1 GesLoc Objet Déclaration des revenus fonciers
2 Sommaire I. Les différentes déclarations... 4 A. Le formulaire 2072-C... 4 B. Le formulaire 2072-S... 4 C. Le formulaire 2044 spécial... 4 D. Le régime micro-foncier... 4 E. Le formulaire 2044... 5 F. Le récapitulatif sans déclaration... 5 II. Paramétrage du logiciel... 6 A. La fiche propriétaire... 6 B. La fiche lot... 7 C. Les rubriques... 8 1. Paramétrage... 8 2. Exemples d associations rubriques-codes impôts... 9 3. Cas particulier des provisions et régularisations des charges... 10 4. Exemples de rubriques-codes à ne pas déclarer... 10 III. Calcul des déclarations... 11 A. Le module de déclaration... 11 1. Préparation... 11 2. Edition / Envoi par e-mail... 12 3. Outils... 12 IV. B. Vérifications détaillées... 13 Préparer l'année suivante... 14 A. Organisation et paramétrages... 14 B. Saisie des opérations hors compta.... 14
3 Les points abordés dans ce guide concernent la quasi-totalité des lots que vous gérez, la loi prévoit des spécificités suivant certains régimes fiscaux ou certains statuts de propriétaires ou de SCI, consultez les notices des déclarations ou votre centre des impôts pour plus de détails.
4 I. LES DIFFERENTES DECLARATIONS Une déclaration a, pour le propriétaire, la fonction d indiquer au centre des impôts les sommes qu il a reçues et celles qu il a dépensées concernant la mise en location de ses lots. Plusieurs procédures de déclarations sont possibles : A. LE FORMULAIRE 2072-C La déclaration 2072-C doit être effectuée par les sociétés civiles immobilières (SCI) qui ont pour objet la location de lots non meublés et qui entrent dans une des conditions suivantes : au moins l un des associés est un professionnel relevant de l impôt sur les sociétés, ou un professionnel relevant du régime réel des bénéfices industriels et commerciaux ou des bénéfices agricoles la SCI possède des immeubles détenus en nue-propriété la SCI possède des immeubles dits spéciaux ou pour lesquels une option au titre de l amortissement («Périssol», «Besson neuf, «Robien classique, classique zone de revitalisation rurale (ZRR), recentré ou recentré ZRR») a été exercée B. LE FORMULAIRE 2072-S La déclaration 2072 doit être effectuée par les sociétés civiles immobilières (SCI) qui ont pour objet la location de lots non meublés et qui ne rentrent pas dans les conditions de la 2072-C C. LE FORMULAIRE 2044 SPECIAL Ce formulaire s applique aux propriétaires qui ont souscrit à un régime d amortissement du type Robien, Borloo, Besson ou Périssol. Il concerne également les propriétaires de lots spéciaux (monuments historiques, secteur sauvegardé, zone protégée, ). D. LE REGIME MICRO-FONCIER Les propriétaires qui peuvent bénéficier du régime micro-foncier sont ceux dont les revenus locatifs bruts (=loyers) des locaux non meublés ne dépassent pas 15 000 sur l année et qui ne rentrent pas dans la catégorie 2044 spéciale ci-dessus. Un propriétaire peut, même s il est éligible au régime micro-foncier, y renoncer et remplir une déclaration 2044; cette décision sera irrévocable pendant 3 ans. Vos confrères ne préparent que rarement des déclarations de micro-fonciers pour leurs propriétaires, préférant sortir une 2044. En effet vous ne pouvez pas contrôler si l ensemble des revenus locatifs d un propriétaire ne dépasse pas 15 000 : il peut avoir d autres lots en location que vous ne gérez pas. De plus il aura toutes les informations nécessaires sur la 2044 pour faire sa déclaration de micro-foncier. L avantage du régime micro-foncier est l application d un abattement systématique correspondant à 30% des revenus locatifs. Si jamais les dépenses et charges dépassent sur l année 30% des revenus, le logiciel vous en avertira et vous proposera de retirer le propriétaire du régime micro-foncier. Si le propriétaire opte pour ce régime, il n aura pas de déclaration à faire, il devra simplement reporter le total de ses revenus locatifs sur sa déclaration de revenus en case 4BE.
