Les Clés du Marché Bureaux / Ile-de-France 3 ème trimestre 2017

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1 Les Clés du Marché Bureaux / Ile-de-France 3 ème trimestre 2017 Sursaut estival du marché Pas de trêve estivale pour le marché des bureaux en Ile-de-France : après un 2 ème trimestre un peu décevant ( m²), le volume d'activité enregistre un rebond avec près de m² commercialisés, en ligne avec sa moyenne décennale. Le marché comble son retard et affiche d'ores et déjà une demande placée de l'ordre de 1,8 million de m², en hausse de 2% d'une année sur l'autre. L'essentiel de cette bonne dynamique est porté par des signatures sur des surfaces supérieures à m², avec pas moins de 20 réalisations au cours du 3 ème trimestre, à comparer à seulement 10 au 2 ème trimestre. Au cumul de l'année, on compte 50 mouvements de ce gabarit représentant m² commercialisés, soit 41% du volume total et une progression de 13% d'une année sur l'autre. L'activité transactionnelle du trimestre aura principalement bénéficié au Croissant Ouest, qui accueille un tiers des grands mouvements, avec à sa tête le positionnement d'orange sur "Bridge" ( m² à livrer en 2020) à Issy-les- Moulineaux. Sur ce secteur, la demande placée des 3 premiers trimestres de m² - est déjà supérieure à celle observée sur l'ensemble de La tendance est également à la hausse en Première Couronne ( m², +57%), poursuivant ainsi le mouvement amorcé lors du 2 ème trimestre. La baisse des volumes transactés à Paris ( , en repli de 7%) est à relativiser à l'aune d'une offre immédiate au plus bas (3,1% de taux de vacance), qui contraint l'activité du marché. Le maintien à Paris QCA de la demande placée d'une année sur l'autre - autour de m² - fait figure de tour de force...et confirme le poids décisif de la centralité et de l'insertion urbaine dans les arbitrages immobiliers des entreprises. Dans ce contexte, l'offre immédiate continue de se contracter à Paris (-11% d'une année sur l'autre, et -28% dans le QCA), qui compte seulement m² de bureaux immédiatement disponibles, pour un taux de vacance de 3,1%. Ailleurs, la stabilité des surfaces vacantes cache une segmentation de plus en plus marquée selon les micro-marchés analysés : en repli en Boucle Sud et à Neuilly-Levallois mais en hausse pour Péri Défense et Boucle Nord. En Première Couronne, la fragmentation des marchés est encore plus prégnante : en baisse à l'est, stable au Nord, en progression dans le Sud. Enfin, à La Défense, la faiblesse des volumes de commercialisation s'accompagne d'une absence de livraisons, d'où une offre immédiate stable ( m²) et un taux de vacance de 8,9%. La pression s'intensifie sur le marché parisien, où la recherche des meilleures surfaces se heurte à un choix limité à court ou moyen terme : il n'en fallait pas moins pour voir les valeurs locatives faciales augmenter (+6% en un an pour la 1ère main) et atteindre une moyenne de 530 /m²/an et 670 /m²/an dans le QCA. En périphérie, où l'offre est encore abondante, les valeurs sont stables quelle que soit la qualité des surfaces. Notons cependant un loyer prime à 500 /m²/an en Boucle Sud, une "valeur - marqueur" qui suggère une potentielle hausse. CHIFFRES CLES DU MARCHE DES BUREAUX T1-T T1-T Evol. Demande placée (en m²)* % Nombre de transactions* % Demande placée + de m² (en nombre)* % Demande placée + de m² (% total)* 37% 41% 11% Loyer moyen de transactions (en /m²/an) 1ère main* % 2nde main* % Offre immédiate - fin de période (en m²)* % Taux de vacance - fin de période** 6,7% 6,5% -4% Offre à 12 mois (en m²)** % * Source: Immostat, ** Source: Cushman & Wakefield

