Le plan de gestion de l actif Étude de fonds de prévoyance

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Rémi Normandin
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1 Le plan de gestion de l actif Étude de fonds de prévoyance (petites copropriétés)

2 Un des défis des copropriétés est de déterminer les contributions justes et raisonnables à verser au fonds de prévoyance. Il est essentiel d avoir les sommes suffisantes pour financer les travaux majeurs de réparation et de remplacement au moment où il sera requis de les réaliser. Pour les petites copropriétés, il est parfois difficile d obtenir une étude de fonds de prévoyance à un coût raisonnable. Cossette & Touchette inc. offre depuis peu la possibilité d obtenir un plan de gestion de l actif (étude de fonds de prévoyance), pour les petites copropriétés, à un coût raisonnable. La conférence expliquera l application Web FDP360.

Pour les petites copropriétés, il est parfois difficile d obtenir une étude de fonds de prévoyance à un coût raisonnable. Cossette & Touchette inc.

3 Le contexte de 2012

4 Contexte de la situation au Québec En 2011, le nombre de mises en chantier d appartements en copropriété a dépassé celui des unités d habitation individuelles à Montréal. Le gouvernement estime que ménages québécois vivront en copropriété d ici 2016.

des unités d habitation individuelles à Montréal.

5 Contexte de la situation au Québec

6 Contexte de la situation au Québec

7 Contexte de la situation au Québec

8 Contexte de la situation au Québec

9 Contexte de la situation au Québec

Contexte de 2012 - la situation à Montréal Les dépenses mensuelles des copropriétaires

10 Contexte de la situation à Montréal Les dépenses mensuelles des copropriétaires sont environ 9 % inférieures à celles des propriétaires d unités d habitation individuelles.

11 Contexte de la situation à Montréal Le taux d effort médian (en %) des copropriétaires est environ 3 % de plus que celui des propriétaires d unité d habitation individuelle.

12 Contexte de la législation ou la classification Deux tendances émergent concernant le fonds de prévoyance: Le renforcement de la législation; la mise en place d un programme de classification des copropriétés.

13 Contexte de la législation La Chambre des notaires du Québec a formé un groupe de travail sur la copropriété. Le rapport a été remis au ministre de la Justice en mars 2011.

14 Contexte de la législation Parmi les faiblesses mentionnées par le Groupe de travail de la Chambre des notaires du Québec, on remarque l absence d obligation pour les copropriétés à avoir un fonds de prévoyance suffisant pour faire face à des rénovations majeures. Les frais de copropriété sont souvent sousestimés par les promoteurs. Rien n encadre les obligations, quant à l information aux éventuels acheteurs, sur l état des bâtiments.

suffisant pour faire face à des rénovations majeures.

15 Contexte de la législation (5%) Art C.c.Q.: le syndicat constitue, en fonction du coût estimatif des réparations majeures et du coût de remplacement des parties communes, un fonds de prévoyance, ( )

16 Contexte de la législation (5%) Art al. 1 C.c.Q. (suite): annuellement, le conseil d administration fixe, après consultation de l assemblée des copropriétaires, la contribution de ceux-ci aux charges communes, après avoir déterminé ( ) les sommes à verser au fonds de prévoyance.

consultation de l assemblée des copropriétaires, la contribution de

17 Contexte de la législation (5%)

18 Contexte de la législation (5%) Comparé au budget d épicerie d une famille: 5 % pour une petite famille avec un revenu annuel de $ est réaliste.

19 Contexte de la législation (5%) Comparé au budget d épicerie d une famille: 5 % pour une famille avec un revenu annuel de $ n est probablement pas suffisant.

20 Contexte de la législation (5%) 5% ce n est pas la cible! -Exemple d une copropriété de 20 unités d habitation d une valeur de $/unité = $ $/mois = % = 2400 $ -5% = 10 $/mois = 120 $/année. -Après 25 ans, la copropriété aura accumulé au plus $, pour un bâtiment d une valeur de $. -Représente $ pour une maison de $ de 25 ans. -Les besoins seront de 8 à 10 fois supérieurs.

$/mois = 48 000 $/année @ 5% = 2400 $ -5% = 10 $/mois = 120 $/année.

21 Contexte de la législation (5%) Le 5% des charges communes est donc un minimum et n enlève pas l obligation conférée au conseil d administration d effectuer le calcul des coûts estimatifs des réparations majeures et du coût de remplacement dans le but d établir un niveau de cotisation juste et raisonnable visant à s assurer que les générations futures n aient pas à supporter, à elles seules, le fardeau financier entourant les travaux majeurs en maintien de l actif.

22 Plan de gestion de l actif Bien immobilier Transformations Améliorations Modernisation Maintien Restaurations de l actif Rép. majeures Entretien et réparations mineures Opérations Copropriété Fonds de capitalisation Fonds de prévoyance Fonds d opération

23 Valeur de remplacement égale à 100 % de la valeur d usage Fonds de capitalisation Zone grise Transformations ou changements de vocation Améliorations ou mises aux normes Fonds de prévoyance Restaurations majeures (sauvegarde de la valeur d usage) Entretien et opérations Fonds d opération Courbe de démolition Année 0 40 ans

24 Valeur de remplacement égale à 100 % de la valeur d usage Fonds de capitalisation Fonds de prévoyance Zone grise Transformations ou changements de vocation Améliorations ou mises aux normes Entretien et opérations Fonds d opération Restaurations majeures (sauvegarde de la valeur d usage) Courbe de démolition Année 0 40 ans

25 Plan de gestion de l actif La stratégie d entretien et d opération a une incidence sur les périodicités de remplacement et de restauration (fonds de prévoyance). Les deux stratégies doivent être établies de façon concurrente dans le cadre de la rédaction d un plan de gestion de l actif. Fonds de prévoyance Interventions périodiques Fonds des opérations Interventions fréquentes

26 Plan de gestion de l actif - le plan pluriannuel en maintien de l actif $ $ $ $ $ $ $ $ $ 16 $ 000 $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ pessimiste +$, -T -$, -T Temps -$, +T +$, +T optimiste

27 Fonds de prévoyance - les stratégies de financement Financement requis par mois pour un projet de $ d une copropriété de 50 appartements. Inflation 2,6 % Rendement 2,5 % 25 ans 20 ans 15 ans 10 ans 5 ans $ 36 $ 58 $ 85 $ 141 $ 295 $

28 Le plan de gestion de l actif pour les petites copropriétés

29 Plan de gestion de l actif pour petites copropriétés

30 Plan de gestion de l actif pour petites copropriétés

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32 Plan de gestion de l actif pour petites copropriétés

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34 Plan de gestion de l actif pour petites copropriétés

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45 Fonds de prévoyance - les stratégies de financement - Web

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