MARKETBEAT IDF - LA DÉFENSE

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1 MARKETBEAT IDF - LA DÉFENSE 2 ème Trimestre 2018 Régime intermédiaire

2 SOMMAIRE 01 Contexte économique 2 02 Demande placée et valeurs locatives 3 03 Offre immédiate et future 4 04 Définitions & Sectorisation Immostat 5

3 CONTEXTE ÉCONOMIQUE INCERTITUDES PESANTES MAIS PAS FATALES Retour à la moyenne La hausse d à peine 0,2% du Produit Intérieur Brut (PIB) français au 1 er trimestre 2018 contraste avec le pic de croissance de l année 2017 (+2,3% en un an). Bien qu attendu, ce ralentissement a toutefois surpris par son ampleur. Des facteurs tant nationaux (consommation des ménages atone, stabilisation des investissements en logements) qu internationaux (forte appréciation de l euro, tensions protectionnistes, etc ) ont jeté une ombre sur l environnement économique. Les récentes positions de l insaisissable président américain et les conséquences des élections italiennes obscurcissent les prévisions de croissance européenne pour la fin d année. En France, le climat des affaires et le moral des ménages ont chacun chuté de respectivement 5,6 et 7 points en 6 mois. Conséquence directe des taxes commerciales américaines, prémices d une «guerre USA-Chine», les entreprises s inquiètent d une dégradation de leurs carnets de commandes. Le pouvoir d achat des ménages français est pour sa part pénalisé par un regain d inflation induit entre autres par une hausse des prix du baril de pétrole, chahuté par les tensions géopolitiques au Moyen Orient et le retrait américain de l accord sur le nucléaire Iranien. La consommation et l investissement des ménages devraient ainsi rester modérés : +1,0% et +1,6% attendus sur l ensemble de l année Ralentissement en perspective Depuis le début de l année, le nombre d entreprises créées chaque mois a explosé : en 2018 à comparer à en La simplification du statut de micro entreprise via la loi de finance 2018 a ainsi eu l effet escompté notamment sur les secteurs du transport et de l entreposage ( créations par mois). Résultat d une croissance moins soutenue, les créations d emplois toujours dynamiques ( emplois salariés marchands au 1 er semestre 2018) actent cependant une nette décélération ( au 1 er semestre 2017). Parmi les emplois salariés marchands, le secteur tertiaire concentre l essentiel des créations de postes alors que l interim s essouffle et l industrie reste en zone rouge. Bien que toujours orienté à la baisse ( ) l emploi salarié non marchand devrait dès le prochain trimestre profiter de la mise en place du nouveau dispositif «Parcours emploi compétences». Le taux de chômage devrait, selon Oxford Economics, à nouveau se contracter et ce, pour la 3 ème année consécutive. Il s établirait ainsi en fin d année à 8,9% au niveau national et 8,2% en Ile-de-France (à comparer respectivement à 9,4% et 8,7% pour l année 2017). Croissance du PIB en France, % INSEE Enquêtes de conjoncture, indices INSEE Taux de chômage en France métropolitaine, en % Oxford Economics 2

4 LA DEFENSE DEMANDE PLACEE ET VALEURS LOCATIVES Demande placée : régime constant Le marché des bureaux de La Défense poursuit sur un rythme mesuré et les m² commercialisés au 1 er semestre 2018 font figure de copie conforme de l année précédente. Pour ce quartier d affaires coutumier d accélérations et de ralentissements au gré des grandes transactions, la reprise de souffle s est prolongée au terme d un 2 ème trimestre ( m²) en retrait de sa moyenne décennale ( m²). Relais de croissance des bureaux de taille intermédiaire Dans un contexte tertiaire francilien sous le signe du neuf dans le Croissant Ouest et à Paris, le manque de grandes signatures pénalise La Défense. L étroitesse de l offre neuve sur ce créneau (à peine m²) interdit toute prise de vitesse au quartier d affaires. Ainsi, outre les prises à bail du LABORATOIRE MSD, d OTIS et de BEARINGPOINT, l activité repose sur des gabarits de taille intermédiaire. A cet égard, le travail de fond mené depuis plusieurs années sur la divisibilité des surfaces a augmenté la résilience de La Défense. Plus d un mètre carré sur deux commercialisés au cours du 1 er semestre aura ainsi concerné des bureaux de taille intermédiaire (+23%). Plusieurs transactions se situent d ailleurs la tranche haute de ce créneau, comme EDF, MORNING COWORKING, ou encore COGNIZANT, qui dépassent ou avoisinent les m². Les petites surfaces n ont pas été en reste et leur rythme d activité a presque doublé d une année sur l'autre. Ce créneau s est vu lui aussi soutenu par plusieurs signatures dans la borne haute de ce segment. Valeurs locatives : reliefs ascendants Demande placée à La Défense, en milliers de m² Immostat Demande placée par tranche de surface à La Défense - 1 er semestre 2018 TRANCHE DE SURFACE M² Part Evol. Moins de m² % +91% De à m² % +23% Plus de m² % -41% Surface totale % -5% Immostat Valeurs locatives de transactions à La Défense, /m²/an Le loyer moyen de transaction des surfaces de première main s établit à 480 /m²/an en moyenne au 1 er semestre (+7% en 6 mois). L émergence de nouveaux immeubles hautement qualitatifs, proposés entre 550 et 600 /m²/an devrait davantage tirer vers le haut ce loyer de première main. Pour l heure, l écart avec les bureaux de seconde main 430 /m²/an (+5%) reste assez faible. Plusieurs propriétaires ont anticipé l absence d offre neuve à court terme, et étalonné des loyers de présentation entre 450 et 500 /m²/an pour des bureaux récents ou rénovés. Les 10 plus grandes transactions de seconde main réalisées au 1 er semestre - comprises entre 430 et 485 /m²/an viennent d ailleurs souligner la pertinence de ce positionnement prix. Sources : Immostat - Cushman & Wakefield. Les loyers s entendent HC HT 3

