Réparations visant à résoudre les problèmes d'infiltrations d'eau et de fuites d'air d'un immeuble résidentiel de quatre étages

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1 m ieux construire Réparations visant à résoudre les problèmes d'infiltrations d'eau et de fuites d'air d'un immeuble résidentiel de quatre étages Aperçu Cet immeuble de quatre étages abritant 94 logements en copropriété a été construit en 1990 à Ottawa (Ontario). Son ossature de bois repose sur des fondations en bois traité. Les murs mitoyens et le noyau renfermant les ascenseurs sont en béton coulé. Le confort général des occupants et leur utilisation complète des lieux étaient compromis par les fuites dans les fondations, les murs et la toiture ainsi que par les fuites d'air dans les appartements. En 1996, l'association des copropriétaires a fait effectuer une première série de réparations et en a évalué à fond l'efficacité avant de faire réparer la totalité des fondations, de la toiture et des fenêtres. Les travaux avaient pour objectifs de prévenir les infiltrations d'eau à travers les fondations et d'éliminer les fuites dans le toit et les murs. Les travaux ont été réalisés en deux phases, durant les mois d'octobre et de novembre 1996 et de juillet et d'août 1997, au coût total de $ (TPS en sus). Les mesures d'imperméabilisation adoptées pour les fondations et les travaux d'étanchéisation des fenêtres et des murs ont une durée utile prévue de 20 ans, au cours de laquelle ils ne nécessiteront pas d'importants travaux d'entretien. La réfection de la toiture devrait en prolonger la vie utile de 12 à 15 ans. Évaluation Excavation partielle visant à effectuer les essais et les réparations Les fondations en bois traité étaient en bon état, mais le système de drainage était inefficace. Il fallait aménager un tuyau de drainage pour

2 empêcher l'eau de s'accumuler à un niveau supérieur à celui de la dalle du sous-sol. On a constaté la présence d'un solin qui traversait le mur à la base des fondations en bois traité et descendait contre le devant de la dalle de béton. Lorsque l'eau s'accumulait jusqu'au-dessus du niveau du solin, de l'eau pouvait pénétrer dans le sous-sol. Le mur avait été recouvert d'une feuille de polyéthylène destinée à servir de membrane de protection contre l'humidité. Or, ce matériau peut facilement être endommagé durant le remblayage et permettre à l'eau de s'infiltrer dans les murs par les déchirures du polyéthylène. L'eau s'infiltrait aussi dans les murs et dans les logements, à la hauteur des angles intérieurs, par de grandes ouvertures créées par une mauvaise mise en oeuvre du revêtement intermédiaire en aspenite et du papier de construction. La zone située entre le bâti des fenêtres et l'ossature murale n'était pas bien isolée et les fenêtres n'avaient pas reçu de solins appropriés pour prévenir les infiltrations d'eau. La ventilation du toit était insuffisante pour le volume du vide sous toit. Les évents situés près des débords de toit avaient été endommagés durant des opérations d'enlèvement de la neige et de la glace, ce qui restreignait encore davantage la circulation d'air. Le problème était compliqué par le fait que les bouches d'extraction des cuisines, des salles de bains et des sécheuses aboutissaient directement dans le vide sous toit, une situation qui entraînait la formation d'importantes barrières de glace sur la toiture et qui provoquait des infiltrations d'eau dans les logements. Ampleur des travaux d'enlèvement du bardage Les travaux La réussite de ce projet a été possible grâce à l'étude détaillée menée préalablement aux travaux et grâce aux réparations réalisées à petite échelle avant de procéder à l'ensemble des travaux. De cette façon, on a pu bien évaluer les stratégies de réparation et les méthodes de pose avant de rédiger les devis. Pour empêcher l'eau de s'infiltrer dans les murs de fondation, on a excavé autour de ceux-ci jusque sous le niveau de la dalle de béton du sous-sol. On a ensuite posé un tuyau de drainage entouré de pierres concassées, puis on a appliqué un enduit de protection contre l'humidité sur le mur en bois traité en prenant soin de recouvrir la dalle de béton. Pour empêcher l'eau de s'infiltrer jusque dans les logements à travers les murs, à la hauteur des angles intérieurs, on a retiré le bardage pour pouvoir installer un solin bitumé sur toute la surface de l'angle en question.