5 E. LE FORMULAIRE 2044 C est le plus courant, la déclaration 2044 doit être effectuée par les propriétaires qui ne rentrent pas dans les catégories ci-dessus. F. LE RECAPITULATIF SANS DECLARATION Si vous ne souhaitez pas donner à certains de vos propriétaires une déclaration de revenus fonciers, vous pouvez choisir d imprimer un récapitulatif des opérations de l année. Attention : les montants affichés sont ceux reliés à des rubriques soumises à la déclaration 2044, le choix du mode «récapitulatif» ne vous affranchi donc pas du paramétrage des rubriques que nous verrons plus bas.
6 II. PARAMETRAGE DU LOGICIEL A. LA FICHE PROPRIETAIRE Les paramétrages de la fiche propriétaire concernant les revenus fonciers se font dans l onglet «Banque / Reddition» : Si le propriétaire est une SCI, cochez la case, le logiciel éditera pour ce propriétaire une déclaration 2072. Si la SCI entre dans les conditions ci-dessous, cochez la case : o au moins l un des associés est un professionnel relevant de l impôt sur les sociétés, ou un professionnel relevant du régime réel des bénéfices industriels et commerciaux ou des bénéfices agricoles o la SCI possède des immeubles détenus en nue-propriété o la SCI possède des immeubles dits spéciaux ou pour lesquels une option au titre de l amortissement («Périssol», «Besson neuf, «Robien classique, classique zone de revitalisation rurale (ZRR), recentré ou recentré ZRR») a été exercée Si le propriétaire a opté pour le régime micro-foncier, cochez la case, le logiciel créera pour ce propriétaire un courrier lui indiquant le total de ses revenus locatifs.
7 B. LA FICHE LOT Les éléments à paramétrer se trouvent en bas à droite de l onglet «Informations générales» Indiquez la date de construction qui sera utilisé en 2072-C SCI pour savoir si le lot est soumis ou non à une taxe supplémentaire appelée «CRL». Pour les lots de SCI qui sont de toute façon non soumis à la CRL (locations soumises à TVA, villages de vacances, locations à vie, ), cochez la case. Si le lot dépend d un régime fiscal particulier, une déduction sera appliquée aux revenus locatifs. Le pourcentage de cette déduction est fonction du régime : Besson 26%, Borloo 30 ou 45%... consultez la notice du formulaire pour connaître la déduction à appliquer ou demandez-la à votre propriétaire. Si le lot entre dans les conditions de la déclaration 2044 spéciale (cf. 1.2), cochez la case. Si pour un lot vous ne souhaitez sortir qu un récapitulatif et non une déclaration (cf. 1.5), cochez la case. Les assurances contre les loyers impayés (AGL et Pass-GRL) sont déductibles à 100% mais le propriétaire peut choisir de ne pas les déclarer sur les déclarations 2044 et 2044 spéciale, cochez alors. Il bénéficiera alors d un crédit d impôt de 50% de ses dépenses d assurance, à inscrire sur sa déclaration de revenus. Si vous souhaitez regrouper les montants par immeuble, indiquez dans le premier onglet («Localisation») un numéro de copropriété. Tous les lots d un même propriétaire qui ont le même numéro de copropriété seront regroupés sur la même déclaration.
