SURELEVATION et COPROPRIETE

Transcription

1 ARENE 16 décembre 2014 Valorisation du patrimoine immobilier SURELEVATION et COPROPRIETE Me Olivier Brane, M. Jean-Loup Taïeb, M. Dominique Sevray

2 La surélévation Un trésor caché Foncier disponible et non exploité Une source de financement pour la copropriété Vente des nouvelles surfaces créées permet de couvrir le coût de la surélévation et dégager des ressources pour financement des travaux de rénovation énergétique

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6 La surélévation L équation gagnante A (B + C) 0 A = revenu issu de la vente des surfaces créées B = coût de la construction C = coût des travaux de requalification

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10 Pourquoi surélever? Bénéfices de la surélévation en copropriété : Financer les travaux de réhabilitation et de rénovation Minorer les charges des copropriétaires Améliorer le confort des occupants Augmenter la valeur patrimoniale des logements

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12 Comment surélever? Faisabilité administrative et juridique Conformité avec le PLU Estimation des nouvelles surfaces disponibles Faisabilité technique Aptitude de la structure à supporter les nouvelles surfaces Conception du projet : besoins de la copropriété et réglementation Faisabilité financière Evaluation de l équilibre économique du projet Définition d un plan de financement optimal

13 Avant la Loi ALUR Unanimité des copropriétaires du dernier étage obligatoire Phénomène bloquant toute opération ou la rendant onéreuse par l indemnité d éviction Objectif DUFLOT/ALUR: Faciliter les travaux de rénovation energétique par vente du droit à construire sur le toit.

14 DEPUIS LA LOI ALUR

15 2 possibilités Le SDC est MO et réalise lui même la surélévation Ou Il vend le droit de surélévation à un tiers (promoteur-rénovateur)

16 La COPRO. EST M.O. Art. 35 (nouveau après la loi ALUR) de la Loi du 10 juillet 1965 :«La surélévation ou la construction de bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif ne peut être réalisée par les soins du syndicat que si la décision en est prise aux 2/3 de ses membres.» Les copropriétaires du dernier étage disposent par ailleurs d un droit de priorité d achat sur les nouveaux lots.

17 Droit de priorité «Les copropriétaires de l étage supérieur du bâtiment surélevé bénéficient d un droit de priorité à l occasion de la vente par le syndicat des locaux privatifs créés. Préalablement à la conclusion de toute vente d un ou plusieurs lots, le syndic notifie à chaque copropriétaire de l étage supérieur du bâtiment surélevé l intention du syndicat de vendre, en indiquant le prix et les conditions de la vente. Cette notification vaut offre de vente pendant une durée de deux mois à compter de sa notification. «Les copropriétaires de l étage supérieur du bâtiment à surélever bénéficient du même droit de priorité à l occasion de la cession par le syndicat de son droit de surélévation. Ce droit de priorité s exerce dans les mêmes conditions que celles prévues au quatrième alinéa.»

18 LA COPRO. VEND A UN PROMOTEUR Cette décision peut être prise par la copropriété en Assemblée Générale à la double majorité de l article 26 de la Loi du 10 juillet 1965 (2/3 des voix et majorité des copropriétaires présents ou non.) Selon l article 35 2ème alinéa de la Loi du 10 juillet 1965 modifiée par la Loi ALUR : «La décision d aliéner aux mêmes fins le droit de surélever un bâtiment existant exige, si l immeuble comprend plusieurs bâtiments, la confirmation par une Assemblée Spéciale des Copropriétaires des lots composant le bâtiment à surélever, statuant à la majorité indiquée ci-dessus.»

19 Réparation des préjudices éventuels art. 36 de la Loi : «Les copropriétaires qui subissent par suite de l exécution des travaux de surélévation prévus à l article 35 un préjudice répondant aux conditions fixées à l article 9 ont droit à une indemnité. Celle-ci qui est à la charge de l ensemble des copropriétaires, est répartie selon la proportion initiale des droits de chacun dans les parties communes.» Ce «préjudice» est discuté amiablement avec la copropriété ou à défaut en expertise judiciaire qui peut être ordonné par le tribunal de grande instance. Le préjudice est parfois difficile à déterminer car il est souvent de nature plus psychologique que de perte de valeur! Au surplus les charges de copro. doivent baisser car les tantièmes augmentent et en plus la rénovation énergétique fait baisser les charges d énergie!

20 Art. 9 de la loi de 1965: Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l'exécution des travaux, en raison soit d'une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d'un trouble de jouissance grave, même s'il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité.»

21 La vente des nouveaux lots. Assistance du Géomètre-Expert pour modifier l EDD (tantièmes). Assistance du Notaire pour: Contrat de promotion immobilière et vente en VEFA des nouveaux lots

22 La RENOVATION DE L IMMEUBLE Utilisation du prix de vente par la copropriété : Niche fiscale jusqu au 31/12/14: Le 9 du II de l article 150 U du CGI, dans sa rédaction issue de l article 42 de la quatrième loi de finances rectificative pour 2011 (n du 28 décembre 2011), prévoit une exonération des plus-values de cession de droits de surélévation réalisées par des personnes physiques du 1 er janvier 2012 au 31 décembre 2014 en vue de la réalisation de locaux destinés à l habitation. L exonération s applique aux plus-values réalisées lors d une cession à titre onéreux d un droit de surélévation et non si la copro réalise ellemême la surélévation. Dation en paiement possible contre travaux de réhabilitation

23 La RENOVATION ENERGETIQUE si l immeuble est réhabilité, amélioré par des travaux de rénovation energétique: Ils sont votés à la majorité de l art. 25 de la Loi (51% des voix). il est conseillé d engager une procédure de Référé préventif tendant à la désignation d un expert qui suivra le chantier et examinera en concours avec le maître d œuvre de l opération les dispositions qu il faut prendre pour éviter les préjudices ou les réparer.

24 L assouplissement des règles de majorité effectuée en 2009: Selon l article 8 de la Loi MLLE dite «Loi BOUTIN» du 25 mars 2009 : «Pour les immeubles situés sur le territoire de collectivité qui, dans le cadre d un plan d occupation des sols (POS) ou d un plan local d urbanisme (PLU) ont établi un périmètre au sein duquel le droit de préemption urbain (DPU) peut être exercé, la décision d aliénation à un tiers des droits de surélévation d un bâtiment est désormais décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires de l article 25 de la Loi du 10 juillet 1965.»

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26 Valorisation du patrimoine immobilier Quelques exemples de projets de surélévation en copropriété :

27 Planète Surélévation

28 Planète Surélévation Cabinet Roy Architectes Boulogne-Billancourt

29 Planète Surélévation Un think tank pour Rassembler des professionnels avec des expertises complémentaires Mettre en place des procédures visant à mener à bien des opérations de surélévation en copropriété Identifier les obstacles à la réalisation des projets de surélévation et œuvrer pour leur levée par LA COMMUNICATION AUPRES DES COPROPRIETAIRES qui passe à l action : Accompagner les copropriétés dans leur projet de surélévation