont un apport au moins égal au frais de notaire. Durée de l emprunt contracté : de 20 à 25 ans

16 Parcours résidentiel r favorisé par la vente HLM

17 Établissement des prix de vente des logements : - Prix de vente, en général, inférieurs à la valeur vénale définie par les Domaines, depuis la loi ENL (en moyenne - 25 %) - Prix de vente pour les locataires non occupants : de 0 à + 10 %

18 Une particularité : Copropriétés Antoine Charial & les Jardins de Charial prix de vente établi en fonction des revenus des acquéreurs, locataires occupants ou non, au même titre que l accès à la location HLM CANDIDATS VALEUR VENALE France DOMAINES Revenu imposable supérieur au Plafond PLS Prix moins 5 % Revenu imposable compris entre le plafond PLUS Prix moins 17 % et le plafond PLS Revenu imposable inférieur au plafond PLUS Prix moins 27 % ancienneté > 10 ans = -5 % sur prix de vente final (si revenu acquéreur < plafond PLUS)

19 Toujours vendre en dessous de la valeur vénale v pour pouvoir appliquer la clause anti-sp spéculative.

20 Gestion des refus et déceptions

21 La vente HLM de logements vacants

22 Logements vacants : publication de la mise en vente des logements vacants organisation d une commission vente visites des logements sélection par le Bureau des candidats retenus

23 Vente de logements vacants Les prix de vente des logements vacants sont établis en fonction des décisions prises en Bureau d appliquer une décote sur la valeur vénale obtenue des Domaines. Prix révisés, chaque année, selon l ICC ou augmentation possible selon les objectifs fixés par le Bureau.

24 La commission vente : 7 Administrateurs et son Président Points déterminants dans les choix des candidats : situation financière (à jour de loyers) ; adéquation du type de logement et de la composition familiale ; niveau de taux d effort ; ancienneté dans notre organisme.

25 Sécurisation de la vente HLM

26 Action conseil envers les futurs acquéreurs signature sous seing privé, entretien minimum de 2 heures Remise du livret du copropriétaire Partenariat avec des entreprises sous contrat OPAC Grand Lyon

27 Réservation des logements HLM mis en vente

28 Gestion des réservations de logement HLM dans le cadre de la vente : Proposition d échange de logement adressée à l organisme réservataire

29 L après-vente

30 L engagement de l OPAC sur le métier de syndic Un service spécifique pour accompagner au mieux ses anciens locataires, souvent primo accédants, dans leur nouveau parcours.

31 Une double sécurisation Pour le client : par notre accompagnement par un processus d information véritable et sincère

32 Une double sécurisation Pour le patrimoine L OPAC étant Syndic, les copropriétaires bénéficient : de nos compétences en matière de gestion patrimoniale de l assurance d une bonne santé financière du syndicat de «l influence»de notre organisme sur les différents fournisseurs

33 L OPAC du Grand Lyon : un vendeur conseil impliqué dans le parcours résidentiel de ses locataires

34 L engagement de l OPAC sur le métier de syndic En créant un service directement rattaché à la Direction de l Offre et de la Clientèle. En recrutant : Une chargée de syndic Une gestionnaire administrative En mettant en place un logiciel spécifique

35 Quelques contraintes liées à notre statut OPAC : La gestion du gardien L implication des associations de locataires