Démarrage réussi PROPERTY TIMES. Région lyonnaise T Sommaire

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1 PROPERTY TIMES Démarrage réussi Région lyonnaise T Mai 216 Sommaire Contexte économique 2 Demande placée 3 Offre disponible 4 Offre future 5 Valeurs locatives 6 Définitions 7 Le marché des bureaux de Lyon prolonge l embellie observée au cours de la seconde moitié de l année 215 et débute 216 sur une note positive, avec 67 m² commercialisés au 1 er trimestre. Très au-delà sa moyenne décennale (46 m²), ce deuxième meilleur démarrage de la décennie annonce un exercice 216 prometteur. Piliers de l activité, les transactions d envergure (c'est-à-dire celles supérieures à 1 m²) ont concentré plus de 7% des volumes traités, essentiellement sur des surfaces de bureaux neufs ou restructurés. La concrétisation des projets immobiliers de BLEDINA (6 8 m²) et de LDLC (5 8 m²) à Limonest a mis l Ouest Lyonnais au premier plan. Ce mouvement centrifuge s est aussi vérifié pour les secteurs de Lyon intra-muros, la demande placée de Villeurbanne / Tonkin dépassant d une courte tête celle de la Part-Dieu et de Lyon 8 ème / Hôpitaux. L activité soutenue sur le marché lyonnais s est néanmoins accompagnée d une hausse des disponibilités, qui culminent à 435 m² au 1 er trimestre 216, dont 298 m² de bureaux de seconde main (+13%). L alourdissement de l offre est surtout sensible en périphérie (+1), Lyon intra-muros minimisant la tendance (+). Après une année 215 riche en livraisons (182 5 m²), le rythme plus modéré des inaugurations pour 216 illustre un dimensionnement de la production au plus près de la demande exprimée par les utilisateurs lyonnais. Les 125 m² de bureaux neufs ou restructurés attendus en 216 (dont 53 m² livrés au 1 er trimestre 216) révèlent ainsi un taux de pré commercialisation de l ordre de. Positionné à 18 /m²/an, le repli de -7% du loyer moyen de première main répercute le déplacement de l activité à l Ouest de l agglomération, tendance appelée à se rééquilibrer au cours de l année. Auteur Pierre d Alencon Chargé d Etudes +33 () pierre.dalencon@cushwake.com Graphique 1 Demande placée de bureaux en région lyonnaise, en milliers de m² Contacts David Bourla Head of Research () david.bourla@cushwake.com Magali Marton Head of EMEA Research +33 () magali.marton@cushwake.com 5 T1 T2-T4 Source: CECIM cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 1

2 Contexte économique Confiance dans la reprise en 216 L économie française aura finalement fait mieux que les anticipations avec un taux de croissance du produit intérieur brut (PIB) de,3% au 4 ème trimestre 215. Sur l'ensemble de l année, la croissance s'élève donc à +1,1 % en 215 après un petit +,2 % en 214. Bien qu en repli au 4 ème trimestre (+,2% contre, au 3ème trimestre) la consommation des ménages aura accéléré de 1,4% en 215 après +,6 % en 214, portée par une amélioration globale du pouvoir d achat. Il s agit de la plus forte augmentation depuis 21. La consommation reste le moteur de la croissance française, alors que l activité des entreprises reste en deçà de sa moyenne de long terme quel que soit le secteur d activité considéré. L impact des attentats de janvier et novembre aura finalement été limité, et n aura entrainé un ralentissement que sur certains secteurs des services marchands. Les prévisions de croissance pour 216 indiquent une progression du PIB de,4% pour le 1 er trimestre et entre 1,3% et 1, pour l ensemble de l année 216 selon les organismes consultés. Mieux pour les services marchands et les exportations, difficile pour la construction Si l indicateur du climat des affaires rhônalpin pour l industrie (96) s affiche en retrait de la moyenne française (99), l inverse prévaut dans les services marchands, à 