8 C. LES RUBRIQUES 1. PARAMETRAGE Le paramétrage des rubriques est l élément le plus important de la déclaration des revenus fonciers, c est grâce à lui que les bonnes sommes s afficheront dans les bonnes cases. Vous savez qu à chaque fois que vous passez une écriture comptable sur le compte propriétaire vous devez sélectionner une rubrique, de la même façon lorsqu un locataire règle son loyer, le propriétaire reçoit la somme correspondant aux rubriques de type P ou L figurant sur l appel de loyer. Ainsi, le logiciel sait systématiquement dire pour chaque euro passé en comptabilité propriétaire, à quelle rubrique il est associé. Il ne vous reste plus qu à dire au logiciel à quelle case de la déclaration doit correspondre chaque rubrique. Cette correspondance entre la case de la déclaration (code impôt) et la rubrique se fait en «Fichier / Rubrique» Pour chacune des rubriques figurant dans la liste déroulante «Afficher», sélectionnez le code impôt (2044 et 2044 spéciale) et le code impôt SCI (2072) correspondant. Si une rubrique ne doit pas être déclarée, associez-la au code impôt «9999» Les rubriques de type «G» ne concernent pas les propriétaires et seront automatiquement associées au code impôt «9999». Les rubriques ne portant pas la mention n ont jamais été utilisées, elles peuvent donc être associées au code impôt «9999». Pour remettre à zéro les liaisons rubriques / code impôts, allez en «Divers / Fin d année / Déclaration des revenus fonciers» et cliquez sur
9 2. EXEMPLES D ASSOCIATIONS RUBRIQUES-CODES IMPOTS Vous trouverez ci-dessous une liste non exhaustive de correspondances rubriques / Codes impôts vous donnant une idée des associations possibles. Ce travail de liaison doit être fait par vous car vous créez vos propres rubriques, pouvez modifier les nôtres nous ne pouvons donc pas savoir à quoi correspondent vos éléments. Rubrique Code impôt 2044 Code impôt 2072 Loyer régularisation de loyer complément de loyer Si la société est assujettie à la TVA, ces sommes sont à déclarer pour leur montant hors taxes Travaux payés par le locataire mais incombant au propriétaire Taxe foncière payée par le locataire Recettes d affichage publicitaire Indemnité d assurance vacance locative Indemnité d AGL ou de pass-grl Droit d entrée Honoraires de gestion Régularisation d honoraires Frais administratifs Charges forfaitaires Part propriétaire des frais d agence Frais de procédure (notaire, avocat, huissier, ) 211 1 212 2 213 3 221 6 Si la société est assujettie à la TVA, ces sommes sont à déclarer pour leur montant hors taxes AGL 223 8* Régularisation AGL Pass-GRL Assurance habitation propriétaire 223 8 Travaux déductibles : dépenses d amélioration, d entretien et de 224 9 réparation Expertises obligatoires (DPE, amiante, RNT, ) Si la société est assujettie à la TVA, ces sommes sont à déclarer pour leur montant hors taxes Travaux à la charge du locataire parti 225 11 Part locataire parti de l appel de fonds syndic Indemnités d éviction 226 12 Frais de relogement Taxe foncière 227 13 Appel de fonds syndic 229** 14** Charges de syndic déductibles payées par le propriétaire Charges de syndic non déductibles payées par le propriétaire Part locataire des charges payées l année précédente 230** 15** Elément non déductible de la part propriétaire des charges payées l année précédente * : AGL pour les SCI: bien que la notice ne le mentionne pas, les AGL seraient déductibles pour les SCI d'après des experts comptables nous avons consulté. ** : voir point suivant 2.3.3