3 On a aussi enlevé le bardage autour des fenêtres afin d'isoler, au moyen d'une mousse peu expansive, l'espace entre le bâti et l'ossature murale. Une moulure métallique a été noyée dans un mastic de calfeutrage autour de la fenêtre. Lors des travaux préliminaires effectués autour des fenêtres, on a découvert que cette modification dissimulait le calfeutrage qui était auparavant exposé, une particularité qui réduirait donc les coûts d'entretien futurs en matière de calfeutrage. Fondations en bois comportant une membrane bitumée inefficace appliquée sur le revêtement de protection contre l'humidité original en polyéthylène Des sections de soffite ont été remplacées par des évents d'aluminium. D'autres évents de faîte ont été installés pour améliorer la ventilation du vide sous toit. On a enlevé les bardeaux de toiture à la hauteur des débords de toit. Une membrane caoutchoutée de protection des débords a été mise en place pour prévenir les infiltrations d'eau provoquées par la formation de barrières de glace, puis on a remis en place les bardeaux. Ordonnancement Les travaux ont été exécutés en trois phases. Dans un premier temps, on a procédé à des essais au mois de juillet Par la suite, on a réalisé la phase un au cours des mois d'octobre et de novembre 1996, puis la phase deux durant les mois de juillet et d'août Pendant les travaux, les occupants n'ont pas pu utiliser certaines portions des terrains extérieurs autour des fondations du bâtiment.

4 Les coûts Au total, les travaux de construction ont coûté $ (TPS en sus). Le financement provenait à la fois de la réserve de remplacement que l'association des copropriétaires est tenue de posséder et d'un prêt contracté par cette dernière. Chaque copropriétaire a dû verser une cotisation spéciale proportionnelle à ses droits de propriété dans l'immeuble. Voici un résumé des coûts unitaires (TPS en sus) : Réparation des fondations 418 $/m Réparation des angles de murs 425 $/angle Réparation des fenêtres 228 $/fenêtre Réparation des soffites (ventilation) 168 $/évent Réparation de la toiture 35 $/m 2 Réparation des évents de soffite 110 $/attache d'évent Les plis du revêtement de protection contre l'humidité en polyéthylène (partie supérieure) ont rendu le mur vulnérable aux infiltrations d'eau Les résultats Dans l'ensemble, cet ouvrage est considéré comme une réussite. Le confort des occupants a été amélioré puisqu'il n'y a plus d'eau qui s'infiltre dans le bâtiment, que ce soit par les fondations ou par les angles intérieurs des murs. Les fuites d'air se produisant autour des fenêtres ont pu être maîtrisées et les appartements sont beaucoup plus agréables. On n'a signalé aucune fuite par les fondations depuis l'achèvement des travaux.toutefois, la tempête de verglas qui s'est abattue sur Ottawa en janvier 1998 a entraîné la formation de barrières de glace qui ont dépassé la protection des débords de toit et provoqué quelques infiltrations d'eau. Des mesures additionnelles ont été prises au cours de l'été 1998 dans le but de réduire la formation de barrières de glace, telles que la pose de déflecteurs de ventilation sur tout le pourtour du toit afin d'améliorer la circulation d'air par les soffites. Après les travaux, on a aussi fait état d'un bruit excessif produit par le frottement des soffites. Ce frottement était sans doute causé par l'augmentation de la ventilation dans le vide sous toit associée à l'effet des vents locaux. Durant l'été de 1998, d'autres mesures ont été adoptées pour mieux assujettir les soffites en cause.

5 d'imperméabilisation des fondations Absence de protection du débord de toit. Une nouvelle membrane de protection a été posée sur une hauteur de 2,5 m à partir du débord Renseignements Propriétaire : Carleton Condominium Corporation # 537 Gestionnaire immobilier : Megacorp Property Management Inc. Consultant :Keller Engineering Associates Inc. hkeller@kellerengineering.com Entrepreneur : John D. Coombs Multi Maintenance Ltd. Si vous avez des commentaires à formuler ou si vous voulez soumettre un projet aux fins de publication, prière de communiquer avec : ldemigue@cmhc-schl.gc.ca