Exposé de la situation par l animateur de la conférence

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1 SALON INDEPENDANT / Deuxième conférence du Salon «indépendant» Santé et sécurité : ce qu il faut faire ou ne pas faire L animateur de la conférence : M Emile Hagége - Directeur de Copropriété- services Ont été invités à participer à la conférence : M Christophe Grand : Juriste de l ARC. M Thierry Dardalon : Gérant d une société de matériel de sécurité incendie. M Frederic Santo : Gérant d une société de vidéo surveillance. M Malaterre : Gérant dune société de télécommande pour porte électrique de garage. Exposé de la situation par l animateur de la conférence A travers les diverses consultations qui se déroulent au sein de l ARC, il a été constaté que bien souvent différents abus venaient du fait que les syndics ou les prestataires invoquaient (entre autre) des motifs pseudo-sécuritaires-ou-sanitaires pour imposer à la copropriété l obligation d achat de matériels ou la souscription de contrat sous peine - en cas de sinistre ou de préjudice - de pouvoir engager la responsabilité du syndicat des copropriétaires. Encore récemment, une société de vente de défibrillateur s est présentée à l ARC afin de proposer ses produits comme étant devenus des équipements obligatoires à installer au sein des parties communes de la copropriété. Par ailleurs, certains syndics ou professionnels extrapolent. Ainsi en matière de détecteur de fumée, ils tentent d imposer (abusivement) par exemple la pose de détecteurs de fumée dans les parties communes ou bien le changement des colonnes d eau en plomb en se référant à des obligations émanant de directives européennes.. Afin d aborder ces questions, ont été invités dans un premier temps deux professionnels faisant un point sur les abus les plus fréquents en matière sanitaire, c'est-à-dire les diagnostics dans les parties communes et l installation d équipements en matière de sécurité incendie. Puis, dans un second temps, deux professionnels dans leur domaine ont évoqué les nouveaux abus en passe de devenir de plus en plus répandus : l installation de la vidéo surveillance dans les parties communes et le changement obligatoire d équipement d ouverture automatique de portes de parking. Exposé de la situation en matière de sécurité incendie De prime abord, ont été mis en avant les prix excessifs des matériels de sécurité incendie pratiqués par de grands groupes. C est le cas par exemple du prix d un 1

2 extincteur pouvant être supérieur à 180 TTC alors que la coopérative technique de l ARC a négocié des prix d extincteurs (6 kg à poudre) pour un montant de 85 TTC. Mais encore plus grave, il a été constaté que de nombreuses prestations facturées aux copropriétés ne sont tout simplement pas faites, mal ou à moitié faites. L incompétence des intervenants sur les copropriétés explique en partie ce constat. C est le cas par exemple du contrôle des «bacs à sable» dans les parkings où l on ne vérifiera pas que la pelle est bien présente rendant ainsi inutilisable l installation. Par ailleurs, il n est pas rare que des commerciaux des sociétés de sécurité incendie visitent les copropriétés afin de proposer voir d imposer au syndicat des copropriétaires des équipements étant soit non obligatoires soit inutiles. Le procédé consiste à proposer à la copropriété dans un premier temps un audit gratuit des équipements déjà existants sur la copropriété afin ensuite dans un deuxième temps de proposer un devis mettant en avant les équipements étant «soi-disant» inexistant ou non conformes en invoquant un article de loi qui n a rien à voir avec le problème (oui, ils sont prêts à aller jusque là!). C est le cas d une ampoule de blocs de secours qui ne fonctionne pas et qui est considérée par le commercial comme dysfonctionnant impliquant le remplacement entier du bloc de secours au lieu de suggérer seulement le changement de l ampoule. C est à ce titre que le syndic ou bien les membres du conseil syndical devront vérifier les points suivants : Vérifier que les techniciens-extincteurs sont détenteurs du CAP de vérificateurs d extincteurs Ne travailler qu avec des prestataires certifiés NF SERVICE APSAD. Faire établir dans le contrat le détail des prestations par équipement. Eviter les contrats de maintenance totale qui ne sont pas forcement justifiés Contrôler que la prestation est réellement faite La vidéo surveillance les points à contrôler Depuis l explosion de l installation de vidéo surveillance dans les villes, certaines copropriétés sont tentées d installer dans les parties communes (parkings, cours, hall ) des systèmes de vidéos surveillance pensant ainsi dissuader les auteurs d éventuel vandalisme ou vol au sein de la copropriété soit d identifier les auteurs. Cependant, on constate que souvent les équipements choisis ne répondent pas aux attentes sécuritaires de la copropriété. C est le cas par exemple d une installation qui n a pas prévu le zoom pour visualiser une plaque d immatriculation d un véhicule entré frauduleusement dans le parking ou bien l option «enregistrement des vidéos» qui n était pas prévue permettant de revoir l incident. Ces lacunes s expliquent du fait que la copropriété ne procède pas, préalablement à l installation de la vidéo surveillance, à une étude permettant d adapter l équipement à la particularité de la configuration de la copropriété (deux portes de sorties dans le parking, angle mort, possibilité de détruire le matériel ) réduisant à néant l intérêt de l installation, pour s apercevoir à la suite d un incident de l insuffisance des équipements. 2