99 points en Rhône- Alpes contre 96 en. Le maintien de la demande étrangère aura permis aux exportations de la nouvelle région Auvergne-Rhône-Alpes d augmenter deux fois plus vite (+1,3%) entre 214 et 215 qu au niveau national (+,6%). L industrie agro-alimentaire et pharmaceutique, très présentes à Lyon, aura particulièrement tiré leur épingle du jeu. Point d inquiétude, la construction, secteur malmené depuis 2 ans, dont l emploi a continué de se dégrader au 4 ème trimestre 215, mais sur un rythme moins alarmant que les précédents trimestres. A noter que le BTP en Auvergne-Rhône-Alpes, deuxième région derrière l Ile-de-, pèse 12% du secteur à l échelle nationale. Lyon, bassin de créations d emploi Le taux de chômage a enregistré une baisse au 4 ème trimestre 215 mais reste globalement élevé (1,). En métropolitaine, le nombre de chômeurs diminue de 47, à 2,9 millions de personnes, auxquelles il convient d ajouter les 6 personnes sans emploi comptabilisées par POLE EMPLOI. Le rôle de locomotive de Lyon dans l économie de l Auvergne- Rhône-Alpes s est illustré dans les créations d emplois salariés marchands : Sur les 6 emplois nouveaux enregistrés au 4 ème trimestre 215, la moitié se concentre dans le Rhône. Graphique 2 Croissance du PIB en, %,8,6,4,2, -,2 -,4 Source: INSEE Graphique 3 Enquêtes de conjoncture, indice du climat des affaires dans les services marchands Source: INSEE ; Banque de Graphique 4 Créations d emplois (base au 1 er trimestre 5) Source: INSEE Rhône-Alpes Auvergne Rhône-Alpes cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 2

3 Demande placée Du neuf, en grand L accélération du marché des bureaux lyonnais sur la seconde moitié 215 s est prolongée début 216, avec 67 m² de bureaux commercialisés au 1 er trimestre 216. Ce deuxième meilleur démarrage de la décennie, très au-delà de son niveau moyen décennal (46 m²), place l exercice 216 sous les meilleurs auspices. Le moteur principal de la performance lyonnaise demeure l appétence des grands utilisateurs pour les bureaux de première main. Toutes surfaces confondues, ces transactions d envergure (+ de 1 m²) ont totalisé 45 6 m² commercialisés au cours du premier trimestre. Sur ce volume, plus de 7% de la demande placée ont concerné des surfaces neuves ou restructurées. Le rythme de l activité pour les autres segments de surfaces n a pas démérité ; il affiche une progression sur tous les créneaux (+3% d une année sur l autre) à l exception des bureaux compris entre et 5 m², l attrait pour les bureaux neufs se vérifiant également sur des prises à bail d un gabarit plus modeste. La périphérie à l honneur Les grandes transactions ont bousculé pour un temps la géographie habituelle de la demande placée. En tête de ces signatures, BLEDINA (6 8 m²), LDLC (5 8 m²), DANONE (3 6 m²) et la CARSAT (3 9 m²), qui ont mis animé le Nord-Ouest avec Limonest, mais Villeurbanne au Nord-Est. Depuis 5 ans, les secteurs centraux de l agglomération lyonnaise attirent en moyenne les trois quarts de la demande placée, un schéma contredit par les mouvements d envergure intervenus sur les communes de Limonest, de Décines- Charpieu et de Bron. Si bien qu au 1 er trimestre 216, Lyon extra-muros aura concentré plus de la moitié de l activité transactionnelle. Les secteurs intra-muros reproduisent, dans une moindre mesure, ce mouvement centrifuge. Les volumes traités à Villeurbanne / Tonkin dépassent en effet d une courte tête ceux de la Part-Dieu et de Lyon 8 ème / Hôpitaux, animés par l extension de SHAM (2 9 m²) et la signature de POLE EMPLOI (1 9 m²). Cette géographie du marché, tributaire de la cyclicité des grandes transactions, devrait se rééquilibrer en cours d année, encouragée par une offre de grands gabarits de première main très