Property Times Grandes transactions de bureaux en IDF Paris retrouve son attractivité

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1 Property Times Grandes transactions de bureaux en IDF Paris retrouve son attractivité 28 Février 2011 Sommaire Executive Summary 1 Analyse géographique 2 Valeurs locatives et secteurs d activité Grandes transactions enregistrées en 20-5 ontacts 6 Auteur Massinissa Fedala hargé d études + (0) massinissa.fedala@dtz.com ontacts Delphine Mahé Responsable des Etudes France + (0) delphine.mahe@dtz.com Magali Marton Head of EMEA Research + (0) magali.marton@dtz.com Hans Vrensen Global Head of Research + (0) hans.vrensen@dtz.com En 20, la demande placée francilienne, sur le segment des surfaces supérieures à m², s établit à m², soit 6% des commercialisations de l année ( m²). e volume, en hausse de 7% en un an, reste en deçà de la moyenne décennale observée sur ce segment de surface, de l ordre de m² (graphique 1). En revanche, en nombre de transactions, 20 apparaît comme un bon millésime avec 7 mouvements enregistrés, soit un tiers de plus qu en Alors que la croissance continue des valeurs locatives avait conduit à de nombreux transferts vers la périphérie jusqu en 2008, le réajustement des loyers a favorisé un retour vers les marchés les plus établis. Ainsi, en 20, Paris a concentré 5% des transactions de plus m² signées en Ile-de- France, une part de marché record depuis des principales transactions de l année se sont ainsi signées sur le marché parisien. Si le QA a bénéficié du dynamisme de sociétés de conseil et du retour des industries de pointe, les arrondissements périphériques ont, eux aussi, enregistré une forte activité tant au Nord qu au Sud. es marchés ont concentré 16% des commercialisations en 20, pour une surface totale de plus de m², contre à peine % sur la décennie écoulée. A l inverse, le marché de La Défense connaît un fort recul, davantage lié à un manque d offre qu à une baisse d attractivité. Avec m² commercialisés sur le segment des surfaces supérieures à m² en 20, le volume du marché de la Défense a été divisé par deux en seulement deux ans. onséquence du retour vers Paris, les surfaces de seconde main représentent 2% de la demande placée en 20, contre un ratio moyen de 0% sur les dix années précédentes. oté valeurs locatives, la médiane de transaction, en repli de 22% en 2009, est de nouveau orientée à la hausse et se positionne, en 20, à 50 /m²/an. L année 2011 s annonce aussi prometteuse que 20 sur le créneau des grandes surfaces (cf. Odessa n - +0% de recherches actives en un an avec un potentiel de m² en 2011). Se pose toutefois la question du renouvellement de l offre, avec seulement m² de bureaux neufs en chantier. Graphique 1 Demande placée en Ile-de-France depuis 1996 En milliers de m² Demande placée globale dont m²

2 Analyse géographique Les arrondissements en bordure du périphérique, nouveau théâtre des grandes transactions. A l échelle francilienne, le segment des surfaces supérieures à m² a représenté en 20, un volume de transactions de m², en hausse de 7% en un an, mais qui reste en dessous de la moyenne décennale à m². Avec près de m² enregistrés sur ce créneau, Paris a concentré 5% de l activité, soit une part de marché record depuis L ajustement à la baisse des valeurs locatives, opéré dès 2009, a en effet permis à la capitale de restaurer sa compétitivité face aux secteurs périphériques (graphique 2). On notera, d ailleurs, que 6 des principales transactions de l année 20 ont eu lieu à Paris intra muros (tableau 1). Les arrondissements périphériques de la capitale ont été le théâtre principal du marché des grandes surfaces franciliennes. Au nord-est, Paris 19 ème enregistre une demande placée de m² en 20, soit près de quatre fois la moyenne annuelle observée sur la période De l autre côté de la capitale, les 12 ème, 1 ème et 15 ème arrondissements ont été les plus dynamiques avec m² commercialisés contre une moyenne annuelle de m² sur les dix dernières années. A l inverse, le marché de La Défense connaît un fort recul de son activité, recul d abord imputable à un manque d offre neuve plutôt qu à une baisse d attractivité du quartier d affaires. Avec un volume de commercialisation de m², ce marché a vu sa performance être divisée par deux en deux ans. En Première ouronne, si le marché s est particulièrement bien comporté au Nord et au Sud, avec respectivement m² et m² placés sur le créneau des surfaces supérieures à m², l Est n a enregistré que 2 transactions de ce type pour un total inférieur à m². Part de marché record pour la seconde main Alors que les surfaces de seconde main ne représentent en moyenne que 0% de la demande placée sur le segment des surfaces supérieures à m² depuis 2000, ce ratio s est élevé à 2% en 20. Le retour des transactions d envergure dans Paris intra muros secteur où les surfaces de première main sont rares sur ce segment couplé à plusieurs relocations importantes en 2 ème ouronne sur des immeubles rénovés, expliquent cette part de marché record pour les surfaces de seconde-main. Graphique 2 Répartition géographique des transactions de bureaux supérieures à m² en Ile-de-France PO dont QA Tableau 1 Paris Sud Paris Nord-Est La Défense roissant Ouest 1ère ouronne 2ème ouronne Graphique Part des locaux de première main dans les transactions de plus de m² par secteur 0% 5% % 15% 20% 25% 0% Top des transactions de plus de m² enregistrées en Ile-de-France en 20 BNP PARIBAS BFI Paris m² ERNST & YOUNG La Défense 500 m² FRANE TELEOM Paris m² EDF Montrouge m² STERIA Meudon la Forêt m² PREFETURE IDF Paris m² HANEL Pantin m² SANOFI AVENTIS Paris m² SETE Paris m² INALO Paris m² Nombre de transactions Transactions de plus de m² Dont neuf ou restructuré 2