3 Par ailleurs, un autre abus devient de plus en plus fréquent et dangereux pour les copropriétés. Des sociétés de financement (n ayant aucune connaissance dans ce domaine) proposent aux copropriétés d avancer les frais d installation de la vidéo surveillance permettant ainsi à la copropriété de payer sur de nombreuses échéances (mois ou trimestres) les frais d équipements. Bien entendu, au final le coût de revient de l installation revient beaucoup plus cher à la copropriété du fait que la société de financement prend une commission sur la transaction. Cependant, le réel problème réside dans le fait que la société de financement n assure ni le bon fonctionnement du matériel ni son efficacité. A partir du moment où le syndicat des copropriétaires a accepté le «crédit», il devient redevable et ce même si l installation n est pas opérationnelle. C est à ce titre que le syndic ou bien les membres du conseil syndical devront vérifier les points suivants : Une solution d installation de vidéo surveillance qui apporte des réponses sécuritaires suffisantes La réalisation d un audit indiquant les exigences sécuritaires que la copropriété souhaite Eviter de passer par une société de financement Lier le financement à une obligation de résultat imposant ainsi à la société de financement de s impliquer dans le bon fonctionnement de l installation Ouverture de porte de garage. Les points à contrôler POSITIONNEMENT DU PROBLEME : Depuis trois ans, L ARCEP a interdit d émettre sur la fréquence mhz. De ce fait, certains installateurs d ouverture de porte de parkings automatique (souvent euxmêmes ascensoristes) refusent de fournir de nouvelles télécommandes émettant sur cette fréquence même si l installation est toujours fonctionnelle, imposant ainsi le changement de la totalité de l équipement plus rentable pour la société. Cependant, il est possible d interpréter différemment l interdiction de l ARCEP qui consiste à interdire d installer de nouvelles installations émettant sur la fréquence MHZ sans imposer pour autant le changement des installations existantes si cette dernière fonctionne toujours. C est à ce titre que des sociétés dont «télécommande express» proposent toujours aux copropriétaires des télécommandes émettant sur cette fréquence. Par ailleurs, il a été signalé que de plus en plus d installations d ouverture de porte de garage mais aussi d interphones présentent des émetteurs ou bippeurs verrouillés. Cela a pour conséquence que la copropriété ne pourra alors acheter de 3