présente à Gerland, la Part-Dieu et Vaise. Graphique 5 Demande placée de bureaux en région lyonnaise, en milliers de m² 5 Source: CECIM Graphique 6 Demande placée de bureaux en région lyonnaise par tranche de surface % 8% 6% 4% 2% Source: CECIM Graphique 7 T1 T2 T3 T4 % T1 216 Moins de m² De à 5 m² De 5 à 1 m² De 1 à 2 m² Plus de 2 m² Demande placée par tranche de surface et par secteur au 1 er trimestre 216, en milliers de m² Villeurbanne / Tonkin Part Dieu Lyon 8 / Hôpitaux Vaise Carrée de Soie / Grand Lyon 6 Presqu'île Nord Gerland Préfecture / Universités Confluence Lyon intra-muros Nord Ouest Source: CECIM Est Nord Est Autres extérieurs Moins de m² De à 5 m² De 5 à 1 m² De 1 à 2 m² Plus de 2 m² Lyon extra-muros cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 3

4 Offre disponible La seconde main pèse lourdement sur le stock Le rythme soutenu de l activité en 215 et début 216 n aura pas suffi à endiguer la hausse des disponibilités de bureaux lyonnais, qui totalisent 435 m² au 1 er trimestre 216. Cette volumétrie correspond à un marché à plusieurs vitesses. L allégement du stock disponible de bureaux neufs et restructurés (-4%) témoigne du bon écoulement de ces typologies de surfaces. La prise de poids des bureaux de seconde main (+13%) reste cependant préoccupante, concentrant les deux tiers du stock total. Une absorption nette négative libère, sur une base régulière, des surfaces de seconde main concurrencées par une production neuve dont le cycle de production bat son plein. Grands gabarits : balle au centre Lyon intra-muros propose l offre de bureaux la plus importante (28 m²), un volume en légère augmentation depuis l an passé (+). Gerland, La Part-Dieu et Villeurbanne-Tonkin, très fortement pourvus en immeubles de grande taille rassemblent, à eux seuls, la moitié de l offre de Lyon intra- Muros. Si «Terralta» (9 4 m²) et «Seven» (6 m²) illustrent les plus importantes livraisons de La Part-Dieu et de Gerland, le secteur de Villeurbanne / Tonkin propose, quant à lui, uniquement des bureaux de seconde main avec une forte dominante pour les surfaces intermédiaires (5 à 1 m²). L Ouest et Est polarisent l offre de périphérie C est en périphérie Lyonnaise que l alourdissement des stocks a été le plus marqué (+1), avec 155 m² de bureaux disponibles au 1 er trimestre 216, l Est et le Nord-Ouest totalisant les trois quarts de cette offre. Dans le même temps, Saint-Priest et Limonest proposent le volume de surfaces neuves et restructurées le plus important. Les bureaux de seconde main sont majoritaires dans le stock commercialisable à court terme mais les disponibilités foncières présentes en périphérie lyonnaise permettent une marge de manœuvre plus importante pour les opérations nouvelles. Ainsi, extra-muros, 3 des disponibilités concernent des bureaux de première main, contre 32% pour Lyon intra-muros. La performance du marché au 1 er trimestre 216 doit beaucoup aux positionnements de grands utilisateurs au Nord- Ouest de Lyon. Le centre de gravité de ces transactions d envergure devrait prochainement se repositionner à Lyon intra-muros, dotée de grandes disponibilités (95 m²) de première main presque deux fois plus importantes qu en périphérie (55 m²). «Convergence» (11 m²) «O Saône» (9 8 m²), ou encore «Terralta» (9 4 m²) illustrent quelques-unes de ces offres présentes sur la Presqu'Ile Nord, le 5 ème arrondissement de Lyon ou La Part-Dieu. Graphique 7 Offre de bureaux à 6 mois et taux de vacance en région lyonnaise, en milliers de m² 5 1% 4 Graphique 8 Offre de bureaux à 6 mois à Lyon intra-muros, avril 216 Presqu'Ile Nord 7% Graphique 9 Première main Taux de vacance Hopitaux / Lyon 8ème Lyon 6ème Carré de Soie / Grand Clément 7% Vaise 8% Offre de bureaux à 6 mois à Lyon extra-muros, avril 216 Nord Est Territoire Nord Isère 6% Sud Ouest 7% Sud Est 9% Confluence Préfecture / Université 8% 28 m² Extérieurs Nord 4% 155 m² Seconde main Lyon 5eme Autres 2% Gerland 21% Villeurbanne / Tonkin 9% 8% 6% 4% 2% % Part-Dieu 2% Nord Ouest 33% Est 28% cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 4