2 Demande placée & Taux de rotation Demande placée Secteur de marché Evol. T1-T T1-T Evol. N-1 Paris m² m² +16% m² m² -7% m La Défense m² m² +96% m² m² -58% m Croissant Ouest m² m² -22% m² m² +54% k Première Couronne m² m² +14% m² m² +57% k Deuxième Couronne m² m² -3% m² m² -23% m ILE-DE-FRANCE m² m² +8% m² m² +2% k Taux de rotation* Secteur de marché Evol. Paris 5,8% 6,6% +14% La Défense 4,4% 8,5% +96% Croissant Ouest 7,4% 6,0% -19% Première Couronne 3,7% 3,5% -6% Deuxième Couronne 1,6% 1,6% -3% ILE-DE-FRANCE 4,2% 4,5% +5% * taux de rotation = demande placée / parc

3 Loyers prime Secteur de marché T T Evol. Paris % k La Défense % g Croissant Ouest % m Première Couronne % k Deuxième Couronne % m Les loyers (valeurs faciales) sont en /m²/an et s'entendent HC et HT. Source : Cushman & Wakefield

4 Loyers de première main & seconde main Loyer de première main Secteur de marché Evol. T1-T T1-T Evol. Paris % % k La Défense % % m Croissant Ouest % % m Première Couronne % % g Deuxième Couronne % % g ILE-DE-FRANCE % % m Les loyers (valeurs faciales) sont en /m²/an et s'entendent HC et HT. Source : Immostat Loyer de seconde main Secteur de marché Evol. T1-T T1-T Evol. Paris % % g La Défense % % k Croissant Ouest % % g Première Couronne % % m Deuxième Couronne % % k ILE-DE-FRANCE % % k Les loyers (valeurs faciales) sont en /m²/an et s'entendent HC et HT.

5 Offre immédiate & taux de vacance Offre immédiate Secteur de marché T T Evol. T T Evol. N-1 Paris m² m² -30% m² m² -11% m La Défense m² m² -11% m² m² -0% g Croissant Ouest m² m² -5% m² m² -0% g Première Couronne m² m² -5% m² m² +2% k Deuxième Couronne m² m² -2% m² m² -0% g ILE-DE-FRANCE m² m² -10% m² m² -2% m Taux de vacance Secteur de marché T T Evol. T T Evol. N-1 Paris 4,6% 3,2% -30% 3,5% 3,1% -12% m La Défense 11,0% 9,8% -11% 9,0% 8,9% -0% g Croissant Ouest 12,4% 11,7% -6% 10,9% 11,3% +4% k Première Couronne 9,1% 8,2% -10% 10,3% 8,6% -16% m Deuxième Couronne 6,2% 6,0% -2% 6,1% 6,1% -1% g ILE-DE-FRANCE 7,3% 6,5% -11% 6,7% 6,5% -4% m

6 Définitions Demande placée : Ensemble des transactions, m² à la 7 location ou m² à la vente, réalisées par des 000 utilisateurs m² finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives m² m² m² Taux de rotation : volume de demande placée rapporté au parc de bureaux d'un secteur donné m² m² m² Loyer moyen de 1 ère main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de premièree 000 m² main (surfaces 000 m² neuves ou restructurées) m² m² m² m² Loyer moyen de 2 nde main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde 000 m² main (hors 000 surfaces m² neuves ou restructurées) m² Loyer prime : Le loyer prime correspond à la m² moyenne du 000 premier m² quartile des valeurs 1 les 143 plus 000 élevées m² après élimination des valeurs aberrantes (occurrences inférieures à deux). Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Carte des secteurs Immostat Fondé en 2001, le GIE Immostat contribue à améliorer la lisibilité et la transparence du marché pour les utilisateurs et les investisseurs en leur permettant de disposer d indicateurs homogènes et de meilleure qualité. Il s agit de produire des indicateurs statistiques sur l état du marché de l immobilier de bureaux, des entrepôts et de l investissement en Ile-de-France, chaque membre du GIE établissant ensuite sa propre analyse des différents marchés et sa propre prospective. Les analyses, projections et commentaires de ce document sont propres à Cushman & Wakefield.

7 Contacts Research Magali Marton Tél : +33 (0) magali.marton@cushwake.com CUSHMAN & WAKEFIELD France Antoine Derville Tél : +33 (0) antoine.derville@cushwake.com Ludovic Delaisse Tél : +33 (0) ludovic.delaisse@cushwake.com Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de Cushman & Wakefield ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de Cushman & Wakefield. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source. Cushman & Wakefield 2017