4 nouveaux émetteurs qu à la société qui a installé le système et qui pourra ainsi à sa guise revoir les prix des télécommandes ou émetteurs. Il a été signalé que les installateurs considèrent que ce verrouillage ne contrevient pas à l interdiction de monopole considérant que ce type d agissement permet seulement d obtenir une exclusivité sur la copropriété et non un monopole de marché. Bien entendu ce discours purement commercial n est en aucun cas juridiquement valable et d ailleurs un décret est en étude afin d imposer aux ascensoristes ayant verrouillé leur armoire de commande de donner «les cartes» permettant à n importe quel ascensoriste d avoir accès aux données de l ascenseur afin de donner aux copropriétés la possibilité de changer d ascensoriste. Le même raisonnement devra être soutenu en matière d installations d ouverture de porte de garage mais aussi d interphones. L ARC va intervenir auprès de la DGCCRF. Forum aux questions 1. Témoignage : je suis membre du conseil syndical et nous sommes passés par une société de financement pour l achat de notre équipement de video surveillance. Nous sommes effectivement déçus de notre installation ne répondant pas à nos exigences sécuritaires tout en devant payer le crédit auquel nous nous sommes engagés. 2. Doit-on refaire chaque année le diagnostic termite sur les parties communes, sachant qu URBANIA nous le facture? Comme précisé lors de la conférence, le diagnostic termite n est jamais obligatoire dans les parties communes (sauf cas rare) donc vous comprenez bien il n est sûrement pas à refaire. 3. Doit-on obligatoirement faire appel à une société de sécurité incendie pour le contrôle des blocs secours? Non! Un bon électricien peut très bien faire le contrôle Diagnostics L objectif de cette intervention visait à souligner les nombreuses pratiques abusives de syndics et de prestataires professionnels consistant à faire croire aux syndicats, qu ils sont obligés d établir ou de renouveler des diagnostics réglementaires puis de réaliser des travaux de mise en conformité. La présentation a porté sur les thèmes suivants : - les termites ; - le plomb dans les peintures ; - le plomb dans les canalisations ; 4

5 - l amiante. 1 - Les Termites Les termites étant des insectes xylophages («mangeurs de bois»), ils peuvent fragiliser la structure d un bien immobilier. A l occasion de la vente d un lot - situé dans une zone sur laquelle un arrêté préfectoral a été pris - un copropriétaire est légalement tenu de dresser un état parasitaire de moins de 6 mois précisant la présence ou l absence dans ses parties privatives de termites. En cas de termites avérés, le copropriétaire doit en aviser le maire. Le syndicat n est donc pas concerné par ce constat parasitaire. Autrement dit, le syndic n est pas fondé sans autorisation de l assemblée générale à : - dresser un état parasitaire concernant les parties communes de l immeuble ; - conclure de contrat de dépistage des termites dans les parties communes de l immeuble, et ce d autant plus que de telles conventions sont généralement superflues et onéreuses. Il va néanmoins sans dire que le syndic, chargé de l administration et de la conservation de l immeuble se doit de mettre en œuvre : - des mesures préventives appropriées à moindres coûts (absence d encombrants dans les sous-sols, les combles et préserver la ventilation adéquate de ces parties communes) ; - un véritable état parasitaire (après aval du syndicat), si l immeuble est situé dans une zone délimitée par arrêté préfectoral, aux abords duquel se trouve des bâtiments infestés. 2 - Le plomb dans l eau Une directive européenne transposée en droit français a déterminé que le taux de plomb dans l eau ne devra pas excéder 10 microgrammes/litre au 25 décembre Des syndics et entreprises de plomberie prétendent que les syndicats de copropriété seraient tenus de remplacer toutes les canalisations communes d alimentation d eau en plomb au plus tard au 25 décembre Cette affirmation est parfaitement inexacte, car comme nous l avons indiqué cidessus, la réglementation se contente uniquement d imposer un seuil de plomb dans l eau 10 µg /litre au 25 décembre 2013, sans fixer au demeurant la moindre sanction en cas de violation de cette norme. Il convient donc de faire preuve de vigilance face à ces allégations, autrement dit de ne pas se presser, pour les raisons suivantes : 5