5 Offre future Accalmie en 216 Le volume des livraisons a reculé en 214 pour mieux rebondir l année suivante, avec m² de bureaux inaugurés en 215 dans l agglomération lyonnaise. Les secteurs de La Part- Dieu et de Villeurbanne / Carré de Soie ont été au centre de ce niveau record de production, essentiellement centrée à Lyon Intra-muros. Pour 216, près de 125 m² de bureaux neufs et restructurés sont attendus, dont les 53 m² d ores et déjà livrés affichent taux de pré commercialisation d environ. Le cœur de cette production nouvelle se concentre à Gerland, La Part-Dieu et Confluence, avec plusieurs opérations emblématiques telles que «Seven» (12 5 m²), «Terralta» (1 6 m²) ou encore «Pavillon 52» (8 35 m²). En périphérie lyonnaise, les gabarits d immeubles excèdent rarement 5 m², pour un volume total de près de 35 m² localisés en majorité à Saint-Priest et Dardilly. Près de 11 m² disponibles et en chantier jusqu en 216 Parmi les m² de bureaux neufs et restructurés en cours de construction et livrable d ici 218, un peu moins de 11 m² sont encore disponibles. Les deux tiers de cette offre, objet de lancements en 214 et 215 dont plusieurs en blanc, se concentrent sur 5 grands secteurs intra-muros de Lyon. Ce volume de production représente un an de transaction au rythme moyen observé sur la dernière décennie ; c est donc relativement peu compte-tenu de l engouement des entreprises pour les surfaces neuves, en forte hausse depuis 213. La faible part des disponibilités (32 m²) livrables en 216 confirme d ailleurs le bon écoulement de ces bureaux de première main sur le marché lyonnais. Les restructurations du «Grand Hôtel-Dieu» (13 4 m²) et de «Silex 1» (11 m²), démarrées en blanc, confirment la prééminence de la Presqu Ile Nord et de La Part-Dieu. Dans le même temps, Gerland poursuit sa montée en régime, ainsi que le secteur du Carré de Soie avec «Adely» (13 4 m²) et le clé-en-main d ADECCO. Près de 22 m² de bureaux supplémentaires, dotés d un permis de construire sont susceptibles d alimenter le marché jusqu en 219. Plus de m² de surfaces neuves à construire peuvent encore être mises en chantier pour une livraison en 217 : en marge d une production de bureaux neufs probable toujours importante à Lyon Intramuros (7 m²), les livraisons pourraient être plus significatives en périphérie avec près de 84 m² en projets dont 39 m² au Nord-Ouest et 23 m² à l Est. Graphique 1 Livraisons de bureaux de plus de 1 m² en région lyonnaise, en milliers de m² * : volume prévisionnel Graphique 11 Offre future de bureaux en région lyonnaise, en milliers de m², début Graphique (p*) Disponibilités de bureaux en chantier en région lyonnaise début 216 (livrables jusqu en 218), en m² Intra-muros Extra-muros En chantier Avec permis de construire Permis à obtenir Presqu'Ile Nord Carré de Soie / Grand Clément Gerland Confluence Part-Dieu Est Préfecture / Université Nord Ouest Autres 8% 1% 1% 8% 4% 11 m² 12% 16% 14% 14% cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 5