10 3. CAS PARTICULIER DES PROVISIONS ET REGULARISATIONS DES CHARGES Le principe est celui-ci : il faut déclarer sur l année en cours tout ce qui a été payé au syndic, sans chercher à savoir si c est déductible ou non, même si on a déjà l information. L année suivante on enlèvera ce qui était non déductible et qui n aurait donc pas dû être déclaré. Il faudra ainsi associer au code 229/14 toutes les rubriques de paiement aux syndics. Il faudra indiquer en 230/15 la partie non déductible des sommes déclarées en 229/14 l'année précédente. A la différence des autres montants, ceux-ci ne pourront pas être extrait de l historique des opérations du logiciel, inutile d associer des rubriques à ce code impôt. Pour les saisir vous pouvez : Saisir directement dans le tableau en «Outils / Déclaration des revenus fonciers» après avoir sélectionné le propriétaire dans la liste déroulante. Attention : si vous re cliquez sur «Préparer» les informations saisies manuellement seront perdues Utiliser le menu «Outils / Saisie manuelle des montants hors compta» (cf. Saisie des opérations hors compta.) Dans tous les cas il ne faut pas mettre de code impôt sur les rubriques de provision et régularisation de charges des locataires, cela n a rien à voir. 4. EXEMPLES DE RUBRIQUES-CODES A NE PAS DECLARER Rubrique Code impôt 2044 Code impôt 2072 Provisions sur charges locataire 9999 9999 Régularisations de charges locataire Taxes d ordures ménagères 9999 9999 Dépenses incombant au locataire mais payées par le propriétaire 9999 9999 Remboursement des dépenses incombant au locataire mais payées par le propriétaire Dépôt de garantie 9999 9999 Remboursement de dépôt de garantie Suppression de règlement validé 9999 9999 Rejet de règlement 9999 9999 Acompte 9999 9999 Retenue sur reddition Réintégration de retenue sur reddition 9999 9999
11 III. CALCUL DES DECLARATIONS A. LE MODULE DE DECLARATION Les paramétrages effectués, les déclarations se préparent dans le menu «Outils / Déclaration des revenus fonciers». 1. PREPARATION Les éléments comptables pris en compte pour la déclaration sont ceux compris entre les deux dates indiquées. Notez bien que c est la date de paiement au propriétaire (donc de validation de reddition) qui est utilisée donc si un locataire a payé en décembre et que vous avez validé vos redditions début janvier de l année de déclaration, le règlement sera comptabilisé dans la déclaration. De la même façon si vous avez enregistré une facture de plombier fin décembre de l année de déclaration et que vous avez validé vos redditions en janvier, la facture ne sera pas comptabilisée cette année en revenus fonciers. Il existe deux façons de préparer les déclarations : 1. Détaillé par lot : il y aura une déclaration pour chaque lot 2. Regroupée par n de copropriété : le logiciel va utiliser l information «Numéro de copropriété» dans le fiche des lots, tous les lots d un même propriétaire qui ont le même numéro de copropriété seront regroupés sur la même déclaration Cliquez sur pour lancer le calcul, des messages peuvent apparaître : Si vous n avez pas rempli l année de construction pour certains lots de SCI, le logiciel vous informera qu ils seront considérés comme ayant plus de 15 ans et donc soumis à la taxe «CRL» Si un propriétaire a perçu moins de 15 000 sur l année le logiciel vous proposera le passer en régime micro-foncier Si un propriétaire est en micro-foncier et que ses charges dépassent 30% de ses recettes, le logiciel vous proposera de le retirer du régime micro-foncier. Vous pouvez à tout moment, supprimer et re-préparer le calcul sans aucune conséquence. Cliquez sur pour supprimer la préparation La liste des propriétaires en haut à gauche permet d afficher les montants calculés par le logiciel pour chaque propriétaire et éventuellement de les modifier ou les compléter à la main directement dans le tableau. Vous pouvez saisir un texte libre dans la zone «Commentaire» en bas à gauche.