3 Valeurs locatives et secteurs d activité Un loyer médian qui progresse à nouveau Après avoir atteint 00 /m²/an en 2008, la valeur médiane de transaction avait chuté de 22% en un an pour se positionner, fin 2009, à 27 /m²/an. De nouveau orientée à la hausse, elle atteint 50 /m²/an en 20 (graphique ). L amplitude des loyers tend à s élargir, avec une fourchette allant de 115 pour des locaux de seconde main en 2 ème ouronne à 750 /m²/an sur le 52 Hoche, dans le QA, où le cabinet d avocat ALLEN & OVERY s est positionné sur 600 m². On observe que la moitié des transactions se signent dans une fourchette allant de 285 à 80 /m²/an. Dans le QA, après deux années de baisses successives, le loyer moyen de première main frôle les 700 /m²/an, en hausse de 18% en un an. Sur le quartier d affaires de La Défense, où seules trois transactions de première main se sont signées en 20, la valeur locative moyenne de première main s établit à 56 /m²/an, reflet de la transaction d ERNST & YOUNG sur 500 m² de la «Tour First» signée à une valeur locative faciale estimée à 590 /m²/an. La 1 ère ouronne voit également son loyer moyen de première main progresser en 20, s établissant à 17 /m²/an, en hausse de 25% en un an. Plusieurs transactions se sont même signées à des valeurs supérieures à 0 /m²/an sur le secteur Sud. La finance, toujours à la manœuvre Le secteur financier conserve sa position de premier consommateur de surfaces supérieures à m² en région Ile-de-France, avec 12 transactions en 20 pour une surface moyenne de m². On observe un retour vers La Défense, avec transactions contre une seule dans le QA. Les secteurs du conseil et de l industrie de pointe ont été les plus dynamiques, avec une consommation de grandes surfaces qui a respectivement doublé et triplé en un an. Si les entreprises juridiques et de conseil restent captives de Paris et du roissant Ouest, les acteurs de l industrie de pointe (chimie, pharmacie, aéronautique principalement) ont tiré avantage de la baisse des valeurs locatives pour revenir dans Paris et le roissant Ouest, délaissant les marchés périphériques qu elles avaient plébiscités ces cinq dernières années. Graphique Ventilation des valeurs locatives de transactions par quartile Maxi : 750 Mini : 115 Graphique 5 Répartition des transactions de bureaux de plus de m² par secteur d activité en 20 Tableau Industries de transformation Industries de pointe Autres industries Financiers Juridique - onseil ommunication - réation TI Mobilité des utilisateurs Paris O dont QA Paris Sud Paris Nord Est La Défense roissant Ouest 1 ère ouronne Paris O dont QA Paris Sud 1 Médiane : 50 /m²/an 2009 : 27 /m²/an 2008 : 00 /m²/an Transports - Logistique - Distribution Services immobiliers Secteur public Destination Provenance 1 2 Paris Nord-Est 1 2 La Défense 2 ème ouronne roissant Ouest ère ouronne Surface totale 5 Nombre de transactions 12 2 ème ouronne 1 5

4 Les grandes transactions de bureaux en 20 A Paris m² La Défense m² m² m² m² m² m² m² 500 m² m² 1 INALO Institut National des langues et civilisations Orientales m² m² m² 2 65 m² m² 29 0 m² m² m² m² A A m² m² m² 5 85 m² m² 6 21 B roissant Ouest - 2 m² m² m² m² 2 B 22 Deuxième ouronne m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² 9 17 m² ommunauté d agglomération EST ENSEMBLE m² m² m² m² m²

5 9 1 m² m² D m² m² m² B B Première ouronne m² m² m² m² m² m² m² E 69E Direction Regionale des Entreprises de la oncurrence de la onsommation du Travail et de l Emploi DIRETE m² 8 99 m² m² m² D 59 A E m² m² N m² m² ² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² D 5

6 Gérard Margiocchi +(0) gerard.margiocchi@dtz.com onseil Jean-Philippe armarans +(0) jean-philippe.carmarans@dtz.com Philippe Méjean +(0) philippe.mejean@dtz.com laudia Mansard +(0) claudia.mansard@dtz.com Investissement Hugues de Bérail +(0) hugues.deberail@dtz.com Transaction Laurence Escleine-Dumas +(0) laurence.dumas@dtz.com Jean-Luc halard +(0) jean-luc.chalard@dtz.com Didier Terrier +(0) didier.terrier@dtz.com DTZ Entreprises Thierry Laborderie +(0) thierry.laborderie@dtz.com Asset Management François Brisset +(0) francois.brisset@dtz.com Patrice Genre +(0) patrice.genre@dtz.com 6

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8 Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de DTZ ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de DTZ. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source. DTZ Février 2011