6 Valeurs locatives Loyer de transaction : tendances contraires Les signatures intervenues au 1 er trimestre 216 pour des bureaux neufs ou restructurés affichent un loyer moyen de 173 /m²/an. Le déplacement de l activité au Nord-Ouest de Lyon, pour des loyers faciaux compris entre 155 et 175 /m²/an sur plusieurs grands immeubles contribue à cette correction de -7% des valeurs en comparaison de l an passé. Le rééquilibrage de cette valeur locative devrait s opérer en cours de l année. Le loyer prime campe sur ses positions, effet des prises à bail, à la Part-Dieu, de «Sky 56» (295 /m²/an) et d «Equinox» ( /m²/an). La valeur locative moyenne pour des transactions de seconde main progresse, quant à elle, faiblement (+2%), pour s établir à 16 /m²/an. Plusieurs transactions d envergure intervenues à La Part Dieu, Lyon 6 ème et Vaise font ressortir des loyers faciaux compris entre 175 et 23 /m²/an, contrebalancés par une signature importante à Villeurbanne pour un loyer de 16 /m²/an. Loyers de présentation: première main Pour les surfaces neuves et restructurées, la géographie des valeurs de présentation fait ressortir la Presqu île, la Part-Dieu et Confluence comme les secteurs aux valeurs les plus élevées, de 22 à /m²/an. Les bureaux d exception proposés au sein de l opération «Grand Hôtel-Dieu» ont d ailleurs poussé les valeurs au-delà de la Presqu île au niveau de celles de La Part-Dieu. Les loyers de présentation des immeubles tertiaires de Gerland, Vaise, Tonkin et Carré de Soie s échelonnent de 17 à 22 /m²/an. En périphérie ces mêmes valeurs oscillent de 13 à 17 /m²/an à l Ouest et à l Est de l agglomération. Loyers de présentation : seconde main Pour les bureaux de seconde main, la hiérarchie des loyers est peu ou prou conservée d une année sur l autre, l offre disponible sur la Presqu île et La Part-Dieu s échelonnant de 13 à 28 /m²/an, avec une nette percée de ces valeurs hautes au profit de la Presqu île. Tous les autres secteurs lyonnais affichent des valeurs de présentation homogènes, de 95 /m²/an dans l Est à 185 /m²/an à Vaise, Confluence se rattachant d ailleurs à ce groupe de valeurs. Graphique 13 Valeurs locatives de transaction de bureaux à Lyon, /m²/an Source: CECIM - Cushman & Wakefield Graphique 14 Loyers de présentation des bureaux neufs ou restructurés début 216, /m²/an Graphique 15 Seconde main Première main Loyer prime Loyers de présentation des bureaux de seconde main début 216, /m²/an 5 cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 6

7 Définitions Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Loyer moyen de 1 ère main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Loyer moyen de 2 nde main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Loyer prime : Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d engagement ferme longue. Production neuve de bureaux : Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Production neuve certaine de bureaux : Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Production neuve probable de bureaux : Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Production neuve potentielle de bureaux : Ensemble des projets identifiés n ayant pas encore obtenu d agrément et/ou de permis de construire. cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 7

8 EMEA John Forrester Chief Executive +44 () john.forrester@cushwake.com Antoine Derville Président +33 () antoine.derville@cushwake.com Olivier Gérard Chairman +33 () olivier.gerard@cushwake.com Nicolas de Barjac Directeur Agence de Lyon +33 () nicolas.debarjac@cushwake.com Disclaimer Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de Cushman & Wakefield ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de Cushman & Wakefield. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source. 216 Cushman&Wakefield, Inc. Tous droits réservés Accédez à l ensemble des publications de Cushman & Wakefield sur notre site internet : Global Headquarters 77 West Wacker Drive 18th Floor Chicago, IL 661 USA phone fax info@dtz.com Cushman & Wakefield 8 rue de l Hôtel de Ville Neuilly-sur-Seine Cedex phone +33 () Cushman & Wakefield 21 rue de Balzac 758 Paris phone +33 () cushmanwakefield.com