12 2. EDITION / ENVOI PAR E-MAIL On retrouve en édition les différentes méthodes de déclaration vues dans le chapitre 1 : 2044 : permet de sortir les déclarations 2044 et 2044 spéciales. o Cochez la case pour faire apparaître à l impression la mention suivante : «NB: Les lignes 214, 227, 250, 262 ne sont pas vérifiables d'après les renseignements dont nous disposons, s il y a lieu de les remplir il vous faudra recalculer les lignes 215, 228, 240, 261 et 263.» précisant aux propriétaires que vous n avez pas les informations nécessaires pour certaines cases et que s ils les remplissent eux-mêmes ils devront penser à modifier les totaux. o Cochez la case pour comptabiliser la déduction forfaitaire de 20 par local 2072 : pour les SCI, permet de sortir les déclarations 2072-C et 2072-S o Cochez la case pour comptabiliser la déduction forfaitaire de 20 par local Micro-foncier : courrier Word pour les propriétaires en régime micro-foncier Récapitulatif : pour les lots cochés en «Récapitulatif» Cliquez sur pour lancer l impression Cliquez sur pour envoyer par e-mail à chaque propriétaire son document. Le titre et le message vous seront demandés, ce sont les mêmes pour tous les propriétaires. Pour les propriétaires sans adresse e-mail, le document sera affiché pour être imprimé. 3. OUTILS : cliquez sur le bouton Aide pour obtenir l aide correspondante et la procédure de déclaration. : ouvre le dossier comprenant les documents officiels : formulaires de déclaration et notices. Vous pouvez trouver tous les formulaires sur le site des impôts : http://www.impots.gouv.fr dans la rubrique "Recherche de formulaire" : supprime tous les paramétrages de codes impôts sur les rubriques. Associe automatiquement toutes les rubriques au code impôt «Non Soumis 9999» : retire tous les propriétaires du régime micro-foncier : affiche le détail des montants pris en compte dans la déclaration (sauf saisie hors compta). Ne modifiez pas les réglages (dates, cases à cocher, ) cf. 3.2 Sur la page 4, rubrique 400 de la déclaration 2044 sont demandés les détails de la somme inscrite dans la case «224 Travaux». Cliquez sur en même temps que sa déclaration. pour imprimer cette liste et la transmettre au propriétaire
13 B. VERIFICATIONS DETAILLEES Pour obtenir le détail des sommes calculées par le logiciel pour les revenus fonciers : Allez en «Reddition / Edition de l historique» Sélectionnez le ou les propriétaires à afficher Ne touchez pas aux locataires : laissez-les tous Cochez Cochez Rubriques : o pour les 2044, 2044 spéciales, micro-foncier et récapitulatifs choisissez «Soumise à déclaration d impôt» o pour les 2072 choisissez «Soumises à déclaration d impôt SCI» Ne touchez pas aux dates de règlements locataire Indiquez dans «Dates redditions» les dates de l année à déclarer. Choisissez une présentation (regroupés, détaillés, ). Cliquez sur NB 1 : ces réglages sont déjà effectués si vous passez par du module de déclaration. NB 2 : si des opérations ont été saisies hors compta (cf. Saisie des opérations hors compta.) elles n'apparaitront pas ici, pensez à utiliser les deux listes
14 IV. PREPARER L'ANNEE SUIVANTE A. ORGANISATION ET PARAMETRAGES Afin d avoir les éléments les plus justes au moment de la déclaration, c est tout au long de l année que vous devez préparer vos données : Lorsque vous prenez un nouveau mandat, demandez au propriétaire le maximum d informations sur son régime fiscal, sur les particularités du lot s il en a, sur la date de construction Validez vos redditions dans les temps : évitez de valider les redditions l année suivante ou de l année précédente ou sinon anti-datez-les. Mais surtout n hésitez pas à créer des rubriques chaque fois qu un nouveau cas se présente afin d avoir des correspondances plus fines entre vos mouvements comptables et les codes impôts existants. Pensez qu il pourrait y avoir de nouveaux codes impôt l année suivante. B. SAISIE DES OPERATIONS HORS COMPTA. Utilisez ce module pour saisir tout au long de l'année les montants à afficher dans la déclaration des revenus fonciers en plus de ceux du logiciel. Cette fonction peut être utile pour saisir : des facture de travaux réglées par le propriétaire et qu'il vous transmet les recette et dépenses de lots, non gérés par vous, appartenant à vos propriétaires les charges de syndic non déductibles mais déduites l'année précédente, à inscrire dans la ligne 230 (15 pour les SCI) : part locataire des charges syndic payées l année précédente, élément non déductible de la part propriétaire des charges payées l année précédente, solde entre les provisions et les charges de syndic réelles,... (cf. Cas particulier des provisions et régularisations des charges)