5 LA DEFENSE OFFRE IMMEDIATE ET FUTURE Offre immédiate : plancher bas L activité transactionnelle, essentiellement centrée sur le stock existant, continue d éroder les disponibilités de bureaux de La Défense, qui totalisent m² à la fin du 2 ème trimestre Cette contraction prolongée depuis le sommet de 2014 (plus de m²) a fait chuter le stock de grands gabarits d immeubles dans des proportions spectaculaires. Un volume de disponibilités aussi bas reste inédit depuis plus de 15 ans. Effet de la divisibilité, mais aussi de libérations régulières de surfaces, la bascule avec l offre de bureaux de taille intermédiaire tend à alourdir les stocks vacants sur ce créneau. Après la commercialisation d «Ampère E+», à peine 7 immeubles de grande taille sont immédiatement disponibles au 2 ème trimestre 2018, sans aucune surface de première main. Cette absence criante de grands gabarits d immeubles neufs limite drastiquement les choix d implantation des entreprises, qui s'orientent vers l offre future ou alors des marchés alternatifs voisins. Cette tectonique de l offre a visiblement profité au secteur Péri- Défense, dont la demande placée de plus de m² culmine à m², et ce uniquement sur des immeubles de première main. Taux de vacance : retour vers 2009 Offre immédiate à La Défense, en milliers de m² Sources : Immostat - Cushman & Wakefield Taux de vacance La résorption des disponibilités continue d alimenter une descente accentuée du taux de vacance, tombé à 5,4% à la fin du 2 ème trimestre Un tel niveau - inédit depuis creuse davantage l écart avec Péri-Défense (13,1%) et l ensemble du Croissant Ouest (11%). Offre future : montée en charge La production nouvelle de bureaux va graduellement monter en régime jusqu en 2020 et venir renouveler l offre tertiaire de La Défense dans un contexte de pénurie de grands gabarits d immeubles. Illustration de la confiance des promoteurs et investisseurs, la quasi-totalité des projets de bureaux jusqu à cette date est désormais passée en phase opérationnelle ( m² en chantier). Le second semestre 2018 sera placé sous le signe des restructurations avec les livraisons du «Carré Michelet» et de «Kupka C» rebaptisé «Sowork» qui proposent respectivement m² et m². Cushman & Wakefield Disponibilités de première main (de plus de m²) certaines et probables à La Défense, en milliers de m² Les années 2019 et 2020 verront quant à elles l achèvement de plusieurs gabarits hors normes : deux tours neuves, «Alto» et «Trinity» ( m² chacun), mais aussi les restructurations de «Landscape» ( m²) et d «Akora» ( m²). Cushman & Wakefield 4

6 DEFINITIONS Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Loyer moyen de 1 ère main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Loyer moyen de 2 nde main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Loyer prime : Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d engagement ferme longue. Production neuve de bureaux : Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Production neuve certaine de bureaux : Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Production neuve probable de bureaux : Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Production neuve potentielle de bureaux : Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu d'agrément et/ou de permis de construire Taux de vacance : Part de l offre immédiatement disponible dans le parc de bureaux existant à un instant T SECTORISATION IMMOSTAT 5

7 AUTEURS Pierre d Alençon Chargé d études +33 (0) pierre.dalençon@cushwake.com Magali Marton Head of Research - France +33 (0) magali.marton@cushwake.com CONTACTS Antoine Derville Président +33 (0) antoine.derville@cushwake.com Ludovic Delaisse Head of Agency +33 (0) ludovic.delaisse@cushwake.com Disclaimer Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de Cushman & Wakefield ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de Cushman & Wakefield. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source Cushman&Wakefield, Inc. Tous droits réservés