ACTUALITES DES BAUX COMMERCIAUX

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1 Note Juridique 02 février 2015

2 ACTUALITES DES BAUX COMMERCIAUX La loi relative à l artisanat, au commerce et aux petites entreprises, dite «Loi Pinel» n en date du 18 Juin 2014, a réformé le statut des baux commerciaux de manière conséquente et sur des points pratiques. Le décret n du 3 Novembre 2014 est venu compléter certains éléments. Un état des nouvelles applicables est repris ci-dessous : Anciennes Nouvelles applicables Date d effet des nouvelles L état des lieux est obligatoire et d ordre public (annexé au bail ou conservé par chaque partie). Il doit être effectué lors de la prise de possession des locaux, de la cession du droit au bail ou fonds de commerce. et à la restitution des locaux. ETAT DES LIEUX L état des lieux était facultatif. A défaut, le bailleur ne peut plus se prévaloir de la présomption selon laquelle le locataire a reçu les locaux en bon état. A noter : pour les baux conclus antérieurement au 20 Juin 2014, un état des lieux devra être fait à la restitution des locaux uniquement si un état des lieux a été dressé à l entrée dans les locaux. INDEXATION DES LOYERS Les parties pouvaient choisir entre 3 indices de révision : - L ICC (indice du coût de la construction), - L ILC (indice des Loyers commerciaux), - L ILAT (indice des loyers des activités tertiaires). Les parties devront se référer uniquement à l ILC ou à l ILAT (lorsque l activité de la société le permet). Les contrats en cours faisant référence à l ICC devront se mettre en conformité lors du prochain renouvellement du bail (et non lors de la prochaine révision triennale). Le recours à l ICC (indice du coût de la construction) pourra cependant toujours être utilisé comme référence dans le cadre d une indexation annuelle (clause d échelle mobile). Contrats conclus ou renouvelés à REVISION DES LOYERS Le contrat de bail pouvait prévoir la rétroactivité de la révision du loyer. Une clause prévoyant la rétroactivité de la révision est privée d effet. En conséquence, la révision du loyer prendra effet à la date de la demande de révision.

3 ACTUALITES DES BAUX COMMERCIAUX Anciennes Nouvelles applicables Date d effet des nouvelles LISSAGE DU LOYER DEPLAFONNE En présence d un motif de déplafonnement (modification notable des caractéristiques du local, de l activité exercée, des obligations respectives des parties, d un bail de 12 ans, etc.), le bailleur peut décider de déplafonner le loyer indépendamment des clauses d indexation qui figurent dans le bail. La loi prévoit, en cas de déplafonnement du loyer, un étalement dans le temps de sa réévaluation lorsqu elle conduit à des augmentations de loyers supérieures à 10% du montant payé l année précédente. Etalement de la hausse à hauteur de 10% par an. Ne s applique pas aux baux exclus de la règle du plafonnement. ou renouvelés à Ces sont d ordre public et aucune dérogation n est possible : CHARGES, IMPÔTS ET TAXES Aucun texte ne prévoyait les charges, impôts et taxes qui pouvaient être mis ou non à la charge du locataire. Les parties étaient donc libres de fixer les éléments mis à la charge du locataire. - Le bail doit comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances avec indication de leur répartition entre le bailleur et le preneur. - Un état récapitulatif annuel doit être adressé par le bailleur au preneur au plus tard le 30 septembre de l'année suivante et pour les immeubles en copropriété dans le délai de 3 mois à compter de la reddition des charges. ou renouvelés à 5 Nov Le décret du 3 Novembre 2014 (article R du code de commerce) fixe une liste précise des charges, impôts et taxes qui ne peuvent plus être imputés au locataire. (voir annexe). Désormais, à la signature du bail, puis tous les 3 ans, le bailleur doit adresser à son locataire : ETAT DES TRAVAUX La répartition des charges afférentes aux travaux n est pas obligatoirement indiquée par écrit. En l absence de précision dans le contrat, les règles du code civil et les usages s appliquent pour fixer cette répartition. - un état prévisionnel sur 3 ans des travaux à réaliser ainsi que le budget prévisionnel correspondant, et la répartition de ces charges entre les différents locataires d un même immeuble, en pourcentage des surfaces occupées, ou renouvelés à - un état récapitulatif des travaux réalisés dans les 3 années précédentes, et le coût assumé. DROIT DE PREFERENCE AU PROFIT DU LOCATAIRE La loi institut un droit de préférence au profit du locataire en cas de vente des locaux loués. Cependant cette disposition peut être écartée par une clause contraire du bail Toute cession intervenant à 18 Déc

4 ACTUALITES DES BAUX COMMERCIAUX Anciennes Nouvelles applicables Date d effet des nouvelles CLAUSE DE GARANTIE CEDANT / CESSIONNAIRE En cas de cession du bail, une clause de garantie solidaire du paiement des loyers pouvait être prévue entre le cédant et le cessionnaire. Cette clause pouvait être illimitée dans le temps. La loi PINEL crée deux nouveaux articles (art L et L du code de commerce) : - le bailleur doit informer le cédant de tout défaut de paiement du nouveau locataire dans le mois suivant le non paiement. - la durée de la clause de garantie ne peut excéder 3 ans à compter de la cession. Cessions conclues à RESILIATION DU BAIL Possibilité de conclure un bail ferme de 9 ans sans possibilité de résiliation triennale. Le locataire peut donner congé à chaque fin de période triennale : - on ne peut pas y déroger (sauf certains cas spécifiques : baux de plus de 9 ans, locaux monovalents, baux de locaux à usage exclusif de bureaux ou de stockage). ou renouvelés à CONGE Le congé était donné par acte extrajudiciaire. Le congé peut être donné par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Dans ce cas, la date du congé est celle de la 1ère présentation de la lettre (contrats en cours au 5 Novembre 2014). Le congé, même par LRAR, doit respecter des règles de forme et de fond très précises pour être valable! Pour les congés délivrés à RESILIATION ANTICIPEE DU BAIL Ouverte au preneur en cas de départ à la retraite. Possibilité étendue aux ayants droits en cas de décès du preneur. Succession ouverte à Et aussi : BAUX DEROGATOIRES Le bailleur peut conclure un ou plusieurs baux dans la limite de 2 ans maximum avec le même locataire Allongement de la durée de 2 à 3 ans. Instauration d un délai d un mois à compter de la date d échéance du bail dérogatoire à l expiration duquel les parties sont liées par un bail commercial. Etat des lieux obligatoire. Contrats conclus à

5 ANNEXE Article R du Code de Commerce Ne peuvent être imputés au locataire : 1 ) Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ; 2 ) Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l immeuble dans lequel il se trouve, dés lors qu ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l alinéa précédent ; 3 ) Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l usage du local ou de l immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ; 4 ) Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l immeuble faisant l objet du bail ; 5 ) Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes et redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d autres locataires. La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires. Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1 et 2 celles se rapportant à des travaux d embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l identique.

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