6 - le taux maximum de plomb de 10 µg/litre d eau est déjà respecté par de nombreuses copropriétés, suite à la campagne engagée par les compagnies de distribution d eau de changement des conduites d eau en plomb sur la voie publique (avant compteur général) ; - les pouvoirs publics n ont pas défini la méthodologie des analyses concernant la détermination du taux de plomb dans l eau. Or, il ne s agit pas d un élément anodin, puisque le taux de plomb relevé sur un même immeuble peut varier très largement selon l endroit et l heure où les prélèvements sont réalisés ; - des solutions techniques pour se conformer à ce seuil de 10 µg de plomb/litre d eau - autre que le remplacement des canalisations communes en plomb - sont déjà envisageables, telles que le chemisage. On peut enfin penser que d ici 2013, les évolutions technologiques apporteront d autres moyens ou équipements performants et compétitifs, constituant des alternatives au remplacement des canalisations en plomb. 3 - Le plomb dans les peintures L ingestion des particules de plomb des peintures dégradées peuvent provoquer une grave pathologie : le saturnisme. Le législateur a donc imposé la mise en place d un Constat d Exposition au Plomb (CREP) avant le 11 août 2008, et ce uniquement pour les immeubles d habitation construits avant le 1 er janvier Ce diagnostic - fourni notamment à l occasion de la mutation d un lot d habitation - concernait aussi bien les parties communes (établissement à la charge du syndicat), que les parties privatives (constat incombant au copropriétaire). En cas de taux de plomb dans les peintures dégradées supérieur à 1,5 mg/g ou 1mg/cm2, le propriétaire a l obligation de procéder à la réfection de ses revêtements muraux. Face aux dérives relevées chez certains professionnels, il convient de souligner que : - le CREP ne doit être effectué qu une seule fois, peu importe la réalisation de travaux impératifs de suppression du plomb des peintures dégradées ; - par ailleurs, la souscription d un contrat de vérification de l évolution des revêtements communs contenant du plomb n est ni obligatoire ni nécessaire, cela rentrant dans les tâches courante d un syndic (nul besoin d un contrat supplémentaire pour voir si la peinture commence ou non à s écailler... et résulte dans tous les cas d une décision de la seule assemblée générale souveraine (art. 17 de la loi du 10 juillet 1965). 4 - L amiante L amiante est composé de fibres minérales dangereuses qui finissent par se répandre dans l atmosphère lorsque le matériau vieillit. 6

7 Son utilisation a été totalement proscrite le 1 er juillet 1997, en raison des risques pour la santé publique (graves maladies respiratoires provoquées par l exposition continue à ces particules). Après avoir fixé en 1999 une première liste de matériaux et produits auprès desquels la présence d amiante devait être recherchée et recensée dans un Diagnostic amiante, le gouvernement a étendu le repérage de ceux-ci en 2002, retranscrit dans un Dossier Technique Amiante (DTA) et sa fiche récapitulative. Le DTA et sa fiche récapitulative devaient être établis au plus tard : - le 31 décembre 2003 pour les Immeubles de Grande Hauteur (I.G.H.) ; - le 31 décembre 2005 pour tous les autres immeubles. Il nous faut là encore préciser le régime juridique applicable en cas de présence d amiante avérée, afin de mettre un terme à certaines pratiques irrégulières de professionnels : - le DTA et sa fiche récapitulative ne doivent être établis qu une seule fois par un contrôleur technique ou un technicien de la construction ; - lorsque la recherche effectuée par ce spécialiste a démontré la présence d amiante friable, les obligations du propriétaire (syndicat pour les parties communes) sont différentes selon l état des matériaux ou produits incriminés : s ils sont en bon état de conservation, le propriétaire doit faire contrôler leur évolution tous les 3 ans ; s ils sont en état intermédiaire de conservation, le propriétaire doit effectuer une investigation complémentaire dite d empoussièrement. Si l on dénombre plus de 5 fibres d amiantes par litre d air, le propriétaire doit engager des travaux de confinement ou de suppression des matériaux ou produits amiantés. En deçà de 5 fibres d amiantes par litre d air, le propriétaire est tenu de procéder au contrôle triennal évoqué ci-dessus ; s ils sont en état dégradés, le propriétaire supporte les mêmes prescriptions d analyses supplémentaires et de travaux selon le nombre de fibres d amiantes par litre d air recensé. Bien évidemment, le syndicat doit privilégier, pour ce contrôle triennal, des prestations ponctuelles et en aucun cas des contrats représentant un engagement à longue durée inutile et onéreux. 7